Asuinhuoneistojen vihreät vuokrasopimukset

Transkriptio

1 Asuinhuoneistojen vihreät vuokrasopimukset Aalto-yliopiston insinööritieteiden korkeakoulun maankäyttötieteiden laitoksella tehty diplomityö Espoo, tammikuu 2012 Tekniikan kandidaatti Elina Kuula Valvoja: Professori Seppo Junnila Ohjaaja: Oikeustieteen maisteri Jaakko Kanerva

2 AALTO-YLIOPISTO INSINÖÖRITIETEIDEN KORKEAKOULU PL 11000, AALTO DIPLOMITYÖN TIIVISTELMÄ Tekijä: Elina Kuula Työn nimi: Asuinhuoneistojen vihreät vuokrasopimukset Korkeakoulu: Insinööritieteiden korkeakoulu Laitos: Maankäyttötieteiden laitos Professuuri: Kiinteistöliiketoiminta Koodi: Maa-20 Työn valvoja: Professori Seppo Junnila Työn ohjaaja: Oikeustieteen maisteri Jaakko Kanerva Tiivistelmä: Rakennukset ja asuminen ovat olennaisessa osassa ekotehokkaan yhteiskunnan rakentamisessa. Tämän vuoksi on tärkeää tutkia keinoja, joilla voidaan hillitä niihin liittyvää energiankulutusta. Tämän tutkimuksen tarkoituksena oli selvittää, kuinka vuokrattuihin asuinhuoneistoihin liittyviä haitallisia ympäristövaikutuksia voidaan vähentää. Asuinhuoneistojen nykyiseen vuokrasopimuskäytäntöön liittyy kannustinongelmia, jotka vaikeuttavat sekä vuokranantajan että vuokralaisen ympäristöystävällistä toimintaa. Työssä tutkittiin, minkälaisilla asuntojen vuokrasopimuksiin liittyvillä tekijöillä voidaan kannustaa ympäristöystävälliseen vuokra-asumiseen. Tutkimusongelmaa tarkasteltiin kolmesta näkökulmasta. Asumisen ympäristövaikutuksia tutkittaessa havaittiin, että asumisen ympäristöystävällisyyttä voidaan parantaa lukuisilla yksinkertaisilla toimenpiteillä. Ympäristökäyttäytymisen tarkastelun perusteella päädyttiin laatimaan asuinhuoneistoille ympäristöystävällinen vuokrasopimusmalli sekä asumisen ympäristövaikutuksista kertova ohjeistus. Työssä tehdyn juridisen tarkastelun myötä selvisi, ettei lainsäädäntö estä ympäristöystävällisen vuokrasopimuksen solmimista. Tutkimuksen tutkimusmenetelminä olivat kirjallisuustutkimus sekä teemahaastattelut. Teemahaastatteluja tehtiin 14 ja niissä haastateltiin 15 kiinteistöalan asiantuntijaa. Haastateltavien yleinen näkemys oli se, että vuokra-asumisen ympäristöystävällisyyden parantaminen on hyvä tavoite, mutta siihen liittyy useita ongelmia. Merkittävin ongelma koskee sitä, miten vuokralaisen toimintaan voidaan vaikuttaa taloudellisin kannustimin. Tutkimuksen perusteella laadittiin ympäristöystävällinen vuokrasopimus sekä siihen liittyvä ohjeistus. Vuokrasopimuksen keskeisiksi elementeiksi tunnistettiin tehokkaaseen kulutukseen kannustava vuokranmääräytymismekanismi ja ympäristöystävälliset ehdot. Ohjeistuksessa annetaan konkreettisia neuvoja asukkaalle ja tuodaan esiin ympäristöystävällisten toimiin liittyvät taloudelliset säästömahdollisuudet. Päivämäärä: Kieli: suomi Sivumäärä: Avainsanat: asuinhuoneisto, vuokrasopimus, vihreä vuokrasopimus, ympäristöystävällisyys

3 AALTO UNIVERSITY SCHOOL OF ENGINEERING PO Box 11000, FI AALTO ABSTRACT OF THE MASTER S THESIS Author: Elina Kuula Title: Green leases for private housing School: School of Engineering Department: Department of Surveying and Planning Professorship: Real Estate Business Code: Maa-20 Supervisor: Professor Seppo Junnila Instructor: Master of Laws Jaakko Kanerva Abstract: Constructions and housing play an essential part in an ecological society. Therefore, it is beneficial to develop different methods by which energy consumption can be decreased. The objective of this research was to examine how housing in rental apartments could be made more environmentally friendly. Current apartment rental contracts contain incentive problems that prohibit an effective operation between landlords and tenants. The aim of this study was to examine how rental agreements could motivate to a more environmentally friendly behavior. The problem was observed from three different viewpoints. By analyzing how housing affects the environment, it was discovered that environmental friendliness could be increased with numerous simple acts. A green lease and an instruction for an environmental friendly way to act were produced on the basis of an environmental behavior examination. Through a judicial analysis it was discovered that jurisdiction does not inhibit the establishment of an environmentally friendly rental agreement. The study was conducted through an extensive literary review and a total of 14 interviews, including 15 real estate experts. Increasing the environmental friendliness of living was generally seen as an important objective. Several problems were, however, recognized relating to how to pursue this goal. Above all, the main problem is how to encourage tenants to a more environmentally friendly living with the help of appropriate incentives. With the aid of the study results, a green lease and instructions for environmentally friendly living were produced. Environmental friendly terms and a rental mechanism that encourages to ecofriendly housing were identified as the most essential elements in a green lease. The instructions for environmental friendly housing that were produced give concrete examples to tenants how to live eco-friendly and how this could lead to financial gain. Date: Language: Finnish Number of pages: Keywords: housing, rental agreement, green lease, environmentally friendly

4 Sisältö Sisältö... IV Esipuhe... VI Lyhenne- ja säädösluettelo... VII 1 Johdanto Tutkimuksen tausta Tutkimusongelma, tutkimuksen tavoitteet ja rajaus Aiempi tutkimus aiheesta Tutkimusaineisto ja tutkimusmenetelmät Tutkimuksen rakenne Asuinhuoneistojen ympäristövaikutukset Rakennusten ympäristövaikutukset Asumiseen liittyvät ympäristövaikutukset Lämpöön, sähköön, veteen ja jätteisiin liittyvät ympäristövaikutukset Asuinhuoneistojen ja liikehuoneistojen ympäristövaikutusten erot Asuinhuoneistojen ympäristövaikutusten vähentämismahdollisuudet Laitteisiin ja muutostöihin liittyvät mahdollisuudet Käyttöön liittyvät mahdollisuudet Kulutuksen todentaminen Teoreettiset lähtökohdat vuokrasopimuksen osapuolten toiminnalle Vuokra-asumisen kannustinongelmia kuvaavat teoriat Asukkaan ympäristökäyttäytymiseen vaikuttaminen Ympäristöystävällisyyden soveltaminen vuokrasuhteissa Asuinhuoneistojen vuokraus Asuinhuoneistojen vuokrauksen juridiset lähtökohdat Asuinhuoneistojen käyttö, kunto ja ylläpito Asuinhuoneistojen nykyiset vuokrasopimusmallit Asuinhuoneistojen vuokrien määräytyminen Vapaarahoitteiset vuokra-asunnot Arava- ja korkotuetut vuokra-asunnot Vastuiden jakautuminen ja vuokranmääräytymismekanismit Esimerkkejä vuokrauskäytännöistä Esimerkkejä asuinhuoneistojen vuokrauskäytännöistä... 57

5 4.6.2 Esimerkkejä toimitilojen vihreistä vuokrasopimuksista Vihreän vuokrasopimuksen kehittäminen Teemahaastattelut Tutkimustulokset Ympäristöystävällisyyteen kannustava vuokrasopimusmalli ja ohjeistus Vuokrasopimusmallin sisältö ja rakenne Vuokrasopimusmallin pääelementit Vuokranmääräytyminen Vuokrasopimuksen ehdot Vuokrasopimusmalliin liittyvä ohjeistus Johtopäätökset Analyysi Suositukset Yhteenveto Lähdeluettelo Liitteet... Liite 1 Haastatellut henkilöt... Liite 2 Teemahaastatteluiden kysymysrunko... Liite 3 Asuinhuoneiston vihreä vuokrasopimusmalli... Liite 4 Ympäristöystävällisen vuokra-asumisen ohjeistus...

6 Esipuhe Tämä diplomityö tehtiin toimeksiantona Suomen Vuokranantajat ry:lle ja Vuokralaiset VKL ry:lle. Hankkeessa oli mukana myös ympäristöministeriö. Kiitän kaikkia, jotka mahdollistivat tämän tutkimuksen tekemisen. Kiitos kaikille henkilöille, joita sain työtäni varten haastatella. Erityiset kiitokset kuuluvat työn ohjaajalle Jaakko Kanervalle ja työn valvojalle Seppo Junnilalle asiantuntevasta ohjauksesta, kommenteista ja neuvoista. Haluan esittää kiitokset myös työn ohjausryhmään kuuluneille Mia Koro-Kanervalle, Anne Viidalle, Jorma Pietiläiselle ja Harri Hakasteelle. Lopuksi haluan esittää lämpimimmät kiitokset perheelleni, joka on tukenut minua koko opintojeni ajan ja Jonakselle, jonka kannustus ja kärsivällisyys ovat olleet korvaamattomat. Espoossa Elina Kuula

7 Lyhenne- ja säädösluettelo AHVL laki asuinhuoneiston vuokrauksesta /481 AOYL asunto-osakeyhtiölaki /1599 aravalaki /1189 AravaRajL aravarajoituslaki /1190 HE 241/2010 HE 170/2006 HE 304/1994 hallituksen esitys eduskunnalle mittauslaitelaiksi hallituksen esitys eduskunnalle rakennuksen energiatehokkuutta koskevaksi lainsäädännöksi hallituksen esitys eduskunnalle uusiksi huoneenvuokralaeiksi ja niihin liittyvien lakien muuttamisesta jätelaki /1072 jäteasetus /1390 laki rakennusten energiatodistuksesta /487 laki vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta /604 sähkömarkkinalaki /386 valtioneuvoston päätös suositukseksi eräistä asuinhuoneistojen vuokrien tarkistamistavoista /409 ympäristöministeriön asetus asuinhuoneiston vuokrasopimuksen kaavasta /537 ympäristöministeriön asetus kiinteistöjen vesi- ja viemärilaitteistoista annetun ympäristöministeriön asetuksen muuttamisesta

8 1 Johdanto 1.1 Tutkimuksen tausta Ilmastonmuutos on yksi aikamme merkittävimmistä haasteista. Päästöjä ja luonnonvarojen kulutusta olisi vähennettävä huomattavasti nykyisestä määrästä. YK:n ilmastosopimusta (UNFCCC) täydentävä Kioton pöytäkirja määrittelee EU:lle tavoitteen, jonka mukaan EU:n tulee leikata kasvihuonekaasupäästöjään 8 % verrattuna vuoden 1990 tasoon (Ympäristöministeriö 2011a). Suomi on sitoutunut EU:n tavoitteeseen leikata maailman kasvihuonekaasupäästöjä siten, että ilmaston lämpeneminen pysyy enintään alle kahdessa asteessa. Tämä tarkoittaa Suomen osalta päästöjen leikkaamista vähintään 80 % vuoden 1990 tasosta vuoteen 2050 mennessä (Valtioneuvoston tulevaisuusselonteko ilmasto- ja energiapolitiikasta 2009: 52). Rakennuskanta on erittäin tärkeässä osassa ekotehokkaan yhteiskunnan rakentamisessa. Rakennusten osuus Suomen energian loppukulutuksesta oli vuonna 2007 noin 38 %. Primäärienergian eli niin sanotun jalostamattoman energian kulutus on kasvanut erityisesti rakennuksissa ja teollisuudessa. Kasvihuonekaasupäästöistä rakennusten osuus oli vuonna %. Rakennusten kasvihuonekaasupäästöt olivat yli kaksinkertaiset verrattuna esimerkiksi liikenteen kasvihuonekaasupäästöihin (19 %). (Martinkauppi 2010: ) Rakennuskannan energian loppukäytön jakaantumisessa asuinrakennusten osuus on hieman vajaa puolet (Martinkauppi 2010: 27). Rakennusten energiankulutus lisääntyy jatkuvasti useiden eri syiden takia. Näitä ovat muun muassa sähkölaitteiden määrän kasvu elintason noustessa, taloussähkön kulutuksen kasvu, ilmanvaihdon lisääminen sekä asuntokohtaisten saunojen määrän lisääntyminen. (Lappalainen 2010: 12.) Lisääntyneeseen kulutukseen liittyy kuitenkin säästöpotentiaalia, joka voi toteutua sekä uudisrakennusten että olemassa olevien rakennusten kautta. Rakennuksiin liittyvää energiankulutusta voidaan vähentää monella tavalla. Energiatehokkaampien rakennusten rakentaminen, olemassa olevan rakennuskannan korjaaminen ja rakennusten käyttäjien kulutustottumusten muuttaminen ovat eräitä keinoja hillitä energiankulutusta (Pesola et al. 2011: 7). Asumisen ympäristöystävällisyyden parantaminen on ilmastonmuutokseen liittyvän näkökulman lisäksi mielekästä myös taloudellisten säästöjen takia. Luonnonvarojen ja kustannusten säästömahdollisuuksien ohella ympäristötehokkuutta parantavat toimenpiteet parantavat usein myös asumisviihtyvyyttä. Uudisrakennuksiin liittyvää energiankulutusta on pyritty vähentämään usealla tavalla. Vuoden 2010 alussa tulivat voimaan tiukennetut rakentamismääräykset ja vuoden 2012 alussa suunnitellaan otettavaksi käyttöön uudisrakentamisessa kokonaisenergiatarkastelu, jolla tavoitellaan 20 % parannusta uudisrakennusten energiatehokkuuteen. (Ympäristöministeriö 2010a.) Uudisrakentamiseen kohdistuvat toimenpiteet eivät kuitenkaan yksistään ole riittäviä. Vuosittaisen uudisrakentamisen määrä Suomessa on vain 1,5 2 % olemassa olevasta rakennuskannasta. Uusien asuntojen osuus koko asuntokannasta on pieni ja siksi olemassa olevat asunnot ovat tärkeässä roolissa rakennuksiin liittyvien haitallisten ympäristövaikutusten vähentämisessä. Olemassa olevissa asunnoissa asumisen haitallisia ympäristövaikutuksia voidaan vähentää esimerkiksi kuluttamalla vähemmän energiaa ja hankkimalla energiatehokkaampia laitteita. Asukas voi useissa tilanteissa itse päättää, miten käyttää energiaa sekä arvioida omien 1

9 asumustottumustensa ympäristövaikutuksia. Tekniikan ja laitteiden kehittyminen ei yksistään takaa ympäristövaikutusten vähentymistä, jos asumistottumukset poistavat teknisten ratkaisujen aikaansaamat tulokset. Vaikka yksittäisen asukkaan vaikutusmahdollisuudet energiankulutukseensa ovat rajalliset erityisesti usean asunnon talossa (Kyrö et al. 2011), ei asukkaan säästömahdollisuuksia pidä väheksyä. Erään arvion mukaan asumistottumuksiin liittyvillä muutoksilla saavutettava energiatehokkuuspotentiaali rakennetun ympäristön osalta olisi jopa 5 20 % (Aalto 2009). Asukkaiden käyttäytymisen merkitystä osoittavat myös erot kulutuksessa eri kotitalouksien välillä. Osa kulutuseroista johtuu seikoista, joihin asukas ei voi omalla toiminnallaan vaikuttaa, kuten esimerkiksi kerrostaloasujan käytännössä olematon vaikutusmahdollisuus asuntonsa lämmitysmuodon valintaan. Asukas voi kuitenkin valinnoillaan vaikuttaa esimerkiksi siihen, kuinka paljon hän kuluttaa vettä. Suomalaisen tyypillinen vedenkulutus vaihtelee 90 ja 270 litran välillä (Motiva 2011a) ja käyttötottumuksilla on oleellinen vaikutus vedenkulutukseen. Osoituksena säästöpotentiaalista voidaan pitää esimerkiksi sitä, että vedenkulutus on pienintä pientaloissa ja taloissa, joissa asukas maksaa todellisen kulutuksensa mukaan (Laksola 2005). Erään seurantatutkimuksen (Erat & Palttala 2009: 91) mukaan samalla alueella samantyyppisissä taloissa asuvien kotitalouksien väliset erot lämmitys- ja sähköenergian kulutuksessa olivat suurimmillaan lämmön osalta puolitoistakertaisia ja sähkön osalta peräti kolminkertaisia. Sen lisäksi, että asukkaiden toiminnan merkitys tunnistetaan, tulee huomiota kiinnittää myös omistus- ja vuokra-asumisen eroihin asumisen ympäristöystävällisyyden parantamisen kannalta. Omistusasuja voi itse päättää, minkälaisia laitteita asuntoonsa hankkii. Omistusasujalla on myös taloudellinen kannustin investoida energiatehokkaisiin laitteisiin, koska hän maksaa energian- tai vedenkulutuksestaan suoraan tai välillisesti yhtiövastikkeen kautta. Omistusasujalla on taloudellinen kannustin vähentää energian- ja vedenkulutustaan myös käyttötottumuksiensa kautta, koska hän maksaa kulutuksestaan suoraan tai välillisesti yhtiövastikkeen kautta. Vuokra-asumisen kohdalla edellä esitetyt taloudelliset kannustimet puuttuvat. Nykyinen suomalainen vuokrasopimuskäytäntö ei kannusta energian ja veden säästämiseen tai jätteiden lajitteluun. Kannustinongelmat voidaan jakaa kahteen tyyppiin: kulutusta ja hankintoja koskevaan problematiikkaan. Kulutukseen liittyvä kannustinongelma johtuu siitä, että vuokralainen ei maksa omaa käyttöään vastaavaa rahamäärää kulutuksesta. Tällöin vuokralaisella ei ole taloudelliseen etuun perustuvaa motiivia vähentää kulutustaan. Vaikka kulutus vähenisi, vuokralainen ei hyötyisi alentuneista kustannuksista maksaessaan kiinteää bruttovuokraa asumisestaan. Säästämisen hyödyt saisi tällöin vuokranantaja. Hankintoihin liittyvä haaste on edelliseen nähden päinvastainen. Vuokranantaja maksaa jotkin asuntoon hankittavat kalusteet ja laitteet. Vuokralainen taas maksaa niiden käytöstä aiheutuvat kulut, kuten esimerkiksi jääkaapin aiheuttamat sähkökulut. Vuokranantajalla ei ole taloudelliseen hyötyyn perustuvaa kannustinta hankkia vähän kuluttavia tuotteita vuokraamaansa asuntoon, koska käytön aiheuttamat kustannukset tulevat vuokralaisen maksettavaksi ja tällöin vuokralainen myös saisi mahdolliset säästöt. (IEA 2007: ) Vuokra-asumiseen liittyvät kannustinongelmat vaikuttavat lukuisten suomalaisten asumiseen: vuokra-asuntojen osuus vakinaisesti asutuista asunnoista on 30 % (SVTa). Vuokraasuntoja on Suomessa noin , joista noin puolet on rahoitettu valtion arava- tai korkotukilainalla ja loput on vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja. Vapaarahoitteisia vuokraasuntoja omistavat muun muassa yksityishenkilöt, vakuutusyhtiöt ja seurakunnat. Arava- ja 2

10 korkotukiasuntoja tuottavat ja omistavat pääasiallisesti kunnat ja yleishyödylliset yhteisöt. (Ympäristöministeriö 2010b.) Hieman yli miljoonasta vakinaisesti asutusta kerrostaloasunnosta yli puolet oli vuokra-asuntoja. Rivitaloissa oli noin vuokra-asuntoa, mikä on noin kolmannes asutuista rivitaloasunnoista. Omakoti- ja paritaloissa oli vuokraasuntoa. (SVTb.) Vuokralla asuvia oli 1,3 miljoonaa henkilöä. Vuokra-asuminen on erityisesti nuorten keskuudessa yleinen asumismuoto: asuntokunnan vanhimman henkilön iän noustessa vuokralla asuvien asuntokuntien osuus vähenee. (SVTa.) Vuokra-asumisen kannustinongelmat koskevat sekä vapaarahoitteisia että arava- ja korkotukivuokra-asuntoja. Vuokra-asuntomuodot eroavat toisistaan lähinnä vuokranmääräytymisen suhteen. Aravavuokra-asunnoissa ja korkotuetuissa vuokra-asunnoissa vuokrat määritetään omakustannusperiaatteella, mikä tarkoittaa vuokrien määräytymistä pääoma- ja hoitokustannusten mukaan. Vuokralaisilla ei ole juurikaan mahdollisuutta vaikuttaa pääomamenoihin, mutta veden ja lämmön kulutukseen asukkaat voivat kulutuskäyttäytymisellään jonkin verran vaikuttaa (Hienonen et al. 2010: 96). Tällöin talokohtaisen kulutuksen pienentymisen tulisi vaikuttaa vuokran suuruuteen. Mahdollisten säästöjen kohdentaminen oikealle talolle ei kuitenkaan tarkoita sitä, että käyttötottumuksiaan muuttanut asukas hyötyisi saavuttamastaan kulutuksen vähentymisestä pienentyneen vuokran muodossa. Jos energian- ja vedenkulutusta ei mitata huoneistokohtaisesti, syntyneet säästöt eivät kohdennu oikein asukkaille. Mittaaminenkaan ei luo taloudellista kannustinta, ellei kulutuksesta laskuteta suoraan käyttäjää tai ellei kulutus vaikuta suoraan vuokran määrään. 1.2 Tutkimusongelma, tutkimuksen tavoitteet ja rajaus Diplomityön tutkimusongelma oli: Minkälaisilla asuntojen vuokrasopimuksiin liittyvillä tekijöillä voidaan kannustaa ympäristöystävälliseen vuokra-asumiseen? Diplomityön laajuutta rajattiin siten, että tutkimusongelmaa käsiteltiin seuraavissa rajoissa: vuokratut asuinhuoneistot Suomessa (asunto-osakkeet ja kiinteistöt), yksityiset ja yleishyödylliset vuokranantajat, sekä uudet että vanhat asuinhuoneistot, suomalainen vuokrasopimuskäytäntö, asunnon käytön aikaiset ympäristövaikutukset, ympäristövaikutukset, joihin osapuolet voivat omilla toimillaan vaikuttaa ja huoneistokohtaisesti tehtävät toimenpiteet. Ympäristöystävällisyys rajattiin tässä työssä tarkoittamaan tehokasta energian- ja vedenkäyttöä sekä jätteiden lajittelua. Tutkimuksessa kartoitettiin olemassa oleviin vuokra-asuntoihin liittyvät mahdollisuudet vähentää asumisen ympäristövaikutuksia. Tavoitteena ei ollut pelkästään taloudellisen hyödyn tavoittelu vaan myös asumismukavuuden parantaminen. Tutkimuksen konkreettisena tavoitteena oli kehittää vuokrasopimusmalli, jonka ominaisuudet kannustavat sekä vuokralaista että vuokranantajaa vähentämään asumiseen liittyviä haitallisia ympäristövaikutuksia. Vuokrasopimusmallia käytettäessä molempien osapuolien tulee hyötyä saavutetuista taloudellisista säästöistä. Vuokrasopimusmallin avulla pyritään vaikuttamaan vuok- 3

11 ralaisen asumistottumuksiin sekä lisäämään vuokralaisen ja vuokranantajan välistä yhteistyötä. Vuokrasopimusmallin tueksi kehitettiin ohjeistus, jonka tarkoituksena on neuvoa sekä vuokralaista että vuokranantajaa ympäristöystävällisen asumisen konkreettisessa toteuttamisessa sekä vuokrasopimuksen käytössä. Diplomityön yhteydessä laadittua vuokrasopimusmallia tullaan kehittämään ja pilotoimaan vuoden 2012 aikana. 1.3 Aiempi tutkimus aiheesta Kotimainen kirjallisuus aiheesta oli vähäistä. Kansainvälisistä tieteellisistä julkaisuista saatiin aiheesta laajimmat pohjatiedot. Toimitilojen ympäristöystävällistä käyttöä ja vuokrasopimusmalleja oli tutkittu, mutta vuokra-asuntojen kohdalla samanlaista tutkimusta ei ollut tehty Suomessa. 1.4 Tutkimusaineisto ja tutkimusmenetelmät Diplomityö tehtiin kirjallisuustutkimuksen ja teemahaastatteluiden yhdistelmänä. Kirjallisuustutkimuksen perusteella luotiin yleiskatsaus aiheesta ja siihen vaikuttavista osaalueista. Kirjallisuustutkimuksen pääasiallisia lähteitä olivat aiheeseen liittyvät perusteokset ja tieteelliset artikkelit. Lisäksi tutkimuksessa hyödynnettiin ajantasaista lainsäädäntöä ja asuinhuoneiston vuokraamiseen liittyviä selitysteoksia. Kirjallisuustutkimuksen jälkeen tehtiin 14 teemahaastattelua, joissa haasteltiin yhteensä 15 kiinteistöalan asiantuntijaa. 1.5 Tutkimuksen rakenne Työn toisessa luvussa tarkastellaan rakennusten ympäristövaikutuksia sekä erityisesti asuinhuoneistoihin liittyviä ympäristövaikutuksia. Luvussa pohditaan asuinhuoneistojen ympäristövaikutusten vähentämismahdollisuuksia sekä asunnon käytön että muutostöiden ja laitteiden näkökulmasta. Samassa luvussa selvitetään kulutuksen todentamisen nykytilannetta ja mahdollisuuksia. Kolmannessa luvussa käsitellään lähtökohtia vuokrasopimuksen osapuolten toiminnalle. Luvussa esitellään päämies toimija -teoria ja tarkastellaan keinoja vaikuttaa asukkaan ympäristökäyttäytymiseen. Kolmannen luvun lopussa arvioidaan, minkälaisia ympäristötehokkuuteen kannustavia sopimuselementtejä tulisi vuokrasopimuksessa olla. Neljännessä luvussa käsitellään asuinhuoneistojen nykyisiä vuokrasopimuskäytäntöjä ja -malleja sekä tarkastellaan asuinhuoneistojen vuokrasopimuksia oikeudellisesta näkökulmasta. Neljännessä luvussa kuvataan myös tämänhetkinen käytäntö kulujen jakautumisessa vuokranantajan ja vuokralaisen välillä sekä esitellään ulkomaisia ja toimitilojen kohdalla käytettyjä vuokrauskäytäntöjä. Viidennessä luvussa esitellään ympäristötehokkuuteen kannustava vuokrasopimusmalli. Luvussa kuvataan vuokrasopimusmallin rakenne ja sisältö sekä ympäristötehokkuuteen kannustavat ehdot ja vuokranmääräytymismekanismi. Samassa luvussa esitellään myös vuokrasopimusmalliin liittyvä ohjeistus sekä työn yhteydessä tehty haastattelututkimus ja sen tulokset. Viimeisenä työssä ovat johtopäätökset tutkituista asioista. Johtopäätöksien kohdalla analysoidaan tutkimuksessa selvinneitä tietoja ja esitetään toimenpidesuosituksia tutkimuksessa selvinneiden seikkojen perusteella. Viimeisessä luvussa arvioidaan myös tutkimustulosten merkittävyyttä ja jatkotutkimusmahdollisuuksia. 4

12 2 Asuinhuoneistojen ympäristövaikutukset 2.1 Rakennusten ympäristövaikutukset Rakennuskannan rooli kasvihuonekaasupäästöjen muodostumisessa ja ilmastonmuutoksen hillinnässä on hyvin tärkeä. Pienentämällä rakennuskannan energiankulutusta voidaan vähentää merkittävästi myös kasvihuonekaasupäästöjä. Rakennusten osuus energian loppukäytöstä on 38 % ja rakentamisen 4 % (kuva 1). Rakennusten osuuden muodostavat rakennuksissa käytetty sähkö- ja lämmitysenergia. Rakennusten lämmitykseen lasketaan asuinja palvelurakennusten, maatalouden rakennusten ja teollisuuden rakennusten lämmitykseen käytetty ostoenergia. (Vehviläinen et al. 2010: ) Kasvihuonekaasupäästöistä rakennusten osuus on 32 % ja rakentamisen 6 % (kuva 2). Rakennusten kasvihuonekaasupäästöt jakautuvat sähkön kulutuksen, kaukolämmön ja muiden lämmityspolttoaineiden kesken siten, että sähkön kulutuksen osuus on noin 44 %, kaukolämmön 31 % ja muiden 25 % (kuva 3). (Martinkauppi 2010: 26.) Energian loppukäyttö sektoreittain 4 % 4 % 17 % 37 % 38 % Rakennukset Teollisuus Liikenne Rakentaminen Muut Kuva 1 Energian loppukäyttö sektoreittain vuonna 2007 (mukaillen Martinkauppi 2010: 24) Kasvihuonekaasupäästöt sektoreittain 6 % 13 % 32 % 19 % 30 % Rakennukset Teollisuus Liikenne Rakentaminen Muut Kuva 2 Kasvihuonekaasupäästöt sektoreittain vuonna 2007 (mukaillen Martinkauppi 2010: 24) 5

