ISÄNNÖINTI Huoneiston muutostyöt ja valvonta taloyhtiössä

Transkriptio

1 ISÄNNÖINTI SAARINEN ISÄNNÖINTI SAARINEN - Laatua ja luotettavuutta - Huoneiston muutostyöt ja valvonta taloyhtiössä Tässä lehdessä: Talonmies, huoltoliike, huoltoyhtiö Mikä on paras? S. 2 Korjaushankkeen toteutusmuotoihin kannattaa tutustua S. 5 Märkätiloista suuria kustannuksia ja tunnekuohuja S. 6 Lattiakaivoa tutkitaan. Uuden asunto-osakeyhtiölain lain mukaan osakkaan on ilmoitettava huoneiston remontista kirjallisesti taloyhtiölle etukäteen. Muutostyöilmoitus on helppo tehdä isännöitsijätoimiston internet-sivuilla osoitteessa Muutostyöilmoituksen voi tehdä myös tavallisena paperiversiona, joka toimitetaan isännöitsijätoimistoon. Muutostyötä ei saa aloittaa, ennen kuin taloyhtiön hallitus tai isännöitsijä antaa remontoijalle kirjallisen luvan. Jatkuu sivulla 3 Kiinteistö- ja kotivakuutuksen eroavuudet Toimisto isännöitsijänä muuttuiko mikään? S. 7 S. 8 Laadukas korjausrakentaminen mitä se on? Mihin asioihin taloyhtiön tulisi kiinnittää huomiota? Pakina: Varatut linjat S. 10 Korjaushanke on taloyhtiön hallinnolle haastava tehtävä. Hankkeet rasittavat osakkaiden taloutta, minkä lisäksi hankkeen läpivienti on monimutkainen prosessi. Taloyhtiön hankkeessa on hallittava tekniikka suunnitteluineen ja urakkakilpailuineen, juridiikka päätöksenteon vaiheineen, rahoitustalous sekä viestintä osakkaiden ja asukkaiden suuntaan. Jatkuu sivulla 4 Ole tarkkana pankkiautomaatilla S.11

2 2 Ajankohtaista Kevät on perinteisesti isännöintialalla hyvin kiireistä aikaa. Kirjanpitäjät laativat tilinpäätöksiä, isännöitsijät yhdessä taloyhtiöiden hallitusten kanssa tekevät talousarvioita ja tulevien vuosien toimintasuunnitelmia jne. Aikaisempiin vuosiin verrattuna voin todeta, että olemme kehittäneet järjestelmiämme siten, että toimintakertomukset tilinpäätöksineen valmistuvat ajallaan ja laadukkaasti. Saamamme palaute ammattitilintarkastajilta on ollut kiitettävä. Tästä on hyvä jatkaa taas uutta tilikautta. Ja pitää vielä julkisesti kiittää sidostyhmiämme ja koko toimiston henkilökuntaa hyvästä yhteistyöstä. Osakkaiden huoneistojen muutostyöt/remontit Osakkaiden tekemät ilmoitukset huoneistojen muutostöistä puhuttavat jatkuvasti. Yleinen ongelma on, että ilmoitusvelvoite ei ole vieläkään tarpeeksi hyvin tiedostettu, vaikka uusi asunto-osakeyhtiölaki on ollut voimassa jo viisi vuotta. Toimistomme kotisivuilla on linkki lomakkeelle muutostyöilmoitus, jossa ohjeistetaan miten ilmoitus tehdään. Osakkaan tulee toimia muutostöissä hyvän rakennustavan mukaisesti. Hän vastaa taloyhtiölle kymmenen vuoden ajan toteutuksesta. Toimistomme tekniset isännöitsijät toimivat yleensä muutostöiden valvojina. Yleensä rakennuslupa ei ole ongelma. Mutta esimerkiksi jälkikäteen rakennettavat huoneistosaunat voivat aiheuttaa ongelmia, koska ne vaativat aina viranomaisen antaman rakennusluvan. Vielä voisi miettiä remontteihin liittyvää ilmaisua hyvä rakennustapa. Joudumme joskus keskustelemaan osakkaiden käyttämien urakoitsijoiden kanssa ko. ilmaisusta. Taloyhtiön valvonnan tarkoitus on varmistaa, että taloyhtiön omistama rakennus ei vahingoitu ja ettei muiden osakkaiden etu kärsi yhden osakkaan remontin johdosta. Mahdollisissa näkemyseroissa hyvän rakennustavan suhteen, on osakkaalla vahingonkorvausvastuu sen rikkomisesta. Yleensä asiat saadaan sovittua ammattilaisten kesken. Konsulttien vastuu Maailmamme on monissa asioissa niin vaikeaselkoista, että tarvitsemme erilaisia neuvonantajia eli konsultteja. Konsultteja on hyvin monenlaisia. Hyvä konsultti on aina palkkansa väärtti ja monesti enemmänkin. Huono sellainen saattaa aiheuttaa paljon tuskaa, taloudellisia menetyksiä ja vaivaa. Taloyhtiöiden rakennus- ja korjaustöissä on usein kysymys suurista rahoista. Suunnittelutyö ja urakan valvonta ovat vähintään yhtä tärkeitä asioita kuin varsinainen työn suoritus. Taloyhtiön, isännöitsijän ja kenen tahansa rakennuttajan kannattaa perehtyä ennen urakkaa tarkoin siihen, että suunnittelija, valvoja ja urakoitsija ovat tehtävänsä hallitsevia ja että heillä on riittävää kokemusta. Yksi merkittävä oivallus tänä kilpailuttamisen aikana on myös se, että halvin ei useinkaan ole paras ja voi tulla lopulta kalleimmaksi. Asunto-osakeyhtiöissäkin ja eri yhteisöissä on huonosta rakennuttamisesta ja korjauksista tullut paljon riitoja ja taloudellisia menetyksiä. Vastuu alkaa aina periaatteessa kiinteistön omistajista eli asukkaista itsestä. Monille suomalaisille asunto-osake on elämän suurin omistus- tai sijoituskohde. Yhtiökokouksissa viimeistään kannattaa ottaa asioista selvää. Hallitukseen tulee valita vain sellaisia henkilöitä, joilla on todellisia edellytyksiä toimia vastuullisesti. Hallitukseen on tarvittaessa mahdollisuus valita henkilöitä osakkaiden ulkopuoleltakin, jos erityistä