Yleiskaavallinen arvio moottoritien kattamisesta, sekä hankkeen ja sen vaihtoehtojen vaikutusten arviointia

Transkriptio

1 /Jaakko Välimaa, yleiskaavapäällikkö Yleiskaavallinen arvio moottoritien kattamisesta, sekä hankkeen ja sen vaihtoehtojen vaikutusten arviointia Sisällys Kaavajärjestelmästä ja moottoritien kattamisen suunnittelusta Yleiskaavallinen arvio Kysymys vaihtoehdoista Vaikutusten selvittäminen kaavaa laadittaessa Yleiskaavan tarkoitus ja sisältövaatimukset Taustaa Keskustan ydin- ja reuna-alueet sekä Tiiriön kauppakeskusalue Vaihtoehdot 0-vaihtoehto Länsireunahanke Hybridi Mahdollisuudet nykyrakenteessa Keskustan reuna-alueet huomioon ottava Vaihtoehtojen arviointia Historiallisia, kaupunkikuvallisia ja toiminnallisia näkökohtia Liitteet: liite 1: yleiskaavallisessa arviossa käytetyt aluemäärittelyt, ja kerrosneliömäärät kaupallisilla osa-alueilla liite 2: vaihtoehdot 0, länsireuna, hybridi ja mahdollisuudet nykyrakenteessa liite 3: keskustan itäiset reuna-alueet huomioon ottava vaihtoehto, eli kaupallisen keskustan erillistarkastelu

2 2 Yleiskaavallinen arvio moottoritien kattamisesta, sekä hankkeen ja sen vaihtoehtojen vaikutusten arviointia Kaavajärjestelmästä ja moottoritien kattamisen suunnittelusta Suomen lainsäädäntö perustuu hierarkisen monitasosuunnittelun periaatteelle. Järjestelmän mukaan on eri kaavatasoja, joista ylemmät ohjaavat alempia. Kuntatasolla yleiskaava ohjaa asemakaavoitusta. Kuitenkin yleiskaavan laatimisen hitaus, joka johtuu suunnittelualueiden laajuudesta ja ongelmien monitahoisuudesta, on johtanut käytäntöön, jossa asemakaavoja tehdään yleiskaavasta poiketen. Laki antaa tähän mahdollisuuden. Edellytyksenä kuitenkin on, että asemakaava tehdään siten, että se täyttää yleiskaavan laatimisen sisältövaatimukset. Tämä korostuu sitä voimakkaammin, mitä laajempia vaikutuksia laadittavalla asemakaavalla on. Eräs maankäyttö- ja rakennuslain keskeinen periaate on, että kaavat perustuvat tutkimuksiin ja selvityksiin. Ajatus, että ensin tehdään riittävät selvitykset ja sitten ryhdytään suunnittelemaan, ei aina voi toteutua. Usein vasta suunnittelutyön aikana alkaa valjeta, mitä tutkimuksia ja selvityksiä työn jatkaminen edellyttää. Kokemuksen myötä voidaan usein arvioida selvitystarpeita etukäteen, muttei aina ja kaikkia. Kaavojen tulisi määrittää tavoitellun kehityksen periaatteet, ohjata yhdyskuntarakenteen ja maankäytön kehitystä ja sovittaa eri toimintoja yhteen sekä ohjata rakentamista ja muuta maankäyttöä mm. paikallisten olosuhteitten, kaupunkikuvan ja muiden laissa määriteltyjen periaatteitten nojalla. Vuorovaikutteisuus ja suunnitelmien sekä tarkasteltavien vaihtoehtojen vaikutusten arviointi on työssä keskeistä. Eri määrittelyt asettavat kaavatyössä ammatikseen toimiville mielenkiintoisen, mutta usein ylivoimaiselta tuntuvan tehtävän. Moottoritien kattaminen on kallis, suurisuuntainen ja monella tavalla kaupunkiin ja kaupunkilaisiin vaikuttava hanke. Sen vaiheet ilmentävät suunnittelujärjestelmän sisäistä sekä tutkimus- ja selvitystarpeisiin liittyvää problematiikkaa. Kaavoitustehtävään tuo oman jännitteensä työssä kiinteästi mukana oleva rakennusalan liike, jonka tavoitteet eivät välttämättä ole yhdenmukaiset kaupunkikokonaisuuden ja koko keskustan kehittämisen tavoitteiden kanssa. Kaupungin ja rakennusliikkeen väliset sopimukset eivät saa syrjäyttää laissa kaavoitukselle asetettuja tavoitteita tai sisältövaatimuksia. Moottoritien kattamista koskevassa suunnittelussa on edetty melko tavalla erilaisessa järjestyksessä kuin maankäyttö- ja rakennuslaki edellyttää. Hankkeen rakentamiseen tähtäävä suunnittelu oli edennyt pitkälle ennen asemakaavatyön käynnistymistä. Yleiskaavalliset tarkastelut sekä hankkeen ja sen vaihtoehtojen tarkastelu on tulossa ajankohtaiseksi asemakaavatyön edetessä. Monia kysymyksiä on pyritty ratkaisemaan suunnittelun keinoin, mutta päädytty laatimaan asiaan liittyviä selvityksiä, jotka voivat antaa ratkaisuille avaimia. Selvityksiä onkin tehty tarpeen mukaan. Lähestymistapa on ymmärrettävissä ehkä siten, että hankkeen koosta, kustannuksista ja vaikutuksista johtuva epävarmuus on niin suuri, että hankkeen arkkitehtonisiin ja rakennusteknisiin kysymyksiin on haluttu paneutua riittävän perusteellisesti ennen kaavatyöhön ryhtymistä. Toisaalta selvitykset ovat nostamassa esiin välttämättömyyttä vaihtoehtojen selvittämisestä ja tarkemmasta tutkimisesta. Yleiskaavallinen arvio Seuraavassa asiaa tarkastellaan maankäyttö- ja rakennuslain 39 :n yleiskaavaa koskevien sisältövaatimusten mukaisesti. Tarkastelun aluksi käsitellään 9 :ssä määritelty vaikutusten