13 Kasvihuonekaasupäästöt lähteittäin 25 % 31 % 44 % Sähkö Kaukolämpö Muut Kuva 3 Rakennusten kasvihuonekaasupäästöt lähteittäin (mukaillen Martinkauppi 2010: 26) Rakennusten energiantarve koostuu erään määritelmän mukaan neljästä osasta, jotka ovat käyttöveden lämmitystarve, tilojen lämmitystarve, sähköenergiantarve ja jäähdytystarve (SRMK D5 2007: 10). Energiantarve katetaan järjestelmien siirtämällä lämpöenergialla, sähköenergialla ja jäähdytysenergialla sekä auringon säteilyenergialla ja muilla lämpökuormilla. Rakennusten energiankulutus koostuu järjestelmien siirtämästä lämpöenergiasta, sähköenergiasta, jäähdytysenergiasta ja järjestelmien häviöistä. (SRMK D5 2007: 10.) Rakennusten lämmitystarve muodostuu ilmanvaihdosta, johtumislämpöhäviöistä vaipan läpi, vuotoilmasta sekä lämpimän käyttöveden lämmittämisestä (kuva 4). Johtumislämpöhäviöt vaipan läpi tapahtuvat ulkoseinien, ylä- ja alapohjan, ikkunoiden ja ovien kautta. (Seppänen & Seppänen 2007: 60.) Vuotoilmalla tarkoitetaan rakenteiden epätiiviyksien kautta sisään ja ulos virtaavaa vuotoilmaa. Vuotoilmavirta syntyy tuulen ja lämpötilaerojen synnyttämistä paineeroista. (SRMK D5 2007: 21.) Lämmitys Sähkönkäyttö Aurinko ja ihmiset Ilmanvaihto Ylä- ja alapohja Ikkunat Ulkoseinät Ovet Vuotoilma Lämmin käyttövesi Kuva 4 Rakennuksen lämmitysenergian lähteet ja lämpöhäviöt (mukaillen Seppänen & Seppänen 2007: 60) Suomen koko energian loppukäytöstä rakennusten lämmityksen osuus on noin 21 % (kuva 5) (SVTc). Rakennusten lämmönlähteet vaihtelevat eri talotyyppien välillä. Puuta käyte- 6

14 tään lämmitykseen lähinnä omakotitaloissa, maatalouden tuotantorakennuksissa ja vapaaajan asuinrakennuksissa. Asuinkerrostaloista lähes kaikki ovat kaukolämmitettyjä. Palvelurakennuksista suuret taajamissa sijaitsevat rakennukset ovat kaukolämmössä ja taajamien ulkopuoliset rakennukset öljylämmityksessä. Pienet palvelurakennukset lämmitetään yleensä sähköllä. Sähkölämmitystä käytetään myös omakotitaloissa, rivitaloissa, pienissä palvelurakennuksissa sekä vapaa-ajan rakennuksissa. (Vehviläinen et al. 2010: 20.) Kaukolämmön, sähkölämmityksen ja maalämmön osuudet rakennusten lämmityksen energialähdevalinnoista ovat kasvamassa. Sen sijaan puu- ja öljylämmityksen osuudet ovat vähenemässä. (Vehviläinen et al. 2010: 22.) Kuva 5 Energian loppukäyttö sektoreittain vuonna 2007 (SVTc) Asuin- ja palvelurakennusten netto-ostoenergiasta eli ostoenergiasta, josta on vähennetty muualle viety energia (SRMK D3 2010: 5) 41 % on sähköä, 32 % kaukolämpöä ja 27 % polttoaineita. Sähköstä suurin osa kuluu kuluttajalaitteiden energiankulutukseen. Kuluttajalaitteiden lisäksi sähköä kuluu lämmitykseen, taloteknisiin järjestelmiin sekä valaistukseen. Rakennuskannan hyötylämmitysenergian kulutuksesta suurin osa kuluu tilojen lämmittämiseen ja lähes yhtä suuri osa ilmanvaihtoilman lämmittämiseen. Pienempi osuus kuluu käyttöveden lämmittämiseen. (Vehviläinen et al. 2010: ) Rakennusten lämmitysenergian käytön tehokkuus on parantunut selvästi viimeisten kolmen vuosikymmenen aikana. Kehitystrendiä ovat tukeneet tiukentuneet rakentamismääräykset ja energian hinnan nousu. Kiinteistöjen sähkönkäyttö asukasta kohden on kuitenkin kasvanut voimakkaasti. Kasvua selittäviä tekijöitä ovat yleinen elintason nousu ja rakennusten varustelutason paraneminen. (Savolainen et al. 2008: 161.) Rakennusten energiankäyttöön vaikuttaa useita lainsäädännöllisiä tekijöitä. Euroopan parlamentin ja neuvoston uudistettu rakennusten energiatehokkuutta koskeva direktiivi (2010/31/EU) tuli voimaan kesällä 2010 ja siihen liittyvien kansallisten säädösten tulee olla valmiita kesään 2012 mennessä. Suomessa siirrytään alkaen uusiin uudisrakentamisen energiatehokkuutta parantaviin rakentamismääräyksiin, joiden keskeinen muutos aiempaan verrattuna on siirtyminen kokonaisenergiatarkasteluun. Korjausrakentamista koskevat energiamääräykset ovat valmisteilla ja luonnos tulee lausunnolle vuoden 2011 lo- 7

15 pussa. EU:n velvoittamien energiamääräysten lisäksi vuonna 2008 tulivat voimaan laki (487/2007) sekä ympäristöministeriön asetus (765/2007) rakennuksen energiatodistuksesta. (Ympäristöministeriö 2011b.) Tässä työssä tarkastellaan rakennusten ja erityisesti vuokrattujen asuinhuoneistojen ympäristövaikutusten vähentämistä vuokrasopimuksen avulla. Ympäristövaikutuksella tarkoitetaan ympäristöön kohdistuvaa haitallista vaikutusta, joka on ympäristökuormitustekijän aiheuttama. Ympäristökuormitustekijä voi olla päästö, maankäyttö tai luonnonvarojen otto. (Seppälä et al. 2009: 8.) Ympäristövaikutuksia voidaan luokitella ympäristökuormitustekijän lisäksi esimerkiksi sen mukaan, mihin vaikutus kohdistuu. Ympäristövaikutuksia ovat muun muassa ilmastonmuutos, energiankulutus sekä uusiutumattomien ja uusiutuvien luonnonvarojen ehtyminen. Tässä työssä keskitytään pääasiassa ilmastovaikutuksiin, koska ne muodostavat selvästi suurimman osuuden energiantuotannon eli sähkö- ja lämpöhuollon ympäristövaikutuksista (Seppälä et al. 2009: 31). Työssä käytetään kuitenkin termiä ympäristövaikutus, koska työn puitteissa ei ole mahdollista syventyä tarkemmin rakennusten ja asumisen aiheuttamiin eri ympäristövaikutuksiin. Asumisen haitallisia ympäristövaikutuksia voidaan vähentää karkeasti jaoteltuna kahdella tavalla. Kulutusta voidaan muuttaa vähemmän päästöjä aiheuttavaan suuntaan tai ottaa käyttöön teknisiä ratkaisuja, jotka aiheuttavat vähemmän päästöjä muun muassa energian tuottamisessa. Kulutusta sekä talouden suuruutta bruttokansantuotteella mitattuna pyritään kaikissa maissa kasvattamaan. Teknisille ratkaisuille jää siis merkittävä rooli päästöjen rajoittamisessa. (Savolainen et al. 2008: 11.) Rakennusten energiatehokkuusdirektiivi (2010/31/EU) luo kansalliset energiatehokkuuden vähimmäisvaatimukset uudis- ja korjausrakentamiselle. Direktiivin johdosta uudisrakennusten tulee olla lähes nollaenergiataloja vuoden 2020 loppuun mennessä (Martinkauppi 2010: 41). Energiatehokkuutta parantavien teknisten toimenpiteiden vaikutukset näkyvät kuitenkin vasta huomattavalla viiveellä (Savolainen et al. 2008: 175). Suomessa uudisrakentamisen osuus on 1,5 2 % olemassa olevasta rakennuskannasta. Kun vuosittainen rakennuskannassa tapahtuva poistuma on noin 1 %, rakennuskannan tilavuus kasvaa vuosittain ainoastaan 0,5 1 %. Korjausrakentamisenkin säästöt saavutetaan vasta viiveellä: korjausrakentamisen vuosittainen volyymi on vain 3,5 % olemassa olevasta rakennuskannasta (Savolainen et al. 2008: 175). Pelkät uudis- ja korjausrakentamiseen kohdistuvat tekniset ratkaisut eivät ole siten ainoa vaihtoehto pyrittäessä vähentämään rakennuksiin liittyviä haitallisia ympäristövaikutuksia. Sen lisäksi, että rakennuskannan energiatehokkuus parantuu vähitellen uudisrakennusten ja korjausrakentamisen myötä, asumisen ympäristövaikutusten vähentämisessä tulee huomiota kiinnittää jo rakennettuihin rakennuksiin ja niiden käyttöön. Rakennusta voidaan pitää tuotteena, joka aiheuttaa ympäristövaikutuksia koko elinkaarensa ajan. Rakennuksen elinkaari alkaa rakennuksen rakentamisesta ja päättyy lopulta rakennuksen purkamiseen (TTS 2010). Rakennuksen ympäristövaikutukset johtuvat rakennukseen käytettävien tuotteiden tuotantoprosessista, rakennuksen maankäytöstä ja käyttövaiheesta eli rakennuksen lämmityksen, veden käytön, ilmastoinnin ja laitteiden käytön tarvitsemasta energiasta (Häkkinen et al. 1999: 4). Rakennuksen elinkaaren vaiheet ovat ympäristökuormittavuudeltaan ja kestoiltaan hyvin erilaiset. Rakennusten kohdalla käyttövaiheen merkitys ympäristökuormituksen kannalta on merkittävä vaiheen pitkäkestoisuuden takia. (Koskela et al. 2002: 13.) 8

16 2.2 Asumiseen liittyvät ympäristövaikutukset Lämpöön, sähköön, veteen ja jätteisiin liittyvät ympäristövaikutukset Asunnoilla ja asumisella on suuri rooli haitallisten ympäristövaikutusten vähentämisessä. Kulutusmenoryhmistä asuminen on kasvihuonekaasupäästöjen eli ilmastovaikutuksen suhteen suurin kuormittaja ja toiseksi suurin muiden ympäristövaikutusten suhteen. (Seppälä et al. 2009: 54.) Tärkein syy asumisen ympäristövaikutuksiin on siihen liittyvä energiankulutus eli lämmön-, sähkön- ja vedenkulutus. Lisäksi asumisen ympäristövaikutuksiin liittyvät läheisesti jätteet ja niiden kierrätys. (Nissinen & Dahlbo 2009: 1.) Rakennuksen tuottamat päästöt syntyvät lämmitykseen ja sähköön käytetystä energiasta. Päästöjen määrään vaikuttavat energian määrällisen kulutuksen lisäksi myös energian laatu ja lähde. Päästöjä voidaan luokitella muun muassa sen mukaan, ovatko ne suoria vai epäsuoria. Asumiseen liittyvät päästöt ovat pääsääntöisesti epäsuoria eli ne syntyvät muilta toimijoilta hankitun energian käytöstä, eikä asukas omista tai voi kontrolloida energian lähdettä. Vedenkulutuksen vähentämisen merkitys ei ole Suomessa niin suuri kuin monissa muissa maissa. Vedenkulutus vaikuttaa kuitenkin asumisen energiankulutukseen lämpimän käyttöveden lämmittämiseen tarvitun energian kautta. Lisäksi vedenkulutuksen vähentäminen pienentää jätevesimääriä. Myös jätehuolto on yksi asumisen ympäristöystävällisyyden osa-alue. Jätteiden määrä ja laatu vaikuttavat asumisen aiheuttamaan ympäristökuormaan ja jätemäärän vähentäminen ja jätteiden kierrättäminen ovat keinoja vähentää asumiseen liittyviä haitallisia ympäristövaikutuksia. (Kaleva et al. 2011: ) Asuinrakennusten energiankäyttö jakautuu tilojen ja ilmanvaihdon lämmitysenergian, veden lämmitysenergian ja sähkön välillä (kuva 6). Sekä pientaloissa että kerrostaloissa tilojen ja ilmanvaihdon lämmitysenergian osuus rakennuksen energiankäytöstä on selvästi suurin. Kerrostaloissa tilojen ja ilmavaihdon osuus energiankulutuksesta on lähes puolet ja pientaloissa yli kaksi kolmasosaa koko energiankäytöstä. Kerrostaloissa veden lämmitysenergian osuus on huomattavasti suurempi kuin pientaloissa, kun taas talous- ja kiinteistösähkön osuus on molemmissa suunnilleen yhtä suuri. (Sarja 2009: 56.) Kerrostalo Pientalo 25 % 27 % 48 % Tilojen ja ilmanvaihdon lämmitysenergia Veden lämmitysenergia Talous- ja kiinteistösähkö 12 % 23 % 65 % Kuva 6 Energiankulutuksen jakautuminen normitaloissa vuonna 2005 (mukaillen Sarja 2009: 56) 9

17 Lämpö Asuinrakennusten lämmitysmuodot vaihtelevat talotyypeittäin (kuva 7). Erillisissä pientaloissa yleisimmät lämmitysmuodot ovat sähkö, öljy ja kaasu sekä puu ja turve. Rivi- ja ketjutaloissa lähes kaikkien rakennusten lämmitysmuotona on kauko- tai aluelämpö, sähkö, öljy tai kaasu. Asuinkerrostaloista valtaosan lämmitysmuotona on kaukolämpö ja pienen osan öljy tai kaasu. (SVTd.) Polttoainevalinnoilla voidaan vaikuttaa lämmöntuotannon haittavaikutuksiin, koska päästöt vaihtelevat runsaasti riippuen polttoaineesta. Sähköntuotanto on merkittävä hiilidioksidipäästöjen lähde. Ydinvoimalla tuotetun sähkön päästöt ovat kuitenkin laskennallisesti nollassa. Öljylämmitys tuottaa myös hiilidioksidipäästöjä. Sen sijaan kaukolämmön ympäristökuormitus vaihtelee kaukolämpölaitosten välillä. Puuperäisten polttoaineiden päästöt ovat laskutavasta riippuen joko nollassa tai lähellä sitä. Tuuli- ja aurinkoenergia ovat käytännössä päästöttömiä. (Korjaustieto.) Kuva 7 Asuinrakennukset lämmitysmuodon mukaan vuonna 2010 (SVTd) Kokonaislämmitysenergian kulutuksen jakaantuminen vaihtelee talotyypeittäin. Kulutettu lämmitysenergia jakautuu yleensä liki tasan rakennuksen johtumishäviöiden, ilmanvaihdon ja käyttöveden lämmityksen kesken (Motiva 2011b). Tyypillisessä luvun asuinkerrostalossa lämmitysenergia jakautuu kuvan 8 osoittamalla tavalla. 10

18 Kuva 8 Rakennuksen lämpöenergiatase, tyypilliset luvun asuinkerrostalot (Tee parannus! -viestintäohjelma) Tilojen lämmitysenergian kuluminen asuinkerrostaloissa jakautuu useaan kohteeseen (kuva 9). Suurin osa tilojen lämmitysenergiasta kuluu ilmanvaihtoon ja ikkunoiden kautta syntyviin lämpöhäviöihin. Pientalojen kulutusjakauma eroaa kerrostalon jakaumasta siten, että pientaloissa ylä- ja alapohjan johtumishäviöt ovat suhteellisesti suurempia kuin kerrostaloissa. (Sarja 2009: 58.) Tilojen lämmitysenergian kulutuksen osatekijät asuinkerrostalossa 4 % 1 % Ilmanvaihto 11 % Ikkunat 16 % 48 % Ulkoseinät Ilmavuodot 20 % Yläpohja Alapohja Kuva 9 Lämmityksen keskimääräinen kulutusjakauma vuonna 2005 määräysten mukaisessa asuinkerrostalossa (mukaillen Sarja 2009: 57) Eräässä asumisen ympäristövaikutuksia tarkastelevassa tutkimuksessa (Nissinen & Dahlbo 2009: 7) arvioitiin eri asuinrakennustyyppien eroja lämmönkulutuksessa. Kerrostalojen normeerattu eli rakennusten tilavuudet huomioiva lämmönkulutus asuinpinta-alaa kohden on samalla tasolla kuin rivi- ja pientalojen kulutus. Kerrostaloissa sisätilan ja ulkopinnan suhde on energiataloudellisesti kuitenkin parempi kuin pientaloissa, mistä voidaan päätellä, että kerrostaloissa kulutetaan suhteellisesti enemmän lämpöä. Syinä tähän saattavat olla 11

19 esimerkiksi kerrostalojen huono energiatehokkuus sekä energiansäästöön liittyvien kannustimien puuttuminen. Sähkö Kotitaloudet kuluttavat lähes neljäsosan Suomessa kulutetusta sähköstä (SVTe). Kotitalouksien sähkönkulutus jakautuu kotitaloussähkön, rakennusten lämmityksen ja rakennusten jäähdytyksen kesken. Kotitaloussähkön ja rakennusten lämmityksen osuudet asumisessa kulutetusta sähköstä ovat likimain yhtä suuret. Asuinrakennusten jäähdytyksen osuus on alle prosentti kotitalouksien kuluttamasta sähkön kokonaismäärästä. (Partanen et al. 2009: 23.) Sähköenergian kulutus jaetaan usein huoneistosähköön ja kiinteistösähköön. Huoneistosähköllä tarkoitetaan sähköä, joka kulutetaan huoneistossa ja joka voidaan mitata erikseen. Kiinteistösähkö kattaa kaiken muun kuin huoneistosähkön. Kiinteistösähköön kuuluvat muun muassa pumppujen, automatiikkalaitteiden ja hissien kuluttama sähkö. Kiinteistösähköön liittyvä säästöpotentiaali voidaan yleensä saavuttaa puhdistus- ja huoltotoimenpiteillä. Kiinteistösähkö kuuluu usein rakennuksen omistajan vastuulle ja huoneistosähkö huoneiston käyttäjän vastuulle. Asunto-osakeyhtiössä yhtiö maksaa yleensä kiinteistösähkön ja veloittaa sen osakkailta vastikkeessa tai käyttömaksuissa. Omakotitaloissa huoneisto- ja kiinteistösähköä ei tavallisesti voida erottaa toisistaan. (Heljo et al. 2005: 70.) Kotitaloussähköllä tarkoitetaan tässä työssä ei-sähkölämmitteisten asuntojen kaikkea sähkönkäyttöä sekä sähkölämmitteisten asuntojen muuta sähkönkäyttöä kuin lämmityssähköä. Kotitaloussähkön kulutus on ollut jatkuvasti kasvussa. Kotitalouksien laitteiden sähkönkulutus on kasvanut 2000-luvun alkuvuosina yli 2,5 % vuodessa (Savolainen et al. 2008: 215). Merkittävä osa kulutuksen kasvusta johtuu pientalojen kasvaneesta sähkönkulutuksesta (Savolainen et al. 2008: 177). Kotitaloussähkön kulutuskohteista kolme suurinta ovat sisävalaistus, kylmälaitteet sekä kodin elektroniikka (televisio ja lisälaitteet sekä tietotekniikka) (kuva 10). Kylmälaitteisiin kuuluvat jääkaapit, pakastimet sekä jääkaappi-pakastimet. Valaistuksen kulutusosuus on pysynyt melko samana vuodesta 1993 vuoteen Sen sijaan kylmälaitteiden kulutuksen osuus on vähentynyt samana aikana merkittävästi. Kulutusosuuden pieneneminen on pitkälti seurausta uusien kylmälaitteiden energiatehokkuudesta. Viihde- ja kulutuselektroniikan yhteenlaskettu sähkönkulutus on noussut lähes kylmälaitteiden kulutuksen tasolle. (Adato 2008: 15.) Tämän laiteryhmän säästöpotentiaalin on arveltu olevan vuonna 2015 suurempi kuin kylmälaitteiden (Adato 2008: 4). Kotitalouksien sähkölaitteiden määrän kasvu on lisännyt sähkönkulutusta, vaikka laitteet ovat muuttuneet energiatehokkaammiksi. Kotitalouksien tärkeimpien sähkölaitteiden yleisyys on esitetty kuvassa 11. Tietokoneet ja DVD-soittimet ovat selvästi yleistyneet viime vuosikymmenen aikana (SVTf). 12

20 % kotitalouksista Kotitaloussähkön käyttö laiteryhmittäin 2 % 1 % 4 % 2 % 2 % 4 % 6 % 6 % 8 % 8 % 13 % 22 % 22 % Muut laitteet 22 % Sisävalaistus 22 % Kylmälaitteet 13 % Sähkökiukaat 8 % Televisio ja lisälaitteet 8 % Liesi ja muu ruuanvalmistus 6 % LVI-laitteet 6 % Pyykinpesu ja -kuivaus 4 % Tietotekniikka 4 % Astianpesu 2 % Autonlämmitys 2 % Sähkölattialämmitys 2 % Ulkovalaistus 1 % Kuva 10 Kotitaloussähkön käyttö laiteryhmittäin vuonna 2006 (mukaillen Adato 2008: 15) 600 Eräiden kotitalouslaitteiden omistus Astianpesukone Kuivausrumpu /- kaappi Pesukone Mikroaaltouuni Pakastin Mikrotietokone DVD-soitin Kuva 11 Eräiden kotitalouslaitteiden omistus vuosina 1990, 1998 ja 2006, % kotitalouksista (SVTf) Tarkasteltaessa asumisen energiankulutusta tulee asunnon lämmittämiseen ja jäähdyttämiseen käytetty energia erotella sähkönkulutuksesta. Lämmitykseen vaikuttavat pitkälti itse rakennus ja sen tekniset ominaisuudet kuten lämmitysmuoto ja tekniset järjestelmät. Säh- 13

21 könkulutus taas riippuu enemmän asukkaasta ja tämän toiminnasta. Vaikka lämpö- ja sähköenergiaa on tarkoituksenmukaista tarkastella erillisinä kokonaisuuksina, on näillä myös keskinäisiä yhteyksiä. Erityisen paljon sähkölaitteita sisältävässä rakennuksessa laitteiden synnyttämä lämpö voi vähentää lämpöenergian tarvetta. (Kaleva et al. 2011: 23.) Vesi Asuinrakennuksissa kulutetun veden osuus Suomen kaikesta juomakelpoisesta vedestä on noin 50 %. Aiempina vuosina vedenkulutus henkilöä kohti oli jopa litraa vuorokaudessa, mutta nykyisin keskimääräinen vedenkulutus on 155 litraa vuorokaudessa asukasta kohden (Motiva 2011a). Vaihteluväli ihmisten välillä on kuitenkin litraa asukasta kohden vuorokaudessa (Lappalainen 2010: 48). Yksittäiset kulutusluvut voivat luonnollisesti olla tätäkin pienempiä tai suurempia. Asuinrakennuksen käyttöveden kulutukseen vaikuttavat muun muassa asukkaiden käyttötottumukset, huoneistojen varustelutaso ja laitetekniikka (Seppänen & Seppänen 2007: 211). Vettä kuluu eniten peseytymisessä, WC:ssä ja keittiössä (kuva 12) (Motiva 2011a). Vedenkulutuksen tavoitetasona pidetään 130 litraa vuorokaudessa asukasta kohden (Lappalainen 2010: 48). Omakotitaloissa vedenkulutus on keskimäärin 30 litraa pienempi kuin kerrostaloissa (Nissinen & Dahlbo 2009: 8). Asuinkerrostalon käyttöveden kokonaiskulutuksesta keskimäärin noin 40 % kuluu lämpimänä käyttövetenä. Lämmintä vettä kuluu eniten peseytymiseen ja kylmää vettä WC:n huuhteluun (kuva 13). Keväällä, kesällä ja syksyllä lämpimän käyttöveden osuus kulutuksesta on % ja talvella jopa 50 %. (Seppänen & Seppänen 2007: 211.) Vedenkulutuksen jakaantuminen 13 % 22 % 39 % Peseytyminen, 60 l WC, 40 l Keittiö, 35 l Pyykki, 20 l 26 % Kuva 12 Vuorokauden vedenkulutuksen jakaantuminen asukasta kohden (mukaillen Motiva 2011a) 14

22 Kylmän veden kulutus Lämpimän veden kulutus 20 % 13 % 27 % 40 % WC Peseytyminen Keittiö Pyykinpesu 30 % 10 % 60 % Peseytyminen Keittiö Pyykinpesu Kuva 13 Kylmän ja lämpimän veden kulutus eri toiminnoissa (Seppänen & Seppänen 2007: 211) Asuinhuoneistojen lämmön-, veden- ja sähkönkulutus on muuttunut vuosikymmenten aikana. Asuinkerrostalojen lämmönkulutus kasvoi lukujen alhaisesta tasosta suuremmaksi siirryttäessä luvulle. Tällöin siirryttiin väljempään lähiörakentamiseen ja koneelliseen poistoilmanvaihtoon luvulla energian hinta kasvoi jyrkästi ja rakennus- ja ilmanvaihtomääräyksiä uusittiin useaan kertaan. Niiden ansiosta energian kulutus on taas vähentynyt. Asuinkerrostalojen vedenkulutus on pysynyt vuosikymmenten ajan lähes samalla tasolla kuitenkin asteittain vähentyen. Kulutuksen alenemiseen ovat vaikuttaneet muun muassa yksiotehanojen yleistyminen, wc-astioiden vesimäärien pienentyminen sekä vuosina 1976 ja 2003 julkaistut määräykset. Lisäksi yleistynyt huoneistokohtainen veden mittaus on alentanut vedenkulutusta. Kiinteistösähkön kulutus on moninkertaistunut viime vuosisadan aikana. Kasvu on ollut suoraan verrannollinen sähköä käyttävien laitteiden yleistymiseen ja koneellisen ilmanvaihdon sähköenergian kulutukseen. Huoneistojen sähköenergian kulutus on sekin lisääntynyt kodinkoneiden yleistymisen myötä. (Myyryläinen 2008: ) Vaikka asumiseen liittyvä kulutus on pääpiirteittäin samanlaista eri kotitalouksissa, on niiden välillä havaittu eroja esimerkiksi eri hallintamuotojen välillä. Eko-Viikin seurantaprojektissa tutkittiin alueen ekologisen tavoitetason tavoitteiden toteutumista. Projektin tulokset osoittivat, että vuokra-asunnoissa vuorokauden keskimääräinen vedenkulutus henkilöä kohden on selvästi suurempaa kuin omistusasunnoissa. Vuokra-asunnoissa vedenkulutuksen keskihajonta on myös suurempaa. Seuratuissa vuokra-asunnoissa ei ollut veden mittaukseen perustuvaa laskutusta. (Rodriguez et al. 2004: 27, 48.) Seurantaprojektissa havaittiin myös, että lämmitysenergiaa kulutettiin vuokra-asunnoissa enemmän kuin omistusasunnoissa (Rodriguez et al. 2004: 33). Huoneistosähkön kulutus oli kuitenkin omistusasunnoissa suurempaa kuin vuokra-asunnoissa (Rodriguez et al. 2004: 38). Nämä tulokset osoittavat, että veden-, lämmön- ja sähkönkulutuksissa saattaa olla eroja omistus- ja vuokra-asumisen välillä. 15

23 Jätteet Jätteiden lajittelu ja kierrätys ovat osa ympäristöystävällistä asumista. Sekajäte on jätettä, jota ei voida hyödyntää tai ei saada kerättyä hyödynnettäväksi. Sekajätteiden joukkoon ei tule laittaa lajiteltavissa olevia materiaaleja, koska lajittelematon sekajäte päätyy kaatopaikalle eikä ole näin enää hyödynnettävissä. Vuonna 2007 pääkaupunkiseudulla syntyi sekajätettä keskimäärin 165 kiloa asukasta kohden. Sekajätteen määrä ja laatu vaihtelevat eri asuinkiinteistöjen välillä. Pääkaupunkiseudulla vähiten sekajätettä tuottivat yli 20 huoneiston omistuskiinteistössä asuvat ja eniten 2 4 huoneiston kiinteistössä asuvat. Sekajätemäärien välillä oli vaihtelua myös kiinteistön hallintamuodon mukaan: yli 20 huoneiston vuokrakiinteistöissä asuvat tuottivat selvästi enemmän sekajätettä kuin yli 20 huoneiston omistuskiinteistöissä asuvat, vaikka jätteiden lajittelumahdollisuudet olivat kiinteistötyyppien välillä lähes samanlaiset. Vuokratalojen jätteen suurempaan määrän vaikuttaa se, että vuokrakerrostaloissa asuu omistuskerrostaloja enemmän lapsiperheitä ja nuoria aikuisia. (Pulkkinen et al. 2008: 22.) Asuinhuoneistojen ja liikehuoneistojen ympäristövaikutusten erot Asuinhuoneistojen käytön aiheuttamat ympäristövaikutukset eroavat usealla tavalla liikeja toimistorakennuksille ominaisista ympäristövaikutuksista. Asuinhuoneistoissa oleillaan pääasiassa aamulla, illalla ja yöllä, kun taas liike- ja toimistorakennusten käyttö painottuu päivään. Uudessa toimistorakennuksessa sähkön osuus ympäristövaikutusten aiheuttajana on merkittävä, koska sähköä kuluu esimerkiksi taloteknisiin järjestelmiin ja lämmityksen päästöt ovat verrattain melko vähäiset (Junnila 2004: 87). Asuinrakennusten hyötyenergian kulutuksen rakenne eroaa liike- ja toimistorakennusten kulutusrakenteesta (kuva 14). Liike- ja toimistorakennuksissa hyötyenergiaa kuluu ilmanvaihtoon suhteellisesti enemmän kuin asuinrakennuksissa. Jäähdytyksen osuus on varsinkin toimistorakennuksissa yleensä suurempi kuin asuinrakennuksissa. Tämä johtuu toimistorakennusten suuremmista sisäisistä kuormista, jotka synnyttävät suuremman jäähdytystarpeen. Vaipan osuus kulutuksesta on liike- ja toimistorakennusten kohdalla taas melko pieni verrattuna esimerkiksi omakotitaloihin. (Heljo et al. 2005: 39.) Hyötyenergian kulutus GWh/a Omakotitalot Rivitalot Asuinkerrostalot Liike- ja toimistorakennukset huoneisto- ja kiinteistösähkö lämmin vesi ilmanvaihto vaippa Kuva 14 Hyötyenergian kulutus talotyypeittäin vuonna 2010 (mukaillen Heljo et al. 2005: 39) 16

