a ÜtÄtÇ ^âäåt bç iâéá ~xüàéåâá ECCJ

Transkriptio

1 a ÜtÄtÇ ^âäåt bç iâéá ~xüàéåâá ECCJ

2 Vuosikertomuksen toteutus: Kuvat: Arja Tuura Tämän vuosikertomuksen kuvat ovat entisen Alavan lastensairaalan kiinteistöistä, jotka Niiralan Kulma rakennutti nykyisille käyttäjilleen. E

3 F f áùääçáäâxààxäé Toimitusjohtajan tervehdys 4 Toimintaympäristö 5 Yhtiön liiketoiminnan kehittyminen vuonna Hakemukset ja asuntojen käyttöaste 6 Liikevaihto 6 Taloudellinen toiminta ja asema 6 Niiralan Kulma Oy:n tavoitteiden toteutuminen 6 Ympäristövaikutukset 6 Niiralan Kulma Oy:n toimintaan liittyvistä riskeistä ja epävarmuustekijöistä 7 Käyttöaste 7 Rahoituskustannukset 7 Vuokrasaatavat 7 Ylläpitokorjaukset 7 Henkilöstö 7 Rakennuttaminen 8 Kiinteistönhoito-osaston toiminta 9 Asukaspalveluosaston ja asukkaiden toiminta 10 Yhtiökokous, hallitus ja tilintarkastajat Tytäryhtiön tiedot a ÜtÄtÇ ^âäåt ÇâÅxÜÉ Çt Henkilöstötase 12 Henkilöstön koulutusjakauma 12 Vakituisen henkilöstön ammatti ja sukupuolijakauma 12 Sairauspäiviä eri henkilöstöryhmissä 12 Vakinaisen henkilöstön työsuhteen kesto 12 Nikulaisten ikärakenne Uudisrakentaminen ja peruskorjaus 13 Kiinteistönhoito 13 Kiinteistönhoitotyöt ja tarvikehankinnat 13 Korjaustyöt ja tarvikehankinnat 13 Siivoustyöt ja tarvikehankinnat 13 Asukaspalvelu 14 Vuokrasopimusten purut 14 Asuntojen ja asukkaiden määrä 14 Vuokralaisdemokratia 14 Muuttojen määrä 14 Vuokrakehitys Suomessa ja Niiralan Kulmassa Tunnusluvut 15 Tase 16 Tuloslaskelma 17 Rahoituslaskelma 17 Talousarviovertailu 18 Esitys tilikauden tulosta koskevaksi toimenpiteeksi 19 Tilintarkastuskertomus 19

4 gé Å àâá}é{àt}tç àxüäx{wçá Vuosi 2007 oli Niiralan Kulma Oy:n 58. toimintavuosi, jota voidaan luonnehtia henkilöstömuutosten vuodeksi. Yhtiön pidetty toimitusjohtaja Olli Jääskeläinen siirtyi kvartaalitalouden puolelle ja allekirjoittanut nimitettiin jatkamaan toimitusjohtajan tehtäviä elokuun alusta alkaen. Rakennuttajapäällikön tehtävät otti vastaan Ari Marttinen. Yhtiön pitkäaikainen asukaspalvelupäällikkö Niilo Kalsi jäi hyvin ansaitsemalleen eläkkeelle ja asukaspalvelupäälliköksi siirtyi Päivi Vanninen. Lisäksi asukaspalvelu-, kiinteistönhoito- ja talousosastolla tehtiin muutoksia organisaatiossa. Niiralan Kulma Oy:n hallitus asetti yhtiölle taloudelliset ja toiminnalliset tavoitteet vuodelle Näitä tavoitteita saavutettiin niin hyvin, että henkilöstölle jaettiin tulospalkkausta sovittujen kriteereiden mukaisesti. Vuoden aikana myöskin omistaja asetti omat tavoitteensa yhtiölle vuodelle 2008 ja samalla siirryttiin kolmesti vuodessa tapahtuvaan seurantaan. Vuoden 2007 aikana valmistui lopullisesti Alavan peruskorjaus ja uudisrakennushanke. Kiinteistönhoitoosasto otti vastuun kohteen ylläpidosta ja hoidosta. Rakennuksiin asennettiin paljon nykyajan vaatimusten mukaista tekniikkaa, jonka käyttöönotto on sujunut erinomaisesti. Tilojen eri käyttäjiltä tullut palaute on ollut pääosin positiivista. Kohteen rakennuksissa on vielä meneillään urakoitsijoiden suoritettaviksi kuuluvia takuutöitä, jotka tehdään urakkasopimusten mukaisesti. Alavan korttelissa sijaitsee peruskorjattu, entinen lääkäreiden asuntoina toiminut rakennus A4. Tämä rakennus sijaitsee erittäin upealla paikalla, näkymät suoraan Valkeisenlammelle ja matkaa torille alle kilometri. Rakennuksen peruskorjauksessa panostettiin asuntojen laadukkaisiin pintarakenteisiin. Vuokra on ylivoimaisesti kallein Niiralan Kulman asunnoista, mutta asunnot ovat olleet siitä huolimatta hyvin haluttuja ja asukkaat tyytyväisiä. Tämä osoittaa, että kun kohde on laadukas ja ennen kaikkea sijainti hyvä, osa vuokralaisista on valmiita maksamaan hieman enemmän vuokraa. Näin ollen jatkossa tullaan selvittämään hyvin tarkkaan, minne asuntoja rakennetaan. Asuntohakemusten määrä vakiintui hieman alle tuhan- G teen hakemukseen. Tämä määrä hakemuksia on käsityksemme mukaan se määrä, jolla kysyntä ja tarjonta ovat tasapainossa ja yhtiön asuntoja ei ole vaarassa jäädä tyhjilleen. Yhtiön asuntojen käyttöaste pysyi kuluneena vuonna tavoitteen mukaisena, eikä asuntojen tyhjyyksistä aiheutunut merkittäviä vuokratappioita. Omistusasuntojen rakentaminen jatkui Kuopiossa vilkkaana ja niiden kauppa kävi hyvin. Kuopion asukasluku kasvoi menneenä vuonna vain 350 henkilöllä. Lisäksi vuokra-asumisen suosio on ollut tutkimusten mukaan laskussa jo vuosia, eikä käännettä ole vielä nähtävissä, vaikka asuntolainojen korkotaso nousi vuoden aikana. Kuluneen vuoden aikana rakentamisen kustannustaso jatkoi voimakasta nousua ja urakoitsijoilla oli tilauskirjat täynnä. Näistä syistä johtuen yhtiössä ei käynnistetty uusien kohteiden rakentamista, vaan seuraava uudisrakentamiskohde tulee olemaan vasta muutaman vuoden päästä Pappilanmäellä. Tässä markkinatilanteessa yhtiö keskittyi toteuttamaan laaditun peruskorjausohjelman mukaisia peruskorjauksia, joihin saatiin kohtuuhintaisia urakkatarjouksia siten, että peruskorjausten kustannustaso pysyi kohtuullisena. Vuoden 2007 aikana toteutettiin yhteistyössä muiden suurten kaupunkien vuokrataloyhtiöiden kanssa kaksi merkittävää tutkimusta, asukastyytyväisyys- ja imagotutkimukset. Nämä tutkimukset tehtiin samalla tavalla kuin vastaavat tutkimukset kaksi vuotta aiemmin, jotta voitiin verrata mihin suuntaan toiminta on muuttunut. Asukastyytyväisyystutkimuksessa Niiralan Kulma Oy saavutti parhaan kokonaistuloksen näiden yhtiöiden joukossa. Asukkaamme ovat tutkimuksen mukaan tyytyväisiä yhtiön tuottamiin asumispalveluihin sekä laadullisesti, että hinnallisesti. Imagotutkimuksessa mitattiin yhtiöiden paikallista imagoa tekemällä kysely satunnaisesti valituille kuopiolaisille. Tutkimuksen mukaan olemme halutuin vuokranantaja Kuopiossa, meidän asuntomme mielletään laadullisesti ja hintatasoltaan parhaiksi, olemme luotettavin, turvallisin ja nykyaikaisin vuokranantaja. Tutkimuksilla osoitettu johtavan asemamme säilyttäminen ja sen vahvistaminen Kuopion vuokra-asuntomarkkinoilla edellyttää jatkuvaa kehittymistä ja vakiintuneiden toimintatapojen kriittistä tarkastelua toimintaympäristön muuttuessa. Toimimalla kustannustehokkaasti turvaamme parhaiten yhtiömme menestyksen myös tulevaisuudessa. Henkilöstölle vuosi oli työntäyteinen. Haluan lämpimästi kiittää koko ammattitaitoista henkilöstöämme hyvin suoritetusta työstä. Kiitokset asukkaillemme, yhteistyökumppaneillemme, omistajan edustajille ja Niiralan Kulma Oy:n hallitukselle hyvästä yhteistyöstä vuonna Kari Keränen toimitusjohtaja

