KILPILAHDEN YMPÄRISTÖTEKNIIKAN KESKUKSEN LII- KETOIMINTASUUNNITELMA

Transkriptio

1 FCG Planeko Oy PORVOON KAUPUNKI SIPOON KUNTA ITÄ-UUDENMAAN JÄTEHUOLTO OY KILPILAHDEN YMPÄRISTÖTEKNIIKAN KESKUKSEN LII- KETOIMINTASUUNNITELMA Loppuraportti

2 FCG Planeko Oy Loppuraportti I SISÄLLYSLUETTELO 1 TIIVISTELMÄ TAUSTAA Toimeksiannon tausta ja tavoitteet Liiketoimintasuunnitelman laatimisprosessi YMPÄRISTÖN JA SISÄISTEN TEKIJÖIDEN ANALYYSI Toimintaympäristö: Markkinat ja kilpailu Sisäiset tekijät Asiakastarpeet toteutettujen haastattelujen pohjalta LIIKEIDEA JA PALVELUT Liikeidea Palvelut TOIMINTAKONSEPTI Palveluita tuottavat toimijat Kuntien ja mukaan tulevien toimijoiden roolit, palvelut ja resurssit ANALYYSI HYÖDYISTÄ JA RISKEISTÄ Riskianalyysi Hyödyt KÄYNNISTYKSEN SEURAAVAT VAIHEET YHTIÖN TOIMINNAN TALOUDELLISET PERIAATTEET Liiketoimintamalli Kehitysyhtiön tehtävät, resurssit ja kulurakenne Alueen kehittäminen Raakamaan ostaminen Maa-alueiden käyttöönotto Toiminnan käynnistys Vaihtoehtojen vertailu Arvio mahdollisista jatkotyön rahoituslähteistä YHTEENVETO JA JOHTOPÄÄTELMÄT...22 LIITE 1 KUVAUKSET KESKEISISTÄ KILPAILIJOISTA...23 LIITE 2 KUVAUKSET HAASTATELLUISTA YRITYKSISTÄ JA ORGANISAATIOISTA...27

3 FCG Planeko Oy Loppuraportti 1 (30) ITÄ-UUDENMAAN JÄTEHUOLTO OY KILPILAHDEN YMPÄRISTÖTEKNIIKAN KESKUKSEN LIIKETOIMINTASUUNNITELMA 1 TIIVISTELMÄ laadittiin lokakuun 2008 ja tammikuun 2009 välisenä aikana. Hankkeen lähtökohdaksi otettiin vuonna 2007 tehty esiselvitys alueen kehittämismahdollisuuksista. Liiketoimintasuunnitelman laatimisen yhteydessä tarkennettiin esiselvityksessä hahmoteltujen vaihtoehtojen pohjalta alueen liikeideaa. Liikeideaksi muodostui: Kilpilahden ympäristötekniikan keskus tarjoaa tilat, palvelut ja olosuhteet, joissa ympäristötekniikan yritykset voivat toteuttaa omaa liiketoimintaansa. Ensisijaisena kohderyhmänä ovat korkean teknologian ympäristötekniikan yritykset, jotka hyötyvät Kilpilahden jalostamoalueen toiminnasta sekä alueelle perustettavasta jätteiden kierrätys- ja loppusijoituspaikasta. Alueesta on tavoitteena kehittää korkealaatuinen yritysalue. Näin alue edistää kuntien ja maakunnan profiloitumista korkealaatuisen yritystoiminnan sijaintipaikkana. Liikeidean toimivuutta testattiin tekemällä haastatteluja potentiaalisiksi nähtyjen yritysten keskuudessa. Haastatteluja täydennettiin sidosryhmähaastatteluilla. Yrityshaastattelujen keskeiset tulokset osoittivat, että alue on herättänyt kohderyhmään kuuluvissa yrityksissä positiivista palautetta. Liiketoimintasuunnitelman laatimisen yhteydessä tehdyissä haastatteluissa ei kuitenkaan löydetty merkittävässä määrin ympäristöteknologian yrityksiä, jotka olisivat suoraan kiinnostuneita sijoittamaan toimintojaan alueelle. Kiinnostusta kierrätys-, jätteenkäsittely- ja maa-ainesten ottoa harjoittavalle toiminnalle tuli esille vastauksissa. Samoin tuli esille potentiaalista tarvetta toimistotiloille. Kyselyjen suuntaa-antavien tulosten pohjalta hahmoteltiin kolme erityyppistä toimintoa alueelle: Jätteenkäsittelyalue, ympäristötekniikan yritysalue sekä toimistoalue. Alueen keskeisiä kilpailuetuja ja vahvuuksia ovat: Sijainti Kilpilahden jalostamoalueen läheisyydessä Sijainti hyvien liikenneyhteyksien päässä o Kansainvälisen lentokentän läheisyydessä o Helsinki Pietari -moottoritien varrella o Hyvien yhteyksien päässä Vuosaaren satamasta Lähellä pääkaupunkiseutua Mahdollisuus vaikuttaa alueen rakentamiseen omien tarpeiden mukaisesti Synergia alueelle sijoittuvan jätekeskuksen toiminnan kanssa Alueelle on tulossa toiminnat mahdollistavat kaavat Vaikka ympäristötekniikan yritysten haastatteluissa ei saatu merkittävässä määrin suoria kiinnostuksen osoituksia alueelle sijoittautumiseksi, alueella on kuitenkin nähtävissä niin selkeitä vahvuuksia ja mahdollisuuksia, että on suositeltavaa jatkaa alueen suunnittelua. Hankkeen kannattavuuteen ja riskitasoon vaikuttavat keskeisimmin alueella toteutuvien myynti- ja vuokraussopimusten määrä sekä hintataso, jolla maakaupat lopullisesti toteutuvat. Alueen taloudelliseen merkitykseen kuntien nä-

4 FCG Planeko Oy Loppuraportti 2 (30) kökulmasta vaikuttavat myös sinne syntyvät uudet työpaikat sekä uuden yritystoiminnan mahdollisesti tuomat verotulot. Aluetta kehittämään ja markkinoimaan esitetään perustettavaksi aluekehitysyhtiö, jonka ohjauksessa kunnilla tulee olla merkittävä rooli. Lisäksi alueen keskeisiksi toimijoiksi alueelle tarvitaan kiinteistökehitysyhtiö toimistoalueen kehittämistä ja markkinointia varten. Alueelle sijoittuva Itä-Uudenmaan Jätehuolto tulee olemaan yksi merkittävä veturiyritys, mutta lisäksi menestykseen ja houkuttelevuuteen vaikuttaa merkittävästi se, että alueelle saadaan yksi tai useampi muu veturiyritys. Keskeisimmät kriittiset tekijät alueen kehittämisessä ovat mahdolliset kaavoitusprosessin epävarmuudet tai hidastukset sekä toisaalta, varsinkin nykyisessä taloudellisessa taantumassa, veturiyritysten saaminen sijoittumaan alueelle. Hankkeen ohjausryhmä näkee, että aluetta kannattaa kehittää edelleen. Tärkeänä nähdään, että aluetta kehitetään selkeästi korkealuokkaiseksi yritysalueeksi ja kehittäminen käynnistetään riskit halliten ja minimoiden. Seuraavina toimenpiteinä ohjausryhmä esittää alueen kaavoitusta kuntien yhteistyössä sekä alueen markkinoinnin käynnistämistä myöhemmin, kun tie rakentuu alueelle ja kaavoitus on samalla edennyt pidemmälle. 2 TAUSTAA 2.1 Toimeksiannon tausta ja tavoitteet Kilpilahden ympäristötekniikan keskuksen kehittämismahdollisuuksista on tehty esiselvitys vuonna Esiselvityksen mukaan alueella on mahdollisuuksia kehittyä merkittäväksi ympäristötekniikan yrityskeskittymäksi. Alueen kaavoitusprosessi on tammikuussa 2009 tilanteessa, jossa maakuntakaava on hyväksyttävänä ympäristöministeriössä. Sipoon yleiskaavassa 2025 alueelle on osoitettu työpaikka- ja teollisuusaluetta. Porvoon puoleisen alueen osalta osayleiskaava on aloitusvaiheessa. Keskuksen ja alueen mahdollisen jatkokehittämisen päätöksenteon tueksi toteutettiin liiketoimintasuunnitelman laatimisprojekti syksyllä Työn tilaajana oli. Työn ohjausryhmään kuuluivat Jarmo Grönman, Porvoo Pekka Hallikainen ( asti), Hanna Linna-Varis ( alkaen), Itä-Uudenmaan liitto Heikki Lappalainen, Rita Lönnroth, Sipoo Juha-Heikki Tanskanen, Jukka-Pekka Ujula, pj., Porvoo Työn kommentointiin osallistuivat tilaajaorganisaatioista lisäksi kehitysjohtaja Mikko Aho, Sipoon kunta ja yleiskaavoittaja Maija-Riitta Kontio, Porvoon kaupunki.

