LOHJAN KAUPALLINEN SELVITYS: ANTTILAN KORTTELIEN 20 JA 21 (NAHKURINTORI) ASEMAKAAVAN MUUTOSEHDOTUS

Transkriptio

1 LOHJAN KAUPALLINEN SELVITYS: ANTTILAN KORTTELIEN 20 JA 21 (NAHKURINTORI) ASEMAKAAVAN MUUTOSEHDOTUS ANTTILAN KORTTELIEN 20 JA 21 (NAHKURINTORI) ASEMAKAAVAN MUUTOSEHDOTUS LOHJAN KAUPALLINEN SELVITYS 1

2 SISÄLLYSLUETTELO: 1. JOHDANTO 2. KAUPAN NYKYTILA 3. OSTOVOIMA JA OSTOVOIMAN KASVUARVIO 4. LOHJALAINEN KULUTTAJA JA OSTOKÄYTTÄYTYMINEN 5. EHDOTUS LIIKETILA- JA MYYNNIN JAKAUMAKSI KAUPPAKESKUS NAHKURIN- TORILLE 6. YHTEENVETO 7. LÄHDELUETTELO 8. PROPDEA OY 2

3 1. JOHDANTO Lohjan kaupunki on saanut kaavaehdotuksen nähtävillä oloaikana eri tahoilta kysy- myksiä hankkeen koon ja määrän suhteen. Propdea, kaupallisena asiantuntijana, te- ki NCC:n toimeksiannosta vuosien aikana kaupallisia selvityksiä hankkees- ta, joiden perusteella nyt esitetty kaupallinen määrä ja laatu ovat oikein mitoitetut ja suunnitellut. Ne perustuivat seuraaviin selvityksiin ja päätulokset on esitetty seuraa- vassa esityksessä. Propdea Oy on laatinut NCC:n toimeksiantona syksyn 2011 ja kevään 2012 aikana kaupallisen selvityksen, jonka perusteella on muodostettu kaupallinen konsepti ja lii- keidea Nahkurintorin kauppakeskukselle. Liikeideaa laadittaessa on tutkittu kaupal- lista tarjontaa ja kysyntää etsien vastausta kysymyksille: mitä, kenelle ja miten Loh- jan vähittäiskaupan tajontaa kehitetään. Konseptikuvaus kuvaa syvemmin kauppa- keskuksen sisältösuunnitelman ja visuaalisia tavoitteita. Tässä raportissa pyritään aiemmista tutkimuksista ja selvityksistä saadun tiedon pohjalta antamaan hyvä yleiskuva Lohjan kaupallisesta tarjonnasta ja kuluttajien toi- veista sekä suunnitellun Kauppakeskus Nahkurintorin sijoittumisesta Lohjan kes- kustaan. Taustatietona käytetyt tutkimukset ja selvitykset löytyvät lopun lähdeluet- telosta. Raportissa kootaan yhteen tiedot NCC:n aiemmin laatimista vähittäiskaupan tutkimuksista sekä alueen ostovoimasta ja kilpailutilanteesta. Lisäksi selvennetään vähittäiskaupan toimintaedellytyksiä toimialakohtaisesti. Tarkastelussa keskitytään Lohjan keskustan vähittäiskaupan palveluihin ja niiden sijaintiin, sekä Lohjan alueen kaupan rakenteeseen. Propdea esittää tässä raportissa vähittäiskaupan toimialakohtaisia menestyksen kri- teereitä peilaten vähittäiskaupan tarjontaa lohjalaisen kuluttajan ostotottumuksiin ja toiveisiin. Näin NCC:llä on mahdollisuus kehittää juuri lohjalaiseen ympäristöön sopiva ja siinä menestyvä kauppakeskus. Selvityksen on tehnyt Propdea Oy NCC- Yhtiöille. Raportin laatijana on johtava kon- sultti Pirjo Aalto. Asiantuntijoina selvityksessä ovat toimineet konsultti Anna Salo sekä johtava konsultti Kaisa Vuorio. 3

