MAA KIINTEISTÖTALOUS JA -HALLINTO KIINTEISTÖN YLLÄPIDON HALLINTA PERTTI HUHTANEN

Transkriptio

1 MAA KIINTEISTÖTALOUS JA -HALLINTO KIINTEISTÖN YLLÄPIDON HALLINTA PERTTI HUHTANEN

2 Luentotehtävä Avaa ja jaottele käsite "kiinteistön ylläpito" muutamaan alakäsitteeseen. Hahmota rakentamisvaiheen ja ylläpitovaiheen suhteita ja rakentamisvaiheen ratkaisujen vaikutuksia ylläpitovaiheeseen. Pohdi kiinteistöjen ylläpitoa menneiden, nykyisten ja tulevien työmarkkinoiden ja kansantalouden osana. Painota omaa tulkintaasi, ristiriitaisuuksia ja avoimeksi jääneitä kysymyksiä - tuotoksen sivumääräinen laajuus tai tiukan tieteellinen käsittelytapa eivät ole tässä niin oleellisia.

3 Kiinteistön ylläpidon hallinta 1. Kiinteistön ylläpito: kulttuuria ja yhteiskuntaa 2. Kiinteistön ylläpitopalvelujen strategiat 3. Palvelujen hankinta ja hallinta 4. Kiinteistön ylläpidon hallinnan osa-alueet 5. Rakennuksen tarkastukset 6. Kiinteistöjen ylläpidon osaamisen kehittäminen

4 Kiinteistön ylläpito: kulttuuria ja yhteiskuntaa Asuinkerrostalojen ja muiden rakennusten ylläpidon laskennalliset kokonaiskustannukset olivat vuonna 2004 arviolta vajaat kymmenen miljardia euroa, jos pienasuintaloja (omakotitalot, pari- ja rivitalot) ei oteta huomioon. Tästä summasta varsinaiset kiinteistöhoidon ja kunnossapidon palvelut muodostavat lähes kaksi kolmasosaa. IIF, Kiinteistöpavleut 2006

5 Kiinteistöalan palvelut merkittävin kiinteistöalan palvelut, oli Suomen kansantalouden merkittävin kotimaisen lopputuotekäytön tuoteryhmä [13,6%]. Seuraavaksi tärkeimpiä olivat tuoteryhmä 45, rakennustyöt [11,3%], tuoteryhmä 85, terveydenhuolto- ja sosiaalipalvelut [10,7%], tuoteryhmä 15, elintarvikkeet ja juomat [7,5%], tuoteryhmä 75, hallinto ja pakollinen sosiaalivakuutus [6,8%] sekä tuoteryhmä 80, koulutuspalvelut [6,2%]. Kotimainen lopputuotekäyttö muodostuu kulutusmenoista ja pääoman bruttomuodostuksesta. Tilastokeskus

6 Ylläpidon kustannukset milj. IIF, Kiinteistöpalveut 2006

7 Kiinteistöhoidon ja huollon sekä ulkotilojen hoidon kustannukset tehtävittäin vuonna 2004 Kuva: Lith 2006

8 Kiinteistöpalvelut ry Liitossamme on 370 jäsentä, joiden palveluksessa on yli alan työntekijää ja toimihenkilöä. Yleissitovien työehtosopimustemme soveltamisalan piirissä on lähes henkilöä. Yli 75 prosenttia [~37500] kiinteistöalan työntekijöistä toimii kiinteistöpalveluita tuottavilla toimialoilla, loput muussa kiinteistötoiminnassa. Kiinteistöpalvelut ry

9 Vertailua Valmet Automotive 2007: 85 M, henkilöstö 800 WinWinD 2007: 60M, henkilöstö 200 VTT: 235 M, henkilöstö 2700 Metsä-Botnia: 1371 M, henkilöstö 1969 Kiinteistöpalvelut: 7000 M, henkilöstö 35000

10 Suomen Kiinteistöliitto ry KIINTEISTÖSTRATEGIAN LAADINTA YLLÄPITOTASON MÄÄRITTELY PALVELUPAKETIN LAADINTA TILAAJA TOIMEKSISAAJA SOPIMUSOHJELMAN LAADINTA PALVELUTUOTTAJAN VALINTAKRITEERIEN ASETTAMINEN TARJOUSPYYNNÖN LAADINTA JA LÄHETTÄMINEN TARJOUKSEN LAATIMINEN JA JÄTTÄMINEN SOPIMUSNEUVOTTELUJEN KÄYMINEN SOPIMUKSEN LAADINTA JA ALLEKIRJOITUS TILAAJA JA TOIMEKSISAAJA KIINTEISTÖNHOIDON JA ISÄNNÖINNIN SOPIMUSPROSESSI