24 Asuinrakennusten eräs ominaispiirre verrattuna toimisto- ja liikerakennuksiin on asuinrakennusten käytön ja ylläpidon epäammattimaisuus. Suomessa asuntojen omistajat ovat heterogeeninen joukko, mikä näkyy esimerkiksi ylläpidon vaihtelevana tasona. Ammattitason vaihtelu on leimallista myös suomalaisilla vuokramarkkinoilla. Suurin vuokranantajaryhmä Suomessa ovat yksityishenkilöt ja kuolinpesät 64,6 % osuudella (SVTg). Nämä asuntojen vuokramarkkinoilla toimivat pienvuokranantajat eivät välttämättä edes koe itseään sijoittajiksi. Tällaiset vuokranantajat tarvitsevat tietoa siitä, kuinka vuokrasuhdetta hoidetaan niin, että toiminta on kannattavaa. (Juntto et al. 2010: 10.) Sen lisäksi, että liike- ja toimistorakennuksia omistetaan ja hoidetaan yleensä ammattimaisemmin kuin asuinrakennuksia, liike- ja toimistorakennuksien ympäristövaikutusten vähentämiseen liittyy erilaisia motiiveja kuin asuinrakennusten kohdalla. Kaikkien rakennustyyppien osalta ympäristövaikutusten vähentäminen tuo yleensä kustannussäästöjä. Lämpötilan säätäminen sopivaksi ja vuotavien vesikalusteiden korjaaminen ovat esimerkkejä sekä ympäristöä että kustannuksia säästävistä toimenpiteistä. Liike- ja toimistorakennusten kohdalla rakennuksen ympäristövaikutusten vähentämisellä saavutetaan kuitenkin myös sellaista imagollista hyötyä, jota ei tavallisesti synny asuinrakennusten kohdalla. Toimitilan ympäristöystävällisestä imagosta kokevat hyötyvänsä yleensä sekä rakennuksen omistaja että käyttäjä. Tarkkoja lukuja vihreän imagon taloudellisista hyödyistä on mahdotonta laskea, mutta varmaa on, että yritysmaailmassa ympäristöystävällisyyden uskotaan vahvistavan yrityksen kuvaa asiakkaiden ja työntekijöiden sekä koko yhteiskunnan silmissä. Molemmilla osapuolilla on siis motiivi tavoitella ympäristöystävällisempiä rakennuksia. Liike- ja toimistorakennuksille luodaan ympäristöystävällistä mainetta usein kaupallisin keinoin. Rakennusten ympäristövaikutuksia arvioivat ympäristöluokitukset ovat lisääntyneet Suomessa viime vuosina. Suomessa käytetyimpiä rakennusten ympäristöluokituksia ovat kotimaassa luotu PromisE sekä kansainvälisesti käytössä olevat BREEAM ja LEED. Tutkimusten mukaan (Jones Lang LaSalle & CoreNet Global 2008: 4; Pöyry 2010: 22) vuokralaiset ovat valmiita maksamaan kestävän kehityksen periaatteiden mukaisesti rakennetuista toimitiloista korkeampaa vuokraa. Tämä houkuttelee kiinteistösijoittajia investoimaan ympäristöystävällisiin rakennuksiin. Käyttäjän valmius maksaa korkeampaa vuokraa saattaa pohjautua esimerkiksi ympäristöystävällisen rakennuksen alhaisempiin käyttökustannuksiin sekä käyttäjän saavuttamiin imagoetuihin. Lisääntynyt ympäristötietoisuus tuo esiin myös rakennuksen ympäristöystävällistä käyttöä edistävien vuokrasopimusten tarpeen. Ympäristöystävällisyyttä edistävät vuokrasopimukset voivat tukea rakennuksen kestävän kehityksen periaatteiden toteutumista. Ympäristönäkökulmat huomioonottavilla vuokrasopimuksilla sekä liike- ja toimitilojen omistajat että käyttäjät voivat luoda itselleen positiivista ympäristömainetta. Vuokrattujen asuinhuoneistojen kohdalla ei ole samanlaisia motiiveja ympäristöystävällisyyden tavoittelemiseen kuin liike- ja toimistorakennuksilla. Vuokra-asunnoille riittää kysyntää, ja ongelmana onkin kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen riittävä tarjonta erityisesti Helsingissä (Juntto et al. 2010: 12). Markkinoiden epätasapaino johtaa väistämättä tilanteeseen, jossa vuokralaisten valintamahdollisuudet asuntoa vuokratessa eivät ole kovin laajat. Toisaalta vuokralaisten kiinnostuskaan asuintalonsa energiataloudellisuutta kohtaan ei ole suuri. Tutkittaessa vuokra-asunnon valintaan vaikuttavia tekijöitä havaittiin, että talon energiataloudellisuus oli vain alle kymmenesosalle vuokralaisista tärkeä ominaisuus. Kyselyyn vastanneista vuokralaisista 43 %:lla energiataloudellisuus ei vaikuttanut juuri lainkaan asunnon valinnassa. (Juntto et al. 2010: 55.) Toisessa tutkimuksessa tutkittiin vuotiaiden nuorten muun muassa asumiseen liittyviä ympäristöasenteita. Tutkimuksen mu- 17

25 kaan asuntoa valittaessa talon energiatehokkuuteen kiinnittävät huomiota erityisesti omakoti- ja rivitaloasujat sekä omistusasunnossa asuvat. Sen sijaan kerrostaloasujista selvästi pienempi osa kiinnittää huomiota talon energiatehokkuuteen. Tämänkin tutkimuksen mukaan vuokra-asujista alle puolet huomioi energiatehokkuuden. (Kupari 2011: ) Sen lisäksi, että vuokralaisten keskuudessa energiataloudellisuus jää vähäiseksi kriteeriksi asunnon valinnassa, myöskään vuokranantajien kohdalla talon energiataloudellisuus ei nouse esiin vuokra-asuntoa hankittaessa. Vain 11 % vuokranantajista piti energiataloudellisuutta erittäin vaikuttavana tekijänä vuokra-asunnon hankinnassa ja 39 % jonkin verran vaikuttavana tekijänä. (Juntto et al. 2010: 49.) Lähtökohdat asuinhuoneistojen ympäristöystävällisyyden edistämiselle ovat siis hyvin erilaiset kuin liike- ja toimistorakennuksissa. Vuokralaisten ja vuokranantajien laimea kiinnostus talon energiataloudellisuutta kohtaan on haaste ympäristöystävällisen asumisen kehittämisessä. Nykytilanteessa sekä vuokralaiselta että vuokranantajalta puuttuvat motiivit ympäristöystävällisen vuokra-asumisen edistämiselle. Asuinhuoneistojen osalta syy asua ympäristöystävällisessä vuokra-asunnossa tai tarjota sellaista vuokralle ei synny liike- ja toimistorakennusten tapaan imagohyödyistä, vaan kannustimien tulee liittyä muihin tekijöihin. 2.3 Asuinhuoneistojen ympäristövaikutusten vähentämismahdollisuudet Laitteisiin ja muutostöihin liittyvät mahdollisuudet Rakennusten aiheuttamia ympäristövaikutuksia voidaan jaotella esimerkiksi erilaisten ympäristöluokitusjärjestelmien avulla. Ympäristöluokituksia käytetään erityisesti liike- ja toimistotilojen kohdalla. Suomalainen PromisE-työkalu tarkastelee rakennuksen ympäristöominaisuuksia neljän pääluokan kautta, joita ovat ihmisten terveys, luonnonvarojen käyttö, ekologiset seuraukset sekä ympäristöriskien hallinta. LEED-järjestelmässä sertifioinnin saadakseen rakennuksen tulee täyttää vähimmäisvaatimukset, jotka liittyvät muun muassa sijaintipaikan kestävyyteen sekä energian-, veden- ja materiaalien kulutukseen rakennuksen elinkaaren aikana. (Green Building Council Finland.) Ympäristöluokituksissa käytetyt ominaisuudet eivät kuitenkaan sovellu suoraan käyttöön pohdittaessa sitä, kuinka vuokraasuminen voisi olla ympäristöystävällisempää. Vuokralaisen ja vuokranantajan vaikutusmahdollisuudet rakennuksen aiheuttamiin ympäristövaikutuksiin ovat melko rajalliset. Ympäristöluokituksissa keskitytään muun muassa rakennushankkeen alkuvaiheen ratkaisuihin, mikä ei sovellu vuokra-asumiseen liittyviin ympäristövaikutuksiin. Vuokrasopimuksen osapuolet eivät voi vaikuttaa esimerkiksi talon sijaintiin, rakennusmateriaaleihin tai lämmitysmuotoon. Vuokranantaja ja vuokralainen voivat kuitenkin vaikuttaa asumisen ympäristöystävällisyyteen kahdella tavalla. Laitteiden oikealla mitoituksella ja ympäristöystävällisillä valinnoilla sekä yksinkertaisilla energiatehokkuutta parantavilla muutostöillä luodaan edellytykset ympäristöystävälliselle asumiselle. Toinen keino vaikuttaa asumisen ympäristöystävällisyyteen on muuttaa asumiseen liittyviä toimintatapoja ja kulutuskäyttäytymistä. Asukkaan tapa käyttää laitteita ja toimia kodissaan vaikuttavat asumisen ympäristövaikutuksiin. Vuokralaisella ja vuokranantajalla on siis mahdollisuus vaikuttaa huoneiston ympäristövaikutuksiin laitteiden ja muutostöiden kautta. Laitteita hankittaessa voidaan valita teknisiltä ominaisuuksiltaan energiatehokas laite. Huoneiston muutostöillä ja kunnossapidolla voidaan vähentää haitallisia ympäristövaikutuksia. Tässä työssä muutostöillä tarkoitetaan sellaisia toimenpiteitä, joita voidaan tehdä huoneistokohtaisesti. Lisäksi muutostöihin on 18

26 sisällytetty sellaiset säätötyöt, joihin vuokranantaja voi vaikuttaa joko hoitamalla työt itse tai ottamalla yhteyttä esimerkiksi taloyhtiön isännöitsijään. Tässä kappaleessa esitellään laitteisiin ja muutostöihin liittyviä keinoja, joilla kumpikin vuokrasuhteen osapuoli voi vaikuttaa lämmön-, sähkön-, veden- sekä jätteiden kulutukseen. Laitteiden osalta käsitellään asumiseen liittyviä laitteita riippumatta siitä, kuuluuko kyseinen laite vuokranantajan vai vuokralaisen vastuulle. Lämpö Asumiseen liittyvää lämmönkulutusta voidaan vähentää usealla tavalla. Lämpövuotojen tukkiminen, lämmityksen perussäätö ja sisälämpötilan alentaminen ovat tehokkaita keinoja saada lämmönkulutus kohtuulliselle tasolle. Huoneilman lämpötilaan liittyy lämmönkulutuksen lisäksi terveys- ja viihtyvyysnäkökulmat. Ihmisen kokemaan lämpöaistimukseen vaikuttavat huoneilman lämpötila, lämpösäteily, ilman virtausnopeus ja kosteus sekä vaatetus ja ihmisen toiminnan luonne. Lämpöolot vaikuttavat suoraan asumisen viihtyvyyteen. Pitkäaikainen veto ja viileys saattavat aiheuttaa jopa terveyshaittaa. (Asumisterveysohje 2003: 9.) Lämpöenergian kulutusta ja vedon tunnetta voidaan vähentää parantamalla huoneiston ilmatiiveyttä. Vedon tunne aiheutuu keskimääräistä voimakkaammasta lämmön siirrosta iholla. Tunne syntyy, kun iho jäähtyy ilman liikkeen ja kylmäsäteilyn vaikutuksesta. (Seppänen & Seppänen 2007: 20.) Vetoa aiheuttavan ilmavirtauksen aiheuttaa usein kylmä, korkea ikkuna tai seinäpinta, jonka alla ei ole patteria. Muita tavallisia vuotokohtia on rakenteiden liittymäkohdissa, kuten ikkunalistojen takana, lattian rajassa sekä katonnurkissa. Kriittisin kohta vedon kannalta on yleensä kuitenkin ikkuna. Talvella ikkunat aiheuttavat alhaisen pintalämpötilansa takia helposti vetoa, joka on osittain lämpösäteilyä ja osittain ilman liikettä. (Seppänen & Seppänen 2007: 19.) Lämmönkulutusta voidaan vähentää myös parantamalla talon lämmineristystä, mutta tämä tulee kyseeseen lähinnä suurempien korjausten yhteydessä. Tarpeetonta lämmönkulutusta voidaan vähentää varmistamalla, että lämmitysverkosto ja koneellinen ilmanvaihto ovat perussäädetyt. Rakennuksen eri huoneistojen lämpötilat poikkeavat usein niistä lämpötiloista, joihin on pyritty lämmitysverkostoa mitoitettaessa. Kun vesivirrat eivät vastaa lämmöntarvetta, rakennus lämpenee epätasaisesti ja huoneiden lämpötilat poikkeavat toisistaan. Patteriverkoston säätäminen niin, että pattereiden lämmönluovutus vastaa huoneen lämmöntarvetta, on tärkeää lämmityslaitoksen energiatalouden kannalta. Epätasapainon seurauksena koko laitoksen pattereiden menoveden lämpötilaa joudutaan ohjaamaan kylmimpien huoneiden perusteella. Tällöin muut huoneet lämpenevät liikaa ja näiden huoneiden lämmönsäätö hoidetaan usein jatkuvalla tuuletuksella. Tasapainottamalla patteriverkosto voidaan saavuttaa merkittäviä lämmitysenergian säästöjä. (Seppänen & Seppänen 2007: 124.) Termostaattisilla patteriventtiileillä hoidetaan lämmityksen huoneistokohtainen hienosäätö. Patteriventtiili on sijoitettava siten, että se ei ole altis sellaisille lämpötilan vaihteluille, joiden vaikutusta sen ei haluta tuntevan. (Seppänen & Seppänen 2007: 125.) Termostaattisten patteriventtiilien toimivuudesta tulee myös huolehtia: jos venttiili on rikki, auringon ilmaisenergia ja ylilämmöt jäävät hyödyntämättä (Vihola & Heljo 2011: 31). Asunnon lämpimän veden ei tule olla liian kuumaa. Lämpimän käyttöveden lämpötilana on kuitenkin pidettävä vähintään + 55 C:ta legioonalaisbakteerin lisääntymisen estämiseksi (Seppänen & Seppänen 2007: 213). Lämminvesisäiliön termostaattia ei tarvitse säätää kui- 19

27 tenkaan yli + 60 C:seen. Sama lämpötila sopii myös keskuslämmitysboilerille. (Euroopan komissio.) Lämpimän käyttöveden lämpötilan lisäksi veden odotusaika vaikuttaa energiankulutukseen: asukkaan juoksuttaessa vettä osa lämpöenergiasta valuu suoraan viemäriin. Suositeltu odotusaika on noin 10 sekuntia. Jos aika on tätä pidempi, tulee lämpimän käyttövesiverkoston vesivirtoja säätää tai vaihtaa pumpun juoksupyörä. (Kangasluoma 2008: ) Sähkö Rakennuksissa kulutetaan lämpöenergian lisäksi sähköenergiaa. Kotitalouksien sähkönkäyttö on lisääntynyt kodinkoneiden ja viihde-elektroniikan määrän kasvaessa. Kun sähköenergian kulutusta halutaan vähentää, tulee kiinnittää huomiota sekä laitteiden teknisiin ominaisuuksiin että niiden käyttöön. Laitekannan uusiutuminen on yleisesti melko nopeaa: pitkäikäistenkin laitteiden tekninen käyttöikä on vain noin 15 vuotta. Tämä mahdollistaa energiansäästön uudempaan tekniikkaan perustuvien laitteiden käyttöönoton myötä. (Savolainen et al. 2008: 178.) Kotitalouksien sähkönkulutuksesta suurin osa kuluu valaistukseen, kylmälaitteisiin ja kodin elektroniikkaan (Adato 2008: 15). Asuntojen valaistus on siis yksi sähkön potentiaalisista säästökohteista. Valaistuksen energiankäyttöön voidaan vaikuttaa muun muassa rakennusten suunnittelulla, valaistuksen ohjauksella ja valaisintekniikalla (Honkapuro et al. 2009: 61). Valaistuksen kohdalla erityisesti tekninen tehostamispotentiaali on suuri (Adato 2008: 48). Nykytekniikalla sama valaistusteho voidaan tuottaa vähemmällä energiamäärällä. Perinteinen hehkulamppu kuluttaa merkittävästi enemmän energiaa kuin pienloiste- ja halogeenilamput. Hehkulamppujen hankintahinta on edullinen, mutta käyttökustannukset ovat korkeat. Hehkulampun polttoikä, tuntia, on lyhyt verrattuna muihin valonlähteisiin. Hehkulamppujen poistumista tukee EU:n antama direktiivi (aiemmin 2005/32/EY, korvattu sittemmin direktiivillä 2009/125/EY), joka kieltää energiatehokkuudeltaan huonojen kotitalouslamppujen markkinoille saattamisen EU:n alueella vaiheittain vuoden 2009 syyskuusta alkaen. Vuonna 2011 poistuvat 60 W:n hehkulamput ja syyskuussa 2012 kaikki yli 7 W:n hehkulamput. (Tukes 2010a.) Pienloistelamppujen eli niin sanottujen energiansäästölamppujen vaihtaminen hehkulamppujen tilalle on yksinkertainen tapa säästää energiaa. Erään arvion mukaan teoreettinen sähkönsäästöpotentiaali olisi vuodessa GWh, jos suomalaiskodit vaihtaisivat kaikki hehkulamppunsa pienloistelamppuihin (Korhonen et al. 2002: 55). Toimenpiteen kotitalouskohtainen sähkönsäästö olisi erään arvion mukaan keskimäärin 15,3 % kotitaloussähkön kulutuksesta (Ahola & Degefa 2010: 46). Kierrekantaisia pienloistelamppuja voidaan vaihtaa suoraan hehkulamppujen tilalle, koska ne sopivat useisiin nykyisiin valaisimiin. Energiansäästölamppujen tuotekirjo on laajentunut viime vuosina ja hinnat ovat laskeneet huomattavasti. (Savolainen et al. 2008: 180.) Pienloistelamput kuluttavat vain viidesosan hehkulampun kuluttamasta energiasta ja ne ovat valotehokkuudeltaan noin 4 7-kertaisia hehkulamppuihin verrattuna. Loiste- ja hehkulamppujen välistä energiatehokkuutta pienentää kuitenkin loistelamppujen tarvitsema virranrajoitin, joka kuluttaa tehoa. (Korhonen et al. 2002: 66.) Toinen valaistuksen sähkönkulutusta vähentävä vaihtoehto on vaihtaa hehkulamput halogeenilamppuihin. Halogeenilamppujen valotehokkuus ja polttoikä ovat noin kaksinkertaiset verrattuna hehkulamppuihin. Kotitalouksissa käytetään pääasiassa pienoisjännitteellä toimivia halogeenilamppuja, joiden tehot vaihtelevat W:n välillä. (Korhonen et al. 2002: 66.) 20

28 Pidemmällä aikavälillä LED-pohjaiset valaistusratkaisut ovat tärkein valaistuksen sähkönkulutusta vähentävä vaihtoehto (Adato 2008: 39). LED-valaistuksen käyttöä kuitenkin rajoittaa kapea-alainen valokeila. Etuihin kuuluvat pieni koko ja vähäinen energiankulutus sekä pitkä käyttöikä. Vuoteen 2020 mennessä LED-valaistuksen vaikutus kotitalouksien valaistukseen lienee kuitenkin vielä melko vähäinen (Savolainen et al. 2008: 181). Kerros- ja rivitalossa vuokralaisen ja vuokranantajan vaikutusmahdollisuudet muun kuin huoneistosähkön kulutukseen ovat rajalliset. Sen sijaan vuokratuissa pientaloissa osapuolilla on mahdollisuus vähentää kiinteistösähkön kulutusta kiinnittämällä huomiota esimerkiksi ulkovalaistuksen energiankulutukseen. Pientalojen ulkovalaistuksen kuluttamaa sähköä voidaan säästää usealla tavalla. Ulkovalot kannattaa suunnata kohteisiin, joissa valo on tarpeen. Hehkulamput voidaan vaihtaa loistelampuiksi ja tarpeetonta valaistusta voidaan rajoittaa kello- tai hämäräkytkimiä. Myös liiketunnistimella varustettujen valaisimien käyttö voi vähentää sähkönkulutusta. Kylmälaitteet ovat valaistuksen lisäksi laiteryhmä, joka kuluttaa kotitalouksissa suuren määrän sähköä. Kylmälaitteiden keskimääräinen tilavuus on kasvanut kymmenen viime vuoden aikana, mikä on lisännyt niiden energiankulutusta (Honkapuro et al. 2009: 64). Kylmälaitteiden energiatehokkuus on niiden kasvaneesta tilavuudesta huolimatta parantunut huomattavasti viime vuosikymmeninä. (Savolainen et al. 2008: 181). Kylmäsäilytyslaitteiden kehittymistä vähemmän sähköä kuluttaviksi ovat edistäneet energianmerkinnän ja minimitehokkuusvaatimusten käyttöönotto (Korhonen et al. 2002: 21). Kotitalouksien koon pieneneminen ja pakastamisen vähentyminen ovat vähentäneet pakastustilan tarvetta (Korhonen et al. 2002: 29). Kylmälaitteiden säästöpotentiaali on kuitenkin edelleen suuri, koska laitteet ovat päällä jatkuvasti. Vuokranantaja- ja vuokralaiskyselyssä vuokranantajista 98 % kertoi vuokraamansa asunnon olevan varustettu jääkaapilla. Kyselyyn vastanneista vuokralaisista 92 % oli jääkaappi asunnossaan. (Juntto et al. 2010: 30.) Kodinkoneiden sähkönkulutuksen vähentämisen lähtökohtana on tieto niiden kuluttamasta sähköstä. Käytössä olevan laitteen sähkönkulutuksen voi mitata energiamäärämittarilla, jonka voi lainata energialaitoksilta. (Lappalainen 2010: 47.) Uudet kodinkoneet ovat yleensä huomattavasti energiatehokkaampia kuin vanhat. Hankittaessa uutta kodinkonetta huomiota kannattaa kiinnittää laitteen energiatehokkuuteen. Kodinkoneiden sähkönkulutukseen vaikuttavat muun muassa laitteen tekniset ominaisuudet, joista energiankulutusta ja suorituskykyä kuvaa energialuokkamerkintä. Energiamerkintä on pakollinen kylmäsäilytyslaitteissa, pyykin- ja astianpesukoneissa, kuivausrummuissa, kuivaavissa pesukoneissa, uuneissa, kotitalouslampuissa ja tietyissä ilmastointilaitteissa. (Tukes 2011.) Esimerkiksi kylmälaitteiden kohdalla energiamerkintäjärjestelmä on lisännyt energiatehokkaampien laitteiden myyntiä ja energiatehokkuudeltaan heikoimmat laitteet ovat käytännössä poistuneet markkinoilta (Gynther et al. 2007: 17). Kylmälaitteiden kuten muidenkin kodinkoneiden kohdalla kannattaa valita energialuokkamerkinnällä A varustettuja laitteita. Vertaileminen A-merkittyjen tuotteiden välillä on järkevää, koska niidenkin energiankulutus voi vaihdella. Pelkkä energiamerkintä ei ole tae ympäristöystävällisyydestä: laitetta hankittaessa tulee huomiota kiinnittää myös laitteen kokoon ja tulevaan käyttöön. Tarpeisiin nähden liian pienessä jääkaapissa lämpötila nousee helposti lisäten samalla sähkönkulutusta. Hankintaan liittyvien näkökulmien lisäksi kylmälaitteiden sijoittamiseen tulee kiinnittää huomiota: jääkaappia ja pakastinta ei tule sijoittaa esimerkiksi lieden, astianpesukoneen tai lämpöpatterin viereen. Kylmälaitteiden ympärillä tulee olla myös riittävästi tilaa, jotta riittämätön ilmakierto ei lisäisi sähkönkulutusta. 21

29 Kotitalouksien kulutuselektroniikka koostuu yleensä televisioista ja sen lisälaitteista kuten digisovittimista, videoista ja DVD-laitteista, audiolaitteista, tietokoneista ja niihin liittyvistä oheislaitteista sekä puhelimista (Korhonen et al. 2002: 51). Kulutuselektroniikan kulutus on kasvanut voimakkaasti ja on tasoltaan lähes samaa luokkaa kuin kylmälaitteiden kulutus. Kulutuselektroniikan tekninen kehitys ja laitekannan uusiutuminen on nopeaa. (Adato 2008: 4.) Elektronisissa laitteissa on tapahtunut kehitystä energiansäästön suuntaan, mutta toisaalta joidenkin laitteiden tilalle on tullut kuluttavampia laitteita (Honkapuro et al. 2009: 66). Kulutuselektroniikan laitteista etenkin digisovittimien määrä on kasvussa. Lisäksi tallentavien digisovittimien osuus nousee (Adato 2008: 38). Myös tietokoneiden määrä on kasvanut ja tämä näkyy sähkönkulutuksessa. Edellä mainittujen ohella myös taulutelevisioiden määrä on kasvamassa: vuonna 2006 kaksi kolmesta uudesta televisiosta oli taulutelevisioita. Televisioiden digitalisoitumisesta johtuen niiden aktiiviset stand by - eli valmiustilatehot nousevat ja ohjelmistopäivitykset lisäävät sähkönkulutusta. (Adato 2008: 37.) Laiteryhmien sisällä voidaan tehdä valintoja, joiden ansiosta sähkönkulutusta voidaan vähentää. Esimerkiksi pöytätietokoneen sähkönkulutus on yleensä moninkertainen verrattuna kannettavaan tietokoneeseen (Adato 2008: 25). Viihde-elektroniikka ei kuulu energiamerkinnän piiriin, minkä vuoksi laitteiden energiatehokkuuden selvittäminen vaatii omatoimisuutta. ENERGY STAR -merkintä ja TCO-laatu- ja ympäristömerkit auttavat kuluttajaa valitsemaan ympäristöystävällisemmän laitteen. Kulutuselektroniikkaa hankittaessa kannattaa vertailla laitteiden käytönaikaista ja valmiustilan energiankulutusta. Tietokonetta ja sen oheislaitteita hankittaessa huomiota kannattaa kiinnittää virransäästöominaisuuksien käytettävyyteen ja säädettävyyteen. Sen lisäksi, että asumisessa kannattaa kiinnittää huomiota kolmen eniten sähköä käyttävän laiteryhmän laitteisiin, asunnossa on yleensä useita muitakin laitteita, joiden energiatehokkuutta on syytä tarkastella. Vuokranantaja- ja vuokralaiskyselyn mukaan astianpesukone vuokranantajan toimesta kuului asunnoista kolmasosan varusteisiin. Vuokralaisista taas 17 % ilmoitti astianpesukoneen kuuluvaan asunnon varustukseen vuokranantajan toimesta. (Juntto et al. 2010: 30.) Astianpesukoneiden sähkönkulutus on alentunut huolimatta niiden yleisyyden kasvamisesta, koska uudet koneet ovat huomattavasti vähemmän energiaa kuluttavia kuin vanhat (Korhonen et al. 2002: 42). Astianpesukoneissa energiamerkintä on ollut vuodesta 1999 lähtien (Korhonen et al. 2002: 39). Energiankulutuksen näkökulmasta astianpesukoneen käyttäminen on usein tiskaamista kannattavampaa. Astianpesukone kuluttaa sähköä, mutta säästö vedenkulutuksessa tiskaukseen verrattuna on suhteellisesti suurempaa erityisesti silloin, kun verrataan astianpesukoneen käyttöä juoksevan veden alla tiskaamiseen. Keittotason osalta suurin säästömahdollisuus liittyy induktioliesiin. Vesi voidaan kuumentaa induktiokeittotasolla noin 20 % pienemmällä sähkönkulutuksella kuin valurautalevyllä ja noin 10 % pienemmällä sähkönkulutuksella kuin keraamisella keittotasolla. (Korhonen et al. 2002: 35.) Uunin osalta voidaan säästää sähköä, kun normaali uuni vaihdetaan kiertoilmauuniin. Pyykinpesukonetta ja kuivausrumpua valittaessa kannattaa tarkoin harkita, kuinka suuren koneen tarvitsee. Täyttömäärältään suuri pyykinpesukone tai kuivausrumpu kuluttaa turhaa sähköä, jos keskimääräiset kerralla pestävät tai kuivattavat pyykkimäärät ovat pienempiä kuin koneen kapasiteetti. Täyttömäärän lisäksi pyykinpesukoneen ja kuivausrummun hankinnassa kannattaa ottaa huomioon laitteen energiamerkintä. Pyykinpesukoneiden ja kuivausrumpujen energiamerkintä tuli voimaan vuonna (Korhonen et al. 2002: ) Kaikkien kodin sähkölaitteiden kohdalla on tärkeää harkita, tarvitaanko ylipäänsä uutta laitetta. Tämän lisäksi on syytä tarkastella hankittavan laitteen kokoa, 22

