Elintarviketurvallisuusvirasto (EVIRA) Päärakennus ja piharakennukset Satamatie 35 PERUSKUNTOARVIO

Transkriptio

1 Elintarviketurvallisuusvirasto (EVIRA) Päärakennus ja piharakennukset Satamatie 35 PERUSKUNTOARVIO

2 Sisällysluettelo 1 YHTEENVETO 1.1 Asiakirjatilanne 1.2 Rakennustekniikka 1.3 LVI-tekniikka 1.4 Sähkötekniikka 1.5 Asukaskyselyn tuloksia 2. PERUSTIEDOT 3. PTS-EHDOTUS 4. RAKENNUSTEKNIIKKA 4.1 Tilat Toimitilat ja pesuhuoneet Yhteiset ja yleiset tilat 4.2 D Aluerakenteet 4.3 F3 Julkisivu 4.4 F4 Yläpohjarakenteet 4.5 F13 Alapohjarakenteet 5 LVI-JÄRJESTELMÄT 5.1 G1 Lämmitysjärjestelmät 5.2 G2 Vesi- ja viemärijärjestelmät 5.3 G3 Ilmastointijärjestelmät 5.4 G7 Palontorjuntajärjestelmät 6 SÄHKÖJÄRJESTELMÄT 6.1 H1 Aluesähköistys 6.2 H2 Kytkinlaitokset ja jakokeskukset 6.3 H4 Johdot ja niiden varusteet 6.4 H5 Valaisimet 6.5 H6 Lämmittimet, kojeet, laitteet 6.6 J Tietojärjestelmät Selite LIITTEET: Liite 1 Tekninen PTS 6 sivua Liite 2 Valokuvaliite 6 sivua 2

3 Esipuhe Tällä liikerakennuksen kuntoarviolla on tavoitteena selvittää Eviran rakennuksen rakenteiden ja rakennusosien sekä lämmitys-, ilmanvaihto- ja sähköteknisten järjestelmien silmämääräinen kunto. Lisäksi esitetään uusimistarpeet, korjaustoimenpiteet ja niiden alustavat aikataulut. Kuntoarviolla on pyritty antamaan mahdollisimman täsmällisiä tietoja kohteesta ottaen huomioon tarkastuksen tekemiseen käytettävissä ollut aika ja kohteesta saadut tiedot. Kiinteistön peruskuntoarvio suoritettiin liike- ja palvelurakennusten KH ja asuinrakennusten KH kuntoarviointiohjetta soveltaen. Tarkastuksessa on kiinnitetty huomiota riskivaikutuksiltaan merkittävimpiin asioihin, kustannuksiltaan merkittävimpien rakennusosien korjaustarpeen määrittelyyn sekä rakennusten turvallisuuteen ja terveellisyyteen. Koska kaikkia kohteita tai niiden kuntoon vaikuttavia seikkoja ei aina voida tarkastaa eikä luotettavasti arvioida aistinvaraisesti, silmämääräistä tarkastusta on täydennettävä kuntotutkimuksilla ja erillisselvityksillä. Kuntotutkimuksien ja erillisselvityksien avulla rahoituksen kannalta tärkeät rakennusosien ja järjestelmien korjausajankohdat ja -kustannukset tarkentuvat. Ajoissa tehty korjaus säästää aina kunnossapidon kokonaiskustannuksia. Peruskuntoarvio ei ole tyhjentävä, eikä se sisällä kaikkea sitä tietoa, jota kiinteistön omistaja tai potentiaalinen sijoittaja saattavat tarvita investointien arvioimiseksi. Kuntoarvio ei sisällä kiinteistön tasonparannukseen tai perushuoltoon liittyviä toimenpideehdotuksia. Peruskuntoarvion tilaajana ja yhteyshenkilönä toimi Oulun kaupungin teknisestä keskuksesta insinööri Mikko Tervola. Rakenteiden ja rakennusosien tarkastuksen on tehnyt Instaro Oy:stä Antti Strömmer ja Juha-Pekka Kumpulainen. Lämmitys- vesi, viemäri- ja ilmanvaihtojärjestelmien tarkastuksen on tehnyt LVI-insinööri Seppo Tomperi ja sähköjärjestelmien tarkastuksen sähköinsinööri Hannu Seppälä. Rakennuksen kuntoarviotarkastus tehtiin Tekijät kiittävät tilaajaa lähtötiedoista ja opastuksesta. 3