5 FCG Planeko Oy Loppuraportti 3 (30) Työn tavoitteeksi asetettiin laatia ympäristöliiketoiminnan kehittämisyhtiölle liiketoimintasuunnitelma. Työn tavoitteet jaettiin seuraaviin osatavoitteisiin: 1. Tunnistetaan alueen kehittämiseen keskeisesti vaikuttavat toimintaympäristötekijät. 2. Laaditaan suunnitelma alueen kehittämisestä ja tämän toiminnan aloittamisesta. 3. Arvioidaan, onko olemassa tarvetta ja edellytyksiä perustaa yritys alueen ja palvelujen kehittämiseksi. 4. Arvioidaan yrityksen kannattavuuden perusteet ja asetetaan taloudelliset tavoitteet. 5. Tiedotetaan ja viestitään hankkeesta tulevan liiketoiminnan sidosryhmille. 6. Tavoitellaan yritysten sitoutumista hankkeeseen. 2.2 Liiketoimintasuunnitelman laatimisprosessi Toimeksiannon toteutti FCG Planeko Oy. Alikonsulttina toteutuksessa mukana oli Kasui Oy. Työn painopisteenä oli selvittää haastattelujen avulla potentiaalisten alueen käyttäjäyritysten tai niitä lähellä olevien asiantuntijoiden näkemykset alueen kehitysmahdollisuuksista. Haastatteluissa kartoitettiin yritysten kiinnostusta sijoittua alueelle, alueelle mahdollisesti sijoitettavia toimintoja sekä tarpeita maa-alueen, tilojen ja palveluiden suhteen. Työtä täydennettiin asiantuntijatyöryhmien työpanoksella. 3 YMPÄRISTÖN JA SISÄISTEN TEKIJÖIDEN ANALYYSI 3.1 Toimintaympäristö: Markkinat ja kilpailu Markkinatilanteen päivitys Pitkällä aikavälillä ympäristötekniikan alan markkinatilanne on edelleen kehittymässä positiivisesti. Siihen vaikuttavia tekijöitä ovat mm: Raaka-aineiden ja öljyn hintakehitys tulee olemaan nouseva. Ilmastonmuutos etenee nopeaa vauhtia ja siihen liittyvä poliittinen säätely ja tukimekanismit alkavat tulla käytäntöön ja tulevat asettamaan tiukentuvia vaatimuksia teollisuuden ympäristövaikutuksille. Lainsäädäntö ja normit tiukkenevat. Materiaalitehokkuuden vaatimukset kasvavat. Ympäristömyönteinen ajattelu on siirtynyt myös esim. teollisuuden ostopäätöksiin ja instituutioiden sijoituspolitiikkaan. Ympäristötekniikan alalla on useita globaalistikin potentiaalisia liiketoimintaalueita, joissa suomalaisilla yrityksillä on mahdollisuuksia kasvaa ja menestyä kansainvälisesti. Kyseisillä toimialoilla toimivat yritykset voidaan siten määrittää kohderyhmäksi Kilpilahden ympäristötekniikan keskukselle: Uusiutuva energia Energiatehokkuus Ympäristöön ja energiankulutukseen ja tuotantoon liittyvät o mittaukset, analysointi, teknologiat, palvelut

6 FCG Planeko Oy Loppuraportti 4 (30) Vesi: suolanpoistoratkaisut Jätteiden energiakäyttö Kaatopaikkakaasujen käsittely Kierrätysliiketoiminnan osaaminen Ympäristötekniikan laitevalmistus 3.2 Sisäiset tekijät Johtopäätöksenä markkinatilanteen päivityksestä voidaan sanoa, että lyhyellä aikajänteellä talouskriisi on haaste myös ympäristötekniikan toimialalle, mutta pitkällä aikajänteellä ala on kasvava. Toimialalla tulee löytymään potentiaalisia yrityksiä, jotka voisivat sijoittua tarkasteltavalle alueelle. Kilpailu Liitteessä 1 on kuvattu alueen keskeisimmät kilpailijat, eli: Kujalan jätekeskus Forssan Envitech alue Anjalankosken Ekopark yrityspuisto Kilpailutilanne Kun arvioidaan kilpailutilannetta potentiaalisen sijoittautumispaikkaa harkitsevan ympäristötekniikan yrityksen näkökannalta, Kujalan ja Forssan alueet ovat merkittävimpiä kilpailijoita Kilpilahden ympäristötekniikan keskukselle. Näiden alueiden vahvuuksia ovat olemassa oleva valtakunnallinen maine ja profiili, ympäristöalan liiketoiminnan kehityshankkeet sekä olemassa olevat yhteistyöverkostot muihin alueen yrityksiin ja oppilaitoksiin. Ko. alueisiin verrattuna Kilpilahden alueen vahvuutena ovat erinomaiset liikenneyhteydet, mukaan lukien kansainvälisen lentokentän läheisyys sekä pääkaupunkiseudun läheisyys. Kun kilpailutilannetta arvioidaan erityisesti öljynjalostus- ja muoviteollisuuden ympäristötekniikan yritysten näkökannalta, Kilpilahden alueen sijainti on merkittävä vahvuus verrattuna kilpaileviin alueisiin. Keskeisimmät tekijät ja/tai resurssit, joita tarvitaan suunnitellun keskuksen toteuttamiseksi ovat: Joustava ja nopea kaavoitusprosessi. Potentiaaliset alueelle sijoittautumista harkitsevat yritykset tarvitsevat oman päätöksentekonsa tueksi selkeän tiedon, milloin ja millä ehdoilla alueelle voisi sijoittua. Lisäksi yritykset odottavat annettujen aikataulujen pitävän. Vertaillessaan suunniteltavaa aluetta olemassa oleviin alueisiin yritysten tulisi pystyä arvioimaan tarkasti sijoittautumisen aikataulun ja ehdot. Aktiivinen markkinointi ja alueen kehittäminen. Kilpilahden alue kilpailee jo olemassa olevien alueiden kanssa yritysten sijoittautumispaikkavalinnoista. Olemassa olevaa etumatkaa ja profiilia on kurottava aktiivisesti umpeen markkinoimalla aluetta sekä kehittämällä sitä vastaamaan mahdollisimman hyvin tulevien yritysten tarpeita. Ympäristötekniikan alan toimialatuntemus. Alan yrityksille markkinoitaessa sekä yhteistyöverkostoja luodessa on sitä paremmat mahdollisuudet onnistua mitä paremmin tuntee alan yritysten haasteet ja osaa tarjota niihin ratkaisut alueen kehittämisellä ja sen tulevilla palveluilla.