30 tehoa, ominaisuuksia ja sitä, vastaavatko nämä kotitalouden tarpeita. Vasta tämän jälkeen on syytä tutkia laitteen muita ominaisuuksia ja erityisesti energiankulutusta. Saunominen kuluttaa suuren määrän kotitaloussähköä. Suomalaiset saunovat keskimäärin kaksi kertaa viikossa ja tällöin kiuas on keskimäärin kaksi tuntia kerrallaan päällä. Eri kiuastyypit kuluttavat eri määrän sähköä: jatkuvalämmitteisen kiukaan keskimääräinen vuosikulutus on noin kwh ja kertalämmitteisten kiukaiden keskimääräinen vuosikulutus 1000 kwh. (Korhonen et al. 2002: 74.) Jatkuvalämmitteinen kiuas kuluttaa suuren määrän sähköä, mutta saunomisen ollessa lähes jokapäiväistä hyvin lämpöeristetty jatkuvasti käyttövalmis kiuas voi olla energiataloudellinen ratkaisu. Saunan merkitystä vuokra-asumisen energiatehokkuuden parantamisessa vähentää saunojen vähäisyys: vuokranantaja ja vuokralaiskyselyn mukaan ainoastaan % vuokra-asunnoista oli oma sauna (Juntto et al. 2010: 30). Sähkönsäästöpotentiaalia tarkasteltaessa tulee ottaa huomioon valaistuksen ja sähkölaitteiden tuottama lämpö. Ensisijaisen käyttötarkoituksensa lisäksi valaisimet ja sähkölaitteet tuottavat toimiessaan lämpöä, joka vähentää rakennuksen tarvitsemaa lämmitysenergiaa. Esimerkiksi hehkulamput ovat lämpösäteilijöitä, joihin viedystä energiasta valoksi muuttuu noin 5 % ja loput 95 % lämmöksi. (Korhonen et al. 2002: 84.) Sähkölaitteiden ilmaislämpö asuinrakennuksissa on noin 35 kwh/m 2 /a (Lappalainen 2010: 47). Ilmaislämpöä voidaan yleensä hyödyntää parhaiten silloin, kun lämmityksen säätöjärjestelmä on käytössä (Savolainen et al. 2008: 176). Suomessa rakennusten lämmityskausi on pitkä ja toimiva säätöjärjestelmä pystyy hyödyntämään suuren osan sähkölaitteiden tuottamasta lämmöstä erityisesti pientaloissa. Tämä vähentää asukkaiden kiinnostusta investoida uusimpiin vähän energiaa kuluttaviin laitteisiin. (Korhonen et al. 2002: 84.) Vesi Kotitalouksissa kulutetun veden määrään vaikuttavat muun muassa asukasrakenne, rakennuksen ikä sekä vesikalusteiden ominaisuudet ja kunto. Vedenkäytön kustannukset koostuvat vesimaksusta, jätevesimaksusta ja lämpimän veden aiheuttamista kuluista. Veden kokonaiskulutuksella on selvä yhteys rakennuksen lämmönkulutukseen. Vedenkulutuksen kaksinkertaistuessa lämmitysenergian kulutus lisääntyy %. (Lappalainen 2010: 48.) Vedensäästöllä voidaan siis vähentää sekä lämpimän veden lämmitykseen kuluvaa energiaa että pienentää syntyvän jäteveden määrää ja vähentää siten sen aiheuttamaa ympäristökuormitusta. Lisäksi raakaveden hankinta, puhdistus ja pumppaus vaativat energiaa, jota voidaan vähentää vedenkulutusta pienentämällä. Vettä voidaan säästää kotitalouksissa usealla tavalla. Laitteisiin liittyviä mahdollisuuksia ovat muun muassa vuotavien WCistuimien ja tippuvien hanojen korjaaminen sekä vanhojen vesikalusteiden vaihtaminen uusiin. Lisäksi vedenkulutukseen voidaan vaikuttaa vesijohtoverkon säädöillä. Vuotavien vesilaitteiden korjaaminen on yksinkertainen ja nopea tapa vähentää turhaa vedenkulutusta. Tiheän tippavuodon vuotuiset lisäkustannukset ovat noin 75 euroa vuodessa ja WC-istuimen jatkuvan vuodon lisäkustannukset jopa euroa vuodessa (Lappalainen 2010: 48). Uudet vesikalusteet ovat yleensä vähemmän vettä kuluttavia kuin vanhat kalusteet. Normaali WC-istuin kuluttaa vettä noin kuusi litraa huuhtelukertaa kohden, kun uusien WC-istuimien vedenkulutus jää neljään litraan ja jopa sen alle huuhtelukertaa kohden (Lappalainen 2010: 137). Vettä säästää myös se, että huuhtelumäärän voi valita tarpeen mukaan. Vanhat kaksiotehanat kannattaa vaihtaa yksiotehanoiksi, koska kaksiotehanat kuluttavat runsaasti vettä säädettäessä sopivaa lämpötilaa. Nykyaikaisissa yksiotehanoissa 23

31 veden virtaama voidaan rajoittaa jopa neljään litraan minuutissa. (Motiva 2011a.) Lisäksi yksiotehanat ovat käyttäjäystävällisempiä, sillä sopivan lämpöisen veden saaminen on yksiotehanoissa helpompaa kuin kaksiotehanoissa. Hanojen virtaamat kannattaa muutenkin säätää sopiviksi: suihkuhanan riittävä virtaama on 12 litraa minuutissa ja käsienpesuhanassa kuusi litraa minuutissa. Suihkun virtaamaa voidaan muuttaa myös erilaisten suihkupäiden avulla. Lämpimän veden energiankulutukseen vaikuttavat kulutetun veden määrä ja lämpötila. Lisäksi lämminvesiputkiston eristystasolla on vaikutusta energian kulutukseen. Veden lämpötilaan ei voida käytännössä vaikuttaa, koska lämpimän veden lämpötilaa ei voida laskea alle + 55 C terveydellisten syiden vuoksi. Lämpimän käyttöveden lämpötilat on tärkeä tasata taloissa, joissa on kiertovesijohto (Lappalainen 2010: 137). Lämpimään veteen liittyvää energiankulutusta voidaan vähentää myös muun muassa muuttamalla vesijohtoverkon painetasoa sekä käyttämällä suihkussa ja hanoissa säästösuuttimia. Peseytyminen on merkittävin lämmintä vettä kuluttava toiminto kotitalouksissa. Peseytyminen koskee lähes kaikkea vuokra-asumista: vuokranantaja- ja vuokralaiskyselyyn vastanneista lähes kaikilla vuokralaisilla (99 %) oli vuokra-asunnossaan kylpyhuone tai suihku (Juntto et al. 2010: 30). Tämän vuoksi on tärkeää tarkastella, kuinka peseytymiseen käytetyn veden määrää voidaan vähentää. Eräs laitteisiin liittyvä keino on vaihtaa kylpyamme suihkuun. Suihkussa lämmintä vettä kuluu selvästi vähemmän kuin kylvyssä, jossa kertakulutus saattaa olla jopa 200 litraa (Motiva 2011a). Jätteet Jätteet liittyvät läheisesti asumisen ympäristöystävällisyyteen. Pääkaupunkiseudulla tuotettiin vuonna kiloa jätettä vuodessa asukasta kohden. Määrä on lisääntynyt jatkuvasti viime vuosien aikana. (Helsingin ympäristötilasto 2011.) Jätteiden synnyn ehkäisy on ensisijainen keino vähentää tuotetun jätteen määrää. Suurin osa kuluttajan hankkimista tuotteista aiheuttaa kasvihuonekaasupäästöjä jo tuotanto- ja jakeluvaiheessa. Kierrätettykin jäte on jo ehtinyt tuottaa valmistuksen ja kuljettamisen yhteydessä epäsuoria jätevirtoja. Toiseksi tärkeintä on kierrättää syntyneet jätteet uusioraaka-aineeksi ja kompostoida biojäte. Kaikkea jätettä ei voi välttää, mutta sekajätteen määrää voidaan vähentää tehostamalla jätteiden hyötykäyttöä, lajittelua ja kierrätystä. Yleensä jätteen haltijan tulee huolehtia asianmukaisen jätehuollon järjestämisestä. Jätteen haltijalla tarkoitetaan yleensä jätteen tuottajaa, kiinteistön haltijaa tai toiminnan järjestäjää. Järjestettyyn jätteenkuljetukseen kuuluvan kiinteistön haltijan tulee huolehtia jätteenkeräyksen järjestämisestä kiinteistöllä. (Isännöinnin käsikirja 2011: 380, 383.) Kunnalliset jätehuoltomääräykset ovat paikallisia määräyksiä, jotka täydentävät jätelakia ( /1072) ja -asetusta ( /1390). Jätehuoltomääräykset voivat koskea muun muassa jätteen keräystä, lajittelua ja säilyttämistä (Jätelaki 17 ). Esimerkiksi pääkaupunkiseudun ja Kirkkonummen yleiset jätehuoltomääräykset määräävät erottamaan biojätteen yhdyskuntajätteestä silloin, kun asuinkiinteistöllä on vähintään 10 huoneistoa tai jos muulla kiinteistöllä biojätettä syntyy yli 50 kiloa viikossa. Kyseisissä jätehuoltomääräyksissä määrätään myös keräyskartongin ja keräyspahvin erottelusta: keräyskartonki tulee erottaa yhdyskuntajätteestä, jos asuinkiinteistöllä on vähintään 20 huoneistoa tai muulla kuin asuinkiinteistöllä keräyskartonkia syntyy yli 50 kiloa viikossa. Keräyspahvi on eroteltava ja laitettava omaan keräysvälineeseen, jos sitä syntyy muualla kuin asuinkiinteistöllä yli 50 kiloa viikossa. (YTV 2007: 12.) Jätehuoltoon liittyviä velvoitteita voidaan tarkistaa 24

32 kunnallisten jätehuoltomääräysten kautta helpommin kuin muuttamalla lainsäädäntöä. Kunnalliset jätehuoltomääräykset tarjoavat instrumentin, jonka avulla voidaan tarvittaessa kiristää esimerkiksi taloyhtiöiden velvollisuuksia erottaa jätelajeja toisistaan. Vuokra-asumisessa syntyvien jätteiden kierrätystä voidaan edistää huolehtimalla siitä, että asunnossa on jätesäiliöt esimerkiksi biojätteille. Kierrättäminen helpottuu, kun asunnossa on toimiva järjestelmä jätteiden lajitteluun ja niiden väliaikaiseen säilyttämiseen ennen varsinaiseen keräyspisteeseen viemistä. Jätteiden kierrättäminen vaatii asuntokohtaisten jätesäiliöiden lisäksi myös kiinteistökohtaiset keräysastiat, joista taloyhtiö tai muu kiinteistönomistaja vastaa. Parhaimmassa tapauksessa asukas voi kierrättää keräyspahvit ja - kartongit, metallipakkaukset, biojätteet, keräyspaperit, keräyslasin sekä energiajakeen. Hyvin suunniteltu ja toteutettu jätehuolto kannustaa asukkaita lajittelemaan jätteensä. Asianmukaisesti toteutetusta jätehuollosta hyötyy myös taloyhtiö pienentyneiden sekajätemaksujen muodossa. (Isännöinnin käsikirja 2011: 384.) Eräs keino toteuttaa toimiva jätehuolto on yhteistyön lisääminen taloyhtiöiden välillä. Usealla taloyhtiöllä voi olla yhteiset jätepisteet sen sijaan, että jokainen yhtiö maksaa erikseen jäteastioidensa tyhjennyksestä. Asumisen ympäristöystävällisyyttä voidaan lisätä myös helpottamalla asukkaiden tavaroiden kierrätystä esimerkiksi keräysastioiden yhteyteen asennettujen kierrätyshyllyjen avulla Käyttöön liittyvät mahdollisuudet Kotitalouden kuluttamaan energiamäärään vaikuttavat muun muassa talouden koko, toiminnan määrä sekä käyttötottumukset. Tämän vuoksi lämmön, sähkön tai veden kulutusluvut tai jätteen määrä eivät yksistään kerro, onko kotitalous säästäväinen vai tuhlaavainen. Toiminnan määrä muodostuu kotitalouden omien tilanteiden johdosta, eikä ulkopuolinen voi arvioida käytön tarpeellisuutta tai tarpeettomuutta. Toiminnan siirtäminen pois kotoa ja korvaaminen ulkopuolisella palvelulla vähentää kotitalouden energiankulutusta, mutta ei välttämättä toimintaan kuluvaa kokonaisenergiaa. (Haakana & Sillanpää 1996: 28.) Tässä luvussa käsitellään kulutusryhmittäin keinoja, joilla vuokra-asumisen aikaisia ympäristövaikutuksia voidaan vähentää. Tarkoituksena on esitellä toimenpiteitä, jotka eivät vaadi talouden koon tai toiminnan määrän muuttamista, vaan ainoastaan käyttötottumusten muuttamista ja uusia toimintatapoja vuokralaisen ja vuokranantajan välillä. Toimenpiteet eivät vähennä asumismukavuutta, vaan parhaimmillaan jopa lisäävät sitä. Eräässä selvityksessä on tehty arvio siitä, kuinka suuri säästöpotentiaali liittyy asumisen energian- ja vedenkulutukseen (taulukko 1). Arvioitu säästöpotentiaali soveltuu käytettäväksi tässäkin työssä, koska potentiaali on arvioitu jokapäiväisten toimien ja tavallisten huoltotoimien avulla. Selvityksessä oletettu säästöpotentiaali vaihtelee asukkaan kulutusasenteen mukaan. Innokkaan asukkaan saavutettavissa säästöt ovat selvästi suuremmat tyypillisen asukkaan. (Nissinen & Dahlbo 2009: 13.) 25

33 Taulukko 1 Lämmön, sähkön ja veden arvioitu energiansäästöpotentiaali jokapäiväisten toimien ja tavallisten huoltotoimien avulla (mukaillen Nissinen & Dahlbo 2009: 15) Lämpö Sähkö Vesi Tyypillinen kulutuksen väheneminen (% alkuperäisestä kulutuksesta) Innokas asukas, kun ei ole huoneistokohtaista mittaustietoa Innokas asukas, kun on huoneistokohtainen mittaustieto 5 % 10 % 10 % 10 % Mittaustieto on aina 20 % 20 % 30 % 30 % Lämpö Jos asunnon vetoisuuden syyt on selvitetty ja korjattu, voidaan huomiota kiinnittää sisälämpötilaan. Sopiva huoneilman lämpötila on + 21 C:ta (Asumisterveysohje 2003: 13). Liian lämmin huoneilma voi lisätä väsymystä, keskittymiskyvyn alenemista, hengitystieoireilua ja aiheuttaa kuivuuden tunnetta, mikä johtaa usein turhaan ilmankostutukseen. Liian korkea lämpötila voi myös kiihdyttää kaasumaisten epäpuhtauksien vapautumista lähteistään. (Asumisterveysohje 2003: 10.) Alempi sisälämpötila nostaa hieman huoneilman suhteellista kosteutta ja kovilla pakkasilla sisäilma kuivuu vähemmän. Alhaisempi sisälämpötila on siis tämänkin takia terveellisempi vaihtoehto kuin liian korkea lämpötila. (Vihola & Heljo 2011: 31.) Kaikkia kodin tiloja ei tarvitse lämmittää edes + 21 C:seen. Makuuhuone kannattaa pitää hieman muita tiloja viileämpänä, jolloin esimerkiksi pölypunkkien lisääntyminen vähenee. Pidemmän poissaolon ajaksi huoneiston lämpötilaa voidaan laskea selvästi normaalilämpötilaa alhaisemmaksi. Termostaattia ohjelmoimalla voidaan vähentää kodin lämmityksessä kuluvan energian määrää. Kun lämpötila on säädetty alhaisemmaksi esimerkiksi yöllä tai pois kotoa ollessa, lämmityslasku voi alentua 7 15 %. (Euroopan komissio.) Lämpötilan säätämisessä on pitkälti kyse tottumuksesta ja asenteesta: ihminen tottuu 1 C:n pudotukseen jo viikossa. Lämpötilan jatkuvaa seuraamista varten kannattaa hankkia lämpömittari, joka sijoitetaan oleskeluvyöhykkeelle. Sisälämpötilan lasku kahdella asteella vähentää lämmitysenergian kulutusta keskimäärin 10 % (Pesola et al. 2011: 31). Lämpötilan alentaminen yhdellä asteella pienentää myös hiilidioksidipäästöjä jopa 300 kiloa taloutta kohti vuodessa (Euroopan komissio). Lämmönkulutukseen voi vaikuttaa myös hyvin yksinkertaisilla toimilla ja valinnoilla. Lämmityslaitteita tulee puhdistaa ja tarkistaa säännöllisesti Lämmityksen kannalta on myös tärkeää, että asukas tutustuu huolellisesti lämmityslaitteiden käyttöohjeisiin. Asunnon tuuletus on eräs osa-alue, joka vaikuttaa lämmönkulutukseen. Kun asuntoa tuuletetaan, ikkunoita tulisi avata vain muutamaksi minuutiksi ja tuulettaa raitista ilmaa sisään sen sijaan, että lämpöä hukataan ulos. Lämmitin, jonka termostaatti on ikkunan lähellä, kannattaa sulkea tuuletuksen ajaksi. Hukkaan kuluvan lämmitysenergian määrää kuvaa se, että pidettäessä ikkunaa hieman auki koko päivän viileänä vuodenaikana kuuden kuukauden 26

34 ajan (ulkolämpötila + 10 C:ta tai alle), tuottaa huoneen lämpimänä pitämiseen tarvittava energia lähes 1000 kiloa hiilidioksidipäästöjä (Euroopan komissio). Huonekalut ja verhot tulee sijoittaa siten, etteivät ne ole lämmönlähteen edessä estämässä lämpöenergian siirtymistä. Huonekalujen ja verhojen asettelussa täytyy kiinnittää huomiota myös termostaattiventtiilien sijaintiin. Jos patteritermostaatin peittää huonekaluilla tai verhoilla, se ei tunnista oikeaa lämpötilaa eikä tällöin säädä venttiiliä oikein. Toisaalta verhoilla ja sälekaihtimilla voidaan myös vähentää lämmönkulutusta. Kylminä vuodenaikoina verhoja ja sälekaihtimia käyttämällä estetään lämmön siirtymistä ulos ikkunoiden kautta. Ilmanvaihdon, tuuletuksen ja jäähdytyksen oikeilla käyttötottumuksilla voidaan säästää energiaa. Ilmanvaihdon energiankulutukseen vaikutetaan säätämällä ilmanvaihdon määrä sopivaksi. Ilmanvaihdon energiankulutusta voidaan vähentää välttämällä liiallista tuuletusta ja säätämällä painovoimaisen ilmanvaihdon ilmanvaihtoventtiilien aukkoja ja koneellisen ilmanvaihdon puhaltimien kierroslukua ja käyntiaikoja. (Lappalainen 2010: 52.) Useilla yksinkertaisilla tarkistustoimilla voidaan parantaa huoneilman laatua ja säästää energiaa. Poistoilmaventtiilien ilmamäärät tulee tarkistaa 5 10 vuoden välein. Painovoimaisen ilmanvaihdon talossa tulee käyttää talvisin raitisilmaventtiilien talviasentoa. Koneellisella ilmanvaihdolla varustetussa asunnossa kannattaa käyttää ilmanvaihdon tehostusasentoa ruuanlaiton ja saunomisen yhteydessä. Ilmanvaihto tulee kytkeä poissaoloasentoon asunnon jäädessä tyhjilleen. Sähkö Sähkönkulutuksen säästömahdollisuudet liittyvät pitkälti laitevalintoihin ja käyttötottumuksiin. Näiden lisäksi sähkön käyttäjällä on mahdollisuus vaikuttaa sähkön hankintaan liittyvien valintojen kautta. Sähkömarkkinoiden vapautumisen jälkeen kotitaloudet ovat voineet valita, miltä yhtiöltä ostaa sähköä. Suurin osa sähköyhtiöistä tarjoaa kuluttajille niin sanottua vihreää sähköä eli uusiutuvilla luonnonvaroilla tuotettua sähköä. Kuluttaja voi nykyisin ostaa vihreää sähköä asuinpaikasta riippumatta. Vihreän sähkön tuotanto ei lisää hiilidioksidipäästöjä ja on ympäristön kannalta vähemmän haitallista kuin perinteisillä tavoilla tuotettu sähkö. Sähköverkossa eri tavalla tuotettu sähkö sekoittuu keskenään ja on käytännössä kaikille sähkönkäyttäjille samaa, mutta vihreää sähköä tilaamalla pyritään vaikuttamaan uusiutuvien energianlähteiden käytön edistämiseen. Vihreän sähkön ostamisen vaikutus perustuu kysynnän ja tarjonnan lakiin: kysynnän kasvaessa hinta laskee ja tuottavuus nousee. Tällä hetkellä ainoa riippumaton vihreän sähkön valvontajärjestelmä Suomessa on Suomen luonnonsuojeluliiton Ekoenergia-merkintä. (Ekoenergia.) Sähköä voidaan säästää valaistukseen liittyvien käyttötottumusten muutoksilla. Valaistuksen tarpeettoman käytön oletetaan vaihtelevan suuresti kotitalouksittain. Varovasti arvioituna ainakin 10 % kotitalouksien valonkäytöstä on turhaa. (Korhonen et al. 2002: 67.) Valaistuksen kuluttamaa sähköä voidaan vähentää useilla yksinkertaisilla toimilla. Valot kannattaa sammuttaa aina silloin, kun valaistusta ei tarvita. Lisäksi päivänvaloa kannattaa hyödyntää esimerkiksi sijoittamalla työ- ja toimintapisteet lähelle ikkunaa. Useat kotivalaisimet ovat väärässä paikassa tai jakavat valoa epätarkoituksenmukaisesti tiloja ja kohteita ajatellen. Harvassa olevat pistorasiat ja kiinteät kattovalopisteet haittaavat valaisimien järkevää sijoittelua. Erityisesti vanhoissa rakennuksissa ongelmana on sähköpisteiden vähyys. (Korhonen et al. 2002: 67.) Toimivan käytön kannalta oleellista on, että valokatkaisimet sijaitsevat järkevissä paikoissa. Valaisinasettelulla ja käytön ohjauksella voidaan siis vähentää sähkönkulutusta, mutta vuokra-asunnossa näihin vaikuttaminen on selvästi hankalampaa kuin käyttötottumusten muuttaminen. 27

35 Valaistuksen lisäksi myös kuluttajalaitteisiin liittyy sähkönsäästöpotentiaalia. Kuluttajalaitteilla tarkoitetaan tässä yleisimpiä kotitaloussähköä kuluttavia laitteita. Kulutuselektroniikalla on merkittävä rooli kotien sähkönkulutuksessa. Tärkein yksittäinen sähkönsäästöpotentiaali kulutuselektroniikan osalta liittyy lepovirtakulutuksen pienentämiseen (Savolainen et al. 2008: 187). Kulutuselektroniikkalaitteille tyypillistä on se, että ne toimivat joko valmiustilassa tai käyttötilassa. Yleensä valmiustilan kulutus voidaan kytkeä pois vain irrottamalla laitteen pistotulppa sähköverkosta. Poikkeuksena tästä ovat televisiot, joissa valmiusvirta katkeaa myös laitteiden virtakytkimistä. Monien kulutuselektroniikkalaitteiden käyttötilassa kuluttama energia on vain murto-osa niiden valmiustilan kulutuksesta, koska laite toimii suurimman osan ajasta valmiustilassa. Laitteiden valmiustilojen sähkönkulutuksen vähentämisessä tapahtuu jatkuvaa kehitystä ja eri-ikäisten laitteiden kulutuksessa on suuria eroja. (Korhonen et al. 2002: 51.) Yhden kotitalouden näkökulmasta valmiustilojen kulutuksella ei ole kovin suurta merkitystä, mutta esimerkiksi Suomen mittakaavassa kulutuselektroniikan määrä on niin suuri, että lepovirtakulutukseen tulee kiinnittää huomiota. Erään arvion mukaan lepovirtojen vuosittainen kokonaissähkönkulutus Suomessa saattaa olla GWh:n luokkaa (Gynther et al. 2007: 49). Toisen tutkimuksen mukaan lepovirtakulutuksien pienentämiseen liittyvä kotitalouskohtainen säästö saattaisi olla 46,2 W (Ahola & Degefa 2010: 46). Kotitalouksien kulutuselektroniikan valmiustilasta aiheutuvia häviöitä voidaan pienentää sulkemalla laitteet virtakatkaisimesta. Myös matkapuhelimen laturi kannattaa irrottaa silloin, kun puhelin ei ole latauksessa. Latureissa on muuntaja, joka kuluttaa sähköä, vaikkei akkua ladattaisikaan. Kulutettu sähkö muuttuu tällöin hukkalämmöksi. Tietokoneiden kohdalla huomiota kannattaa kiinnittää niiden käyttö- ja päälläoloaikoihin. Lisäksi valmiustilan virransäästötoimintoa kannattaa hyödyntää. (Gynther et al. 2007: 22.) Kodin elektroniset laitteet kannattaa kytkeä monipaikkaiseen pistorasiaan. Tällöin virta voidaan katkaista helposti, kun laitteita ei käytetä. Kylmälaitteiden kuluttamaa sähköenergiaa voidaan vähentää usealla tavalla. Jääkaappi ja pakastin tulee sulattaa ja puhdistaa säännöllisin väliajoin. Pakastimessa täysin jäätynyt höyrystimen pinta lisää pakastimen energiankulutusta % (Gynther et al. 2007: 22). Sulatuksen yhteydessä kannattaa tarkistaa tiivisteiden kunto. Uudemmissa kylmälaitteissa on yleensä automaattisulatus. Jääkaapin takana sijaitseva lauhdutin tulee puhdistaa säännöllisesti pölystä, jolloin lämpö leviää paremmin ja jääkaappi kuluttaa vähemmän sähköä. Jääkaapin lämpötila kannattaa valita huolella, koska liian kylmä säätö kuluttaa energiaa ja voi jäädyttää ja siten pilata ruuat. Liian kylmä kylmälaite ei myöskään säilytä ruokia paremmin kuin sopivalle säädetty laite. Jääkaapissa ja pakastimessa kannattaa pitää lämpömittaria. Jääkaapin suosituslämpötila on 1 4 C ja pakastimen 18 C. Ruokien tulee antaa jäähtyä ennen niiden laittamista jääkaappiin. Samoin pakastimesta otetut ruuat kannattaa sulattaa jääkaapissa tai huoneenlämmössä. Pakastin kuluttaa täytenä vähemmän energiaa kuin tyhjänä. Näiden keinojen lisäksi huomiota kannattaa kiinnittää myös kylmälaitteiden aukaisutiheyteen, jonka vaikutus energiankulutukseen on 1 2 % (Gynther et al. 2007: 22). Astianpesu- ja pyykinpesukoneiden kohdalla käyttötottumuksilla voidaan vaikuttaa energiankulutukseen. Käyttötapoja kannattaa muuttaa siten, että pestään täysiä koneellisia, jolloin pesukertojen määrä vähenee. Sähköä voidaan säästää myös käyttämällä vajaatäyttöohjelmia ja määräautomatiikalla varustettuja pyykinpesukoneita. (Korhonen et al. 2002: 46.) Lämpötilaa ei tarvitse säätää kovin korkeaksi nykyaikaisten koneiden ja laitteiden kohdalla, koska vaatteet ja astiat puhdistuvat matalammissakin lämpötiloissa. Nykyaikaisissa pe- 28