5 H gé Å ÇàtçÅÑùÜ áà Vuotta 2007 leimasi Yhdysvalloista liikkeelle lähtenyt subprime-kriisi. Heinäkuussa alkanut finanssikriisi on vaikuttanut voimakkaasti sekä Yhdysvaltojen että Euroopan talouteen. Euroalueen inflaatiokehitys oli kaksijakoinen. Alkuvuodesta inflaatio pysyi tavoitteena olevan kahden prosenttiyksikön alapuolella, mutta lähti loppuvuodesta jyrkkään kasvuun ja oli loppuvuodesta 3,2 prosentin tasolla. Vuoden 2007 aikana lyhyet markkinakorot nousivat yli yhdellä prosenttiyksiköllä, niiden ollessa vuoden lopulla hieman alle viiden prosentin. USA:n keskuspankki alensi ohjauskorkoa vuoden lopulla useaan eri otteeseen ja Euroopan keskuspankki piti ohjauskoron vuoden lopulla 4,0 prosentissa. Öljyn hintakehitys oli koko vuoden nouseva ja tynnyrihinta oli vuoden lopussa 90 dollarin tasolla, joka on yli kaksinkertainen vuoden 2000 tasoon. Öljyn hinnan vaikutus EU-alueen inflaatiokehitykseen oli merkittävä ja se selittää osaltaan inflaation kasvamisen loppuvuodesta. Muita inflaation kasvuun voimakkaasti vaikuttavia tekijöitä olivat palkkakustannusten nousu ja ruuan kallistuminen. Suomessa inflaatio vuonna 2007 oli keskimäärin 2,5 %. Suomen bruttokansantuotteen ennakoitiin kasvavan vuonna 2007 yli neljä prosenttia. Tämä on hyvä tulos, mikäli se toteutuu, sillä se on lähes kaksinkertainen EU-alueen kasvuennusteeseen verrattuna. Työllisyys Suomessa on Tilastokeskuksen työvoimatutkimuksen mukaan jatkanut kasvuaan. Joulukuussa 2007 työllisiä oli vuoden takaista enemmän. Toteutunut työllisyyskehitys ylitti hallituksen tavoitteet. Kuopion kaupungin väkiluku kasvoi vuonna 2007 noin 350 hengellä. Se on hieman vähemmän kuin ennusteen mukainen tavoitteellinen väestönkasvu. Vähäinen väestönkasvu heijastuu väistämättä myös asuntojen kysyntään. Asuntohakemustemme määrä on pysynyt melko tasaisena koko vuoden. Suomalaisten kotitalouksien asuntolainakannan kasvuvauhti hidastui vuoden aikana. Lainakanta kasvoi joulukuussa vain 12,4 prosenttia, kun kasvu vuotta aiemmin oli noin 15 prosenttia. Edelleen moni kotitalous siirtyi vuokralta omistusasujaksi myös Kuopiossa. Tämä osaltaan vähensi vuokra-asuntojen paikallista kysyntää, mutta hakemustemme määrän pysyminen lähes vakiona viittaa siihen, että kilpailijoidemme asuntotarjontaan kohdistuva kysyntä lienee heikkenemässä. Vuoden loppupuolella asuntojen myyntiajat ovat pidentyneet ja omistusasuntojen kauppa on vähentynyt. Myös myyntihintojen nousu on pysähtynyt tai jopa kääntynyt laskuun. Riski grynderituotannon myynnin hidastumisesta on kasvanut, ja myymättömiä asuntoja on paljon enemmän kuin vuosi sitten. Omistusasuntojen markkinat ovat ohittaneet kuumimman vaiheensa. Asuntojen uudisrakentaminen jatkui Kuopiossa edellisvuosien tapaan varsin vilkkaana painottuen omistusasuntojen tuotantoon. Omistusasuntoja valmistui yhteensä 690 kpl. Vuokra-asuntoja valmistui 93 kpl, joista Niiralan Kulmalle 41 kpl. Rakennuskustannusten nousu on jo useita vuosia ollut selvästi yleistä hintojen kallistumista nopeampaa. Vuonna 2007 rakennuskustannukset kohosivat 5,6 prosenttia. Rakennusalan korkeasuhdanne lienee saavuttanut huippunsa, mutta mitkään merkit eivät viittaa siihen, että suurta laskua olisi odotettavissa. Ilman syvempää rakentamisen volyymin laskua kustannukset ne eivät halpene, kun ovat kerran kohonneet tietylle tasolle. Rahoitusmarkkinoilla vuotta 2007 leimasi korkotason selvä nousu aivan vuoden loppupuolelle asti, jolloin korot kääntyivät selvään laskuun. Kuuden kuukauden Euribor-korko kohosi vuoden alusta joulukuun loppupuolelle tultaessa noin yhden prosenttiyksikön. Rahoitusmarkkinoilla kuluva vuosi tulee olemaan mielenkiintoinen. Euroopan talouskasvu on hidastumassa samaan aikaan kun inflaatio on kasvanut yli kolmeen prosenttiin. Yhdysvalloista lähtenyt subprime-kriisi ei ole vielä hellittänyt, joten EKP:llä tulee olemaan varsin haasteellinen tehtävä pitää ohjauskorot sopivalla tasolla. Yleisesti uskotaan, että sekä pitkät, että lyhyet markkinakorot nousevat nykyisestään. Pankkien lainatarjousten marginaalit ovat säilyneet pieninä myös vuonna Rahalaitosten lainojen tarjonta ja pienet luottoriskit ovat pitäneet marginaalit lainanottajan näkökulmasta edelleen kohtuullisella tasolla. Keväällä käytyjen eduskuntavaalien jälkeen hallitusohjelmassa linjattiin hallituskauden asuntopoliittiset tavoitteet ja päätoimet. Ohjelman mukaan erityistä huomiota pitää kiinnittää mm. vuokra-asuntotarjonnan riittävyyteen, tonttipulaan, rakennustuotannon tuotantoresursseihin, rahoitukseen ja rakennusalan suhdannetilanteeseen. Ympäristöministeriö asetti työryhmän laatimaan asuntopoliittista toimenpideohjelmaa. Tältä työryhmältä odotettiin ratkaisun avaimia kohtuuhintaisten vuokraasuntojen rakentamiseen. Nyt kun työryhmä on laatinut ehdotuksensa, voidaan todeta, että siinä keskityttiin enimmäkseen pääkaupunkiseudun ongelmien ratkaisuihin. Paikallisiin ja maakuntien kasvukeskusten vuokra-asuntojen omistajille siitä ei juuri ollut apua.