ammattitaitoa tarvitaan. Hallitus yhteistyössä isännöitsijän kanssa vastaa asukkaille korjaustöiden urakoitsijan ja valvojan valinnasta sekä valvoo, että nämä suorittavat työn kunnollisesti. Tehtävä on vastuullinen ja vaikeusastetta monesti riittää. Isännöitsijällä on ammatillinen vastuu. Senkin vuoksi, että hän useimmiten parhaiten tuntee eri alalla toimivien eri ammattikuntien edustajat. Rakentamista koskevan Maankäyttö- ja rakennuslain yksi johtavia periaatteita on ns. hyvä rakentamistapa. Ympäristöministeriö ja rakentamisen ( korjaamisen) parissa työskentelevät yhteisöt, liitot ja yritykset tekevät lujasti töitä suomalaisen rakentamiskulttuurin kohentamiseksi. Kovat kokemukset muun muassa kosteus- ja homeongelmissa ovat osoittaneet, että sellaista tarvetta on. Mukavaa kesän odotusta! Aimo Saarinen toimitusjohtaja Isännöinti Saarinen Oy Talonmies, huoltoliike, huoltoyhtiö Mikä on paras? Oikealla toimintaperiaatteella nuo kaikki voivat olla hyviä. Käytännössä löytyy kuitenkin monenlaisia esimerkkejä. Vanhaan talonmiesjärjestelmään kuuluu useita hyviä piirteitä: tunnettavuus, läsnäolo, pienten asioiden junailu, turvallisuuden tunne, tuttu henkilö, jolle voi ilmoittaa vioista jne. Miinustekijöitä ovat muun muassa: talonmies ei hallitse nykypäivän kiinteistötekniikkaa ja silloin hän on vain ilmoitusten vastaanottaja, joka joutuu tilaamaan ammattiliikkeen paikalle ja se maksaa. Lumen auraus, liukkauden torjunta ja monet muut vaativat tehtävät on monissa talonmiesyhtiöissä tilattava ulkopuolelta. Joillakin taloyhtiöillä on omia koneita, mutta ne maksavat. Talonmiehen ongelma onkin usein riittävä teknisen ammattitaidon puute. Ongelma lisääntyy, kun tekniikka kiinteistöillä lisääntyy ja monipuolistuu. Usein talonmiehellä on asunto yhtiön puolesta. Sen taloudellinen merkitys osakkaille on melkoinen. Jos taloyhtiöllä on ns. iltaisännöitsijä, mikä ennen oli tyypillistä, niin talonmies hoitaa monesti isännöitsijälle kuuluvia käytännön tehtäviä. Talonmies tarvitsee tes:n mukaisen tuuraajan joka viikko viikkovapaalleen, ns. pekkasten, sairauspäivien ja vuosilomien aikana. Minkälainen ja kuka on tuuraaja ja mitä se maksaa. Monille tuttu talonmies on asumiseen ja turvallisuuteen liittyvä tunnetekijä on ikään kuin joku, joka pitää huolta. Se on merkittävä ja tärkeä asia. Eikä monille ihan vähäpätöinen. Toisaalta monet, jotka eivät tarvitse näitä asioita, ovat sitä mieltä, että on turha maksaa sellaisesta, joka ei kuulu taloyhtiön vastuulle eli talonmies on talonmies eikä sosiaalihoitaja. Entäpä huoltoliike tai alueellinen huoltoyhtiö? Huoltoliikkeillä ymmärrämme suuria kiinteistöjen huolto- ja siivoustoimintaa harjoittavia kansainvälisiä ja valtakunnallisia suurliikkeitä ja samaa työtä tekeviä pienempiä liikkeitä. Asunto-osakeyhtiöissä suurliikkeillä on ollut jatkuvasti ongelmia. Halpahinnoittelulla ne ovat vallanneet markkinoita ja sitten taas menettäneet niitä. Pienet kotimaiset huoltoliikkeet ovat menestyneet paremmin. Samoin pienet siivousliikkeet ovat menestyneet kohtalaisen hyvin. Ns. alueellisissa huoltoyhtiöissä on paljon vaihtelua. Monet niistä ovat vakiinnuttaneet hyvin asemansa ja pystyneet palkkaamaan osaavaa henkilökuntaa. Poikkeuksiakin on. Että mikä hyvä? Tarvitsemme varmasti näitä kaikkia malleja. Jokaisen kiinteistön kannattaa ennakkoluulottomasti ja seikkaperäisesti selvittää, mikä malli sopii parhaiten. Hyvin tärkeätä on selvittää ja tunnistaa, mikä on palvelun kokonaishinta ja mitä siihen sisältyy sekä miten palvelun tuottaja voi vaikuttaa muun muassa kulutusten ( lämpöenergia, vesi, sähkö ) hallintaan, hankintoihin ja hintoihin yleensä. sk Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti Päätoimittaja: Aimo Saarinen toimitusjohtaja, AIT Tuotanto: Seppo Käkelä kiinteistöneuvos, tietokirjailija kakela.seppo@gmail.com Osoite: Isännöinti Saarinen Oy Louhijantie 2 B Vantaa Vaihde: (09) Sähköposti: info@isannointisaarinen.fi ISÄNNÖINTI SAARINEN Auktorisoitu isännöitsijätoimisto Ulkoasu ja taitto: Studio Ink Oy/ Ari Helminen Paino: Salon Lehtitehdas Oy 2015

3 3 Huoneiston muutostyöt ja valvonta taloyhtiössä Jatkoa etusivulta Ilmoitus on tehtävä sellaisista remonteista, jotka voivat vaikuttaa taloyhtiön vastuulla oleviin rakennusjärjestelmiin tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan tilaan, taikka toisen osakkeenomistajan huoneiston käyttämiseen. Käytännössä pitää ilmoittaa esim. kylpyhuoneremontista, keittiöremonteista, hanan tai wc-istuimen sekä lattiamateriaalin vaihtamisesta. Ilman muutostyöilmoitusta voi edelleenkin tehdä muun muassa maalaus- ja tapetointitöitä. Huonetilan käyttötarkoituksen muutoksesta ja muutostöistä, jotka kohdistuvat kantaviin rakenteisiin, tarvitaan muutostyölle rakennusviranomaisen lupa. Tällöin luvan käsittelee ensin taloyhtiön hallitus ja