7 FCG Planeko Oy Loppuraportti 5 (30) Hyvät yhteistyösuhteet alueen ja toimialan keskeisiin toimijoihin. Näillä on merkittävä vaikutus yritysten toimintaedellytyksiin, alueen merkittävyyden kehittymiseen sekä välillisesti vaikutus yritysten arviointiin alueen sijaintipaikkana. 3.3 Asiakastarpeet toteutettujen haastattelujen pohjalta Asiakastarpeiden selvittämiseksi haastateltiin alueen läheisyydessä toimivia prosessiteollisuuden yrityksiä, merkittäviä ympäristötekniikan alan yrityksiä sekä aiheeseen liittyviä sidosryhmien edustajia. Haastateltuja oli yhteensä 17 kpl, joista 14 suoraan alueelle potentiaalisia sijoittujia ja 3 sidosryhmiä. Vastaajista 5 ilmaisi suoraan kiinnostusta sijoittua alueelle. Yleinen suhtautuminen alueen kehittämiseen oli vastaajilla positiivinen - myös osalla niiden vastaajien keskuudessa, joilla ei ollut ajankohtaisia konkreettisia tarpeita aluetta kohtaan. Liitteessä 2 on lueteltu haastatellut organisaatiot. Kiinnostukset tontteja ja tiloja kohtaan Haastateltujen yritysten keskuudessa selkein kiinnostus kohdistui toimistotiloihin tai tonttimaahan. Toimistotilojen osalta haastattelut osoittivat, että Kilpilahden jalostamoalueen ns. urakoitsija-alueen yrityksillä on tarve päästä ajanmukaisempiin toimistotiloihin siten, että toimistojen sijainti olisi kuitenkin lähellä jalostamoaluetta. Tällaisissa yrityksissä toimii tällä hetkellä urakoitsija-alueella n. 500 henkeä. Toimistotilojen osalta ilmeni myös tarve jalostamoalueen suurten projektien aikaan vuokrata tilapäistä toimistotilaa. Nämä määräaikaiset tarpeet vaihtelevat siten, että projektit toteutuvat arvioiden mukaan 4-5 vuoden välein. Kestoltaan projektit vaihtelevat 1,5 2 kk mittaisista 0,5 1,5 vuoden mittaisiin. Vastausten mukaan toimistotarpeet ovat projektien aikana noin hengen suuruiselle joukolle. Kahdella vastaajalla oli tarvetta myös hallitilalle. Lisäksi haastatteluissa ilmaistiin tarvetta projektien aikaiselle majoitustilalle. Tonttimaan osalta tarpeet ilmenivät lähinnä maa-aineksen ottoon ja materiaalien kierrätykseen liittyvään toimintaan. Tonttitarpeiden suuruudet vaihtelivat 1-2 hehtaarista hehtaariin. Kooste vastauksista koskien tarpeita alueelle sijoittuviksi palveluiksi Kilpilahden alueelle tonttien ja tilojen täydennykseksi tuli esille haastatteluissa seuraavanlaisia tarpeita palveluille tai toiminnoille: Alueelle tulevalle jätteiden käsittelylle mainittiin alla olevan listan mukaisia tarpeita. Ongelmajätteen, kierrätysjätteen ja sekajätteen kierrätys ja käsittely Metallien talteenotto Pilaantuneitten maiden käsittelyä Valvottua katalyyttien välivarastointia Lietteiden käsittelyä Betonin, asfaltin ja louheen sijoitusta Puhtaiden maa-ainesten läjitysalue toimii joka tapauksessa alueella ja järjestää jätteen käsittely- ja loppusijoituspalveluja. Muita vastaavia toimijoita ei ole suunniteltu sijoittuvaksi alueelle.

8 FCG Planeko Oy Loppuraportti 6 (30) Haastattelujen vastausten perusteella alueen potentiaalisille yrityksille tarjottavina palveluina nähtiin tarvetta ympäristötutkimusta ja analyysejä tekevän laboratorion palveluille. Samoin logistiikkaan liittyviä palveluita katsottiin tarpeellisiksi: Esimerkiksi alueelle olisi tarpeen sijoittua kuljetusliikkeitä palvelemaan maa-ainesten hankinnan ja käsittelyn sekä kierrätys- ja jätteidenkäsittelyä tekeviä yrityksiä. Kuljetustoimintaa palvelemaan olisi myös tarpeen polttoaineiden jakelupiste sekä autovaaka, josta saadaan vaakaraportit sähköisellä tiedonsiirrolla. Alueen työntekijöille olisi tarvetta lounasravintolalle. Kyseisen paikan tulisi olla tarjonnaltaan sen tasoinen, että toimistoalueen yritykset voisivat viedä sinne myös asiakkaita syömään. Alueen infrastruktuurin tarpeista tuli esille sähkösyötön osalta suurten virtamäärien tarve, joka voi olla A. Lisäksi vastauksista tuli ilmi tarve kaukolämmölle sekä jätevesien käsittelylle alueen käyttäjän erityistarpeiden mukaisesti. Alueelle toivottiin myös valokaapeliyhteyksiä. Alueelle ehdotettiin myös sijoittuvaksi muovien kierrätystoimintaa. Tähän toimintaan liittyen mainittiin myös tärkeäksi mahdollisuus käyttää satamaa. Lisäksi alueen mahdollisena käyttötarkoituksena mainittiin tarve majoitusalueesta: 4-5 vuoden välein pidetään öljynjalostamolla suuri seisokki, jolloin alueella on 1,5-2 kuukauden ajan muutama tuhat remonttimiestä, jotka tarvitsevat kyseiseksi ajaksi majoitusta. Toiminnot, joita vastaajat voisivat alueelle sijoittaa Haastatelluista yrityksistä viisi ilmoitti suoraa kiinnostusta sijoittaa toimintaansa alueelle. Näistä kolme vastaajaa on luonteeltaan yrityksiä, jotka toimisivat alueen jätteidenkäsittelyosassa, yksi toimistoalueella ja yksi ympäristötekniikan alueella. Alla on tarkemmat kuvaukset toiminnoista, joita vastaajat voisivat alueelle sijoittaa: Yksi vastaajista haluaisi sijoittaa alueelle: alueelta irrotettavien sekä muualta kerättävien kiviainesten jalostusta maa-ainesten jalostusta ja puhtaiden ylijäämämaiden loppusijoitusta mineraalisten purkumateriaalien (betoni, tiili, ) käsittelyä ja jatkojalostusta asfaltin kierrätys- ja käsittelyalueen asfaltti- ja betoniaseman Toinen maanrakennusalan yritys sijoittaisi alueelle seuraavia toimintoja: maa- ja kiviaineksen hankinta materiaalin kierrätys ja jalostaminen pilaantuneitten maitten käsittely epäorgaanisten kierrätysmassojen käsittely tuhkien ja kuonien hyödyntäminen ja välivarastointi sofistikoitunut kiviaineen kierrätys ehkä rakennusjätteen kierrätys Lisäksi alueelle olisi tulossa keräyspaperin käsittelytoimintaa. Yksi ympäristötekniikan alan yritys voisi toteuttaa alueella vedenpuhdistukseen liittyvien tuotteidensa testaustoimintaa. Konkreettisten alueelle sijoittautumisten lisäksi vastauksissa tuli esille, että alueella voisi toimia muovien kierrätystoimintaa, esimerkiksi jätemuovin krak-

9 FCG Planeko Oy Loppuraportti 7 (30) kaamo. Tällaisen toiminnan mahdollisesti käynnistävää yritystä ei kuitenkaan tullut esille haastattelujen yhteydessä. VTT ilmaisi myös kiinnostuksen toimia yhteistyökumppanina ja testaus- ja koepalvelujen tarjoajana alueelle mahdollisesti sijoittuville yrityksille. Lisäksi mainittiin mahdollisuus sijoittaa alueelle pilot-toimintaa, mutta tämän todettiin olevan kuitenkin erittäin epätodennäköistä. Muita toiveita aluetta kohtaan Yleisinä kommentteina alueesta tuli esille näkökanta, että kuntien tulee vastata infrastruktuurin kehittämisestä. Alueen vieressä jo toiminnassa olevan jalostamoalueen yritysten näkökantana oli, että alue ei saa haitata jo toimivan alueen toimintaa tai omalla rahalla kehitettyä infrastruktuuria. Raideyhteyden laajamittaisempi käyttö ei saisi riskeerata kemikaalien kuljetuksia. Raideyhteydellä nyt kuljetettavat kemikaalit ovat usein vaarallisia. Tämän johdosta mikäli suunnittelualueella halutaan hyödyntää raideyhteyttä, sinne pitäisi rakentaa oma pistoraide ennen Kilpilahden olemassa olevaa teollisuusaluetta. Sataman käyttömahdollisuus todettiin olevan marginaalinen. Alueesta toivottiin tulevan myös laadukas ja hyvännäköinen. Alueesta toivottiin kehitettävän maa-aineskeskus, jossa kiviainesten pitkäaikainen ja syvälle ulottuva otto mahdollistaa ympäristöä häiritsemättömän toiminnan sekä antaa mahdollisuuden maa-aineshuollon kokonaisvaltaiselle toteutukselle. Tulevalle alueelle olisi mahdollisuus saada kaukolämpöä Neste Oililta. Alueesta toivotaan lisäksi, että sinne saataisiin hyvät liikenneyhteydet ja että myös julkiset liikenneyhteydet järjestettäisiin alueelle. Alueen suunnittelussa toivottiin myös huomioitavan, että jätevesien käsittely järjestetään vastaamaan tulevien tonttien käyttäjien tarpeita. Lisäksi kommentoitiin, että alueen rajanaapureiden kanssa olisi saatava etukäteen sovittua alueen käytön aiheuttamista mahdollisista häiriöistä siten, että yksittäisillä tonttien käyttäjillä riski rajanaapureiden kanssa syntyvistä epäselvyyksistä olisi minimaalinen. Toivottiin myös suojavyöhykkeiden huomioimista tonttien suunnitteluvaiheessa. Yhteenveto haastattelujen tuloksista Potentiaaliset asiakastarpeet kohdistuivat haastattelujen perusteella konkreettisimpana: tontti- ja osittain hallitiloihin liittyen maa-ainesten ottoon ja materiaalien kierrätykseen sekä toimistotiloihin joko kiinteänä sijoituspaikkana tai projektikohtaisina tilapäisinä toimistotiloina Tästä ei voi kuitenkaan tehdä johtopäätöstä, että ympäristöalan yrityksillä ei olisi tarvetta tai kiinnostusta sijoittua kyseessä olevalle alueelle. Vastaukset eivät olleet kielteisiä itse aluetta kohtaan. Ympäristöteknologia on pitkällä aikavälillä kasvava toimiala ja siinä toimii paljon yrityksiä, joilla on potentiaalia sijoittautua alueelle.

