OSALLISTUMIS- JA ARVIOINTISUUNNITELMA ASEMAKAAVAN MUUTOS 1. KAUPUNGINOSA KOTKANSAARI POHJOLATALON TONTTI

Transkriptio

1 OSALLISTUMIS- JA ARVIOINTISUUNNITELMA ASEMAKAAVAN MUUTOS 1. KAUPUNGINOSA KOTKANSAARI POHJOLATALON TONTTI Valmistelija Jarkko Puro, kaavoitusarkkitehti, puh KAAVA NRO 0514 Kaupunkisuunnittelu

2 1. SUUNNITTELUALUE Suunnittelualue sijaitsee Kotkan kaupungin pääkeskuksessa Kotkansaarella. Suhteellisen voimakkaasti rakennettu keskusta muodostuu ruutukaavakortteleista, joita jäsentävät torit sekä puistoalueet. Kaupan ja hallinnon rakennuksista muodostuva ydinkeskusta on ryhmittynyt kauppatorin ympäristöön. Eriaikaisuudestaan huolimatta Kauppatoria reunustavat rakennukset luovat melko yhtenäistä kaupunkitilaa. Torin varren rakennuksia ovat mm. Kotkan kaupungintalo (E. Huttunen 1934), Rahatoimisto -entinen Säästöpankin pankkirakennus (P. Blomstedt 1934), Stellantalo (Grahn, Hedman, Wasastjerna 1896) sekä kauppakeskus Pasaati. Torikannen alle on rakennettu paikoituslaitos 500 autolle. Kaavamuutoksella tutkittava alue on torin pohjoisreunalla sijaitseva ns. Pohjolatalon tontti. Tontilla oleva rakennus on valmistunut 1966 toimisto- ja liikerakennukseksi arkkitehti Eino Tuompon suunnitelmien mukaan. Tontin ohittaa eteläpuolelta keskustan pääväylä Kirkkokatu ja lännestä torin ja Kantasataman yhdistävä Kauppakatu. Pohjoisen rajan tontille luo Vuorikadun varren asuin- ja liikerakennus. Vaikka kaavamuutos keskittyykin lähinnä Pohjolatalon tontille, on suunnittelualueen keskeisyydestä johtuen tonttia tutkittava myös laajemman kaupunkirakenteen osana. 2. SUUNNITTELUN LÄHTÖKOHDAT JA TAVOITTEET Kaavamuutosprosessi on alkanut kiinteistön omistajan toimesta. Kiinteistö Osakeyhtiö Kotkan Kirkkokatu 8 osakekannan omistaa kokonaisuudessaan Laitila Invest Oy. Nykyinen rakennus on rakennettu 60-luvun hengessä toimisto- ja liiketiloiksi. Rakennus asettuu hienovaraisesti ympäristöönsä ja tyylillisesti se edustaa selkeästi oman aikakautensa ihanteita. Julkisivut ovat ajanhengen mukaan modernistiset ja selkeät, mutta tiloiltaan rakennus ei enää tarjoa liike-elämää tyydyttäviä ratkaisuja. Viime vuosien talouden laskusuhdanne sekä elinkeinorakenteen muutokset ovat aiheuttaneet toimistotilan tarpeen vähenemisen. Nämä seikat heijastuvat negatiivisesti myös Pohjolatalon käyttöasteessa sekä ylläpitoon käytettävissä olevissa resursseissa. Pienenevän käyttöasteen ja hyvin satunnaisen sekä lyhytaikaisen vuokralaiskannan myötä on rakennuksen ilme vähitellen nuhraantunut. Nykyinen omistaja on suunnitelmissaan etsinyt ratkaisua vaikeaan yhtälöön monista eri lähtökohdista. Olemassa olevaa rakennusmassaa on yritetty modernisoida tilajärjestelyin sekä pienimuotoisin laajennuksin. Kiinteistöön on viime vuosien aikana yritetty sijoittaa uusia toimistotiloja, asuntoja, kauppoja ja palveluyrityksiä sekä kahtakin eri hotellia. Kaikki hankkeet ovat kariutuneet pääosin riittämättömiin tai soveltumattomiin tiloihin. Nykyisen omistajan laskelmien mukaan vain olevan rakennuksen purkamisella ja korvaamisella uudella rakenteella, voidaan hankkeelle saada realistiset edellytykset. Uudella rakennusmassalla saataisiin riittävä määrä hyvin soveltuvia tiloja yrityksille, liike-elämälle sekä asunnoille. Laajan selvitystyön sekä museoviranomaisen ja muiden viranomaistahojen kanssa käymiensä neuvottelujen jälkeen on nykyinen omistaja päätynyt hakemaan omistamalleen kiinteistölle asemakaavamuutosta, jonka lähtökohtana on sallia olevan rakennuksen purkaminen ja korvaaminen uudella rakennusmassalla. Uuden rakennuksen onnistunut sovittaminen olevaan ympäristöön edellyttää useiden haasteiden voittamista. Rakennuskulttuurisesti ja kaupunkikuvallisesti sekä liikenneolosuhteiltaan rakennuspaikka tarjoaa hyvin haasteellisen lähtöasetelman. Nykytilannetta ja tulevaisuuden kehityskuvia tulee arvottaa olevan ympäristön luomassa kehyksessä. Lähtökohtaisesti nykyisen kaupunkirakenteen kulttuuriset arvot eivät saa heikentyä kehityskuvien myötä. Kaavamuutosprosessissa selvitetään hankkeen mahdollisuudet ja vaikutukset. Hyvällä suunnittelulla, asioiden yhteensovittamisella sekä avoimella keskustelulla voidaan Pohjolatalon tonttia kehittää onnistuneesti. Myös uuden rakennusmassan tuominen olevaan ympäristöön on todellinen vaihtoehto, mikäli tontin suunnittelussa huomioidaan ympäristön luomat ehdot. Kaava nro 0514 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Kotkan kaupunki kaupunkisuunnittelu 2

