KUNTIEN OMISTAMIEN ARAVAVUOKRA-ASUNTOJEN KYSYNNÄN

Koko: px
Aloita esitys sivulta:

Download "KUNTIEN OMISTAMIEN ARAVAVUOKRA-ASUNTOJEN KYSYNNÄN"

Transkriptio

1 TAMPEREEN YLIOPISTO Taloustieteiden laitos KUNTIEN OMISTAMIEN ARAVAVUOKRA-ASUNTOJEN KYSYNNÄN HEIKKENEMISEN SYYT - CASE-KUNTANA ÄÄNEKOSKEN KAUPUNKI Kunnallistalous Pro gradu --tutkielma Toukokuu 2008 Ohjaaja: Pentti Meklin Petra Salonen ps65185 TIIVISTELMÄ

2 Tampereen yliopisto: Taloustieteiden laitos, kunnallistalous Tekijä: PETRA SALONEN Tutkielman aihe: Kuntien omistamien aravavuokra-asuntojen kysynnän heikkenemisen syyt Case-kuntana Äänekosken kaupunki Pro gradu tutkielma: 76 sivua Aika: Toukokuu 2008 Avainsanat: asuntomarkkinat, asuntopolitiikka, aravavuokra-asunnot, asumismuodon valinta Tutkimuksen kohteena on kuntien omistamien tyhjien aravavuokra-asuntojen ongelma ja teemana ongelman syntyyn vaikuttavat tekijät. Tutkimuksen aihe liittyy Suomen asuntomarkkinoiden erityisiin piirteisiin, joita ovat julkisen vallan ja kunnan vahva rooli asuntomarkkinoilla sekä aravainstituutio. Tyhjät aravavuokra-asunnot ovat ongelmana useissa kunnissa, tutkimuskohde on valittu sen ajankohtaisuuden ja ongelman laajuuden vuoksi. Lisäksi aravavuokra-asuntojen tyhjenemistä ei ole juurikaan tarkasteltu laajemmin asuntomarkkinoiden vaikutusmekanismien yhteydessä. Tutkimuksen tavoitteena oli selvittää case-tutkimuksen keinoin mitkä tekijät selittävät kuntien omistamien aravavuokra-asuntojen heikentynyttä kysyntää ja miten valikoidut tekijät näkyvät casekunta Äänekosken tyhjien asuntojen ongelman taustalla. Tekijät tunnistettiin käsiteanalyysissä asuntokysyntää ja asumismuodon valintaa käsittelevästä tutkimuksesta, minkä jälkeen Äänekosken kaupungin tyhjien asuntojen ongelmaa peilattiin niiden kautta. Tutkimuksen tausta-aineistona käytettiin myös tilastoihin perustuvia indikaattoreita. Vaikuttavien tekijöiden analyysi jaettiin väestötekijöiden analyysiin ja asumismuodon valintaan liittyvien tekijöiden analyysiin. Väestötekijöistä muuttoliike todennäköisesti heikentää enemmän vuokra- kuin omistusasuntojen kysyntää. Väestörakenteen ikääntyminen vaikuttaa asumismuotojen väliseen jakaumaan asumiskulutuksen ikäprofiilin kautta: ikääntyneiden keskuudessa omistusasuminen on yleisempää. Asumismuodon valintaa selittävinä tekijöinä tarkasteltiin tulotasoa, asumisen kustannuksiin vaikuttavia tekijöitä sekä asuntotarjontaan liittyviä näkökohtia. Tulotason nousu lisää omistusasumisen todennäköisyyttä ja aravavuokra-asuntojen tulorajat ovat ohjanneet kysyntää vapaarahoitteiselle sektorille. Aravavuokra-asuntojen vuokrataso ja omakustannusperiaatteen mukainen vuokranmääritys ovat heikentäneet arava-asuntojen kilpailuasemaa. Asuntolainojen määrä on kasvanut mm. suotuisan korkokehityksen ansiosta ja kotitalouksien siirtyminen omistusasumiseen on helpottunut. Lisäksi yhteiskunta kannustaa omistusasumiseen mm. tukipolitiikan kautta. Aravavuokraasuntojen kysyntää ovat heikentäneet myös asumisen ylitarjonta ja aravakannan laatuongelmat. Äänekoskella muuttotappio on vaikuttanut aravavuokra-asuntojen tyhjentymiseen, mutta tyhjentymisen taustalla havaittiin myös kysynnän siirtymä vuokra-asumisesta omistusasumiseen. Yleiset korko- ja tukipolitiikkatekijät vaikuttavat maan laajuisesti, minkä lisäksi paikallisella tasolla mm. ikärakenne ja väestörakenne selittävät asumismuotojen kysynnän eroja. Aravavuokra-asuntojen vuokrataso on heikentänyt arava-asuntojen kilpailuasemaa myös Äänekoskella, minkä lisäksi asumisen tarjonta on kasvanut myös huonoina vuosina ja aravatarjontaan on liittynyt laatu- ja imago-ongelmia. 2

3 1. Tutkimuksen lähtökohdat Tutkimuksen tausta Tutkimustehtävä Tutkimusmenetelmä ja -aineisto Tutkimusmenetelmä Tutkimusaineisto Tutkimuksen eteneminen Asuntomarkkinat yleisesti ja Suomessa Asuntomarkkinat ja asunto hyödykkeenä Asuntomarkkinoiden ennustaminen Kysyntä asuntomarkkinoilla Asuntotarjonta Tarjonnan muodostuminen Asuntovarauma vs. asuntokannan vajaakäyttö Tyypillistä Suomen asuntomarkkinoilla Asuntopolitiikka kunnan tehtäväkentässä ja arava suomalaisessa asuntopolitiikassa Asuntopolitiikan tavoitteet ja vastuunjako Asuntopolitiikan konteksti ja tavoitteet Asuntopoliittinen työnjako kunnan ja valtion kesken Asuntopolitiikka kunnassa Kunnan asuntopolitiikan merkitys kuntatalouden näkökulmasta Arava suomalaisessa asuntopolitiikassa ja -tuotannossa Aravan historia suomalaisessa asuntopolitiikassa ja rakentamisessa Aravainstituutio poliittisena välineenä Tyhjät aravavuokra-asunnot kunnissa ja kuntataloudessa Asuntomarkkinoiden vaikutusmekanismit aravavuokra-asuntojen kysynnän näkökulmasta Väestötekijät Muuttoliike Väestörakenteen muutokset Hallintamuodon valinta omakoti- ja vuokra-, erityisesti aravavuokra-asumisen välillä

4 4.2.1 Aikaisemman tutkimuksen näkökulmia hallintamuodon valintaan Tulotaso ja työllisyys Asumisen kustannukset Asuntotarjonnan ominaisuudet Case-tarkastelu: Äänekosken kaupungin tyhjät aravavuokra-asunnot Äänekosken kaupungin asuntopolitiikka Vuokra-asuminen ja kaupungin vuokra-asuntotarjonta Tyhjät asunnot Äänekoskella Aravavuokra-asuntojen tyhjeneminen ja kaupungin toimenpiteet Vaikutusanalyysi Case-aineiston keruu Päätelmät Lähteet Kuviot ja taulukot

5 1. Tutkimuksen lähtökohdat 1.1 Tutkimuksen tausta Aravavuokra-asuntoja koskevaa julkista keskustelua on 2000-luvun alkuvuosien ajan dominoinut kaksijakoisuus: liian vähäinen sosiaalisen asumisen tarjonta pääkaupunkiseudulla ja toisaalla kuntien tyhjilleen jääneet, myyntiin tai purettavaksi päätyvät aravavuokra-asunnot. Molemmat ongelmat ovat todellisia ja varmastikin heijastavat mm. alueiden kehityksen eriytymistä. Julkisessa keskustelussa usein sivuutetaan asuntojen tyhjilleen jäämisen taustat viittauksella muuttotappioihin ja keskitytään vaihtamaan tietoja kuntien ratkaisuista ongelmaan. (mm. Aamulehti ja , Helsingin Sanomat , Keskisuomalainen , Kuntalehti 19/2003.) Aravavuokra-asuntojen tyhjenemistä ei ole juurikaan tarkasteltu laajemmin asuntomarkkinoiden vaikutusmekanismien yhteydessä. Aravavuokra-asuntokantaan liittyvät kaksijakoiset ongelmat on otettu huomioon myös edellisen ja nykyisen hallituksen toimesta. Valtioneuvosto hyväksyi alkuvuonna 2008 asuntopoliittisen toimenpideohjelman, joka painottaa toimia asuntorakentamisen lisäämiseksi kasvukeskuksissa ja erityisesti Helsingin seudulla, mutta ottaa kantaa ja pyrkii tarjoamaan välineitä myös supistuvan asuntokysynnän aiheuttamiin taloudellisiin ongelmiin ja niiden ehkäisyyn. Tarkastelun kohteeksi on valittu kuntien omistamat aravavuokra-asunnot. Tyhjien asuntojen ongelmasta kärsiviä kuntia on paljon ja vaikutussuhteet aravavuokra-asuntojen vajaakysynnän taustalla ansaitsevat siksi lähemmän tarkastelun. Ongelmat ovat kasautuneet kunnille aravaomistusten myötä. Kunnan rooli asuntopolitiikan toimijana on kiinnostava. Asuminen on hyvinvoinnin tärkeä osa-alue, ja asukkaiden hyvinvoinnin edistäminen taas kuuluu kunnan tärkeisiin tehtäviin. Suomessa sosiaalisella asumisella on pitkät perinteet ja kunnalla on velvollisuus luoda alueellaan yleiset edellytykset asuntoolojen kehittämiselle. Julkisen vallan velvoitteet kansalaisten asumisen suhteen pohjautuvat Suomen perustuslakiin (731/1999), kunnan lakisääteisestä vastuusta on säädetty laissa asunto-olojen kehittämisestä (919/1985). Myös kuntien oma kiinnostus asuntopolitiikan harjoittamiseen on helppo 1

6 ymmärtää, onhan kunnassa asumisella välitön yhteys kunnan verotulojen kertymiseen. Kunnat varmasti tekisivät asuntopolitiikkaa vaikkei lainsäädäntö siihen velvoittaisikaan. Kuntien aravavuokra-asunnot muodostavat suuren osan Suomen vuokra-asuntokannasta, minkä lisäksi kuntien omistamien aravavuokra-asuntojen kysyntä ja tyhjillään olo on tilastoitu tarkasti kunnittain. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (entinen Valtion asuntorahasto, jäljempänä ARA tai Valtion asuntorahasto) kartoittaa kuntien tyhjien aravavuokra-asuntojen määrää kunnille vuosittain lähetettävällä asuntomarkkinakyselyllä. Kuviosta 1 nähdään tyhjien aravavuokra-asuntojen määrän kehitys 1990-luvulta viime vuosiin. Tyhjät arava-asunnot jaotellaan yli kaksi kuukautta ja yli kuusi kuukautta tyhjinä olleisiin; ongelmista puhuttaessa yleensä viitataan yli kaksi kuukautta tyhjillään olleiden summaan. Kuvio 1. Tyhjillään olleet ja rajoituksista vapautuneet ja vapautetut aravavuokra-asunnot vuosina Valtion asuntorahasto. Koska tyhjiä asuntoja on taustaltaan erilaisissa kunnissa ja maakunnissa, voidaan arvioida ettei ongelmien taustalla ole yleispätevää, vaan myös paikallista dynamiikkaa (Aamulehti , 2

7 Keskisuomalainen , Helsingin Sanomat ). Tämän vuoksi on mielenkiintoista perehtyä tarkemmin yhteen esimerkkikuntaan. Tyhjien vuokra-asuntojen ongelma on ollut Äänekoskella erityisen paha 2000-luvun alkuvuosina. Ongelman paikallinen laajuus tekee tapauksesta mielenkiintoisen, minkä lisäksi alustava tilastollinen vertailu antaa aihetta olettaa, etteivät yksin muuttotappiot selitä tyhjien vuokra-asuntojen ongelmaa. 1.2 Tutkimustehtävä Tutkimuksen kohteena on kuntien omistamien tyhjien aravavuokra-asuntojen ongelma ja teemana ongelman syntyyn vaikuttavat tekijät. Nämä tekijät pyritään tunnistamaan käsiteanalyysin kautta, minkä jälkeen osa niistä testataan empiirisessä osassa case-tapauksella (Äänekoski). Tutkimuskysymykset voidaan esittää seuraavasti: - mitkä tekijät selittävät kuntien omistamien aravavuokra-asuntojen heikentynyttä kysyntää? - miten valikoidut tekijät näkyvät Äänekosken tyhjien asuntojen ongelman taustalla? Tutkimustehtävän asettelu johtaa tarkastelemaan asuntomarkkinoita Suomen näkökulmasta, koska sekä arava että kunnan omistajuus ovat leimallisia tekijöitä suomalaisilla asuntomarkkinoilla. Yinin (2002) mukaan tutkimuksessa tulee olla alkuolettamus, vaikka se osoittautuisi myöhemmin vääräksi. Tämän tutkimuksen alkuolettamus on, että kuntien tyhjien vuokra-asuntojen ongelman taustalta löytyy muitakin tekijöitä kuin vain muuttoliike. Tutkimuksen empiirinen osa toteutetaan tapaustutkimuksena, jonka esimerkiksi on valittu Äänekosken kaupunki Keski-Suomessa. Tarkasteluyksiköksi on valittu kunta, vaikka jäljempänä todetaan, että alueellisten asuntomarkkinoiden rajat eivät noudattele kuntarajoja. Asuntomarkkinoita olisi siis luontevaa tarkastella myös aluetasolla. Asuntomarkkina-alueen rajat eivät kuitenkaan aina ole selvät ja myös joidenkin tilastotietojen saatavuuden kannalta aluetason tarkastelu olisi hankalaa. Yksi asuntokysyntään yleisesti vaikuttava tekijä on muuttoliike, jossa aluetason kysymykset vaikuttavat taustalla. Tässä tutkimuksessa ei kuitenkaan tutkita muuttoliikkeeseen vaikuttavia tekijöitä, vain 3

8 muuttoliikettä yhtenä asuntomarkkinoihin vaikuttavista tekijöistä. Näin ollen aluenäkökulma eliminoituu ja kuntatason tarkastelu on perusteltua; muut tekijät liittyvät enemmänkin asumismuodon valintaan, jota voidaan yhtä hyvin tarkastella kunnan tasolla. Työn ulkopuolelle rajataan tyhjien asuntojen ongelmaan vaikuttavien tekijöiden voimakkuus ja tärkeysjärjestys toisiinsa nähden. Tekijöiden painoarvon ja vaikutusten erottelu on vaikeaa, minkä lisäksi voitaneen olettaa, että yksittäisen kunnan tyhjien asuntojen tilanne riippuu niin monesta tekijästä, ettei tarkastelun havaintoja ole mahdollista tai tarkoituksenmukaista yleistää kuntatasolla. Tutkimuksessa ei siis pyritä myöskään tilastollisiin yleistyksiin. Tutkimuksessa ei myöskään pyritä löytämään tai arvioimaan ratkaisuja tyhjien asuntojen ongelmaan, mutta tausta-analyysistä tulisi aloittaa siinäkin tapauksessa, että tavoitteena olisi optimaalisen ratkaisun määritteleminen. Valitulla aiheella siis on perustelunsa niin tieteellisestä näkökulmasta kuin yhteiskunnallisen käytännönkin kannalta. 1.3 Tutkimusmenetelmä ja -aineisto Tutkimusmenetelmä Tutkimuksen strategiana on case- eli tapaustutkimus. Robsonin (1995, 40, Hirsjärven, Remeksen ja Sajavaaran 2005 mukaan) mukaan tapaustutkimuksessa kerätään useita metodeja käyttämällä yksityiskohtaista ja intensiivistä tietoa yksittäisestä tilanteesta, tapauksesta tai pienestä joukosta tapauksia, jotka ovat suhteessa toisiinsa. Tapausta tutkitaan yhteydessä ympäristöönsä ja tavoitteena on yleensä ilmiöiden kuvailu. Yinin (2002) mukaan tarve tapaustutkimuksen käyttöön tutkimusstrategiana perustuu haluun ymmärtää monimutkaisia sosiaalisia ilmiöitä. Tapaustutkimuksessa tutkijan on mahdollista säilyttää tosielämän tapahtumien holistiset ja merkitykselliset ominaispiirteet. (Yin 2002, 2.) Tässä tutkimuksessa case-tarkastelun odotetaan nimenomaan kuvailevan ilmiötä, eli vuokraasuntojen tyhjilleen jäämistä todellisessa kontekstissa. Tapaustutkimus on ajankohtaista ilmiötä todellisessa kontekstissaan tutkiva empiirinen selvitys. Erityisen tyypillistä on myös, että ilmiön ja sen kontekstin raja ei ole selvä. Jos tutkija arvelee 4

9 tapauksen yhteyden olevan olennainen tekijä ilmiön kannalta, on loogista käyttää tapaustutkimuksen keinoja. Esimerkiksi koe erottaisi ilmiön yhteydestään ja survey-tutkimuksen keinot tarkastella yhteyden merkitystä ovat rajalliset. Koska ilmiötä ja kontekstia ei ole aina helppo erottaa toisistaan, tapaustutkimuksen määritelmään liittyy olennaisesti myös tiedonkeruun ja --analyysin strategiat. Tapaustutkimuksessa sopeudutaan tilanteeseen, jossa muuttujia on paljon enemmän kuin vertailtavia tietoja (data point). Tämän vuoksi tutkijan on tukeuduttava useisiin eri tiedonlähteisiin ja yhdisteltävä tietoa monisuuntaisesti sekä hyödynnettävä aikaisempia teoreettisia rakennelmia tiedonkeruun ja analyysin ohjauksessa. Tapaustutkimus on siis hyvin kattava tutkimusstrategia. (Yin 2002, ) Tutkimusstrategia on tapa kerätä ja analysoida empiiristä aineistoa tietyn logiikan mukaisesti. Yin (2002, 3-4) toteaa kaikkien tutkimusten voivan olla tutkivia, kuvailevia tai selittäviä tutkimusstrategiasta riippumatta. Tapaustutkimuksen virheellisesti nähdään usein liittyvän vain tutkimuksen tutkivaan vaiheeseen. Yin määrittelee kolme ehtoa tutkimusstrategian valinnalle: tutkimuskysymyksen tyyppi, tutkijan vaikutusmahdollisuus tapahtumiin, painotus ajankohtaisen ja historiallisen välillä. Tapaustutkimus on paras strategia, kun kysymys on muotoa miten tai miksi, tutkimus ei vaadi tutkijan kontrollia tapahtumiin ja kun tutkimus keskittyy nykyajan tapahtumiin. Esimerkiksi jos halutaan tietää kuka, mitä, missä, montako tai paljonko, päädytään todennäköisemmin survey-tutkimukseen. (Yin 2002, 5) Tämän tutkimuksen kysymykset eivät ole kirjaimellisesti miten- tai miksi-muotoisia, mutta pohjimmiltaan henki on sama: halutaan tietää, miksi kuntien aravavuokra-asunnot jäävät tyhjilleen. Tutkittava ilmiö ei vaadi tutkijan kontrollia, eikä ilmiö myöskään ole kontrolloitavissa. Lisäksi tyhjien asuntojen ongelma on ajankohtainen ilmiö. Tutkimuskysymyksen määrittelyn Yin (2002, 7) jakaa substanssin ja muodon ymmärtämiseen. Substanssin osalta on ymmärrettävä, mitä tutkitaan. Muodon osalta on päätettävä, onko tutkimuskysymys muotoa kuka, mitä, missä, miksi vai miten. Yin muistuttaa myös, että tutkimusstrategioiden vahvuusalueet osittain päällekkäisiä ja joissakin tapauksissa on mahdollista valita sopivien strategioiden välillä. Toisaalta, tutkijan ennakkoasenne saattaa ohjata tietyn tutkimusstrategian käyttöön riippumatta tutkimuskysymyksestä. (Yin 2002, 7) Näin on myös tämän tutkimuksen osalta: mahdollisena vaihtoehtoisena strategiana olisi ehkä ollut ilmiön kuvailu historiatutkimuksen keinoin, 5