10 FCG Planeko Oy Loppuraportti 8 (30) 4 LIIKEIDEA JA PALVELUT 4.1 Liikeidea Liiketoimintasuunnitelman kohteena olevalle alueelle tulee Itä-Uudenmaan Jätehuolto Oy:n uusi jätekeskus. Jätekeskus tulee olemaan ainoa lähialueella sijaitseva jätteen loppusijoituspaikka. Lisäksi alueen vieressä on Pohjoismaiden suurin öljynjalostukseen ja petrokemian teollisuuteen erikoistunut monikansallinen yrityskeskittymä. Alueeseen kuuluu teollisuuslaitosten lisäksi kuljetetuissa tonneissa mitaten Suomen suurin satama sekä rautatievaunujen ja säiliöautojen terminaalit. Alueella työskentelee vakituisesti noin henkilöä kymmenen kansainvälisen toimijan ja noin viidenkymmenen urakoitsija- tai palveluyrityksen palveluksessa. Muun muassa näistä tekijöistä johtuen alueella on olemassa potentiaalia vetää puoleensa ympäristöalan yrityksiä. Suunnittelualue sijaitsee sekä Sipoon kunnan että Porvoon kaupungin alueella. Tavoitteeksi on asetettu, että alueesta tulee korkealaatuinen ympäristötekniikan yritystoiminnan alue. Näin alue edistää myös kuntien ja koko seudun profiloitumista korkealaatuisen yritystoiminnan sijaintipaikkana. Toiminnan muodoksi on määritelty ympäristötekniikan keskus, jonka liikeidea on: Kilpilahden ympäristötekniikan keskus tarjoaa tilat, palvelut ja olosuhteet, joissa ympäristötekniikan yritykset voivat toteuttaa omaa liiketoimintaansa. Ensisijaisena kohderyhmänä ovat korkean teknologian ympäristötekniikan yritykset, jotka hyötyvät Kilpilahden jalostamoalueen toiminnasta sekä alueelle perustettavasta jätteiden kierrätys- ja loppusijoituspaikasta. Alue sijaitsee n. 35 km Helsingin keskustasta E18-tien läheisyydessä, n. 4 kilometrin päässä Kilpilahden öljynjalostuksen ja kemianteollisuuden keskuksesta (Kuva 1). 40 km Hki-Vantaa 10 km Porvoo Kilpilahden ympäristötekniikan alue 30 km Pietari 350 km Vuosaaren satama Uusi tieyhteys Lähde: Tielaitos Kuva 1 Yleiskuva suunnittelualueesta Alue jakautuu kolmeen päätoimintoon ja alueeseen, joita on yleispiirteisesti hahmoteltu lähtökohtana alueen maakuntakaava sekä Sipoon yleiskaava Toimintojen sijoittelu on alustava ehdotus, joka tarkentuu myöhemmin tehtävässä maankäytön suunnittelussa (Kuva 2):

11 FCG Planeko Oy Loppuraportti 9 (30) 1. Ympäristöteknologian yrityskeskittymä 2. Toimistoalue 3. Jätteenkäsittelyalue Alueen keskeisimmät kilpailuedut ja lisäarvo asiakkaalle ovat: Sijainti Kilpilahden jalostamoalueen läheisyydessä Sijainti hyvien liikenneyhteyksien päässä o Kansainvälisen lentokentän läheisyydessä o Helsinki Pietari moottoritien varrella o Hyvien yhteyksien päässä Vuosaaren satamasta Lähellä pääkaupunkiseutua Mahdollisuus vaikuttaa alueen rakentamiseen omien tarpeiden mukaisesti Synergia alueelle sijoittuvan jätekeskuksen toiminnan kanssa Alueelle tulossa toiminnat mahdollistavat kaavat 2 1 Liittymä Uusi tie 3 Sipoo Porvoo Kuva 2 Hahmotelma suunnittelualueen toimintojen jakautumisesta Alue jakautuu Sipoon ja Porvoon alueille siten, että alueen poikki kulkeva uusi tie kulkee alueen kohdalla kuntien rajalla. Kuvan aluehahmotelma perustuu Porvoon puolella maakuntakaavan merkintöihin ja Sipoon puolella Sipoon yleiskaava 2025 merkintöihin. Sipoon puolella olevalle alueelle ollaan laatimassa raportin tekoajankohtana osayleiskaavaa, jossa alueen käytön suunnitelma tarkentuu. Porvoon puolen merkinnät ovat maakuntakaavan mukaisesti:

12 FCG Planeko Oy Loppuraportti 10 (30) 4.2 Palvelut TP: Työpaikka-alue: Merkinnällä osoitetaan maakunnallisesti ja seudullisesti merkittävät monipuoliset työpaikka-alueet, jotka tulee ensisijaisesti varata toimisto- ja palvelutyöpaikkojen tarpeisiin sekä täydentävästi ympäristöhäiriötä aiheuttamattomalle teollisuudelle ja varastoinnille. TT: Ympäristövaikutuksiltaan merkittävien teollisuustoimintojen alue: Merkinnällä osoitetaan valtakunnallisesti ja maakunnallisesti merkittävien ympäristövaikutuksiltaan huomattavien teollisuustoimintojen alueet. EJ: Jätteenkäsittelyalue: Merkinnällä osoitetaan jätteiden vastaanottoa, käsittelyä ja loppusijoitusta palvelevat laitokset, rakenteet tai alueet. Alueella on voimassa MRL 33 :n mukainen rakentamisrajoitus. Kilpilahden ja Mömossenin jätteenkäsittelylaitoksien yhteyteen voidaan osoittaa jäteraaka-aineen uusiokäyttöön, hyödyntämiseen ja jalostamiseen liittyvää yritys- ja teollisuustoimintaa. Teolliselle toiminnalle on laajentumismahdollisuudet Kilpilahden jätteenkäsittelyalueen viereen teollisuus- ja työpaikkatoimintojen alueelle. Suunnittelumääräyksissä todetaan lisäksi: Jätteenkäsittelyalueen ympärille on osoitettava riittävä suoja-alue ympäristöhaittojen vähentämiseksi. Yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa voidaan jätehuollonalueelle osoittaa jäteraaka-aineen uusiokäyttöön, hyödyntämiseen ja jalostamiseen liittyvää yritys- ja teollisuustoimintaa. Jätteenkäsittelyalueen käyttö tulee suunnitella siten, että mahdollinen kiviainestenottotoiminta sovitetaan ajallisesti ja alueellisesti yhteen jätehuollon toimintojen kanssa. Sipoon puolella yleiskaavan merkinnät ovat seuraavat: TP: Työpaikka-, teollisuus- ja varastoalue: Merkinnällä on osoitettu työpaikka-, teollisuus- ja varastokäyttöön varattavat alueet sekä niihin liittyvät yhdyskuntateknisen huollon alueet ja liikenneväylät. Alue on tarkoitettu asemakaavoitettavaksi. Alueen suunnittelussa on otettava huomioon toiminnan aiheuttaman liikenteen järjestäminen siten, ettei läheisten asuinalueiden katuverkkoa tarpeettomasti kuormiteta. Asemakaavassa on annettava tarpeelliset määräykset rakentamisesta ja toimintojen sijoittamisesta siten, ettei alueella harjoitettava toiminta aiheuta 55 dba:n ylittävää melutasoa alueen ulkopuolelle. Alueelle saa sijoittaa myös välittömästi varastointitoimintaan liittyviä palvelu-, toimisto- ja terminaalitiloja. Alueen tasaaminen maa-aineksenotolla loppukäytön vaatimuksia vastaavaksi on sallittua. E: Erityisalue: Merkinnällä osoitetaan sellaisille toiminnoille varattavia alueita, joiden käyttö muihin tarkoituksiin on hyvin rajoitettu ja joille yleisöllä ei yleensä ole vapaata pääsyä. Merkinnällä on osoitettu Mömossenin jätteenkäsittelyalue, ampumaradat ja moottorirata sekä Metsäpirtin kompostointilaitos. Esitys alueelle soveltuvista palveluista: 1. Ympäristöteknologian yrityskeskittymä: Alueen pääprofiilin muodostaja. Alueen palveluita voisivat olla kyselyn perusteella esim: Muovien kierrätystoimintaa Keräyspaperin käsittely Lisäksi potentiaalisina toimintoina alueelle voitaisiin toteuttaa: Uusiutuvan ja vähäpäästöisen energiatekniikan kehittäminen Prosessi- ja energiatekniikan pilot-alue Koelaitepooli, eli paikka, jossa pilot-laitteistojen osia voidaan varastoida ja josta testaavat yritykset saisivat ne käyttöönsä.