sen jälkeen taloyhtiö valtuuttaa osakkaan tai hänen suunnittelijansa hakemaan luvan rakennusviranomaiselta. Vaikka tekisikin töitä, joista ei tarvitse lain mukaan ilmoittaa, olisi remontin suorittajan kuitenkin hyvä ilmoittaa remontista taloyhtiön ilmoitustaululla, jotta muut osakkaat/asukkaat tietävät mistä mahdolliset remonttiäänet johtuvat Taloyhtiön tulee säilyttää remontti-ilmoitukset ja pitää niistä kirjaa ja kuinka kauan remontti kestää. Taloyhtiöllä on puolestaan oikeus ja velvollisuus valvoa osakkaan remonttia ja periä tarvittaessa valvonnasta aiheutuvat kohtuulliset kustannukset remontin suorittavalta osakkaalta. Taloyhtiön tulee säilyttää remontti-ilmoitukset ja pitää niistä kirjaa. Näin saadaan myöhemmin selville remontoija ja mahdollisista virheistä vastuulliset tekijät. Varsinkin kylpyhuoneet vaativat erityisen tarkkaa valvontaa, jotta vältytään esim. vesivahingoilta. Ne vaativat useamman tarkastuskäynnin. Tarvittaessa suoritetaan alkukatselmus, jossa käydään osakkaan tai hänen urakoitsijansa kanssa remonttisuunnitelma läpi. Kylpyhuoneremontin tarkastus Kylpyhuoneessa suoritetaan ensin purkutarkastus, jossa mitataan rakenteiden mahdolliset kosteudet ja tarkastetaan lattiakaivon kunto ja malli. Pohjien tarkastuksessa ennen vesieristystä tarkastetaan seinien suoruudet sekä lattian kaatojen riittävyys. Lattian kaatojen tulee olla lattiakaivolla 1:50 ja muualla 1:100. Kun pohjat on tarkastettu, suoritetaan vesieristystarkastukset, joko erikseen seinät ja lattia tai samalla kerralla molemmat pinnat, riippuen siitä, miten työn suorittaja urakan tekee. Vesieristystarkastuksessa mitataan vesieristeen kalvovahvuudet, jotta ne vastaavat käytettävän vedeneristysvalmistajan antamia suositusarvoja. Lopuksi suoritetaan lopputarkastus, jossa tarkastetaan esim. että sähköasennukset ovat vikavirtasuojattuja ja ilmanvaihtoventtiilit ovat oikeantyyppiset sekä että ne ovat esteettä nuohottavissa ja säädettävissä. Kohtuulliset remontinvalvontakustannukset peritään pääsääntöisesti remonttiin ryhtyvältä osakkeenomistajalta Vesieristystarkastuksessa mitataan vesieristeen kalvo-vahvuudet Keittiöremontin tarkastus Keittiöremonteissa tärkein tarkastuksen kohde on ilmanvaihto. Venttiilien tulee olla nuohottavissa ja säädettävissä. Koneellista liesituuletinta ei saa kytkeä talon ilmastointiin. Lisäksi tarkastetaan vesi- ja viemärilaitteiden asianmukainen asennus. Jos keittiöön lisätään uusia ryhmiä sähkökeskukseen, niin silloin asentavalta sähköliikkeeltä pyydetään sähkömittauspöytäkirja. Osakkaan tulee toimittaa se taloyhtiön valvojalle viimeistään lopputarkastuksen yhteydessä. Allaskaapin ja astianpesukoneen alle tulee asentaa vuotoilmaisinkaukalot, jotta mahdolliset vuotovedet tulevat kaapin alta näkyviin. Kaappien välitilan laatoituksen alle tulee asentaa vähintään kosteussulku. Kohtuulliset remontinvalvontakustannukset peritään pääsääntöisesti remonttiin ryhtyvältä osakkeenomistajalta, jos ei taloyhtiössä ole toisin sovittu. Kun osakkaiden remontteja valvotaan taloyhtiön puolesta, niin siitä hyötyvät sekä taloyhtiö että osakkeenomistaja. Vaativissa remonteissa, kuten keittiö- ja kylpyhuoneremonteissa remontin valvoja tekee niistä kirjallisen valokuvallisen valvontaraportin, josta selviää mitä huoneistossa on tehty ja kenen toimesta. Jos osakkeen omistaja myöhemmin myy asuntonsa, liitetään raportti isännöitsijätodistuksen liitteeksi ja näin ollen uusikin omistaja saa tietää asunnon ostaessaan, mitä remontteja huoneistossa on tehty. Vastaamme mielellämme remontteja koskeviin kysymyksiin ja autamme tarvittaessa löytämään remonttiin sopivat urakoitsijat. Mika Manninen tekninen isännöitsijä IAT, ITS TEK Sertifioitu märkätilavalvoja VTT Isännöinti Saarinen Oy ISÄNNÖINTI SAARINEN Auktorisoitu isännöitsijätoimisto Laatua ja luotettavuutta Ota yhteyttä tai soita

4 4 Laadukas korjausrakentaminen mitä se on? Mihin asioihin taloyhtiön tulisi kiinnittää huomiota? Jatkoa etusivulta Korjaushankkeen läpivientiä helpottaa kaikissa vaiheissa se, että taloyhtiön hallitus ja isännöinti ovat perillä siitä, millaista on laadukas korjausrakentaminen ja mitkä ovat hankkeen osapuolien velvollisuudet. Asiantuntemuksen hankkiminen auttaa taloyhtiön hallitusta valvomaan yhtiön etua. Laadun muodostuminen Kun puhutaan rakentamisen laadusta, kiinnitetään päähuomio yleensä suunnittelun, tuotannon ja lopputuloksen tekniseen laatuun. Korjausrakentamisessa tulee kiinnittää huomiota myös toiminnalliseen laatuun eli siihen, miten korjaustyön aikainen toiminta hoidetaan. Tämä johtuu siitä, että korjausrakentaminen on suurelta osin asiakaspalvelua. Perustason ylittävät kustannukset jäävät osakkeenomistajan maksettavaksi Suunnittelu on teknisesti laadukasta silloin, kun korjaussuunnitelmat ovat tilaajan tarpeiden ja toivomusten mukaisia sekä