4 Yhteystiedot: Tilaaja: Oulun kaupunki, Tekninen keskus Tilaajan yhteyshenkilö: Mikko Tervola Tilaajan osoite: Solistinkatu 2 Kuntoarvion tekijä(t): Instaro Oy Antti Strömmer, gsm: , fax: Instaro Oy Juha-Pekka Kumpulainen, LVI-Suunnittelu Seppo Tomperi Seppo Tomperi Mallastie 1, Oulu gsm: Sähkösuunnittelu Hannu Seppälä Hannu Seppälä Rantaholapantie 2 B Muhos gsm: Oulussa Instaro Oy:n puolesta Antti Strömmer Hyväksynyt: Juha-Pekka Kumpulainen 4

5 1. Yhteenveto Kuntoarviokohde sijaitsee Oulussa, Toppilan kaupunginosassa. Rakennus on 2- kerroksinen, jossa on kaksi eri aikana valmistunutta siipeä. Tarkastukseen saatujen dokumenttien mukaan rapattu osa on valmistunut vuonna 1956, alkuperäisen siiven valmistumisvuosi ei ole tiedossa. Kiinteistössä on tehty peruskunnostus vuonna Kiinteistöön kuuluu Eviran rakennuksen lisäksi öljysäiliö- ja varastorakennus. 1.1 Asiakirjatilanne Kuntoarviota varten kohteesta saatiin seuraavia asiakirjoja: Rapatun osan alkuperäisiä pääpiirustuksia luvulla tehdyt tilojen käyttötarkoituksen muutokseen liittyvät leimatut pääpiirustukset. LVISA Kuntotarkastusraportti (Pöyry ) 1.2 Rakennustekniikka Kuntoarviossa olevan rakennuksen yleiskunto on huono. Aikojen saatossa esiintyneiden kosteusvaurioiden ja useiden rakenteiden teknisten käyttöikien päättymisen takia kiinteistössä on suoritettava laaja peruskorjaus. Peruskorjausta varten on kuntotutkittava raportissa esitellyt kosteusvaurioituneet rakenteet ja niiden vauriolaajuudet sekä riskirakenteet. Rakennuksen merkittävimpiä ongelmia ovat: Maaperäinen kosteus ja sen aiheuttamat vauriot Rakennuksen kellaritiloissa havaittiin runsaasti merkkejä ulkopuolisesta kosteusrasituksesta. Rakennuksen kuivatusjärjestelmiä ei voitu arvioida tämän kuntoarvion yhteydessä maanpinnan lumipeitteen takia. Kellarissa on useita riskirakenteita, jotka kosteusvaurioituessaan aiheuttavat terveyshaitan. 5