13 FCG Planeko Oy Loppuraportti 11 (30) Tämä toiminta käynnistyisi luontevimmin jonkin todellisen pilothankkeen kautta. Myös paikallisen ammattioppilaitoksen prosessitekniikan opintolinjan kanssa voisi hakea synergiaetua. Alueelle tulevien yritysten tarpeiden mukainen ja korkealaatuinen infrastruktuuri. 2. Toimistoalue Vakituisia toimistotiloja selvityksen kohteena olevan alueen yrityksiä sekä Kilpilahden alueen alihankkijayritysten käyttöön Toimistohotellipalveluita Kilpilahden alueen suurempien projektien aikaisiin tarpeisiin 3. Jätteenkäsittelyalue. Alueella voisi sijaita esim: Jätemateriaalien kierrätystä ja käsittelyä. Metallien talteenottoa, pilaantuneitten maiden käsittelyä, valvottua katalyyttien välivarastointia, lietteiden käsittelyä. Betonin, asfaltin, louheen sijoitusta. Puhtaiden maa-ainesten läjitystä. Jätteenkäsitelyalueelle ympäristögeoteknisten ratkaisujen koekenttä. Koekenttä voisi olla Itä-uudenmaan Jätehuolto Oy:n jätteenkäsittelykeskuksen alueelle varattava paikka, jossa ympäristögeoteknisiä pinta- ja pohjaeristysratkaisuja sekä esimerkiksi stabilointitekniikoiden rakennettavuutta ja toimivuutta olisi mahdollista kokeilla. Ensisijainen tarkastelunäkökulma olisi rakenteiden toteutettavuus konetyömittakaavassa. Aluksi alueella olisi mahdollista testata IUJ:n omalle kaatopaikalle tulevat rakenteet, myöhemmin eri tahojen kanssa muualle suunniteltuja ratkaisuja. Aihe vaatii jatkoanalyysia toteutettavuuden arvioimiseksi 4. Lounas-, kokous- ja huoltoasemapalvelut Alueella sijaitsevilla yrityksillä tulee olemaan tarve lounaspalveluille: Palveluiden tulee sijaita toimistorakennusten välittömässä läheisyydessä, ja niiden tulee olla siinä määrin tasokkaita, että toimistojen käyttäjät voivat viedä myös asiakkaitaan lounaalle. Lisäksi palveluaseman yhteydessä tulisi olla joko kiinteä kokoustila tai osa lounastiloista tulisi olla muunneltavissa kokoustilaksi. Maakuntakaavaan on osoitettu liikennemyymälätasoisia palveluita mm. Sipoon Söderkullan molempien E18 -moottoritien liittymiin ja Porvoon Kilpilahden moottoritien liittymään. Näin ollen ei tule olemaan taloudellisesti järkevää perustaa tämän raportin kyseessä olevalle alueelle erillistä huolto- ja palveluasemaa. On kuitenkin syytä alueen jatkosuunnittelussa varmistaa että lounas-, kokous- ja polttoaineen jakelun tarpeet voidaan ratkaista alueen osalta riittävästi. Toimisto- ja huoltamoalueen toimijoiden etsinnän yhteydessä voidaan myös pitää esillä kyselyjen vastauksissa ilmenneitä tarpeita tilapäisille majoitustarpeille sen varalta että jokin toimija olisi kiinnostunut tarjoamaan tähän liittyviä palveluita Muita palveluita, joita tulisi alueelle sijoittua, ovat logistiikkaan liittyvät palvelut, kuten autovaaka ja punnituspalvelut sähköisellä tiedonsiirrolla sekä kuljetuspalveluita tarjoavia yrityksiä. Lisäksi alueella tulee olla sähkönsyöttö myös suurille virtamäärille sekä valokaapeliyhteydet. Alueelle tulee järjestää julkiset liikenneyhteydet. Kunnallistekniikan suunnittelu alueelle toteutetaan asiakas-

14 FCG Planeko Oy Loppuraportti 12 (30) tarpeiden mukaisesti, sillä sinne tulevilla yrityksillä tulee olemaan erityistarpeita, joiden huomioiminen on merkittävä tekijä alueelle sijoittumisen kannalta. 5 TOIMINTAKONSEPTI 5.1 Palveluita tuottavat toimijat Aluekehitysyhtiö Aluetta kehittämään perustetaan kehitysyhtiö. Koska alue sijaitsee kahden kunnan alueella, mahdollistaa kuntien yhteisesti omistama kehitysyhtiö alueen yhtenäisen kehittämisen. Lisäksi alueelle tavoiteltavalla yritystoiminnalla on omat erityispiirteensä, jolloin näihin tarpeisiin voidaan vastata paremmin, kun kehitysyhtiöön hankitaan ja kerrytetään ympäristötekniikan yritystoiminnan ja teknologian osaamista. Yhtiön pääomistajina ovat kunnat, sekä mikäli katsotaan tarpeelliseksi, yksityinen sijoittaja. Sijoittaja omistajana voisi tuoda mukanaan alueen kehittämiseen osaamista ja pääomaa vastineena maanjalostuksen tuotto-odotuksista. Omistajuutta kehitysyhtiöön on mahdollista tarjota myös alueelle tuleville veturiyrityksille, jolloin alueelle tulevan yritystoiminnan osaamista tulisi myös kehitysyhtiöön. Kehitysyhtiön keskeiset tehtävät ovat: Hankkia raakamaat itselleen Tehdä maankäytön kehittämiseksi suunnittelua, maksaa kuntien kaavoituksen kulut ja toimia yhteistyökumppanina kaavoituksessa Vastata asiakastarpeen mukaan tonttien ja niiden infrastruktuurin rakentamisesta Markkinoida jatkuvasti ja pitkäjänteisesti ympäristötekniikan keskusta potentiaalisille alueelle sijoittuville yrityksille Vuokrata tai myydä alueen tontteja Sopia kuntien kanssa kaavoituksen ja infran kustannusten jakamisesta ja vuokratuottojen jakamisesta Kiinteistökehitysyhtiö tai toimitilapalveluyhtiö Alueelle tulevaa toimistopalveluita kehittämään ja tarjoamaan etsitään toimitilapalveluita tarjoava yritys. Tämä liiketoiminta on luonteeltaan erilaista kuin aluekehitys, joten toimistotilojen ja palveluiden tarjontaan erikoistunut yritys pystyy parhaiten luomaan alueelle kestävää ja kannattavaa toimistotilojen tarjoamiseen perustuvaa liiketoimintaa. Yrityksen keskeiset tehtävät ovat: Vuokrata tai ostaa aluekehitysyhtiöltä tontin Rakentaa, kehittää ja vuokrata toimistotiloja Toistaiseksi vuokrattavia toimistotiloja Toimistohotellipalveluita projektikohtaisilla vuokrasopimuksilla Tarjota toimitilojen käyttäjille oheispalveluita, kuten siivous-, postitus-, aulapalvelut jne. Kuntien jätehuoltoyhtiö Kuntien jätehuoltoyhtiö tulee sijoittumaan alueelle ja tuottamaan alueen kuntien asukkaille ja yrityksille jätteiden hyödyntämis- ja loppusijoituspalveluita. Tämä toiminta muodostaa jätteenkäsittelyalueen ydintoiminnan, ja toimii siten yhtenä alueen veturiyrityksistä. Samalla jätehuoltoyhtiö on mahdollinen asiakas muille alueella toimiville yrityksille. Jätehuoltoyhtiön yhteydessä toimii