3 3 selvittämistarve kaavaa laadittaessa, sekä myös 35 :n yleiskaavan tarkoitusta koskeva osa. Koska alueella ei ole lain tarkoittamaa oikeusvaikutteista yleiskaavaa, on asemakaavaa laadittaessa soveltuvilta osin otettava huomioon myös mitä yleiskaavan sisältövaatimuksista säädetään (54 ). Vaikutusten selvittäminen kaavaa laadittaessa Kaavan tulee perustua riittäviin tutkimuksiin ja selvityksiin. Kaavaa laadittaessa on tarpeellisessa määrin selvitettävä suunnitelman ja tarkasteltavien vaihtoehtojen toteuttamisen ympäristövaikutukset. Kaavatyössä ja sitä edeltäneessä valmistelussa on ehkä asian käynnistymistavan ja ehkä sen edistämiseen liittyvien pyrkimysten vuoksi erilaisten vaihtoehtojen muodostaminen jäänyt lyhyiden mainintojen tasolle. Vakavimmin on tutkittu vaihtoehtoa, jossa kauppakeskus sijoittuisi Kaivokadun varteen moottoritielle tehtävän kannen sijasta. Tämä moottoritien ja Kaivokadun väliin sijoittuva kauppakeskus oli arkkitehtikilpailussa muiden kuin voittaneen ehdotuksen ratkaisun perustana. Voittajan valintaan vaikutti tuloksia arvioitaessa NCC:n esittämä käsitys, että moottoritien päälle on mahdollista rakentaa vain kauppakeskus. Syinä olivat turvallisuustekijät sekä hankkeen toteuttaminen yhdellä kertaa. Asuntoja ei voida rakentaa riittävää määrää kerralla, koska niiden myynti edellyttää vaiheittaista toteutusta. Turvallisuusriskit on kauppakeskuksessa mahdollista ottaa huomioon paremmin kuin asunnoissa. On mahdollista palata yleisemmälle tarkastelun tasolle ja tutkia asiaan liittyviä tavoitteita, mahdollisia vaihtoehtoja niiden saavuttamiseksi sekä eri vaihtoehtojen vaikutuksia. Vaihtoehtojen muodostaminen edellyttää palaamista nykytilanteen analysointiin ja tavoitteitten tarkempaan erittelyyn. Keskeinen näkökulma on uusien kaupallisten tilojen määrän ja sijainnin suhde ydinkeskustan ja keskusta-alueen nykyisiin kaupallisiin palveluihin. Kysymys Tiiriön ja keskustan suhteesta on tarkastelussa taustalla, mutta asia liittyy koko keskustan kehitykseen. Kattamishanke on Hämeenlinnan olosuhteissa kooltaan ja vaikutuksiltaan mittava. Vaihtoehtoina voisivatkin tulla kyseeseen tätä yksittäistä hanketta pienemmät ja vaikutuksiltaan vähäisemmät ratkaisut, joiden vaiheittainen toteuttaminen olisi mahdollista. Ne voivat erilaisina kombinaatioina muodostaa mitoitukseltaan keskustan kehityksen kannalta riittävän kerrosalamäärän. Kattamiseen liittyi Nortecon Oy:n tekemä kaupallinen selvitys. Samaan aikaan NCC laati alustavan ympäristöselvityksen, jota työtä kuitenkaan ei ole jatkettu. Myöhemmin Entrecon Oy ja Tuomas Santasalo Ky ovat laajentaneet ja täydentäneet kaupallisia selvityksiä. Niissä on inventoitu kaupallinen tilanne Norteconin selvitystä tarkemmin. Selvityksen kohteena ovat olleet toimitilojen määrä, jakautuma ja sijainti, sekä myynnin ja ostovoiman määrä ja kehitys. Lisäksi on määritelty ostovoimasiirtymiä kaupungin sisällä ja kaupunkiseudulla sekä ennustettu kaupan tarvitseman kerrosalan kehitystä Norteconin selvitystä pidemmälle ajanjaksolle. Catella Kiinteistökonsultointi Oy on tehnyt kartoituksen toimistotilojen kysynnästä Hämeenlinnassa ja päätynyt mm. seuraaviin johtopäätöksiin. Hämeenlinnan toimistomarkkinat ovat ohuet, joten yhdenkin talon valmistuminen voi heilauttaa markkinat niukkuudesta ylitarjontaan. Ja, että moottoritien kattamisen kustannuksilla ei voi rasittaa kiinteistöjen taloutta, mikä johtaisi liian korkeisiin vuokratasoihin. Selvityksen perusteella NCC luopui kilpailuun sisältyvistä toimistotiloista ja edellytti rakennusoikeuden siirtämistä liiketiloihin. Liiketilojen määrä kasvoi k-m2:n tasosta noin k-m2:iin. Määrä, joka jo kilpailussa oli keskustan kaupallisen kokonaisuuden

4 4 kannalta suuri, nousi keskustan tulevia tarpeita ajatellen ylisuureksi. Määrän pienentäminen taas olisi ollut hankkeen arvioitujen toteuttamisedellytysten kannalta kriittistä. Ramboll Oy on selvittänyt koko kaupungin liikennettä ja ennustanut sen tulevaa kehitystä. Suunnittelukeskus Oy on tarkastellut moottoritien kattamishankkeen liikenteellisiä vaikutuksia. Osa selvityksistä keskittyy hankkeen toteuttamisen edellytyksiin ja seuraamuksiin hankealueella ja sen välittömässä läheisyydessä tai sisältyy kauppakeskuksen suunnitteluun. Parhaillaan on tekeillä hankkeen ja ympäröivän kulttuurihistoriallisten arvojen yhteensopivuutta sekä moottoritien melun ja tärinän vaikutuksia koskevat selvitykset. Moottoritien tunnelointiin on liittynyt tiehallinnon edellyttämiä turvallisuuteen liittyviä selvityksiä. Hämeen ympäristökeskus on alkanut selvittää Hämeenlinnan keskustaa koskevia tulvakorkeuksia. Moottoritien kattamisesta johtuvia kustannuksia on jonkin verran selvitetty. Ne olisivat milj. euron luokkaa. Ympäristövaikutuksiin luetaan mukaan yhdyskuntataloudelliset, sosiaaliset, kulttuuriset ja muut vaikutukset. Selvitykset on tehtävä koko siltä alueelta, jolla kaavalla voidaan arvioida olevan olennaisia vaikutuksia. Vaikutusten arvioinnissa on keskitytty päävaihtoehdon tarkasteluun ja aluksi varsin suppealle alueelle hankkeen vaikutusten ulottumisen kannalta. Selvitysten kirjo on ajan myötä lisääntynyt Kaupallisissa selvityksissä on määritelty kaupungin osa-alueitten ja kaupunkiseudun eri kuntien nykyiset ostovoimavirtaukset, jotka luovat pohjan erilaisten vaihtoehtojen muodostamiselle ja niiden arvioinnille. Muut selvitykset keskittyvät hankkeeseen tai sen lähiympäristöön. Yleiskaavan tarkoitus ja sisältövaatimukset Tarkoituksena on yhdyskuntarakenteen ja maankäytön yleispiirteinen ohjaaminen sekä toimintojen yhteen sovittaminen. Yleiskaavassa esitetään tavoitellun kehityksen periaatteet ja osoitetaan tarpeelliset alueet yksityiskohtaisen kaavoituksen ja muun suunnittelun sekä rakentamisen ja muun maankäytön perustaksi. Yleiskaavaa laadittaessa on maakuntakaava otettava huomioon; maakuntakaava on ohjeena laadittaessa tai muutettaessa yleiskaavaa. Maakuntakaavakartassa moottoritien alue on osoitettu keskustatoimintojen alueeksi. Kaavan selostuksessa s. 77 on todettu, että vähittäiskaupan suuryksiköiden keskittäminen keskustahakuisesti ja nykyisiä alueita tukien edistää kestävän yhdyskuntarakenteen toteuttamista ja parantaa palvelujen saatavuutta. Hätilän palvelujen kehittämisellä on katsottu olevan huomattavaa merkitystä ekologisesti kestävän kaupunkirakenteen edistämisessä. Keskus- ja palvelurakennekarttaan selostuksen sivulla 78 on Hämeenlinnan kuntakeskuksen länsireunaan merkitty erikoistavarakaupan suuryksikkö. Sivujen 79 ja 80 kartoilla on esitetty tietoja päivittäistavarakaupan myynnistä ja sen kehityksestä. Maakuntakaavaan ei sisälly kaupallisten palvelujen tarkempaa analyysiä tai selvityksiä, jotka voisivat antaa suuntaviivoja nyt tehtävälle yleiskaavalliselle arviolle.