10 mutta koska ennakko-oletuksena on, että tapauksen avulla pystytään luomaan parempi käsitys ilmiöstä, pysyttäydytään tapaustutkimuksessa. Tapaustutkimuksen tavoitteesta Yin (Yin 2002, 15) toteaa, että se voi varioida yksittäisten tapausten esittelystä laajoihin yleistyksiin tähtäävään. Teoreettisen hahmon kehittäminen sekä auttaa tiedonkeruussa että määrittää yleistysten tason. Yinin mukaan tapaustutkimuksessa ei kuitenkaan tulisi pyrkiä tilastollisiin, vaan analyyttiseen yleistyksiin, koska tapauksen ei ole tarkoitus olla yhtä kuin otos. Tässäkään tutkimuksessa ei pyritä tilastotietoon nojautumisesta huolimatta tilastollisiin yleistyksiin, vaan tutkimuksen päätelmien tavoitteena on kertoa, miten ilmiö toimii ja millä tekijöillä on vaikutusta siis yleistää analyyttisellä tasolla Tutkimusaineisto Tutkimusaineiston osalta Yin toteaa, ettei kerättävän aineiston kvantitatiivisuus tai kvalitatiivisuus ohjaa tutkimusstrategian valintaa, vaan tapaustutkimuksessa, kuten muissakin strategioissa, voidaan käyttää vain toista tai yhdistellä molempia. Tapaustutkimusta ei siis pidä sekoittaa kvalitatiivisen tutkimuksen käsitteeseen. (Yin 2002, ) Tutkimuksen teoreettinen tausta perustuu asuntomarkkinoita ja asumismuodon valintaa käsittelevään tutkimukseen sekä kuntien tehtäväkenttää ja sen kehitystä koskeviin tietoihin, joita yhdistelemällä pyritään rakentamaan kehikko tekijöistä, jotka selittävät kuntien omistamien tyhjien vuokra-asuntojen ongelmaa. Teoreettisen kehyksen ns. tekijäharavaa hahmotettaessa sovelletaan aikaisempaa tutkimustietoa asuntomarkkinoiden osamarkkinoiden vuorovaikutuksen kautta, sillä juuri aravavuokraasuntojen kysynnän taustoista ei löydy 2000-luvun olosuhteet kattavaa, valmista tietoa. Olennaisena osana teoreettiseen hahmoon kuuluvat suomalaisten asuntomarkkinoiden erityispiirteet, kuten aravainstituutio ja kuntien rooli asuntopolitiikan toimijoina. Kunnan tehtävistä saadaan tietoa esimerkiksi lainsäädäntö- ja laintulkintalähteistä ja aravainstituutiosta on saatavilla tietoa mm. historiikeista ja tilastoista. Tapauksen eli Äänekosken kaupungin tilanteen kuvailemisessa nojaudutaan pääosin kunnan asiakirjaaineistoon sekä tilastoaineistoon. Kuvauksen laatimisessa hyödynnetään historiaa, käytännön 6

11 todellisuutta ja lainsäädännön tulkintaa käsittelevää materiaalia ja kuvauksen tukena käytetään valmiita tilastoaineistoja. Case-tapauksen arviointi perustetaan kuvauksen laadinnassa koottuihin tietoihin ja havaintoihin, joita analysoidaan teoreettista tekijäkehikkoa vasten. 1.4 Tutkimuksen eteneminen Toisen luvun tavoitteena on luoda kokonaiskuva asuntomarkkinoista ja Suomen asuntomarkkinoiden erityispiirteistä. Samalla esitellään tutkimuksen avainkäsitteitä. Suomen asuntopolitiikalle tyypillistä on valtion voimakas läsnäolo. Kolmannessa luvussa kuvaillaan suomalaisesta asuntopolitiikan vastuunjakoa, asuntopolitiikan keinoja ja asuntopolitiikkaa kunnan tehtäväkentässä sekä asumisen ominaispiirteitä kunnan palveluna. Luvussa luodaan niin ikään katsaus aravainstituution perinteeseen ja aravaomistusten merkitykseen kuntataloudelle ja tyhjien aravavuokraasuntojen ongelmaan kuntatalouden näkökulmasta. Neljännessä luvussa syvennytään asuntomarkkinoiden vaikutusmekanismeihin ja päätellään aikaisempaan tutkimukseen ja tilastoindikaattoreihin nojautuen mitkä tekijät erityisesti vaikuttavat aravavuokra-asuntojen tyhjilleen jäämiseen. Lisäksi poimitaan valikoima aravavuokra-asuntojen kysyntään vaikuttavia tekijöitä case-tapauksen tarkastelua varten. Viidennessä luvussa tarkastellaan case-kunta Äänekosken tyhjien aravavuokra-asuntojen ongelmaa historia- ja tilastotietojen sekä luvussa 4 laaditun teoreettisen hahmon valossa ja viimeisessä eli kuudennessa luvussa esitetään tutkimuksen päätelmät. 7

12 2. Asuntomarkkinat yleisesti ja Suomessa 2.1 Asuntomarkkinat ja asunto hyödykkeenä Markkinat ovat toisistaan riippumattomaan kysyntään ja tarjontaan perustuva hyödykkeiden osto- ja myyntipaikka ja hyödykkeen ostajien ja myyjien kohtaamispaikka. Talousyksiköt osallistuvat markkinoille vapaaehtoisesti ja tekevät päätöksiä omaa etuaan tavoitellen: kuluttajat tavoittelevat maksimaalista tarpeentyydytystä ja tuottajat maksimaalista voittoa ja markkinoilla muodostuvat hinnat ohjaavat talousyksiköiden päätöksiä koordinoimalla toimintoja, kuten kulutusta ja tuotantoa. (Taloustiede 2006, 20, 31, ) Asunto on erityinen hyödyke pitkän käyttöaikansa, maantieteellisesti kiinteän sijaintinsa, aikaa vievän tuotantoprosessinsa ja korkeiden pääomakustannustensa takia (Skurnik ja Summa 1978 teoksessa Hirvelä 1998). Asunto on monimutkainen hyödyke: sen arviointi ja tuottaminen on monimutkaista, joten sillä on hankalaa käydä kauppaa tehokkaasti. Asumusta ja rakennusta kuvailemaan tarvitaan useita ominaisuuksia ja hyötyä maksimoivat päätökset asuntomarkkinoilla edellyttävät suurta tietomäärää. Asunnon kiinteän sijainnin vuoksi asumispäätöksen mukana valitaan asuinalue ja jos asumiskulutusta halutaan muuttaa, on myös muutettava. Vuokranantajan näkökulmasta kiinteä sijainti merkitsee sitä, etteivät tärkeät vuokratasoa määrittelevät tekijät ole suoraan vaikutettavissa. Rakentamisen kalleus johtaa siihen, että asuminen on myös kotitalouksille suuri menoerä. Koska asuntojen käyttöaika on pitkä, uustuotanto muodostaa vain pienen osan asumistarjonnasta kullakin hetkellä. Uustuotanto on myös altis kysynnän vaihteluille ja investointiaktiivisuuden muutosten seuraukset näkyvät tarjonnassa pitkään. Asuntoa ja asumista voidaan myös pitää välttämättömyyshyödykkeenä. Lisäksi asunto on kulutushyödykkeistä ehkä säännellyin. (Hårsman & Quigley 1991, 2-3.) Asuntomarkkinoilla ostetaan, myydään ja vuokrataan asuntoja ja niillä määräytyvät asuntojen markkinahinnat ja markkinavuokrat. Kansantaloudessa asuntomarkkinoilla on suuri merkitys, esimerkiksi noin kaksi kolmasosaa suomalaisten kotitalouksien varallisuudesta perustuu asuntojen 8

13 omistamiseen, asuntoinvestointien osuus kansantalouden investoinneista on runsas neljännes ja asuntomarkkinoiden taloudellinen merkitys näkyy myös työvoima- ja elinkeinorakenteessa etenkin suuremmilla kaupunkialueilla. Asunto on kallis välttämättömyyshyödyke ja sen markkinoiden toiminta kiinnostaa myös valtiota, joka osaltaan vaikuttaa markkinoihin ja säätelee niiden toimintaa. (Laakso & Loikkanen 2001, 7-8) Liittyen asunnon ominaisuuksiin hyödykkeenä, asuntomarkkinat poikkeavat muiden hyödykkeiden markkinoista, tietyt hyödykkeen erityispiirteet vaikuttavat asuntomarkkinoiden toimintaan (ks. Miettilä & Olkkonen 1993, 34-35). Asuntomarkkinat ovat vahvasti sidottuja paikkaan. Useimmissa maissa asuntomarkkinat ovat segmentoituneet alueellisesti, mikä on nähtävissä muun muassa kysynnän ja tarjonnan alueellisissa eroissa. Näin ollen myös asuntopula ja asuntojen ylitarjonta muodostuvat alueellisiksi ongelmiksi. Asuntomarkkinoilla on kuitenkin myös kansallinen aspektinsa, koska monia asuntopolitiikan tärkeitä välineitä, kuten tulovero- ja tukijärjestelyjä, omaisuusverotusta ja vuokrapolitiikkaa, implementoidaan kansallisella tasolla ja asuntomarkkinoiden suuriin ristiriitaisuuksiin puututaan kansallisen tason politiikalla. (Priemus 2002.) Myös Suomessa asuntomarkkinat ovat selvästi alueelliset ja samalla tärkeitä asuntopoliittisia ratkaisuja tehdään kansallisesti. Priemuksen luokitteluun verrattuna Suomessa lienee kuitenkin enemmän hajautettua asuntopolitiikkaa, josta voidaan esimerkkinä mainita kunnallinen kiinteistövero. Toisaalta taas ARA (entinen Valtion asuntorahasto, nykyinen Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus) tekee keskitetysti, joskin tiiviissä yhteistyössä kuntien kanssa, kuntien yksittäisiä aravavuokrakohteita koskevia päätöksiä. Kunkin alueen asuntomarkkinat sisältävät myös omistus- ja vuokra-asuntojen osamarkkinat, jotka kuitenkin toimivat vuorovaikutuksessa keskenään. Esimerkiksi asuntojen hintojen noustessa asuntoja siirtyy omistusasuntomarkkinoille ja vuokra-asuntojen tarjonta vähenee. Omistusasuntojen kysynnän vähentyessä taas vuokra-asuntomarkkinoiden tarjonta kasvaa. (Siikanen 1992.) Myös rationaalisesti toimivat kotitaloudet pitävät silmällä molempia osamarkkinoita. Vaikka tämä tutkimus keskittyy aravavuokra-asuntojen kysyntään, tarkastelussa on osamarkkinoiden vuorovaikutteisuudesta johtuen otettava huomioon vuokramarkkinoiden lisäksi myös omistusasumisen osamarkkinat. Asuntomarkkinoilla kysyntä ja tarjonta vaihtelevat aaltomaisesti ja tasapainotilaan hakeutuminen on edellä tarkasteltujen ominaisuuksien vuoksi hidasta (Siikanen 1992). Taloudelliset suhdanteet, muuttoliike ja tulotason muutokset heijastuvat asuntojen kysyntään ja asuntomarkkinat ovatkin 9

14 jatkuvassa muutoksessa etenkin kasvukeskuksissa. Noususuhdanteessa kysyntä ylittää tarjonnan, minkä seurauksena asuntojen hinnat ja vuokrat nousevat ja uustuotanto kiihtyy. Laskusuhdanteessa hintojen, vuokrien ja uustuotannon kasvu pysähtyy ja saattaa myös kääntyä laskuun. (Siikanen & Korvenranta 2000, 49) 2.2 Asuntomarkkinoiden ennustaminen Ihmisten oma tahto tekee talouden ennustamisesta ja politiikan harjoittamisesta vaikeaa. Ihmiset varautuvat ennakolta muutoksiin ja päätöksiin, esimerkiksi asuntolainaa otettaessa yritetään ennakoida lainan koron tulevaa kehitystä. Kansantalouden tila ei määräydy yksinomaan menneen kehityksen vaan myös kotitalouksien ja yritysten tulevaisuudenodotusten perusteella. (Taloustiede 2006, 29-30) Hendershott ja Weicher jaottelevat 1980-luvun ennusteiden paikkansapitävyyttä käsittelevässä artikkelissaan ennusteet kolmeen komponenttiin: tasapainoon hakeutuminen, demografiset muutokset ja poliittiset ja rakenteelliset muutokset. Lyhyen tähtäimen ennusteet keskittyvät usein ennakoimaan markkinoiden sopeutumista epätasapainotilanteisiin, kuten inflaatioon. Demografiset muutokset ovat ennakoitavissa, mutta niiden vaikutus asuntomarkkinoihin ei ole aina ilmiselvää. Pitkällä aikavälillä politiikkamuutokset vaikutuksineen ovat vaikeasti ennustettavissa. (Hendershott Weicher 2002, 1-2) Muutokset asuntorahoituksessa (instrumentit ja instituutiot), asuntokysynnässä (asumismuoto, määrä ja hinta) ja asuntotuotannossa riippuvat monista ulkoisista tekijöistä, joita on pystyttävä ennakoimaan, jos halutaan ennakoida asuntomarkkinoiden muutoksia. Ulkoisista tekijöitä ilmeisimpiä ovat inflaatio, hallituspolitiikka ja demografiset voimat. (Hendershott Weicher 2002, 1) 2.3 Kysyntä asuntomarkkinoilla 10

15 Aravavuokra-asuntojen kysyntään vaikuttavia tekijöitä käsitellään tarkemmin luvussa neljä. Asuntojen kysynnän kehitystä tarkasteltaessa on hyvä erottaa seuraavat kolme käsitettä: - potentiaalinen kysyntä - efektiivinen eli maksukykyinen kysyntä - tehokas lisäkysyntä Potentiaalinen kysyntä on jatkuvasti olemassa ja sen kehitys on pääsääntöisesti melko tasaista. Potentiaalista kysyntää määrittelevät pitkällä aikavälillä mm. tulokehitys, asuntojen suhteelliset hinnat, demografiset tekijät kuten ruokakuntien koko, ikä- ja sukupuolijakauma sekä muuttoliike. (Skurnik ja Summa 1978 Hirvelän 1998 mukaan.) Potentiaalinen kysyntä vaatii efektiiviseksi kysynnäksi eli markkinakysynnäksi muuttuakseen ostovoimaa, eli tähän vaaditaan asunnon hankintaan tarvittavat varat. Efektiiviseksi kysynnäksi muodostuu osa potentiaalisesta kysynnästä, mutta ilman potentiaalista kysyntää ei synny efektiivistä kysyntää. (Hassi 1994; Skurnik ja Summa 1978 Hirvelän 1998 mukaan) Efektiivinen lisäkysyntä on kysymyksessä silloin, kun kysyntä ylittää olemassa olevan asuntokannan muodostaman tarjonnan ja tarvitaan uudisrakentamista kysynnän tyydyttämiseksi (Skurnik ja Summa 1978 Hirvelän 1998 mukaan). Aravavuokra-asuntojen tuotantoa koskevassa päätöksenteossa käytetään kysynnän arvioinnin apuna tietoa hakijajonosta, jolla tarkoitetaan kunnan asuntotoimen kautta aravavuokra-asuntoa hakeneita ruokakuntia. Esimerkiksi pienten asuntojen ylikysyntä kertoo asunnontarpeen lisäksi myös asuntotarjonnan rakenteesta. Asuntojonojen määrällinen kysyntä on kuitenkin luonteeltaan potentiaalista kysyntää, joka ei anna kuvaa vuokrasuhteen tai asuntokauppojen syntyyn johtavasta efektiivisestä kysynnästä. Aravavuokra-asuntojen osalta potentiaalisen kysynnän muuttumiselle efektiiviseksi kysynnäksi on ollut ostovoimaa koskevia erityisehtoja, koska vuokrasuhteen ehtona on ollut enimmäistulorajat. (Hassi 1994, ) Potentiaalisen ja efektiivisen kysynnän ero on sikäli merkittävä, ettei todellinen asumiskysyntä ole pääteltävissä asuntojonojen pituuden perusteella, koska jonoissa on paljon myös ei-aktiivisia hakijoita. 2.4 Asuntotarjonta 11

16 2.4.1 Tarjonnan muodostuminen Asuntokysyntään vastataan olemassa olevan asuntokannan vapailla ja vapautuvilla asunnoilla ja uustuotannolla. Asuntojen kalleudesta ja pitkäikäisyydestä johtuen asuntokanta muuttuu hitaasti; koko Suomessa uusia asuntoja valmistui esimerkiksi 1990-luvulla 2 % suhteessa koko asuntokantaan, minkä lisäksi asuntokantaan vaikuttavat talojen purkaminen ja asuntojen käyttötarkoituksen muutokset. Perusparannuksilla, laajennuksilla ja tyhjiä asuntoja käyttöön ottamalla voidaan lisätä olemassa olevaa tarjontaa. Uusien asuntojen rakentaminen on merkittävin asuntokantaa muokkaava tekijä. Uustuotanto on vilkkainta kasvavilla kaupunkialueilla, mutta myös supistuvilla alueilla valmistuu uusia asuntoja. (Laakso -- Loikkanen 2001, 15; Siikanen 1992) Asuntovarauma vs. asuntokannan vajaakäyttö Asuntokanta muodostuu vakinaisesti asutuista asunnoista sekä asuntovaraumasta, johon luetaan tyhjät ja tilapäisesti asutut asunnot. Tilastokeskus katsoo asunnon vakituisesti asutuksi, jos siihen on henkikirjoitettu vähintään yksi asukas. Tilapäisesti asutussa asunnossa ei ole kirjoilla vakituista asukasta, vaan tilapäinen -- tällaisia asuntoja voivat olla esimerkiksi opiskelija-asunnot, kakkosasunnot ja vapaa-ajan asunnot. Asuntokantaan ja asuntovaraumaan ei lueta poistettavia asuntoja, joita ovat mm. autio- ja purkutalot, tuhoutuneet asunnot, huonon kunnon tai muun syyn vuoksi asumiskelvottomat talot. Luonnollisena asuntovarauman osuutena asuntokannasta pidetään noin viittä prosenttia, missä tilanteessa varauma helpottaa asuntomarkkinoiden toimintaa ja asunnon vaihtamista. (Mukkala 2001, 4-5.) Asuntovaraumalla on siis tärkeä puskuritehtävänsä asuntohintojen dynamiikassa: se vaimentaa kysynnän äkillisten muutosten hintavaikutuksia. Tietoja tyhjistä ja tilapäisesti asutuista asunnoista kerätään vuosittain, vuoden viimeisenä päivänä. Väestörekisterikeskuksen laskenta perustuu rakennus- ja huoneistorekistereihin ja Tilastokeskus tarkentaa laskelmia. Tyhjistä asunnoista tilastoidaan mm. talotyyppiä, varustelua, sijaintia, valmistumisvuotta ja huonelukua koskevat tiedot. Tietoja pidetään melko luotettavina ja vertailukelpoisina erityisesti vuodesta 1987 lähtien, joskin tyhjiä asuntoja on mm. poistumakirjausten viiveen takia tilastoitua vähemmän. Uuden kotikuntalain myötä opiskelijoiden on ollut mahdollista 12

17 siirtää kirjansa opiskelupaikkakunnalle, mikä on lisännyt tilastojen luotettavuutta lähtien. (Mukkala 2001, 5.) Asuntovarauman alueelliset erot ovat kasvaneet 1990-luvulla, pääkaupunkiseudulla on pulaa asunnoista ja hinnat ovat nousseet kun taas joillakin maaseutumaisilla alueilla varauma on jopa yli 10 prosenttia asuntokannasta, mikä indikoi ylitarjontaa. Mukkala (2001) arvioi Suomen tyhjien asuntojen arvoksi miljardeja euroja. Vapaaseen asuntokantaan sitoutuneen pääoman vajaakäyttö aiheuttaa ongelmia kuntien ja yksityisten asunnonomistajien taloudelle. (Mukkala 2001.) Mukkala (2001) on arvioinut Suomen tyhjien asuntojen arvoksi noin 12 miljardia euroa kertomalla tyhjien asuntojen pinta-ala keskimääräisellä neliöhinnalla. Tällä metodilla asuntovarauman arvo tosin vaihtelee voimakkaasti markkinahintojen heilahdellessa. Tyhjien asuntojen ongelman kokoluokasta saa paremman kuvan, jos arvioidaan tyhjien asuntojen arvo siltä osin, kun se ylittää 5 prosentin ns. hyödyllisen puskurin rajan. Tällöin tyhjien asuntojen arvo olisi vuonna 2000 ollut noin 2 miljardia euroa. Jos hyödyllisen puskurin rajaksi asetetaan 4 prosenttia, sen ylittävien tyhjien asuntojen arvo olisi ollut 3,5 miljardia euroa. (Mukkala 2001, 24-27, 35) Asuntoja on tyhjillään tai vajaakäytössä eri syistä. On tavallista, että kotitalouksien muuttaessa ja uusien asuntojen valmistuessa asunto on jonkin aikaa tyhjillään. Tällaisten tilapäisesti tyhjillään olevien asuntojen osuudeksi on arvioitu 4-5 % asuntokannasta, mutta alueiden väliset erot voivat olla suuria markkinatilanteesta riippuen. Esimerkiksi pienillä kaupunkialueilla kysyntä on voinut supistua pysyvästi muuttotappion myötä, kun taas Helsingissä ei ole varsinaista tyhjien asuntojen varantoa. Tilastoinnin kannalta hieman ongelmallista on, että tyhjiin asuntoihin luetaan myös esim. vapaa-ajan käytössä olevat asunnot ja kakkosasunnot. (Laakso -- Loikkanen 2001, 14.) Mukkala (2001) pitää asuntovarauman alueellisten erojen kasvun ensisijaisena syynä 1990-luvun alun laman jälkeistä muuttoliikettä maaseudulta ja pikkukaupungeista kasvukeskuksiin. Mukkala epäilee myös asuntokannan kasvun supistuvilla alueilla lisäävän varaumaa entisestään. Varaumaan luettavat asunnot ovat niinikään vähemmän houkuttelevia: maan asuntokantaan verrattuna ne ovat pienempiä, vanhempia ja puutteellisemmin varusteltuja, usein kerrostaloasuntoja, joskin yhä useammin ne sijaitsevat taajamissa ja ovat hyvätasoisia. 13