6 Vesikaton vuodot ja sen aiheuttamat vauriot Rakennuksen vesikatto on vuotanut rakennussiipien väliseen seinärakenteeseen (viite: Instaro Oy:n kuntotutkimusraportti ). Vesikaton aiheuttamia kosteusvaurioita ei ole todennäköisesti korjattu asianmukaisin menetelmin. Tarkastuskierroksella havaittiin myös muita kattovuotokohtia. Kosteusvaurioituneet rakenteet sisältävät eloperäisiä ainesosia ja aiheuttavat korjaamattomina terveyshaitan. Putkivuoto ja sen aiheuttamat vauriot Rakennuksen ensimmäisen kerroksen ulkoseinärakenteen sisällä olevassa lämpöputkessa on ollut vuoto. Kosteusvauriota ei ole todennäköisesti korjattu asianmukaisin menetelmin. Kosteusvaurioituneet rakenteet sisältävät eloperäisiä ainesosia ja aiheuttavat korjaamattomina terveyshaitan. Myös kellarin viemäriputken välipohjan läpiviennin kohdalla havaittiin vuotojälki. Kosteus on edennyt mahdollisesti välipohjarakenteeseen. 1.3 LVI-tekniikka Kiinteistön betonirakenteinen osa on valmistunut vuonna 1956 ja puurakenteinen osa aikaisemmin. Kiinteistössä on tehty perusparannus vuonna 1984 jolloin lvitekniset järjestelmät on pääosin uusittu. Kiinteistöön tulee vesijohto- sekä jätevesi- ja sadevesiviemäriliittymät Höyrymyllyntieltä. Sadevesiviemärin pää on tontin rajalla. Jätevesiviemäri tontin rajalta rakennukseen on ilmeisesti alkuperäinen betoniviemäri. Tonttivesijohto on luultavasti uusittu, uusimisen ajankohta ei ole tiedossa. Kiinteistöstä menee lämpö- ja vesijohdot viereiseen nosturirakennukseen. Kiinteistön lämmitysjärjestelmä on öljylämmitys. Öljysäiliöt vuodelta 1998 sijaitsevat rakennuksen itäkulmalla olevassa piharakennuksessa. Käyttäjän edustajalta saadun tiedon mukaan vanha öljysäiliö on täytetty hiekalla. Lämmityskattila on vuodelta 1965, öljypoltin on vuodelta Varaajasäiliö ja lämpimän käyttöveden kierukka ovat vuodelta Kalvopaisunta-astiat ovat vuodelta Lämmitysverkostojen ja lämpimän käyttöveden kiertovesipumput on uusittu. Kiinteistössä on tehty perusparannus vuonna 1984, jolloin viemäri- ja lämpöjohdot on pääosin uusittu. Perusparannuksessa on uusittu kaikki rakennuksen sisäpuoliset vesijohdot, vesi- ja viemärikalusteet sekä ilmanvaihtojärjestelmät. Lämmityksen, lämpimän käyttöveden sekä ilmanvaihtokoneiden säädöt ja ohjaukset on kytketty kiinteistöautomaatiojärjestelmään vuonna Kiinteistössä olevat kylmäkoneistot, autoklaavit sekä paineilmakompressori on kytketty pois käytöstä. 6

7 Lämmitysjärjestelmä on vesikiertoinen patterilämmitys. Lämpöjohdot ovat pääosin alkuperäisiä vuodelta 1956, vähäisiltä osin vuodelta 1984 olevia teräsputkia. Lämpöjohtoverkoston sulku- ja linjasäätöventtiilit ovat vähäisiltä osin alkuperäisiä karaventtiileitä sekä uusittuja palloventtiileitä vuodelta Lämmityspatterit ovat teräslevypattereita. Patterit ovat pääosin alkuperäisiä vuodelta 1956, vähäisiltä osin vuodelta Patteriventtiilit on uusittu vuonna Patteriventtiileitä on uusittu myös myöhemmin. Vesijohdot ovat kupariputkia vuodelta Vesijohtoverkoston sulku- ja linjasäätöventtiilit ovat palloventtiileitä vuodelta Viemärit ovat pääosin muoviviemäreitä vuodelta Pohjaviemärit ovat pääosin alkuperäisiä valurautaviemäreitä vuodelta Tonttiviemäri on luultavasti alkuperäinen betoniviemäri. Vesi- ja viemärikalusteet ovat vuodelta Ilmanvaihtojärjestelmä on koneellinen tulo- ja poistoilmanvaihto vuodelta 1984 Ilmanvaihtokanavat on puhdistettu vuonna Tarkastuksessa havaittiin vuotojälkiä alkuperäisissä lämpöjohtojen sulkuventtiileissä. Käyttäjien edustajan mukaan patteriventtiileitä jumiutuu. Suurimmat korjaustarpeet kunnossapitojakson ajalle ovat lämmityskattilan, öljypolttimen, varaajasäiliön, kalvopaisunta-astioiden, patteriventtiilien, alkuperäisten lämpöjohtoverkoston sulkuventtiilien uusiminen, huippuimureiden uusiminen ja ilmanvaihtokonehuoneissa olevien tulo- ja poistoilmakoneiden puhaltimien sähkömoottoreiden uusiminen sekä ilmanvaihtokanavien puhdistus. Lämmityskattilan, öljypolttimen ja varaajasäiliön uusimisen yhteydessä olisi suositeltavaa harkita kaukolämpöön liittymistä. Tekniset käyttöiät KH-kortin mukaiset. (KH Kiinteistöjen tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot). 7