5 5 Yleiskaavaa laadittaessa on otettava huomioon: Yhdyskuntarakenteen toimivuus, taloudellisuus ja ekologinen kestävyys Kaupan uuden suuryksikön sijoittamista erääseen kaupungin liikenteelliseen painopisteeseen voidaan periaatteessa pitää yhdyskuntarakenteen toimivuuden, taloudellisuuden ja ekologisen kestävyyden mukaisena. Ympäristöministeriön ohjeissa korostetaan kaupan suuryksiköiden sijoittamista keskustoihin tai niille erikseen kaavoitetuille alueille. Tämän suuryksikön koosta kuitenkin aiheutuu sekä nykyistä keskustaa että koko kaupunkiseutua koskevia vaikutuksia, jolloin näkökulma muuttuu monitahoisemmaksi. Moottoritien päälle rakentaminen on nähty eri kaupunginosia yhdistävänä, moottoritien muodostaman esteen ylittävänä rakenteena. Yhdistävyyden kannalta on huomattava, että moottoritien länsipuolella sijaitsevat yleiseltä käytöltään suljettu armeijan esikunta-alue ja puistokäytössä oleva vanha hautausmaa. Niitä ohittavat ja lävistävät kadut ja kevyen liikenteen väylät johtavat nykyisille silloille ja määrittävät yhdistävyyttä. Kauppakeskuksen suunniteltu korkeusasema saattaa päinvastoin johtaa kaupunginosien nykyisen yhteyden heikkenemiseen. Hanke katkaisee visuaalisen yhteyden kaupunginosien välillä. Kauppakeskuksen läntinen takaosa huoltotiloineen ja mahdollisesta sisääntuloaukostaan huolimatta sekä Eureninkadun leventämisen ja liikennemäärien kasvun myötä eivät tue käsitystä yhdistävyydestä. Kaivokadun varren pysäköintikerrosten kaupunkikuva ja ympäristö keskustan suuntaan eivät yhdistävyyttä korosta. Rakentaminen moottoritien päälle on nähty tekijänä, joka profiloisi hankkeen muista kauppakeskuksesta poikkeavaksi. Taloudellisuuden ja turvallisuuden kannalta rakenneratkaisu on ongelmallinen; kallis ja sisältää moottoritien liikenteestä johtuvia haittoja ja riskejä. Hankkeen suuresta koosta ja sijainnista johtuen nousee esiin kysymys liikenneverkon toimivuuden turvaamisesta ilman laajalle ulottuvia ympäristövaurioita, joista akuutein on Turuntie ennen Eureninkadun liittymää. Hanketta voidaan pitää keskustan laajennuksen sijasta, jollaisena se määritellään, myös itsenäisenä kauppakeskuksena, jossa asiakasvirrat tulisivat keskustan asiakasvirtaa runsaammin henkilöautoilla. Keskustojen asiakkaistahan keskimäärin n. 60% tulee keskustoihin henkilöautolla. Olemassa olevan yhdyskuntarakenteen hyväksikäyttö Hanke edellyttää sen ympärillä olevien siltojen uusimista ja myös katujen voimakasta saneerausta. Uudisrakentamisen kustannusten lisäksi menetetään nykyisiin rakenteisiin liittyvät käyttöarvot. Kaivokadun rakennetun pysäköintialueen häviäminen ympäröivine puustoineen ja puukujanteineen on myös kustannus, vähäisempi, mutta osin vaikeasti rahalla mitattavissa. Siltojen ja katujen uusimisen hinnaksi on arvioitu noin 7 milj. euroa. Nykyisten rakenteitten käyttöarvojen menetys on arvioimatta, samoin pysäköintialueen rakenteitten ja alueen puuston menetykset. Rakentamisen aikaisten tilapäisjärjestelyjen kustannuksia on arvioitu. Mainitut kustannukset ja menetykset jäisivät kaupungin vastattaviksi. Näiden sekä tunneloinnista aiheutuvien kustannusten tarkempi arviointi olisi välttämätöntä. Asumisen tarpeet ja palvelujen saatavuus Asia tulee valotettua muiden kohtien yhteydessä

6 6 Mahdollisuudet liikenteen, erityisesti joukko- ja kevyen liikenteen sekä teknisen huollon järjestämiseen kestävällä tavalla Hankkeesta vaihtoehtoineen on kunnallisteknisessä insinööritoimistossa ollut tekeillä erillinen liikenteellinen tarkastelu, jossa 1. vaihtoehdoiksi on määritelty 0-vaihtoehto, jolloin ei tehdä mitään, vaihtoehtona 2 kauppakeskuksen toteuttaminen ja kolmantena, että vastaavat tilat sijoitetaan keskustan kortteleihin kävelykadun varrelle. Vaihtoehdot ovat selkeät, mutta eivät sisällä vaihtoehtojen 2 ja 3 yhdistelmää, jossa osa tulevista tilatarpeista toteutetaan kaupallisessa ydinkeskustassa ja osa kaupallisella keskusvyöhykkeellä sekä eteläisen keskustan alueella. Vaihtoehtojen muodostamista tarkastellaan myöhemmin. Selvityksestä on ollut käytössä keskeneräinen versio. Hanke parantaa joukkoliikenteen toimintaedellytyksiä ja antaa mahdollisuuden asiointiin myös kevyen liikenteen välityksellä, kun palvelut lisääntyvät pääreittien varrella. Hankkeeseen liittyvät katu- ja siltajärjestelyt vaikuttavat kevyen liikenteen reitteihin. Ajoneuvoliikenteen järjestelyt merkitsisivät palaamista ennen Paasikiventien rakentamista vallinneeseen tilanteeseen. Tuolloin Eureninkatu oli kaksisuuntainen Turuntien ja Paasikiventien välisellä osuudella. Kadun yksisuuntaistaminen perustui länsi-itä-suuntaisen ajoneuvoliikenteen ohjaamiseen Paasikiventielle ja tarkoitusta palvelevan väylästön sujuvoittamista. Eureninkatu ja Kaivokatu toimivat katupareina välittämässä Turuntien ja Paasikiventien välin liikennettä. Nyt suunnitellut muutokset on tehty uuden kauppakeskuksen liikennetarpeiden näkökulmasta ja vähemmälle huomiolle on jäänyt laajemmat liikenneverkolliset tarpeet. Tilanteen monitahoisuutta lisää tavoite Paasikiventien jatkeesta rautatien ali Katisiin, mikä toisi Paasikiventielle lisää liikennettä. Tämä tavoite on ollut olemassa jo Paasikiventietä suunniteltaessa ja rakennettaessa. Liikenteen ohjautuminen Paasikiventielle vähentää liikennettä tai liikenteen kasvua Viipurintiellä, Arvi Karistonkadulla, Hallituskadulla ja Lukiokadulla. Paasikiventien jatkeen tarvetta korostaa 1990-luvun lopun ja 2000-luvun alun kehitys, joka on siirtänyt Paasikiventien liikennettä takaisin Viipurintien sillalle ja Arvi Karistonkadulle. Esitetyt muutokset merkitsevät kauppakeskuksesta johtuvien siltojen ja katujen korotusten lisäksi laajennustarpeita myös Turuntien ja Eureninkadun risteykseen ja paineita Turuntien järjestelyille vanhan hautausmaan ja Suomen kasarmialueen välissä. Alueen kulttuurihistoriallisiin arvoihin palataan myöhemmin. Katuverkkoselvityksessä esitetty ajatus Turuntietä korvaavan yhteyden löytämiseksi jäänee toiveeksi. Tilanne voidaan hoitaa vain nykyisten väylien kautta ja kiinnittämällä huomiota pohjoisiin reitteihin läntisten kaupunginosien liikenteen ohjaamisessa mm. Tiiriöön ja eteläisiin reitteihin yhteyksissä etelässä ja kaakossa oleville vanhoille ja uusille työpaikka-alueille. Läntisten kaupunginosien ostovoimavirtaus Tiiriöön on todennäköisesti keventänyt Turuntien kuormitusta Poltinaholta keskustan suuntaan. Moottoritien kohta kaupungin itä-länsi-suuntaisen liikenteen akselilla on nyt tärkeä ja korostuu tulevaisuudessa. Uuden mittavan ja liikennettä aiheuttavan toiminnan sijoittaminen, jos ei vaaranna, niin ainakin vaikeuttaa kaupungin pääliikennesuunnan toimivuutta. Paasikiventien varsi Hämeensaaressa ja jatke Keinusaaressa tarjoavat helpommat olosuhteet runsaasti liikennettä aiheuttavien toimintojen sijoittamiselle. Ympäristöstä johtuvat vapausasteet ovat näissä paikoissa suuremmat, peruskustannukset pienemmät ja mahdollisuudet vaiheittaiseen toteuttamiseen ovat olemassa. Hämeensaaressa on mahdollista tukea nykyisen kaupallisen rakenteen eheytymistä. Keinusaaressa yhdistyneenä Kantolaan ollaan tekemisissä kaupunkirakenteen sisällä olevan, mittasuhteiltaan laajimman uudistamisalueen kanssa. Viimeksi mainitun alueen asuntorakentamisen mahdollisuudet ulottuvat pitkälle tulevaisuuteen ja sillä on jo nyt merkitystä