6 l{à Ç Ä ~xàé Å ÇÇtÇ ~x{ ààçå ÇxÇ äâéççt ECCJ [t~xåâ~áxà }t táâçàé}xç ~ùçàà táàx Asuntohakemusten määrä pysyi koko vuoden hyvin tasaisena. Vuoden vaihteessa voimassa olevia hakemuksia oli rekisterissä Tämä on mielestämme hyvin lähellä tasapainotilannetta, jossa halukkaat ja kriteerit täyttävät hakijat saavat asunnon kohtuuajassa ja tyhjiä asunoja ei juuri ole. Tosin joillakin, vähemmän halutuilla alueilla peruskorjaamattomia isoja perheasuntoja on jouduttu tarjoamaan jopa 4 6 kertaa, ennen kuin asunto on saatu vuokrattua. Kilpailu on selvästi kiristynyt paikallisilla vuokra-asuntomarkkinoilla. Tästä kertoo korkea vaihtuvuus. Vaihtuvuus asunnoissamme on 20,6 %, mutta toisaalta valtakunnallisesti toimivilla kilpailijoillamme (VVO ja Sato) asukkaiden vaihtuvuus on yli 25 %. Koska markkinoilla on vuokra-asuntoja mistä valita, ihmiset etsivät mieleistään asuntoa aktiivisesti. Yhtiön asuntojen käyttöaste säilyi tavoitteiden mukaisesti koko vuoden erittäin korkeana. Käytännössä yhtiön asuntokannassa ei ollut tyhjiä asuntoja. Tuottamallamme vuokra- ja palvelutasolla kilpailukykymme on erinomainen Kuopion vuokra-asuntomarkkinoilla. Jatkamalla kustannustehokasta toimintaa ja panostamalla asumispalvelun laatuun Niiralan Kulma Oy varmistaa hyvän kilpailuasemansa myös tulevaisuudessa. Emme usko kärsivämme alhaisesta käyttöasteesta myöskään tulevina vuosina. _ ~xät {àé Yhtiön vuoden 2007 liikevaihto oli budjetoidun mukainen 28,5 milj.. Liikevaihtoa edellisestä vuodesta kasvatti Alavan kortteliin valmistuneet yli m 2 liiketilat sekä 41 vuokra-asuntoa. Pääosin vuokrista ja käyttökorvauksista koostuva tulorahoitus toteutui hyvin, eikä tilojen vajaakäytöstä aiheutunut vuokratappioita. Vuoden 2008 liikevaihto on hyväksytyn budjetin mukaan 29,6 milj.. gtäéâwxää ÇxÇ àé Å Çàt }t táxåt Yhtiön maksuvalmius säilyi hyvänä koko päättyneen tilivuoden ajan. Talousarvioon verrattuna saavutettiin huomattavia säästöjä sekä pääomamenoissa, että hoitomenoissa ja näin ollen pystyttiin kartuttamaan peruskorjausrahastoa aiottua enemmän. Hoitomenosäästöt syntyivät hallintokulujen sekä veden ja lämmön kulutuksen osalta. Koko hoitomenoerän säästö oli euroa, vaikka kiinteistöveron kohdalla kustannukset ylittyivät eurolla, koska kiinteistöjen verotusarvojen määrittelyä muutettiin siten että vero kasvoi nelinkertaiseksi. Säästöä syntyi myös pääomakuluissa euroa ja henkilöstökuluissa euroa. Yhtiön vakaan taloudellisen tilanteen ja korkotason nousun vuoksi myös korkotuottoja kertyi euroa arvioitua enemmän. Vuodelta 2007 kertyneen ylijäämän turvin voimme turvata maltillisen vuokrakehityksen myös tulevina vuosina, kun jatkamme viime vuosina toteutetun toiminnan tehostamisen ja kustannussäästöjen etsimisen linjoilla myös tulevaisuudessa. Pääomakulujen säästö syntyi konvertoitujen lainojen korkotason jäädessä arvioitua alemmas ja euroa lyhennyserän siirtyessä seuraaville vuosille. Henkilöstökulujen säästöt syntyivät toteutetuista organisaatiomuutoksista, henkilöstömäärän tarkoituksenmukaistamisesta ja valitettavasti myös pitkistä sairaslomista. gtäé ààx wxç àéàxâàâå ÇxÇ Niiralan Kulma Oy hallitus ja johtoryhmä ovat laatineet vuonna 2005 yhtiön tavoitteita ja tulevaisuutta käsittelevän asiakirjan, Visio 2015, jossa yhtiön missioksi on määritelty edullisten ja riittävän laadukkaiden asumispalveluiden tuottaminen kuopiolaisille. Toiminta täytti hyvin tämän tavoitteen myös tilivuonna Vuoden aikana yhtiön omistaja, Kuopion kaupunki, asetti yhtiölle omat tavoitteet vuodelle Nämä tavoitteet yhdistettiin yhtiössä jo nykyisinkin käytössä oleviin toiminnan tavoitteisiin ja niiden seuranta tapahtuu omistajan laatiman vuosikellon mukaisesti. Vuoden 2007 aikana Niiralan Kulma Oy:ssä saatiin päätökseen arvojen määrittäminen yhtiölle. Arvoprosessissa eri henkilöstöryhmistä ja yhteistyökumppaneista koottu arvotyöryhmä kokoontui useita kertoja ja lopputuloksena määriteltiin yhtiön arvot. Kiteytettynä Niiralan Kulma Oy:n arvot ovat: Niku-henki kestää isältä tyttärelle. Niku on yhteisöllinen, asukaslähtöinen ja taloudellinen. Arvojen maastouttaminen on tulevien vuosien tärkeä tehtävä. låñùü áà ät ~âàâ~áxà Yhtiön toiminnan keskeisimmät ympäristövaikutukset syntyvät rakennusten energiankulutuksesta ja siitä aiheutuvista päästöistä. Päästöjen vähentämiseksi Niiralan Kulma Oy on sitoutunut valtakunnallisen asuinkiinteistöjen energiansäästösopimuksen (AEES) mukaisiin tavoitteisiin vähentää asuinkiinteistöjen lämmön ja veden ominaiskulutusta 15 prosenttia vuoteen 2012 mennessä sekä pysäyttää kiinteistösähkön ominaiskulutuksen kasvu ja kääntää kulutus laskuun ennen vuotta Yhtiön kiinteistöjen energian kulutusta on seurattu AEES:n edellyttämällä tavalla vuodesta 2003 alkaen. Vuodesta 2003 lämmön ominaiskulutus rakennuskuutiota kohden on laskenut 9,3 prosenttia ja veden ominaiskulutus 7,2 prosenttia. Sähkön ominaiskulutus on laskenut vastaavana aikana 2,2 prosenttia. I