36 sukoneissa ei tarvitse käyttää myöskään esipesua, jolloin energiaa säästyy keskimäärin 15 % (Euroopan komissio). Kuivausrummun käytössä tulee kiinnittää huomiota pyykin jäännöskosteuteen. Käytettäessä koneellista kuivatusta pyykinpesukoneen linkoustehokkuuden tulisi olla vähintään 800 kierrosta minuutissa. (Korhonen et al. 2002: 47.) Käyttötavoilla on suuri merkitys myös uunin ja lieden sähkönkulutukselle. Uunia käytettäessä kannattaa hyödyntää sekä esilämmitystä että jälkilämpöä. Myös lieden kohdalla kannattaa käyttää jälkilämpöä. Saunominen sähkökiukaalla varustetussa saunassa kuluttaa runsaasti sähköä. Saunomisen energiankulutukseen vaikuttavat saunan lämmityskerrat, saunomisen kesto ja lämpötila. Sähkökiukaan turhaa kuumentamista tulee välttää ja sauna kannattaa lämmittää yhdellä kertaa kaikille käyttäjille. Energiataloudellisin lämpötila saunassa on C. Jatkuvalämmitteinen kiuas kannattaa sammuttaa sen ollessa käyttämättömänä esimerkiksi matkan takia. Vesi Vedenkulutukseen liittyy paljon säästömahdollisuuksia, jotka vaativat ainoastaan asukkaan kulutustottumusten muuttamista. Peseytyminen on eräs vedenkulutuksen osa-alue, johon asukas voi helposti vaikuttaa. Suihkussa käytettyyn aikaan kannattaa kiinnittää huomiota, sillä suihkun osuus päivittäisestä lämpimän veden kulutuksesta on suuri. Jo kymmenen minuutin suihku kuluttaa noin 120 litraa vettä (Motiva 2011a). Kaikissa kodin toiminnoissa kannattaa välttää turhaa veden juoksuttamista. Vedenkulusta voi vähentää esimerkiksi sulkemalla suihkun saippuoinnin ajaksi sekä hanan hampaidenpesun ajaksi. Turhaa veden juoksuttamista tapahtuu myös keittiötöiden yhteydessä. Astioiden tiskaaminen käsin kuluttaa huomattavasti enemmän vettä kuin konetiskaus. Jos kuitenkin tiskataan käsin, astioiden pesuun tai huuhteluun ei kannata käyttää juoksevaa vettä, vaan hana tulee sulkea pesemisen ajaksi ja hoitaa huuhtelu pesualtaassa. Astian- ja pyykinpesukoneisiin liittyvät energiansäästökeinot ovat toisiinsa nähden samankaltaisia. Molempia käytettäessä tulisi pestä vain täysiä koneellisia ilman esipesua. Sekä uudemmissa pyykinpesukoneissa että astianpesukoneissa on usein energiansäästöohjelma, jota tulisi käyttää normaaliohjelmaa pienemmän sähkönkulutuksen takia. Pyykinpesukoneissa kannattaa käyttää kullekin materiaalille sopivaa pesulämpötilaa ja välttää sähkönkulutusta lisääviä liian korkeita pesulämpötiloja. Jätteet Asukas voi edesauttaa asumisen ympäristöystävällisyyttä huolehtimalla jätteidensä asianmukaisesta kierrätyksestä. Käytetyt pullot ja lasijäte tulee kierrättää. Lisäksi paperi, pahvi, muovi ja metalli tulee erottaa muusta jätteestä. Biojäte kannattaa myös kierrättää, koska hajoava biojäte aiheuttaa kasvihuonekaasupäästöjä metaanin muodossa. Biojätteet voi myös kompostoida itse. Elektroniikkaromun voi viedä sille tarkoitettuun keräyspisteeseen tai takaisin ostopaikkaan käsiteltäväksi tai kierrätettäväksi. Jätteiden lajittelua ja kierrätystä voidaan tukea yksinkertaisilla tavoilla. Vuokranantajan tulisi vuokrasuhteen alkaessa kertoa vuokralaiselle, mitä jätelajeja kiinteistössä kierrätetään ja missä kierrätysastiat sijaitsevat. Vuokranantaja voi myös antaa vuokralaiselle kierrätysohjeen, joka helpottaa jätteiden oikeaa lajittelua materiaalinsa mukaan (kuva 15). 29

37 Jätteiden kierrättämisen lisäksi asumisen ympäristöystävällisyyttä voidaan tukea kodinhoidon avulla. Pesu- ja puhdistusaineet kulkeutuvat jätevesien mukana vesistöihin, joissa ne voivat aiheuttaa rehevöitymistä. Tämän vuoksi on hyvä valita ympäristöystävällisiä aineita. Ympäristömerkittyjä pesu- ja puhdistusaineita on nykyisin saatavilla kaikissa tuoteryhmissä. Siivousaineiden ympäristömerkkejä ovat esimerkiksi Joutsenmerkki ja EU-kukka. Tuotteen valinnan jälkeen huomiota kannattaa kiinnittää pesu- ja puhdistusaineiden käyttömääriin: liian suuri pesu- tai puhdistusaineen määrä ei puhdista yleensä tehokkaammin kuin oikein annosteltu määrä ainetta. Kuva 15 Esimerkki kodin lajitteluohjeista (L&T) 2.4 Kulutuksen todentaminen Huoneistokohtainen energian- ja vedenkulutuksen mittaus sekä kulutuksen mukainen laskutus ovat tärkeässä asemassa asumiseen liittyvien haitallisten ympäristövaikutusten vähentämisessä. Huoneistokohtaisen mittauksen merkittävimpinä etuina pidetään luonnonvarojen säästöä sekä kulujen kohdentumista oikeudenmukaisesti. Lisäksi laitevikojen havaitseminen yleensä helpottuu mittauksen ansiosta. Ihanteellista olisi veden, sähkön ja lämmön veloittaminen huoneistokohtaisesti aiheuttamisperiaatteen mukaan. Tämä edellyttää kuitenkin luotettavaa mittarointia. Energian- ja vedenkulutuksen mittaus ja laskutuksen muuttaminen aiheuttamisperiaatetta vastaavaksi on ollut esillä jo pitkään. Jo vuonna 1992 hallituksen ensimmäisessä erillisessä 30

38 energiansäästöohjelmassa asetettiin tavoitteeksi muuttaa energian laskutus mahdollisimman pitkälle kulutuksen mukaan määräytyväksi (Melasniemi-Uutela 1995: 9). Tuoreemman esimerkin mittaroinnin ajankohtaisuudesta osoittaa Euroopan komission kesäkuussa 2011 julkistama ehdotus energiatehokkuutta koskevaksi direktiiviksi. Ehdotuksen mukaan yksityisten kuluttajien energiankulutusta olisi mitattava tarkemmin ja huolehdittava siitä, että kuluttaja saa ajantasaisesti tietoa sähkön-, kaasun-, kaukolämmön ja lämpimän käyttöveden kulutuksesta. Lisäksi laskutuksen tulisi ehdotuksen mukaan perustua todelliseen kulutukseen ja mittarilukemiin. (Työ- ja elinkeinoministeriö 2011.) Sähkönkulutuksen mittaus Suomessa asumiseen liittyvästä sähkönkulutuksesta maksetaan yleensä todellisen kulutuksen mukaan. Kotitalouksien sähkönmittaus perustuu pääosin mittareiden luentaan. Mittareiden tehtävänä on mitata kulutettu sähköenergia. Sähkön laskutus perustuu kulutettuun vuosienergiaan ja siitä muodostettuihin arvio- ja tasauslaskuihin. Sähkön hinta on pienillä kuluttajilla useimmiten vakio ympäri vuoden tai päivä- ja yöaikaiselle kulutukselle on eri hinnat. (Nissinen et al. 2008: 31, 10.) Kerrostalokodeissa asukkaat saavat tiedon asuntonsa sähkönkulutuksesta kerran vuodessa tasauslaskun yhteydessä. Pientaloasujat voivat tarkkailla kotinsa sähkönkulutusta omassa huoneistossaan olevasta mittarista, mikä vaatii kuitenkin omaehtoista tiedonkeruuta ja tulosten analysointia. (Nissinen et al. 2008: 10.) Sähkönkulutuksen mittarointi ja mittarinluenta on jakeluverkon haltijan vastuulla. Asiakkaan tulee maksaa verkonhaltijalle aiheuttamansa kohtuulliset mittauskustannukset. (Sähkömarkkinalaki / ) Sähköverkkoyhtiöt ovat vaihtamassa perinteisiä sähkömittareita etäluettaviksi, mikä mahdollistaa usein tapahtuvan mittarin luennan. Etäluettavat mittarit ja muu mittausteknologian kehitys mahdollistavat tuntitason tai jopa tarkemman tason palautteen antamisen kotitalouksille. (Nissinen et al. 2008: 10.) Reaaliaikaisen sähkönkulutustiedon tarjoaminen asukkaalle saattaa olla eräs keino parantaa sähkön käyttö- ja kustannustietoutta. Tuntiperusteinen sähkönmittaus mahdollistaa myös nykyistä kustannusvastaavamman energian hinnoittelun, jonka avulla sähkönkulutuksen kustannukset kotitalouksille heijastaisivat sähkönhankinnan todellisia kustannuksia. (Nissinen et al. 2008: 56.) Vedenkulutuksen mittaus Vedenkulutuksen laskutus eroaa sähkön laskutuksesta etenkin kerrostaloasuntojen osalta. Vesisopimus on kiinteistökohtainen ja vesilaitos laskuttaa kiinteistöä yhden päävesimittarin mukaan. Kiinteistön kuluttama vesimäärä mitataan vesimittarilla, joka sijoitetaan välittömästi perusmuurin sisäpuolelle joko erilliseen vesimittarihuoneeseen tai johonkin muuhun vesilaitoksen hyväksymään tekniseen tilaan (Seppänen & Seppänen 2007: 212). Huoneistokohtainen vesimaksu määräytyy kerrostaloissa yleensä huoneiston asukasmäärän tai asuinpinta-alan mukaan. Pientalojen vedenkulutuksen mittaus eroaa usean huoneiston kiinteistön vedenmittauksesta. Pientaloissa vesilaitos käy lukemassa vesimittarit muutaman kerran vuodessa ja vedestä maksetaan todellisen kulutuksen mukaan. Osa laskuista on arviolaskuja, mutta pidemmällä aikavälillä vedestä laskutetaan oikean käytön mukaan. (Kangasluoma 2008: 171.) Tehokas lämpimän käyttöveden energiankulutuksen alentaja kerrostaloissa on jokaiseen asuntoon asennettu lämpimän käyttöveden kulutuksen mittaus ja huoneistokohtainen vedenkulutuksen laskutus. Vedenkulutuksen mittauksella on todettu saatavan säästöä noin 30 31

39 %. (Sarja 2009: 63.) Huoneistokohtaisen käyttöveden kulutuksen mittauksen ja laskutuksen tavoitteena on yleensä vesikustannusten yhdenvertainen jakaminen, vedenkulutuksen vähentäminen ja energiansäästö (Laitinen et al. 2009: 13). Vedenkulutusta on helpointa mitata silloin, kun asuntoa palvelee yksi nousulinja. Tästä nousulinjasta lähtee huoneistoon yksi jakojohto ja linjaan liitetään vedenkulutuksen mittaus ja sen jälkeen jakotukki, josta johdetaan erilliset kytkentäjohdot kalusteille. (Seppänen & Seppänen 2007: ) Huoneistokohtaiset mittarit voidaan asentaa sekä kylmää että lämpimään veteen tai vain toiseen. Jälkimmäisessä vaihtoehdossa oletetaan, että kylmän ja lämpimän veden kulutus on yhtä suurta. Mittareilla seurataan yleensä sekä kylmän että lämpimän veden käyttöä. Lämpimän käyttöveden mittaus on erityisen tärkeää, jotta lämpimän veden lämmittämiseen kuluva energia voidaan määrittää. Huoneistokohtaisen kylmän ja lämpimän käyttöveden mittauksen tarkoituksenmukainen järjestäminen edellyttää käytännössä sitä, että vesi johdetaan huoneistoon keskitetysti yhdestä pisteestä. Tämä onnistuu parhaiten uudisrakentamisessa. Vanhoissa rakennuksissa vesijohtojen reititys on suunniteltava mittaroinnin takia mahdollisesti kokonaan alkuperäisestä poikkeavaksi. Mittarit asennetaan yleensä olemassa olevaan asuntokantaan putkistoremontin yhteydessä. (Laitinen et al. 2009: 13 14, 16.) Huoneistokohtaisiin vesimittareihin liittyvä veden laskutus perustuu joko asukkaiden ilmoittamiin mittarilukemiin tai automaattiseen keskitettyyn luentajärjestelmään. Laskutusjärjestelmään kulutustiedot syötetään joko käsin tai ne siirtyvät suoraan esimerkiksi isännöitsijän laskutusohjelmaan. (Laitinen et al. 2009: 14.) Vedenmittaukseen käytettävien vesimittareiden tulee olla tyyppihyväksyttyjä tai EU:n mittauslaitedirektiivin eli MIDin (2004/22/EY) mukaisia silloin, kun niitä käytetään laskutuksen perusteena. Tyyppihyväksynnän määrittelee Tukesin ohje M8-10 Vesimittareiden metrologiset vaatimukset. Tyyppihyväksyntävaatimus koskee myös asuntokohtaisia mittareita silloin, kun laskutus tapahtuu suoraan niistä saatujen lukemien perusteella. Tyyppihyväksynnän tarkastuksessa varmistetaan vesimittarin ominaisuuksien ja rakenteen täyttävän säädösten vaatimukset. Mittareiden vaatimustenmukaisuudesta vastaa taho, joka laskuttaa vedenkulutuksesta mittarin näyttämän mukaan. (Tukes 2010b.) Vanha vakauslainsäädäntö ei mahdollistanut veden, kaasun, sähkön ja lämmön kulutusmittausten määräaikaistarkastuksia (HE 241/2010, Yleisperustelut, 2.2 Kansainvälinen kehitys sekä ulkomaiden ja EU:n lainsäädäntö). Uudessa lainsäädännössä (mittauslaitelaki /707) sen sijaan säädetään mittauslaitteiden käytönaikaisesta varmentamisesta. Mittauslaitteen käytönaikainen luotettavuus varmennetaan laite- tai eräkohtaisesti säädetyin määräajoin. Tarkempia säännöksiä varmentamisen määräajoista voidaan antaa valtioneuvoston asetuksella. (Mittauslaitelaki 15.) Uuden mittauslaitelain yhteydessä on tarkoitus laatia oma asetus kulutusmittareiden käytön aikaisesta valvonnasta. Samassa yhteydessä asetukseen kirjataan myös pisin mahdollinen käyttöaika. (Vesi- ja viemärilaitosyhdistys 2011.) Huoneistokohtaiset vesimittarit tulivat pakollisiksi uudisrakennuksissa vuoden 2011 alusta lähtien. Ympäristöministeriön asetuksen (Ympäristöministeriön asetus kiinteistöjen vesi- ja viemärilaitteistoista annetun ympäristöministeriön asetuksen muuttamisesta) mukaan huoneistokohtaiset vesimittarit vaaditaan uudisrakennuksissa, joissa on enemmän kuin yksi huoneisto sekä toimisto- ja liikekiinteistöissä. Kiinteistöihin tulee asentaa päävesimittarin lisäksi huoneistokohtaiset vesimittarit huoneistoon tulevan kylmän ja lämpimän käyttöveden mittaamiseen siten, että mittareiden osoittamaa vedenkulutusta on mahdollista käyttää 32

40 laskutuksen perusteena. Asetus ohjeistaa asentamaan huoneistokohtaiset vesimittarit siten, että toteutunut vedenkulutus on helposti seurattavissa. Lisäksi asetuksessa ohjeistetaan kiinteistön omistajaa huolehtimaan lähtökohtaisesti huoneistokohtaisten vesimittareiden käytöstä ja ylläpidosta. (Ympäristöministeriö 2011c.) Vesimittarit säädettäneen myöhemmin pakolliseksi myös korjausrakentamisessa laajojen putkiremonttien yhteydessä. Asia käsitellään korjausrakentamisen energiatehokkuutta koskevien määräysten valmistelun yhteydessä. (Ympäristöministeriö 2010c.) Uusi asunto-osakeyhtiölaki ( /1599, jäljempänä AOYL) kannustaa taloyhtiöitä siirtymään huoneistokohtaisiin vesimittareihin helpottamalla yhtiöjärjestyksen muuttamista. Jos maksuperusteeksi otetaan mitattavissa oleva veden todellinen huoneistokohtainen kulutus, riittää yhtiöjärjestyksen muuttamiseen yhtiökokouksen yksinkertainen äänten enemmistö (AOYL 6:34). Normaalisti yhtiöjärjestyksessä olevan vastikeperusteen muuttamiseen tarvitaan 2/3-määräenemmistö sekä niiden osakkeenomistajien suostumus, joiden vastikerasitus kasvaa muutoksen johdosta. Jos vastikkeen maksamisen perusteeksi otetaan luotettavasti mitattavissa tai arvioitavissa oleva hyödykkeen todelliseen kulutukseen perustuva maksu, vaaditaan ainoastaan 2/3-määräenemmistö. (AOYL 6:35.) Huoneistokohtaisten vesimittareiden investointi-, huolto- ja laskutuskustannukset ovat melko suurehkot verrattuna veden- ja energiansäästöstä saavutettuihin kustannussäästöihin. Mittaroinnin kustannukset saadaan nykyisillä energian ja veden kustannuksilla katettua arviolta noin 20 vuoden kuluessa. (Laitinen et al. 2009: 16.) Uudemman arvion mukaan huoneistokohtaisen vesimittarin takaisinmaksuaika olisi 5 15 vuotta (Taloustaito 2011). Vaikka investoinnin takaisinmaksuaika on melko pitkä, huoneistokohtaiset vesimittarit ovat asukkaiden oikeudenmukaisen kohtelun kannalta oikea ratkaisu. Mittaroinnin ansioista asukas maksaa vain käyttämästään vedestä ja saa taloudellisen motiivin tarkkailla vedenkulutustaan. Lämmönkulutuksen mittaus Vedenkulutuksen lisäksi myös lämmönkulutuksen laskutusperusteissa on eroja kerros- ja pientalojen välillä. Kerrostaloissa ei ole yleensä huoneistokohtaista lämmönkulutuksen mittausta ja lämmityskustannukset tulevat osakkaiden maksettaviksi vastikkeen muodossa. Pientaloissa lämmityksestä maksetaan todellisen kulutuksen mukaan. Huoneisto- tai patterikohtaisen lämmönkulutuksen mittaaminen on teknisesti yksinkertaista mutta kallista. Huoneistokohtainen lämmönkulutuksen mittaus on helpointa silloin, kun patterit ovat kytketty jakotukkijärjestelmää käyttäen. Tällöin huoneiston lämmitysenergian kulutus voidaan mitata yhdellä luotettavalla mittarilla. Lämmönkulutuksen mittaamiseen perustuva laskutusmenetelmä on oikeudenmukainen silloin, kun huoneiston sijainti ja lämpötilan vaikutus on otettu huomioon. Pientaloissa oikeudenmukaisuus toteutuu helposti, sillä mahdollisten huoneistojen välisten lämpövirtojen vaikutus lämmöntarpeeseen on merkityksetön. Asuinkerrostaloissa tilanne on toinen, koska lämmönkulutukseen vaikuttavat muun muassa ulkoseinien määrä, lämpötilaerot, lämpövirrat huoneistojen välillä sekä auringon säteily. Oikeudenmukainen laskutus edellyttää siis järjestelmää, jossa on mukana lämpötilan mittaus ja teoreettinen malli lämmityskustannusten jyvittämiseksi. (Seppänen & Seppänen 2007: ) 33

41 3 Teoreettiset lähtökohdat vuokrasopimuksen osapuolten toiminnalle 3.1 Vuokra-asumisen kannustinongelmia kuvaavat teoriat Nykyinen tekniikka on luonut suuren asumiseen liittyvän energiansäästöpotentiaalin. Matalaenergiatalot, passiivitalot ja jopa plusenergiatalot ovat esimerkkejä ratkaisuista, joiden ansiosta asumisessa kulutettu energia vähenee. Useat uudet tekniset ratkaisut ovat myös kustannustehokkaita. Kiistämättömistä eduistaan huolimatta energiatehokkaita investointeja tehdään vähemmän kuin niistä saatavien hyötyjen perusteella voitaisiin olettaa. Tätä paradoksia kutsutaan energiatehokkuuden kuiluksi (eng. energy efficiency gap). (Golubchikov 2009: 2.) Kuilulla tarkoitetaan eroa todellinen ja optimaalisen energiankäytön välillä (Jaffe & Stavins: 1994). Energiatehokkuuden kuilu todistaa, että ympäristöystävällisemmän yhteiskunnan haasteet eivät liity ainoastaan tekniikkaan vaan myös institutionaalisiin rakenteisiin (Golubchikov 2009: 2). Energiatehokkuuden kuilun olemassaoloa selitetään usein markkinoihin liittyvillä esteillä (eng. barriers), jotka voidaan jakaa erään tulkinnan mukaan neljään ryhmään. Näitä ovat kannustimien puute, epäsymmetrinen informaatio ja tiedon puute, aloitteiden, innovaatioiden ja investointien puute sekä takaisinsyöttöilmiö (eng. rebound effect). (Golubchikov 2009: 31.) Esteet vaikeuttavat teknologian mahdollistamaa energiatehokkuuden kohenemista. Yleisin este investoida energiatehokkuuteen on kannustimien puute, joka vaikuttaa kolmella tasolla: kotitalouksien, vuokra-asumisen ja rakennusteollisuuden yhteydessä. Vuokraasumisen kohdalla perusajatuksena on se, että vuokranantajilla ei ole kannustinta investoida energiatehokkuuteen, jos vuokralaiset ovat vastuussa operatiivisista kustannuksista. Vuokralaiset eivät taas välttämättä ehdi saada mahdollisista investoinneistaan niiden aiheuttamia kuluja takaisin. Ongelmaan liittyvät käsitteet jakautunut kannustin (eng. split incentive) ja päämies toimija -ongelma (eng. principal agent problem). (Golubchikov 2009: 31.) Osa edellä mainituista markkinaesteistä voidaan nimetä markkinoiden epäonnistumisiksi (eng. market failures). Markkinoiden epäonnistumiset tulee erottaa markkinaesteistä, sillä vain esteet, jotka ovat markkinavirheitä, johtavat epätehokkaaseen resurssien kohdentumiseen. Jakautuneita kannustimia ja päämies toimija -ongelmaa pidetään markkinoiden epäonnistumisena. (IEA 2007: 21.) Päämies toimija -ongelma liittyy läheisesti ympäristöystävälliseen toimintaan kannustavan vuokrasopimuksen luomiseen. Päämies toimija -ongelmalla tarkoitetaan yleisesti vaikeutta motivoida osapuolta toimimaan toisen hyväksi. Ongelma liittyy tilanteisiin, jotka syntyvät, kun sopimuksella sitoutuneilla taholla on erilaiset päämäärät ja eri määrä tietoa. Päämies on osapuoli, joka maksaa toimijalle tavarasta tai palvelusta. (IEA 2007: 27.) Tyypillinen vuokra-asumisen päämies toimija -suhde ja siihen liittyvät toiminnot on esitetty kuvassa 16. Kun vastuut jakautuvat kuvan osoittamalla tavalla, vuokranantajalla ei ole kannustinta investoida energiatehokkaisiin laitteisiin tai tehdä energiatehokkuutta parantavia muutostöitä. Kuvassa esitetyssä tilanteessa energiankulutus on riippumaton energian hinnan muutoksista (IEA 2007: 34). 34

42 Kuva 16 Päämies-toimija -teoria sovellettuna vuokra-asumiseen (mukaillen IEA 2007: 34) Sovellettaessa päämies toimija -teoriaa vuokra-asumiseen tulee huomiota kiinnittää kahteen erityispiirteeseen, jotka erottavat teorian soveltamisen energiankulutukseen muista teorian soveltamiskohteista. Ensimmäinen erityispiirre liittyy siihen, kumpi osapuoli edustaa päämiestä ja kumpi toimijaa. Sovellettaessa teoriaa energiatehokkuuteen vuokralaista pidetään usein päämiehenä ja vuokranantajaa toimijana, koska vuokralainen ikään kuin ostaa palvelua vuokranantajalta. Toinen vuokra-asumisen erityispiirre liittyy informaatioon. Päämies toimija -teoriaan yhdistetään yleensä epäsymmetrinen informaatio, jota vuokraasumisen kohdalla ei kuitenkaan aina esiinny. Vuokranantaja ja vuokralainen voivat olla tietoisia energiatehokkuuden kustannuksista ja hyödyistä, mikä ei silti ratkaise ongelmaa (IEA 2007: 33). Toisaalta epäsymmetristä informaatiota voi esiintyä myös asuntojen vuokrauksessa esimerkiksi silloin, kun vuokralaisella ei ole tietoa asunnon energiatehokkuuden tasosta. Energiatehokkuuden yhteydessä päämies toimija -ongelmaa kutsutaan myös jakautuneiksi kannustimiksi (IEA 2007: 28). Jakautuneita kannustimia syntyy, kun taloudellisessa vaihtokaupassa toimivilla osapuolilla on erilaiset päämäärät tai kannustimet. Tyypillinen esimerkki jakautuneiden kannustimien tilanteesta on vuokranantaja vuokralainen -ongelma (eng. landlord-tenant problem). Osapuolten päämäärät ovat erilaiset, jos vuokranantaja vastaa asunnon laitteista ja vuokralainen laitteiden käytöstä aiheutuvista kustannuksista. Tällöin vuokranantajan tavoitteena on minimoida hänen laitteeseen sijoittama summa ja vuokralaisen tavoitteena on maksimoida laitteen energiatehokkuus. (IEA 2007: 25.) Vuokrasuhteessa voidaan sopia laitteiden hankinnasta ja niiden käyttökustannuksista vapaasti. Erilaisista sopimuksista seuraavat tilanteet voidaan jakaa neljään ryhmään sen mukaan, kuka maksaa tekniikan ja sen käyttämiseen liittyvät kustannukset (taulukko 2). Ensimmäisessä tapauksessa energiankuluttaja valitsee tekniikan ja maksaa käyttökustannukset. Tällöin päämies ja toimija ovat sama taho, eikä ongelmaa synny. Käytännössä tällainen tilanne ilmenee pientalojen kohdalla. Toisessa tapauksessa käyttäjä ei valitse tekniikkaa, mutta maksaa käyttökustannukset. Päämies ja toimija ovat eri tahot ja heillä on eri tavoitteet. Tähän tapaukseen liittyvää ongelmaa kutsutaan myös tehokkuusongelmaksi. Kolmannessa vaihtoehdossa käyttäjä valitsee tekniikan, mutta ei maksa käyttökustannuksia. Tällöin syntyy sekä kulutus- että tehokkuusongelma. Neljäs tilanne muodostuu silloin, kun 35

43 käyttäjä ei valitse tekniikkaa eikä maksa käyttökustannuksia. Vuokranantaja saattaa investoida energiatehokkuuteen, mutta vuokralaisella ei ole kannustinta vähentää energiankulutustaan. Tällaista tilannetta kutsutaan kulutusongelmaksi. (IEA 2007: ) Eri tapauksia tarkasteltaessa tulee huomioida se, että vastuiden jakautuminen on erilaista eri laitteiden kohdalla (IEA 2007: 99). Vuokralainen valitsee yleensä itse esimerkiksi kodin elektroniikkalaitteet ja myös maksaa näiden käytöstä: tällaisiin laitteisiin ei tällöin liity päämies toimija -ongelmaa. Taulukko 2 Vastuun jakautumisen vaihtoehdot vuokrasuhteessa (mukaillen IEA 2007: 34) Vuokralainen maksaa käyttökustannukset Vuokralainen valitsee tekniikan Tapaus 1 Ei päämies-toimija - ongelmaa Vuokranantaja valitsee tekniikan Tapaus 2 Tehokkuusongelma Vuokranantaja maksaa käyttökustannukset Tapaus 3 Kulutus- ja tehokkuusongelma Tapaus 4 Kulutusongelma Tavoiteltaessa ympäristöystävällistä vuokra-asumista tulee huomiota kiinnittää erityisesti tapauksiin kaksi ja neljä. Suomalaisessa vuokra-asumisessa ympäristöystävällisyyttä vaikeuttavat kannustinongelmat liittyvät tehokkuuteen ja kulutukseen. Molemmissa tapauksissa vuokranantaja valitsee tekniikan. Esimerkkinä tapauksesta kaksi toimivat kylmälaitteet, jotka vuokranantaja yleensä valitsee, mutta joiden käyttökustannukset ovat vuokralaisen vastuulla. Tällaisessa tilanteessa vuokranantaja pyrkii minimoimaan investointikustannukset. Myöskään vuokralaisella ei ole kannustinta investoida energiatehokkaaseen tekniikkaan, koska tehdyt investoinnit jäävät vuokrasopimuksen loputtua vuokranantajan hyödyksi. Tapaus 3 ei ole yleinen suomalaisessa vuokra-asumisessa. Niissä tapauksissa, joissa vuokralainen valitsee tekniikan, hän yleensä maksaa myös käyttökustannukset. Tällöin kyseessä on tapaus 1, johon ei liity päämies toimija -ongelmaa. Neljännen tapauksen konkreettinen sovellus on asunnossa kulutettu lämpöenergia. Asukas ei maksa kuluttamastaan lämmöstä suoraan, minkä vuoksi hänellä ei ole taloudellista kannustinta vähentää lämmönkulutustaan. Samankaltainen kulutusongelma ilmenee myös vedenkäytössä kerrostaloissa: vesikulut jaetaan usein yhtiöjärjestyksen määräysten mukaisesti esimerkiksi osakehuoneiston pinta-alan mukaan sen sijaan, että kulutuksesta maksettaisiin todellisuudessa kulutetun määrän mukaan. Teoriassa vuokralaisen tulisi huomioida asumisen energiakustannukset valitessaan vuokraasuntoa, mutta käytännössä ohjausvaikutus jää heikoksi. Tämä johtunee vuokralaisten puutteellisesta tieto-taidosta sekä siitä, että energiatehokkuus on harvoin ensisijainen valintakriteeri asunnon vuokrauksessa. (Gynther et al. 2007: 21.) 36