18 Vuonna 2000 asuntovarauman asunnoista lähes puolet, n. 47 prosenttia, oli asuinkerrostaloissa. Varauman asunnoista suuri osa onkin vuokra-asuntoja. Erillisiä pientaloja varauman asunnoista on noin 34 prosenttia ja rivi- tai ketjutaloja 12 prosenttia. Asuntovaraumasta 7,4 prosenttia on asuntola- yms. rakennuksissa. Verrattuna Suomen koko asuntokantaan kerrostalojen ja rivitalojen osuudet ovat samaa luokkaa, pientaloja varaumassa on suhteessa vähemmän ja asuntola- ja muissa rakennuksissa olevia asuntoja on suhteessa enemmän. Alueryhmittäin tehdyssä tarkastelussa tyhjien kerrostaloasuntojen muita talotyyppejä suurempi osuus tulee selvemmin esille, etenkin maaseutumaisilla alueilla kerros- ja rivitaloasunnot näyttävät jäävän ensimmäisenä tyhjilleen tai tilapäiseen käyttöön. Jakauma heijastelee myös omakotiasumisen suosituimmuutta: vuokra-asunnot jäävät todennäköisemmin tyhjilleen. (Mukkala 2001, ) 2.5 Tyypillistä Suomen asuntomarkkinoilla Suomessa asuntomarkkinat ovat olleet enemmän epätasapainossa kuin tasapainossa, asuntojen kysyntä ja tarjonta ovat kohdanneet huonosti sekä ajallisesti että alueellisesti. Epätasapaino on ilmennyt vuokraasuntojen puutteena ja asuntojen korkeina hintoina. Nuorilla on ollut vaikeuksia siirtyä itsenäisiksi toimijoiksi asuntomarkkinoille. (Siikanen 1992.) Suomessa asutaan esimerkiksi muuhun Eurooppaan verrattuna ahtaasti, ja pääkaupunkiseudulla asutaan vielä ahtaammin kuin muualla maassa -- esimerkiksi vuonna 1999 asumisväljyys Helsingin seudulla oli noin 32 m2 asukasta kohti, kun keskisuurilla tai pienillä kaupunkialueilla sekä maaseudulla asumisväljyys oli lähes 36 m2. Suomalaisilla asuntomarkkinoilla asumisen kulutus on tyypillisesti ollut huipussaan vasta vuoden iässä; asuntoa on vaihdettu suurempaan vielä keski-iässäkin ja lapsiperheiden asumisväljyys on ollut alhainen verrattuna esim. Yhdysvaltoihin tai Ruotsiin. (Laakso & Loikkanen 1997.) Suomelle tyypillistä on myös sosiaalinen asuminen ja valtion mukanaolo asuntomarkkinoilla. Suomessa valtio on jo pitkään pyrkinyt edistämään tuloiltaan ja varakkuudeltaan heikommassa asemassa olevien asumistarpeiden tyydyttämistä kannustamalla sosiaalista asuntotuotantoa ns. tarjontatukien kautta. Tarjontatuen perinteinen muoto on ollut aravalainoitus, 1990-luvulta lähtien myös korkotukea on myönnetty. Vaikka tuki kohdistuu asuntojen tuottajille, se kanavoituu tuen 14

19 tarvitsijoille mm. asukasvalintojen rajoitusten, asuntojen luovutusrajoitusten ja vuokratason rajoitusten kautta. (Asuntomarkkinatiedon tuottaminen ja hyödyntäminen 2005, 13.) Tarjontatukiin käytettävissä olevan vuotuisen valtuuden myöntää eduskunta. Valtuuspäätöksen pohjalta valtioneuvosto hyväksyy ympäristöministeriön esityksestä tuen alueelliset ym. käyttöperusteet vahvistavan käyttösuunnitelman. Lainanjako valmistellaan Valtion asuntorahaston ja kuntien yhteistyönä; kunnat laativat asuntorahaston pyynnöstä asuntomarkkinaselvitykset ja --analyysit ja asuntorahasto valmistelee informaation ja kohdentamista ohjaavien perusteiden pohjalta kuntien aravalaina- ja korkotukiosuuksia koskevat päätökset. (Asuntomarkkinatiedon tuottaminen ja hyödyntäminen 2005, 17.) Sekä aravalaissa että korkotukilaissa määritellään tarjontatuen kohdentamisen ja myöntämisen yleisiksi edellytyksiksi sosiaalinen tarkoituksenmukaisuus ja taloudellinen tarve. Näin molemmilla tukijärjestelmillä tuetaan ensisijaisesti pieni- ja keskituloisten asumista. Järjestelmiä koskevilla säädöksillä on asetettu tavoitteita myös asuntokannan suhteen ja molempia säädöksiä toteutettaessa tulee ottaa huomioon asuntomarkkinoiden kokonaisuus. Säädösten markkinaehtoisuutta on viime vuosina lisätty. (Asuntomarkkinatiedon tuottaminen ja hyödyntäminen 2005, ) Suomen asuntokannasta suurin osa on ollut omistusasuntoja, joihin luetaan omistajan käytössä olevat omakotitalot ja osakeasunnot. Vuokra-asuntojen osuus on vaihdellut vuosikymmenten kuluessa, luvulta 1990-luvulle osuus supistui, kunnes suunta kääntyi 1990-luvun alkuvuosina. Asumisoikeus- ja osaomistusasuntojen osuus on toistaiseksi ollut pieni. Omistusasuntojen ja vuokra-asuntojen osuuksissa on suuria eroja kaupunki- ja maaseutualueiden välillä: maaseutualueilla jopa kolme neljännestä asunnoista on omistusasuntoja. (Laakso -- Loikkanen 2001, 16) Aravavuokra-asuntojen osuus asuntokannasta kasvoi nopeasti ja 1980-lukujen aikana vuoden 1970 noin neljästä prosentista vuoden prosenttiin ja noin 15 prosenttiin vuonna 1990, mikä oli jo yli puolet kaikista vuokraasunnoista. (Tilastokeskus, ARAn tilastot.) 1990-luvulla luotiin lainsäädäntöteitse edellytyksiä vapaarahoitteisen vuokra-asuntokannan kasvulle. Vuokrasääntely purettiin, minkä lisäksi Suomen huoneenvuokralainsäädäntö on eurooppalaisittain vapaa. (Asuntopoliittisten tukien kestävä kehittäminen 1999, ) Suomalaisilla asuntomarkkinoilla on viime vuosina tapahtunut monia kuluttajien asumiseen ja asunnon 15

20 hankintaan merkittävästi vaikuttaneita muutoksia. Tarjontaa ovat monipuolistaneet monet uudet vapaarahoitteiset asuntojen omistamis- ja osaomistamismallit, joita rakennusliikkeet kehittivät luvun loppupuolella aravavuokra-asumisen ja vapaarahoitteisen vuokra-asumisen sekä omistusasumisen rinnalle. Paitsi että omistusasuntojen uudet rahoitusmallit ja vapaarahoitteiset osaomistusasunnot ovat lisänneet asumismuotojen tarjontaa ne ovat myös pienentäneet omaan asuntoon kiinni pääsemiseen tarvittavaa omarahoitusosuutta. (Siikanen & Korvenranta 2000, 1, 49) Aravavuokra-asunnot ovat valtion lainoittamia vuokra-asuntoja, joista muodostuu yli puolet Suomen vuokra-asuntokannasta. Suurimpia yksittäisiä aravavuokra-asuntojen omistajia ovat kunnat ja kuntien omistamat yhtiöt. Myös yleishyödylliset yhteisöt, kuten VVO Yhtymä Oy, Sato Oy, ja Avara (entinen YH-konserni) omistavat aravavuokra-asuntoja. Valtio lainoittaa myös mm. opiskelija-asuntoja, palveluasuntoja ja vakuutusyhtiöiden, säätiöiden ja järjestöjen vuokra-asuntoja. (Siikanen & Korvenranta 2000, 33-34) Aravavuokra-asuntojen asukkaat valitaan sosiaalisin perustein, joista tärkein on asunnontarve (esim. asunnottomuus, irtisanominen, nykyisen asunnon ahtaus tai heikko kunto). Aravavuokra-asuntoa ei voi saada, jos hakijalla on riittävästi omaisuutta vastaavan asunnon hankkimiseen muulla tavalla. (Siikanen & Korvenranta 2000, ) Aikaisemmin asukasvalintapäätökset tehtiin valtioneuvoston vahvistamien tulorajojen perusteella, mutta niistä on sittemmin luovuttu porrastetusti, eikä niitä enää sovelleta lainkaan jälkeen. (Helsingin Sanomat ) Arava-asuntojen vuokrien suuruus määritellään omakustannusperiaatteen mukaisesti, eli vuokrilla katetaan asunnon rakentamisen pääomamenoja sekä kiinteistönhoitomenoja. Lisäksi vuokratason on oltava kohtuullinen. Saman omistajan aravavuokra-asuntojen vuokria voidaan tasata pääomamenojen osalta. (Siikanen & Korvenranta 2000.) Valtion korkotuettuja osaomistusasuntoja on rakennettu vuodesta 1993 lähtien. Valtio maksaa korkotukea osaomistusasuntojen rakentajille tai rakennuttajille enintään 20-vuotisilla korkotukilainoilla. Osaomistuksessa vuokralainen ostaa osan asunnon osakkeista ja varaa oikeuden lunastaa asunto myöhemmin itselleen. Myös korkotukiasuntojen asukkaiden tulee täyttää 16

21 asukasvalintaperusteet, eli asunnontarve ja varallisuusrajat sekä aikaisemmin myös tulorajat. (Siikanen & Korvenranta 2000.) Ensimmäiset vuodet osaomistusasunnossa asutaan vuokralla. Asukkaalla on oikeus tai velvollisuus lunastaa asunto omakseen korkotuen päättymisen jälkeen maksamalla jäljelle jäävä osuus asunnon alkuperäisestä hankintahinnasta. Lunastushinta vaihtelee sen mukaan, minkä verran lainaa on mahdollisesti lyhennetty vuokranmaksussa. (Siikanen & Korvenranta 2000, 29) Vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja tarjoavat vuokralle yksityisomistajat, mutta myös mm. yleishyödyllisillä yhteisöillä sekä vakuutusyhtiöillä on vapaarahoitteisia vuokra-asuntokohteita, joihin ei ole arava- ja korkotukiasuntoihin aikaisemmin sovellettuja tulorajoja. Vuokrat määräytyvät markkinoilla kysynnän ja tarjonnan mukaan, joten niissä saattaa olla suuria kuntien välisiä ja sisäisiä eroja. (Siikanen & Korvenranta 2000, 34) Asumisoikeus on vaihtoehto asunnon ostamiselle tai vuokraamiselle: asuntoa ei voi lunastaa omaksi, mutta asukas saa hallita sitä kuten omistusasuntoa. Asumisoikeusmaksuna asukas maksaa 15 prosenttia asunnon hankintahinnasta, minkä jälkeen maksetaan omakustannusperiaatteen mukaista kuukausittaista käyttövastiketta asumisoikeustalon pääoma- ja hoitomenojen kattamiseksi. Vastike ei saa ylittää vastaavantasoisten huoneistojen vuokratasoa paikkakunnalla. Asumisoikeustalot rahoitetaan 85- prosenttisesti valtion arava- tai korkotukilainalla, loput 15 prosenttia asukkailta saadulla rahoituksella. Asumisoikeusasunnon saamiselle ei ole tulorajoja, mutta saajan tulee olla vähintään 18-vuotias. Hakija ei saa omistaa kohtuullisen asumistason mukaista asuntoa eikä hänellä saa olla riittäviä varoja sellaisen hankkimiseen. (Siikanen & Korvenranta 2000.) 17

22 3. Asuntopolitiikka kunnan tehtäväkentässä ja arava suomalaisessa asuntopolitiikassa 3.1 Asuntopolitiikan tavoitteet ja vastuunjako Asuntopolitiikan konteksti ja tavoitteet Asuntopolitiikka ymmärretään laajemmin osaksi sosiaali- ja yhteiskuntapolitiikkaa. Sosiaalipolitiikka on yhteiskuntapolitiikan toimintamuoto, ja sillä pyritään yhteiskunnan hyvinvointiin (Hievanen & Kuokka 1992, 7). Sosiaalipolitiikan tehtävä on tukea taloudellista kasvua, edistää kansalaisten sosiaalista turvallisuutta ja hyvinvointia sekä lisätä sosiaalista tasa-arvoa (Raunio 1995, 26-27). Asuntopolitiikka taas on sosiaalipolitiikan erityislohko, johon sisältyvät Heikki Wariksen mukaan sosiaalipolitiikan ne pyrkimykset, joilla tähdätään eri yhteiskuntaryhmien ja perheiden kohtuullisen asumistason ja viihtyvyyden turvaamiseen. Asuntopolitiikan keskeinen määrällinen tavoite on ollut asuntopulan poistaminen; asuntopulan osittain helpottuessa asuntopolitiikalle on tullut laadullisia tavoitteita. (Hievanen & Kuokka 1992, , ks. myös Hassi 1995.) Asumisen edistäminen kuuluu Suomen perustuslaissa (731/1999) taattuihin sosiaalisiin oikeuksiin. Perustuslain 19. pykälän neljännessä momentissa asetetaan toimintavelvoite julkisen vallan asuntopolitiikalle, mutta säännös ei kuitenkaan perusta subjektiivisia oikeuksia eikä aseta laatuvaatimuksia asumisen tasolle. Joillakin ryhmillä on erityissäännösten nojalla subjektiivinen oikeus asumiseen; tällaisia ryhmiä ovat lastensuojelun tarpeessa olevat lapset sekä vammaiset. (Tuori 2000, ) Suomen perustuslain 19. pykälä sisältää lainsäätäjälle osoitettuja toimeksiantoja sosiaalisten oikeuksien turvaamiseksi. Sosiaalisten perusoikeuksien toteutuminen vaatii kuitenkin täsmentävää lainsäädäntöä. Viimekätinen vastuu perusoikeuksien toteutumisesta on julkisella vallalla. Julkisella vallalla on kuitenkin käytettävissään laaja valikoima keinoja sosiaalisten oikeuksien toteuttamiseksi, sillä 18

23 perusoikeussäännöksissä ei oteta kantaa oikeuksien toteuttamistapaan tai siihen, kenen tehtäväksi toteuttaminen voidaan antaa. Perustuslain 124. pykälän mukaan julkinen hallintotehtävä on mahdollista antaa viranomaiskoneiston ulkopuolelle, jollei se vaaranna perusoikeuksia. Siihenkään perusoikeussäännöksissä ei oteta kantaa, miten vastuu jakautuu kuntien ja valtion välillä. (Perusoikeudet Suomessa 1999, ) Asuntopoliittinen työnjako kunnan ja valtion kesken Asuntopolitiikan harjoittajia ovat Suomessa enimmäkseen julkiset viranomaiset, valtio ja kunnat, mutta asuntopoliittiseen toimintaan ovat osallistuneet myös erilaiset järjestöt ja yritykset (Asuntohallitus 1993, 285). Vaikka kunnan itsehallinto koskee myös asuntotoimen järjestämistä, valtiolla on keinoja kuntien päätöksenteon ohjaukseen. Näitä keinoja ovat normiohjaus, toimivallan jako, sopiminen ja informaatio-ohjaus. Normiohjaus tarkoittaa käytännössä lakeja sekä alemmanasteisia säännöksiä ja määräyksiä. Toimivallan jako ohjauksen välineenä voi tarkoittaa esimerkiksi tehtävän delegointia tai delegoinnin purkamista. Sopimusohjaukseen kuuluvat valtionhallinnon tulossopimukset, kuntien ja keskushallinnon väliset aiesopimukset ja yhteistoimintasopimukset, joissa voi olla useita osapuolia. Informaatio-ohjauksessa käytetään koulutusta, opastusta ja tiedottamista, joilla pyritään muokkaamaan asenteita ja lisäämään tietoisuutta. Ohjauskeinojen painotukset ovat vaihdelleet eri aikoina. (Ympäristöministeriö 2000.) Perinteisesti valtionhallinto on ohjannut kuntien asuntopolitiikkaa luvun alkupuolella kuitenkin uudistettiin asuntohallintoa ja siirryttiin uuteen ohjauskulttuuriin, jossa ohjaus vähentyi ja painottui informaatio-ohjaukseen. Uudistuksen tarkoituksena oli paikallisolosuhteiden parempi huomioonottaminen. Asuntohallitus oli vuoteen 1993 saakka asuntotuotantoa valvova ja ohjaava elin. Uudistuksessa se lakkautettiin ja tilalle perustettiin Valtion asuntorahasto, jolle ei annettu yleistä ohjaussuhdetta kuntiin nähden. Myös asuntotuotantolainsäädäntöä kevennettiin. (Ympäristöministeriö 2000.) Asunto-ohjelmien laatiminen oli kunnille pakollista vielä vuoden 1994 loppuun saakka; valtion viranomaiset määrittelivät ohjelmille vaatimukset ja tavoitteet (Puhakka 2000, 7). Asuntohallinnon uudistuksen voidaan nähdä liittyvän yleiseen hallinnon hajauttamispyrkimykseen. 19

24 Nykyään valtion keskushallinto huolehtii siitä, että asuntosektorin poliittisen tason linjaukset ohjaavat asunto-olojen kehittämistä ja asuntoasioiden hoitoa eri alueilla ja kunnissa. Keskushallinnon toimijoista ympäristöministeriön tehtävä on asuntopoliittinen yleisohjaus, lainsäädännön valmistelu ja asuntotutkimustoiminnan ohjaus ja hallinnointi. Ympäristöministeriön kuntaohjaus on pääosin normiohjausta, mutta myös informaatio-ohjausta. Valtion asuntorahasto antaa haku- ja menettelytapaohjeita ja neuvoo lainoitus- ja korkotukimenettelyssä ja käytännöissä; tämä on enimmäkseen informaatio-ohjausta. (Ympäristöministeriö 2000.) Tyhjien aravavuokra-asuntojen ongelmien myötä asuntorahasto on tehnyt useita päätöksiä vuokrataloyhtiöiden vapauttamiseksi aravarajoituksista. (artikkeli) Lainojen hoitotehtävät kuuluvat Valtiokonttorille. (Ympäristöministeriö 2000.) Asuntopolitiikka kunnassa Kuten todettu, julkisen vallan velvoitteet kansalaisten asumisen suhteen pohjautuvat Suomen perustuslain (731/1999) 19. pykälän 4. momenttiin, jonka säännös ( Julkisen vallan tehtävänä on edistää jokaisen oikeutta asuntoon ja tukea asumisen omatoimista järjestämistä ) lausuu julki arvot ja intressit. Julkisen ja yksityisen vastuun rajat sovitetaan yhteen poliittisessa prosessissa ja lakitason sääntelyssä. (Asuntomarkkinatiedon tuottaminen ja hyödyntäminen 2005, 30-31) Kunnalla on asuntopolitiikassa laaja vastuu. Laki asunto-olojen kehittämisestä (919/1985) sääntelee yleislakina julkisen vallan asumista koskevia toimenpiteitä (Tuori 2000, ), ja sen kautta määrittyy kunnan lakisääteinen vastuu asuntopolitiikassa. Lain mukaan kunnan on alueellaan luotava yleiset edellytykset asunto-olojen kehittämiselle ja huolehdittava kehittämistoimenpiteiden suuntaamisesta erityisesti asunnottomien ja puutteellisesti asuvien asumisolojen parantamiseen. Subjektiivisen oikeuden asumiseen takaavat lastensuojelulaki (683/1983) ja vammaispalvelulaki (380/1987), ja ne asettavat järjestämisvelvoitteen suoraan kunnalle (Tuori 2000, ). Kunnan lakisääteiset asuntopoliittiset tehtävät liittyvät siis asuinolojen kehittämisen mahdollistamiseen ja sosiaaliseen asuttamiseen. Asuntopolitiikan kenttä liittyy niin kunnan yleiseen kuin erityiseenkin toimialaan: asuntotoimen alueella kunnilla on sekä lakisääteisiä että vapaaharkintaisia tehtäviä. Kunta saa järjestää asuntotoimen 20

25 haluamallaan tavalla ja kunta voi viranomaistehtävien lisäksi hoitaa muitakin asumiseen liittyviä tehtäviä, joihin ei liity julkisen vallan käyttöä. Tällainen tehtävä voi esimerkiksi olla asuntojen rakennuttaminen. (Ympäristöministeriö 2000, 7-8.) Kunnan sisäinen vastuunjako asuntopolitiikassa tehdään lähinnä kunnanvaltuuston, kunnanhallituksen ja kunnan asuntolautakunnan tai muiden vastaavia tehtäviä hoitavien lautakuntien, kuten rakennus- ja sosiaalilautakunnan, kesken (Hievanen & Kuokka 1992, ). Välineiden näkökulmasta asuntopolitiikka hajautuu kunnassa eri toimialoille, mikä tekee yhteensovittamisen koko kunnan tasolla tärkeäksi. Kunnissa asuntotoimi on organisoitu vaihtelevasti teknisen lautakunnan, kiinteistölautakunnan, asuntolautakunnan tai keskushallinnon alaisuuteen ja kunnan asuntotoimen yksiköt vaihtelevat mm. kunnan koon mukaan muutaman henkilön ei-päätoimisista yksiköistä suurehkoihin, asuntoasioihin keskittyneisiin osastoihin tai toimistoihin. (Asuntomarkkinatiedon tuottaminen ja hyödyntäminen 2005, 63) Kuntien käytössä olevia asuntopoliittisia välineitä ovat Asuntohallituksen (1993, 134) mukaan: - asunto-ohjelmointi ja kuntasuunnittelu (ei enää pakollista) - maankäytön suunnittelu ja kaavoitus - tontinluovutus ja sen ehdot - kuntaan tulevien asuntomäärärahojen kohdentaminen - kunnan omaan omistukseen tulevan asuntokannan rakentaminen ja rakennuttamisen ohjaus - perusparantamisen edistäminen - kunnan omat tukitoimet. Vuonna 1993 otettiin käyttöön vuotuinen kiinteistövero, joka toi kunnille yhden asuntopolitiikan välineen lisää. Kunta voi vaikuttaa kiinteistöveroon kiinteistön käyttötarkoituksen tai rakennusvaiheen mukaan, kiinteistöverolain piiriin kuuluvat yleinen kiinteistövero, vakituisen asunnon kiinteistövero, muun kuin vakituisen asunnon kiinteistövero, yleishyödyllisen yhteisön kiinteistövero sekä rakentamattoman tontin vero, joista viimeksi mainittu lienee asuntopoliittisesti mielenkiintoisin, sillä rakentamattoman tontin veroa korottamalla kunta voi vauhdittaa rakentamista alueellaan. (Kiinteistöverolaki 654/1992) 21