11 KIINTEISTÖNHOITO- JA ISÄNNÖINTIPALVELUJEN SOPIMUSHALLINNAN TYÖKALUT Suomen Kiinteistöliitto ry S. Äijälä Ylläpitotason määrittely Päätetään eri ylläpidon osille tasot kiinteistöstrategian mukaisesti Kootaan tasojen mukaisesti palvelupaketit Tuotteiden valitut tasot voivat vaihdella kunhan kokonaisuus säilyy valitulla tasolla

12 KIINTEISTÖNHOITO- JA ISÄNNÖINTIPALVELUJEN SOPIMUSHALLINNAN TYÖKALUT Suomen Kiinteistöliitto ry S. Äijälä Kiinteistönpidon tehtävä- ja tuoteluettelo Kiinteistönpidon tuotenimikkeistö Palveluryhmät Sopimuskohtainen palvelupaketti Hallinto Taloudenhoito.... Teknisten järjestelmien hoito... Lumityöt... jne. Isännöinti Kunnossapito ja korjausrakentaminen Tukipalvelut Hoito ja huolto Ulkoalueiden hoito Siivous Jätehuolto Vartiointi Muut ISÄNNÖINTI- SOPIMUS KIINTEISTÖNHOITO- SOPIMUS

13 KIINTEISTÖNHOITO- JA ISÄNNÖINTIPALVELUJEN SOPIMUSHALLINNAN TYÖKALUT Suomen Kiinteistöliitto ry S. Äijälä Ylläpitotasot Ylläpidon tasoluokka Isännöinti Tukipalvelut Hoito ja huolto Ulkoalueiden hoito Siivous 4 Kokonaisoptimointi Erittäin vaativa Erittäin vaativa Tulosvastuu Edustava Edustava 3 Elinkaariedullisuus 2 Systemaattisuus Vaativa Vaativa Kuntovastuu Vaativa Vaativa Kattava Kattava Ennakoiva Normaali Normaali Kevennetty 1 Vähimmäistoimenpiteet Viranomaistaso Viankorjausvastuu Kevennetty Kevennetty 0 Satunnaisuus Ei hyväksyttävä Ei hyväksyttävä Ei hyväksyttävä Ei hyväksyttävä Ei hyväksyttävä

14 KiinteistöRYL 2009 on yhtenäinen kuvaus kiinteistöpalveluiden yleisistä laatuvaatimuksista, joka auttaa kiinteistöpalveluiden ostajaa, myyjää ja käyttäjää kiinteistönpidon määrittelyssä, toteutuksessa ja toteutuksen valvonnassa. KiinteistöRYL sisältää yleiset laatuvaatimukset ja ohjeet erilaisten kiinteistöjen operatiiviselle kiinteistöjohtamiselle, käyttäjäpalveluille, yleishoidolle ja valvonnalle, rakennuksen ja teknisten järjestelmien hoidolle ja kunnossapidolle, ulkoalueiden hoidolle ja kunnossapidolle, siivoukselle sekä jätehuollolle.

15 KiinteistöRYL Operatiivinen kiinteistöjohtaminen 2 Käyttäjäpalvelut 3 Rakennusten ja teknisten järjestelmien hoito ja kunnossapito 4 Ulkoalueiden hoito ja kunnossapito 4.1 Yleiset tehtävät 4.2Viherrakenteet 4.3 Päällysrakenteet 4.4 Aluevarusteet 4.5 Ulkopuoliset rakenteet 5 Siivouspalvelut 6 Jätehuolto

16

17 KIINTEISTÖNHOITO- JA ISÄNNÖINTIPALVELUJEN SOPIMUSHALLINNAN TYÖKALUT Suomen Kiinteistöliitto ry S. Äijälä Vastuunjako ja -rajat Työnjako isännöitsijän, kiinteistöpalveluyrityksen ja tilaajan välillä Palvelupaketin kattavuus Muut toimijat Valtuudet&vastuu Veloitus, Alv 0% Toimitukset Lisätietoja /toimitusaika Pä Es Te Val Tot Sis lisä mk / yks Määrä Yks om om is 1 is is 0,00 v 1 x/v Suppea max 2 sivua

18 Suomen Kiinteistöliitto ry Sopimusohjelma 1. Tilaajan tavoitteet ja yhteistyö 2. Sopimusaika 3. Sopimustehtävien suorittaminen 4. Toimeksisaajan resurssit 5. Tilaajan organisaatio 6. Vakuutukset 7. Tilaajan myötävaikutusvelvollisuus 8. Sopimushinnat ja maksaminen 9. Sopimuksenaikainen toiminta 10. Erimielisyydet 11. Tarjous