7 7 tilaa vaativan erikoiskaupan alueena, jota roolia Paasikiventien jatkeen alitus Katisiin tullee lisäämään. Keskustan pysäköinnin osalta uusi kauppakeskus käyttäisi nyt keskustaa palvelevan 250 autopaikan suuruisen pysäköintialueen. Pysäköinnin siirtämisessä Turuntien pohjoispuolelle Kaivokadun varteen on otettava huomioon, että alue on jo muutaman vuoden ollut pysäköintikäytössä. Alueelle suunniteltu auton pysäköintilaitos merkitsisi kauppakeskuksen ja siihen liittyvän muun rakentamisen alle jäävien pysäköintipaikkojen korvaamista ja on kaupunkikuvan ja ympäristön kulttuurihistoriallisten arvojen näkökulmasta arvioitava erikseen. Kaikkiaan moottoritien varteen suunniteltujen pysäköintipaikkojen määrä niin kauppakeskukselle kuin yleisiin tarpeisiin on kokonaisuudessaan niin suuri, että se vaikuttaa koko keskustan pysäköinnin painopisteeseen. Ratkaisuja varten tulisi pysäköintikysymystä tarkastella riittävän laajana kokonaisuutena. Mahdollisuudet turvalliseen, terveelliseen ja tasapainoiseen asuinympäristöön Hankkeeseen liittyvien asuinrakennusten osalta tilannetta ei ole arvioitu. Asumisen kannalta ympäristö on voimakkaasti rakennettu kannella sijaitsevine pihoineen ja useammassa tasossa olevine kellaritiloineen. Kunnan elinkeinoelämän toimintaedellytykset Valmistelussa ovat keskeisinä asioina olleet Hämeenlinnan kilpailukyky kaupunkiseutujen välisessä kilpailussa sekä ydinkeskustan kilpailu Tiiriön kauppakeskuksen kanssa. Asiaa olisi tarpeen tarkentaa. Tiiriön vaikutuksesta Hämeenlinnan kaupunki ja koko kaupunkiseutu saa ostovoimavirtausta päivittäistavarakaupassa kaupunkiseudun ulkopuolelta. Erikoistavarakaupassa ostovoimaa virtaa kaupunkiseudun ulkopuolelle. Kaupunkiseudun maalaiskuntien ulos virtaamasta ostovoimasta puolet suuntautuu Hämeenlinnaan ja puolet kaupunkiseudun ulkopuolelle. Hämeenlinna kaupunkina saa molemmissa kaupan ryhmissä ostovoimavirtausta muualta. Asiaa kuvaa seuraava taulukko vuodelta 2003 (NCC/Entreconin selvitys) Toimiala ja alue Ostovoimavirtaus/suunta ja määrä, joka poikkeaa tasapainosta (%) Päivittäistavarakauppa Hämeenlinna + 40 % Muut seudun kunnat - 23 % Seutukunta yhteensä + 10 % Erikoistavarakauppa Hämeenlinna + 31 % Muut seudun kunnat - 70 % Seutukunta yhteensä - 17 % Vähittäiskauppa yhteensä Hämeenlinna + 35 % Muut seudun kunnat - 50 % Seutukunta yhteensä - 5 %

8 8 Kysymys nykyisen ydinkeskustan ja uuden kauppakeskuksen välisestä vaikutuksesta vaatii tarkempaa analyysiä. Tuomas Santasalo Ky:n tekemään selvitykseen liittyy arvio liiketilan lisätarpeista vuoteen Laskelmassa on eroteltu liiketilat toimialoittain ja jaoteltu tarpeet keskusta-alueelle sekä muille kaupan alueille. Entrecon Oy:n selvityksessä on arvioitu liiketilan tarvetta v mennessä päivittäistavara- ja erikoistavarakauppaan jaoteltuna. Nortecon Oy on arvioinut samalla erottelulla liiketilan lisätarvetta v mennessä. Selvitysten laskennalliset tarpeet on esitetty seuraavassa taulukossa. Selvityksen tekijä ja tilatarve (k-m2) v v v Nortecon Oy -päivittäistavarat erikoistavarat poistuma vähittäiskauppa yhteensä Entrecon Oy -päivittäistavarat erikoistavarat vähittäiskauppa yhteensä Santasalo Ky -päivittäistavarat; keskusta/yhteensä 1 700/ erikoistavarat; / vähittäiskauppa yhteensä / Koska Santasalo on arvioinut keskustan tilatarvetta toimialoittain ja uuden kauppakeskuksen toimialajakautumaa on pohdittu, esitetään luvut seuraavassa vierekkäin. Santasalon laskelmassa keskusta on määritelty laajasti ja se käsittää kaupallisen ydinkeskustan, kaupallisen keskusvyöhykkeen, Eteläisen keskustan (Hämeensaaren) sekä keskustan itäpuolen (Asemanseudun, Keinusaaren ja osan Kantolaa ja Hätilän. Itäpuoli on myöhemmin määritelty suppeammin, mutta luvuissa em. alueet ovat mukana). Toimiala Santasalon arvio v Uuden kauppakeskuksen toimialat kerros-m2 vuokr.ala muunto kerros-m2:ksi Päivittäistavarat Alko ja apteekit Muotikauppa Muu keskustakauppa Tavaratalo Vapaa-ajantavarat TIVA-kauppa Kodintavarat Autoalan kauppa Ravitsemuspalvelut Muut palveluyritykset Yhteensä