4 2. KAUPAN NYKYTILA Lohjan keskustan tarjonta on päivittäistavarakaupan tarjontaa lukuunottamatta py- synyt hyvin samankaltaisena koko viime vuosikymmenen ajan. Samaan aikaan lohja- laisen kuluttajan tarpeet ja sitä kautta erikoistavarakaupan kysyntä ovat kasvaneet vauhdilla. Lohjan keskustassa ei tällä hetkellä ole vapaana vähittäiskaupan ketjuille sopivia lii- ketiloja, eivätkä uudet toimijat näin ollen pääse perustamaan keskustaan uusia myymälöitä. Nykyiset kauppiaat ja vuokralaiset kokevat Lohjan keskustan kiinnosta- vaksi, mutta kiinteistökehityksen pysähtyneeksi. Mm. tästä syystä myös erikoistava- rakaupan markkina on viime aikoina pienentynyt, vaikka kysyntä onkin samaan ai- kaan lisääntynyt. Santasalo Oy:n laatimassa tutkimuksessa (2007) todettiin, että Lohjan seudun vähit- täiskaupan uuden liiketilan tarve vuoteen 2025 mennessä on noin k- m 2. Prisman sijoittuminen Lohjan keskustaan ei ole tuonut riittävän monipuolista tar- jontaa kuluttajille eikä se kokonaisuudessaan kehitä keskustan elinvoimaisuutta. Lohjan vähittäiskaupan myynti vuonna 2009 oli 386 milj. Lohjan seudun ostovolyymi taas yltänee vuonna milj. :n vuositasolle. Lohjan kolme suuryksikköä ovat hallitsevia: ne myyvät markkinasta kolmanneksen. Tämä tekee vähittäiskaupan markkinasta selkeästi liian yksipuolisen. Toisaalta Lohjan muodin toimijoista suuri osa on sijoittunut nykytilassaan huono- kuntoisiin ja jopa sopimattomiin liiketiloihin, eikä uusille tulijoille ole tarjolla kaupalli- sesti toimivia liiketiloja Lohjan keskustassa. Lohjan kaupunkikeskustan saattaminen eläväksi ja asukkaitaan parhaiten palvelevaksi kokonaisuudeksi vaatisi uutta liiketilaa ja uusia toimijoita. Sijaintina Nahkurintori olisi 4

5 kauppakeskukselle erinomainen. Näemme kauppakeskus Nahkurintorin luontevana osana lohjalaista kaupunkikeskustaa. Oman haasteensa elävän kaupunkikeskustan kehittämiselle tuo se, että Lohjan kes- kustan ulkopuolella on jo joitakin mahdollisia kauppapaikkoja (Lohjanharju, Sauvon- rinne, Muijalan risteysalue, Karnainen, Tynninharju, Virkkala), joille asemakaava osin jo nyt mahdollistaa suuren määrän liike- ja teollisuusrakentamista. Mikäli keskustan ulkopuoliset alueet kehittyvät ennen keskustan kehittymistä ja erikoistavarakaupan myyntiä siirtyy kaupungin ulkopuolelle, on olemassa keskustan näivettymisen vaara. Kaupungin ulkopuolelle rakennettavat kauppakeskittymät ja kauppakeskukset ovat myös ekologisesti hankalia, koska saavutettavuus julkisilla kulkuneuvoilla on usein haasteellista. Ainoa kulkuväline kaupungin keskustan ulkopuolelle on oma auto. 3. OSTOVOIMA JA OSTOVOIMAN KASVUARVIO Lohjan markkina- alueen väestömäärä on selkeässä kasvussa. Kasvun tuomaa ostovoi- man keskittämistä voidaan tarkastella verrokkikaupunkien (Porvoo, Kerava, Mänt- sälä, Tuusula, Hyvinkää) avulla. Pääkaupunkiseudun reunamille kaivataan vireitä kaupunkikeskustoja, joissa yhdistyy yhteisöllisyys ja viihtyisä pikkukaupunkimainen miljöö. Lohjan väestösuunnittelualueista valtaosa rajoittuu aivan keskustan tuntumaan. Uusi ostovoima on Lohjalla kasvamassa keskustan ostovoiman kannalta juuri oikeille alueille. 5

6 lähde: Lohjan kaupunkikehitysraportti vuosille Lohjan keskimääräinen väestönkasvuennuste on pääkaupunkiseudun kehyskunnille ja kaupungeille melko keskimääräinen (n. 1%), mutta alle kouluikäisten lasten väestön kasvuennuste Lohjalla on keskimääräistä kasvua suurempi. Se tukee näin ollen ostovoiman kasvun tuoman vähittäiskaupan kehittämisen suunnitelmaa. 6