15 FCG Planeko Oy Loppuraportti 13 (30) ajoneuvovaaka, jonka palveluita voisi tarjota myös muille alueen toimijoille, kuten maa-ainesta ottaville yrityksille. Polttoaineen jakelu- ja lounaspalvelut Kuten edellä mainittiin, alueella tarvitaan lounas- ja kokouspalveluita sekä polttoaineen jakelupalveluita. Alueen läheisyyteen E18:n varteen on suunnitteilla merkittävän kokoinen liikenneasema. Tämä voi palvella vähintään osittain suunnittelualueen yritysten tarpeita. Pitkän aikavälin tarkastelussa on kuitenkin arvioitava missä mittakaavassa ko. suunnitteilla oleva asema riittää tämän alueen tarpeisiin. Varsinaista ympäristöteknologian tai liiketoiminnan kehitysyhtiötä ei ole tarpeellista perustaa. Alueen kiinteistöjen ja infrastruktuurin kehittäminen tapahtuu aluekehitysyhtiön kautta. Alueella tapahtuvaa toimintaa on myös hyödyllistä kehittää, mutta se voidaan toteuttaa projektiluontoisesti, jolloin kehittämistoimintaan varatut resurssit ovat sekä alueen yrityksissä että tarpeen ja rahoituksen mukaan aluekehitysyhtiössä tai kuntien elinkeinon kehittämistoimintojen yhteydessä. 5.2 Kuntien ja mukaan tulevien toimijoiden roolit, palvelut ja resurssit Kuntien rooli ympäristötekniikan keskuksessa on merkittävä. Niiden rooli on luoda suotuisat olosuhteet yrityksille jotka harkitsevat toiminnan käynnistämistä alueella. Kuntien mukanaolo auttaa siinä, että alueelle saadaan halutunlaisia yrityksiä. Kuntien rooli toteutuu ympäristötekniikan keskuksessa seuraavien keskeisten tehtävien kautta: Ohjaavat hallitustyöskentelyn ja omistajapolitiikan kautta aluekehitysyhtiön toimintaa siten että maa-alueen käyttötarkoitus ja tavoitteet toteutuvat Kaavoitus Julkisen liikenteen ja infrastruktuurin järjestäminen alueelle Näkyvä rooli alueen markkinoinnin tukijana Ympäristötekniikan keskuksen veturiyrityksillä on keskeinen rooli alueen vetovoimaisuuden kasvattamisessa sekä alueen profiilin muodostumisessa. Toiminnan käynnistämisessä tulee erityisesti keskittyä siihen, että löytyy veturiyrityksiä, jotka sopivat alueen haluttuun profiiliin, mutta lisäksi ovat halukkaita aktiivisesti vaikuttamaan alueen kehittämiseen sen alkuvaiheessa. Yritysten keskeiset roolit voivat olla: Toteuttamalla omaa liiketoimintaansa vetää alueelle omia tavaroiden ja palveluiden toimittajiaan, asiakkaitaan sekä yhteistyökumppaneita. Antaa palautetta ja määrittelee tarpeita alueen kehittämisen suuntaviivoista. Osallistua omistajina aluekehitysyhtiön toimintaan sekä tuo siihen omaa toimialaosaamistaan. Aluetta rakennettaessa on varmistettava toiminnan ja ratkaisujen korkea laatutaso, jotta asetetut tavoitteet saavutetaan. Kuvassa 3 on esitetty alueen eri toimijoiden roolit ja keskeiset tehtävät.

16 FCG Planeko Oy Loppuraportti 14 (30) Toimijoiden roolit Ei-tuotannolliset yritykset -Vuokratuotot Kiinteistökehitys/ toimitilayhtiö -Toimitilat -Markkinointi Ympäristötekniikan toimijat - Veturiyritykset -Jätehuoltoalan yritykset Kunnat -Omistajaohjaus -Kaavoitus -Infra -Markkinointi Aluekehitysyhtiö -Kaavoitus -Infra -Verkostoituminen -Markkinointi - Tonttien myynti- ja vuokratuotot Page 1 Kuva 3 - Alueen toimijoiden roolit 6 ANALYYSI HYÖDYISTÄ JA RISKEISTÄ 6.1 Riskianalyysi Keskeisimmät alueen kehittämisen riskit liittyvät toimintaympäristöön, alueen varsinaiseen kehittämistoimintaan sekä asiakkaisiin ja niiden hankintaan. Näistä merkittävimmät riskit on lueteltu seuraavassa. Toimintaympäristöstä aiheutuvat riskit Taloudellinen taantuma hidastaa ympäristöliiketoiminnan kehittymistä sekä yritysten uusien toimipaikkojen perustamista Valitusprosessit hidastuttavat toteutumista Alueen kehittämiseen liittyvät riskit Alueelle muodostuva imago ei houkuttele korkean teknologian yrityksiä Kaavaprosessin hitaus vie toimijoiden mielenkiinnon Maanomistajien haluttomuus myydä maata Alueelle ei saada veturiyrityksiä Kunnat eivät sitoudu alueen kehittämiseen Kilpailu muiden ympäristötekniikan alueiden kanssa Jos jätteenkäsittelyn ympäristöhaittojen torjumisessa epäonnistutaan (esim. päästöt hajut), alue menettää houkuttelevuuttaan korkean teknologian sijoittumispaikkana Asiakkaisiin liittyvät riskit