26 Käytännössä kunta ohjaa ja koordinoi asuntopoliittisia toimia alueellaan, valvoo muita valtion tukemaa asuntotuotantoa harjoittavia toimijoita ja on itse mukana asuntomarkkinoilla eri rooleissa, kuten omistajana ja vuokranantajana (Viirkorpi 1999, 7). Asunto-ohjelmoinnin käyttö asuntopolitiikan välineenä on vähentynyt vuoden 1994 jälkeen, jolloin asunto-ohjelmoinnin pakollisuus päättyi. Maankäytön suunnittelu ja kaavoitus toimivat perusedellytyksinä kunnan tonttituotannolle. Asettamansa etusijajärjestyksen kautta kunta ohjaa asuntotuotantoon kohdistuvan valtion rahoituksen. Kunnan oman asuntotuotannon roolia, asemaa ja organisointia koskevilla poliittisilla päätöksillä on keskeinen merkitys. (Puhakka 2000, 57.) Perusparantamista kunta voi edistää esimerkiksi laatimalla alueilleen perusparantamisohjelmia sekä myöntämällä perusparannuslainoja ja --avustuksia. Kunnan omia tukitoimia asunnon hankkijoille tai peruskorjaajille voivat kunnan toimialan rajoissa olla esimerkiksi kunnan varoista taloudellisin ja sosiaalisin perustein myönnettävät lainat, avustukset ja korkotuki. (Asuntohallitus 1993, 138.) Puhakan (2000, 9) mukaan asuntoasioiden hoidossa kunnan rooli on pääasiallisesti edellytyksiä luova ja asuntotuotannon ja asumisolojen kehittämistä edistävä, joskin hän pitää asuntojen ja maan omistajapolitiikkaa asuntostrategiassa keskeisenä (2000, 53). Viirkorpi (1999) taas nostaa vuokraasuntojen omistuksen kunnan merkittävimmäksi asuntopoliittiseksi välineeksi. Itse en unohtaisi muitakaan asuntopolitiikan välineitä, sillä muuttuvat trendit saattavat vaikuttaa siihen, mikä välineistä on kulloinkin käyttökelpoisin. Esimerkiksi jos voimakkaana trendinä on omistusasuminen, pelkällä vuokra-asuntojen omistuksella ei juuri pystytä vaikuttamaan positiivisesti kunnan tilanteeseen, vaikka omistuksista luopuminen saattaisikin jonkin verran auttaa. Uudet ongelmat ovat synnyttäneet myös uudentyypistä yhteistoimintaa. Valtion asuntorahaston vetämässä, syksyllä 2005 aloitetussa Käyttöaste-projektissa oli vuoden 2007 alussa mukana jo 40 kuntaa parantamassa asuntostrategiaansa ja arvioimassa asuntokantaansa (Valtion asuntorahasto). Kunnan asuntopoliittisten tehtävien sopivasta laajuudesta ei ole oltu valtionhallinnon tasolla yksimielisiä, ja erityisesti sosiaalinen asuntotuotanto jakaa mielipiteitä. Valtiovarainministeriö halusi 1990-luvun lopulla rajata kunnan roolin kaavoituksesta ja maapolitiikasta huolehtimiseen sekä aravavuokratalojen asukkaiden valintaan, jolloin uustuotanto olisi ollut kasvavan trendin mukaisesti vapaarahoitteista. Kuntaliitto ja ympäristöministeriö taas pitävät valtion tukeman lainaustoiminnan ja 22

27 sosiaalisen asuntotuotannon jatkamista tärkeänä, jotteivät asuntoasiat jäisi täysin markkinavoimien varaan. (Tuusa 1999.) Pääkaupunkiseudun asuntopula on varmasti muistuttanut viranomaisia julkisen vallan velvollisuudesta edistää asumista. Tätä velvollisuutta ei saisi unohtaa, vaikka tendenssinä olisi vapaarahoitteisuus ja oma vastuu. Esimerkiksi asunnottomia on Suomessa paljon, ja vaikka asunnottomuuden syitäkin on lukuisia, ei asuntopolitiikan perustavoitetta voida tältä osin pitää saavutettuna. Tämän epäonnistumisen taustalla saattaisi osittain olla asuntopolitiikan lakisääteisten velvoitteiden hyvin väljä määrittely tai kunnan eri toimialoille hajautuneen asuntopolitiikan koordinoinnin vaikeus. 3.2 Kunnan asuntopolitiikan merkitys kuntatalouden näkökulmasta Vaikkei kunta toiminnallaan tavoittelekaan voittoa, ei tappionkaan tuottamista pidetä ainakaan nykyoloissa suotavana. Kunnan toiminnalta vaaditaan taloudellisuutta, tehokkuutta ja vaikuttavuutta, eikä asuntopolitiikka ole kunnan muihin toimintoihin nähden erillinen kokonaisuus. Tällä voidaan perustella kunnan harjoittaman asuntopolitiikan kuntataloudellisten yhteyksien pohtimista, joskaan kunnan asuntopolitiikan lakisääteisiä, sosiaalisia tehtäviä ei pidä väheksyä. Puhakan (2000, 10-11) näkemyksen mukaan lisääntyvien talouspaineiden vuoksi kuntien olisi myös asuntostrategiatyössään korostettava taloudellista näkökulmaa. Asuntopoliittisista välineistä ainakin maankäytön suunnittelu ja kaavoitus, tontinluovutus ja sen ehdot, kunnan omaan omistukseen tulevan asuntokannan rakentaminen ja rakentamisen ohjaus sekä kunnan omat tukitoimet ovat taloudellisestikin merkittäviä. Taloudellinen vaikutus voi olla suora, kuten tonttimyynnissä, tai välillinen, kuten kaavoituksessa, jolla voidaan vaikuttaa tonttien kysyntään ja sitä kautta koko asuntomarkkinoihin. Kaavoitukseen sisältyy myös keinottelun mahdollisuus, jota on julkisestikin moitittu. Esimerkki tästä on Helsingin harjoittama sosiaalinen asuntopolitiikka, josta hyötyvät Soininvaaran mukaan ympäristökunnat, jotka saavat omakotitontteja kaavoittamalla vauraampaa väkeä alueilleen (Taavitsainen 1999). Tästä näkökulmasta asuntopolitiikan seutukunnallistaminen voisi olla hyvä ajatus. 23

28 Kunnan asuntopolitiikalla ja asunto-omistuksilla voidaan välillisesti vaikuttaa myös kunnan elinkeinoelämään ja parantaa kunnan tilannetta (Suomen Kuntaliitto 1998, 29-30). Vuokra-asuntojen omistuksen merkitys kunnan asuntopolitiikassa on suuri: vuokra-asuntokanta on noin asuntoa ja kunnan vuokra-asunnoissa asuu noin ihmistä. Asuntojen yhteenlaskettu arvo on merkittävä mutta vaikeasti määriteltävä. (Viirkorpi 1999, 7.) Vuokra-asuntojen omistuksen laajuus lisää kunnan omistajastrategian taloudellista merkittävyyttä, sillä omistukseen liittyy mahdollisuuksien lisäksi taloudellisia riskejä. Tämän vuoksi käsittelen kunnan vuokra-asuntojen omistusta tässä kirjoituksessa hieman laajemmin. Strategiseen omistamiseen liittyy erilaisia perusteita; vuokra-asuntojen omistaminen edustaa omistamista palvelujen tuottamisen turvaamiseksi kuntalaisille. Kunnilla ei ole lakisääteistä velvoitetta vuokra-asuntojen omistukseen tai tuotantoon; vaihtoehtoja vuokra-asuntojen omistamiselle ja omalle asuntotuotannolle ovat yksityisen vuokra-asuntotuotannon edistäminen tai kuntalaisten asumiskustannusten suora tuki. Vuokra-asuntojen omistamisen tavoitteena ei myöskään ole taloudellisen tuoton hankkiminen. (Suomen Kuntaliitto 1998, ) Viirkorven (1999, 9) mukaan esimerkiksi aravavuokrataloja voidaan pitää kunnan elinkeinopolitiikan keinona ja välineenä, jolla voidaan vaikuttaa kunnan väestörakenteeseen. Tällöin asuntopolitiikalla ei vain tasata hyvinvointia ja auteta heikompiosaisia, vaan myös edistetään työllisyyttä ja kunnan elinkeinoelämän kehittymistä. Tällainen ideaalitilanne edellyttää kuitenkin vuokra-asuntojen riittävän vilkasta kysyntää. Eri syistä johtuva kysynnän hiipuminen voi johtaa taloudellisiin ongelmiin ja jopa suoranaiseen kierteeseen. Lainojen korot ovat kuntien vuokra-asuntoihin liittyvä suuri menoerä, ja jos paljon vuokratuloja jää saamatta, vuokrataloyhtiön talous joutuu epätasapainoon. Tämä taas aiheuttaa painetta vuokrien korotukseen ja muista, kuten ylläpitokuluista, tinkimiseen, mikä taas ei houkuttele uusia vuokralaisia. Kunta joutuu todennäköisesti tukemaan vaikeuksissa olevaa vuokrataloyhtiötään, mikä taas voi heijastua koko kunnan talouteen. Tällaisten riskien vuoksi kunnissa kannattaisi ehkä pitää asuntopolitiikan keinovalikoima tasapainossa, jottei liian paljon jäisi yhden kortin varaan. Kunnalla on asuntopolitiikan hoitoon liittyviä lakisääteisiä velvoitteita ja kuntaan kohdistuu myös poliittista ohjausta valtion keskushallinnon tasolta. Lainsäädäntö antaa kuitenkin toiminnalle vain väljät puitteet ja minimivaatimukset, ja valtion ohjausta on vähennetty vuosien saatossa. Näin ollen kunnan 24

29 vapaus asuntopolitiikan harjoittamisessa on melko suuri. Vapauden voisi arvella lisäävän kuntien motivaatiota paikallisen ja paikallisiin tarpeisiin kohdistuvan asuntopolitiikan harjoittamisessa. Toisaalta joissakin kunnissa saatetaan ehkä kaivata nykyistä voimakkaampaa ohjausta, jos esimerkiksi asuntoasioiden parissa työskentelevän henkilöstön vaihtuvuus on suuri. Erityisesti valtionhallinnon informaatio-ohjaukselle on asuntopolitiikan muuttuvan toimintaympäristön ansiosta varmasti tilausta. Voimakkaasti eriytyvä asuntopolitiikka saattaa asettaa eri kunnissa asuvat eriarvoiseen asemaan ja näin tapahtuukin, jos esimerkiksi sosiaalinen asuntotuotanto ja samalla sosiaaliset ongelmat kasautuvat seutukunnan yhdelle kunnalle. Kunnan asuntopolitiikalla on merkitystä muissakin kuin asumiseen liittyvissä asioissa, ja viisaalla asuntopolitiikalla voidaan myös vaikuttaa positiivisesti kunnan elinkeinoelämään ja yleiseen kilpailukykyyn. Toisaalta asuntoasioihin liittyy myös taloudellisia riskejä. Yksi laajuutensa vuoksi merkittävä kunnan asuntopolitiikan osa-alue on vuokra-asuntojen omistus. Huonompina aikoina vuokra-asunnot voivat aiheuttaa omistajilleen taloudellista tappiota, ellei kunnan vuokra-asunnoille löydy riittävästi kysyntää. Onnistuneella vuokra-asuntopolitiikalla voidaan kuitenkin edistää kunnan elinkeinopolitiikkaa ja vaikuttaa väestörakenteeseen. 3.3 Arava suomalaisessa asuntopolitiikassa ja -tuotannossa Aravan historia suomalaisessa asuntopolitiikassa ja rakentamisessa Uudessa valtioneuvoston asuntopoliittisessa toimenpideohjelmassa ( ) painotetaan asuntorakentamisen lisäämistä kasvukeskuksissa ja erityisesti Helsingin seudulla sekä kasvukeskusten vuokra-asuntotarjonnan turvaamista. Helsingin seudun asuntotarjontaa pyritään parantamaan valtion ja seudun kuntien aiesopimuksella, minkä lisäksi valtio mm. ottaa käyttöön vuonna 2008 perinteisen valtion tukeman, ns. ARA-tuotannon ja markkinaehtoisen tuotannon väliin sijoittuvan uuden tuotantomuodon, jossa valtio luo vuokratalojen rakentamiseen täytetakausjärjestelmän korkokustannusten minimoimiseksi, kun omistaja sitoutuu pitämään asunnot 20 vuotta vuokraasuntoina. Valtio myöntää myös kunnallistekniikka-avustuksia kaavoitukseen ja käynnistysavustuksia korkotukivuokra- ja asumisoikeusasuntojen rakentamiseen. 25

30 Vähenevän asuntokysynnän alueiden osalta valtioneuvoston asuntopoliittisessa toimenpideohjelmassa todetaan, että supistuvan asuntokysynnän aiheuttamiin taloudellisiin ongelmiin on puututtava aktiivisesti mahdollisimman varhaisessa vaiheessa ja että suunnitelmallista omistajuutta ja kuntien asuntostrategioita tulee kehittää. Toimenpideohjelman konkreettisena vasteena vähentyneeseen asuntokysyntään listataan ARA:n Käyttöasteprojektin toimintamalleja edelleen kehittävä uusi projekti asuinkiinteistöjen suunnitelmallisen omistajuuden, käytön ja hoidon sekä asuinalueiden ja elinympäristön laadun parantamiseksi. Lisäksi valtioneuvosto pyrkii edistämään kuntien asuntostrategioiden ja niihin liittyvien ohjelmien suunnittelua. Lainariskien ennakointia ja hallintaa parannetaan ja vuonna 2009 otetaan käyttöön uusi valtion täytetakaus aravalainojen takaisinmaksua varten. Vuodesta 2009 lähtien taloudellisissa vaikeuksissa olevien vuokrataloyhtiöiden avustus tuodaan myös korkotukitalojen ulottuville. (Valtioneuvoston asuntopoliittinen toimenpideohjelma, 2008) Vuonna 2008 valtioneuvoston lähestymistapa asuntopolitiikkaan on siis monitahoinen ja pyrkii ottamaan huomioon maassa vallitsevat erilaiset olosuhteet. Näin oli myös edellisessä asuntopoliittisessa ohjelmassa, jossa päätettiin tulorajojen poistamisesta ja muiden aravarajoitusten purkamisesta vähäisen kysynnän alueilla. Uusi toimenpideohjelma on monilta osin jatkumoa edelliselle, esimerkiksi edellisessä ohjelmassa päätettiin Käyttöaste-projektin (silloin vielä nimetön) aloittamisesta. Pääkaupunkiseudun osalta uudessa ohjelmassa toimet ovat konkreettisempia ja pidemmälle meneviä kuin edellisessä. (Hallituksen asuntopoliittinen ohjelma 2004; Valtioneuvoston asuntopoliittinen toimenpideohjelma, 2008.) Suomessa on vuokra-asuntoja noin , joista yli puolet on rakennettu valtion tuella. Valtion tuella lainoitettuun ns. ARA-asuntokantaan kuuluu arava- tai korkotukilainoitettuja vuokra-asuntoja, asumisoikeusasuntoja ja osaomistusasuntoja. (Valtion asuntorahasto.) Vuoden 1999 lopussa aravavuokra-asuntoja oli , joista kuntien omistuksessa oli 61 % (Valtion asuntorahasto 2000, 1). Aravajärjestelmän kautta rahoitetaan asuntorakentamista valtion tukemalla lainoituksella. Aravan tuella on vuosina rahoitettu eli 47 % Suomen noina vuosina rakennetusta asuntokannasta. Tähän osuuteen sisältyy niin vuokra-asuntoja, omakotitaloja, asumisoikeusasuntoja kuin opiskelijaasuntojakin. Arava- (nykyisin yleiskäsitteenä ARA-) asunnot ovat ns. sosiaalista asuntotuotantoa. 26

31 Rahoituksen ehtoihin on liittynyt sosiaalinen elementti, jonka vuoksi mm. asuntojen käyttöä ja luovutusta on eri tavoilla rajoitettu. (Tuuri 1998.) Arava-lyhenne juontaa juurensa Asuntorakennustuotannon valtuuskunnasta, joka perustettiin vuonna 1949 järjestämään halpakorkoisia lainoja asuntotuotantoon. Tästä lähtien valtion asuntotuotannon lainajärjestelmää on kutsuttu aravarahoitukseksi, lainoja aravalainoiksi ja aravalainoituksella rakennettuja taloja aravataloiksi. (Tuuri 1998, 1-30.) Aravainstituution taustalla oli sotien jälkeinen asuntopula: 1940-luvulla siirtoväestölle rakennettiin asutusta maaseudulle - kaupunkirakentamiseen ei ollut tarvittavaa pääomaa - samaan aikaan kaupunkien ja kauppaloiden väestö kasvoi ja tuhannet ihmiset joutuivat asumaan pommisuojissa. Vuonna 1949 perustetulle Aravalle keskitettiin asuntotuotannon rahoitus ja rakennettavien asuntojen vuokraaminen. Tavoitteena oli vauhdittaa etenkin kaupunkitaajamien asuntotuotantoa ja tuottaa kohtuuhintaisia, tietyt laatukriteerit täyttäviä asuntoja. (Tuuri 1998, 1-30.) Arava myönsi valtion tukemia, edullisia lainoja kaikille rakentajille: kunnille, yleishyödyllisille- ja grynderirakennuttajille sekä yksityisille rakentajaperheille. Kohderyhmänä olivat pienituloiset, mutta ensimmäisten vuosikymmenten aikana suurimpia hyötyjiä olivat hyvätuloiset, koska lainaehdoissa vaadittiin 60 % omarahoitusosuutta. Alkuvuosina, ennen 1956 voimaan astuneita myyntirajoituksia arava-asuntojen jälleenmyynnillä myös keinoteltiin. (Tuuri 1998, ) Myöhemmissä vaiheissa lainarahoituksen osuus on ollut jopa 90 % (www.ara.fi, ), toisaalta aravalainoitusta myös lakattiin myöntämästä omistusasuntojen tuotantoon (Asuntopoliittisten tukien kestävä kehittäminen 1999, 61). Kolmasosa Suomen 1950-luvun asuntotuotannosta rakennettiin Aravan rahoituksella. Seuraavalla vuosikymmenellä alkoi väestön suuri muutto maalta kaupunkikeskuksiin, rakentamisen volyymi kasvoi ja aravarahoituksella rakennettujen asuntojen osuus kasvoi 50 %:iin koko tuotannosta. Kasvu jatkui aina 1970-luvulle ja huippuvuoteen 1974, jolloin rakennettiin asuntoa: tuotanto oli yli kaksinkertaistunut 1950-luvun asunnosta. Huippuvuoden jälkeen rakentaminen tasaantui, luvun lopulla kaksi kolmasosaa asunnoista rakennettiin aravan tuella. (Tuuri 1998, mm ) 27

32 Asuntotuotanto romahti 1980-luvun lopun vuokra-asuntopulan ja kovan rahan rakentamisen vilkkaista vuosista 1990-luvun alun laman aikana, vain asuntorahaston avulla estettiin rakentamisen putoaminen nollaan: lamavuosina rakennettiin noin asuntoa vuodessa, tästä lähes kaikki oli aravatuotantoa. (Tuuri 1998, ) Sittemmin, 2000-luvulla ARA-rahoituksella rakennettavien asuntojen osuus kokonaistuotannosta on supistunut voimakkaasti (Kuvio 2), mikä on herättänyt kysymyksiä aravan kohtalon suhteen. Kunnat ja rakennuttajat ovat pitäneet aravan säilyttämistä tärkeänä, vaikka muun lainarahan saanti on helpottunut (Kuntalehti 19/2003). Kuvio 2. ARA-tuotannon ja vapaarahoitteisen asuntotuotannon aloitukset ja kotitalouksien uusien asuntolainojen keskikorko (Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus) Myös organisaatiojärjestelyjä on tehty aravainstituution historian aikana. Aravan vastuut siirrettiin vuonna 1966 Asuntohallitukselle. Uudessa keskusvirastossa mm. kehitettiin työkaluja rahoituskustannusten ennakointiin ja 1980-luvulla asuntotuotannon suunnittelua ohjattiin tarkoin määräyksin. Asuntohallitus taas lakkautettiin vuonna 1993 ja aravarahoitus siirtyi perustettavalle Valtion asuntorahasto ARA:lle. Merkittävä uudistus käytäntöihin oli, että uusi virasto ei enää saanut lainoihin käytettäviä varoja valtion budjetista, vaan hyödynsi vanhaa lainakantaansa myymällä sitä edelleen rahoittajille. Uusi menetelmä ei lisännyt valtion velkaa. Muutenkin uuden viraston joustavuutta lisättiin ja byrokratiaa sekä henkilöstöä vähennettiin. (Tuuri 1998.) 28