19 KIINTEISTÖNHOITO- JA ISÄNNÖINTIPALVELUJEN SOPIMUSHALLINNAN TYÖKALUT Suomen Kiinteistöliitto ry S. Äijälä Kriteerien asettaminen Päätöksen tarkoitus Valintakriteerien tunnistaminen Karsinta- ja vertailukriteerien luokittelu Tärkeimmän vertailukriteerin tunnistaminen Vertailukriteerien painottaminen Kriteeristön oikeellisuuden tarkistaminen 2. Luokittele 3. Arvota Arviointikriteerit Karsinta Vertailu Suht paino Viranomaisvelvollisuuksien täyttäminen x Verojäämät, sosiaalivakuutukset x Kykyä tuottaa raportteja x x 5 % Palvelujen kattavuus x x 10 % Kokonaiskustannukset x 20 %

20 Kiinteistön ylläpidon hallinta s kiinteistöpalvelut 70 kiinteistönhoito 71 teknisten järjestelmien hoito 72 kiinteistönhuolto; huolto 73 kiinteistön jätehuolto 74 siivous 75 ulkoalueiden hoito 76 lumityö 77 liukkauden torjunta 78 puhtaanapito 79 kasvityö 80 kunnossapito 81 kuntoarviointi 82 kuntokatselmus 83 kuntotutkimus 84 energiakatselmus 85 huoltokirja 86 kunnossapitosuunnitelma 87 korjausohjelma 88 vuosikorjausohjelma

21 Mitä ei mitata, sitä ei voi johtaa

22 RAKLI

23 RAKLI 8 kiinteistön ylläpito toiminta, jonka tarkoituksena on säilyttää kiinteistön kunto, arvo ja ominaisuudet miten mitataan kunto, arvo ja ominaisuudet?

24 70 kiinteistönhoito kiinteistön ylläpitoon kuuluva säännöllinen toiminta, jolla pysytetään kiinteistön olosuhteet halutulla tasolla mitä ei mitata, sitä ei voi johtaa miten toimintaa johdetaan säännölliseen suuntaan? miten halutut olosuhteet määritellään ja mitataan?

25 80 kunnossapito kiinteistön ylläpitoon kuuluva toiminta, jossa kohteen ominaisuudet pysytetään uusimalla tai korjaamalla vialliset ja kuluneet osat ilman, että kohteen suhteellinen laatutaso olennaisesti muuttuu miten kuluneisuus ja laatutaso mitataan?

26 RAKLI

27 RAKENNUKSEN TARKASTUSPROSESSI Erillinen energiatodistus Kuntotutkimus Kuntoarvio Taloyhtiön kuntotodistus (Kosteus-) kartoitus

28 Pätevöitynyt kuntoarvioija (PKM) Kuntoarvioijan tutkinto on Ympäristöministeriön toimeksiannosta laaditun kuntoarviokoulutuksen valtakunnallinen lopputentti. Päteviä suorittamaan kuntoarvion yleisesti käytössä olevan asuinkerrostalon kuntoarvion perusmallin mukaisesti. He ovat myös oikeutettuja käyttämään nimikettä Pätevöitynyt kuntoarvioija (PKA). Kuntoarvioijan tutkinnon läpäisseiden henkilöiden syntymäaika ja yhteystiedot tallennetaan Kiinteistöalan Koulutussäätiön ammatillisen oppilaitoksen oppilasrekisteriin, josta niistä voidaan luovuttaa tietoja ulkopuolisille. Vuosittain julkaistaan tutkinnon läpäisseistä henkilöistä luettelo Rakentajain kalenterissa.

29 Kuntoarvio Osallistumisoikeus tutkintoon voidaan hakemuksesta myöntää henkilölle, jolla on rakennus-, LVIS- tai kiinteistöalan koulutus (koulutustasona teknillinen koulu, teknillinen opisto tai ammattikorkeakoulu) ja jolla on vähintään kymmenen vuotta (120 kuukautta) työkokemusta päätoimisista työtehtävistä kiinteistötai rakennusalalta ja joka on kokonaisuudessaan suorittanut kuntoarvioijan koulutusohjelman sitä järjestävässä oppilaitoksessa. Määräsisältöiseen koulutusohjelmaan kuuluu vähintään kaksi kahden päivän lähiopetusjaksoa, etäopiskelua sekä käytännön harjoitustyö kiinteistössä. Oppilaitoksen tulee hankkia koulutusohjelmalle hyväksyminen PKA-tutkintoon johtavaksi koulutukseksi.

30 Kuntoarvio - kirjallisuus Kirja: Kerrostalot Arkkitehtuuri, rakennustekniikka, korjaaminen Ohjekortit: Asuinkiinteistön kuntoarvio, Tilaajan ohje KH Asuinkiinteistön kuntoarvio, Suoritusohje KH Asuinkiinteistön kuntoarvio, Esimerkkiraportti KH Asuinkiinteistön kuntoarvio, laajennettu energiatalouden selvitys RT Edellä mainittujen KH-ohjekorttien pohjalta laadittu Kuntoarviokurssin kurssikansion aineisto.