täyttävät viranomaisten ja hyvän rakennustavan asettamat vaatimukset. Tuotannollinen eli työnaikainen laadunvarmistus on korjausrakentamisessa erityisen tärkeää. Jotta lopputulos olisi teknisesti, visuaalisesti ja toiminnallisesti laadukas, on kaikissa vaiheissa noudatettava suunniteltua korjaustapaa ja työ tehtävä suunnitelmien ja materiaalivalmistajien ohjeiden mukaisesti. Lopputuloksen tekninen laatu on yleensä helposti mitattavissa tai todennettavissa. Esimerkiksi kylpyhuoneen lattiakaadot voidaan todentaa mittaamalla kaatojen kaltevuudet. Teknisen laadun varmistaminen kuuluu luontevimmin valvojan tehtäviin. Toiminnallisella laadulla tarkoitetaan palveluntuottajien toimintaa korjaustyön ai- Jari Virta kana. Toiminnalliseen laatuun vaikuttavat palveluntuottajien asenteet, käyttäytyminen, toiminnan täsmällisyys, aikataululupausten pitävyys, viestintä ja sen oikeellisuus, työmaajärjestelyissä onnistuminen ja niin edelleen. Toiminnallisen laadun kokeminen on osin subjektiivista, mutta kokonaisuuden kannalta aina merkittävää. Vaikka tekninen laatu olisi hyvä, heikko toiminnallinen laatu saattaa johtaa siihen, että palvelu koetaan kokonaisuutena epäonnistuneeksi. Siksi toiminnallisen laadun varmistamiseen pitää korjausrakentamisessa kiinnittää erityistä huomiota. Toiminnan laatua voidaan arvioida esimerkiksi palautekyselyiden avulla, mutta sen täsmällinen mittaaminen on hankalaa aikatauluasioita lukuun ottamatta. Onnistunut lopputulos edellyttää sitä, että taloyhtiö panostaa toimeksiantojen selkeyteen ja yksiselitteisyyteen ja kirjaa tahtonsa ja tavoitteensa tarjouspyyntöasiakirjoihin ja lopulta sopimuksiin. Sitä saa, mitä tilaa, pätee myös korjausrakentamisessa. Kirjoittaja, tekniikan tohtori Jari Virta, työskentelee Kiinteistöliiton kehityspäällikkönä. VOITTOPUTKI JATKUU! EMC Emator Oy on jo kolmatta vuotta peräkkäin Isännöintiliiton putkibarometrin mukaan entistäkin selkeämmin Suomen paras putkiremontoija. EMC Emator Oy on tehnyt putkiremontteja yli 30 vuotta. Olemme saneeranneet yli sata korkealaatuista kohdetta ja näissä tuhansia laadukkaasti toteutettuja huoneistoja. Putkibarometrissa EMC Ematorista sanottua: Huomioivat laadukkaan työn lisäksi erinomaisesti myös asukkaat. Palkittu toimintakonseptimme toimii pääkaupunkiseudun lisäksi Jyväskylässä, Lahdessa ja Tampereella. Ota yhteyttä! EMC Emator Oy, Hankasuontie 9, HELSINKI puh

5 5 Korjaushankkeen toteutusmuotoihin kannattaa tutustua Taloyhtiön korjaushanke voidaan toteuttaa eri tavoin, eikä yhtä oikeaa tapaa ole. Korjaushankkeen toteutusmuoto on yksi hankkeen alussa päätettävistä asioista. Päätös on tärkeä, sillä toteutusmuoto määrää, miten korjaushanke käytännössä etenee. Neljä tapaa toteuttaa korjaushanke Taloyhtiön korjaushanke voidaan periaatteessa toteuttaa neljällä tapaa: kokonaisurakkana, Suunnittele ja toteuta -urakkana (ST-urakka), projektinjohtourakkana tai yhteistoimintaurakkana. Kokonaisurakka on taloyhtiön korjaushankkeissa yleisin toteutusmuoto. Se kuitenkin sisältää riskejä esimerkiksi rakentamisvaiheen yllätyksistä johtuvia lisätöitä on vaikea välttää. Kokonaisurakka toimiikin parhaiten yksinkertaisissa ja selkeissä korjauksissa. Jos taloyhtiössä ei haluta kantaa huolta suunnittelun ja korjaustöiden yhteensovittamisesta, toteutusmuodoksi kannattaa valita ST-urakka. Projektinjohto- ja yhteistoimintaurakoissa pystytään taas huomioimaan erityisen hyvin taloyhtiön tavoitteet ja etsimään kustannustehokas korjausratkaisu. Rohkeutta toteutusmuodon valintaan Taloyhtiöiltä puuttuu vielä rohkeutta korjaushankkeiden toteutusmuotojen suhteen. Aina ei tarvitse tilata kokonaisurakkaa, vaan urakoitsijoilta voi kysyä myös Projektinjohtourakka ja yhteistoimintaurakka sopivat laajoihin ja monimutkaisiin hankkeisiin, esimerkiksi ryhmäkorjauksiin muunlaista palvelua korjausurakoinnissa. Esimerkiksi ST-urakka on hyvä vaihtoehto, jos korjaushanke halutaan toteuttaa mahdollisimman helposti: siinä urakoitsija hoitaa sekä suunnittelun että rakentamisen. Projektinjohtourakka ja yhteistoimintaurakka sopivat laajoihin ja monimutkaisiin hankkeisiin, esimerkiksi ryhmäkorjauksiin. Niissä voidaan varautua joustavasti muutoksiin, ja urakoitsijan osallistuminen suunnitteluvaiheeseen auttaa torjumaan riskejä. Toteutusmuodon valinnasta päättää taloyhtiö Toteutusmuodon valinnasta päättää viime kädessä taloyhtiö. Päätöstä ei kannata tehdä hätiköiden, sillä toteutusmuodon valinta vaikuttaa koko korjaushankkeen onnistumiseen. Taloyhtiön hallituksen kannattaa perehtyä toteutusmuotoihin jo hankkeen ensimetreillä. On hyvä selvittää, miten korjaushanke etenee ja mikä on taloyhtiön rooli eri toteutusmuodossa. Tarvittaessa neuvoa voi kysyä neuvoa alan ammattilaiselta, esimerkiksi isännöitsijältä tai ammattirakennuttajalta. Lisätietoa toteutusmuodoista löydät Juha Salmisen