7 l{à Ç àé Å ÇàttÇ Ä ààçä áàù Ü á~x áàù }t xñùätüåââáàx~ } áàù J ^ùçàà táàx Suurin vuokrataloyhtiön toimintaan liittyvä riski on asuntojen alhainen käyttöaste, joka johtaa tulorahoituksen pienenemiseen, ellei vuokrattuna olevien tilojen vuokria koroteta. Tyhjinä olevien tilojen aiheuttamat käyttö- ja pääomakustannukset kertyvät yhtiön maksettaviksi eikä tiloista saada vastaavasti tuloja. Niiralan Kulma Oy:n asuntojen käyttöaste on säilynyt tavoitteen mukaisena jo vuosikymmeniä ja nykyinen asemamme Kuopion vuokra-asuntomarkkinoilla mahdollistaa tavoitteen mukaisen käyttöasteen saavuttamista myös kuluvana vuonna. et{é àâá~âáàtççâ~áxà Niiralan Kulma Oy:n taloudelliseen toimintaan liittyy oleellisena osana suuri vieraan pääoman osuus taseessa. Yhtiöllä on merkittävä määrä korkokustannuksia aiheuttavaa lainaa. Vuosittaiset korkokustannukset ovat yli 20 % liikevaihdosta. Korkokustannusten hallinta on yhtiön toiminnan kannalta yksi tärkeimmistä osatekijöistä ja korkotason muutokset yksi suurimmista kustannusriskiä aiheuttavista toimintaympäristön muutostekijöistä. Yhtiön noin 180 milj. euron lainapääomasta on vuoteen 2012 saakka kiinni, alle 3 %:n korkotason turvaavissa, korkojohdannaissopimusten piirissä noin 47 milj. euroa (26 % pääomasta), noin 62 milj. euron arvosta lainoja on sidottu 6 tai 12 kuukauden markkinakorkoon (35 %) ja 70 milj. euroa on Valtiokonttorin myöntämiä aravalainoja (39 %), joiden korkotasot on sidottu toteutuneeseen inflaatioon sekä kulloiseenkin peruskorkoon. Lainasalkun korkorakenteella on pyritty suhteellisen vakaaseen korkotasoon ja toisaalta hyötymään lyhyiden korkojen sekä korkojohdannaissopimusten mahdollistamasta alhaisemmasta, tosin riskiäkin sisältävästä, korkotasosta. Vuonna 2007 lainasalkkumme keskikorko oli 3,4 %. Yhtiön nettorahoituskuluihin vaikuttaa myönteisesti yhtiön hyvä kassatilanne. Kassavarat on keskitetty yhdelle pankkitilille, jolle pankki maksaa yhden kuukauden markkinakorkoon sidottua talletuskorkoa päiväsaldolle. Vuoden 2007 talletuskoroista kertyneet rahoitustuotot olivat lähes 0,3 milj. euroa. iâé~ütáttàtätà Niiralan Kulma Oy:n saatavat vuokralaisilta ovat kasvaneet koko 2000-luvun, keskimäärin yli 10 prosenttia vuodessa. Vuokrasaamisten kasvu on ollut suuri suhteellisesti tarkasteltuna, mutta euromääräisesti ei kuitenkaan ole kyse merkittävästä yhtiön toimintaa uhkaavasta riskistä. Vuoden 2007 lopussa vuokrasaamisten kokonaismäärä oli noin 0,55 milj. euroa, josta 0,43 milj. euroa on alle viisi vuotta vanhoja ja siten mukana taseessa. Yhtiössä otettiin vuonna 2007 käyttöön 250 euron suuruinen vuokravakuus uusien vuokrasopimusten teon yhteydessä. Jatkossa odotamme tämän vaikuttavan uusien vuokravelkojen kasvua vähentävästi. Kertyneet vuokrasaatavat eivät aiheuta riskiä yhtiön rahoitusasemaan nähden. lääùñ àé~éü}tâ~áxà Pitkäjänteisen ja kokonaistaloudellisen kiinteistönpidon edellytyksenä ovat riittävät kiinteistöjen ylläpitokorjaukset, joilla vältetään korjausvelan muodostuminen peruskorjaussyklin aikana. Niiralan Kulma Oy:n kiinteistöjen korjaustoiminta on perustunut kiinteistöjen todettuun korjaustarpeeseen, eikä niitä ole jätetty tekemättä tai lykätty esim. kustannuksiin vedoten, mikäli kiinteistö on tarkoitus säilyttää kiinteistökannassa. Tarvittaessa kiinteistön peruskorjausta on aikaistettu teknisin perustein, jotta kiinteistöjen tekninen taso täyttää turvallisen asumisen edellytykset. Vuoden 2007 aikana valmistui uusi peruskorjausohjelma, jossa kartoitettiin kiinteistöjen peruskorjausjärjestys vuosille Seuraavien vuosien tavoite on yhtiön omistamien puutalojen tulevaisuuden kartoittaminen. Yhtiön pitkäjänteinen ylläpito- ja peruskorjaustoiminta on estänyt kiinteistöjen korjausvelan muodostumisen. Siksi yhtiön kiinteistökannassa ei ole merkittävää korjausvelkaa, eikä sen kertyminen ole todennäköistä. [xç~ Ä áà Niiralan Kulma Oy:ssä asumispalvelujen tuottaminen hoidetaan suurelta osin oman henkilöstön voimin. Yhtiössä on tehty riskianalyysi oman henkilöstön osalta. Siinä kartoitettiin millainen riski sisältyy mihinkin henkilöstön tehtäviin/resursseihin ja onko korvaavaa/sijaisresursseja saatavilla. Tämän riskianalyysin tuloksena vuoden 2007 aikana lisättiin yksi henkilö taloushallintoon ja it-järjestelmien hallinta jaettiin kahdelle henkilölle. Yhtiön henkilöstön keski-ikä on vuoden 2007 lopussa yli 47 vuotta. Ikääntyvien työntekijöiden aiheuttamiin riskeihin on varauduttu panostamalla työterveyshuoltoon ja työkykyä ylläpitävään toimintaan, opastamalla oikeisiin työmenetelmiin, huolehtimalla työergonomiasta ja hankkimalla raskaisiin töihin helpottavia apuvälineitä. Panostamalla jatkossakin omaan henkilöstöön, yhtiössä ei ole henkilöstöstä aiheutuvaa riskiä. Päinvastoin: oma, ammattitaitoinen, työhönsä sitoutunut henkilöstö on tulevaisuudessa merkittävä voimavara.

8 et~xççâààtå ÇxÇ Uusia asuntoja otettiin vuoden 2007 aikana käyttöön 35 kappaletta Alavan korttelin rakennuksessa B1. Asunnot olivat haluttuja korkeahkosta (10,00 /m 2 / kk) vuokrastaan huolimatta. Uusia uudisrakennuskohteita ei vuoden aikana aloitettu, eikä niitä aloiteta myöskään vuonna Vuoden 2008 alussa on jätetty tontinvarauspyyntö yhdestä Pappilanmäen tontista, jonka rakentaminen alkaa mahdollisesti vuonna Alavan rakennuksen A4, Metsäkummuntie 12:n ja Keski-Kaari 35:n peruskorjaukset valmistuivat tilivuoden aikana. Annikintie 3:n osittaisen korjauksen viimeinen vaihe, sisäpuoliset työt ja putkikorjaukset, valmistuivat kesäkuun lopussa. Myös Riekonkuja 2:n ja Hiirihaukantie 1:n julkisivukorjaustyöt saatiin suoritettua loppuun kesän 2007 aikana.vuoden 2007 aikana suunnitellut peruskorjaukset tytäryhtiö Ellankulman kiinteistöissä Miettiläntie 16 ja Lempeläntie 11 Vehmersalmella ja Niiralan Kulman kiinteistössä Ilmarisentie 6 kilpailutettiin syksyllä. Ilmarisentie 6:n korjausaste muodostui varsin korkeaksi asuntotyyppimuutosten ja saunojen lisäysten takia. Tarjousten hintataso oli noussut aikaisempien vuosien tasosta, mutta tarjoushalukkuus oli selkeästi parantunut pariin edelliseen vuoteen verrattuna. Riistavedellä sijaitsevan Ellankulman kiinteistön peruskorjausta siirrettiin investoinnin kannattavuuden tarkemman selvittelyn ajaksi. Vuoden lopulla haettiin rahoitusta seuraavalle peruskorjausvuorossa olevalle kiinteistölle eli Inkiläntie 2:n A- ja B-taloille. Vuoden aikana kartoitettiin 25 seuraavaan peruskorjausohjelmaan tulevan kiinteistön kunto. Kuntokartoituksen perusteella tehtiin yhtiölle uusi peruskorjausohjelma vuosille K