33 3.3.2 Aravainstituutio poliittisena välineenä Edellä on kuvailtu aravajärjestelmän merkitystä suomalaisessa asuntotuotannossa. Myös aravaan liittyvät institutionaaliset ominaisuudet vaikuttavat asuntomarkkinoiden rakenteeseen. Aravainstituution historiaan liittyy määrällisen asunnontarpeen merkittävä painoarvo. Tarvelaskelmiin nojautuminen liittyy sekä yleisempään, aatetason perustarveajatteluun että aravavuokra-asumisen kehittymiskauden eli teollisuuden kasvukauden talouspoliittisiin tavoitteisiin. Korkeimmillaan määrälliset tavoitteet olivat 1970-luvun alkupuolen aravatuotannossa. Tuohon aikaan aravajärjestelmää käytettiin keskeisenä sosiaalipolitiikan välineenä: sosiaalipolitiikalla tavoiteltiin taloudellista kasvua, mikä edellytti elinkeinorakenteen teollistamista ja työvoiman liikkuvuutta. Aravan näkökulmasta tämä merkitsi voimakasta uustuotantoa teollistuvilla paikkakunnilla 1960-luvun lopulla ja 1970-luvulla. Aravavuokra-asuntojen tuotanto oli työntekijä- ja työnantajajärjestöjen yhteisessä intressissä ja siten esillä myös tulopoliittisten neuvottelujen yhteydessä. (Hassi 1995, ) Aravan institutionaalinen funktio siirtyi vuosikymmenten saatossa sosiaalipoliittisesta kulutuspoliittiseen. Aravainstituution kulutuspoliittinen tehtävä tulee esiin aravavuokra-asuntojen kysyntää tarkasteltaessa: arava on säädellyt kulutusta ja ohjannut kysyntää enimmäistulorajojen kautta muihin asuntomarkkinatuotteisiin. Enimmäistulorajat ylittävän kysynnän määrää ei ole seurattu kunnissa systemaattisesti, mikä on mahdollisesti hankaloittanut todellisen asunnontarpeen arviointia, mutta tiedetään, että tulorajojen perheporrastusten vaikutuksesta enimmäistulorajat todennäköisimmin ylittävä ruokakunta on ollut kahden työssäkäyvän aikuisen muodostama. (Hassi 1995, 21.) Yksi aravan tehtävistä on ollut erityisryhmien, kuten vanhusten, opiskelijoiden ja pakolaisten asunnontarpeen tyydyttäminen. (Hassi 1995, 21) Viimeksi mainittu tehtävä jää kuitenkin tämän tutkimuksen tarkastelun ulkopuolelle. Ennen EMU-aikaa arveltiin myös, että koska talous- ja rahaliitossa jäsenmaalla ei ole enää käytettävissään kansallista valuuttakurssi- ja korkopolitiikkaa, arava-asuntotuotantoa voitaisiin käyttää vaimentamaan rakennusalan suhdannevaihteluita. Laskusuhdanteessa voitaisiin valtion budjettia rasittamatta lisätä asuntotuotantoa ja parantaa julkistalouden tasapainoa ja noususuhdanteessa voitaisiin 29

34 pienentää aravarakentamisen määrää muun rakentamisen kasvaessa. (Asuntopoliittisten tukien kestävä kehittäminen 1999, 62.) Tällä hetkellä valtioneuvoston pääkaupunkiseutua koskevassa asuntopolitiikassa on menty takaisin sosiaalipoliittiseen suuntaan: tulorajaohjauksesta on luovuttu ja tärkeänä tavoitteena on työvoiman liikkumisen mahdollistaminen edullisia vuokra-asuntoja tuottamalla. Asuntopolitiikan suhdannekäytölle ei ehkä ole niinkään ollut käyttöä, EMU-jäsenyys on vakauttanut asuntomarkkinoita ja parantanut asuntolainoituksen saatavuutta sekä alentanut korkoja, mutta toisaalta kuten valtioneuvoston asuntopoliittisesta toimenpideohjelmastakin ilmenee, edelleen tarvitaan valtion varmistusta, jotta pääkaupunkiseudulla on tarjontaa kohtuuhintaisista ja pysyvästi vuokrakäytössä olevista asunnoista. 3.4 Tyhjät aravavuokra-asunnot kunnissa ja kuntataloudessa Merkkejä tyhjien aravavuokra-asuntojen ongelmasta on rekisteröity 1980-luvulta lähtien. Ensimmäiset ongelmat ilmenivät tyypillisimmillään pienissä länsisuomalaisissa kunnissa, joissa esimerkiksi suuri teollisuuslaitos tai muu yritys irtisanoi henkilöstöään. Entiset kaivospaikkakunnat ovat malliesimerkkejä 1980-luvulla tyhjien asuntojen ongelman eteen joutuneista kunnista. Hieman myöhemmin, 1990-luvun puolella tyhjien aravavuokra-asuntojen ongelmasta kärsivien kuntien joukkoon alkoi liittyä kuntia, joissa väestö väheni voimakkaasti. (Eskola & Hiltunen 2002, 7.) Vuonna 1999 aravavuokra-asunnoista 36 % ( asuntoa) sijaitsi vähenevän väestön kunnissa ja tyhjiä asuntoja oli suhteellisesti eniten Satakunnassa, Lapissa ja Pohjanmaalla (Valtion asuntorahasto 2000, 1). Väestöään menettävien kuntien asumista ja asuntopolitiikkaa vuosituhannen alussa selvittänyt Pidottyöryhmä arvioi vuonna 2001 tyhjien aravavuokra-asuntojen määräksi noin 7000 asuntoa, mikä on enemmän kuin asuntorahaston kunnille vuosittain tekemän asuntomarkkinakyselyyn perustuva määrä. Asuntorahasto ennusti vuonna 2000 tyhjien aravavuokra-asuntojen määrän nousevan vuonna 2010 lähes asuntoon, vuonna 2015 noin asuntoon ja vuonna 2020 noin asuntoon. Ennuste perustui vuoden 1998 väestöennusteeseen. Myöhemmät väestöennusteet arvioivat monen 30

35 kunnan väestön vähenevät aikaisemmin arvioitua nopeammin, onkin odotettavissa, että tyhjien asuntojen määrä kasvaa vielä. Vertailun vuoksi mainittakoon, että Ruotsissa oli vuosituhannen alussa noin tyhjää vuokra-asuntoa, joita purettiin keskimäärin asunnon vuositahtia. (Eskola & Hiltunen 2002, 8-9.) Taloyhtiön talous alkaa kärsiä, jos asuntojen käyttöaste laskee alle 90 prosentin. Yhtiön kantokyky vajaakäytöstä aiheutuvien vuokratappioiden suhteen riippuu aikaisempien vuosien tuloksesta. Tiettyyn rajaan saakka vuokratappioita voidaan kompensoida omakustannusvuokrassa. Tässä ongelmaksi kuitenkin voi muodostua aravavuokrien taso, joka monissa kunnissa on jo ennestään lähellä yleistä vuokratasoa. Lisäksi vuokra-asuntojen ylitarjonta luo samalla paineita alentaa vuokria. Asuntojen tyhjillään oloon liittyy myös lieveilmiöitä, kuten heikentynyttä vuokranmaksukuria jäljellä olevien vuokralaisten keskuudessa. (Eskola-Hiltunen 2002, 8-10.) Tyhjäkäytöstä kärsii ensin taloyhtiön talous, mutta on yleistä, että kunta joutuu taloyhtiön omistajana tukemaan vaikeuksissa olevaa vuokrataloyhtiötä. Tukimuotoja ovat esimerkiksi alennetun tai nollakoron periminen kunnan vuokrataloyhtiöille myöntämistä ns. kolmoissijaislainoista tai oman pääoman lisäykset vuokrataloyhtiöihin mm. osakepääoman korotusten tai pääomalainojen muodossa. Kunnat ovat antaneet yhtiöilleen myös suoria avustuksia ja vakautettuja lainoja sekä sitoutuneet maksamaan tyhjilleen jääneiden asuntojen vuokrat. Tukien kokonaissummaa on vaikea saada selville, mutta on arvioitu, että vuonna 1999 kuntien tuki vuokrataloyhtiöilleen oli 16,8 miljoonaa euroa. (Eskola-Hiltunen 2002, 10.) Tyhjien vuokra-asuntojen vaikutus ulottuu laajemmalle kuin asianomaiseen taloyhtiöön ja sen omistajaan: koko paikkakunnan asuntomarkkinat saattavat kärsiä esimerkiksi, jos vuokra-asuntoja omistavien tahojen kesken kilpaillaan vuokralaisista vuokranalennuksin. Laaja vuokra-asuntojen tarjonta taas saattaa lisätä vuokralaisten asunnonvaihtoalttiutta ja vuokralaisten vaihtuminen aiheuttaa omistajille lisäkustannuksia. Jos taas tyhjilleen jääneitä vuokra-asuntoja yritetään myydä markkinahintoja edullisemmin, ongelma vaikuttaa myös omistusasuntojen myyntihintoihin. (Eskola & Hiltunen 2002, 10-11) Valtion asuntorahasto asetti vuonna 2000 työryhmän selvittämään tyhjien aravavuokra-asuntojen ongelman laajuutta, riskejä sekä ratkaisu- ja ehkäisymahdollisuuksia. Raportissaan työryhmä mm. 31

36 kokosi ARA:n asuntomarkkinaselvityksen kuntavastauksista kuntien arviot asuntojen tyhjillään olon syistä. Tyypillisimpinä syinä kunnat pitivät seuraavia: - muuttoliikkeestä ja kunnan asukasmäärän pienenemisestä johtuva kysynnän riittämättömyys - asuntojen huono kunto - asuntojen huono sijainti keskukseen ja palveluihin nähden - sijaintialueen alhainen arvostus järjestyshäiriöiden ja talojen leimautumisen takia - asuntojen varustelutaso nykyajan vaatimuksiin nähden (saunan ja parvekkeiden puuttuminen) - liian suuret asunnot. (Valtion asuntorahasto 2000.) 32

37 4. Asuntomarkkinoiden vaikutusmekanismit aravavuokraasuntojen kysynnän näkökulmasta Kuten edellisen luvun lopussa todettiin, vuosituhannen taitteessa kunnat arvioivat tyhjien vuokraasuntojen ongelman liittyvän asukasmäärän vähenemiseen ja aravavuokra-asuntojen tarjonnan rakenteeseen ja ominaisuuksiin. Kunnilla on luonnollisesti hyvä tuntuma tilanteeseensa, mutta tilanne esimerkiksi rahoitusmarkkinoilla on muuttunut kuluneen vuosikymmenen aikana, joten on hyvä luoda systemaattinen katsaus asuntomarkkinoilla vaikuttaviin tekijöihin. Lisäksi kunnan näkökulma saattaa jättää ns. ulkoiset tekijät vähemmälle huomiolle. Asuntomarkkinoihin vaikuttavat useat eri tekijät yhdessä, ja tekijöiden on usein oltava myös samansuuntaisia vaikuttaakseen. Näin ollen asuntomarkkinoihin vaikuttavia tekijöitä on hankalaa tarkastella erikseen ja asuntomarkkinoiden kuvaileminen esimerkiksi vain yhden tekijän varassa on mahdotonta. On myös monia tapoja ryhmitellä vaikuttavia tekijöitä. Hirvelä (1998) on tutkinut vuokraasuntomarkkinoita kuvaavia indikaattoreita viidessä eri ryhmässä: yleiset taloudelliset indikaattorit, kysyntään vaikuttavat, kysyntään ja tarjontaan vaikuttavat, tarjontaan vaikuttavat, kotitalouksia koskevat sekä muuttoliikettä kuvaavat indikaattorit. (Hirvelä 1998, 31.) Asuntomarkkinoihin vaikuttaviin yleisiin taloudellisiin indikaattoreihin lukeutuvat työttömyysaste, kotitalouksien käytettävissä olevat tulot ja Tilastokeskuksen kuluttajabarometri, johon on kerätty tietoja mm. kuluttajien luottamuksesta taloudelliseen kehitykseen ja omaan taloudelliseen tilanteeseen sekä asunnonostoaikeista. Kysyntää kuvailevat vuokrapyynnöt, asuntojonot, väestönkasvuennuste sekä asuntokuntien koon ja määrän kehitys. Kysyntää ja tarjontaa kuvailevat mm. vuokrat ja arava-asunnon hakijat per haettava asunto. Tarjontaindikaattoreihin luetaan asuntokanta ja vuokra-asuntojen lukumäärä, markkinoille tulevista asunnoista kertovat rakennuslupien ja valmistuneiden asuntojen määrät. Kotitalousindikaattoreita ovat mm. asumisen kulutusmenot, lainojen korot ja asumistukea saavien kotitalouksien lukumäärä. Muuttoliikettä voidaan kuvailla esimerkiksi nettomuuttomäärillä ja tarkentaa ikä- ja aluetasolla. (Hirvelä 1998, 31.) 33

38 Jäljempänä käytetään joitakin indikaattoreita koko Suomen tasolla. Ongelma eli aravavuokraasuntojen kysynnän heikkeneminen on jo todettu, joten siitä ei esitetä enempää tilastotietoja. Hirvelän luettelemat tarjontaindikaattorit taas ovat ongelmallisia koko maan tasolla, sillä Suomessa aluekehitys on niin voimakkaasti eriytynyt (esim. pääkaupunkiseutu vs. taantuvat seudut), ettei esimerkiksi rakentamistilastoista saa oikeaa kuvaa tilanteesta. Ostamo (1998, 15) on ryhmitellyt asuntokysyntää seuraavasti: - väestömuutokset - tulotason ja työllisyyden muutokset - asumisen kustannukset - kuluttajien arvostukset - asuntopolitiikan ja lainsäädännön vaikutukset Väestömuutoksiin luetaan väestönkasvu ja muuttoliikkeet, väestörakenteen muutokset sekä muutokset kotitalouksien rakenteessa. Asumisen kustannuksiin vaikuttavat asuntojen hintakehityksen, vuokratason ja uusien asumismuotojen asumiskustannusten lisäksi lainarahoituksen saatavuus ja kalleus ja korkotaso, verotus sekä asumisen tuki. Myös Ostamo toteaa tekijöiden keskinäisen riippuvuuden vaikeuttavan niiden nimeämistä. (Ostamo 1998, 15.) Toisessa luvussa tuli esille mm., että asunnon hallinnassa on mahdollisuus valita omistamisen ja vuokraamisen sekä välimuotojen, kuten asumisoikeuden, välillä. Mukaillaan jäljempänä Ostamon ryhmittelyä aravavuokrakysynnän näkökulmasta. Kuluttajien arvostuksia sekä asuntopolitiikan ja lainsäädännön vaikutuksia ei kuitenkaan tarkastella erikseen niiden vaikean arvioitavuuden vuoksi. Myös asumis-/hallintamuotojen välimuodot jätetään tarkastelun ulkopuolelle koska niiden osuus on vain marginaalinen. Ostamo (1998, 15) toteaa väestötekijöiden vaikuttavan pääasiassa asuntojen määrälliseen kysyntään. Irrotetaan siten väestötekijät omaksi kokonaisuudekseen ja hallintamuodon valintaan liittyvät tekijät omaan tarkempaan tarkasteluunsa. Ostamon jaottelun ulkopuolella tuodaan esille joitakin tarjontaan liittyviä huomioita, sillä myös tarjonta vaikuttaa kysyntään. 34

39 4.1 Väestötekijät Arava-vuokra-asunnoista on ylitarjontaa etenkin väestöltään supistuvissa kunnissa. Vuonna 2007 noin väestö supistui 240 kunnassa eli runsaassa puolessa kaikista kunnista. (Valtion asuntorahasto.) Muuttoliike Okko, Miettilä ja Oikarinen (2000) ovat tutkineet 1990-luvun laman jälkeisen muuttoliikkeen vaikutusta asuntomarkkinoihin. Tutkimuksessaan he havaitsivat muuttoliikkeen ja asuntojen käyttöasteen muutoksen erittäin merkitseväksi, asuntojen käyttöaste on laskenut lähes kaikissa muuttotappiollisissa seutukunnissa. Muuttoliikkeen, kuten muidenkin väestötekijöiden, nähdään kuitenkin vaikuttavan enemmän asuntojen määrälliseen kysyntään; eri hallintamuotojen väliseen kysyntään vaikuttavat enemmän muut tekijät (Ostamo 1997, 15). Voimakkaat muuttoaallot ovat olleet jossakin määrin tyypillisiä Suomen aluekehityksessä. Viimeisin trendi on ollut Helsingin seudulle ja muutamille muille suurilla kaupunkialueille suuntautunut muutto, joka on jättänyt suurimman osan seutukunnista muuttotappiolle. Lisäksi muuttajat ovat nuoria, mikä voi merkitä lähtöseuduilla muuttotappion lisäksi luonnollisen väestönkasvun hidastumista tai tyrehtymistä. Tämä taas saattaa tehdä paikkakunnasta myös yrityksille vähemmän houkuttelevan, työpaikkojen puute taas heikentää tulonmuodostusta jne. (Mukkala 2001, 11, 35.) Muuttoliikkeen vaikutusta asuntovarauman kasvuun lieventää se, että maaseutualueilta keskusalueille muuttajista suuri osa on vanhempiensa luota lähteviä nuoria, jolloin asunto ei jää heidän jälkeensä tyhjilleen (Mukkala 2001, 35). Muuttoliikkeen ja työllisyyden välinen vaikutussuhde on vahva, muttei aina helposti todennettavissa. Tutkimukset ovat antaneet näyttöä väitteelle, jonka mukaan omistusasumisen yleisyys vähentää muuttoliikettä, esimerkiksi muuttotappioalueilla kotitaloudet eivät halua tappioita omistusasunnon myynnistä. Työllisyyden alueilla olisi parannuttava ennen kuin asuntojen arvo lähtee nousuun, mikä taas vähentäisi muuttopaineita. Liikkumattomuus kuitenkin vaikeuttaa työmarkkinoiden sopeutumista epätasapainotilanteissa. Ilmiö on todettu myös Suomessa, mutta sen työmarkkinakytkökset ovat 35

40 epäselvät. (Böckerman 1998, 17-21) Böckermanin havainto voitaneen tulkita siten, että vuokraasunnolla on lähtökohtaisesti suurempi riski jäädä tyhjilleen kuin omistusasunnolla, koska vuokralaisen ei tarvitse ottaa myyntitappionäkökulmaa huomioon. Myös voimakas tulomuutto vaikuttaa asuntomarkkinoiden kehitykseen. Muuttovoittoalueilla kohoavat ensin vuokrat, sitten asuntojen hinnat, mikä tasapainottaa asuntomarkkinoita pitkällä aikavälillä. Tämä nousu saattaa johtaa, riippuen tarjonnan joustavuudesta, muuttovirran heikentymiseen. Periaatteessa tämä tasapainottaa aluekehitystä, mutta johtaa korkeampaan työttömyyteen. (Böckerman 1998, 17-21) Väestörakenteen muutokset Suomen väestönkasvu on toistaiseksi ollut positiivista, mutta kasvu on hidastunut, mikä on otettava huomioon asuntomarkkinoiden määrällisessä kysynnässä. Myös ikärakenne vaikuttaa asuntojen kysyntään. Tilastokeskuksen väestöennusteen mukaan vanhusten osuus väestöstä tulee kasvamaan voimakkaasti seuraavien vuosikymmenten aikana. Taulukosta 1 on jo nähtävissä vanhusväestön osuuden kasvu. Kuten jo luvussa kaksi todettiin, suomalaisten asumiskulutus on kasvanut huippuunsa vanhempana kuin muualla. Laakson ja Loikkasen (1997, ) mukaan iän vaikutus hallintamuodon valintaan näyttääkin suomalaisille asuntomarkkinoille ominaiselta: ikä kasvattaa kulutusta. Asuntokysyntä liittyy kiinteästi henkilön elämänvaiheisiin, jotka taas liittyvät ikään. Toisaalta Suomen erityinen ikäprofiili on saattanut liittyä mm. lainojen lyhyisiin takaisinmaksuaikoihin. Loikkanen ja Laakso ennakoivatkin jo 1990-luvun lopulla asumiskulutuksen ikäprofiilin muutosta ja nuorten perheiden asumiskulutuksen voimakasta kasvua, jos pitkäaikaiset asuntolainat vakiintuvat ja vuokra-asuntomarkkinat kehittyvät. (Laakso Loikkanen 1997, ). Myös Scanlon ja Whitehead (2004) arvioivat kansainvälisiin tilastoaineistoihin (ml. Suomi) perustuvassa, hallintamuotojen suosituimmuutta käsittelevässä tutkimusraportissaan, että omistusasumisen osuuden voidaan odottaa kasvavan vielä jonkin verran: väestö ikääntyy ja ikääntyneiden joukossa omistusasuminen on yleisempää. Vastoin Ostamon (1998, edellä) jaottelua ikärakenne-väestötekijää voidaan siis pitää myös hallintamuotojen jakaumaan vaikuttavana. 36