44 3.2 Asukkaan ympäristökäyttäytymiseen vaikuttaminen Vuokra-asumisen ympäristövaikutusten vähentäminen vaatii teknisten ratkaisujen lisäksi asukkaiden käyttäytymisen muuttumista. Pelkästään resurssien käyttötehokkuutta lisäävillä teknologioilla ei voida ratkaista ympäristöongelmia, vaan myös asukkaiden asenteisiin ja elämätapoihin vaaditaan muutoksia. Tässä kappaleessa kuvataan keinoja, joilla voidaan vaikuttaa asukkaiden ympäristökäyttäytymiseen ja pyrkiä ratkaisemaan edellä esitettyjä vuokra-asumisen kannustinongelmia. Kehitettäessä asuinhuoneiston ympäristöystävällistä vuokrasopimusta asukkaiden ympäristökäyttäytymiseen vaikuttamista on tärkeää tarkastella useasta näkökulmasta. Ensinnäkin on kuvailtava ympäristökäyttäytymisen selitystekijät. Toiseksi on kartoitettava, minkälaisten syiden vuoksi asukkaat käyttäytyvät ympäristöystävällisesti. Edellä mainittujen asioiden lisäksi on tärkeää selvittää, mitkä ovat ne keinot, joilla asukkaiden käyttäytymistä voidaan tehokkaimmin muuttaa. Kun motiivit ja sopivat keinot on löydetty, voidaan niiden perusteella kehittää vuokrasopimusmalli, jolla pystytään vaikuttamaan asumisen ympäristöystävällisyyteen. Ympäristökäyttäytymisen teoriat Ympäristöystävällisyydellä tarkoitetaan erään määritelmän mukaan käyttäytymistä, jossa pyritään tietoisesti minimoimaan toiminnan negatiiviset vaikutukset luontoon ja rakennettuun ympäristöön (Kollmuss & Agyeman 2002). Ympäristöystävälliseen käyttäytymiseen liittyviä tekijöitä on tutkittu laajasti ja niitä pyritään selittämään eri teorioiden avulla. Asenne käyttäytyminen -paradigma on eräs ihmisten ympäristökäyttäytymistä selittävä malli. Mallin mukaan käyttäytyminen on tulosta toimijoiden tietoisesta valinnasta. Käyttäytymistapa valitaan arvioimalla siihen sisältyviä henkilökohtaisia hyötyjä sekä sosiaalisen ympäristön kautta välittyviä toiveita. Asenne käyttäytyminen -paradigman mukaan yksilön käyttäytymistä voidaan ennustaa kartoittamalla yksilön asenteita. Toinen ympäristökäyttäytymiseen liittyvä malli on elämäntapa sosiaaliset käytännöt -paradigma, joka pyrkii kokoamaan useita ympäristökäyttäytymiseen vaikuttavia tekijöitä yhteen malliin. Elämäntapa sosiaaliset käytännöt -paradigma ottaa huomioon toimijoiden normien, arvojen ja motiivien merkityksen, taloudellisen laskelmoinnin sekä status-, distinktio- ja valtasuhteet, jotka selittävät sosiaalisten ryhmien ympäristökäyttäytymistä. Nykyisin elämäntapa sosiaaliset käytännöt -paradigmaa pidetään todenmukaisempana mallina muun muassa siitä syystä, että se ottaa huomioon mikro- ja makrotason vuorovaikutuksen ympäristökäyttäytymisen selittäjänä eikä oleta ihmisen toimivan todellista rationaalisemmin. (Massa & Haverinen 2001: ) Asenteiden ja ympäristöystävällisen käyttäytymisen välillä on usein ristiriita. Myönteiset, ympäristöä koskevat asenteet lisäävät todennäköisyyttä, että henkilö käyttäytyy ympäristöystävällisesti, mutta yleisesti asenteet ennustavat huonosti käyttäytymistä. (Uusitalo 1986: 113.) Ympäristökäyttäytymiseen liittyy läheisesti niin sanottu vapaamatkustajaongelma, jossa yksittäinen henkilö hyötyy muiden panostuksesta tekemättä omaa osuuttaan. Ympäristön tilaa voidaan pitää julkishyödykkeenä, jonka hyödyistä ei voida sulkea ketään pois (Uusitalo 1991: 37). Ympäristön kannalta järkevään käyttäytymiseen voidaan kannustaa vetoamalla joko toimijoiden taloudelliseen minään tai sosiaaliseen minään, eettisiin arvoihin ja solidaarisuuteen yhteisiä arvoja kohtaa (Uusitalo 1991: 39). Vapaamatkustajaongelman yhtenä syynä on toimijoiden epävarmuus toisten toimijoiden käyttäytymisestä. Tä- 37

45 tä vahvistaa tutkimus, jonka mukaan sähkön säästämisen halukkuuteen vaikuttivat vastaajien uskomukset muiden ihmisten säästötoimista ja niiden laajuudesta. Tutkimuksen mukaan sähkön säästäminen koettiin sitä tärkeämmäksi, mitä enemmän uskottiin muiden säästävän. (Ek & Söderholm 2010.) Vapaamatkustajaongelma ei suoraan liity vuokra-asumisen kannustinongelmiin, mutta se sivuaa keinoja, joilla voitaisiin vaikuttaa myös vuokra-asumisen ympäristöystävällisyyteen. Kerrostaloasumista usein koskeva kulutuksen ja laskutuksen välisen yhteyden puuttuminen voi saada asukkaat toimimaan vapaamatkustajatilanteen tavoin. Vuokralaisen kohdalla ongelma on vielä ilmeisempi kuin asunnon käyttäjä-omistajan, koska kulutuksen alentuminen ei välttämättä vaikuta vuokran määrään edes välillisesti. Vapaamatkustajaongelman kaltaisen tilanteen ehkäisyssä esiin nousee erityisesti tiedon merkitys. Jos asukas niin vuokralainen kuin käyttäjä-omistajakin tietäisi muiden asukkaiden säästävän, saattaisi tämä tarkastella myös omaa kulutustaan kriittisesti. Motiivit energiansäästölle Suomessa vuonna 1999 tehdyn mielipidetutkimuksen mukaan tärkeimpänä syynä säästää energiaa on rahansäästö. Nimenomaan ilmastonmuutoksen tai kasvihuoneilmiön motiivinaan mainitsi ainoastaan 14 % vastaajista. (Kasanen 2000: ) Tutkimus on kuitenkin jo melko vanha ja siksi ihmisten tietämys ympäristöasioista on mitä todennäköisimmin parantunut ja saattanut muuttaa energiansäästämisen motiivejakin. Tähän viittaa vuonna 2009 tehty tutkimus, jonka mukaan raha oli energiankulutuksen säästämisen motiivina 63 % vastanneista ja ympäristökysymykset peräti 48 %:lla (Motiva 2009: 14). Asukkaiden energiansäästömotiivien tarkastelu osoittaa, että taloudellisilla säästöillä on ensisijainen rooli kotitalouksien energiansäästössä. Vuokra-asumisen kannalta tämä tarkoittaa sitä, että sekä vuokralaiselle että vuokranantajalle on luotava taloudellinen kannustin, joka motivoi osapuolia toimimaan ympäristöystävällisen asumisen puolesta. Ympäristösyitä ei tule unohtaa pohdittaessa keinoja edistää ympäristöystävällistä asumista, mutta edellä esiin nostettujen tutkimustulosten perusteella vuokrasuhteen osapuolten toimintaan tulee yrittää vaikuttaa ensisijaisesti taloudellisin kannustimin sen sijaan, että oletettaisiin osapuolten toimivan puhtaasti ympäristöystävällisistä syistä. Keinot vaikuttaa asukkaiden kulutukseen Asukkaan kulutuskäyttäytymiseen voidaan yrittää vaikuttaa useilla erilaisilla keinoilla. Kulutusta voidaan seurata ja siitä voidaan antaa palautetta asukkaille. Lisäksi energiankulutusta voidaan pyrkiä vähentämään esimerkiksi yleisellä informaatiolla, palkkioilla ja erilaisilla kampanjoilla. Saadakseen tietoa siitä, minkälainen oma kulutus on, asukkaille tulee antaa heidän lämmön-, sähkön- ja vedenkulutuksestaan palautetta. Palaute voidaan jakaa suoraan ja epäsuoraan palautteeseen. Suoralla palautteella tarkoitetaan sitä, että kodin energiankulutustietoa on saatavilla jatkuvasti ja epäsuoralla palautteella sitä, että asukas saa esimerkiksi laskutuksen yhteydessä tietoa kulutuksestaan. Tutkimusten mukaan palautteen vaikutus energiansäästöön vaihtelee 5 15 % välillä (Nissinen et al. 2008: 27). Suora palaute vaikuttaa olevan tehokkaampaa kuin epäsuora palaute (Darby 2006). 38

46 Suora palaute on suhteellisen toimiva keino vähentää kotitalouksien energiankulutusta ja lisätä ihmisten tietoisuutta energiankulutuksesta. Erityisesti suora henkilökohtainen palaute omasta kulutuksesta saa aikaan säästöjä energiankulutuksessa (Nissinen et al. 2008:42). Suoraa palautetta voidaan antaa muun muassa erilaisten näyttöjen avulla. Eri tutkimuksista saatujen kokemuksien mukaan palaute on tehokkainta, kun se on ajankohtaista ja helposti saatavilla. Lisäksi sen tulee olla kuluttajakohtaista. (Roberts & Baker 2003: 15.) Palautteen antamisen tiheys vaikuttaa myös sen tehokkuuteen: mitä useammin palautetta annetaan, sitä paremmin palaute tehoaa (Abrahamse et al. 2005; Serkkola et al. 2011: 10). Suora palaute ei kuitenkaan välttämättä muuta ihmisten energiankulutusta pidemmällä aikavälillä. (Abrahamse et al ) Pidemmän aikavälin toimintatapojen ja asenteiden muutoksia ei ole vielä luotettavasti tutkittu (Nissinen et al. 2008: 27). Sen lisäksi, että asukkaat tarvitsevat tietoa kulutuksestaan, he ovat usein myös kiinnostuneita kulutuksensa vertailemisesta muiden talouksien kulutuksiin. Eräässä tutkimuksessa suurin osa mukana olleista kotitalouksista piti tärkeänä sitä, että he pystyvät vertailemaan omaa kulutustaan keskivertokotitalouteen tai heitä vastaavaan kotitalouteen sekä vertaamaan eri ajanjaksojen kulutusta keskenään (Henryson et al. 2000). Suomessa tehdyssä kyselytutkimuksesta kävi ilmi, että enemmistö kuluttajista (56 %) ei koe saavansa riittävästi vertailutietoa kohtuullisesta kulutuksesta. Samassa kyselytutkimuksessa selvisi, että useimpien vastaajien (30 %) mielestä vertailu alueen muihin samankaltaisiin käyttäjiin olisi parasta vertailevaa palautetietoa. Toiseksi eniten vertailutietona kiinnostaa oma käyttöhistoria usealta vuodelta (19 %). (Motiva 2009.) Oleellista on siis se, että asukas sekä saa tietoa kulutuksestaan että pystyy vertailemaan kulutustaan esimerkiksi omaan aikaisempaan kulutukseensa tai samantapaisen käyttäjäryhmän kulutukseen (Nissinen et al. 2008: 23). Vertailevan kulutuspalautteen vaikutusta kotitalouksien kulutukseen on tutkittu Suomessa LINKKI - Kuluttajien käyttäytymisen ja energiansäästön tutkimusohjelmassa. Tutkimuksen mukaan vertailevaa kulutuspalautetta saaneet kotitaloudet vähensivät lämmönkulutustaan 4 9 % edellisen vuoden vastaavaan kulutukseen verrattuna (Haakana & Sillanpää 1996: 74). Sähkönkulutuksen osalta säästö oli % pelkällä vertailevalla kulutuspalautteella. Vedenkulutuksen osalta vertailevalla kulutuspalautteella ei ole tämän tutkimuksen perusteella selkeää kulutusta vähentävää vaikutusta. (Haakana & Sillanpää 1996: 110.) Toisessa tutkimuksessa tutkittiin tavoitteen asettamisen ja palautteen vaikutuksia pyykinpesun energiankulutukseen. Tutkimus osoitti, että tavoitteen asettaminen tehostaa palautteeseen reagoimista. Sillä, kuka tavoitteen asettaa, ei ole suurta merkitystä säästössä. (Mc- Calley & Midden 2002.) Energiansäästön yhteydessä on tutkittu myös informaatiomateriaalien toimivuutta. Erään tutkimuksen mukaan energia-aiheiset mainokset ja kirjaset ovat liian yleisiä vaikuttaakseen energiansäästöön. Vastaajien mukaan niistä ei saa yksityiskohtaista tietoa siitä, miten energiankulutusta vähennetään käytännössä. (Henryson et al ) Toisen tutkimuksen mukaan ihmiset haluavat saada räätälöityä tietoa kulutuksestaan, minkä vuoksi yleistä ja epämääräistä tietoa sisältävät esitteet eivät ole tehokkaita ihmisten kulutustottumusten muuttamiseen. (Brandon & Lewis 1999.) Kun tarkastellaan keinoja vaikuttaa vuokra-asukkaiden energian- ja vedenkulutukseen, suuren haasteen aiheuttaa kulutustiedon puute. Nykyisessä vuokra-asumiskäytännössä vuokralaisella ei ole yleensä tietoa kulutuksestaan muun kuin sähkön osalta. Mittauksen puute heijastuu myös maksukäytäntöihin. Vuokralainen maksaa usein vain sähköstä kulu- 39

47 tuksensa mukaan muun kulutuksen laskutus ei ole yleensä aiheuttamisperiaatteen mukaista. Edellä esiteltyjen tutkimustulosten mukaan tiedon puute vaikeuttaa merkittävästi motivointia vähentää kulutusta. Tämän vuoksi energian- ja vedenkulutuksen mittarointi on ensisijaisen tärkeää. Sen lisäksi, että vuokralaisen tulisi tietää kulutustasonsa ja maksaa vain omasta kulutuksestaan, olisi kulutuspalaute myös keino vähentää kulutusta. Kulutukseen tulisi tutkimusten perusteella yhdistää jokin tavoitetaso, joka motivoisi asukasta säästämään. Yhteenvetona voidaan todeta, että asukkaiden energian- ja vedenkulutukseen voidaan vaikuttaa melko yksinkertaisilla toimenpiteillä. Edellä esitettyjen keinojen toimivuutta rajoittavat kuitenkin vuokra-asumisen erityispiirteet, erityisesti siihen liittyvä päämies toimija - ongelma. Seuraavassa kappaleessa tarkastellaan, kuinka edellä esitettyjä keinoja voidaan soveltaa vuokra-asumisessa. 3.3 Ympäristöystävällisyyden soveltaminen vuokrasuhteissa Perinteiset asuinhuoneistojen vuokrasopimukset eivät sisällä kannustimia ympäristötehokkaiden periaatteiden mukaiselle toiminnalle. Tässä kappaleessa tarkastellaan erilaisten keinojen soveltumista vuokra-asumisen ympäristöystävällisyyden parantamiseen. Ensin esitellään keinoja parantaa asumisen energiatehokkuutta ja arvioidaan, voidaanko keinoja hyödyntää vuokra-asuntojen kohdalla. Lisäksi esitellään ympäristöystävälliseen vuokraasumiseen liittyviä haasteita. Tarkastelun lopputuloksena valitaan ne toimintatavat, joilla voidaan tehokkaimmin kannustaa ympäristöystävälliseen vuokra-asumiseen. Asumisen energiatehokkuutta voidaan parantaa useilla tavoilla. Erään luokittelun mukaan keinot voidaan jakaa kuuteen ryhmään, joita ovat kasvava tietoisuus ja julkinen keskustelu, rakennusten energiatehokkuuteen liittyvät standardit, asumisen hallinta ja ylläpito, taloudellisten mekanismien kehittäminen, energian hinnoittelu ja energian tarjoajat sekä kansainvälinen yhteistyö ja osaamisen jakaminen. (Golubchikov 2009: 3 4.) Tietoisuuden lisäämisellä ja julkisella keskustelulla voidaan vaikuttaa myönteisesti ihmisten käyttäytymiseen ja asumisen energiatehokkuuteen. Tähän ryhmään kuuluvat muun muassa koviksi keinoiksi luokitellut energiatehokkuusmerkinnät ja rakennusten sertifioinnit. Ryhmässä on myös pehmeitä keinoja, joihin kuuluvat esimerkiksi informaatio-ohjaus ja esimerkinomaiset projektit. (Golubchikov 2009: 37.) Tietoisuuden lisäämistä voidaan hyödyntää ympäristöystävällisessä vuokra-asumisessa. Rakennusten energiatehokkuuteen liittyvät pakolliset standardit ovat tehokas keino parantaa energiatehokkuutta. Erityisesti pakolliset standardit ovat osoittautuneet toimivaksi ratkaisuksi. (Golubchikov 2009: 38.) Standardien vaikutus kohdistuu usein kuitenkin uusiin rakennuksiin, eikä niillä siten voida tukea jo olemassa olevien asuntojen ympäristöystävällisyyttä. Asumisen hallintaan ja ylläpitoon liittyvillä keinoilla tarkoitetaan sitä, että energiastandardit ja asumisen ylläpito yhdistetään siten, että myös olemassa olevat asunnot täyttävät standardien vaatimukset. Tämä vaatii institutionaalisen ympäristön kehittämistä. (Golub- 40

48 chikov 2009: 39.) Institutionaalisten rakenteiden muuttaminen ja kehittäminen eivät kuitenkaan ole ratkaisu etsittäessä keinoja, joilla vuokralainen ja vuokranantaja voivat edistää asumisen ympäristöystävällisyyttä. Taloudellisten mekanismien avulla voidaan parantaa asumisen energiatehokkuutta. Taloudelliset mekanismit tulee kohdistaa niin asuntojen omistajille, vuokralaisille kuin tekniikan tarjoajille ja rakennusteollisuudellekin. Mekanismit voivat olla esimerkiksi tukipalkkioita, avustuksia tai lainoja. Erilaisten mekanismien tarkoituksena on kannustaa asunnon omistajia parempaan energiatehokkuuteen ja ratkaista edellisessä kappaleessa esitellyt ympäristöystävällisen vuokra-asumisen kannustinongelmat. Vuokra-asuntojen kohdalla eräs keino voi olla energiatehottomuuden verotus, joka perustuisi rakennuksen energiatehokkuusominaisuuksiin. Asunnon omistajan tulisi tällaisessa mallissa maksaa energiatehottomuusveroa, jollei hän pystyisi todistamaan asuntonsa täyttävän tiettyjä minimienergiavaatimuksia. Verotusmalli kannustaisi vuokranantajia parantamaan asunnon energiatehokkuutta. (Golubchikov 2009: ) Erään ehdotuksen mukaan vuokranantajille tulisi suunnata verokannustimia, joilla voitaisiin korjata vuokrasuhteissa ilmenevä jakautuneiden kannustimien ongelma (OECD 2008: 196). Arvioitaessa taloudellisten mekanismien toimivuutta asumisen energiatehokkuuden kannalta tulee huomiota kiinnittää Suomessa viime vuosina esillä olleisiin keinoihin vaikuttaa rakennusten energiatehokkuuteen. Keinoista käsitellään kiinteistöveron porrastamista ja rakennusten energiatodistusta, koska ne saattavat vaikuttaa myös vuokra-asumisen ympäristöystävällisyyteen. Suomessa on vuonna 2009 tehty selvitys rakennusten kiinteistöveron porrastamisesta energiatehokkuuden ja lämmitystavan perusteella. Porrastuksen lähtökohtana olisi, että enemmän päästöjä aiheuttavista rakennuksista maksetaan myös suhteessa enemmän kiinteistöveroa. Kiinteistöveron porrastamista pidetään teknisesti mahdollisena, mutta sen käyttöönotto vaatii lisäselvityksiä. (Lehtinen et al. 2009: 36.) Kiinteistöveron porrastaminen ei suoranaisesti vaikuttaisi vuokrasuhteen osapuolten toimintaan. Kiinteistövero kohdistuu yksittäisen asunnon sijasta aina kiinteistöön, ja sen vuoksi vuokranantaja ei muissa kuin pientaloissa voisi omalla päätöksellään parantaa kiinteistön energiatehokkuutta. Vaikka kiinteistö joutuisi maksamaan energiatehottomuudesta korkeampaa kiinteistöveroa, voisi vuokranantaja siirtää sen aiheuttamat kustannukset vuokran kautta vuokralaiselle, jolla ei ole lainkaan mahdollisuutta vaikuttaa kiinteistön ominaisuuksiin. Energiatehokkuuden ja lämmitystavan mukaan porrastettu kiinteistövero ei siis sellaisenaan toimisi vuokra-asumisen ympäristöystävällisyyttä kohentavana keinona. Suomessa on voimassa laki rakennusten energiatodistuksesta ( /487). Energiatodistus tulee esittää silloin, kun rakennus tai sen osa otetaan käyttöön, myydään tai vuokrataan (laki rakennusten energiatehokkuudesta 5 ). Lain tavoitteena on, että rakennusten ja asunto-osakkeiden ostajat ja vuokraajat ottaisivat rakennuksen energiankulutuksen valintakriteereikseen. Vuokraaja voi energiatodistuksen perusteella arvioida, minkälainen vuokrauskohde on energiatehokkuudeltaan muihin rakennuksiin ja rakennuksen omistajan on kiinnitettävä tällöin enemmän huomiota rakennuksen energiatehokkuuteen. (HE 170/2006, Yleisperustelut, 1. Johdanto.) Energiatodistuksen toimivuus vuokralaisen valintakriteerinä ei ole kuitenkaan saavuttanut toivottua merkittävyyttä. Tutkittaessa vuokra-asunnon valintaan vaikuttavia tekijöitä havaittiin, että vuokra-asukkaista vain 6 % tiesi, että heidän asuintalollaan on energiatodistus (Juntto et al. 2010: 31). Energiatodistuksella ei siis ainakaan vielä pystytä vaikuttamaan vuokra-asumisen ympäristöystävällisyyteen. 41

49 Energian hinnoittelu ja energian tarjoajat ovat tärkeässä asemassa energiatehokkuuden kannustimien luomisessa. Mitä suurempi osuus asukkaiden tuloista kuluu energiakustannuksiin, sitä enemmän asukkaat arvostavat energiatehokasta asumista ja ovat valmiita vähentämään energiankulutustaan. Tämän vuoksi tulisi luoda toimiva energian hinnoittelujärjestelmä ja poistaa kiinteähintainen energiankäyttö. Tämä taas vaatii todellisen energiankulutuksen tuntemista ja sen mukaista laskutusta. (Golubchikov 2009: 42.) Suomessa asumisen ympäristöystävällisyyttä haittaavat erityisesti energian ja veden hinnoitteluun ja laskutukseen liittyvät ongelmat. Säästäminen ei ole aina asukkaalle kannattavaa: esimerkiksi kaukolämmön tariffirakenne ei motivoi kulutuksen vähentämiseen. Kaukolämmön vuosittainen kiinteä perusmaksu saattaa olla yhtä suuri tai jopa suurempi kuin kulutuksen mukaiset kustannukset. (Haakana & Sillanpää 1996: 62.) Energian ja veden hinnoittelun tulisi siis olla sellainen, että säästötoimenpiteillä saavutettaisiin taloudellista hyötyä. Energian ja veden hinnoittelun rakenteeseen liittyvien ongelmien lisäksi haasteita luovat myös uusien, energiatehokkaampien laitteiden hinnoittelu. Energiatehokkaiden laitteiden hankintahinnat ovat yleensä korkeampia kuin vähemmän energiatehokkaiden laitteiden, mutta elinkaarikustannukset ovat taas monissa tapauksissa pienemmät energiatehokkaiden laitteiden kohdalla (Gynther et al. 2007: 21). Kotitaloussähkön säästämisen esteenä on muun muassa se, että kuluttajat eivät kiinnitä ensisijaisesti huomiota sähkölaitteiden energiatehokkuuteen vaan niiden hankintahintaan. Kotitalouksien sähkönsäästön kannattavuuteen vaikuttavat sähkön hinta, laitetta vaihtamalla saavutettavan säästön suuruus sekä laitteen vaihtamisen kustannukset. Säästön suuruus riippuu siitä, kuinka suuri uuden laitteen sähkönkulutus on verrattuna vanhaan laitteeseen. Uuden laitteen määräävänä valintakriteerinä ei ole yleensä sähkönsäästö, vaan valinta perustuu laitteen muihin ominaisuuksiin. (Korhonen et al. 2002: 131.) Eräs energiatehokkuuden este on myös se, ettei vanhaa, toimivaa laitetta ole aina taloudellisesti kannattavaa vaihtaa uuteen energiatehokkaampaan vaihtoehtoon (Korhonen et al. 2002: 134). Aiemmin mainittujen keinojen lisäksi kansainvälinen yhteistyö ja osaaminen jakaminen hyödyttäisi asumisen energiatehokkuuden parantamista. Kansainvälisten organisaatioiden tulisi kerätä ja vaihtaa tietoa sekä kokemuksia ja kehittää esimerkiksi konkreettinen toimintamalli lisäämään tiedonkulkua eri maiden välillä. (Golubchikov 2009: 44.) Vaikka asumisen energiatehokkuutta voidaan parantaa useilla keinoilla, vuokra-asumiseen soveltuu vain osa edellä esitellyistä toimenpiteistä. Päämies toimija -ongelmaa ei voida ratkaista yksittäisellä toimenpiteellä, vaan ratkaisuun vaaditaan useita erilaisia keinoja. Näihin kuuluvat muun muassa sopimukset ja tietoisuuden lisääminen. Sopimukset tulee tehdä siten, että energiankulutuksella ja sen hinnalla on merkitystä molemmille osapuolille. Toisaalta on myös tärkeää, että sekä vuokralaisilla että vuokranantajilla on tarpeeksi tietoa energiaan liittyvistä seikoista. (IEA 2007: 192.) Tämän vuoksi tässä työssä vuokraasumisen ympäristöystävällisyyttä pyritään edistämään sopimukseen liittyvillä järjestelyillä sekä informaatio-ohjauksella. Nykyistä vuokrasopimusmallia kehitetään siten, että se kannustaa sopimuksen osapuolia ympäristöystävällisyyteen. Lisäksi vuokra-asumista varten tehdään ohjeistus, jolla lisätään asukkaiden tietämystä asumisen ympäristövaikutuksista ja niiden vähentämisestä. Tavoitteena on, että vuokrasopimusmalli ja ohjeistus tukevat toisiaan ja motivoivat osapuolia ympäristöystävällisempään toimintaan. 42

50 4 Asuinhuoneistojen vuokraus 4.1 Asuinhuoneistojen vuokrauksen juridiset lähtökohdat Vuokra-asuntoja koskee laki asuinhuoneiston vuokrauksesta ( /481, jäljempänä AHVL). AHVL:a sovelletaan pääsääntöisesti myös ennen lain voimaantuloa tehtyihin asuinhuoneistojen vuokrasopimuksiin (AHVL 97 ). Laissa säännellään muun muassa vuokrasopimuksesta ja vuokran määrästä. AHVL:a sovelletaan sopimukseen, jolla vuokranantaja vuokraa rakennuksen tai sellaisen osan, huoneiston tai huoneiston osan vuokralaiselle käytettäväksi tämän asumiseen (AHVL 1 ). Vuokrattavan huoneiston tulee olla sopimuksen mukaan tarkoitettu käytettäväksi asuntona. Käyttötarkoitus määräytyy huoneiston sovitun pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaan. (Kasso 2001: 1.) Asuinhuoneiston vuokrasopimuksen ominaispiirre on sen solmiminen nimenomaan vuokraustarkoituksessa. Huoneiston käyttöoikeus voi perustua myös muuhun sopimukseen tai järjestelyyn, mutta tällöin kyseessä ei ole huoneenvuokrasuhde. (Kanerva & Kuhanen 2011: 46.) Vaikka laissa ei ole erikseen mainintaa luovutuksesta vastiketta vastaan, vuokrasopimuksen tunnusmerkistöön kuuluu se, että huoneiston käyttöönsä saanut maksaa siitä korvausta omistajalle tai muulle luovuttajalle (Kasso 2001: 19). Vuokra maksetaan yleensä rahana, mutta AHVL ei aseta estettä sille, että koko vuokra tai osa siitä voidaan suorittaa muutakin vastiketta vastaan. Vuokralainen voi esimerkiksi sitoutua kunnostamaan huoneistoa ja työllänsä kuitata sovittua vuokraa. Tällöin on tärkeää sopia työpanokselle määritelty arvo. (Kanerva & Kuhanen 2011: 45.) Huoneiston käyttöoikeuden lisäksi vuokralainen voi saada sopimuksen perusteella myös muita oikeuksia, kuten huoneiston lämmityksen ja käyttöveden. Vuokralaisen ja vuokranantajan tulisi aina sopia siitä, kumpi osapuolista vastaa huoneiston lämmityskustannuksista, vedestä ja sähköstä. (Kasso 2001: ) Varsinaisen huoneiston lisäksi vuokralaiselle voidaan antaa oikeus käyttää myös muitakin tiloja kuin huoneistoa. Vuokralaisella saattaa olla oikeus käyttää esimerkiksi varastotiloja tai autopaikkaa. Maksu tällaisten tilojen käyttöoikeudesta voi sisältyä varsinaiseen huoneistosta maksettavaan vuokraan tai siitä voidaan periä erillinen korvaus. (Kanerva & Kuhanen 2011: 49.) Lisäksi vuokralainen saa tavallisesti ilman erityistä mainintaa oikeuden käyttää asunto-osakeyhtiön yhteistiloja (Kasso 2010: 94). Vuokraaminen on hallintaa edellyttävä käyttöoikeus. Käyttöoikeus on rajoitettu esineoikeus ja sille tunnusomainen piirre on valta käyttää toiselle kuuluvaa kiinteää tai irtainta esinettä. Vuokrasopimuksen määritelmässä keskeistä on sen, että vuokrasopimuksella esineen käyttöoikeus luovutetaan vastiketta vastaan toiselle. Tällöin kyse on sopimustyypistä, joka on kaksipuolisesti velvoittava. (Saarnilehto 2006: 1 2, 4.) Vuokranantajan päävelvoite on luovuttaa kiinteistön hallinta vuokralaiselle sopimuksen mukaan. Lisäksi vuokranantajalla on yleensä velvollisuus pitää huoneisto sopimuksen tarkoittamassa kunnossa. Vuokralaisen keskeisin sopimusvelvoite on vuokran maksaminen ja yleisesti huoneiston hoitaminen huolellisesti. (Kasso 2001: 21.) Normaaliolosuhteissa vuokralainen on velvollinen maksamaan vuokraa riippumatta siitä, käyttääkö hän huoneistoa (Kasso 2001: 34). Asuinhuoneiston vuokraus perustuu osapuolten väliseen vuokrasopimukseen. Sopimus on perinteisesti määritelty selittämällä se kahden tai useamman toisiansa edellyttävän oikeustoimen yhdistelmäksi. Sopimuksen tehtävänä on sitoa osapuolet ja samalla osoittaa, ketkä ovat sopimuksen osapuolet. (Saarnilehto 2005: 3 4.) Asuinhuoneiston vuokrasopimukses- 43