9 L ^ Çàx áà Ç{É àé@éátáàéç àé Å Çàt Kiinteistöosastolla tehtiin tilivuoden aikana mittava organisaatiomuutos. Kiinteistöpäällikön osa-aikaeläkkeellä olo vaikutti osaltaan siihen, että kiinteistöosaston kolme osa-aluetta, kiinteistönhoito, huolto ja korjaus, eriytettiin ja kaikille valittiin omat päällikkönsä. Näin vastuuta ja päätäntävaltaa voitiin siirtää osastoille ja taata keskeytymätön toiminta myös kiinteistöpäällikön poissa ollessa. Muutoksen on todettu johtaneen hyvään lopputulokseen. Kiinteistönhoitotiimejä on vakiintunut kuusi ja niille kullekin yksi kiinteistönhoitaja tiiminvetäjäksi. Kiinteistönhoitotiimien toimintojen kehittäminen vaikutti organisaatiomuutoksen suuntaan siten, että yhden kiinteistötyönjohtajan todettiin riittävän hoitamaan kiinteistötyönjohdolliset tehtävät aikaisemman kahden sijasta. Kun toinen kiinteistötyönjohtaja hakeutui osa-aikaeläkkeelle, hänelle todettiin sopivan osa-aikaisissa tehtävissä paremmin korjausosaston kirvesmiesten ja kylpyhuoneryhmän esimiestyön. Toisen kiinteistötyönjohtajan tiedettiin jäävän eläkkeelle loppuvuodesta, joten hänen tilalleen palkattiin uusi kiinteistötyönjohtaja, joka vastaa nyt koko yhtiön kiinteistötyönjohdosta. Myös siivoustoimessa todettiin yhden siivoustyönjohtajan ja kahden tiiminvetäjän riittävän. Toiselle siivoustyönjohtajalle ei löydetty korvaavia tehtäviä yhtiön sisältä, joten hänet jouduttiin irtisanomaan. Energiaeksperttitoiminnan vetovastuu siirrettiin kiinteistönhoitopäälliköltä asukaspalveluosastolle, koska yhteydenpito asukastoimikuntiin ja asukkaisiin hoituu luontevammin asukaspalveluosaston kautta. Tarvittaessa kiinteistöosastolta annetaan edelleen asiantuntija-apua asukaspalveluosaston käyttöön, mikäli tarvitaan. TOIMITUSJOHTAJA Tietokonesovelluksia kiinteistönhoidon ja hallinnon tarpeisiin on kehitetty ja otettu käyttöön jo useita: tuntilistojen täyttö, poissaoloilmoitukset, työmääräykset, vahinkoilmoitukset, vuosikorjausbudjetointi ja -laskutus. Kehitteillä on myös uudet huoltokirja- ja kulutusseurantaohjelmat, jotka on tarkoitus ottaa käyttöön vuoden 2008 aikana. Huoneisto- ja kiinteistöremontit sekä LVIS-korjaustyöt tehtiin oman henkilökunnan voimin lukuun ottamatta alihankintana ostettuja kokonaissuorituksia, kuten hissihuollot, IV- kanavien nuohoukset, kodinkoneiden takuukorjaukset, lukitukset, lasitukset, jäähdytyslaitehuollot ja antennikorjaukset. Huoneistokorjausten odotusajat ovat pysyneet kohtuullisina eli noin kahdessa viikossa. Talojen yhteistilojen, kuten sisäänkäyntien ja porrashuoneiden, kunnostamiseen on edelleen panostettu. Asukkaiden omatoiminen remontointi on jatkunut kiitettävällä tavalla. Asukkaat käyttivät maaleja n litraa ja tapetteja n rullaa. Kylpyhuoneiden korjaustarve helpotti jonkin verran, joten pystyimme vapauttamaan ryhmästä yhden maalarin ja yhden putkimiehen muihin korjauksiin. Korjaustarve on vakiintunut, joten työntekijämäärä pysynee vakaana tulevanakin vuonna (2008). Alavan rakennuksessa A1 tapahtui marraskuun alussa mittava vesivahinko. Veden aiheuttamat vahingot rakenteille kartoitettiin perusteellisesti ja laadittiin suunnitelmat korjaamisesta. Korjaustyöt on aloitettu helmikuussa Tytäryhtiö Ellankulmassa rakennettiin jätekatoksia kolmeen kohteeseen. Ilmanvaihto nuohottiin 6 kohteessa. Peruskorjaustoimenpiteet aloitettiin Miettiläntie 16:ssa ja Lempeläntie 11:ssä. Metsätie 3 ja Lempeläntie 11 liitettiin loppukesällä valmistuneeseen kaukolämpöön. KIINTEISTÖPÄÄLLIKKÖ KIINTEISTÖSIHTEERI KORJAUSPÄÄLLIKKÖ HUOLTOPÄÄLLIKKÖ KIINTEISTÖNHOITOPÄÄLLIKKÖ KIINTEISTÖTYÖN- JOHTAJA SIIVOUSTYÖN- JOHTAJA KORJAUSTYÖN- JOHTAJA KORJAUSTYÖN- JOHTAJA VARASTO: varastonvalvoja, varastomies ja metallimiehet TIIMINVETÄJÄT TIIMINVETÄJÄT MAALARIT MATTO- MIEHET KOSTEIDEN TILOJEN KORJAAJAT KIRVES- MIEHET LVI- JA SÄHKÖ- TYÖNTEKIJÄT KIINTEISTÖN- HOITAJAT KESÄTYÖN- TEKIJÄT SIIVOOJAT KESÄTYÖN- TEKIJÄT