7 lähde: Lohjan kaupunkikehitysraportti LOHJALAINEN KULUTTAJA JA OSTOKÄYTTÄYTYMINEN Lohjalainen työpaikkaomavaraisuusaste on verrattaen korkea (85%) ja se lisää oman kaupungin palveluiden käyttömahdollisuutta ja käyttöhalua. Lohjalainen kuluttaja 2009 tutkimus kertoo lohjalaisten sitoutumisesta omaan kaupunkiin ja siitä, että erikoistavarakaupassa valikoima ja kysyntä eivät kohtaa. Lohjalainen haluaisi tehdä erikoistavaraostoksensa omassa kotikaupungissaan, mutta joutuu turvautumaan Espoon (Sello ja IsoOmena) ja Vantaan (Jumbo) kaupalli- seen tarjontaan. Riittämättömän käyttötavarakaupan ja suppeiden hyvinvointipal- veluiden tarjonnan lisäksi lohjalainen kokee erityiseksi ongelmaksi kivijal- kamyymälöiden aukioloaikojen suppeuden. Lohjalaiset toivovat myös keskustan paikoituksen järkeistämistä. Naapurikunnista lohjalainen hakee pukeutumista, muotia, urheilutekstiilejä, kodinsi- sustustuotteita sekä elokuvapalveluita. Omasta kotikunnastaan lohjalainen ostaa pä- ivittäistavarat, pankki- ja vakuutuspalvelut, sekä kauneus ja terveyspalvelut niiltä osin, kun niitä on tarjolla. 7

8 Lohjalainen kuluttaja toivoo uusien toimialojen ja kaupan sijoittuvan siten, että kaupunkimainen ympäristö keskustassa kehittyisi nykyaikaisella tavalla. Lohjalainen arvostaa pikkukaupunkimaisuutta. 5. EHDOTUS LIIKETILA- JA MYYNNIN JAKAUMAKSI KAUPPAKESKUS NAHKURIN- TORILLE Propdean esittää, että suunniteltu Lohjan Nahkurintorin kauppakeskus olisi riittävän kokoinen ja riittävän kattava. Näin monipuolinen palvelutarjonta saataisiin sujuvasti osaksi Lohjan kaupunkikeskustaa. Nahkurintorin sijainti on erinomainen suhteessa Kauppakeskus Lohjan Tähteen, Prismaan ja Sokokseen. On tärkeää, että Kauppa- keskus Nahkurintori rakennetaan kaupunkirakenteeseen sopivaksi ja ihmisen kokoi- seksi. Oikeanlainen, kauppakeskuksen keskustasijainnin huomioonottava arkkitehti- suunnittelu on olennaisessa osassa. Elävällä julkisivulla ja houkuttelevilla katutason myymälöillä kunnioitetaan kaupungin historiaa ja ilmettä. Myynnin jakauman tulee muodostua asiakasodotusten ja kaupungin nykytarjonnan aukkojen perusteella. Toimialakohtaisia myynnin ahtaumia pyritään välttämään. Päi- vittäistavarakauppa olisi kauppakeskuksessa ankkurina, mutta ei kaiken haltijana, jotta liikeidean rooli markkinan monipuolistajana toteutuu. 12% 6% 12% päivi%äistavarat* muo.* 6% 4% 20% asuminen** vapaa1aika* peli,*elektroniikka* Tavaratalo* 18% 1% 11% 11% Kahvila1ravintola* Elokuvat* muut*.lat*(tekn.)* lähde: Nahkurintorin liikeidea: toimialakohtainen myynin jakaumaehtotus (Propdea Oy) 8