kirjasta Toteutusmuodot taloyhtiön korjaushankkeissa. Kirjaa voi tilata Kiinteistöalan Kustannus Oy:n verkkokaupasta osoitteessa www. kiinkust.fi. Toteutusmuodot pähkinänkuoressa Kokonaisurakassa pääurakoitsija vastaa taloyhtiön teettämien suunnitelmien mukaisesti hankkeen läpiviennistä. Pääurakoitsija valitaan hinnan perusteella. ST-urakassa urakoitsija vastaa sekä hankkeen suunnittelusta että itse korjaustöiden toteuttamisesta. Urakoitsija valitaan hinnan ja suunnitteluratkaisun perusteella. Projektinjohtourakassa päätoteuttaja vastaa töiden ja osin suunnittelun johtamisesta, mutta taloyhtiö maksaa kulut asetettuun tavoitehintaan asti. Projektinjohtourakassa käytetään usein aliurakoitsijoita. Yhteistoimintaurakka on sopimusjärjestely ja organisointitapa, jossa korostuvat sopimusosapuolten yhteinen vastuu sekä riskien ja hyötyjen jakaminen. Yhteistoimintaurakassa muodostetaan yhteinen projektiorganisaatio, joka toteuttaa hankkeen taloyhtiön tavoitteiden mukaisesti. Teksti: Annika Jaatinen, kustannustoimittaja Kiinteistöalan Kustannus Oy Kuva: Fira Oy ISÄNNÖINTI SAARINEN OY YLI 30 VUOTTA AMMATTI-ISÄNNÖINTIÄ Auktorisoitu isännöitsijätoimisto

6 6 Märkätiloista suuria kustannuksia ja tunnekuohuja Tällä artikkelilla halutaan selventää asunto-osakeyhtiöiden märkätilojen korjauksia, kunnossapitoa ja muutostöitä säätelevää lainsäädäntöä, sekä tuoda esiin märkätilojen hoidossa esiintyviä puutteita. Tarkoitus on myös herättää yhtiöitä parantamaan märkätilakorjausasioiden hoitamista ja välttää virheellisten korjausten takia syntyviä kustannuksia. Märkätilojen kunnossapitovastuu osakkeenomistajan ja yhtiön välillä jakaantuu samalla periaatteella kuin muidenkin osakashallinnassa olevien tilojen osalta. Yhtiö vastaa rakenteista ja osakkeenomistaja pinnoitteista sillä lisäyksellä, että vesieriste on rakenteen osa ja sen kunnossapito kuuluu yhtiön vastuulle. Yllä olevan mukaisesti yhtiö on velvollinen korjaamaan märkätilassa havaitun esim. vesieristeen pettämisestä aiheutuvan vian ja saattamaan märkätilan tämän jälkeen perustason (alkuperäinen tai yhtiön myöhemmin teettämä taso) mukaiseen kuntoon. Perustason ylittävät kustannukset jäävät osakkeenomistajan maksettavaksi. Osakkeenomistajalla on ollut oikeus tehdä omaehtoisesti kunnossapito- ja muutostöitä hallinnassaan olevassa huoneistossa ja siis märkätilassakin, mutta laissa pakollisena määritetty yksiselitteinen velvoite hankkia etukäteen lupa yhtiöltä kirjallisella remontin sisältöselvityksellä tuli voimaan vasta Samanaikaisesti tuli lakiin yhtiön hallitukselle velvoite järjestää osakkeenomistajien kunnossapito- ja muutostöille riittävä valvonta. Ennen ei näin selkeitä määrityksiä ollut, jonka vuoksi osakkeenomistajien kunnossapito- ja muutostöiden sisältö ja laatutaso on vaihdellut, eikä valvontakaan ole ollut riittävää. Asunto-osakeyhtiöllä ei lain mukaan ole, toisin kuin tunnutaan luulevan, velvoitetta osallistua osakkeenomistajan omatahtoisten kunnossapito- ja muutostöiden kustannuksiin. Vaikka ne kohdistuisivat rakenteisiin, kuten märkätilakorjauksissa lähes poikkeuksetta tapahtuu. Poiketen lain velvoitteista, ovat monet taloyhtiöt jo reilun parin vuosikymmenen ajan tehneet päätöksiä osallistua osaan kustannuksista. Päätökset on tehty sillä perusteella, että märkätilojen kunnossapito on yhtiön edunmukaista, mutta myös se, että kunnossapitotöistä on ilmoitettu yhtiölle ja yhtiö on päässyt valvomaan työtä ja varmistamaan sen asianmukaisuutta. Ammattimaisesti hoidetuissa taloyhtiössä on yhtiön toimesta teetetty märkätilojen korjauksia varten työselitys ja korjausohje, joita osakkeenomistajat on noudatettava. Näillä rakennusalan ammattilaisen laatimilla ohjeilla varmistetaan korjaustöiden asianmukaisuus ja se, että niissä on huomioitu rakentamisajan ominaisuudet ja niiden korjaaminen hyvän rakennustavan mukaisesti. Yhtiökokous on hyväksynyt korjausohjeet ja lisäksi muutkin osakkeenomistajien kunnossapito- ja muutostöitä koskevat pelisäännöt. Asunto-osakeyhtiöiden märkätilat ovat rakentamisajankohdasta ja tavasta riippuen toteutettu hyvin monella eri tavalla, jonka vuoksi on yhtiön edunmukaisena tehdä tiettyjä osakorjauksia osakkeenomistajan omatahtoisen korjauksen yhteydessä. Tällaisia ovat esim. ilman vedeneristettä tehtyjen kaatovalujen (1950- ja -60 luvulla) purku ja vedeneristyksen siirto rakenteen pintaan tai pinnoittamalla korjatun valurautaviemärin lattiakaivon Perustason ylittävät kustannukset jäävät osakkeenomistajan maksettavaksi Ammattimaisesti hoidetuissa taloyhtiössä on yhtiön toimesta teetetty märkätilojen korjauksia varten työselitys ja korjausohje Yllättävät lisätyöt viivästyttävät märkätilan käyttöön saamista ja niiden lisäkustannukset vielä osakkeenomistajan maksettavaksi Raimo Kiljunen uusiminen jne. Näitä päätöksiä tehdessä pitää