9 9 Toimialojen nimikkeet eivät vastaa tosiaan. Ne voidaan saattaa vertailukelpoisiksi yhdistelemällä toimialoja seuraavasti: Toimiala Santasalo Uusi kauppakeskus Erotus kerros-m2 kerros-m2 kerros-m2 Päivittäistavarat Alko, apt., muotikauppa, muu keskustakauppa, tavaratalo, vapaa-ajantavarat, kodintavarat ja puolet TIVA-kaupasta Autoalan kauppa Ravitsemuspalvelut Muut palveluyritykset Yhteensä Vertailu osoittaa, että uusi kauppakeskus ylittäisi Santasalo Ky:n vuodelle 2020 lasketut päivittäistavarakaupan tarpeet k-m2:llä sekä muun keskustahakuisen erikoistavarakaupan tarpeet k-m2:llä. Vanhalle keskustalle jäisi rooli ravitsemuspalveluiden, so. ravintoloiden sekä muiden palveluyritysten, so. pankki-, vakuutus- ja matkatoimistojen, kampaamoitten, partureiden jne tarpeisiin. Arvioinnin vaikeutta lisää se, että Santasalon lukuihin määritelty keskusta-alue on varsin laaja ulottuen idässä Hätilään saakka. Tarpeitten yli menevä kerrosala merkitsee tietysti kilpailua yrittäjistä. Laskelma näyttäisi viittaavan siihen, että uusi kauppakeskus synnyttäisi kilpailua otaksutun Tiiriön suunnan lisäksi myös vanhan ydinkeskustan välille. Uusi kauppakeskus merkitsisi myös joko kilpailua keskustan itäpuolen tulevalle kaupalliselle kehittämiselle tai itäpuolen kaupallisen potentiaalin täyttymistä moottoritien kauppakeskuksen tiloina. Keinusaaren, Kantolan ja Hätilän kaupallisen kehittämisen tilatarve v mennessä olisi n k-m2:n suuruusluokkaa ja vähentäisi samalla määrällä edellä esitetyn laskelman tavoitelukuja. Ympäristöhaittojen vähentäminen Moottoritien kattamisen eräänä perusteena on pidetty moottoritiestä aiheutuvien meluhaittojen vähentämistä. Meluhaitat katetulta osalta luonnollisesti häviävät. Asiasta tehty selvitys kartoittaa meluhaitan suuruutta ilman kattamista ja sen jälkeen. Kattamisen on jossain vaiheessa oletettu jatkuvan myös Turuntien pohjoispuolelle. Tarkasteluun on kuulunut päivämelu ja tarkastelualue on rajattu lähimpiin kortteleihin. Tiehallinto on teettänyt edellisen selvityksen v ja sen perusteella meluaidat on rakennettu keskustasta etelään ja pohjoiseen. Vuoden 1995 selvityksen karttakopioista on pääteltävissä, että meluhaitan leviäminen on keskustan kohdalla ollut maastosta ja rakennuskannasta johtuen muita alueita suppeampaa. Silloin testatuilla 3 m:n korkuisilla meluesteillä saavutettava hyöty niistä aiheutuviin maisemahaittoihin suhteutettuna on saattanut olla osasyy esteiden rakentamisesta luopumiselle. On tarpeen arvioida liikennemelun torjumista kokonaisuutena, koska moottoritie sijaitsee kaupungin vilkkaan katuverkon sisällä. Melun estevaikutuksen vastapuolena on kattamisen tunneloinnista aiheutuvat turvallisuusvaatimukset sekä riskit ja niiden torjuminen. Hankkeen valmistelussa on asiaan paneuduttu. Vertailutietoja on niukasti käyttävissä. Edesmennyt suomalaissyntyinen, Stuttgartin teknillisen yliopiston kaupunkisuunnittelun professori Antero Markelin on 1980-luvulla

10 10 pitämässään esitelmässä viitannut kaupunkialueitten läpi kulkevien moottoriteiden ja niiden ympäristöjen käsittelyssä pidättyväisyyteen päälle rakentamisesta saatuihin huonoihin kokemuksiin viitaten. Saman suuntainen keskustelu syntyi Hämeenlinnassa kesällä 2006 vierailleen pohjoismaisen asiantuntijaryhmän vierailun yhteydessä. Helpointa ja ongelmattominta on käyttää moottoriteitten reuna-alueita pysäköintiin tai suojaviheralueiksi. Lisätiedon hankkiminen on mahdollista. Mm. Munchenin kehätien käsittelyssä keskeistä on ollut liikenteen ympäristöhaittojen torjuminen. Hankkeen yhteydessä ei ole käsitelty moottoritien korkeutta suhteessa Vanajaveden pintaan. Maankäyttö- ja rakennuslaissa on säännös, jossa kiinnitetään huomiota rakennuspaikan soveliaisuutta ja kelvollisuutta tutkittaessa siihen, ettei sillä ei ole tulvan vaaraa (MRL 11). Kyse ei ole niinkään mahdollisesta rakennuksesta, joka tulisi moottoritien päälle, vaan moottoritien kulkukelpoisuudesta yleensä ja erityisesti tunneloidussa tilanteessa. Moottoritie on kantakartan mukaan alimmillaan Paasikiventien sillan pohjoispuolella, jossa itäisellä ajoradalla on korkeutta +81,3 m. Korkeuspiste on sisemmän ajoradan ulkoreunassa, joten ulompi ajorata saattaa olla tätä alempana. Hämeen ympäristökeskuksen yleiskirjeessä on Vanajaveden alin rakentamistaso määritelty +81,00 m:ksi. Suomen ympäristöoppaassa 52 vuodelta 1999 on tarkasteltu valtakunnallisesti suurien järvien vedenkorkeuksia. Vanajavedellä on 50 vuoden yliveden korkeus +81,10, mutta luvun yhteydessä on todettu, että vesistön voimakkaan säännöstelyn takia tarkastelussa käytetty toistumisaikateoria ei ole voimassa ja asia vaatii erillisen tarkastelun. Hämeensaaressa ja Keinusaaressa on maanpinta paikoin samalla tasolla, mutta rakennusten lattiatasot korkeammalla. Hankkeen suuruus ja moottoritiehen liittyvät turvallisuustekijät huomioon ottaen asia on syytä käsitellä. Ympäristöviranomaiset puhuvat tulvan vaaran välttämisessä laskennallisesti kerran 100 tai 250 vuodessa toistuvasta tulvasta. Hämeen ympäristökeskus on selvittämässä tätä rajaa. Rakennetun ympäristön, maiseman ja luonnonarvojen vaaliminen Hämeenlinnaa voidaan pitää Suomen olosuhteissa vanhana kaupunkina. Sen ruutukaavakeskusta on koilliskulmaa, Pikkutorin ympäristöä ja muutamia yksittäisiä kohteita lukuun ottamatta uudistettu voimakkaasti 1950-, 60- ja 70-luvuilla. Uudistuksen tavoitteena on ollut saattaa keskusta vastaamaan tulevaisuuden haasteisiin asumisen, työpaikkojen, kaupallisten toimintojen ja liikenteen kannalta. Moottoritien rakentaminen keskustaa sivuamaan on kuulunut osana modernisointiin. Suhtautuminen uudistamiseen on sen toteutuksen aikana muuttunut ja 1980-luvun aikana ja sen jälkeen on tavoiteltu historiallisen kerrostuneisuuden säilyttämistä. Keskustassa sijaitseva ja moottoritiehen rajoittuva Pikkutori ympäristöineen ja siihen liittyvät Saaristenkadun puutalot sisältyvät valtakunnallisesti merkittävien kulttuurihistoriallisten ympäristöjen luetteloon. Keskustan länsipuolella moottoritien varressa sijaitsevat Suomen kasarmit, vanha hautausmaa ja entinen seminaari sekä Kaurialan kaupunginosa kuuluvat myös valtakunnallisesti merkittäviin kulttuurihistoriallisiin ympäristöihin. Moottoritie rajoittuu länsireunaltaan koko keskustan mitalta arvokkaaseen rakennettuun kulttuuriympäristöön ja keskustan puolella kahden pienen korttelin osalta. Moottoritien rakentaminen tälle paikalle on tapahtunut aikana, jolloin kulttuurihistoriallisten arvojen merkitystä pidettiin vähäisenä ja uudistamisen tieltä väistyvänä seikkana. Moottoritie sijaitsee maanpinnan tasolla alavassa painanteessa, joka on aikaisemminkin erottanut keskustan sen länsipuolisista