9 6. YHTEENVETO Lohjan keskustan kehittyminen elinvoimaiseksi kaupunkikeskustaksi on tärkeää koko seutukunnalle. Mikäli keskustaan ei sijoitu uutta liiketoimintaa ja uusia kaupallisia ti- loja, on uhkana vähittäiskaupan palveluiden yksipuolinen keskittyminen kaupunkira- kenteen laitamille ja kaupunkikeskustan näivettyminen. Lohjalla tarvitaan lisää liike- tilaa nimenomaan erikoistavarakaupalle (muoti, vapaa- aika, kodin sisustaminen sekä kauneuden ja terveydenhoitopalvelut), päivittäistavarakaupan tarjonta on nykyi- sellään melko riittävää. Lohjalainen kuluttaja on sitoutunut oman kaupunkinsa palveluihin ja haluaisi niitä käyttää. Valikoimat kokonaisuudessaan eivät kuitenkaan nykyisellään ole riittäviä ja kuluttajan on säännöllisesti tehtävä ostosmatkoja naapurikuntiin. Nykytilassaan Lohjan keskustasta ei löydy riittävästi hyvää liiketilaa kaupunkiin halua- ville toimijoille, omistusrakenteen ollessa pirstoutunut ja kiinteistökannan osittain vanhentunut. Yksi jopa noin m 2 :n kauppakeskus mahtuisi kaupungin kes- kustaan vahingoittamatta nykyisten toimijoiden mahdollisuutta menestyä Lohjan kaupungin keskustassa. Arkkitehtuuriltaan kauppakeskukselta kaivataan kaupun- kirakenteeseen sopivaa ja ihmisen kokoista ilmettä, jossa julkisivut eivät sulkeudu ulos katukuvasta vaan integroituvat kaupunkirakenteeseen luontevasti. Propdea Oy ja NCC ovat keskustelleet myös mahdollisuudesta täsmentää tavoitelta- vaa vähittäiskaupan ja kuluttajapalveluiden tarjontaa Lohjan kaupunkikeskustaan vielä sopivammaksi *KULPA - tutkimuksen avulla, mikäli kaavoitus etenee myötätuulessa ja hanke edistyy. *KULPA Kuluttajapalveluanalyysin avulla löydämme asiakkaan kiinteistölle ja kiinteistö- tai palvelukokonaisuudelle (esim. kaupunkikes- kustat) toimialakohtaiset vähittäiskaupan palvelun aukot ja ahtaumat. KULPA on Propdean omistama tuote, joka on ainut- laatuinen niin Suomessa kuin ulkomaillakin. KULPA :n tulokset rinnastetaan ja analysoidaan tilastollisen ostovoiman kanssa yhteensovittaen. Oli kiinteistösi ja sen vaikutusalue suuri tai pieni, KULPA:n avulla löydämme markkinalta sille sopivan aukon. 9

10 7. LÄHDELUETTELO Selvitys perustuu Propdea Oy:n laatimaan kaupalliseen selvitykseen ja Kauppa- keskus Nahkurintorin liikeideaan. Työtä on tehty 2011 syksyllä ja jatkettu 2012 keväällä konseptia täsmentäen. Lähteenä käytetyt materiaalit: - Lohjan keskustan kaupallinen selvitys 2006; Keskustan kaupallisen rakenteen kehittäminen, Tuomas Santasalo - Lohjan kaupunki, Taajamayleiskaava kaupallinen selvitys 2007, Tuomas Santasalo - Lohja Lempola, Euromarketin kaupalliset vaikutukset 2007, ENTRECON - Lohjanharjun kauppapuisto, Liikepaikka- toimiala ja rakennetarkastelu 2008, ENTRECON Propdea Oy:n lisämateriaalit: - Kohdekäynnit Lohjalla - Lohjan kaupungin Elinkeinojohtajan Jorma Korhosen ja kaavoitusjohtaja Heikki Rouvisen haastattelu Tilastokeskuksen päivitetty materiaali - Lohjalainen kuluttaja 2009 tutkimus - Lohjan kaupungin taajamaosayleiskaava kaupallinen selvitys Lohjan kaupunkikehitysraportti vuosille

11 8. PROPDEA OY lyhyesti Propdea Oy on vuoden 2011 alussa perustettu vähittäiskaupan kiinteistöihin keskittyvä asintuntija- ja omiaisuudenhoitopalveluita tarjoava riippumaton yritys. Tuotamme laadukkaita palveluita uutta luoden, kyseenalaisten ja vanhaa kehittäen. Propdea on kahden ammattilaisen omistama: Kaisa Vuorio, perustaja, osakas DI, AKA Monipuolinen kokemus kiinteistöalasta Vankka kokemus kiinteistöjen ja portfolioiden kehittämisestä, erityisesti kauppakeskusliiketoiminnasta Suomessa, Ruotsissa ja Baltiassa. Kaisa on toiminut aikaisemmin mm. Cityconin Suomen liiketoimintojen johtajana ja kauppakeskusliiketoimintojen johtajana pohjoismaissa sekä Catella Propertyssä monipuolisissa asiantuntijatehtävissä. Pirjo Aalto, Osakas, emba, PGP Monipuolinen vähittäiskaupan kokemus yhdistettynä kiinteistöalan ja kauppakeskusliiketoiminnan kokemukseen Suomessa Työskennellyt aiemmin mm. kauppapaikkajohtajana Cityconissa, toimitus- johtajana Suomen Teesi Oy: ssä ja monipuolisissa vähittäiskaupan tehtävissä (mm. Prisma- keskuksien johtajana ja Alepa- ketjun ryhmä- päällikkönä) Hok- Elannossa 11