3 3. KAAVAMUUTOSALUEELLA VOIMASSA OLEVAT KAAVAT MAAKUNTAKAAVA Alueella on voimassa ympäristöministeriön ja vahvistama Kymenlaakson maakuntakaava. Maakuntakaavassa alue on merkitty keskustatoimintojen alueeksi (C). Alueella on vähintään maakunnallisesti säilytettäviä rakennuskulttuurikohteita /s). Alueen ohittaa pääkatu ja Kotkan keskustan tapaan kyseinen suunnittelualuekin kuuluu Kotka Mills -tehtaan aiheuttaman seveso-vyöhykkeen sisäpuolelle. Ote maakuntakaavasta, alueen rajaus on likimääräinen KOTKAN YLEISKAAVA Kotkan oikeusvaikutuksettomassa yleiskaavassa, joka on hyväksytty , on alue merkitty Keskustatoimintojen alueeksi (C). Pohjoisesta alue rajautuu kerrostalovaltaiseen asuinalueeseen (AK) ja etelässä toriin. Keskusta kuuluu kulttuurihistoriallisesti ja rakennustaiteellisesti arvokkaiden ympäristöjen ja rakennusten alueeseen (SR1). Ote Kotkan yleiskaavasta, alueen rajaus on likimääräinen Kaava nro 0514 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Kotkan kaupunki kaupunkisuunnittelu 3

4 ASEMAKAAVA Alueen voimassa oleva asemakaava on vuodelta Silloisella kaavamuutoksella mahdollistetaan lisätoimistotilojen rakentaminen ullakkokerrokseen. Kaavassa korttelialue on määrätty liike- ja toimistorakennusten alueeksi (K). Kirkkokadun varteen on sallittu V-kerroksinen rakennusmassa ja rakennuksen taakse I-kerroksinen podium. Rakennusoikeutta tontille on määrätty 4850 k-m², josta 200 k-m² on kellarikerroksen tasossa. Käyttämättä rakennusoikeudesta on nykyisin 760 k-m² ja kellarissa 45 k-m². Kauppakadun varteen on kaavassa merkitty yleiselle jalankululle varattu alueen osa. Ote ajantasa-asemakaavasta Vihreällä värillä on merkitty osa vireillä olevan Kotkan kansallisen kaupunkipuiston rajauksesta. Se sivuaa suunnittelualuetta kolmelta sivulta. Lisäksi pohjolatalo kuuluu museoviraston valtakunnallisesti merkittävän rakennetun kulttuuriympäristörajauksen sisälle. Rajauksen varsinaisina kohteina ovat Kotkan kaupungintalo sekä Kotkan Säästöpankki (punainen rajaus.) Kaava nro 0514 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Kotkan kaupunki kaupunkisuunnittelu 4