11 11 alueista. Voimakkaasta toiminnallisesta muutoksesta huolimatta maisemallinen tilarakenne on suurelta osaltaan jäljellä. Uusi kauppakeskus muuttaisi tilanteen. Aiheeseen liittyy erillinen selvitys. Virkistykseen soveltuvien alueiden riittävyys Aihetta koskevaa tarkastelutarvetta ei liity tähän hankkeen. Kysymys vaihtoehdoista Taustaa Keskustan voimakkaan uudistamisen eräänä tavoitteena on v yleiskaavan mukaan ollut tilan saaminen liike-elämän tarpeisiin. Liikekeskustan laajentumista ei nähty mahdollisena. V yleiskaavassa nähtiin 75% liiketilatarpeesta mahtuvan nykyisen keskustan alueelle ja loput sijoittuivat Turuntien varteen, Asemanseudulle ja Linnanniemeen. Moottoritien kattamista oli diplomityönä tutkittu ja sitä oli pidetty paikkana, josta muodostuisi keskusta-alueen toiminnallinen sydän. Asemakaava, jonka mukaan ruutukeskustaa on pääasiassa uudistettu, on hyväksytty v ja vahvistettu v Vuoden 1984 yleiskaavassa on pyritty viitoittamaan linjaa vanhan rakennuskannan säilyttämiseen ja v hyväksytyssä keskustan osayleiskaavassa on esitetty suojelutavoitteita, joita jo aikaisemmin on asemakaavamuutoksilla ryhdytty määrittelemään. Keskustan osayleiskaavaan on keskeisenä tulevaisuuden tavoitteena liittynyt kehävyöhykkeen muutosalue, joka tarjoaa rakentamismahdollisuuksia keskustatoimintojen tuleviin tarpeisiin. Parempi kaupunkikeskusta projekti toteutettiin vuosina Siinä huomio kiinnitettiin ydinkeskustaan ja sen eri toimijoiden, liike-elämän, maanomistajien, kaupungin ja asukkaiden yhteistyön merkitykseen. Projektista valmistui raportti, jonka perusteella ja laajaan kansalaispalautteeseen nojautuen kaupunginhallitus hyväksyi toimenpideohjelman. Sen perusteella käynnistettiin julkisten tilojen kunnostushankkeita sekä perustettiin keskustan kehittämistä varten yhdistys. Kaupallisen kehittämisen painopisteenä oli kävelykatujen ja kävelypainotteisten katujen perustaminen ja kortteleitten kaupallinen kehittäminen. Viimeksi mainittu tarkoitti periaatteellisen suunnan määrittämistä ja jäi odottamaan kiinteistönomistajien ja liike-elämän reagointia. Kaupunki toteutti toisen kävelykadun osan ja paransi kävelykatua risteävän sekakadun visuaalista ilmettä ja toiminnallista luonnetta. Toimenpide avasi mahdollisuudet kävelykadun varren kortteleiden kaupalliselle kehittämiselle. Projektin suositusten perusteella ensisijaista on tiivistää kaupallista tarjontaa ydinkeskustan kortteleihin kävelykadun varteen. Seuraavana vaiheena on laajentaa toimintaa ydinkeskustaa ympäröivälle kaupalliselle keskusvyöhykkeelle, joka muodostuu keskustan nykyisistä kortteleista. Tavoitteena oli myös keskustan reunan suuryksiköiden kytkeminen paremmin kaupalliseen ydinkeskustaan, jotta ne tukisivat toinen toisiaan parantamalla niiden välisiä yhteyksiä nimenomaan jalankulun kannalta. Keskustan ydin- ja reuna-alueet sekä Tiiriön kauppakeskusalue Hämeenlinnan keskustasta noin kolme kilometriä luoteeseen on 1990-luvun alussa kaavoitettu alue yhden hypermarketin ja muutaman muun liikerakennuksen rakentamiseen luvun puolivälissä alueelle rakennettiin kuitenkin kaksi hypermarkettia, joita molempia on myöhemmin laajennettu. Liiketilaa on asemakaavoitettu lisää ja alueelle on rakennettu tavarataloja sekä tilaa vaativan

12 12 erikoiskaupan tiloja. Toinen hypermarketeista on aloittamassa uusien tilojen rakentamisen ja vanha rakennus muuttuu tilaa vaativan erikoiskaupan käyttöön. Tiiriön suunnittelun, rakentamisen ja käytön ajan on esillä ollut kysymys Tiiriön vaikutuksista keskustan kaupan määrään, laatuun ja tulevaan kehitykseen. Hypermarkettien myötä päivittäistavarakauppa on voimakkaasti keskittynyt Tiiriön alueelle. Erikoistavarakaupan osalta tilanteen määrittelyä vaikeuttaa se, että hypermarketeissa on myös erikoistavarakaupan piiriin kuuluvia tuotteita. Keskeisenä tavoitteena on pidetty sitä, että erikoistavarakaupan painopiste säilyy keskustassa. Moottoritien kattamiseen tähtäävä hanke liittyy tähän tavoitteeseen, erikoistavarakaupan tilojen huomattavaan lisäämiseen keskustan alueella. Tuomas Santasalo Ky:n v valmistuneen selvityksen mukaan Hämeenlinnan kaupan liiketila oli yhteensä vajaa k-m2. Se jakautui eri alueille seuraavassa taulukossa esitetyn mukaisesti. Alue nyk. liiketilat (k-m2) Kaupallinen ydinkeskusta Kaupallinen keskusvyöhyke Muu ruutukaavakeskusta Ruutukaavakeskusta yht Keinusaari Kantola Hätilä Kauriala Keskustan reuna-al. yhteensä Tiiriö Muut alueet Koko kaupunki Santasalon mukaan keskustahakuisen kaupan tilatarpeen kasvu v mennessä 2%:n vuosikasvun mukaisesti alueittain eriteltynä. Laskelman lähtövuosi on 2003: Alue nyk. liike- Kasvutarve tilat (k-m2) v (k-m2) Kaupallinen ydinkeskusta Kaupallinen keskusvyöhyke Muu ruutukaavakeskusta Ruutukaavakeskusta yht Keinusaari Kantola Hätilä Kauriala Reuna-al. yhteensä