51 sa sovitaan huoneiston omistajan ja vuokralaisen välillä huoneiston luovuttamisesta vuokralaisen käyttöön asunnoksi (Kasso 2010: 94). Asuinhuoneiston vuokrasopimus on tehtävä kirjallisesti. Muotomääräyksen laiminlyönnistä ei kuitenkaan seuraa sopimuksen mitättömyys. Koska muotomääräyksen noudattamatta jättämisestä ei seuraa vuokrasopimuksen mitättömyyttä, kirjallisen sopimuksen vaatimusta ei pidetä varsinaisena muotomääräyksenä. (Saarnilehto 2005: 53.) Jos vuokrasopimusta ei ole tehty kirjallisesti, katsotaan se toistaiseksi voimassaolevaksi. (AHVL 5.) Sopimuksen kirjallisesta muotovaatimuksesta ei ole laissa tarkempia säännöksiä. Myöskään mitään sopimuksen minimisisältöä ei ole laissa määritelty. Käytännön syistä sopimuksessa tulee kuitenkin määritellä huoneisto yksilöitynä, vuokra-ajan alkaminen ja päättyminen, vuokran määrä ja sen mahdollinen tarkistaminen sekä muut osapuolten velvoitteet. (Kasso 2001: 23.) Asuinhuoneistojen vuokrasopimusten solmimisen lähtökohtana on vuokrasuhteen osapuolten välinen sopimusvapaus. Vuokrasuhteen osapuolet voivat sopia muun muassa vuokran suuruudesta, vuokran tarkistamisesta sekä huoneiston kunnosta ja kunnossapidosta. Aiemmin sovittua voidaan myös vapaasti muuttaa sopimalla asiasta uudelleen. Sopimusvapaudella yleisesti tarkoitetaan valinnan vapautta sekä kykyä oman oikeudellisen tahdon muodostamiseen ja käyttämiseen. Sopimusvapautta voidaan tarkastella myös riskinjaon näkökulmasta: sopimuksella jaetaan osapuolten kesken riskit yhteisen tavoitteen saavuttamisessa. Sopimusvapaus ei ole yleensä kuitenkaan ehdoton, sillä sitä on rajoitettu monissa suhteissa ja sen käyttämistä voivat rajoittaa myös tosiasialliset seikat. Esimerkkinä sopimusvapauden rajoittamisesta voidaan mainita tilanne, jossa lainsäätäjä on pitänyt toista osapuolta heikompana ja säätänyt pakottavia säännöksiä tämän suojaksi. Tällaista rajoittamista ilmenee muun muassa asuinhuoneiston vuokraukseen liittyvissä pakottavissa säännöksissä, joista sopijapuolet eivät voi poiketa sopimuksin. (Saarnilehto 2005: ) Pakottavia normeja on AHVL:ssa muun muassa irtisanomisajan pituuden ja vakuuden määrän osalta (Kasso 2001: 4). AHVL:n 3 :stä käy ilmi sopimusvapauden ja pakottavien säännösten suhde: lain säännöksistä voidaan vuokrasopimuksessa poiketa, jollei säännös ole pakottava tai sitä ole muutoin katsottava kielletyksi (AHVL 3 ). Pakottavan säännöksen vastainen sopimus on mitätön. (Kasso 2001: 4.) Vuokrasopimuksen sisältö voidaan avata myös kohtuullistamissäännösten avulla. Vuokrasopimuksessa olevaa ehtoa voidaan sovitella tai se voidaan jättää kokonaan huomiotta, jos sen soveltaminen olisi vuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan vastaista tai muutoin kohtuutonta (AHVL 6 ). Tämän yleissäännöksen avulla tuomioistuin voi puuttua vuokrasopimuksen kohtuuttomiin ehtoihin. Vaikka säännöksen alkuperäisenä tarkoituksena on ollut heikomman osapuolen eli vuokralaisen suojaaminen, kumpi tahansa vuokrasopimuksen osapuoli voi vedota kohtuullistamissäännökseen. Kohtuusperiaate ja sovittelumahdollisuus täydentävät sopimusvapauden ja sopimusten sitovuuden periaatteita. (Kanerva & Kuhanen 2011: 60.) Asuinhuoneiston vuokrasuhde voidaan solmia olemaan voimassa toistaiseksi tai määräajan. Vuokrasopimus on toistaiseksi voimassa oleva, jollei muuta ole sovittu tai sovita taikka muusta laista muuta johdu. (AHVL 4.) Vuokrasuhteen osapuolet voivat sopia vapaasti sopimuksen kestosta. Toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen voi kumpikin osapuoli irtisanoa päättymään irtisanomisajan kuluttua laissa mainituin rajoituksin. Määräaikainen sopimus sitoo osapuolia sopimusajan eikä sitä voi pääsääntöisesti irtisanoa kesken sopimuskauden. Molempia sopimuksia koskevat lisäksi säännökset vuokrasuhteen purka- 44

52 misesta ja lakkaamisesta. (Kasso 2001: 24.) Vuonna 2010 solmituista uusista vuokrasopimuksista 83 % oli tehty toistaiseksi voimassaolevana ja 17 % määräaikaisena (SVTg). 4.2 Asuinhuoneistojen käyttö, kunto ja ylläpito Vuokra-asuinhuoneiston käytöstä, kunnosta ja ylläpidosta säännellään AHVL:n toisessa luvussa. Vuokranantajan ensimmäisiin velvoitteisiin kuuluu huoneiston hallinnan luovutus vuokralaiselle. Huoneisto on luovutettava vuokralaisen hallintaan siinä kunnossa kuin huoneiston iän, alueen huoneistojen laadun yleensä ja paikallisten olosuhteiden perusteella voidaan kohtuudella vaatia (AHVL 20 ). Tätä pääsääntöä noudatetaan, ellei osapuolten kesken ole sovittu muuta. Osapuolten keskinäisen suhteen lisäksi huoneiston kuntoon ja siitä sopimiseen vaikuttaa myös muu lainsäädäntö sekä asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys. Vuokrasuhteen osapuolet eivät voi keskinäisellä sopimuksellaan syrjäyttää tai poiketa muista pakottavista oikeusohjeista tai määräyksistä. (Kasso 2001: 25.) Vuokralaisen oikeutta vaatia huoneistolta sopimuksen mukaista tai laissa määriteltyä kuntoa ei voida rajoittaa sopimuksella (AHVL 26 ). Jos huoneisto ei ole vuokrasuhteen alkaessa tai sen kestäessä sellaisessa kunnossa kuin huoneistolta voidaan vaatia tai mitä osapuolten välillä on sovittu, vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos puutteellisuudella on olennainen merkitys vuokralaiselle. Vuokralaisen tulee kuitenkin varata vuokranantajalle mahdollisuus korjata puutteellisuus ennen purkuoikeuden käyttämistä. (AHVL 20.) Säännöksen soveltaminen edellyttää, että huoneiston saattaminen kuntoon tai kunnossapito on vuokranantajan tehtävä (Kasso 2010: 97). Merkittävä muutos aiempaan lainsäädäntöön verrattuna koskee AHVL:n säännöstä, jonka mukaan osapuolet voivat sopia, että vuokralainen huolehtii vuokralaisen käytössä olevien tilojen ja laitteiden kunnossapidosta tai kiinteistölle kuuluvista velvoitteista (AHVL 20 ). Aiemman lainsäädännön aikana ei ollut mahdollista sopia kunnossapitovastuun kuulumisesta vuokralaiselle (Kanerva & Kuhanen 2011: 37). Eräs mahdollisuus määritellä vuokralaisen kunnossapitovelvollisuus asunto-osakeyhtiössä sijaitsevassa huoneistossa on sitoa se AOYL:n mukaan osakkeenomistajalle eli vuokranantajalle kuuluvaan kunnossapitovelvollisuuteen. Omakotitalon kohdalla vuokralaisen vastuu voidaan ulottaa koko kiinteistöön. Vuokranantaja ja vuokralainen voivat jakaa vuokralaisen käytössä olevien tilojen ja laitteiden kunnossapitovastuun keskenään haluamallaan tavalla. Vuokrasopimuksessa voidaan esimerkiksi sopia niistä huoneiston osista tai laitteista, joista vuokralainen vastaa. Jos vuokranantaja ja vuokralainen ovat sopineet vuokralaisen vastaavan vuokralaisen käytössä olevien tilojen ja laitteiden kunnossapidosta, vuokralaisella ei ole AHVL:n 20 :n 2 momentin ja 23 :n mukaisia oikeuksia. (Kanerva & Kuhanen 2011: 104.) Vuokrasuhteen osapuolet voivat siis sopia hyvin vapaasti huoneiston ja sen tilojen tai laitteiden kunnossapidosta ja hoidosta. Tällaisissa tapauksissa on tärkeää sopia, vaikuttavatko mahdolliset korjaukset vuokran määrään. Vuokranantaja ja vuokralainen voivat sopia myös siitä, missä kunnossa huoneisto palautetaan vuokrasuhteen päättyessä vuokranantajan hallintaan. (Kasso 2001: ) Vuokralainen ja vuokranantaja voivat sopia keskenään myös siitä, tehdäänkö huoneistossa muutoksia tai korjauksia tai kuinka huoneistoa hoidetaan (AHVL 21 ). Lisäksi osapuolten tulee sopia työn tekemiseen liittyvistä käytännön seikoista ja ilmoitusajoista sekä siitä, kumman tehtäviin työt kuuluvat (Kasso 2001: 27). Vuokralaisen kunnostaessa huoneistoa tai tehdessä siihen muutostöitä on oleellista sopia myös siitä, suorittaako vuokralainen työtä omalla kustannuksellaan vai saako tämä tekemänsä työn 45

53 johdosta esimerkiksi vapaakuukausia vuokran maksamiseen (Kanerva & Kuhanen 2011: 109). Vuokralaisella ei ole oikeutta ilman vuokranantajan lupaa suorittaa huoneistossa muuta korjaus- tai muutostyötä kuin 20 :n 2 momentissa tarkoitetun puutteellisuuden korjaamiseksi. Vuokralaisella on kuitenkin aina oikeus ryhtyä toimenpiteisiin myös huoneistoa koskevan välittömän vahingon estämiseksi tai rajoittamiseksi. (AHVL 21.) Vuokralainen voi saada korjaus- tai muutostyöluvan sopimalla vuokranantajan kanssa siitä joko vuokrasopimuksessa tai pyytämällä lupaa erikseen. Jos vuokralainen tekee luvatta huoneistoon muutostöitä, hänellä ei ole oikeutta saada vuokranantajalta korvausta suorittamistaan töistä. Sen sijaan vuokranantajalla on oikeus vaatia vuokralaiselta huoneiston ennalleen saattamista tai vahingonkorvausta, jos muutostyö on vahingoittanut huoneistoa. (Kanerva & Kuhanen 2011: 110.) Vuokranantajalla on oikeus valvoa huoneiston kuntoa ja hoitoa ja tätä varten vuokralaisen viivytyksettä päästettävä vuokranantaja huoneistoon (AHVL 22 ). Oikeuden toteuttamiseksi vuokranantajalla on tarpeen mukaan mahdollisuus saada virka-apua poliisiviranomaiselta (AHVL 14 ). Vuokranantajan oikeus päästä asuinhuoneistoon ei ole riippuvainen siitä, kenen vastuulla huoneiston hoito ja kunnossapito on (Kanerva & Kuhanen 2011: 115). Vuokralaisella on ilmoitusvelvollisuus, jonka mukaan vuokralaisen on ilmoitettava vuokranantajalle, jos huoneisto on vahingoittunut tai siinä on sellainen puute, jonka korjaaminen kuuluu vuokranantajan vastuulle. Ilmoitus tulee tehtävä viivytyksettä ja heti, jos korjaus on suuremman vahingon estämiseksi tehtävä viipymättä. (AHVL 24.) Jos vuokranantaja on vastuussa huoneistossa ilmenevien puutteellisuuksien korjaamisesta, vuokralaisen on ilmoitettava viipymättä vuokranantajalle huoneiston vahingoittumisesta tai puutteellisuudesta. Jos taas on sovittu, että huoneiston korjaus- ja kunnossapitovastuu on kaikissa olosuhteissa vuokralaisella, hänellä on ilmoitusvelvollisuuden sijaan velvollisuus korjata puutteellisuus. (Kanerva & Kuhanen 2011: 131.) Vuokralaisen perusvelvollisuuksiin kuuluu huolehtia ja hoitaa huoneistoa huolellisesti. Tämä velvollisuus on riippumaton siitä, mitä huoneiston kunnossapitovastuusta on sovittu. Jos vuokranantaja vastaa huoneiston kunnossapidosta ja kunnosta, vuokralainen ei kuitenkaan vastaa huoneiston tavanomaisesta kulumisesta. (AHVL 25.) Vuokralaisella on kaikessa toiminnassaan yleinen velvollisuus huomioida se, että huoneisto on toisen omaisuutta (Kanerva & Kuhanen 2011: 134). Vuokralaiselle yleisesti kuuluva velvollisuus tarkoittaa käytännössä esimerkiksi sitä, että vuokralainen ei saa käsitellä asunnon parkettilattiaa tai muita materiaaleja sopimattomilla aineilla tai välineillä tai kuormittaa väärin huoneiston laitteita (Kasso 2001: 30 31). Vuokralainen on velvollinen korjaamaan vahingon, joka on aiheutunut vuokralaisen laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta (AHVL 25 ). Vuokralaiselle kuuluu näyttötaakka siitä, ettei korvausvastuuta ole (HE 304/1994, Yksityiskohtaiset perustelut, 1.1 Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta). Näyttövelvollisuuden asettaminen vuokralaiselle perustuu siihen, että huoneiston haltijana hänellä katsotaan olevan paremmat mahdollisuudet esittää näyttöä kuin vuokranantajalla (Kanerva & Kuhanen 2011: 138). Juridisen tarkastelun yhteenvetona voidaan todeta, että sopimusvapauden ansiosta osapuolet voivat hyvin vapaasti sopia esimerkiksi vuokran määrästä, huoneiston käytöstä ja kunnossapidosta sekä muista sopimusehdoista. Laaja sopimusvapaus mahdollistaa sen, että sopimuksen osapuolet voivat laatia molempia tyydyttävän ja kyseisen asunnon vuokraukseen 46

54 sopivan vuokrasopimuksen. Sopimusvapaus luo joustavuutta ja tekee mahdolliseksi solmia sellainen vuokrasopimus, joka vastaa kummankin osapuolen tarpeisiin. Sopimusvapaus luo myös pohjan tälle tutkimukselle: koska vuokrasopimuksessa voidaan lähtökohtaisesti sopia vapaasti vuokrasuhteeseen liittyvistä seikoista, on juridisesti mahdollista kehittää vuokrasopimusmalli, joka sisältää ympäristöystävällisiä elementtejä. 4.3 Asuinhuoneistojen nykyiset vuokrasopimusmallit Asuinhuoneistojen vuokrasopimuksen sisältö perustuu suurelta osin osapuolten väliseen sopimusvapauteen. Vuokrasopimus voidaan tehdä suullisesti tai kirjallisesti, eikä vuokrasopimukseen liity minimivaatimuksia sen sisällön suhteen. Näistä syistä vuokrasopimuksen muoto ja sisältö ovat osapuolten vapaasti sovittavissa, eikä yhtä oikeaa vuokrasopimusmallia ole. Vuokrasopimuksen tekeminen on kuitenkin vuokrausprosessin merkittävimpiä vaiheita, minkä vuoksi sen laatimisessa on syytä käyttää riittävää huolellisuutta. AHVL:n mukaan ympäristöministeriö voi antaa vuokrasopimuslomakkeille ja vuokrasuhteessa tarpeellisille ilmoitus- ja kehotuslomakkeille kaavamalleja (AHVL 5 ). Asuinhuoneiston vuokrasopimusmalli perustuu ympäristöministeriön asetukseen asuinhuoneiston vuokrasopimuksen kaavasta ( /537, jäljempänä YMa asuinhuoneiston vuokrasopimuksen kaavasta). Malli on tarkoitettu käytettäväksi vuokrasuhteen sopimusneuvotteluissa keskusteltaessa ja päätettäessä sopimusehdoista. Vuokrasopimusmalli koostuu yhdeksästä pääkohdasta, joissa määritellään sopimuksen osapuolet, vuokralaisen käyttöön luovutettavat huone- ja muut tilat sekä niiden käyttötarkoitus ja käyttöaika, vuokra ja sen suorittaminen, vuokran tarkistaminen vuokrasuhteen aikana, huoneiston kunto ja kunnossapito sekö korjaukset ja vastuut, vuokrasuhteen kesto, sopimuksen irtisanominen, vakuus sekä se, mihin vuokranantajan oikeus antaa huoneisto vuokralle perustuu. Lisäksi sopimusmalliin voidaan sisällyttää muita ehtoja ja merkitä myöhemmin tehdyt muutokset. (Ympäristöministeriö 2004). Vuokrasopimuksen kaavamalli ei ole vuokrasopimuksen tekijöitä sitova, vaan sitä voidaan käyttää esimerkiksi apuna vuokrasopimusta tehtäessä. Ympäristöministeriön vahvistama sopimusmalli on saatavilla sekä paperiversiona että sähköisenä Finlex-internetpalvelussa. Ympäristöministeriön vahvistaman asuinhuoneiston vuokrasopimuslomakkeen lisäksi myös Suomen Kiinteistöliitto ry on laatinut sopimuslomakkeet AHVL:n mukaisia vuokrasopimuksia varten. Asuinhuoneiston vuokrasopimusta, työsuhdeasuntoa ja alivuokraussopimusta varten on olemassa erilliset vuokrasopimuslomakkeet. (Kanerva & Kuhanen 2011: 59.) Asuinhuoneiston vuokrasopimuslomake sisältää pääosin samat sovittavat kohdat kuin ympäristöministeriön vuokrasopimusmalli. Valmiita vuokrasopimuslomakkeita on saatavilla paperiversiona ja sähköisenä versiona. Markkinoilla on lisäksi useita valmiita vuokrasopimusmalleja, joissa on huomioitu tavallisimmat ja tärkeimmät sopimusehdot (Kasso 2001: 23). Valmiita sopimuslomakkeita voi ostaa kirjakaupoista ja internetistä. Jos markkinoilla olevat vuokrasopimusmallit eivät ole osapuolten tarpeiden mukaisia, vuokrasopimus voidaan laatia myös itse. Tällöin voidaan 47

55 käyttää apuna Hyvä vuokratapa -suositusta. Sen esikuvana ovat olleet eri elinkeinotoiminnan aloilla omaksutut ohjeet reiluista ja asianmukaisista menettelytavoista (Kanerva & Kuhanen 2011: 59). Hyvän vuokratavan mukaan vuokrasopimus tehdään kirjallisesti ja sen on oltava selkeä ja yksiselitteinen. Sovitut asiat tulee kirjata sopimukseen mahdollisimman selkeästi ja sopimuksessa luetellaan liitteet, joiden halutaan tulevan osaksi sopimusta. Osapuolten on syytä varmistaa, etteivät sopimus ja liitteet ole ristiriidassa keskenään. Molempien osapuolten etu on, että vuokrasopimusta laadittaessa ja vuokrasuhteen päättyessä huoneiston ja sen hallintaan liittyvien muiden tilojen kunto tarkastetaan. (Hyvä vuokratapa 2008.) Erään tutkimuksen mukaan 84 % henkilövuokranantajista oli asettanut erilaisia rajoituksia asunnon käyttöön. Lemmikkieläin- ja tupakointikielto oli 46 % sopimuksista, pelkkä lemmikkieläin kielto oli 9 % sopimuksista ja pelkkä tupakointikielto 42 % sopimuksista. Muita sopimuksissa olevia rajoituksia olivat esimerkiksi astianpesukoneen, lasten ja kylpyhuoneessa poraamisen kieltäminen. (Juntto et al. 2010: 43.) Ainakaan tämän tutkimuksen perusteella asuinhuoneistojen nykyisissä vuokrasopimuksissa ei ole ympäristöystävällisyyteen kannustavia ehtoja. 4.4 Asuinhuoneistojen vuokrien määräytyminen Vapaarahoitteiset vuokra-asunnot Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat määräytyvät subjektiivisesti osapuolten välisin sopimuksin kysynnän ja tarjonnan perusteella. Vuokran suuruuteen vaikuttavat muun muassa huoneiston vuokra-arvo ja osapuolten käsitys sen arvosta alueella (Kanerva & Kuhanen 2011: 146). AHVL on laadittu kokonaan vuokrien sääntelystä vapaan järjestelmän pohjalle ja tämä periaatteen mukaisesti vuokran suuruutta ei säännellä hallinnollisesti (Kanerva & Kuhanen 2011: 143). AHVL:n säätäminen 1990-luvulla tarkoitti vuokrasääntelyn purkautumista koko maassa ja koko asuntokannassa. Muutoksen johdosta laissa ollut kahdenlaisten vapaarahoitteisten asuinhuoneiston vuokrasuhteiden jaottelu poistui ja valtioneuvoston korotus- ja tasoyleisohjeiden antamisesta luovuttiin. Sääntelyn purkautumisen seurauksena osapuolten on sovittava vuokrasopimuksessa tai erikseen vuokran määrästä ja sen tarkistamisesta. Myös tuomioistuimessa voidaan ajaa kannetta vuokraa tai sen määräytymistä koskevan ehdon tarkistamiseksi. (Kanerva & Kuhanen 2011: 33.) Vuokra määräytyy sen mukaan, mitä siitä on sovittu, jollei laista muuta johdu (AHVL 27 ). Vuokran määrä on siis kohtuullisuuden puitteissa osapuolten vapaasti sovittavissa. Vuokrasuhteen osapuolet eivät ole sidottuja edellisen vuokralaisen maksamaan vuokraan. Jokainen sopimus tehdään itsenäisesti osapuolten yhteisesti sopimalla tavalla. (Kanerva & Kuhanen 2011: 146.) Tavallisesti vuokrasopimuksessa sovitaan vuokran lisäksi yleensä asukkaan sähköyhtiölle maksettavasta sähköstä sekä taloyhtiölle maksettavista maksuista, kuten vesi-, sauna- ja autopaikkamaksuista. Osakkeenomistaja on kuitenkin vuokrasopimuksesta huolimatta vastuussa taloyhtiölle yhtiöjärjestykseen perustuvista maksuista. (Kasso 2010: 104.) Vuokrasuhteen osapuolet voivat sopia vapaasti myös siitä, onko vuokranantajalla oikeus muuttaa vuokraa yksipuoleisesti. Vuokrasta voidaan sopia samalla tavalla vuokrasopimusta solmittaessa kuin vuokrasuhteen aikanakin. Vapautta sopia vuokran määrästä rajoittavat kuitenkin AHVL:ssa ilmaistut kohtuullisuusperiaate (6 ) sekä vuokran muuttamista tuomioistuimessa koskeva säännös (30 ). Vuokran tai sen määräytymistä koskevan ehdon kohtuullisuus voidaan saattaa vuokralaisen tai 48

56 vuokranantajan vaatimuksesta tuomioistuimen tutkittavaksi. Vuokranantaja ei voi irtisanoa vuokrasopimusta sinä aikana, kun vuokran kohtuullisuus on alioikeuden tutkittavana vuokralaisen vaatimuksesta. (AHVL 29.) Tuomioistuin voi alentaa vuokraa tai vuokran määräytymistä koskevaa ehtoa, jos vuokra olennaisesti ylittää vuokra-arvoltaan samanveroisten ja samaan tarkoitukseen käytettyjen huoneistojen alueella käyvät vuokrat ilman huoneenvuokrasuhteissa hyväksyttäväksi katsottavaa syytä (AHVL 30 ). Vuokran kohtuullisuuden arvioinnissa vuokraa verrataan vuokra-arvoltaan ja käyttötarkoitukseltaan vastaavista saman alueen huoneistoista maksettuihin vuokriin. Poikkeaman tulee olla kuitenkin selvä ollakseen kohtuuton, koska vertailuasunnot ovat luonnollisesti erilaisia. (Kasso 2001: 34.) Vaikka osapuolilla on lain tarjoama vuokrasopimuksen ehtojen sovittelumahdollisuus, tavoitteena on, että erimielisyydet ratkaistaan ensisijaisesti osapuolten kesken sopimalla (Kasso 2001: 41 42). Vuokrasuhteen osapuolet voivat sopia vuokran tarkistamisesta. Vuokranantajan on ilmoitettava kirjallisesti vuokralaiselle uusi vuokra ja sen alkamisajankohta ennen korotetun vuokran voimaantuloa. (AHVL 27.) Vuokrasopimuksessa voidaan etukäteen sopia, että vuokraa tarkistetaan tietyn sopimuksessa mainitun perusteen mukaan. Tällöin perusteen mukaisten edellytysten täyttyessä vuokraa voidaan tarkistaa ilman, että osapuolet pääsevät vuokran tarkistamisesta yksimielisyyteen. Yksipuolinen vuokrankorotus ei ole mahdollista ilman nimenomaista mainintaa vuokrasopimuksessa. (Kasso 2001: 38.) Yksipuolista tarkistus- tai korotusehtoa ei saa myöskään sopia silloin, kun vuokrasopimus on voimassa alle kolmen vuoden määräajan. Tällaisessa sopimuksessa vuokran tarkistaminen on mahdollista ainoastaan erikseen sopimalla. (Kasso 2010: ) Korotusehdossa on aina mainittava sovittu korotusperuste. Usein korotuksien sovitaan perustuvan johonkin indeksiin kuten kuluttajahinta-, elinkustannus-, rakennuskustannus- tai kiinteistön ylläpidon kustannusindeksiin. Uusissa, vuonna 2010 solmituissa vuokrasuhteissa vuokran tarkistusperusteena käytettiin indeksiehtoa 35,5 % tapauksissa. Euro- tai prosenttikorotusta käytettiin 2,5 % ja muuta tapaa 29,5 % uusista vuokrasopimuksista. Uusista vuokrasopimuksista 31,5 % ei mainittu vuokran tarkistusperustetta. (SVTg.) Periaatteessa vuokra voidaan sitoa mihin tahansa perusteeseen, joka ei ole vuokranantajan yksin määrättävissä eikä johda kohtuuttomaan lopputulokseen vuokralaisen kannalta. Vuokra voidaan sitoa esimerkiksi yhtiövastikkeeseen, jonka lisäksi vuokralainen maksaa pääomaosuuden. (Kanerva & Kuhanen 2011: 151.) Hovioikeuden linjauksen mukaan (Helsingin HO nro 3637) tällainen yhtiövastikkeen kasvamiseen liittyvä vuokran tarkistamista koskeva ehto on kuitenkin kohtuuton. Oikeuskirjallisuudessa päätöstä on kritisoitu ja esitetty, ettei tällaista vuokrankorotusehtoa voida pitää kohtuuttomana. Vuokran sitomista hoitovastikkeeseen tai yhtiövastikkeeseen, joka ei sisällä rahoitusvastiketta, pidetään oikeudenmukaisena ja siten hyväksyttävänä. (Kanerva & Kuhanen 2011: 152.) Valtioneuvosto voi antaa suosituksia vuokrien tarkistamisesta kuultuaan asuntoneuvoston vuokrajaostoa (AHVL 28 ). Asuntoneuvosto on lakkautettu, mutta valtioneuvosto voinee edelleen antaa suosituksia. Käytännössä kyseisen säännöksen merkitys on jäänyt vähäiseksi ja valtioneuvosto on antanut vain kerran suosituksen koskien kohtuullisuutta vuokran tarkistamisessa (Valtioneuvoston päätös suositukseksi eräistä asuinhuoneistojen vuokrien tarkistamistavoista /409). (Kanerva & Kuhanen 2011: 155.) Suosituksessaan valtioneuvosto kehottaa esimerkiksi sopimaan vuokrien korotuksen toteutettavaksi useammassa erässä siten, ettei kertakorotus muodostu kohtuuttomaksi ja että vuokralaisen maksukyky ja olosuhteet otetaan kohtuullisessa määrin huomioon (Valtioneuvoston päätös suositukseksi eräistä asuinhuoneistojen vuokrien tarkistamistavoista /409 2 ). 49