17 FCG Planeko Oy Loppuraportti 15 (30) 6.2 Hyödyt Toimistoalue kaukana potentiaalisten toimistojen käyttäjien asiakkaista, eli Kilpilahden alueen yrityksistä Kilpailu Neste Oilin nykyisen urakoitsija-alueen kanssa. Urakoitsija-alue on lähtökohtaisesti halvempi sijoituspaikka. Alueelle tulee vain ympäristöä kuormittavaa toimintaa Keskeisimpinä riskeinä edellä luetelluista ovat: Tilanne, jossa alueelle ei saada veturiyrityksiä. Tämä saattaa merkittävästi hidastaa muiden yritysten tuloa alueelle ja lisäksi vaikeuttaa alueen profiilin rakentamista korkealuokkaisen ympäristötekniikan yritystoiminnan alueeksi. Kaavoituksen hidastuminen valitusprosesseihin. Sijoittautumispäätöksiä ja suunnitelmia tekevät yritykset tarvitsevat ennustettavuutta aikatauluista: milloin toiminta voidaan käynnistää uudella toimipaikalla. Mitä enemmän epävarmuustekijöitä liittyy toiminnan käynnistymisaikatauluun, esim. kaavavalitusten kautta, sitä vaikeampi yritysten on sitoutua tulemaan alueelle. Edellä esitettyihin riskeihin varautumiskeinoina ovat keskeisimpänä seuraavat toimenpiteet: Kaavoituksen ripeä käynnistäminen yhteistyössä Sipoon ja Porvoon kesken. Kaavoitusta varten voitaisiin perustaa kuntien yhteinen yhteistyöelin. Tunnistetaan mahdolliset kaavoitukseen valituksia tai hitautta aiheuttavat tekijät ja huomioidaan ne alueen suunnittelussa mahdollisimman alkuvaiheessa. Kaavoitusprosessin edettyä pidemmälle toteutetaan potentiaalisille yrityksille markkinointi- ja kontaktointikampanja, jossa kuvataan mahdollisimman konkreettisesti alueen eri osiin tarkoitetut toiminnot, alueen kehittämisen prosessi, aikataulu ja yritysten vaikutusmahdollisuudet prosessiin. Varmistetaan veturiyritysten sitoutuminen hankkeeseen mahdollisimman alkuvaiheessa. Keskeisimmät hyödyt, joita alueen kehittämisestä koituu lähiympäristölle ja kunnille ovat: Verotulojen lisääntyminen. Keskeisimmät verotulojen lisäykset tulevat: Kiinteistöverot lisääntyvät sen mukaisesti, miten paljon alueelle rakennetaan kiinteistöjä. Yhteisöverojen kasvu riippuu siitä, millä toimintamuodolla yritys toimii alueella (alueen kunta kotipaikkana, muulla paikalla kotipaikkaa pitävä yritys perustaa toimipisteen alueelle jne.) sekä yrityksen tuloksentekokyvystä. Kunnallisverojen lisäys riippuu siitä, kuinka paljon uusien työpaikkojen myötä alueelle muuttaa uusia asukkaita. Työpaikkojen lisääntyminen. Mikäli alue kehitetään liikeidean mukaiseksi, uusia työpaikkoja syntyy sekä sinne toimintaansa käynnistävien ympäristötekniikan ja ympäristöalan yritysten tuotannollisen, pilot- ja tuotekehitystoiminnan kautta. Voidaan myös olettaa, että toimistoalueelle tulee uusia yrityksiä sen lisäksi, että niitä siirtyy Kilpilahden urakoitsija-alueelta. Yritystoiminnan käynnistyminen alueella tuo myös

18 FCG Planeko Oy Loppuraportti 16 (30) työllisyyteen kerrannaisvaikutuksia alueella tarvittavien palveluiden myötä, esim. toimistopalvelut, huoltoasema jne. Ensimmäisen vaiheen käyttöön ottamisen jälkeen alueella on mahdollista olla n työpaikkaa, joista n. 750 uutta työpaikkaa. Arvio perustuu vertailutietoihin vastaavan tyyppisten yritysalueiden työllistämisvaikutuksista. Uusien työpaikkojen syntyminen lisää samalla Porvoon ja Sipoon työpaikkaomavaraisuutta, sillä korkean teknologian ja osaamisen yritykset työllistävät myös korkeasti koulutettuja ihmisiä, joita usein käy pääkaupunkiseudulla töissä. Esimerkiksi 750 uuden työpaikan syntyminen lisäisi alueen kuntien yhteenlaskettua työpaikkaomavaraisuutta n. 2 prosenttiyksikköä. Maan jalostuksesta tulevat tulot. Muodostaa seudulle imagoa ympäristöliiketoiminnan alueena. Ympäristöliiketoiminta on voimakkaasti kasvava ala, jolla on positiivinen mielikuva. Näin ollen alueen kehittämisellä korkean profiilin alueena edistetään positiivisen mielikuvan syntymistä seudusta. Lisää alueen vetovoimaa yritysten sijaintipaikkana. Uudet yritykset tuovat alueelle palveluita ja tuotteita sekä uutta osaamista. 7 KÄYNNISTYKSEN SEURAAVAT VAIHEET Vaihtoehtoiset etenemispolut toiminnan käynnistykselle ovat: 1. Alue kaavoitetaan ja maat hankitaan nopealla aikataululla mutta suuremmalla riskillä. 2. Odotetaan, että rinnakkaistie rakennetaan, IUJ asettuu alueelle ja jatketaan veturiyritysten hakua alueelle. Toteutusvaihtoehtojen yksittäisten toimenpiteiden vastuunjakoa ei tässä vaiheessa kuvata, vaan ne järjestetään tarkoituksenmukaisimmalla tavalla siten, että toteutuksen aikataulut ja kustannukset saadaan mahdollisimman tehokkaiksi ja ennustettaviksi, ja noudatetaan voimassa olevia asetuksia. Kehitysyhtiö vastaa alueen kehittämistoimenpiteiden kokonaisuuden eteenpäin viemisestä sille asetettujen tavoitteiden mukaisesti. Vaihtoehto 1:ssä (Kuva 4) toteutetaan seuraavat vaiheet:

19 FCG Planeko Oy Loppuraportti 17 (30) Toiminnan käynnistys Vaihtoehto 1 Kiinteistökehitys/toimitilapalveluyhtiön etsintä Alueen markkinointi Aluekehitysyhtiön perustaminen I vaiheen ympäristötekniikka- ja toimistoalueiden rakentaminen Maa-ainesten otto Maa-alueiden hankinta Jätteenkäsittelyalueen rakentaminen Uusi tieyhteys Ympäristöluvat Asemakaavat Yleiskaava Maakuntakaava Page 1 Kuva 4 - Toiminnan käynnistyksen vaihtoehto 1 Alueen kaavoitus: Alueen Sipoon puoleiselle osalle ollaan jo laatimassa osayleiskaavaa ja Porvoon puoleisella osiolla on käynnistetty osayleiskaavan uudistamistyö. Kaavoitusta jatketaan ja erityisesti kiinnitetään huomiota alueen molempien kuntien puolten yhdenmukaiseen kaavoitukseen. Tärkeää on pitää yllä kuntien yhteistä ohjausryhmää molempien puolien kaavoituksen yhteensovittamiseksi. Varsinaiset kaavoitusprosessit toteutetaan kuitenkin kuntien omina prosesseinaan. Asemakaavoitus käynnistetään yleiskaavoituksen rinnalla ensimmäisenä käyttöön otettavan alueen osalta, jolloin saadaan kokonaisaikataulua lyhennettyä. Samoin maa-ainesten ottoa koskevien lupien hakeminen valmistellaan jo kaavoitusprosessin aikana aikataulun lyhentämiseksi. Kaavoitus- ja lupaprosessi arvioidaan olevan näin toteutettuna valmis vuoden 2012 aikana. Mikäli kaavoitusprosessissa tulee valituksia, kaavoituksen valmistuminen saattaa siirtyä 1-2 vuodella eteenpäin, ja samoin siten alueen rakentamisen aikataulu. Vaihtoehto 1:ssä toimintasuunnitelman alkuvaiheessa perustetaan edellä kuvattu aluekehitysyhtiö ja käynnistetään alueen näkyvä ja aktiivinen markkinointi kohderyhmille: ympäristötekniikan yrityksille sekä potentiaalisille toimistotilojen käyttäjille. Kun tarvittava määrä positiivista palautetta toimistotilojen tarpeesta on saatu, käynnistetään sellaisen toimijan etsintä, joka rakennuttaa toimistokiinteistön sekä markkinoi ja tarjoaa toimistotiloja ja palveluja niitä tarvitseville yrityksille. Maa-alueiden hankinta käynnistetään tässä toimintavaihtoehdossa hankkeen aikaisessa vaiheessa aluekehitysyhtiön perustamisen ja käynnistämisen jälkeen. Maa-ainesten otto huomioidaan tarvittaessa toteutusaikatauluissa. Sipoon puoleisella alueella maa-ainesten otto voidaan käynnistää kaavan sallimalla tavalla. Porvoon puoleisella alueella maa-ainesten otto voidaan käynnistää jo-