5 4. MUUT ALUETTA KOSKEVAT SUUNNITELMAT, SELVITYKSET JA SOPIMUKSET 5. KAAVOITUSSOPIMUS 6. OSALLISET Pohjolatalon tonttiin ei tällä hetkellä kohdistu omistajan suunnitelmien lisäksi muita kehityshankkeita. Ympäröivään katutilaan vaikuttavat kuitenkin useat lähitulevaisuuden suunnitelmat, joiden vaikutuksia tulee arvioida myös Pohjolatalon suunnitelmien lähtökohtana. Kotkan kansallinen kaupunkipuistohanke on edennyt päätöksentekovaiheeseen. Kotkan kaupunki on hakenut ympäristöministeriöltä Kansallista kaupunkipuistostatusta MRL 68. Keskustan arvorakennukset, kauppatori sekä ympäröivät puistot ovat tärkeä osa puistohanketta. Puisto kiertää Pohjolatalon tonttia kolmelta sivulta. Kotkan kaupungintalo sekä Kotkan Säästöpankki kuuluvat museoviraston rajaamaan valtakunnallisesti merkittävään rakennettuun kulttuuriympäristöön (RKY). RKY, kuten ei kansallinen kaupunkipuistokaan, estä alueen kehittämistä ja uudisrakentamista, mutta statuksien antamiseen johtaneita arvoja ei kehittämisen myötä saa vaarantaa. Kotkan tie- ja katuverkkosuunnitelmassa (2008) on Pohjolatalon sivuuttavalle Kauppakadulle merkitty kehittämistarve kevyenliikenteen väylälle. Käytännössä kehitystarvetta on koko saaren halkaisevalle kevyenliikenteenyhteydelle Sapokasta torin kautta Kantasatamaan. Kantasataman tulevaisuuden kehityskuvat tulee huomioida Pohjolatalon ympäristön katutiloja suunnitellessa. Myös veistospromenadin jatkoa on kaavailtu juuri samaan yhteyskäytävään. Kaupungin linja-autoliikenne on mahdollisten muutosten edessä Kantasataman ja Katariinantorin kehittämisen yhteydessä. Yhtenä vaihtoehtona on esitetty kaukoliikenteen muuttamista samalle reitille paikallisliikenteen reittien kanssa. Tämä toisi kaukoliikenteen autot lähemmäs keskustaa ja Kantasatamaa. Kaupungin linjaautoliikenteen keskus syntyisi tämän ratkaisun myötä kauppatorin reunamille. Pohjolatalon tontin kehityksessä tulee huomioida myös näiden skenaarioiden mahdollistuminen. Kaavan teon yhteydessä laaditaan kaavoitussopimus Kotkan kaupungin ja kiinteistön omistajan Laitila Invest Oy:n välillä. Osallisia ovat kiinteistön sekä rakennuksen omistajat, asukkaat, naapurit ja kiinteistössä toimivat yritykset eli kaikki ne, joiden asumiseen, työtekoon tai muihin oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa. Osallisia ovat myös viranomaiset ja yhteisöt, joiden toimialaa kaava koskee. Osallisille tiedotetaan kaavoituksen etenemisestä ja he voivat lausua suunnitelmista mielipiteensä. Viran puolesta osallisia ovat Kotkan kaupungin asiantuntijaviranomaiset kuten kaupunkimittaus, kuntatekniikka, rakennusvalvonta, ympäristökeskus, puistotoimisto, opetus, päivähoito, liikunta, sosiaali- ja terveystoimi sekä Kotkan aluepelastuskeskus, Kaakkois-Suomen ELY-keskus ja Kymenlaakson museo. Osallisiksi Kotkan kaavoitushankkeissa ovat ilmoittautuneet myös seuraavat yhdistykset; Kotkan luonto ry, Kotkan ympäristöseura ry sekä Kotka-seura ry. Kaava nro 0514 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Kotkan kaupunki kaupunkisuunnittelu 5