57 4.4.2 Arava- ja korkotuetut vuokra-asunnot Aravajärjestelmän piiriin kuuluvien ja korkotuettujen vuokra-asuntojen osalta vuokrien määräytyminen eroaa edellä esitellystä vapaarahoitteisten asuntojen vuokrien määräytymisestä. Valtion tukemaa asuntotuotantoa säätelee aravalaki ( /1189) ja aravavuokra-asuntojen ja -talojen käyttöä ja luovutusrajoituksia aravarajoituslaki ( /1190, jäljempänä AravaRajL). Aravavuokra-asuntojen vuokrat määräytyvät AravaRajL:n ja AHVL:n mukaan. Aravalainsäädännöstä johtuen aravavuokra-asuntojen vuokria ei saa määritellä vapaasti. Korkotukijärjestelmä uusiutui , jolloin laki vuokraasuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta ( /604, jäljempänä vuokra-asuntojen korkotukilaki) tuli voimaan. Korkotukijärjestelmässä valtio maksaa korkotukea lainan myöntäjälle. Omavastuukorko on tällä hetkellä 3,4 %. Jos korot nousevat tämän yli, valtio maksaa ylimenevän osan. Vuokran määrää on korkotuettujen vuokra-asuntojen kohdalla rajoitettu aravavuokra-asuntojen tapaan. (Kasso 2010: ) Arava- ja korkotuettujen vuokra-asuntojen osalta vuokran määrää on rajoitettu omakustannusperiaatteen mukaiseksi. Omakustannusvuokralaskennan lähtökohtana on Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen hyväksymä kyseisen kiinteistön hankinta-arvo, joka muodostuu asuntojen rakennus- ja maapohjakustannuksista. Asuinhuoneiston vuokralaiselta on lupa periä vuokraa enintään se määrä, joka muiden tuottojen ohella tarvitaan asuntojen rahoituksen ja hyvän kiinteistönpidon mukaisiin menoihin. Kyseessä on siis enimmäisvuokra, jota alempaa vuokraa voidaan myös käyttää. Edellä mainittuja menoja ovat muun muassa kulut, jotka aiheutuvat: kiinteistön ja asuntojen hankinnasta tai rakentamisesta; kiinteistön ja rakennusten sekä asuntojen ylläpidosta ja hoidosta; perusparannuksista, joilla kiinteistö ja rakennukset sekä asunnot saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia; varautumisesta kahdessa edellä mainitussa kohdassa tarkoitettuihin toimenpiteisiin; omalle pääomalle maksettavasta korosta sekä omistajalle lain mukaan kuuluvista velvoitteista. (AravaRajL 7 ; vuokra-asuntojen korkotukilaki 13 ). Valtioneuvoston asetuksella voidaan antaa tarkempia säännöksiä omistajan sijoittamalle omalle pääomalle maksettavan koron suuruudesta. Ympäristöministeriön asetuksella voidaan antaa tarkempia säännöksiä vuokranmäärityksestä, vuokrien tasauksesta ja valvonnasta. Valtion asuntorahasto voi antaa ohjeita vuokranmäärityksestä, vuokrien tasauksesta ja valvonnasta. (AravaRajL 7 ; vuokra-asuntojen korkotukilaki 13.) Ympäristöministeriö ei ole antanut muita kuin omalle pääomalle maksettavaa korkoa koskevia määräyksiä vuokrien määrityksestä. Ympäristöministeriön päätöksellä aravavuokratalon omistajan omalle pääomalle peritty korko saa olla enintään 8 %. Sille osalle omia varoja, mikä on avustusta tai varausta, ei voida laskea omien varojen korkoa. (Ympäristöministeriö 1994.) Ympäristöministeriö on sen sijaan antanut suosituksia aravavuokrien määrityksestä. Suositusten mukaan edellisen vuoden tulos tulisi ottaa mikäli mahdollista uuden vuokran perusteeksi. Maksamatta jääneitä vuokria ei saisi sisällyttää vuoksiin, ennen kuin saamiset on lopullisesti todettu luottotappioiksi. Ympäristöministeriö suosittelee myös, että vuokra tarkistetaan pääsääntöisesti kerran vuodessa, ellei yleisestä kustannusten muuttumisesta johdu muuta. (Ympäristöministeriö 1995.) 50

58 Vuokrissa ei saa periä eriä, joilla katetaan omistajan muun toiminnan tappioita. Saman omistajan omistamien aravavuokratalojen tai -asuntojen ja vuodesta 2002 alkaen rahoitettujen korkotuettujen vuokra-asuntojen vuokrat voidaan tasata keskenään. (AravaRajL 7 ; vuokra-asuntojen korkotukilaki 13 ). Tällöin pääomamenot voidaan määrätä myös omistajakohtaisesti, jolloin saman omistajan joko tietyllä alueella tai koko maassa omistamisen vuokratalojen ja -asuntojen pääomamenot voidaan yhdistää ja tasata sekä porrastaa tai jyvittää oikeudenmukaisella tavalla. Suosituksen mukaan hoitomenoja ei ole yleensä tarkoituksenmukaista tasata, koska saavutettavat säästöt tulisi kohdentaa sen talon asukkaille, jossa säästöjä on syntynyt. (Ympäristöministeriö 1995.) Kaikkien kulujen tasaaminen on hallinnollisesti helpompaa, mutta ei innosta asukkaita hoitokulusäästöihin. Pääomakulujen tasaus taas kannustaa hoitokulusäästöihin, mutta on hallinnollisesti vaikeampaa kuin kaikkien kulujen tasaus. Sinä aikana, kun asuinhuoneistoon sovelletaan AravaRajL:n tai vuokra-asuntojen korkotukilain säännöksiä vuokran määrityksestä, vuokran suuruuteen sovelletaan AHVL:n 3 luvun säännöksistä 27 1 momenttia, 29 :ää, 30 :n 1 momenttia sekä 31 ja 32 :ää (AHVL 27 ). Aravavuokra-asunnon tai korkotuetun vuokra-asunnon vuokralaisella on siten mahdollisuus saada esimerkiksi vuokraansa alennetuksi samaan tapaan kuin vapaarahoitteisen vuokra-asunnon vuokralainen. Aravavuokra-asuntojen ja korkotuettujen vuokra-asuntojen vuokran korottamisesta säännellään erikseen AHVL:n 32 :ssä. Lain mukaan aravavuokraasunnon ja korkotukivuokra-asunnon vuokranantajalla on oikeus yksipuolisesti korottaa vuokraa sinä aikana, kun huoneistoon sovelletaan aravavuokrarajoituksia tai vuokraasuntojen korkotukilakia. Vuokranantajan on vuokraa korottaessaan ilmoitettava kirjallisesti vuokralaiselle korotuksesta, sen perusteesta ja uudesta vuokrasta. (AHVL 32.) Korotusoikeus on katsottu välttämättömäksi, jotta aravavuokra-asumiseen liittyvä omakustannusajatteluun perustuva vuokranmääritys toimisi (HE 304/1994, Yksityiskohtaiset perustelut, 1.1 Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta). Kunta valvoo vuokran enimmäismäärää koskevien periaatteiden toteutumista ja sillä on oikeus vaatia valvonnan suorittamiseksi tarvittavat tiedot lainansaajalta. Edellä mainittuja omakustannusperiaatetta, tasausoikeutta ja kunnan valvontaoikeutta lukuun ottamatta aravavuokra-asunnon vuokraan sovelletaan, mitä AHVL:ssa säädetään. (AravaRajL 7 ; Vuokra-asuntojen korkotukilaki 13.) Aravavuokra-asuntoja koskeva rajoitukset ovat voimassa asuntolainan alkuperäisen takaisinmaksuajan riippumatta lainan mahdollisesta ennenaikaisesta takaisinmaksusta (AravaRajL 3 ). Rajoitusten voimassaoloa jatkettiin kymmenellä vuodella alkaen (AravaRajL 3 ). Kymmenen vuoden jatkorajoitusaikana asunnosta perittävää vuokraa ei kuitenkaan enää rajoiteta aravarajoituslain mukaan, vaan vuokra voidaan sopia käyvälle tasolle (Kasso 2010: 308). Aravarajoitusten kymmenen vuoden jatkoaikana asuntojen tulee olla edelleen vuokrakäytössä niin, että asukkaiden on täytettävä tietyt kelpoisuusehdot. Lisäksi kiinteistön luovutusoikeutta on rajattu. (Kasso 2001: 15.) Korkotuetun vuokraasunnon luovutusta ja käyttöä koskevat rajoitukset ovat voimassa 45 vuotta lainan myöntämisestä. Jos laina on hyväksytty tai sen jälkeen, rajoitukset ovat voimassa 45 vuotta. (Vuokra-asuntojen korkotukilaki 17.) Asuinhuoneistojen vuokrasopimuksiin sovellettavat säädökset luovat pohjan uudenlaisten käytäntöjen etsimiseen. Asuinhuoneistojen vuokrasopimuksiin sovelletaan osapuolten välistä osittain rajoitettua sopimusvapautta. Asuinhuoneistojen vuokrasopimusten yhteydessä on syytä erottaa vapaarahoitteiset vuokra-asunnot arava- ja korkotuetuista vuokra- 51

59 asunnoista. Erottelua tarvitaan lähinnä vuokranmääräytymistä tarkastellessa: vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen kohdalla vuokran määrää rajoittaa ainoastaan kohtuullisuusperiaate, kun taas arava- ja korkotuettujen vuokra-asuntojen vuokran määrää säätelee omakustannusperiaate. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokran määrä voidaan kytkeä esimerkiksi haluttuun muuttujaan ja osapuolten välisestä kustannusten jakautumisesta voidaan sopia vapaasti. Arava- ja korkotuettujen vuokra-asuntojen kohdalla vuokran määrästä ei voida sopia vapaasti, vaan vuokra määräytyy omakustannusperiaatteen eli sen mukaan, mitä muiden tuottojen ohella tarvitaan asuntojen rahoituksen ja hyvän kiinteistönpidon mukaisiin menoihin. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokranmääräytymisen perusajatus ei pohjimmiltaan eroa arava- ja korkotuettujen vuokra-asuntojen vuokran muodostumisen periaatteesta, mutta arava- ja korkotuettujen vuokra-asuntojen vuokrien määräytyminen on läpinäkyvämpää, kun vuokrat tarkistetaan yleensä vuosittain vastaamaan laissa määrättyjä menoja. Kaikkien vuokra-asuntojen kohdalla osapuolet voivat sopia vapaasti vuokrasopimuksen ehdoista kohtuullisuusperiaatteen rajoissa. Tämän ansiosta osapuolet voivat vapaasti sopia, kumpi on vastuussa esimerkiksi laitehankinnoista ja asunnon korjauksista. Lisäksi osapuolet voivat vapaasti liittää vuokrasopimukseen esimerkiksi ympäristöystävällisyyteen kannustavia ehtoja. 4.5 Vastuiden jakautuminen ja vuokranmääräytymismekanismit Asuinhuoneiston vuokrasuhteen molemmat osapuolet pyrkivät solmimaan sopimuksen, joka tyydyttää osapuolten tarpeet ja näin saavuttamaan vuokrauksesta molemminpuolista hyötyä. Vuokranantajan tulee kokea harjoittamansa toiminta kulloisissakin olosuhteissa pitkällä aikavälillä kannattavaksi. Vuokralaisen taas tulee saada vuokran vastineeksi sovittua vastaava asunto ja turvattu vuokrasuhde. (Hyvä vuokratapa 2008.) Se, minkälainen kumpaakin osapuolta tyydyttävä oikeuksien ja velvollisuuksien tasapaino on, riippuu osapuolten keskinäisestä sopimuksesta. Vuokralaisen tulee saada asunto, joka tyydyttää tämän asumiseen liittyvät tarpeet. Vuokralainen on valmis maksamaan kuluttamastaan asumispalvelusta sopivaksi mieltämäänsä vuokraa. Taloudellisesti kannattava vuokraustoiminta edellyttää, että vuokranantaja saa vuokratuloilla katettua omaisuuden omistamisesta ja ylläpidosta aiheutuvat kulut. Lisäksi pääomalle tulee saada kohtalainen tuotto. Jos vuokranantajan ja vuokralaisen vaatimukset kohtaavat, voi sopimus syntyä. Vuokralaisen asumiskustannus on hänen maksamansa vuokra. Vuokrasopimuksessa sovitaan usein, että vuokralainen maksaa vuokran lisäksi huoneistosähkön, vesimaksun sekä mahdollisia käyttökorvauksia kuten autopaikka- ja saunamaksut. Käyttökorvaukset maksetaan joko suoraan taloyhtiölle tai vuokranantajalle, joka tilittää maksut yhtiölle. Yleisen käytännön mukaan vuokralainen solmii itse sähkönjakelusopimuksen alueellisen sähköyhtiön kanssa ja maksaa kuluttamastaan sähköstä suoraan sähköyhtiölle. Lisäksi vuokralainen solmii yleensä itse mahdollisen sopimuksen internetyhteydestä ja maksaa liittymästä suoraan palveluntarjoajalle. Vesimaksu voi sisältyä vastikkeeseen tai olla erillinen, jolloin sen peruste on yhtiöjärjestyksessä. Vesimaksun perusteena voi olla asunnon henkilöluku tai mitattu kulutus. Veden kulutukseen perustuvan vesimaksun tapauksessa asunto on varustettu huoneistokohtaisella vesimittarilla. Edellä mainittujen kulujen lisäksi vuokralainen hankkii usein asuntoon kotivakuutuksen. Suurin osa vuokra-asunnoista vuokrataan kalustamattomina. Kalustamattoman vuokra-asunnon varustukseen kuuluvat yleensä kuitenkin kaapistot, liesi ja jääkaappi. Myös suihku, vesihanat ja wc-laite sekä vaate- ja muut kaapit kuuluvat säännönmukaisesti varustukseen. Muista kalusteista ja kodinkoneista vuokralainen vastaa yleensä itse. 52

60 Vuokranantajan kulut perustuvat lähtökohtaisesti asunnon tai kiinteistön omistamisesta ja ylläpidosta aiheutuviin kuluihin. Asunto-osakeyhtiössä osakkeenomistajan menoihin kuuluvat muun muassa yhtiövastike ja muut erilliset vastikkeet, asunnon ylläpitoon ja korjauksiin liittyvät menot sekä verot. Lisäksi vuokraustoiminta aiheuttaa vuokranantajalle hallinnollisia kuluja, joita ovat esimerkiksi vuokralaisen hankkimisesta syntyneet menot. Asunto-osakeyhtiön ylläpidosta syntyy kuluja, joista vastaa ensisijaisesti asunto-osakeyhtiö. Nämä kulut katetaan osakkailta perittävillä vastikkeilla ja käyttömaksuilla. Yhtiövastikkeesta säännellään AOYL:n kolmannessa luvussa. Osakkeenomistaja on velvollinen maksamaan yhtiövastiketta yhtiön menojen kattamiseksi yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan (AOYL 3:1). Yhtiövastike ei ole siten korvausta huoneiston käytöstä vaan yhtiön kustannusten jakoperuste. Vastiketta ja vastikeperustetta koskevia säännöksiä ja yhtiöjärjestysmääräyksiä tulkitaan suppeasti eli yhtiöllä ei ole harkintavaltaa poiketa nimenomaisista määräyksistä. Tyypillisin vastikeperuste on huoneistojen lattiapinta-ala. Toinen yleisesti käytössä oleva vastikeperuste on osakeluku. (Isännöinnin käsikirja 2011: ) Yhtiövastikkeella katetaan yhtiön menot, jotka aiheutuvat kiinteistön hankinnasta ja rakentamisesta, kiinteistön ja rakennusten käytöstä ja kunnossapidosta, niiden perusparannuksesta, lisärakentamisesta ja lisäalueen hankkimisesta, yhtiön toimintaan tai kiinteistön tai rakennuksen käyttöön liittyvän hyödykkeen yhteishankinnasta sekä muista yhtiölle kuuluvista velvoitteista (AOYL 3:2). Yhtiövastike koostuu hoitovastikkeesta ja mahdollisesta rahoitusvastikkeesta. Hoitovastikkeilla katetaan rakennuksen ylläpitokustannukset ja rahoitusvastiketta käytetään taloyhtiön lainojen lyhennyksiin sekä korkokuluihin. Hoitovastikkeen suuruus riippuu hoitokuluista, jotka olivat vuonna 2010 kerrostaloasunto-osakeyhtiössä keskimäärin 4,25 euroa neliöltä kuukaudessa. Kuluja aiheuttivat eniten korjaukset (28 %) ja lämmitys (24,0 %). Vedenkäytön osuus hoitokuluista oli 8 %. Kerrostaloasunto-osakeyhtiöiden pääasiallisena tulonlähteenä olivat hoitovastikkeet, jotka olivat vuonna 2010 keskimäärin 3,55 euroa neliöltä. (SVTh.) Useissa taloyhtiöissä peritään rahoitusvastiketta yhtiön rakennusaikaisten tai myöhemmin suoritettavien korjaushankkeiden rahoittamiseen. AOYL:ssa on olettamasäännös siitä, että mikäli yhtiössä on pääomavastike ja yhtiöjärjestyksessä ei muuta määrätä, pääomavastikkeella katetaan pitkävaikutteiset menot, jotka aiheutuvat kiinteistön ja rakennusten hankinnasta, rakentamisesta, peruskorjauksista ja uudistuksista (AOYL 3:3). Huoneistokohtaisilla remontointikuluilla tarkoitetaan menoja, jotka syntyvät osakkeenomistajan tekemistä vuosikorjauksista ja perusparannuksista. Vuosikorjauksella tarkoitetaan asunnon saattamista alkuperäiseen kuntoonsa. Perusparannusta ovat laajennus-, muutos- ja uudistustoimenpiteet, joilla asuntoa muutetaan laadukkaammaksi. Yleensä vuokranantaja vastaa itse huoneiston kunnossapidosta ja remonteista, mutta vuokrasuhteen osapuolet voivat myös esimerkiksi sopia, että vuokralainen korjaa asuntoa ja saa korvauksena vuokranalennusta. Lisäksi suomalaiseen vuokrasopimuskäytäntöön kuuluu se, että kiinteät kalusteet kuten keittiö- ja kylpyhuonekalusteet kuuluvat vuokraan. Myös suuremmat kodinkoneet ovat usein vuokranantajan hankkimia ja omistamia. Näiden laitteiden uusiminen ja korjaaminen on yleensä sovittu kuuluvaksi vuokranantajan vastuulle. Vuokrasopimusta tehdessä vastuunjaosta on kuitenkin sopimusvapauden ansiosta mahdollista sopia toisinkin. Kokonaisen kiinteistön omistajan menot eroavat asunto-osakkeen omistajan menoista siten, että omistaja on suoraan vastuussa samankaltaisista omistamisesta ja ylläpidosta aiheutuvista kuluista, jotka asunto-osakeyhtiöissä maksetaan yhtiövastikkeen muodossa. Vuokranantaja ja vuokralainen voivat kokonaisen kiinteistön kohdalla sopia, millä tavalla he jakavat vastuun kiinteistöön liittyvistä kustannuksista. Osapuolet voivat esimerkiksi sopia, 53

61 että vuokralainen maksaa vuokran lisäksi esimerkiksi lämmityskulut. Omakotitaloissa piha-alueiden ja talon edustan jalkakäytävän hoito on yleensä vuokralaisen vastuulla. Vapaarahoitteisen vuokra-asunnon vuosituotto voidaan yksinkertaistaen määritellä seuraavasti:, jossa (1). (2) Vuokratuoton vaihteluväli on yleisesti 3 10 %. Edellä esitetyssä laskentamallissa kokonaisinvestoinnilla tarkoitetaan asunnon koko hankintahintaa riippumatta rahoitusmuodosta. Laskentamallissa ei ole huomioitu verotuksen ja asunnon mahdollisen arvonnousun tai - laskun vaikutuksia. Kulumisen ja asunnon ylläpidon kustannuksiin sisältyvät remontit, välityskulut sekä vajaakäyttö. Asuinhuoneiston vuokraukseen ja omistamiseen liittyy useita verotuksellisia tekijöitä. Yksityisen vuokranantajan vuokratulot ovat pääomatuloverotuksen alaisia (vuonna %). Vuokranantajalla on kuitenkin oikeus vähentää tulonhankkimiskulut sijoituksen tuotosta. Vuokranantaja voi vähentää verotuksessa muun muassa hoito- ja rahoitusvastikkeet siltä osin kuin ne on kirjattu taloyhtiön kirjanpidossa veronalaiseksi tuloksi sekä rahastoimattomat hanke- ja lainaosuudet. Myös vuokralaisen vuokranantajalle maksamat muut maksut kuten autopaikan vuokra on vähennyskelpoista vuokratuloa. Asunnon mahdollinen arvonnousu on luovutusvoittoveron alaista pääomatuloa, josta tulee maksaa pääomaveroa. Luovutusvoittoverotuksessa voidaan vähentää asunnon hankinnan yhteydessä maksettu varainsiirtovero ja välittäjän palkkio, ellei myyntivoiton laskennassa sovelleta hankintamenoolettamaa. Luovutusvoitto on kuitenkin verovapaata, jos asunto on omistettu yli kaksi vuotta ja sitä on käytetty yhtäjaksoisesti kahden vuoden ajan omana tai perheenjäsenten vakituisena asuntona. Asunto-osakkeen ja kiinteistön kauppaan liittyy myös varainsiirtovero, joka maksetaan osakkeen, muun arvopaperin ja kiinteistön luovutuksesta. Varainsiirtoveron määrä on asunto-osakkeista 1,6 % ja kiinteistöistä 4 % kauppahinnasta. Edellä mainittujen lisäksi vuokranantajalla on oikeus asuntolainan verovähennykseen, eli asuntolainan korkojen vähentämiseen pääomatuloista. Arava- ja korkotukivuokra-asuntojen osalta kulujen jakautumiseen vaikuttaa merkittävästi omakustannusperiaate, jonka mukaan varoja saa käyttää kattamaan ainoastaan sellaiset menot, jotka ovat saman omistajan vuokratalojen ja -asuntojen ja niihin liittyvien tilojen pääoma- ja hoitomenoja (Elosuo 2002: 116). Arava- ja korkotukiasunnoissa asukkaat maksavat siis vuokratalon omistajalle omakustannusperiaatteen mukaista vuokraa, johon on sisällytetty kohtuullinen tuotto. Lukuun ottamatta vuokranmääräytymisen säätelyä arava- ja korkotukivuokra-asuntoihin pätevät samat käytännöt esimerkiksi sähkölaskun ja käyttökorvausten maksamisen sekä kalusteiden omistamisen suhteen kuin vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen kohdalla. Aravavuokra-asuntojen ja vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen keskimääräiset vuokrat eroavat toisistaan. Vuoden 2011 ensimmäisellä neljänneksellä koko maan vapaarahoitteisten asuntojen keskimääräinen neliövuokra oli 11,00 /kk (SVTi), kun aravavuokraasuntojen osalta neliövuokra oli 9,36 /kk (SVTj). Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen 54

62 keskimääräisen neliövuokrat ovat olleet 1980-luvun loppupuolelta asti korkeammat kuin aravavuokra-asuntojen keskimääräiset vuokrat (kuva 17). Kuva 17 Arava- ja vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen keskimääräiset vuokrat (SVTk) Erilaiset vuokranmääräytymismekanismit mahdollistavat kulujen joustavan jakamisen toisistaan poikkeavanlaisissa vuokrasuhteissa. Yleisesti tunnettuja mekanismeja on kolme: bruttovuokra, nettovuokra ja jaettu vuokra. Suomalaisen asuinhuoneistojen vuokrasopimuskäytännön ominaispiirre on bruttovuokraus eli vuokran määrittäminen yhdeksi eräksi, jolla katetaan kaikki kiinteistökustannukset. Kiinteistökustannukset sisältävät pääomakustannukset, pääoman erilliskustannukset sekä ylläpitokustannukset. Hyvä vuokrasuhde (2010) esittelee kaksi bruttovuokraukselle vaihtoehtoista tapaa sopia vuokrasta. Nettovuokrauksella tarkoitetaan sitä, että vuokralainen maksaa vuokraa, josta on vähennetty ylläpitokustannukset eli kohteen hoidosta ja kunnossapidosta aiheutuvat kustannukset. Toinen vaihtoehtoinen tapa sopia vuokrasta on jaettu vuokra, joka tarkoittaa vuokralaiselta perittävän vuokran jakamista osiin. (Hienonen et al. 2010: ) Toinen osa koostuu pääomakustannuksista (pääomavuokra) ja toinen pääoman erilliskustannuksista sekä ylläpitokustannuksista (ylläpitovuokra). Pääomakustannukset ovat kiinteistöön sidotun pääoman kustannuksia, jotka koostuvat koroista ja laskennallisista poistoista. Pääoman erilliskustannuksilla tarkoitetaan kiinteistön omistamisesta aiheutuvia veroja ja vakuutuskustannuksia. Tapauskohtaisesti ylläpitovuokralla voidaan kattaa myös osa käyttökustannuksista ja liikehuoneistojen kohdalla osa käyttäjäpalvelukustannuksista. (Kiinteistöliiketoiminnan sanasto 2001: ) Bruttovuokrauksessa (kuva 18) riski ylläpitokustannusten ja pääomakustannusten noususta jää vuokranantajalle. Myös ylläpitovastuu on vuokranantajalla. Bruttovuokran kohdalla vuokralaisella ei ole taloudellista kannustinta kiinnittää huomiota asumisen kustannuksiin 55

63 ja ympäristövaikutuksiin. Suomalaisissa asuinvuokrasuhteissa bruttovuokrauksen malli on selvästi yleisin. Mallissa vuokralainen maksaa bruttovuokraa, jolla vuokranantaja kattaa pääomakustannukset, pääoman erilliskustannukset ja ylläpitokustannukset. Vuokralainen vastaa ainoastaan käyttökustannuksista kuten sähköstä. Kuva 18 Bruttovuokraukseen liittyvä kustannusten jakautuminen Nettovuokrauksen tapauksessa (kuva 19) vuokralainen maksaa ainoastaan pääoma- ja pääoman erilliskustannukset. Koska vuokralainen vastaa itse ylläpitokustannuksista, on tällä kannustin toteuttaa ylläpito tehokkaasti ja saavuttaa säästöjä itselleen. Nettovuokrauksessa riski ylläpitokustannusten muuttumisesta on vuokralaisella. Toisaalta vuokranantajalla on riski, ettei vuokralainen hoidakaan vastuullensa kuuluvaa ylläpitoa. Vuokranantaja voi pienentää riskiään esimerkiksi liittämällä vuokrasopimuksen liitteeksi kunnossapito-ohjelman, jonka mukaiset toimet vuokralainen sitoutuu tekemään. (Isännöinnin käsikirja 2011: ) Nettovuokramalli ei asuntopuolella sovellu kuin samalle vuokralaiselle vuokratun kokonaisen kiinteistön vuokranmääräytymismalliksi. Tällöin esimerkiksi vuokratun omakotitalon tapauksessa sovitaan vuokralaisen vastaavan lämmityksestä, jätehuollosta sekä muusta huoneiston kunnossapidosta ja huoneiston käyttöön liittyvistä hyödykkeistä. Kuva 19 Nettovuokraukseen liittyvä kustannusten jakautuminen 56

64 Jaetun vuokran malli (kuva 20) on kansainvälisessä vuokrauskäytännössä yleinen ja liikehuoneistojen vuokrasopimuksissa jaetun vuokran malli on viime aikoina yleistynyt Suomessakin. Jaetun vuokran mallissa tavoitteena on läpinäkyvyys: mallissa kumpikin osapuoli tietää, mistä vuokra koostuu. Jaetun vuokran mallissa pääomavuokran suuruus riippuu vuokranantajan kohteeseen sijoittamasta pääomasta ja sille asetetusta tuottovaatimuksesta ja ylläpitovuokra määräytyy kiinteistön hoitokustannusten pohjalta. Molempien erien osalta voidaan sopia erilaiset vuokrantarkistusmenetelmät. (Kanerva & Kuhanen 2004: ) Jaetun vuokran mallin tärkeänä seurauksena läpinäkyvyyden lisäksi on vuokralaiselle syntyvä taloudellinen motiivi kiinnittää huomiota toimintansa aiheuttamiin kustannuksiin ja siten vähentää kulutustaan. Asuinhuoneistojen kohdalla jaetun vuokran malli sopii periaatteessa sekä asuntojen että kokonaisten kiinteistöjen vuokrasuhteisiin. Käytännössä malli kuitenkin soveltuu paremmin käytettäväksi asunto-osakeyhtiöissä, jolloin ylläpitovuokra voidaan sitoa hoitovastikkeeseen. Käytännössä jaetun vuokran mallia ei kuitenkaan käytetä Suomessa asuinhuoneistojen vuokrauksessa. Kuva 20 Jaetun vuokran malliin eli pääoma- ja ylläpitovuokraukseen liittyvä kustannusten jakautuminen 4.6 Esimerkkejä vuokrauskäytännöistä Esimerkkejä asuinhuoneistojen vuokrauskäytännöistä Vuokranmääräytymismekanismi on useissa maissa erilainen kuin Suomessa. Sveitsissä vuokralainen maksaa itse suoraan asumisen käyttökustannuksista kuten sähkön-, lämmityksen, ilmastoinnin ja vedenkulutuksen aiheuttamista kuluista. Vuonna 1991 Sveitsissä tuli voimaan määräys, jonka mukaan lämpimän talousveden ja lämmityksen huoneistokohtainen mittaaminen ja laskuttaminen on uudisrakennuksissa pakollista (ISS Clorius 1992, cit. Kimari 1994: 33). Sveitsissä asunnon omistajalle on annettu oikeus siirtää mittauslaitteiden käytöstä ja laskuttamisesta aiheutuvat kustannukset vuokriin (Kimari 1994: 34). Sveitsissä huoneistokohtaisten lämmityskustannusten laskutuksen pohjaksi kerätään tiedot lämmityslaitteistosta, lämmönjakokeskuksesta sekä niiden toimintalämpötiloista. Lisäksi selvitetään lämmönluovuttimien tehot ja tyypit. Edellä mainittujen seikkojen lisäksi otetaan huomioon huoneistoon tahattomasti tuotavan lämpöenergian määrä sekä huoneiston sijainti korjauskertoimella. Korjauskertoimet perustuvat kokemusperäiseen tietoon mitatuista kulutuksista. Koska lämmönkulutuksen huoneistokohtainen mittaus ja laskutus ovat pakolli- 57