tiedostaa, ettei niillä loukata osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta. Näkemykseni mukaan isolle osalle asunto-osakeyhtiöitä ei ole vielä laadittu kattavaa märkätilakorjaussuunnitelmaa. Tämän takia saatetaan osakkeenomistajille antaa lupa tehdä omatahtoinen märkätilakorjaus puutteellisilla suunnitelmilla, jolloin korjausten lopputuloksen onnistuminen jää urakoitsijan osaamisen varaan. Suunnitelmien puutteet tulevat esiin korjaustöiden aikana. Yllättävät lisätyöt viivästyttävät märkätilan käyttöön saamista ja niiden lisäkustannukset vielä osakkeenomistajan maksettavaksi. Tunteet kuohuu! Sopan selvittäjänä on isännöitsijä ja lisätöiden tekijänä osakkeenomistajan palkkaaman urakoitsija. Osakkeenomistajan omatahtoisesti suorittamien kunnossapito- ja muutostöiden vikavastuu on 10- vuotta. Vastuusta vapautuu, jos pystyy osoittamaan, että laaditut suunnitelmat ja työmenetelmät ovat olleet asianmukaisia, tekijät päteviä ja käytetyt materiaalit laadukkaita ja työn lopputulos näiden ansiosta hyvän rakennustavan mukainen. Raimo Kiljunen toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Päijät-Häme

7 Isännöinti Saarinen Oy:n asiakaslehti l 1/2015 7

8 8 Toimisto isännöitsijänä muuttuiko mikään? Nelisen vuotta voimassa olleen asunto-osakeyhtiölain mukaan isännöitsijäksi voidaan valita joko luonnollinen henkilö tai rekisteröity yhteisö. Tämä asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 20 :n 2 momentin mahdollistama isännöitsijätoimiston tai muun yhteisön valitseminen isännöitsijäksi jäi kuitenkin lain voimaan tullessa odottamaan sitä, että Patentti- ja rekisterihallituksen järjestelmät saadaan sellaisiksi, että sinne voidaan rekisteröidä myös yhteisöjä. Pieniä yhtiöitä lukuun ottamatta pääosin isännöintiä hoidetaan isännöitsijätoimistojen kautta Siksi lain voimaanpanolain mukaan tämän säännöksen voimaantulo edellytti Valtioneuvoston asetusta. Tällainen asetus annettiin viime kesänä siten, että asetus tuli voimaan Näin ollen tällä hetkellä on mahdollista nimetä isännöitsijäksi myös isännöitsijätoimisto. Varsin todennäköistä on, että isännöitsijätoimistot tämän jälkeen haluavat, että isännöitsijätoimisto on se, mikä merkitään yhtiön kaupparekisteriin merkityksi isännöitsijäksi. Isännöitsijätoimiston kannaltahan tässä järjestelyssä on se etu, että henkilöisännöitsijän vaihtaessa työpaikkaa rekisteriin merkitty isännöitsijä pysyy samana. Voimassaolevien isännöintisopimusten osalta tämä edellyttää sitä, että asunto-osakeyhtiön hallituksen kanssa sovitaan muutoksesta. Kannattaako asunto-osakeyhtiön sitten suostua tällaiseen muutokseen? Aikaisempi järjestelmä oli oikeussuhteeltaan hankala. Koska isännöitsijätoimistoa ei merkitty kaupparekisteriin isännöitsijäksi, asunto-osakeyhtiölakiin perustuvat korvausvaatimukset tuli esittää henkilöisännöitsijälle. Tämä taas ei välttämättä ole muuta kuin työntekijän asemassa isännöitsijätoimistoon nähden. Toisaalta isännöitsijätoimiston ja taloyhtiön välillä on voimassaoleva isännöintisopimus, joten isännöitsijätoimiston laiminlyödessä tehtäviään asunto-osakeyhtiöllä on ollut mahdollisuus sopimusperusteisesta vaatia korvauksia isännöitsijän tekemistä virheistä. Jos isännöitsijätoimisto merkitään nyt isännöitsijäksi, tämän vastuun suhteet selkeytyvät, koska myös asunto-osakeyhtiölakiin perustuvat korvausvaatimukset voidaan esittää yhtä lailla isännöitsijätoimistoon, mikä henkilöisännöitsijän työnantajana kuitenkin viime kädessä olisi vastuussa henkilöisännöitsijän virheistä. Asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 21 :n mukaan jos isännöitsijäksi valitaan yhteisö, tämän on ilmoitettava yhtiölle, kenellä on päävastuu isännöinnistä. Säännöksen mukaan päävastuullisen isännöitsijän on oltava isännöintiyhteisön hallituksen tai vastaavan johtoryhmän jäsen, toimitusjohtaja tai yhtiön palveluksessa, jollei asunto-osakeyhtiön ja isännöitsijäyhteisön kesken toisin sovita. Edelleen säännöksen mukaan jos isännöitsijäksi on valittu yhteisö, asuntoosakeyhtiölain säännöksiä isännöitsijästä sovelletaan päävastuulliseen isännöitsijään. Säännös takaa asuntoosakeyhtiölle sen, että yhtiöllä on toimiston lisäksi aina nimetty henkilö, joka yhtiön isännöintiä hoitaa. Tällä on sama vastuu ja velvollisuudet kuin suoraan kaupparekisteriin merkityllä henkilöisännöitsijälläkin. Näin asunto-osakeyhtiön kannalta muutoksella ei ole sellaista negatiivista vaikutusta, että isännöitsijätoimiston ehdotukseen sopimuksen siirtämiseksi toimiston nimiin tulisi suhtautua kielteisesti. Asunto-osakeyhtiön kannalta tietysti tärkeää Petteri Kuhanen. Tällä hetkellä on mahdollista nimetä isännöitsijäksi myös isännöitsijätoimisto Asunto-osakeyhtiön kannalta tietysti tärkeää on se, että myös henkilö, joka yhtiön asioita hoitaa, on hallituksen toiveiden mukainena on se, että