41 Taulukko 1. Suomen väestörakenne 1990 ja (Tilastokeskus) Väestörakenne Väkiluku Yksikkö Ikä 0 14 v. % 19,3 18,1 17,9 17,8 17,6 17,5 17,3 17,1 16, v. % 67,2 66,9 66,9 66,9 66,8 66,7 66,7 66,5 66,6 65 v. % 13,5 15,0 15,2 15,3 15,6 15,9 16,0 16,5 16,5 Siviilisääty Naimattomat % 45,5 47,1 47,2 47,2 47,2 47,2 47,2 47,3 47,3 Naimisissa % 41,6 38,3 38,1 38,0 37,9 37,8 37,8 37,7 37,6 Eronneet ja lesket % 12,9 14,6 14,7 14,8 14,9 14,9 15,0 15,1 15,1 4.2 Hallintamuodon valinta omakoti- ja vuokra-, erityisesti aravavuokraasumisen välillä Taloustieteessä kuluttajan valinta nähdään kuluttajan tulojen, hyödykkeiden hintojen, kuluttajan mieltymysten ja kuluttajan oman hyödyn tavoitteluolettamuksen vaikutusten summana. Kuluttajan tulot ja hyödykkeiden markkinahinnat määrittelevät kuluttajan budjettirajoitteen. Kysyntä määrittyy mieltymysten ja budjettirajoitteen kohdatessa. (Economics 2003, ) Teoreettisessa kirjallisuudessa ei ole niinkään tutkittu vuokrakysyntään tai aravavuokrakysyntään vaikuttavia tekijöitä, joten tekijät on osittain pääteltävä käänteisesti, kilpailevien osamarkkinoiden näkökulmasta: se, mikä suuntaa valintaa omistusasumiseen, on vuokra-asumisesta pois Aikaisemman tutkimuksen näkökulmia hallintamuodon valintaan Asunnonomistusta on teoreettisessa kirjallisuudessa pidetty vuokra-asumista suositumpana seuraavista syistä: - omistaminen eliminoi päämies-agenttisuhteen, omistajalla on vapaus tehdä muutoksia asuntoon eikä vuokrasuhteen mahdollisesta päättymisestä tai vuokrankorotuksista ole huolta - omistamisesta koituu usein verotuksellista etua 37

42 - omistamiselle ei välttämättä ole vaihtoehtoa vuokramarkkinoiden epätäydellisyyksien tai sääntelyn vuoksi. (Chiuri & Jappelli 2000, 7.) Myös Suomessa kodinomistus on ollut vallitseva tendenssi, omistusasumisen ja asunto-osakeyhtiöiden yleistyminen alkoi 1920-luvulla. Kodinomistus liitetään jopa ontologiseen turvaan ja oman asunnon hankinta on nähty omillaan selviytymisen mallina ja osoituksena. Andersson ja Juntto pohtivat artikkelissaan onko kodinomistuksen kasvulle rajoja ja toteavat paljon riippuvan tulokehityksestä, liikkuvuudesta, asumisen julkisista tuista ja verohelpotuksista, reaalikorkotason kehityksestä, asuntojen hintakehityksestä sekä rahoitusvaihtoehdoista. Pelkkään ideologiaan kodinomistus ei siis nojaa, tutkijat asettavat kuluttajan valinnoissa suuren painoarvon verotusetuuksille eli asuntopolitiikalle ja mahdollisille inflaatio-odotuksille. (Asumisen tulevaisuus 1993, 160-) Ostamon (1998) jaotteluun kysyntää määrittelevistä tekijöistä sisältyvät kuluttajien arvostukset, mutta kuten Andersson ja Junttokin myöntävät, tendenssikysymyksiin vaikuttavat muut tekijät eli ideologia perustuu myös logiikkaan, enkä näin ollen pidä aiheellisena nostaa tendenssiä omaksi tekijäkseen. Rantala (1998) on pyrkinyt kehittämään asuntokysynnän ennakointia pitkällä aikavälillä. Hän jakaa kotitalouden valintaprosessin vaiheisiin: ensin valitaan joko vuokra-asunto tai omistusasunto. Omistusasunnon valitsevat tekevät seuraavaksi valinnan asunto-osakkeen ja pientalon välillä ja osakkeeseen päätyvät valitsevat vielä kerrostalon ja rivitalon välillä. Tarkastelun tuloksena Rantala toteaa ostovoiman olevan tärkeä tekijä asumismuodon valinnassa. Sekä elintason nousu että kotitalouden henkilömäärän kasvu ja viitehenkilön iän karttuminen lisäävät omistusasumista ja pientaloasumista ja osakeasujien keskuudessa rivitaloasumista. Viitehenkilön koulutuksella ja sukupuolella taas ei ole tilastollista merkitystä asumismuodon valinnassa. Asuinpaikka vaikuttaa: maaseudulla ja muualla kuin pääkaupunkiseudulla asutaan todennäköisemmin omistusasunnossa ja pientalossa. Maaseudun ja pääkaupunkiseudun ulkopuolisen Suomen osakeasujat asuvat niin ikään todennäköisemmin rivitalossa kuin kerrostalossa. Erityisesti valinnat vuokra- ja omistusasumisen välillä eivät kuitenkaan aina ole todellisia vaan riippuvat myös asumismuotojen tarjonnasta. (Rantala 1998, ) Ahlqvist (1992, teoksessa Hirvelä 1998) jakaa asunnon hankintaan vaikuttavat syyt institutionaalisiin ja kotitalouksien ominaisuuksista johtuviin. Institutionaalisiin syihin hän lukee rahamarkkinat, asuntomarkkinat, verotusjärjestelmän ja asuntopolitiikan. Kotitalouksista riippuvia tekijöitä taas ovat 38

43 mm. resurssit, preferenssit ja elämäntilanne. Institutionaaliset syyt kytkeytyvät kiinteästi toisiinsa, esimerkiksi luotonsäännöstely heijastuu asuntokysyntään ja asuntopolitiikalla on tavattu tukea omistusasumista verotuksen keinoin. (Hirvelä 1998, ) Laakso ja Loikkanen (1997) ovat tutkineet omistusasumisen todennäköisyyttä kotitaloustason aineistoilla. Kotitalouksien päätökset asumistyypistä, hallintamuodosta, asunnon koosta ja ominaisuuksista liittyvät toisiinsa ja myös päätös muuttaa tai olla muuttamatta liittyy samaan pohdintaan. Hallintamuodon valintaan vaikuttaa oleellisimmin tulotaso: mitä suuremmat tulot, sitä suuremmalla todennäköisyydellä omistusasunto. Koulutustaso ja ikä vaikuttavat samansuuntaisesti. Tutkijat katsovat edellä mainittujen tekijöiden lisäävän omistusasumisen hankinnan edellytyksiä eli varallisuutta ja lainansaantimahdollisuuksia. Pääkaupunkiseudulla asuntokunnan koko taas vaikuttaa käänteisesti ja käytännössä lapsiperheet ovat valikoituneet vuokra-asuntoon. Asuntokunnasta riippumaton vaikuttava tekijä ovat asumisvaihtoehtojen kustannukset. Asumiskustannuksissa on huomioitava asumisen tukien vaikutus: vuokra-asumisen suhteellista edullisuutta parantaa asumistuki, omistusasumisen edullisuutta taas asuntolainan korkojen vähennysoikeus. Laakson ja Loikkasen (1997) mukaan myös asuntokannan rakenne-erot vaikuttavat hallintasuhteen valintaan, jos kotitalous suosii esimerkiksi pientaloasuntoa, joita vuokrakannassa on vähän, on siirryttävä omistusmarkkinoille. Vuokra-asuntokanta painottuu pieniin ja keskisuuriin kerrostaloasuntoihin keskusta- ja esikaupunkialueilla. Aikaisempien tutkimustulosten perusteella valitaan tarkemman, koko maan tason tarkastelun kohteeksi tulotaso ja työllisyys, asumisen kustannukset ja niihin vaikuttavat tekijät, kuten lainan saanti ja hinta sekä yhteiskunnan tukitoimet. Koulutusta ei tarkastella, koska muilla tutkijoilla ei ole samansuuntaisia havaintoja kuin Laaksolla ja Loikkasella Omistus- ja vuokra-asumisen asumismenojen vertailu keskenään on hankalaa niihin liittyvien monien elementtien ja tulkintojen vuoksi, joten tarkastellaan vain arava-asumisen ja vapaarahoitteisen vuokra-asumisen välistä eroa. Lisäksi tarkastellaan tarjonnan ongelmia. 39

44 4.2.2 Tulotaso ja työllisyys Työllisyyden paranemisen tai tulotason nousun vaikutuksista vuokra-asuntojen kysyntään ei ole luotettavaa tieteellistä näyttöä pitkältä aikaväliltä, mutta loogisesti tulotason nousu lisää vuokranmaksukykyä ja mahdollisuuksia kasvattaa asumiskulutusta (Laakso & Loikkanen 1997). Sekä Rantala (1998) että Laakso ja Loikkanen (1997) pitävät tulokehitystä tärkeänä indikaattorina: mitä paremmat tulot, sitä todennäköisemmin myös omistusasunto. Paremmat tulot luovat mahdollisuuksia omistusasunnon hankintaan ja lainansaantiin, kun omistusasumista pidetään lähtökohtaisesti tavoiteltavana asiana. Lainaehtojen parantuminen ja matalampi korko mahdollistavat omistusasunnon hankkimisen pienemmilläkin tuloilla. Toisaalta myös aravavuokra-asuntojen aikaisemman käytännön näkökulmasta ansiotason nousu on saattanut ohjata kotitalouden yksityisille markkinoille tulorajojen ylittyessä (Hassi 1995). Aravavuokra-asuntojen kysyntäongelman leviämisen vuosina tulot olivat jo kasvussa ja tulorajat vielä voimassa. Suomessa työttömyysaste on laskenut merkittävästi 1990-luvun puolivälin lukemista; myös tulotaso on parantunut. Keskituloa nostavat ääriarvot, mutta myös mediaanitulo on kasvanut merkittävästi. Parannus työllisyystilanteessa vaikuttanee kotitalouksien valinnan mahdollisuuksiin lähinnä tulotasoa nostavan vaikutuksensa takia, minkä lisäksi se heijastaa talouden kehitystä ja hyvää suhdannetta. Työttömyyttä ei kuitenkaan voitane pitää asumismuodon valintaan suoranaisesti vaikuttavana tekijänä. 40

45 Taulukko 2. Työttömyysaste (Tilastokeskus) Työttömyysaste, % , , , , , , , , , , , , , , , , , ,9 Taulukko 3. Keskitulo ja mediaanitulo Suomessa (Tilastokeskus) Tulonsaajat ja tulot Keskitulo Mediaanitulo Koko maa Osinkoverouudistuksen vertailukelpoisesti huomioivat tulot , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,4 Tulokäsite: Osinkoverouudistuksen vertailukelpoisesti huomioivat tulot sisältää valtionveronalaiset tulot ja kotimaisten ja ulkomaisten osinkojen verovapaat osuudet sekä osuuspääoman korkojen verovapaan osuuden vuonna Vuosien veronalaisista tuloista taas on vähennetty yhtiöveron hyvitys. Tämän käsitteen mukaiset tulot ovat ajallisesti vertailukelpoisia. 41

46 4.2.3 Asumisen kustannukset Vuokrataso Suomessa on kerätty asuntojen vuokratietoja vuodesta 1925 lähtien; Tilastokeskus on laatinut vuokratiedustelun vuodesta 1966 lähtien. Tiedot kootaan nykyisin kuukausittaisten työvoimatutkimusten yhteydessä kerättävillä haastatteluaineistojen vuokratiedoilla, minkä lisäksi vuokrien vuositilaston lähteenä käytetään Kansaneläkelaitoksen asumistukirekisteriä ja Väestörekisterikeskuksen rakennus- ja huoneistorekisteriin perustuvaa Tilastokeskuksen asuntokantaaineistoa, muuttoaineistoja sekä väestörakenneaineistoa. (Vuokratilasto 2004, Tilastokeskus 2005, 3) Aravavuokra-asuntojen vuokrat määräytyvät omakustannusperiaatteen mukaisesti, aravalainojen pääomamenojen sekä talojen hoito- ja korjausmenojen perusteella. Asuntojen omistajat eli kunnat, yleishyödylliset yhteisöt tms. eivät saa tavoitella vuokrilla voittoa, vaan vain kohtuullista tuottoa omalle pääomalle yllä- ja kunnossapitomenojen ja lainahoitomenojen lisäksi. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat määräytyvät vuokramarkkinoilla. Kysyntä heijastuu voimakkaasti vuokratasoon, kuten myös asunnon sijainti, taso ja koko. Vuokrasta sopivat asunnon omistaja ja vuokralainen. (Siikanen & Korvenranta 2000, 44.) Heikentyneen kysynnän tilanteessa vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen omistajilla siis on hyvät edellytykset kilpailla vuokratasossa aravaasuntojen kanssa. Arava-asuntojen vuokrien hintakehitys on noudatellut vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen hintakehityksen nousujohteista suuntaa (Kuvio 3), mutta arava-asuntojen keskimääräinen neliöhinta on kuitenkin 1980-luvun lopulta lähtien pysynyt vapaarahoitteisten neliöhintojen alapuolella. Suuremmissa kaupungeissa vapaarahoitteinen vuokra-asuminen on selvästi kalliimpaa, pienissä kunnissa eroa arava-asumisen hyväksi ei juurikaan ole, suurten asuntojen aravavuokra on jopa ollut kalliimpi. Toisaalta etenkin pienissä kunnissa aravavuokra-asuntojen kilpailuasema vapaarahoitteisiin nähden on huono, vuokrissa ei ole enää juurikaan eroa (Kuvio 4). 42

47 Kuvio 3. Keskimääräisten neliövuokrien ( /m2/kk) kehitys koko maassa vuosina (ARA) Kuvio 4. Eri huoneistotyyppien vuokrat vuonna 2006 erikokoisissa kunnissa (Tilastokeskus) 43

TAMPEREEN KAUPUNKISEUDUN ASUNTOPOLIITTINEN OHJELMA 2030. Pekka Hinkkanen 20.4.2010

TAMPEREEN KAUPUNKISEUDUN ASUNTOPOLIITTINEN OHJELMA 2030. Pekka Hinkkanen 20.4.2010 TAMPEREEN KAUPUNKISEUDUN ASUNTOPOLIITTINEN OHJELMA 2030 Pekka Hinkkanen 20.4.2010 Ohjelman lähtökohdat: Asuntopoliittisen ohjelman konkreettisia tavoitteita ovat mm.: Asuntotuotannossa varaudutaan 91 000

Lisätiedot

Laki. HE 274/1998 vp. EV 306/1998 vp -

Laki. HE 274/1998 vp. EV 306/1998 vp - EV 306/1998 vp - HE 274/1998 vp Eduskunnan vastaus hallituksen esitykseen laeiksi aravalain, vuokra-asuntolainojen korkotuesta annetun lain ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain muuttamisesta

Lisätiedot

Jyväskylän seutu. Asuntokatsaus 2012. Seudun kuntien asuntoryhmä 2013. Sisältö:

Jyväskylän seutu. Asuntokatsaus 2012. Seudun kuntien asuntoryhmä 2013. Sisältö: Jyväskylän seutu Asuntokatsaus 2012 Seudun kuntien asuntoryhmä 2013 Sisältö: Asuntoyhteistyö Jyväskylän seudulla Alueen asunto-olot Asuntomarkkinat Asuntorakentaminen Väestönmuutokset ja muuttoliike Asuntomarkkinat

Lisätiedot

Tilastokatsaus 15:2014

Tilastokatsaus 15:2014 19.12.2014 Tietopalvelu B18:2014 n asuntokanta 31.12.2013 Tilastokeskuksen asuntokantatilaston mukaan lla oli vuoden 2013 lopussa kaikkiaan 100 600 asuntoa. Niistä vajaa 62 prosenttia (62 175) oli kerrostaloissa,

Lisätiedot

LAKIALOITE Laki aravalain 15 a :n ja 15 d :n ja vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain muuttamisesta.

LAKIALOITE Laki aravalain 15 a :n ja 15 d :n ja vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain muuttamisesta. LAKIALOITE Laki aravalain 15 a :n ja 15 d :n ja vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain muuttamisesta Eduskunnalle Yleishyödyllisyyssäädöksiä on muutettava kohtuuhintaisen

Lisätiedot

TAMPEREEN KAUPUNKISEUDUN ASUNTOPOLIITTINEN OHJELMA 2030

TAMPEREEN KAUPUNKISEUDUN ASUNTOPOLIITTINEN OHJELMA 2030 TAMPEREEN KAUPUNKISEUDUN ASUNTOPOLIITTINEN OHJELMA 2030 Ohjelman lähtökohdat: Asuntopoliittisen ohjelman konkreettisia tavoitteita ovat mm.: Asuntotuotannossa varaudutaan 90 000 asukkaan väestönkasvuun;

Lisätiedot

TILASTOKATSAUS 9:2015

TILASTOKATSAUS 9:2015 TILASTOKATSAUS 9:2015 13.11.2015 VANTAAN ASUNTOKANTA JA SEN MUUTOKSIA 2004 2014 Tilastokeskuksen asuntokantatilaston mukaan Vantaalla oli vuoden 2014 lopussa kaikkiaan 102 455 asuntoa. Niistä runsas 62

Lisätiedot

Tilastokatsaus 11:2012

Tilastokatsaus 11:2012 Osuus asuntokannasta, % Tilastokatsaus 11:2012 14.12.2012 Tietopalvelu B14:2012 n asuntokanta 31.12.2011 ja sen muutokset 2000-luvulla Tilastokeskuksen asuntokantatilaston mukaan lla oli vuoden 2011 lopussa

Lisätiedot

ASUNTOPOLITIIKKA MUUTOKSESSA ARA-PÄIVÄ 15.1.2013, LAHTI. Hannu Ruonavaara Sosiaalitieteiden laitos/sosiologia

ASUNTOPOLITIIKKA MUUTOKSESSA ARA-PÄIVÄ 15.1.2013, LAHTI. Hannu Ruonavaara Sosiaalitieteiden laitos/sosiologia ASUNTOPOLITIIKKA MUUTOKSESSA ARA-PÄIVÄ 15.1.2013, LAHTI Hannu Ruonavaara Sosiaalitieteiden laitos/sosiologia PERIODISOINTI ASUNTOPOLIITTISEN REGIIMIN MUUTOKSEN TARKASTELUN LÄHTÖKOHTANA Bo Bengtsson (toim.):

Lisätiedot

Rajoitusten alaiset ARA vuokraasunnot

Rajoitusten alaiset ARA vuokraasunnot ISSN 1237 1288 Lisätiedot/More information: Kimmo Huovinen Puh./tel +358 40 537 3493 Selvityksiä 5/2008 Rajoitusten alaiset ARA vuokraasunnot Rajoitusten alaiset ARA vuokra asunnot: määrä, omistajat ja

Lisätiedot

Vuokra-asuntotilanne marraskuussa 2008 eräissä kaupungeissa - Kysely yleishyödyllisille yhteisöille

Vuokra-asuntotilanne marraskuussa 2008 eräissä kaupungeissa - Kysely yleishyödyllisille yhteisöille ISSN 12371288 Lisätiedot: Virpi Tiitinen Puh. +358 40 517 3400 Selvityksiä 1/2009 Vuokra-asuntotilanne marraskuussa 2008 eräissä kaupungeissa - Kysely yleishyödyllisille yhteisöille 4.3.2009 Vuokra-asuntotilanne

Lisätiedot

Asuntomarkkina- ja väestötietoja 2010

Asuntomarkkina- ja väestötietoja 2010 ISSN 1237-1288 Lisätiedot: Hannu Ahola 4 996 67 Pekka Pelvas 4 67 831 Selvitys 7/211 Asuntomarkkina- ja väestötietoja 21 23.6.211 Asuntomarkkina- ja väestötietoja 21 Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus

Lisätiedot

Valtioneuvoston asuntopoliittinen toimenpideohjelma vuosille 2012-2015 (- MAL aiesopimusmenettely) Kaisa Mäkelä 6.6.2012

Valtioneuvoston asuntopoliittinen toimenpideohjelma vuosille 2012-2015 (- MAL aiesopimusmenettely) Kaisa Mäkelä 6.6.2012 Valtioneuvoston asuntopoliittinen toimenpideohjelma vuosille 2012-2015 (- MAL aiesopimusmenettely) Kaisa Mäkelä 6.6.2012 Valtioneuvoston asuntopoliittinen toimenpideohjelma vuosille 2012-2015 Hallituksen

Lisätiedot

Kunnat ja valtio vuokra-asumisen mahdollistajina Helsingin malli

Kunnat ja valtio vuokra-asumisen mahdollistajina Helsingin malli Kunnat ja valtio vuokra-asumisen mahdollistajina Helsingin malli 00.0.2008 Esitelmän pitäjän nimi Tanja Sippola-Alho, kaupunginsihteeri Tallinna 2.4.2014 Rakentamisen määrä Suomessa 2 Helsingin asuntokanta

Lisätiedot

Mistä asunnot maahanmuuttajille?