31

32 Kuntotutkimus Kuntotutkimus on menettely, jossa asiantuntija tutkii rakennuksen jokin rajatun osa-alueen, rakennusosan tai laitteiston sellaisilla menetelmillä ja siinä laajuudessa, että saadaan riittävällä tarkkuudella selville kyseisen osa-alueen kunto, vauriomekanismit, soveltuvat korjausmenetelmät ja korjausten suositeltava ajankohta. KT:a tarvitaan kuntoarvion jatkotoimenpiteenä silloin, kun kuntoarvion silmämääräisillä menetelmillä ei ole pystytty tekemään luotettavia päätelmiä jonkin osaalueen kunnosta Usein on tarpeen tehdä KT ennen korjaussuunnitelmaasiakirjojen laatimista parhaiden korjausmenetelmien päättämiseksi.

33 Kuntotutkimus Kuntotutkimuksiin voi kuulua mm. seuraavia toimenpiteitä: piirustuksiin yms. asiakirjoihin tutustuminen kohteen aistinvarainen tutkiminen ainetta rikkovien menetelmien käyttö paikalla tehtävät mittaukset ja koestukset rakenteiden ja putkistojen kuvaukset ja tähystykset näytepalojen ja näytteiden otto ja niiden laboratoriotutkimukset.

34 Kuntotutkimus Kuntotutkimuksen tekemisestä on julkaistu yleiset ohjeet seuraaville osa-alueille: ulkobetonirakenteiden kuntotutkimus (FISE-pätevyys) rapattujen julkisivujen kuntotutkimus kosteus- ja homevaurioituneen rakennuksen kuntotutkimus kiinteistöjen vesi- ja viemärilaitteistojen kuntotutkimus sisäilmaston kuntotutkimus sähköjärjestelmien kuntotutkimus.

35 Kartoitus esim. kosteudenmittaus Kosteudenmittaajan tutkinnon (PKM) tavoitteena on kiinteistöissä tehtävien kosteusvaurioiden ja vuotovahinkojen mittausten ja kartoitusten laadun ja luotettavuuden parantaminen. Luotettavasti tehtyjä kosteusmittauksia ja -kartoituksia tarvitaan monessa yhteydessä: kosteusvaurio- ja vuotovahinko-epäilyt asuntokaupat homevauriotutkimukset uudisrakentamisen laadunvalvonta rakennusten virhevakuuttaminen. Kuva: Oulun Sisäilmatutkimus

36 Pätevöitynyt kosteudenmittaaja (PKM) Rakennus- tai kiinteistöalan korkeakoulututkinto tai vähintään rakennusmestari/teknikko tutkinto. Suorittanut tutkintoon valmentavan kosteudenmittaajakurssin ja harjoitustyöt, jotka kosteudenmittaajien pätevöittämisen valvontaryhmä on hyväksynyt, tai vaihtoehtoisesti hakijalla on VTT:n myöntämä rakenteiden kosteuden mittaaja - henkilösertifikaatti. Työkokemusta kosteuskartoituksen alalta vähintään yksi vuosi ja suoritettuja kosteuskartoituksia 50 kpl, joista vähintään 20 edellisen 12 kuukauden ajalta.

37 Asuntokaupan kuntotarkastaja (AKK) Asuntokaupan kuntotarkastajan tutkinnon suorittaminen on yksi keino osoittaa henkilön pätevyys asuntokaupan kuntotarkastajana. Vähintään teknillisessä oppilaitoksessa suoritettu asuntokaupan yhteydessä tehtävän kuntotarkastuksen suorittamiseen soveltuva teknikkotason peruskoulutus Lisäksi hakija on kokonaisuudessaan suorittanut YTM:iin perustuvan Asuntokaupan kuntotarkastajan määrämuotoisen koulutusohjelman (etäopiskelua, käytännön harjoitustöitä l. tarkastusraportteja todellisista kohteista ja kurssin oma loppukoe).

38 Asuntokaupan kuntotarkastaja (AKK) Joko vähintään viisi vuotta talonrakennus- tai kiinteistöalan työkokemusta ja sen lisäksi kolme vuotta kosteus- ja homevaurioiden arviointi-, tutkimus- ja tarkastustehtävissä hankittua kokemusta tai vaihtoehtoisesti vähintään viisi vuotta työkokemusta pääsääntöisesti kosteus- ja homevaurioiden selvittämiseen, vaurioiden aiheuttamaan suunnitteluun ja korjaamiseen erikoistuneissa tehtävissä. Ennen tutkintoon hakeutumista tulee laatia vähintään kolme kappaletta näyttötöitä sekä saada niille hyväksyminen erilliseltä näyttötöiden tarkastustyöryhmältä.

39

40 Lähde: RTS KH