10 Táâ~táÑtÄäxÄâÉátáàÉÇ }t táâ~~t wxç àé Å Çàt Asukaspalvelussa oli muutosten vuosi. Petosen toimipiste päätettiin lakkauttaa kokonaan ja koko asukaspalvelu keskittää keskustaan. Asukassihteereille remontoitiin työtilat keskustan toimistolle. Vuoden aikana palveltiin noin asiakasta, joista n asiakasta asioi hakijapalvelussa ja asiakasta vuokraseurannassa. Asukasneuvosto kokoontui vuoden aikana neljä kertaa. Asukasneuvostoon kuuluivat seuraavat henkilöt: Minna Takala (Kortekatu 6), Paul Hämäläinen (Katraantie 16), Elina Hakulinen (Blominkatu 1), varalla Janne Hyvärinen (Tikaskatu 5-7, lopettanut 7/07), Juha Voutilainen (Kaartokatu 11), Marja-Leena Pohjolainen (Neulastie 6), Raimo Launonen (Malminkatu 12), Kauko Rata (Rastaantie 3), varalla Erkki Valtonen (Rastaantie 3) ja Risto Karvonen (Versokuja 3). Asukasneuvoston puheenjohtajana on toiminut asukaspalvelupäällikkö ja varapuheenjohtajana 4/07 kokouksessa valittu asukasedustaja Minna Takala, joka toimii neuvoston yhdyshenkilönä kokousten valmistelussa. Yhtiön toimitusjohtajalla ja hallituksen asukasjäsenillä on pysyvä osallistumisoikeus asukasneuvoston kokouksiin. Asukastoimikuntia oli vuoden lopussa 93 kappaletta ja yhdyshenkilöitä lisäksi 15 vuokranmäärityskohteessa, yhteensä 108. Maaliskuulle suunnitellut pilkkikilpailut sekä lasten hiihtokisat jouduttiin perumaan huonon jää- ja lumitilanteen vuoksi järjestetty asukastapahtuma Pohjantien rieha keräsi lähialueiden asukkaita tutustumaan kirpputoriin, syömään keittoa ja laulamaan karaokea. Kirpputorilla oli kaikkiaan 64 kauppiasta, huutokauppaa pidettiin tasatunnein. Pöytävuokrien tuotto käytettiin hyväntekeväisyyteen Morogoron kylämetsäprojektille. Myös toimintaan kaivattuja nuoria osallistui runsaasti tapahtumassa pelattuun Nikun sählymestaruusturnaukseen. Toukokuussa asukasaktiivit tekivät omatoimisen asukasopintomatkan Petkeljärven kansallispuistoon Ilomansissa. Perillä Petkeljärvellä tehtiin ryhmätöitä, joissa ruodittiin asukastoiminnan ongelmia ja etsittiin niihin ratkaisumalleja. Asukasliikuntatapahtuma Niku-futis toteutettiin Magnum-areenalla. Kilpasarjaan osallistui kahdeksan joukkuetta ja sekajoukkuesarjaan kolme. Rannalta ongintakilpailu toteutettiin kahdessa osassa11.8. Valkeisenlammella ja 8.9. Väinölänniemellä. Asukasristeilyä Hietasaloon 4.8. suosi kaunis sää ja osallistujiakin oli sen mukaisesti 74 henkilöä. Asukaslehti Nikulaista toimitti aikaisemmin asukaspalvelupäällikkö, mutta organisaation muuttuessa muutettiin toimintaa myös lehden osalta. Nikulaisen toimitusvastuu ja asukasneuvoston sihteerin tehtävät siirrettiin johdon sihteerin toimenkuvaan. Asukastoimituskunnan toiminta lakkautettiin, koska sen avulla saatava hyöty näytti jäävän hyvin vähäiseksi ja Nikulaisen sisällön kehittäminen ja seuranta lisättiin osaksi asukasneuvoston tehtäviä. Nikulainen ilmestyi tilivuoden aikana kolme kertaa: toukokuussa, lokakuussa ja joulukuussa. Sisältö ja muoto säilyivät pääosin entisen kaltaisena. Vuokraseurantaa työllisti merkittävästi maksajien huonontunut kyky hoitaa vuokramaksuvelvoitteensa. Vuokrarästien määrä kasvoi pois muuttaneiden asukkaiden keskuudessa, kun taas yhtiössä asuvien rästit vähenivät. Häätöjä vuokravelkojen takia toimeen pantiin 44 kpl (2006: 46 kpl). Häiriöiden ennaltaehkäisyä parannettiin lisäämällä resursseja häiriöiden hoitoon. Kaksi asukasisännöitsijää keskittyy hoitamaan asumisrauhaa ja asukasdemokratiaa koskevia asioita. Yhtiön ostamalla vartiointiliikkeen palvelulla on todettu olevan eriomainen häiriöitä ennaltaehkäisevä vaikutus. Lisäresursoinnin ansiosta häiriöihin on pystytty puuttumaan aikaisempaa nopeammin. Häiriöhäätöjä toteutettiin 34 kpl, joista 7 kpl huoneiston huonon hoidon perusteella (2006: 38 kpl). DC

11 DD l{à ~É~Éâá? {tää àâá }t à Ä ÇàtÜ~táàt}tà gçàùüç{à Ç à xwéà Niiralan Kulma Oy:n ylimääräinen yhtiökokous, jossa Erkki Karvosen tilalle hallitukseen konsernijohdon toiseksi edustajaksi valittiin Heikki Nuutinen, pidettiin Osakkeenomistajaa edusti kaupunginhallituksen nimeämänä Varpu Puskala. Varsinainen yhtiökokous pidettiin Yhtiökokouksessa käsiteltiin yhtiöjärjestyksen määräämät asiat. Yhtiön hallituksessa valittiin jatkamaan Matti Kuronen (sd.) puheenjohtajana, Ella Kääriäinen (kesk.) varapuheenjohtajana; muina poliittisten puolueiden edustajina Eila Holopainen (sd.), Jari Hoffrén (vas.) ja Martti Nevantie (kok.); asukkaiden esittäminä edustajina Eero Hakulinen ja Aila Kähkönen; konsernijohdon edustajina Heikki Nuutinen ja Pirjo Salmelainen. Tilintarkastajaksi yhtiökokous valitsi HTM-yhteisö Oy Audiator Yhtiötarkastus Ab:n, jonka vastuullisena tilintarkastajana toimii Juha Tissari, KHT. Valvontatilintarkastajana on toiminut KPMG Oy Ab, jonka puolesta käytännön tarkastustyöstä on vastannut KHT Esko Taskinen. Hallitus kokoontui vuoden aikana 9 kertaa ja lisäksi pidettiin yksi puhelinkokous. Hallitusten kokouksiin osallistui keskimäärin 7,6 jäsentä. Yhtiön johdossa tapahtui huomattavan paljon muutoksia tilikauden aikana. Yhtiön toimitusjohtajaksi Erkki Virtasen eduskuntakauden ajaksi valittu Olli Jääskeläinen erosi tehtävästään keväällä ja alkaen toimitusjohtajaksi valittiin yhtiön entinen rakennuttajapäällikkö Kari Keränen. Rakennuttajapäälliköksi Keräsen tilalle valittiin yhtiön pitkäaikainen rakennuttaja Ari Marttinen. Kiinteistöosaston organisaatiomuutosten takia siivouspäällikön toimi lakkautettiin ja Päivi Vanninen siirtyi yhtiön asukaspalvelupäälliköksi entisen asukaspalvelupäällikön Niilo Kalsin jätettyä tehtävänsä. Johtoryhmään kuuluivat 1.8. alkaen toimitusjohtaja Keräsen lisäksi talouspäällikkö Päivi Tolonen, rakennuttajapäällikkö Ari Marttinen, kiinteistöpäällikkö Seppo Ahtiainen ja asukaspalvelupäällikkö Päivi Vanninen pidettiin toinen ylimääräinen yhtiökokous, jossa yhtiön osakepääomaa korotettiin ,82 eurolla. Niiralan Kulma Oy omistaa osakekannan asuntolainoitetussa kiinteistöyhtiö Kiinteistö Oy Kuopion Ellankulmassa. Kiinteistö Oy Kuopion Ellankulman muodostavat seuraavat Kuopion eri kylissä sijaitsevat kiinteistöt: Riistavesi: asuntoja yhteensä 32 Katuosoite asuntoja m 2 Koulutie ,0 Koulutie ,5 päiväkoti 1 176,5 Hirvilahti: asuntoja yhteensä 7 Niemisjärventie ,0 Kurkimäki: asuntoja yhteensä 12 Kentäntie ,0 kerhotila 1 60,0 Vehmersalmi: asuntoja yhteensä 81 Lempeläntie ,0 Saitanjärventie ,0 Metsätie ,5 Miettiläntie ,0 Vierumäentie ,0 Pentinpolku ,0 Vierumäentie ,0 Kohmantie ,0 Osakehuoneistoja asunto-osakeyhtiöissä: Lempeläntie ,6 Miettiläntie ,0 Miettiläntie ,0 Salmentie ,0 Mäntytie ,0 liiketilaa 2 Koko Ellankulmassa on asuntoja yhteensä 132