myös henkilö, joka yhtiön asioita hoitaa, on hallituksen toiveiden mukainen. Siksi isännöitsijäsopimukseen olisikin syytä kirjata, että vastuunalaisen isännöitsijän vaihdoksesta on aina keskusteltava ja sovittava taloyhtiön hallituksen kanssa. Jos näin menetellään, nähdäkseni muutos ei asunto-osakeyhtiön kannalta ainakaan heikennä yhtiön asemaa. Isännöintitoiminta ammattimaistuu. Pieniä yhtiöitä lukuun ottamatta pääosin isännöintiä hoidetaan isännöitsijätoimistojen kautta. Nähdäkseni muutos, että isännöitsijätoimisto myös on kaupparekisterissä ja selkeästi näkyy sen hoitavan yhtiön isännöintiä on perusteltu ja molempien osapuolten mukainen. Keskeistä isännöitsijän valinnassa ja toiminnassa on paitsi henkilön soveltuvuustehtävään, myös se, millä tavalla isännöintitehtävät määritellään osapuolten välisessä isännöintisopimuksessa. Isännöintisopimuksia varten on olemassa jo varsin hyviä mallisopimuksia ja yleisiä sopimusehtoja, joita käyttämällä asuntoosakeyhtiö voi parhaiten varmistaa sen, että isännöintitehtävä hoidetaan ammattimaisesti. Petteri Kuhanen Asianajaja, oikeustieteen lisensiaatti, varatuomari Helsinki Kirjoittaja toimii osakkaana helsinkiläisessä Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:ssä. Toimisto on erikoistunut kiinteistöalan oikeudellisten kysymysten hoitamiseen

9 9 TIIVISTÄ TIETOA JOKA KOTIIN Taloyhtiön vastuunjakotaulukko OSAKKAALLE JA ASUKKAALLE 2015 Joka kodin huoltovihko TALOYHTIÖN VASTUUNJAKOTAULUKKO 2015 Huippusuosittu opas kertoo nopeasti ja helposti, miten kunnossapitovastuu jakaantuu osakkaan ja taloyhtiön kesken asunto-osakeyhtiölain mukaan. Hanki taloyhtiön jokaiselle osakkaalle! 2015, 51 s., tuotenro 374 JOKA KODIN HUOLTOVIHKO Tämän oppaan vinkeillä asunto pysyy paremmassa kunnossa ja vahingoilta vältytään. Oppaaseen on koottu tavallisimmat, asukkaan vastuulle kuuluvat huoltotyöt ja annettu selkeät ohjeet niiden tekemiseen. 2014, 48 s., tuotenro Auktorisoitu vahinkoalan urakoitsija AVU Vesivahinkojen kartoitus Irtoveden poisto Kosteusmittaukset Kuivausurakointi OSAKKAAN REMONTIT TALOYHTIÖSSÄ Suunnitteletko remonttia? Tämä opas auttaa sinua suunnittelemaan ja toteuttamaan asuntosi remontin onnistuneesti ja määräysten mukaisesti. Se kertoo, mitä sinun pitää muistaa tehdä ennen remonttia, remontin aikana ja sen jälkeen. 2014, 52 s., tuotenro TILAA: puh WD Kuivaus Oy, Nihtisillankuja 3 A, Espoo Puhelin Fax toimisto@wdkuivaus.fi

10 10 PAKINA Kettis Varatut linjat -Olette soittanut tavarataloomme. Jos haluatte miesten osaston puolelle valitkaa 1, jos haluatte naisten osastolle valitkaa 2, jos haluatte hallintoon valitkaa 3, jos haluatte laskutukseen valitkaa 4. Ja sitten: -Palvelunumeromme ovat nyt kaikki varattuja, odottakaa hetkinen, palvelemme teitä ensi tilassa. Hetkisen ja hetkisten jälkeen sama toistuu aina uudelleen. Tuttua juttua. Liian tuttua. Liian usein. Käykö niin, että laajeneva puhelimen käyttö lisää näitä varattuja linjoja. Onko yhteiskuntamme muuttumassa suureksi puhelinparodiaksi, jossa vain muutamat onnekkaimmat pääsevät osallisiksi palveluista? Yritykset kohtelevat kaltoin asiakkaitaan. Miten niillä on siihen varaa? Nykyisin on yrityksissä muotia erilaisten tehtävien ulkoistaminen. Mottona on se, että keskitytään omaan ydinbusinekseen ja vähäpätöisimmät ja muka helpot hommat ulkoistetaan eli teetetään muualla. Nykypäivän huippuidea on esimerkiksi juuri puhelinkeskuksen ulkoistaminen tai automatisointi alussa mainitun tavaratalomallin mukaan. Keskus voi olla aivan toisella paikkakunnalla. Joillekin aloille tämä sopii nykytekniikalla mainiosti. Mutta ei kyllä useille palvelualoille alkuunkaan. Tiedossa on, että muutamat kiinteistöalan yritykset ovat jo ulkoistaneet puhelinkeskustoimintoja radikaalisti. Jos kiinteistöalan yritys, isännöitsijätoimisto tai huoltoliike pyrkii asiakasläheiseen palveluun, niin puhelinkontaktin pitää olla sellainen, että asiakas tuntee heti, että hänen asiansa on tärkeä ja että häntä palvellaan henkilökohtaisesti ja nopeasti. Ajatellaanpa vanhuksia, joille syntyy asumisessa helposti monenlaisia ongelmia. Miten tuskaiseksi voi tilanne muodostua, kun vanhus tai kuka tahansa hätätilanteessa oleva ihminen roikkuu tuntikausia linjoilla eikä saa yhteyttä mihinkään. Miltä tuntuisi seuraava: -Olette soittanut Isokylän isännöitsijätoimistoon. Jos haluatte tehdä vikailmoituksen valitkaa 1, jos haluatte tilata isännöitsijätodistuksen tai jonkin muun asiakirjan valitkaa 2, jos haluatte keskustella autopaikasta valitkaa 3, jos haluatte keskustella isännöitsijän kanssa valitkaa 4, jos teillä on muuta asiaa valitkaa 5, ja niin edelleen. Ja sitten: -Kaikki asiakaspalvelulinjamme ovat nyt varattuja, odottakaa hetkinen Saattaa tuntua tehokkaalta ja järjestelmälliseltä tai sitten ei. Käytännössä asiakkaan kannalta tilanne on toivottoman