13 13 Tiiriön ja muiden etäämmällä keskustasta sijaitsevien palvelu- ja työpaikka-alueitten tilatarpeen kasvu perustuu pääasiassa tilaa vaativan erikoiskaupan tarpeisiin, josta autokauppa on vielä määritelty erikseen. Myös päivittäistavarakaupalla on jonkin verran laajennustarvetta. Tilatarpeen kasvu näillä palvelualueilla on santasalon laskelman mukaan jonkin verran suurempaa kuin keskustassa ja sen reuna-alueilla. Lisätilan tarve olisi v mennessä yhteensä noin k-m2. Määrästä suurin osa saattaa sijoittua Tiiriöön. Kaupunkirakenteen kehityksen keskeisenä kysymyksen on aikaisemmin ollut asutusrakenteeseen pohjautuva alakeskusjärjestelmä. Osa näistä sisältyy keskustan reuna-alueisiin, mutta osa jää tämän tarkastelun ulkopuolelle. Tärkeä tavoite kuitenkin on alakeskusten palvelujen sekä myös erillisten lähipalvelujen säilyttäminen ja myös niiden kehittymisedellytysten turvaaminen. Vaihtoehdot Tarkasteltavat vaihtoehdot on määritelty kaupallisten sekä muiden vaikutusten arviointia varten. Määrittelyn taustalla on edellä mainittu Parempi kaupunkikeskusta projekti sekä keskustan kehittämistä koskeva varhempi selvitys- ja suunnitelma-aineisto. 0-vaihtoehdon muodostaa nykyisen kävelykadun varren neljä korttelia ja niiden lisärakentaminen. Kortteleitten kehittäminen ilman lisärakentamistakin on tärkeää, koska liiketilojen toimivuuden parantaminen voi lisätä ja tehostaa niissä olevien palvelujen käyttöä. Lisärakentamisen mahdollisuuksia on kolmessa korttelissa yhteensä noin k-m2:n verran. Linnakorttelissa mahdollisuudet edellyttävät tarkempaa arviointia, eikä tässä sitä ole otettu laskelmaan mukaan. Kortteleitten määrittelyn helpottamiseksi niitä nimitetään kortteleitten päätoimijoiden tai omistajien mukaan seuraavassa kuvatulla tavalla. Sulkuihin on lisäksi merkitty kortteleille 1800-luvun alkupuolella annetut nimet. Tuomas Santasalo käyttää nimiä kaupallisessa selvityksessään.torin länsireunaan rajoittuvaa korttelia voidaan nimittää Linna-kortteliksi siinä toimivan kauppakeskuksen mukaan (alkuperäinen nimi on Ruusu). Sen eteläpuolella sijaitsee Osuuspankin ja Vakuutusyhtiö Pohjantähden omistamat, kävelykatuun rajoittuvat tontit, joiden perusteella kortteli voisi olla OP-Pohjantähti-kortteli (alkuperäinen nimi on Aalto). Uudemman kävelykatuosuuden pohjoispuolinen kortteli voidaan nimetä siinä toimivan Cumulus-hotellin nimiseksi (alkuperäinen nimi on Saarinen). Sen eteläpuolella, Cumuluksen kohdalla sijaitseva kiinteistö on nimeltään Kiviluoto Oy, jonka perusteella kortteli voidaan nimetä (alkuperäinen nimi on Rypäle). Kortteleiden tulevaisuus riippuu niiden tontinomistajien halukkuudesta ryhtyä kortteleitten kehittämiseen ja myös kaupungista, joka käsittelee ja ratkaisee lisärakentamisen edellyttämien asemakaavojen muutokset. Kortteleitten täydentämisen edellytykset ovat hyvät, koska ne rajoittuvat kävelykatuun ja niiden ulkoreunojen kadut taas ovat ajoneuvojen käytössä. Paikoitusta on mahdollista tutkia korttelikohtaisesti. Vaihtoehto on tärkeä kaupungin ominaispiirteitten mukaiselle kehittämiselle ja nykyisten investointien hyödyntämiselle. Länsireunahanke eli moottoritien kattaminen on sen selvitysten ja suunnittelun myötä pisimmälle tutkittu vaihtoehto. Arvioinnin lähtökohtana on, että keskustakortteleissa tapahtuu 0-vaihtoehdon mukainen kehitys. Länsireunahankkeen ongelmina ovat etäisyys ydinkeskustasta ja hankkeen suuresta koosta johtuva ylimitoituksen vaara. Hankkeen sisältämien tilojen käyttöön otto voi sekoittaa liiketilamarkkinoita ja jäsentää koko keskustan kaupallista rakennetta sellaiseksi, jota on vaikea ennakoida. Hankkeen koko merkitsee sille itsenäistä kilpailuasemaa, joka korostuu

14 14 kaupungin voimakkaan taloudellisen panostuksen myötä. Kaupunki vastaisi katujen ja siltojen uusimisesta ja sijoittaisi rakennusoikeudesta saatavan hinnan moottoritien kannesta aiheutuviin kustannuksiin. Lisäksi olisi arvioitava nykyisten katujen, siltojen ja pysäköintialueen menetetyistä käyttöarvoista ja rakennusaikaisen liikenteen hoidon kustannukset. Hybridiksi on nimettyyn vaihtoehtoon sisältyvät 0-vaihtoehdon hankkeet, osa nykyrakenteen mahdollisuuksia kuvaavista hankkeista sekä Kaivokadun pysäköintialueelle sijoitettu liiketila (n k-m2). Kaivokadun varren hanke on kooltaan korkeintaan noin puolet siitä, mitä moottoritien kattamisen vaihtoehtoisena ns. kuivan maan hankkeena oli tarkasteltu. Kerrosalan määrä antaa vaihtoehtoisia mahdollisuuksia pysäköinnin järjestämiselle samalla alueella. Mahdollisuudet nykyrakenteessa tarkoittaa vaihtoehtoa, jossa 0-vaihtoehdon lisäksi liiketilaa rakennettaisiin keskustan eteläreunaan. Tarkasteluun on otettu pysäköintialue Tavastilan kauppakeskuksen eteläpuolella (n k-m2, kahdessa kerroksessa), huoltoasemakäytössä oleva tontti Tavastilan ja Anttilan välissä (n k-m2) sekä pysäköintialue Eteläkadun varressa linjaautoaseman vieressä (n k-m2) ja linja-autoaseman reuna (n k-m2). Alueet huoltoasematonttia lukuun ottamatta ovat kaupungin omistuksessa. Pysäköintipaikkoja molemmilla pysäköintialueilla on 43 kpl, yhteensä 86. Ne voidaan rakentamistilanteessa sijoittaa hankkeiden yhteyteen, jolloin niiden käytön luonne tietysti muuttuu. Kun pysäköinti tulee rakennuksen kellaritiloihin, voidaan tilankäyttöä laajentaa ja tehostaa, jolloin autopaikkojen määrä lisääntyy. Oleellista on vaiheittaisen toteuttamisen mahdollisuus. Tämä merkitsee hankkeiden selkeää liittymistä osaksi keskustakokonaisuutta. Kilpailua eteläreunan ja ydinkeskustan välillä tulee ilmenemään, mikä on tarpeenkin. Mutta todennäköisyys yllättäviin muutoksiin keskustan erikoiskaupan rakenteessa on länsireunan hankkeeseen verrattuna pienempi. Hybridin ja nykyrakenteen sisältämien mahdollisuuksien yhdistäminen tuottaa lisävaihtoehtoja. Erikseen on syytä todeta, että tavaratalo Anttilan alueelle ja ympäristöön on (omistajien toimesta?) laadittu tavaratalon laajentamiseen perustuva tarkastelu, jossa liiketilojen määrä nousisi k-m2:iin. Nykyiset tilat laajenisivat kaksinkertaiseksi nykyisestään eli lisäys olisi n k-m2. Pääosin laajennus voitaisiin toteuttaa ilman sellaisia lisäkustannuksia, joita moottoritien kattamiseen liittyy. Aluehan on osa keskustan eteläreunan suunnittelukilpailun aluetta, mihin viitataan myös seuraavassa. Keskustan reuna-alueet huomioon ottava vaihtoehto tuo tarkasteluun ulottuvuuden, jonka huomioon ottaminen on erityisen tärkeää. Santasalon raportissa asia on nimetty Kaupallisen keskustan erillistarkasteluksi. Santasalon laskelmiin keskustan liiketilasta ja sen lisätarpeista kuuluvat kaupallisen ydinkeskustan, kaupallisen keskusvyöhykkeen lisäksi luonnollisesti muu osa ruutukaavakeskustaa ja Hämeensaari. Mutta näiden lisäksi laskelmaan sisältyvät Keinusaaren, Kantolan ja Hätilän palvelut. Näiden kaikkien alueitten liiketilan yhteenlasketuksi lisätarpeeksi on v arvioitu k-m2. Pääosa tästä toteutuisi moottoritien päälle suunnitellussa hankkeessa yhdellä kertaa. Kaupungin eri osien ja uusien keskustan itäpuolella sijaitsevien asunto- ja työpaikka-alueitten tasapainoisen kehittämisen kannalta tällainen kehitys olisi vähemmän toivottavaa. Eri alueitten liiketilan määrää ja laajentamistarvetta on tarkasteltu aikaisemmin. Vaihtoehtojen arviointia Tuomas Santasalo Ky tekee vaihtoehtojen kaupallisen tarkastelun ja vaikutusten arvioinnin. Hybridivaihtoehtoa ja keskustan reuna-alueet huomioon ottavaa vaihtoehtoa lukuun ottamatta muut keskustan reuna-alueelle sijoittuvien hankkeitten alueet sisältyvät Hämeenlinnan keskustan etelärannan arkkitehtikilpailuun. Niiden vaihtoehtoiset käytöt ja liittyminen Paasikiventien varren