12 [xç~ Ä áà àtáx [xç~ Ä áà Ç ~ÉâÄâàâá}t~tâÅt ECCJ {Ä ECCJ 8 ECCI 8 Perusaste Ammattikoulu Alempi keskiaste Ylempi keskiaste Korkeakouluaste [xç~ Ä áà Ç àç áâ{àxxç ~xáàé it~ Çt áxç {xç~ Ä áà Ç tååtàà }t áâ~âñâéä }t~tâåt ` x{ ù at á t l{àxxçáù `ââàéá Johtoryhmä Työnjohto Toimistotyöntekijät Siivoojat Kiinteistönhoitajat Varastomies, autonkuljettaja ja muut ammattimiehet Sähkömiehet, putkimiehet ja muut erikoisammattimiehet Maalarit, kirvesmiehet, laatta-asentajat ja mattomiehet Yhteensä ft ÜtâáÑù ä ù xü {xç~ Ä áà Üç{Å ááù ECCJ {Ä ECCJ 8 ECCI vuotta vuotta vuotta vuotta yli 20 vuotta ECCJ ECCI ECCH Johtoryhmä ja työnjohto Toimistotyöntekijät Siivoojat Kiinteistönhoitajat Ammattimiehet Keskimäärin pv/työntekijä a ~âät áàxç ~ùüt~xççx FDADEAECCJ Johtoryhmä Työnjohto Toimisto Korjaus Kiint.hoito Siivous v v v v v. DE

13 DF hâw áüt~xçàtå ÇxÇ }t ÑxÜâá~ÉÜ}tâá iâéwxç ECCJ {tç~~xxà Çâ~áxà ç{àa BtáAÅ E [âéçx áàé@ tät Å E et~xççâ~á t ~ÑÄ TáâÇàÉ}t ~ÑÄ Annikintie , Keski-Kaari 35 ja Metsäkummuntie Alavan asunnot A ,0 1 6 ^ Çàx áà Ç{É àé ^ Çàx áà Ç{É àéàç à }t àtüä ~x{tç~ ÇÇtà ECCJ ECCI ECCH Kiinteistönhoito Kiinteistönhoitopalkat Työnjohto sis. alv ja sotu Yht /m 2 /kk 0,47 0,46 0,46 ^ÉÜ}tâáàç à }t àtüä ~x{tç~ ÇÇtà ECCJ ECCI ECCH Korjausmenot tuloslaskelmasta Korjausmenot taseesta Korjaus- ja huoltopalkat sis. alv:n ja sotun Työnjohto sis. alv:n ja sotun Yht /m 2 /kk 0,72 0,77 1,04 f äéâáàç à }t àtüä ~x{tç~ ÇÇtà ECCJ ECCI ECCH Siivous Siivouspalkat Työnjohto sis. alv ja sotu Yht /m 2 /kk 0,35 0,35 0,34

14 Táâ~táÑtÄäxÄâ TáâÇàÉ}xÇ }t táâ~~t wxç ÅùùÜù ECCJ ECCI ECCH Asuntoja vuoden alussa Asukkaita vuoden alussa iâé~ütáéñ ÅâáàxÇ ÑâÜâà ECCJ ECCI ECCH Häiriöiden takia Vuokravelkojen takia iâé~ütät áwxåé~ütà t `ââààé}xç ÅùùÜù ECCJ ECCI ECCH Asukastoimikuntia Toimikuntien jäseniä tai yhdyshenkilöitä ECCJ ECCI ECCH Uudet vuokrasopimukset valmistuneisiin asuntoihin Uudet vuokrasopimukset vanhoihin asuntoihin Yhtiön sisäiset vaihdot: peruskorjausmuutot ym iâé~üt~x{ àçá fâéåxáát }t a ÜtÄtÇ ^âäåtáát DLKI ECCJ 10,00 9,00 8,00 7,00 /m 2 /kk 6,00 5,00 4,00 3,00 2, Vuosi vapaa-rahoitteiset aravatalot Niiralan Kulma DG

15 gâççâáäâäâà DH ECCJ ECCI ECCH ASUNTOJA kpl ASUNTOPINTA-ALA m ASUKKAITA kpl TASEEN LOPPUSUMMA Liikevaihto Liikevoitto + poistot = hoitokate Hoitokate %:na liikevaihdosta % 50,90 52,18 48,20 KIRJANPIDON TULOS -52,81-23,00-148,09 KUSTANNUSSEURANNAN YLIJÄÄMÄ Hoitomenot ja tontinvuokra /asm 2 /kk 3,83 3,71 3,96 Pääomamenot /asm 2 /kk 3,78 3,6 3,17 Keskivuokra asunnoista /asm 2 /kk 7,02 6,98 6,96 Vuokrasaamiset taseessa /asunto 75,46 71,70 62,77 Vuokrasaamiset liikevaihdosta % 1,52 1,50 1,34 Saamiset asuvilta asukkailta Saamiset asuvilta asukkailta /asunto 17,84 18,07 16,12 Vuokravelka asuvat asukkaat % 0,36 0,38 0,34 Kokonaisvuokravaje Asunnon hakijat Hakijamäärät kpl Asunnottomia kpl Välittömässä asunnon tarpeessa olevia kpl Käyttöaste (tyhjyydet/tavoitevuokrakertymä) % 99,85 99,91 99,94 Vapautuneet asunnot keskimäärin kpl/kk Vaihdot, myös peruskorjausvaihdot keskimäärin kpl/kk Vaihtuvuus (vain vanhat asunnot, ei valmistuneet) % 20,58 22,99 25,29 Omavaraisuusaste % 9,74 7,88 7,08 Quick Ratio % 2,92 2,50 1,29 Lainojen hoitokate % 1,16 1,18 1,19 Sijoitetun pääoman tuottoprosentti % 3,75 3,77 3,17 KOROT Lainat valtiolta % 3,60 2,78 2,69 Lainat rahoituslaitoksilta % 3,31 3,07 2,47 Lainat kaupungilta % 3,71 3,53 3,94 Lainojen keskikorko % 3,43 2,96 2,63 Lainat valtiolta Lainat rahoituslaitoksilta Lainat liiketiloihin Lainat kaupungilta, ym Pitkäaikainen vieras pääoma/asunnot Asuinneliövelka /asm 2 /kk Korkojen osuus lainoista (jaksotetut korot) % 3,83 3,14 2,89 Maksettujen lyhennysten osuus lainoista % 4,27 4,91 3,83

16 gtáx itáàttätt ECCJ ECCI ECCH Pysyvät vastaavat Aineettomat hyödykkeet Aineelliset hyödykkeet Maa- ja vesialueet Rakennukset ja rakennelmat Koneet ja kalusto Muut aineelliset hyödykkeet Keskeneräiset hankinnat Aineelliset hyödykkeet yhteensä Sijoitukset Osuudet saman konsernin yrityksissä Muut osakkeet ja osuudet Sijoitukset yhteensä Pysyvät vastaavat yhteensä Vaihtuvat vastaavat Pitkäaikaiset lainasaamiset Saamiset saman konsernin yrityksiltä Lyhytaikaiset saamiset Saamiset saman konsernin yrityksiltä Vuokrasaamiset Siirtosaamiset Lyhytaikaiset saamiset yhteensä Rahat ja pankkisaamiset Vaihtuvat vastaavat yhteensä Vastaavaa yhteensä itáàtààtätt Oma pääoma Osakepääoma Edellisten tilikausien tappio Tilikauden tappio Oma pääoma yhteensä Tilinpäätössiirtymien kertymä Vapaaehtoiset varaukset Pakolliset varaukset Vieras pääoma Pitkäaikaiset Lainat valtiokonttorilta Lainat rahoituslaitoksilta Velat saman konsernin yrityksille Muut pitkäaikaiset lainat Pitkäaikaiset yhteensä Lyhytaikaiset Lainat valtiokonttorilta Lainat rahoituslaitoksilta Velat saman konsernin yrityksille Saadut ennakot Ostovelat Siirtovelat Muut velat Lyhytaikaiset yhteensä Vieras pääoma yhteensä Vastattavaa yhteensä DI