Mistä asunnot maahanmuuttajille? Mistä asunnot maahanmuuttajille? 19.11.2015 HELENA SÄTERI Ylijohtaja Ympäristöministeriö Turvapaikanhakijat Euroopan maissa 2003 2014 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Itävalta

Lisätiedot

Erityisryhmien rahoituksen mahdollisuudet ja vaihtoehdot. Erityisryhmien asuminen - kuntien keskeinen elok.2013, ARA, M. Aho

Erityisryhmien rahoituksen mahdollisuudet ja vaihtoehdot. Erityisryhmien asuminen - kuntien keskeinen elok.2013, ARA, M. Aho Erityisryhmien rahoituksen mahdollisuudet ja vaihtoehdot Erityisryhmien asuminen - Erityisryhmien kuntien keskeinen asuminen rooli kunnan keskeinen rooli elokuu 2013 elok.2013, ARA, M. Aho Erityisryhmien

Lisätiedot

Asuntotuotanto Vantaalla

Asuntotuotanto Vantaalla Asuntotuotanto Vantaalla Vantaan kaupunkirakenteen kehitys 1960-2014 Asuntopolitiikan päätavoitteita Täydennysrakentamisen edistäminen Vantaan asuntorakentamisennuste 2015-2024 ARY:n vierailu Vantaalla

Lisätiedot

SUOMALAINEN ASUMISREGIIMI MURROKSESSA (KONSORTIO) VASTUUHENKILÖ: HANNU RUONAVAARA, TURUN YLIOPISTO

SUOMALAINEN ASUMISREGIIMI MURROKSESSA (KONSORTIO) VASTUUHENKILÖ: HANNU RUONAVAARA, TURUN YLIOPISTO SUOMALAINEN ASUMISREGIIMI MURROKSESSA (KONSORTIO) VASTUUHENKILÖ: HANNU RUONAVAARA, TURUN YLIOPISTO KONSORTION HANKKEITTEN YHTEINEN VIITEKEHYS Asumisregiimi = ne perusperiaatteet, joille maan asumisen järjestelmä

Lisätiedot

PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ

PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ Hallituksen esitys Eduskunnalle laiksi eräistä Valtion asuntorahastosta maksettavista avustuksista annetun lain muuttamiseksi ESITYKSEN PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ Esityksessä ehdotetaan muutettavaksi eräistä

Lisätiedot

Sosiaalinen asuntotuotanto ja valtiontukisääntely

Sosiaalinen asuntotuotanto ja valtiontukisääntely Sosiaalinen asuntotuotanto ja valtiontukisääntely Uudistuneet EU:n julkista tukea koskevat säännöt - keskeiset muutokset kuntien näkökulmasta Kuopio 27.8.2015 Hallitussihteeri Ville Koponen Sisältö Mitä

Lisätiedot

SISÄLLYS. N:o 715. Laki. aravalain muuttamisesta. Annettu Helsingissä 18 päivänä elokuuta 2006

SISÄLLYS. N:o 715. Laki. aravalain muuttamisesta. Annettu Helsingissä 18 päivänä elokuuta 2006 SUOMEN SÄÄDÖSKOKOELMA 2006 Julkaistu Helsingissä 23 päivänä elokuuta 2006 N:o 715 721 SISÄLLYS N:o Sivu 715 Laki aravalain muuttamisesta... 2197 716 Laki aravarajoituslain muuttamisesta... 2199 717 Laki

Lisätiedot

SELVITYKSIÄ VALTION ASUNTORAHASTO ISSN 1237-2188

SELVITYKSIÄ VALTION ASUNTORAHASTO ISSN 1237-2188 1 SELVITYKSIÄ VALTION ASUNTORAHASTO ISSN 1237-2188 Virpi Tiitinen 1/2005 Olavi Lehtinen Pekka Pelvas 5.1.2005 Vuokra-asuntotilanne marraskuussa 2004 eräissä kaupungeissa Kysely yleishyödyllisille yhteisöille

Lisätiedot

Asumisoikeuden siirtäminen ja huoneiston hallintaoikeuden luovuttaminen. Vesa Puisto Lakimies

Asumisoikeuden siirtäminen ja huoneiston hallintaoikeuden luovuttaminen. Vesa Puisto Lakimies Asumisoikeuden siirtäminen ja huoneiston hallintaoikeuden luovuttaminen Vesa Puisto Lakimies 3.5.2016 Taustaksi Asumisoikeusasuminen on eräänlainen omistus- ja vuokra-asumisen välimuoto Asumisoikeusasumista

Lisätiedot

Asuntokunnat ja asuminen vuonna 2012

Asuntokunnat ja asuminen vuonna 2012 asuntokuntia Tekninen ja ympäristötoimiala I Irja Henriksson 30.9.2013 Asuntokunnat ja asuminen vuonna 2012 Lahdessa oli vuoden 2012 lopussa 53 880 asuntokuntaa, joiden määrä kasvoi vuodessa 558 asuntokunnalla.

Lisätiedot

Asuntomarkkinakatsaus 21.5.2015. Ekonomistit

Asuntomarkkinakatsaus 21.5.2015. Ekonomistit Asuntomarkkinakatsaus 21.5.2015 Ekonomistit 2 Sisällysluettelo 1. Tiivistelmä asuntomarkkinoiden kehityksestä 2. Asuntojen hinnat 3. Asuntojen hinnat alueilla 4. Asuntojen hintojen suhde palkkaan 5. Vuokrat

Lisätiedot

HE 23/2003 vp. 2. Ehdotetut muutokset

HE 23/2003 vp. 2. Ehdotetut muutokset Hallituksen esitys Eduskunnalle laeiksi aravalain, aravarajoituslain 23 :n sekä vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain 39 :n muuttamisesta ESITYKSEN PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ

Lisätiedot

PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ

PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ Hallituksen esitys Eduskunnalle laeiksi aravalain 13 :n ja vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain 9 :n muuttamisesta ESITYKSEN PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ Esityksessä ehdotetaan

Lisätiedot

PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ

PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ Hallituksen esitys Eduskunnalle laiksi eräistä Valtion asuntorahastosta maksettavista avustuksista annetun lain muuttamisesta ESITYKSEN PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ Esityksessä ehdotetaan, että Valtion asuntorahaston

Lisätiedot

Asuntokunnat ja asuminen vuonna 2015

Asuntokunnat ja asuminen vuonna 2015 Irja Henriksson 2.6.2016 Asuntokunnat ja asuminen vuonna 2015 Lahdessa oli vuoden 2015 lopussa 61 930 asuntokuntaa, joiden määrä kasvoi vuodessa 457 asuntokunnalla. Asuntokuntien keskikoko pienenee jatkuvasti.

Lisätiedot

OHJELMAKAUDEN 2004 2008 ASUNTOPOLIITTISET TOIMENPITEET

OHJELMAKAUDEN 2004 2008 ASUNTOPOLIITTISET TOIMENPITEET OHJELMAKAUDEN 2004 2008 ASUNTOPOLIITTISET TOIMENPITEET 1 Asuntotuotannon määrä, hallintasuhde, rahoitusmuoto ja rakennuttaminen Asemakaavoittamalla, kaupungin maan luovutusehdoilla sekä valtion lainoituksella

Lisätiedot

Asuntokunnat ja asuminen vuonna 2014

Asuntokunnat ja asuminen vuonna 2014 asuntokuntia Tekninen ja ympäristötoimiala I Irja Henriksson 25.9.2015 Asuntokunnat ja asuminen vuonna 2014 Lahdessa oli vuoden 2014 lopussa 54 666 asuntokuntaa, joiden määrä kasvoi vuodessa 513 asuntokunnalla.

Lisätiedot

VALTIONEUVOSTON ASETUS VUOKRA-ASUNTOLAINOJEN JA ASUMISOIKEUS- TALOLAINOJEN KORKOTUESTA ANNETUN VALTIONEUVOSTON ASETUKSEN MUUTTAMISESTA

VALTIONEUVOSTON ASETUS VUOKRA-ASUNTOLAINOJEN JA ASUMISOIKEUS- TALOLAINOJEN KORKOTUESTA ANNETUN VALTIONEUVOSTON ASETUKSEN MUUTTAMISESTA YMPÄRISTÖMINISTERIÖ Muistio Hallitussihteeri 31.12.2015 Ville Koponen VALTIONEUVOSTON ASETUS VUOKRA-ASUNTOLAINOJEN JA ASUMISOIKEUS- TALOLAINOJEN KORKOTUESTA ANNETUN VALTIONEUVOSTON ASETUKSEN MUUTTAMISESTA

Lisätiedot

PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ

PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ HE 181/2002 vp Hallituksen esitys Eduskunnalle laiksi aravalain :n muuttamisesta ESITYKSEN PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ Esityksessä ehdotetaan omistusaravalainan siirtoa kunnalle koskevaa aravalain säännöstä

Lisätiedot

PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ

PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ Hallituksen esitys Eduskunnalle eräiden tehtävien siirtoa Valtion asuntorahastolle koskevaksi lainsäädännöksi ESITYKSEN PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ Esityksessä ehdotetaan muutettavaksi aravavuokra-asuntojen

Lisätiedot

Kohtuuhintaisen asumisen mahdollisuudet Helsingissä kolmannen sektorin toimijoiden merkitys

Kohtuuhintaisen asumisen mahdollisuudet Helsingissä kolmannen sektorin toimijoiden merkitys Kohtuuhintaisen asumisen mahdollisuudet Helsingissä kolmannen sektorin toimijoiden merkitys Yhdistykset kohtuuhintaisen asumisen tuottajina seminaari 26.4.2012 Mari Randell, asunto-ohjelmapäällikkö Maankäytön

Lisätiedot

RAKENNUSLAUTAKUNNAN JOHTOSÄÄNTÖ

RAKENNUSLAUTAKUNNAN JOHTOSÄÄNTÖ 1 RAKENNUSLAUTAKUNNAN JOHTOSÄÄNTÖ Hyväksytty 19.12.2001 (muutos KV 26.1.2005 5) Voimaatulo 01.01.2002 1 Toimiala, kokoonpano ja vastuualue Rakennuslautakunnan yleisenä tehtävänä on rakennustoiminnan ja

Lisätiedot

SELVITYKSIÄ VALTION ASUNTORAHASTO ISSN 1237-2188

SELVITYKSIÄ VALTION ASUNTORAHASTO ISSN 1237-2188 SELVITYKSIÄ VALTION ASUNTORAHASTO ISSN 1237-2188 Virpi Tiitinen 7/2002 15.3.2002 Pakolaisten asuttaminen Suomessa 1994-2001 Kuntien pakolaisille osoittamat asunnot 1994-2001 700 600 500 Aravavuokra-as.

Lisätiedot

Hitas on Helsingin kaupungin omistamille tonteille rakennettujen asuntojen hinta- ja laatutason sääntelyjärjestelmä.

Hitas on Helsingin kaupungin omistamille tonteille rakennettujen asuntojen hinta- ja laatutason sääntelyjärjestelmä. MIKÄ HITAS ON? Hitas on Helsingin kaupungin omistamille tonteille rakennettujen asuntojen hinta- ja laatutason sääntelyjärjestelmä. Hitasin tarkoituksena on tarjota asunnon ostajille kohtuuhintaisia omistusasuntoja

Lisätiedot

Seminaari: Ara-asuntojen asukasvalinnasta ja määräaikaisista vuokrasopimuksista

Seminaari: Ara-asuntojen asukasvalinnasta ja määräaikaisista vuokrasopimuksista Seminaari: Ara-asuntojen asukasvalinnasta ja määräaikaisista vuokrasopimuksista 11.11.2015 Mika Kuismanen Kansantalousosasto Miksi valtiovarainministeriö on kiinnostunut Araasuntojen asukasvalinnoista

Lisätiedot

Ikääntyneiden asumisen kehittämisohjelma ja asuinalueiden kehittäminen 12.5.2014

Ikääntyneiden asumisen kehittämisohjelma ja asuinalueiden kehittäminen 12.5.2014 Ikääntyneiden asumisen kehittämisohjelma ja asuinalueiden kehittäminen 12.5.2014 Raija Hynynen Rakennetun ympäristön osasto Raija.Hynynen@ymparisto.fi Ikääntyneiden asumisen kehittämisohjelman valmistelu

Lisätiedot

ASUNNOTTOMUUDEN DYNAMIIKKA HELSINGISSÄ

ASUNNOTTOMUUDEN DYNAMIIKKA HELSINGISSÄ ASUNNOTTOMUUDEN DYNAMIIKKA HELSINGISSÄ 17.10.2012 Eeva Kostiainen Kaupunkitutkimus TA Oy Liikkuvuus asunnottomuuden ja asuntokannan välillä Tutkimuksen lähtökohtia Kattava kvantitatiivinen rekisteritutkimus

Lisätiedot

Asunnot ja asuntokunnat 2013 Hyvinkään kaupunki Talousosasto 23.1.2015

Asunnot ja asuntokunnat 2013 Hyvinkään kaupunki Talousosasto 23.1.2015 Asunnot ja asuntokunnat 2013 Hyvinkään kaupunki Talousosasto 23.1.2015 Hyvinkään asumistilastot Asumistilastot tarjoavat tietoa muun muassa Hyvinkään kaupungin asuntotyypeistä, asumisväljyyden muutoksesta

Lisätiedot

Erityisryhmien rahoituksen mahdollisuudet ja vaihtoehdot

Erityisryhmien rahoituksen mahdollisuudet ja vaihtoehdot Erityisryhmien rahoituksen mahdollisuudet ja vaihtoehdot Erityisryhmien asuminen kunnan keskeinen rooli 7.-14.6.2013, Vantaa, Tampere, Turku, Rovaniemi, Mikkeli: Markku Aho, ARA Erityisryhmien palveluasuminen

Lisätiedot

ESITYKSEN PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ

ESITYKSEN PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ Hallituksen esitys Eduskunnalle laiksi vuokraasuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain muuttamisesta sekä laiksi vuokra-asuntojen korkotukilainalla rahoitetuista osaomistusasunnoista

Lisätiedot

RAKLI ry kiittää mahdollisuudesta tulla kuulluksi otsikossa mainitusta hallituksen esityksestä.

RAKLI ry kiittää mahdollisuudesta tulla kuulluksi otsikossa mainitusta hallituksen esityksestä. LAUSUNTO 1 (5) Eduskunta Ympäristövaliokunta Kuulemistilaisuus, klo 10 ASIA: Hallituksen esitys eduskunnalle laiksi vuokra asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain muuttamisesta

Lisätiedot

Asuntojen hankinta. Vammaispalvelujen neuvottelupäivät 17.1.2013. Raija Hynynen Rakennetun ympäristön osasto Raija.Hynynen@ymparisto.

Asuntojen hankinta. Vammaispalvelujen neuvottelupäivät 17.1.2013. Raija Hynynen Rakennetun ympäristön osasto Raija.Hynynen@ymparisto. Asuntojen hankinta Vammaispalvelujen neuvottelupäivät 17.1.2013 Raija Hynynen Rakennetun ympäristön osasto Raija.Hynynen@ymparisto.fi Asuntojen hankinnasta Näkökulmia: Kunnat asumisen järjestäjinä: asumisyksiköt,

Lisätiedot

Asuntopoliittiset toimet hallitusohjelmassa

Asuntopoliittiset toimet hallitusohjelmassa Asuntopoliittiset toimet hallitusohjelmassa Seudullisen asuntopolitiikan mahdollisuudet MAL-verkoston seminaari 21.10.2015 Matti Vatilo Hallitusohjelma Hallitus toimeenpanee laajan ohjelman asuntorakentamisen

Lisätiedot

Lausunto luonnoksesta hallituksen esitykseksi eduskunnalle laiksi vuokratalojen rakentamislainojen lyhytaikaisesta korkotuesta

Lausunto luonnoksesta hallituksen esitykseksi eduskunnalle laiksi vuokratalojen rakentamislainojen lyhytaikaisesta korkotuesta Lausunto 1 (5) Ympäristöministeriö Rakennetun ympäristön osasto PL 35 00023 Valtioneuvosto Lausuntopyyntönne 15.2. YM1/600/2016 Lausunto luonnoksesta hallituksen esitykseksi eduskunnalle laiksi vuokratalojen

Lisätiedot

PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ

PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ Hallituksen esitys Eduskunnalle laiksi aravavuokraasuntojen ja aravavuokratalojen käytöstä, luovutuksesta ja omaksilunastamisesta annetun lain muuttamisesta Esityksessä ehdotetaan, että purettaessa väestöltään

Lisätiedot

Uusi liikuntalaki ja sen merkitys vantaalaiseen liikuntaan

Uusi liikuntalaki ja sen merkitys vantaalaiseen liikuntaan Uusi liikuntalaki ja sen merkitys vantaalaiseen liikuntaan Vantaan Liikuntayhdistys ry juhlaseminaari 21.10.2014 ylitarkastaja Sari Virta Lähtökohdat Yhteiskunnan muutos: kansalaisten vähentynyt päivittäinen

Lisätiedot

Pääkaupunkiseudun neuvottelukunta 12.2.2008

Pääkaupunkiseudun neuvottelukunta 12.2.2008 Pääkaupunkiseudun neuvottelukunta 12.2.2008 Kaupunginjohtaja Juhani Paajanen Asuntoasiain työryhmän loppuraportti: Asuntoasiain organisointiselvitys Toimeksianto: Selvitetään, voidaanko pääkaupunkiseudulle

Lisätiedot

Talous- ja suunnittelukeskus

Talous- ja suunnittelukeskus Helsingin kaupunki Talous- ja suunnittelukeskus Kotikaupunkina Helsinki Asumisen ja maankäytön suunnittelun päämäärät ja tavoitteet Asumisen ja maankäytön suunnittelun lähtökohtia Uutta kaupunkia Vuosina

Lisätiedot

Esityksen rakenne: Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto pähkinänkuoressa. Tutkimustulokset. Yhteenveto

Esityksen rakenne: Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto pähkinänkuoressa. Tutkimustulokset. Yhteenveto Esityksen rakenne: Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto pähkinänkuoressa Tutkimustulokset Yhteenveto KVKL pähkinänkuoressa Perustettu: 18.3.2008 Perustajat: Realia Group Oy Kiinteistömaailma Oy OP-Keskus

Lisätiedot

Asunnot ja asuinolot 2013

Asunnot ja asuinolot 2013 Asuminen 2014 Asunnot ja asuinolot 2013 Ahtaasti asuminen yleistyi pääkaupunkiseudulla vuonna 2013 Tilastokeskuksen mukaan Suomessa oli vuoden 2013 lopulla 2 600 000 asuntokuntaa, joista 42 prosenttia

Lisätiedot

SOSIAALILAUTAKUNNAN 17.12.2015 HYVÄKSYMÄ OHJE: ASUMISMENOT

SOSIAALILAUTAKUNNAN 17.12.2015 HYVÄKSYMÄ OHJE: ASUMISMENOT SOSIAALILAUTAKUNNAN 17.12.2015 HYVÄKSYMÄ OHJE: ASUMISMENOT Asumismenot Toimeentulotuessa asumismenoja huomioitaessa tarkoituksena on viimesijassa turvata henkilön/perheen asuminen. Asumismenojen tarpeellista

Lisätiedot

Asumisen yhdenvertaisuus Jokaisella on oikeus hyvään asumiseen

Asumisen yhdenvertaisuus Jokaisella on oikeus hyvään asumiseen Asumisen yhdenvertaisuus Jokaisella on oikeus hyvään asumiseen Tuula Tiainen tuula.tiainen@ymparisto.fi Marianne Matinlassi marianne.matinlassi@ara.fi Asumisen yhdenvertaisuus - Selvityksessä tarkasteltiin

Lisätiedot

VVO-YHTYMÄ OYJ:N OSAVUOSIKATSAUS KATSAUSKAUSI 1.1. 30.6.2014

VVO-YHTYMÄ OYJ:N OSAVUOSIKATSAUS KATSAUSKAUSI 1.1. 30.6.2014 VVO-YHTYMÄ OYJ:N OSAVUOSIKATSAUS KATSAUSKAUSI 1.1. 30.6.2014 Suomen johtava asuntovuokrausyritys OSTOT KASVATTIVAT VUOKRA-ASUNTO- INVESTOINTEJA. Liikevaihto 1.1. 30.6.2014 miljoonaa euroa +9,9% (Q2 2013)

Lisätiedot

PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ

PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ Hallituksen esitys Eduskunnalle lainsäädännöksi valtion tukeman asuntotuotannon toimintaperiaatteiden ulottamisesta kuntien ja eräiden muiden yhteisöjen omistamiin asuntoyhteisöihin ESITYKSEN PÄÄASIALLINEN

Lisätiedot

Luonnos hallituksen esitykseksi eduskunnalle valtion tukemaa vuokra asuntotuotantoa koskevan yleishyödyllisyyslainsäädännön muuttamisesta

Luonnos hallituksen esitykseksi eduskunnalle valtion tukemaa vuokra asuntotuotantoa koskevan yleishyödyllisyyslainsäädännön muuttamisesta LAUSUNTO 1 (6) Ympäristöministeriö kirjaamo.ym@ymparisto.fi Lausuntopyyntö 15.2.2016 Luonnos hallituksen esitykseksi eduskunnalle valtion tukemaa vuokra asuntotuotantoa koskevan yleishyödyllisyyslainsäädännön