15 15 muuhun maankäyttöön tulee kilpailussa ja sen arvostelussa tarkasteltavaksi. Keskustan itäpuolen reuna-alueitten arviointi perustuu alueitten nykytilan ja yleiskaavan osoittamien mahdollisuuksien arviointiin. Toiminnallisia ja liikenteellisiä näkökohtia on tarkasteltu lyhyesti kutakin vaihtoehtoa määriteltäessä. Seuraavassa tarkastellaan vaihtoehtojen edellytyksiä ja vaikutuksia hiukan lisää. Historiallisia, kaupunkikuvallisia ja toiminnallisia näkökohtia 0-vaihtoehdon mukaista kortteleitten sisäosien käyttöä voidaan suosittaa, mutta myös kritisoida, koska se muuttaa korttelin rakenteen. Kaupunkiuudistusten eri vaiheissa pitkin 1900-lukua on asiaan suhtautuminen vaihdellut. Sisäosien käytöllä voidaan kuitenkin tyydyttää suuriakin tilatarpeita ilman, että kaupunkikuva katutilassa muuttuu. Myös useamman kerroksen käyttö on mahdollista ilman kadulle havaittavaa muutosta. Kortteleitten rajautuminen kävelykadulle on niiden liiketoiminnan kannalta keskeistä. Muilta katusivuilta on mahdollista hoitaa pysäköinti ja huolto. Sisäosien saneerauksessa on mahdollista ratkaista osa keskustakortteleitten pysäköintitarpeesta niiden omalla alueella. Hämeenlinnassa Linna-korttelin kehitys on jo pitkällä. Sen toteutus on alkanut 1960-luvulla voimakkaalla saneerauksella, kun kortteliin rakennettiin kaksi uutta tavarataloa. OP-Pohjantähtikorttelissa muutos on tapahtunut vaiheittain. Korttelin sisäosien käyttö on jo alkanut, mutta eri omistajien kiinteistöjen välistä yhteyttä ei vielä ole syntynyt. Jos yhteistyötä syntyy, voidaan korttelin sisäosien käyttöä tehostaa ilman, että julkisivut Raatihuoneenkadulle, Sibeliuksenkadulle tai Palokunnankadulle muuttuvat. Uuden kävelykadun varren kortteleissa muutos ei ole varsinaisesti käynnistynyt. Kiviluotokorttelissa osa kadunvarteen sijoittuvasta liiketilasta jatkuu kahtena pienenä laajennuksena korttelin pihalle, samoin on tapahtunut Cumuluksen tontilla. Kortteleissa asutaan, mikä voi hidastaa sisäosien liikekäyttöä. Uudistuksessa asumisen tarpeet on syytä ottaa huomioon ja välttää kortteleitten yksipuolistamista. Kehittämisen edellytys ei ole, että koko kortteli käsitellään yhdellä kerralla, vaan asia voi edetä vaiheittain. Etua luonnollisesti on, mitä useampi tontti on mukana korttelin uuden käytön suunnittelussa ja toteutuksessa. Tärkeää olisi löytää eteläisempään kortteliin sijoitettavien liiketilojen kautta korttelia lävistävä jalankulkuyhteys Tavastilan kauppakeskuksen suuntaan. Keskustan eteläreunan kahden pysäköintiin käytetyn alueen rakentaminen liiketiloiksi on helpoiten käsitettävissä omina erillisinä tapauksinaan. Tavastilan kauppakeskuksen eteläpuolinen alue on kytkettävissä Tavastilan liiketilaan suoraan toisessa kerroksessa ja kellaripysäköinnin osalta. Ensimmäiseen kerrokseen tarvitaan yleistä kulkua palveleva katutila Tavastilan katolla sijaitsevien asuntojen ja toimistojen tarpeisiin, ellei asiaa voida muulla tavalla ratkaista. Pysäköintialue Eteläkadulla Kasarmi- ja Sibeliuksenkadun välissä on hiukan muusta liiketilasta erillään ja sen ominaisuuksia ei tässä pohdita pidemmälle. Linja-autoaseman ympäristön tiivistäminen merkitsee kaupungin vanhan asemakaavan yhden toriaukion osittaista sulkemista ja vaatii tästäkin syystä tarkempaa arviointia ja tutkimista. Linjaautoasema toimii nyt keskeisesti sijaitsevana ja monipuolisena joukkoliikenneterminaalina. Sen siirtämistä on eri yhteyksissä tutkittu, mutta siirrosta ei näyttäisi koituvan etuja. Kaivokadun pysäköintialueen käyttäminen rakentamiseen merkitsee osittain samoja kaupunkikuvallisia ja toiminnallisia vaikutuksia, mitä moottoritien kattamisen yhteydessä on tutkittu. Jos rakentaminen on matalaa ja painottuu alueen eteläosaan, on hankkeen sovittaminen kulttuurihistoriallisesti arvokkaaseen ympäristöön helpompaa. Jos hanke on osa keskustan muuta

16 16 kehittämistä ja kooltaan sen mukainen, voi keskustan nykyinen liikennejärjestelmä säilyä entisellään. Pysäköinti voidaan ratkaista pienemmällä rakentamisen määrällä samalla alueella myös niin, että osa pysäköintipaikoista tulee koko keskustan tarpeisiin. Hankkeen kokoa voidaan tietysti myös suurentaa, jolloin erilaiset vaikutukset lisääntyvät ja yksikön itsenäisyys kasvaa. Keskustan itäisten reuna-alueitten merkittäviä alueita ovat Keinusaari ja Kantolan pohjoisosa, joissa toimii nyt tilaa vaativaa erikoiskauppaa, muuta erikoistavarakauppaa ja päivittäistavarakauppa. Toisen aluekokonaisuuden muodostaa rautatien itäpuolella Harvialan tien varsi ja Hätilän torin ympäristö, jossa sijaitsee useita päivittäistavarakauppoja, tilaa vaativaa erikoistavarakauppa ja jonkin verran muuta erikoistavakauppaa ja palveluyrityksiä. Alueen kaupallisen kehityksen kannalta on huomattava, että Keinusaari, asemanseutu ja Kantolan pohjoisosa on kaupungin merkittävin aluekokonaisuus tulevan kerrostalovaltaisen sekä tiiviin ja matalan asuntotuotannon sekä keskustahakuisen muun toiminnan kannalta. Kauempana Ruununmyllyn eteläpuoli on kaupungin suurin pientalovaltaisen asuntorakentamisen alue. Itäpuolisen kaupungin ja laajemman kaupunkiseudun yhdistävyyden kannalta keskeinen liikenneverkon muutos olisi uusi yhteys Katisista rautatien ali Keinusaareen. Yhteydellä on merkitystä myös Harvialan ja Käikälän sekä Turengin liikennevirtojen suuntautumisen kannalta. Erikoiskaupan palvelujen keskittämistä yhteen keskustan länsipuolella sijaitsevaan hankkeeseen tulisi arvioida perusteellisesti myös näiden tulevaisuuden näkymien valossa. Yleisesti todettuna liiketilojen toteuttamisen edellytykset riippuvat tontin- tai maanomistajien aktiivisuudesta ja kaupungin arviosta, ovatko kaavalliset edellytykset olemassa. Ydinkeskustan kortteleitten, tavaratalo Anttilan ja siihen rajoittuvan huoltoaseman omistajat ovat yksityisiä, joilla kehittämisintressi liittyy nykyisten liiketilojen kilpailukyvyn säilymiseen ja parantamiseen. Pääosa muista edellä käsitellyistä vaihtoehdoista ovat kaupungin omistuksessa. Eri vaihtoehtojen joukosta on mahdollista löytää ja valita sellaisia toteuttamistapoja, jotka vastaavat tulevaisuuden haasteisiin, ja pitävät kaupungin ominaispiirteet tunnistettavina ja säilyttävät historian tuomat kulttuurikerrostumat.

17 17 LIITE 1

18 18 LIITE 2

19 19 LIITE 3