6 7. OSALLISTUMINEN, VUOROVAIKUTUKSEN JÄRJESTÄMINEN JA KÄSITTELYAIKATAULU 8. VAIKUTUSTEN ARVIOINTI 9. VALMISTELUSTA VASTAA Asemakaavan muutoksen vireille tulosta ilmoitetaan kirjeitse osallisille ja muille kaupungin ilmoituslehdissä lehti-ilmoituksella. Asemakaavan muutoksen lähtökohdat ja tavoitteet on esitetty tässä osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa. Osalliset voivat osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtävillä oloaikana esittää ehdotuksiaan ja mielipiteitään osallistumis- ja arviointisuunnitelman sisällöstä. Asiakirjaan voidaan kaavatyön edetessä tehdä muutoksia ja täydennyksiä. KAAVOITUKSEN VAIHEET VIREILLETULO SEKÄ OSALLISTUMIS- JA ARVIOINTISUUNNITELMA. Hankkeesta kerätään kaikki olemassa olevat tiedot ja arvioidaan mahdollisesti tarvittavien lisäselvitysten tarve. Alueeseen tutustutaan paikan päällä. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on nähtävillä kaupunkisuunnittelun kaavoitustoimistossa ja Kotkan kaupungin www-sivuilla osoitteessa LUONNOSVAIHE kesä- / heinäkuu 2014 Alueelle laaditaan vaihtoehtoisia luonnoksia lähtötietojen ja selvitysten perusteella. Tarkastelussa tutkitaan alueen maankäyttöä ja sen liittymistä muuhun ympäristöön. Vaihtoehtojen keskeisiä vaikutuksia arvioidaan kaupunkikuvan sekä toimivan ja turvallisen kaupunkirakenteen kannalta. Valittava vaihtoehto asetetaan luonnoksena nähtäville, jolloin siitä on mahdollisuus lausua mielipiteensä. EHDOTUSVAIHE elo- / syyskuu 2014 Asemakaavaan tehdään tarvittavat muutokset ja täydennykset ja se asetetaan ehdotuksena nähtäville. Nähtävillä oloaikana saatu palaute kerätään ja muistutuksiin ja lausuntoihin laaditaan vastineet, jotka viedään kaupunkisuunnittelulautakunnan käsittelyyn. HYVÄKSYMISVAIHE vuoden loppuun 2014 mennessä Kaavan käsittelee kaupunginhallitus, minkä jälkeen kaava etenee valtuuston hyväksyttäväksi. Valtuuston tekemästä päätöksestä voi osoittaa valituksen Itä-Suomen hallintooikeuteen Kuopioon. Kaavamuutoksen yhteydessä tarkastellaan hankkeen kaupunkikuvallisia vaikutuksia sekä arvioidaan suunnitelmien vaikutukset rakennettuun ympäristöön, luonnonympäristöön, liikenteeseen, palveluihin, elinkeinoelämään ja tekniseen huoltoon. Samalla arvioidaan alueella mahdollisesti vaikuttavat häiriötekijät. Vaikutusten selvittäminen perustuu tehtyihin selvityksiin ja suunnitelmiin, maastokäynteihin ja osallisilta saatavaan palautteeseen. Asemakaavan valmistelusta ja aikatauluista saa lisätietoa valmistelijalta, jolle voi myös antaa palautetta osoitteeseen; Jarkko Puro, kaavoitusarkkitehti p , . jarkko.puro@kotka.fi Kaupunkisuunnittelu, kaavoitus Kustaankatu 2, KOTKA Kaava nro 0514 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Kotkan kaupunki kaupunkisuunnittelu 6