20 FCG Planeko Oy Loppuraportti 18 (30) ko yleiskaavan sallimalla tavalla, mikäli siihen tulee merkintä, tai hakemalla erillistä maisematyölupaa tai maa-aineslupaa. Ympäristötekniikka-alueen rakentaminen aloitetaan, kun erikseen määritelty tavoitemäärä yrityksiä on sitoutunut sijoittamaan alueelle toimintojaan ja joko ostamaan tai vuokraamaan alueelta tonttimaata. Toimistoalueen rakentaminen aloitetaan, kun toimistokiinteistön kehittämisyhtiö sitoutuu rakentamaan toimistokiinteistön alueelle. Aikaisin mahdollinen vaihe alueen rakentamiselle on, kun alueen kaavoitus on valmis, ympäristöluvat on saatu alueelle sekä maa-ainesten otto on edennyt niin pitkälle, että alueen rakentaminen voidaan aloittaa. Aikaisin ajankohta arvioidaan olevan vuonna Mahdolliset valitukset siirtävät tätä aikataulua 1-2 vuodella eteenpäin. Tieyhteyden ja jätteenkäsittelyalueen rakentaminen toteutuvat riippumattomasti edelle esitetystä aikataulusta. Uuden tieyhteyden arvioidaan valmistuvan vuonna Jätteenkäsittelyalueen arvioidaan valmistuvan vuonna Näillä hankkeilla on kuitenkin positiivinen vaikutus alueen markkinoinnissa, ja niiden etenemistä tulisi hyödyntää markkinoinnissa. Vaihtoehto 2:n etenemisvaiheet toteutetaan seuraavasti (Kuva 5): Toiminnan käynnistys Vaihtoehto 2 Kiinteistökehitys/toimitilapalveluyhtiön etsintä Alueen markkinointi Aluekehitysyhtiön perustaminen I vaiheen ympäristötekniikka- ja toimistoalueiden rakentaminen Maa-alueiden hankinta Maa-ainesten otto Jätteenkäsittelyalueen rakentaminen Uusi tieyhteys Ympäristöluvat Asemakaavat Yleiskaava Maakuntakaava Page 2 Kuva 5 - Toiminnan käynnistämisen vaihtoehto 2 Verrattuna ensimmäiseen vaihtoehtoon, vaihtoehto 2:ssa käynnistetään kustannuksia sitovat toimenpiteet myöhemmin. Kaavoitusprosessi toteutetaan kuten edellä kuvattiin. Alueen markkinointi käynnistetään siinä vaiheessa, kun tien rakentaminen on käynnistynyt ja kaavoitus on edennyt pidemmälle, jolloin alueen käyttö ja sen toteutusaikataulu ovat konkreettisemmalla tasolla aluetta harkitsevien yritysten kannalta. Tällöin myös maa-alueiden hankinta siirtyy myöhemmäksi. Maaalueiden hankinta ja alueen rakentaminen käynnistetään samojen kriteerien perusteella kun vaihtoehto 1:ssä.

21 FCG Planeko Oy Loppuraportti 19 (30) 8 YHTIÖN TOIMINNAN TALOUDELLISET PERIAATTEET 8.1 Liiketoimintamalli Perustettavan yhtiön tavoitteena on kehittää edellä kuvattua aluetta siten, että pääomistajien eli kuntien taloudelliset riskit minimoidaan. Tätä tavoitetta tarkastellaan yleisesti aluekehitysyhtiön liiketoimintamallin ja sen oletusten kautta, vertaillaan vaihtoehtoisia etenemismalleja. Kustannuksia liiketoimintamallissa aiheuttavat mm. kaavoitustyö, maa-alueiden hankinta ja yhdyskuntatekniikan rakentaminen alueelle. Omistajien (kunnat ja mahdollisesti yksityinen sijoittaja) sijoitus yhtiön peruspääomaan käytetään maapohjan hankkimiseen niin kunnilta kuin muiltakin maanomistajilta. Kuntien panostukset kunnallistekniikan toteuttamiseen voidaan myös huomioida määritettäessä niiden sijoitusosuutta kehitysyhtiöön. Kehitysyhtiön pääliiketoiminta-ala on raakamaan jalostaminen yhteistyössä kuntien kanssa ympäristötekniikan keskuksen liiketoimintoja tukevaan suuntaan. Kilpilahden ympäristötekniikan keskuksen toiminnot vaativat suhteellisen raskaita investointeja perinteiseen kunnallistekniikkaan sekä ympäristön kannalta riskipitoisten toimintojen vaatimia erityisinvestointeja. Kehitysyhtiön toiminnan kohteena olevalla alueella kunnat vastaavat kokoojakatujen kunnallisteknisistä töistä. Kehitysyhtiö vastaa kunnallisteknisten töiden kustannuksista. Kunnallistekniikkaa suunnitellaan ja mitoitetaan tiiviissä yhteistyössä alueelle sijoittuvan yritystoiminnan kanssa. Kehitysyhtiö vastaa katualueen ulkopuolisten ajoyhteyksien ja tonttien kunnallisteknisistä ratkaisuista ja siirtää kulloinkin tarvittavien investointien kustannukset vuokra-/myyntisopimusten hintoihin. Kehitysyhtiö voisi vastata myös tonteilla toteutettavista ympäristösuojelullisesti tarpeellisista investoinneista, mutta vain vuokratonttien osalta. Kehitysyhtiö sitoo yrityksiä alueen kunnallistekniikan käyttäjiksi pitkillä vuokrasopimuksilla tai tonttien myynnin kautta. Kulloinkin tarvittavan kunnallisteknisen investoinnin kustannukset saattavat vaihdella huomattavasti liiketoimintoihin liittyvien ympäristövaatimusten monimuotoisuuden takia. Alueen yritykset saavat synergiaetuja ympäristövaatimuksia täyttävän kunnallistekniikan tarjonnan ja yhteiskäytön kautta. 8.2 Kehitysyhtiön tehtävät, resurssit ja kulurakenne Kehitysyhtiön pääasiallinen tehtävä on alueen tonttien myynti ja vuokraus, soveltuvin osin kunnallistekniikan ja yksittäisten kohteiden rakennuttaminen sekä maankäytön suunnittelun jaksottaminen yhdessä alueen kuntien/ kaupunkien kanssa. Kehitysyhtiö käyttää yhden päätoimisen henkilön työpanoksen tehtäviensä hoitamiseen. Henkilö voi olla palkka- tai toimeksiantosuhteessa kehitysyhtiöön. Lisäksi kehitysyhtiö käyttää ulkopuolisia asiantuntijoita tarpeen mukaan.

22 FCG Planeko Oy Loppuraportti 20 (30) 8.3 Alueen kehittäminen Raakamaan ostaminen Maa-alueiden käyttöönotto Raakamaan ostamisen tavoitteena on, että kehitysyhtiön omistajat eivät kanna taloudellista riskiä maan ostossa alueen kehittämisen käynnistysvaiheessa. Ensi vaiheessa maata ostetaan sen verran, että maan myynnistä saatavilla rahoilla ja vuokrasopimuksien 30 vuoden kassavirralla saadaan katettua investointikulut sekä kehitysyhtiön toiminnasta aiheutuvat kustannukset. Maan ostotahdin oletuksena on että maata ostetaan kolmessa erässä: toiminnan käynnistyksen vuonna, viiden vuoden kuluttua ja kymmenen vuoden kuluttua toiminnan käynnistämisestä. Etenemisvaihtoehdossa 1 raakamaan ostot ajoittuvat vuosiin 2010, 2018 ja Infrastruktuuri-investoinnit toteutetaan vuosina 2013, 2018 sekä Etenemisvaihtoehdossa 2 raakamaan ostot ajoittuvat vuosiin 2013, 2021 ja Infrastruktuuri-investoinnit toteutetaan vuosina 2014, 2021 sekä Alue otetaan portaittain kehitysyhtiön käyttöön, oletuksena samanlaiset käyttöönottotahdit, mutta eri käynnistysajankohdista johtuen eri vuodet: Vaihtoehdossa 1 otetaan ensimmäinen ostettu erä käyttöön vuonna 2014, toinen vuonna 2019 ja loput vuonna Vaihtoehdossa 2 otetaan ensimmäinen ostettu erä käyttöön vuonna 2015, toinen vuonna 2022 ja loput vuonna Taulukossa 1 on yhteenveto etenemisvaihtoehtojen ajoituksesta tonttien oston, jalostuksen ja käyttöönoton suhteen Maan osto 1. erä VE 1 toimenpiteet Jalostus Maan osto 2. erä Myynti ja vuokraus Jalostus Maan osto 3. erä Myynti ja vuokraus Jalostus Myynti ja vuokraus Maan osto 1. erä VE 2 toimenpiteet Jalostus Maan osto 2. erä Myynti ja vuokraus Jalostus Maan osto 3. erä Myynti ja vuokraus Jalostus Myynti ja vuokraus Taulukko 1 - Alueen kehittämisen jaksotus