Lisätiedot

SATO OYJ Osavuosikatsaus 1-3/2015

SATO OYJ Osavuosikatsaus 1-3/2015 1 SATO OYJ Osavuosikatsaus 1-3/2015 Erkka Valkila Sisältö 2 1. SATO lyhyesti 2. Toimintaympäristö 3. Strategia 4. Osavuosikatsaus 1-3/2015 3 SATO lyhyesti SATO 4 johtava asuntosijoitusyhtiö arvonluonti

Lisätiedot

Vakinaisesti asutuista asunnoista 30 prosenttia vuokra-asuntoja

Vakinaisesti asutuista asunnoista 30 prosenttia vuokra-asuntoja Asuminen 2011 Asunnot ja asuinolot 2010, yleiskatsaus Vakinaisesti asutuista asunnoista 30 prosenttia vuokra-asuntoja Tilastokeskuksen tietojen mukaan vakinaisesti asutuista asunnoista 30 prosenttia oli

Lisätiedot

Asuntotuotantokysely 2/2015

Asuntotuotantokysely 2/2015 Asuntotuotantokysely 2/2015 Sami Pakarinen Kesäkuu 2015 1 (2) Kesäkuun 2015 asuntotuotantokyselyn tulokset RT:n asuntotuotantokysely lähetettiin Talonrakennusteollisuuden jäsenille. Kysely tehdään kolmesti

Lisätiedot

Asunnot ja asuinolot 2015

Asunnot ja asuinolot 2015 Asuminen 2016 Asunnot ja asuinolot 2015 Yksinasuvien määrä kasvoi eniten vanhemmissa ikäryhmissä 2015 Tilastokeskuksen mukaan asuntokuntia oli vuoden 2015 lopulla 2,6 miljoonaa, joista 42 prosenttia oli

Lisätiedot

EHDOTUS VALTIONEUVOSTON ASUNTOPOLIITTISEKSI TOIMENPIDEOHJELMAKSI VUOSILLE 2012-2015 14.2.2012

EHDOTUS VALTIONEUVOSTON ASUNTOPOLIITTISEKSI TOIMENPIDEOHJELMAKSI VUOSILLE 2012-2015 14.2.2012 EHDOTUS VALTIONEUVOSTON ASUNTOPOLIITTISEKSI TOIMENPIDEOHJELMAKSI VUOSILLE 2012-2015 14.2.2012 HALLITUSOHJELMAN PÄÄTAVOITTEET: 1. Köyhyyden, eriarvoisuuden ja syrjäytymisen vähentäminen 2. Julkisen talouden

Lisätiedot

Selvitys pääkaupunkiseudun vuokraasuntohakemusten. eri omistajayhteisöillä

Selvitys pääkaupunkiseudun vuokraasuntohakemusten. eri omistajayhteisöillä ISSN 1237-1288 Lisätiedot/More information: Ari Laine Puh./tel +358 40 519 2054 Pekka Pelvas Puh/tel +358 400 607 831 5/2009 Selvitys pääkaupunkiseudun vuokraasuntohakemusten päällekkäisyydestä eri omistajayhteisöillä

Lisätiedot

Helsingin kaupunki Esityslista 18/2015 1 (5) Kaupunginhallitus Kj/6 4.5.2015

Helsingin kaupunki Esityslista 18/2015 1 (5) Kaupunginhallitus Kj/6 4.5.2015 Helsingin kaupunki Esityslista 18/2015 1 (5) 6 Lausunto ympäristöministeriölle Asumisen tuki- ja verojärjestelmien vaikuttavuus -raportista HEL 2014-001484 T 00 01 06 Päätösehdotus Verotus päättää antaa

Lisätiedot

Asuntopula kasvun tulppana

Asuntopula kasvun tulppana Asuntopula kasvun tulppana Keski-Uudenmaan elinkeinopäivä 29.8.2013 Mäntsälä Suunnittelupäällikkö Kirsti Ruislehto Järvenpään kaupunki, Kaupunkikehitys Järvenpään kaupunki Ruislehto Kirsti 2 Järvenpään

Lisätiedot

ESITYKSEN PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ

ESITYKSEN PÄÄASIALLINEN SISÄLTÖ Hallituksen esitys Eduskunnalle laeiksi varainsiirtoverolain muuttamisesta ja väliaikaisesta muuttamisesta sekä asuintalovarauksesta verotuksessa annetun lain 1 :n muuttamisesta ESITYKSEN PÄÄASIALLINEN

Lisätiedot

Asunto- ja toimitilarakentaminen. Päivitetty 8.9.2014

Asunto- ja toimitilarakentaminen. Päivitetty 8.9.2014 Asunto- ja toimitilarakentaminen Päivitetty 8.9.2014 Rakennuskanta rakennuksen käyttötarkoituksen mukaan ssa, Helsingissä, lla ja kehyskunnissa 31.12.2013 Muut kuin asuinrakennukset Asuinrakennukset 0

Lisätiedot

Laki. EDUSKUNNAN VASTAUS 219/2006 vp. Hallituksen esitys laeiksi aravarajoituslain, vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen.

Laki. EDUSKUNNAN VASTAUS 219/2006 vp. Hallituksen esitys laeiksi aravarajoituslain, vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen. EDUSKUNNAN VASTAUS 219/2006 vp Hallituksen esitys laeiksi aravarajoituslain, vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain ja asumisoikeusasunnoista annetun lain muuttamisesta

Lisätiedot

Kunnan asuntomarkkinaselvitys (ARA3b) lähetetään ARAan 8.12.2015 mennessä sähköisellä lomakkeella Suomi.fi -sivuston kautta:

Kunnan asuntomarkkinaselvitys (ARA3b) lähetetään ARAan 8.12.2015 mennessä sähköisellä lomakkeella Suomi.fi -sivuston kautta: LOMAKKEEN ARA3b TÄYTTÖOHJE Yleistä Kunnan asuntomarkkinaselvitys (ARA3b) lähetetään ARAan 8.12.2015 mennessä sähköisellä lomakkeella Suomi.fi -sivuston kautta: www.suomi.fi/suomifi/tyohuone/viranomaisten_asiointi/

Lisätiedot

KUNTIEN YHTEISTYÖN KEHITTÄMINEN ASUNTOASIOISSA

KUNTIEN YHTEISTYÖN KEHITTÄMINEN ASUNTOASIOISSA KUNTIEN YHTEISTYÖN KEHITTÄMINEN ASUNTOASIOISSA ASUMISEN STRATEGIA JA KUNNAT - OHJELMA Kuntamarkkinat 14.09.2011 Ari Juhanila Asuntoasiainpäällikkö, Lahden kaupunki Ari Juhanila Lahden kaupunki Tekninen

Lisätiedot

Tilastotietoja vuosilta 2009 2011 yleisiin taloudellisiin tarkoituksiin liittyvistä palveluista (SGEI)

Tilastotietoja vuosilta 2009 2011 yleisiin taloudellisiin tarkoituksiin liittyvistä palveluista (SGEI) LIITE 2 Tilastotietoja vuosilta 2009 2011 yleisiin taloudellisiin tarkoituksiin liittyvistä palveluista (SGEI) Komission päätös (842/2005) Suomi 12/01/2012 2 art. 1 kohdan a alakohta Korvaukset julkisista

Lisätiedot

Kiinteistökeskus Harjuseutu Oy 1

Kiinteistökeskus Harjuseutu Oy 1 ASUNTOHAKEMUS Hakemus on voimassa 4kk jättöpäivästä Hakijoilta tarkistetaan luottotiedot luottotietorekisteristä HAKIJAN HENKILÖTIEDOT Nykyinen osoite Postinumero Toimipaikka Arvo tai ammatti Työnantaja

Lisätiedot

SEUDULLINEN ASUNTOPOLITIIKKA LAHDEN SEUDULLA

SEUDULLINEN ASUNTOPOLITIIKKA LAHDEN SEUDULLA SEUDULLINEN ASUNTOPOLITIIKKA LAHDEN SEUDULLA ASUNTOPOLIITTINEN SEMINAARI 21.10.2015 Ari Juhanila Asuntoasiainpäällikkö Lahden kaupunki Lahden seudun MAL-asuntotyöryhmän kuntien seudullinen asuntostrategia

Lisätiedot

ASUNTORAKENTAMISEEN UUSIA TUULIA

ASUNTORAKENTAMISEEN UUSIA TUULIA Helsingin Seudun luottamushenkilöiden seminaari Hämeenlinnan Aulangolla 5.-6.9.2013 ASUNTORAKENTAMISEEN UUSIA TUULIA kehittämiseen ja Kruunuasunnot Oy:n/A-Kruunu Oy:n tulevaan toimintaan liittyviä ajatelmia

Lisätiedot

ISSN 1237-1288. Lisätiedot: Saara Nyyssölä Puh. 040 172 4917 Hannu Ahola (tilastot) Puh. 0400 996 067. Selvitys 1/2012.

ISSN 1237-1288. Lisätiedot: Saara Nyyssölä Puh. 040 172 4917 Hannu Ahola (tilastot) Puh. 0400 996 067. Selvitys 1/2012. ISSN 1237-1288 Lisätiedot: Saara Nyyssölä Puh. 040 172 4917 Hannu Ahola (tilastot) Puh. 0400 996 067 Selvitys 1/2012 Asunnottomat 2011 16.2.2012 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998

Lisätiedot

SISÄLLYS. N:o 1019. Laki. aravarajoituslain muuttamisesta. Annettu Helsingissä 9 päivänä joulukuuta 2005

SISÄLLYS. N:o 1019. Laki. aravarajoituslain muuttamisesta. Annettu Helsingissä 9 päivänä joulukuuta 2005 SUOMEN SÄÄDÖSKOKOELMA Julkaistu Helsingissä 19 päivänä joulukuuta N:o 1019 1026 SISÄLLYS N:o Sivu 1019 Laki aravarajoituslain muuttamisesta... 4641 1020 Laki vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen

Lisätiedot

Asuntomarkkinajäykkyydet ja asuntopolitiikan vaikutusten arviointi. Niku Määttänen, ETLA Asumisen tulevaisuus, päätösseminaari Messukeskus 22.10.

Asuntomarkkinajäykkyydet ja asuntopolitiikan vaikutusten arviointi. Niku Määttänen, ETLA Asumisen tulevaisuus, päätösseminaari Messukeskus 22.10. Asuntomarkkinajäykkyydet ja asuntopolitiikan vaikutusten arviointi Niku Määttänen, ETLA Asumisen tulevaisuus, päätösseminaari Messukeskus 22.10.2015 Tutkijat / valikoituja julkaisuja Marko Terviö (Aalto),

Lisätiedot

Yhteiskunnallinen yritys tunnukset 02/2012

Yhteiskunnallinen yritys tunnukset 02/2012 Yhteiskunnallinen yritys tunnukset 02/2012 Suomalaisen Työn Liitto ry myönsi 11:lle yritykselle oikeuden käyttää yhteiskunnallinen yritys -nimikettä. Suomen Setlementtiliiton omistamat yritykset olivat

Lisätiedot

Asuntosijoittaminen Suomessa mistä on tultu ja minne ollaan menossa?

Asuntosijoittaminen Suomessa mistä on tultu ja minne ollaan menossa? Asuntosijoittaminen Suomessa mistä on tultu ja minne ollaan menossa? Investors House Oyj Toimitusjohtaja Petri Roininen Taustaksi - Investors House Oyj sijoituskohteena Pörssin päälistalla noteerattu asuntosijoitusyhtiö,

Lisätiedot

Hissi osana esteettömyyttä 3.3.2015

Hissi osana esteettömyyttä 3.3.2015 Esteettömyys on asumisen kehittämistä seminaarisarja Hissi osana esteettömyyttä 3.3.2015 johtaja Jarmo Lindén, Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus 19.11.2009 Hankepäällikkö Tapio Kallioinen Asumisen

Lisätiedot

ASUNTO-OHJELMA VUOSILLE 2016-2018. Kärsämäen kunta Tekninen lautakunta

ASUNTO-OHJELMA VUOSILLE 2016-2018. Kärsämäen kunta Tekninen lautakunta ASUNTO-OHJELMA VUOSILLE 2016-2018 Kärsämäen kunta Tekninen lautakunta Joulukuukuu 2015 SISÄLLYSLUETTELO 1. JOHDANTO 2. MAANHANKINTA JA KAAVOITUS - Maanhankinta - Kaavoitus 3. ASUNTOTUOTANTO - Uusi tuotanto

Lisätiedot

Asuntomarkkinakatsaus/ekonomistit 12.9.2014

Asuntomarkkinakatsaus/ekonomistit 12.9.2014 Asuntomarkkinakatsaus/ekonomistit 12.9.2014 2 Sisällysluettelo 1. Tiivistelmä asuntomarkkinoiden kehityksestä 2. Asuntojen hinnat 3. Asuntojen hinnat alueilla 4. Asuntojen hintojen suhde palkkaan 5. Vuokrat

Lisätiedot

Johda kunnan toimintaa kokonaisuutena uuden kuntalain kehykset johtamiselle. Minna-Marja Jokinen Lainsäädäntöneuvos Valtiovarainministeriö

Johda kunnan toimintaa kokonaisuutena uuden kuntalain kehykset johtamiselle. Minna-Marja Jokinen Lainsäädäntöneuvos Valtiovarainministeriö Johda kunnan toimintaa kokonaisuutena uuden kuntalain kehykset johtamiselle Minna-Marja Jokinen Lainsäädäntöneuvos Valtiovarainministeriö Esityksen teemat Kunnan toiminnan johtaminen kokonaisuutena Kuntastrategia

Lisätiedot

ASUNTOMARKKINAT KASVUKESKUKSISSA 10-12/2003

ASUNTOMARKKINAT KASVUKESKUKSISSA 10-12/2003 ASUNTOMARKKINAT KASVUKESKUKSISSA 10-12/2003 HYPON asuntomarkkinoiden tilanneanalyysi Analyysi kuvaa kasvukeskusten asuntomarkkinatilannetta niihin keskeisesti vaikuttavien tekijöiden avulla Hypo julkistaa

Lisätiedot

14.9.2011. Kuntien kokonaisvaltainen asumisen- ja maankäytön strategian kehittäminen. Kuntamarkkinat 14.9.2011

14.9.2011. Kuntien kokonaisvaltainen asumisen- ja maankäytön strategian kehittäminen. Kuntamarkkinat 14.9.2011 Kuntien kokonaisvaltainen asumisen- ja maankäytön strategian kehittäminen Kuntamarkkinat Kehittämispäällikkö Marianne Matinlassi, Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA Marianne Matinlassi historiaa

Lisätiedot

Investointiavustukset erityisryhmille 2005-2013

Investointiavustukset erityisryhmille 2005-2013 ISSN 1237-1288 Lisätiedot: Hannu Ahola, ARA Puh. +358 400 996 067 Selvitys 1/2014 Investointiavustukset erityisryhmille 2005-2013 21.1.2014 ARA myöntämillä investointiavustuksilla lisätään asumiskustannuksiltaan

Lisätiedot

Kaikki köyhät kunnan vuokraasuntoon? Valtakunnallinen asunto- ja yhdyskuntapäivä 10.5.2012 Teija Ojankoski VAV Asunnot Oy

Kaikki köyhät kunnan vuokraasuntoon? Valtakunnallinen asunto- ja yhdyskuntapäivä 10.5.2012 Teija Ojankoski VAV Asunnot Oy Kaikki köyhät kunnan vuokraasuntoon? Valtakunnallinen asunto- ja yhdyskuntapäivä 10.5.2012 Teija Ojankoski VAV Asunnot Oy Sata-komitea Tausta Julkisesti tuetun asuntokannan tarkoituksenmukaisen käytön

Lisätiedot

Valtion tukema asuntotuotanto. 23.9.2015 Tommi Laanti Pääsuunnittelija Ympäristöministeriö tommi.laanti@ymparisto.fi

Valtion tukema asuntotuotanto. 23.9.2015 Tommi Laanti Pääsuunnittelija Ympäristöministeriö tommi.laanti@ymparisto.fi Valtion tukema asuntotuotanto 23.9.2015 Tommi Laanti Pääsuunnittelija Ympäristöministeriö tommi.laanti@ymparisto.fi Valtion tukema asuntotuotanto o Sosiaalinen asuntotuotanto (EU, SGEI) o Vuokra-asuntoja

Lisätiedot

TILINPÄÄTÖS 2014 27.2.2015

TILINPÄÄTÖS 2014 27.2.2015 TILINPÄÄTÖS 2014 27.2.2015 Suomen suurin markkinaehtoinen vuokranantaja Historiansa suurin liikevaihto. Investoinnit kasvussa. Liikevaihto 1.1. 31.12.2014 miljoonaa euroa (346,6) Tulos 1.1. 31.12.2014

Lisätiedot

Asuntojen vuokrat. Vuokrat nousivat 3,4 prosenttia vuodessa. 2009, 3. neljännes

Asuntojen vuokrat. Vuokrat nousivat 3,4 prosenttia vuodessa. 2009, 3. neljännes Asuminen Asuntojen vuokrat, 3 neljännes t nousivat 3,4 prosenttia vuodessa Vuokrien vuosinousu oli vuoden kolmannella neljänneksellä 3,4 prosenttia Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat kohosivat

Lisätiedot

OSAVUOSIKATSAUS KATSAUSKAUSI 1.1. 30.9.2014 29.10.2014 1

OSAVUOSIKATSAUS KATSAUSKAUSI 1.1. 30.9.2014 29.10.2014 1 OSAVUOSIKATSAUS KATSAUSKAUSI 1.1. 30.9.2014 29.10.2014 1 Suomen johtava asuntovuokrausyritys Vuokra-asuntomäärä kasvoi ja Lumo laajensi asumisen palveluita Liikevaihto 1.1. 30.9.2014 miljoonaa euroa +7,5%

Lisätiedot

15 % OMARAHOITUSOSUUDELLA TURVALLINEN JA PYSYVÄ KÄYTTÖOIKEUS

15 % OMARAHOITUSOSUUDELLA TURVALLINEN JA PYSYVÄ KÄYTTÖOIKEUS ASUMISOIKEUSASUNNOT MITÄ ASUMISOIKEUS ON? Asumisoikeus on asuntojen hallintamuoto, joka ei ole omistamista eikä vuokraamista. Asukas maksaa osan asunnon hankintahinnasta (=asumisoikeusmaksu) sekä käyttövastiketta

Lisätiedot

Taloyhtiön tunnusluvut sijoittajan näkökulmasta. Taloyhtiö 2016 -tapahtuma Tuomas Viljamaa Suomen Vuokranantajat vuokranantajat.fi

Taloyhtiön tunnusluvut sijoittajan näkökulmasta. Taloyhtiö 2016 -tapahtuma Tuomas Viljamaa Suomen Vuokranantajat vuokranantajat.fi Taloyhtiön tunnusluvut sijoittajan näkökulmasta Taloyhtiö 2016 -tapahtuma Tuomas Viljamaa Suomen Vuokranantajat Suomen Vuokranantajat ry Suomen Vuokranantajat on valtakunnallinen vuokranantajien etujärjestö.

Lisätiedot

Selvitys 2/2016. ARA-tuotanto 2015 18.2.2016. Normaalit vuokra-as. Erityisryhmien as. ASO-asunnot Omistusasunnot Välimallin asunnot Takauslainoitetut

Selvitys 2/2016. ARA-tuotanto 2015 18.2.2016. Normaalit vuokra-as. Erityisryhmien as. ASO-asunnot Omistusasunnot Välimallin asunnot Takauslainoitetut ISSN 1237-1288 Lisätiedot: Hannu Ahola p. 0400 996 067 Selvitys 2/2016 ARA-tuotanto 2015 18.2.2016 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Lisätiedot

Sulkavan vuokra-asumisen kehittämissuunnitelma

Sulkavan vuokra-asumisen kehittämissuunnitelma Sulkavan vuokra-asumisen kehittämissuunnitelma 1. Toimintaympäristö Kunnan väestökehitys vuoteen 2040 asti on selvästi laskeva. Kunnan asukasmäärä 30.6.2015 oli 2 775. Asukasluku on vuoden alusta lukien

Lisätiedot

Kärjistyykö Helsingin asunto-ongelma? RIL Summit 2015: Mistä maahanmuuttajille asunnot?

Kärjistyykö Helsingin asunto-ongelma? RIL Summit 2015: Mistä maahanmuuttajille asunnot? Kärjistyykö Helsingin asunto-ongelma? RIL Summit 2015: Mistä maahanmuuttajille asunnot? Tatu Rauhamäki, Helsingin kaupunginhallituksen puheenjohtaja Varmasti kärjistyy! Mutta kuinka paljon? Tarvitaan lisätietoa:

Lisätiedot

Asuntomarkkinakatsaus/ekonomistit 10.2.2015

Asuntomarkkinakatsaus/ekonomistit 10.2.2015 Asuntomarkkinakatsaus/ekonomistit 10.2.2015 2 Sisällysluettelo 1. Tiivistelmä asuntomarkkinoiden kehityksestä 2. Asuntojen hinnat 3. Asuntojen hinnat alueilla 4. Asuntojen hintojen suhde palkkaan 5. Vuokrat

Lisätiedot

Asunto ensin -periaate

Asunto ensin -periaate Asunto ensin -periaate kotouttamisen ja integraation lähtökohtana? Marko Kettunen Maahanmuuttajat metropolissa seminaari 19.8.2010 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

Lisätiedot