surkea. Kuka uskaltaa liputtaa inhimillisen ja asiakasläheisen palvelun puolesta? Huono palvelu ei koske ainoastaan puheluja. Kun menet suureen tavarataloon ostoksille, niin henkilökuntaa ei usein löydy mistään. Ei hakemallakaan. Ja kun jonkun sattumalta löydät, niin vastaus saattaa olla, että minä en tiedä, en vastaa tästä osastosta, Maija varmaan tietäisi, mutta. Olen vakuuttunut, että panostamalla hyvään asiakaspalveluun yritys pystyy tänä päivänä erikoistumaan ja saavuttamaan asiakkaiden luottamuksen. Eikä palvelutason parantaminen useinkaan ole kustannuskysymys. Kyllä robottijärjestelmien ylläpitokin maksaa. Palvelujen niukkuus ja kehittyminen robottimaiseksi on osittain seurausta siitä, että yritykset eivät uskalla työllistää riittävästi väkeä ylläpitämään edes kohtuullista palvelutasoa. Työnantajan velvoitteet työntekijää ja yhteiskuntaa kohtaan ovat melkoiset. Koneista ja laitteista ei tarvitse maksaa sotuja ja tellejä. Ne eivät ole pekkasilla, vuosi- tai sairaslomilla. Eivät valita huonoista työolosuhteista, eivätkä kiusaa työtovereita. Ne ovat nöyriä ja palvelualttiita, mutta ne eivät koskaan korvaa ihmistä hyvän palvelun tuottajana. KATTOTUTKA-PALVELU TARKASTUS KORJAUS KUNNOSSAPITO Vesikaton järjestelmällisesti suunniteltu hoito alkaa kuntotarkastuksesta, jolla kartoitetaan korjausta tai huoltoa vaativat kohdat. Kuntotarkastuksen tulosten perusteella laaditaan korjaus- ja huoltosuunnitelma budjetteineen ja toimenpideaikatauluineen. Kuntotarkastus ja suoritettavat toimenpiteet antavat hyvä lähtökohdan vesikaton kunnon jatkuvalle seurannalle. Kunnossapito perustuu sopimukseen, jonka mukaisesti Kattotutka Oy sitoutuu vastaamaan sovituista toimenpiteistä jatkuvasti. Kunnossapitosopimukseen voidaan liittää myös aika ajoin tarvittavia lisäpalveluja, esim. lumen pudotukset ja turvalaitteiden asennukset. Teemme myös yksittäisiä toimeksiantoja kattojen korjaamiseksi.

11 11 Ole tarkkana pankkiautomaatilla Rahaa pankkiautomaatilla nostava voi tehdä paljon oman turvallisuutensa parantamiseksi. Ensinnäkin on tärkeää tiedostaa, että useimmiten kortinhaltija voi valita, mihin aikaan vuorokaudesta hän käy automaatilla. On selvää, että päivällä valoisaan aikaan on turvallisempaa kuin hiljaisena hämäränä iltana, jolloin on mahdollisesti, että on yksin automaatilla. Nykyisin on havaittavissa, että kansalaiset jättävät sopivan etäisyyden pankkiautomaatilla asioivaan. Automaatilla käyntiin kannattaa valmistautua. On hyvä ajatella etukäteen, paljonko rahaa nostaa. Kännykkään ei kannata vastata noston aikana. Kannattaa varmistautua, että selän takana ei ole ketään ja pyrkiä suojaamaan vartalolla nostotapahtuma automaatilla. Lompakkoa ei kannata pitää kädessä odottaessa automaatille pääsyä ja se kannattaa laittaa taskuun välittömästi noston tapahduttua. Toimi automaatilla näin: -mieti etukäteen, paljonko nostat -tarkkaile ympärillesi ennen automaatille menoa, että koet tilanteen turvalliseksi -suojaa nostotapahtumat mahdollisimman hyvin äläkä päästä ketään taaksesi -peitä lompakollasi tai toisella kädellä turvaluvun näkyvyyttä -laita rahat heti lompakkoon ja lompakko taskuun tai kassiin Ja vielä: -älä käytä automaattia juopuneena -pidä helposti saatavilla numero, johon soittamalla voit kuolettaa kortin -jos korttisi hukkuu tai anastetaan, niin kuoleta se heti Sopivasti kuivaa HUONEISTOKOHTAINEN VEDENMITTAUSJÄRJESTELMÄ Uusi Esteri ilmankuivaaja tekee pyykistäsi sopivasti kuivaa. Valitset vain mieleisesi kuivuusasteen mankelikosteasta erittäin kuivaan, ja aina Esteri tietää kun pyykki on valmista. Se ei käy turhaan, ja säästää näin sähköä. Helppokäyttöinen Selkeät näppäimet ja opastava näyttö tekevät käytöstä helppoa. Pyykin mukaan on valittavissa kolme eri kuivausohjelmaa. Uusia ominaisuuksia Esteri ilmankuivaajissa on paljon uusia, käyttäjäystävällisiä ominaisuuksia. Katso tai ota yhteyttä edustajaamme. VERTO SÄÄSTÄÄ VETTÄ, VAIVAA JA RAHAA Etäluettava ja aina ajan tasalla oleva Verto on fiksun taloyhtiön valinta vedenmittaukseen. Verton avulla vedenmittaus on helppoa, tarkkaa ja vesikulut pysyvät kurissa. Liity yli tyytyväisen Verto-kodin kasvavaan joukkoon ja valitse taloyhtiöösi huoleton ja luotettava Verto. Kaakelikaari 8, Vantaa puhelin (09) Alue-edustajat: Uusimaa Kim Karling, Harri Karling, Jyrki Haatainen, Kaakkois-Suomi Arto Tulkki, Lounais-Suomi Arto Wallenius, Pirkanmaa Jan Lehtonen, Keski-Suomi Kari Tiihonen, Pohjanmaa Arto Kuparinen, Itä-Suomi Risto Ollila, Pohjois-Suomi Pekka Kurttila, Takuu: 5 vuotta Suomessa suunniteltu ja valmistettu

12 12 ISÄNNÖINTI SAARINEN Auktorisoitu isännöitsijätoimisto (09) SOITA fax (09) Laatua ja luotettavuutta PÄIVYSTYS HÄTÄPALVELU Kaikki aukaisemisesta lukitsemiseen Lukkoliike Helsinki, Lukkoliike Espoo, Lukkoliike Vantaa, Lukkoseppä 24h. Ota yhteyttä tai soita