17 gâäéáätá~xäåt DJ ECCJ ECCI ECCH Liikevaihto Henkilöstökulut Poistot ja arvonalentumiset Muut kulut Luottotappiot Muut kiinteistön kulut Arvonlisävero omasta työstä Muut kulut yhteensä Liikevoitto (-tappio) Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä Satunnaiset erät Voitto (tappio) ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja Verot Vapaaehtoisten varausten muutos Tilikauden voitto (tappio) et{é àâáätá~xäåt LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA Liikevoitto Lisätään poistot ja arvonalennukset Liiketoiminnan investoinnit Vero Vuokravaikutteiset lainojen maksut Vuokravaikutteiset lainojen nostot Saamisten muutos (lisäys -) Lyhytaikaisten velkojen muutos (lisäys +) ilman lainojen lyhennyksen muutosta Arvostuserien muutos Osakepääoman korotus Osakemerkintä Ellankulma Korkotulot ja vuokravaikutteiset korkokulut Satunnaiset erät Liiketoiminnan rahavirta netto RAKENTAMISEN RAHAVIRTA Rakentamisen investoinnit Lyhytaikaisten velkojen muutos Lainojen nostot Lainojen maksut Rakentamisen rahavirta netto LIIKETOIMINNAN JA RAKENTAMISEN RAHAVIRTA YHTEENSÄ RAHOITUSOMAISUUDEN MUUTOS

18 gtäéâátüä ÉäxÜàt Äâ gtäé àx ECCJ géàxâàâçâà ECCJ géàxâàâçâà ECCI Liikevaihto Vuokrat Käyttökorvaukset Liikevaihto yhteensä Henkilöstökulut Kiinteistönhoitopalkat Siivouspalkat Korjaus- ja huoltopalkat Hallinnon palkat Palkat yhteensä Henkilöstökulujen oikaisut Palkat/henkilöstökulujen oikaisut Henkilösivukulut Henkilöstökulut yhteensä Poistot ja arvonalennukset Muut kulut: kiinteistön muut hoitokulut Hallinto Liiketilojen hoitomenot Käyttö ja huolto Ulkoalueiden hoito Siivous Lämmitys Vesi ja jätevesi Sähkö ja kaasu Jätehuolto Vahinkovakuutukset Vuokrat Kiinteistövero Korjaukset Kiinteistön muut hoitokulut yhteensä Luottotappiot Muut kiinteistön kulut Arvonlisävero omasta työstä Muut kulut yhteensä Liikevoitto (-tappio) Korkotuotot Korkokulut ja muut rahoituskulut Rahoitustuotot ja kulut Satunnaiset erät Voitto (tappio) ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja Vapaaehtoisten varausten muutos Tilikauden voitto Pääomitettu korko, sisäinen korko Korkojaksotuksen oikaisu Poistojen tuloutus, varausten oikaisu Lainojen lyhennykset Lainarahastointi Peruskorjausrahastoon Yli-/alijäämän tuloutus Varaus tuleviin vuokrankorotustarpeisiin Korjauskulut taseesta Kalusto, kaapeli tv ym. taseesta:toimiston ja hallin muutostyöt Vakuutuskorvausjäämä peruskorjausrahastoon Kustannusseurannan ylijäämä DK

19 DL Xá àçá à Ä ~tâwxç àâäéáàt ~Éá~xät~á àé ÅxÇÑ àxx~á Niiralan Kulma Oy:n hallitus esittää yhtiökokoukselle, että osinkoa ei jaeta ja että tilikauden tulos tappiota 52,81 euroa kirjataan voitto- ja tappiotilille. Kuopiossa 29. helmikuuta 2008 Niiralan Kulma Oy:n hallitus Matti Kuronen puheenjohtaja Martti Nevantie Eila Holopainen Pirjo Salmelainen Aila Kähkönen Kari Keränen toimitusjohtaja Jari Hoffrén Heikki Nuutinen Eero Hakulinen Ella Kääriäinen g Ä ÇàtÜ~táàâá~xÜàÉÅâá Niiralan Kulma Oy nimisen yhtiön osakkeenomistajille. Olemme tarkastaneet Niiralan Kulma Oy:n kirjanpidon, tilinpäätöksen, toimintakertomuksen ja hallinnon tilikaudelta Hallitus ja toimitusjohtaja ovat laatineet toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen, joka sisältää taseen, tuloslaskelman, taseen ja liitetiedot. Suorittamamme tarkastuksen perusteella annamme lausunnon tilinpäätöksestä, toimintakertomuksesta ja yhtiön hallinnosta. Tilintarkastus on suoritettu hyvän tilintarkastustavan mukaisesti. Kirjanpitoa sekä tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimisperiaatteita, sisältöä ja esittämistapaa on tarkastettu riittävässä laajuudessa sen toteamiseksi, etteivät tilinpäätös ja toimintakertomus sisällä olennaisia virheitä tai puutteita. Hallinnon tarkastuksessa on selvitetty hallituksen jäsenten sekä toimitusjohtajan toiminnan lainmukaisuutta osakeyhtiölain säännösten perusteella. Lausuntonamme esitämme, että tilinpäätös ja toimintakertomus on laadittu kirjanpitolain sekä tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimista koskevien muiden säännösten ja määräysten mukaisesti. Tilinpäätös ja toimintakertomus antavat kirjanpitolaissa tarkoitetulla tavalla oikeat ja riittävät tiedot yhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta. Toimintakertomus on yhdenmukainen tilinpäätöksen kanssa. Tilinpäätös voidaan vahvistaa sekä vastuuvapaus myöntää hallituksen jäsenille sekä toimitusjohtajalle tarkastamaltamme tilikaudelta. Hallituksen esitys tuloksen käsittelystä on osakeyhtiölain mukainen. Kuopiossa 5. maaliskuuta 2008 Oy Audiator yhtiötarkastus Ab HTM-yhteisö Juha Tissari KHT

20 a ~âç tüäéà Niku-henki kestää isältä tyttärelle Niku on yhteisöllinen, asukaslähtöinen ja taloudellinen Yhteisöllisyys Nikussa tarkoittaa, että Asukkaat ja henkilöstö toimivat yhteiseksi hyväksi. Henkilöstö kehittää itseään jatkuvasti ihmisinä ja ammattitaitoisina työntekijöinä. Näin varmistamme asukkaille laadukkaan palveluketjun, joka ei katkea missään asumisen vaiheessa. Yhteistyö asukkaiden, henkilöstön ja eri sidos- ja asiakasryhmien välillä on sujuvaa. Niku on luotettava yhteistyökumppani. Asukkaat ja henkilöstö ovat ylpeitä nikulaisuudestaan. Asukaslähtöisyys Nikussa tarkoittaa, että Jokainen asunto on asukkaan koti. Pidämme hyvää huolta asuntojen ja kiinteistöjen kunnosta, asuinympäristön viihtyisyydestä ja asumisrauhasta. Tarjoamme asukkaille laadukkaita asumispalveluita kaikissa elämänvaiheissa. Henkilöstö kohtelee asukkaita tasa-arvoisesti, oikeudenmukaisesti ja joustavasti. Taloudellisuus Nikussa tarkoittaa, että Tuotamme hinnaltaan edullisia ja kilpailukykyisiä asumispalveluita. Kehitämme Nikua suunnitelmallisesti toimintaympäristön muutokset huomioon ottaen. Säästämme ympäristöä ja energiaa. a ÜtÄtÇ ^âäåt bç Vuorikatu Kuopio Puh. (017)