8 1.4 Sähkötekniikka Kiinteistön sähköasennukset ovat saneerattu pääosin vuonna Sähkösuunnitelmat on laatinut Oulun Energialaitos Kiinteistöön on Primatest Oy suorittanut sähkölaitteiden määräaikaistarkastuksen Määräaikaistarkastus tulee suorittaa 15 vuoden välein. Kiinteistössä on 3x400A:n sähköliittymä ja liittymiskaapeli Oulun Energian sähkökaapilta on 2kpl AMCMK 3x Suositellaan ulkoseinävalaistuksen uusimista. Kiinteistö on ollut laboratorio ja tutkimuslaitoskäytössä, mikä on havaittavissa sähköasennuksissa. Mikäli rakennuksen käyttötarkoitus tulee tulevaisuudessa muuttumaan, on edessä sähköjärjestelmien muutostyöt. 1.5 Asukaskyselyn tuloksia Kohteessa ei järjestetty asukas/käyttäjäkyselyä 8

9 2. PERUSTIEDOT Kiinteistön nimi: Evira Kiinteistön osoite: Satamatie 15, Oulu Kerrosluku (kpl): 1-2 Tilavuus (m 3 ): 6313 Bruttoala (m 2 ): 1278 Huoneistoala (m 2 ): - Valmistumisvuosi: 1956 rapattu osa, alkuperäinen rakennus vanhempi Lisätietoja: 9

10 3. PTS-EHDOTUS Kiinteistön PTS-ehdotus, pitkän aikavälin suunnitelma -ehdotus, on koottu yhteen liitteeseen 1, Tekninen PTS. Tutkimukset ja korjaustoimet on esitetty vuoden 2012 hintatason mukaan. Hinnoittelussa on käytetty urakoitsijoiden, rakennuttajien ja kuntoarvioijan hintatietoutta. Hinnoitteluun toteutusvaiheessa vaikuttaa sen hetken työtilanne ja suoritusajankohta. Hinnoittelun ohjeellisena tarkkuutena voidaan pitää ~20%:n tarkkuutta. Annetuissa hinta-arvioissa on mukana 23%:n arvonlisävero. PTS-ehdotuksessa ei ole huomioitu peruskorjaushankkeen luonteisia kokonaiskustannuksia vaan kustannukset ovat yksittäisten toimenpiteiden kustannuksia. Korjaustoimenpiteen kokonaiskustannukset muodostuvat laajaalaisemmissa korjaustoimissa mahdollisista tutkimus-, suunnittelu- ja urakkaasiakirjojen laadinnasta sekä varsinaisesta työn suorittamisesta. Teknisessä PTS:ssä on esitetty toimenpiteet viidessä osa-alueessa; tutkimukset, huolto, rakennustekniikka, LVI ja sähkö. PTS on esitetty taulukkona, joissa vuosittaiset kokonaiskustannukset ja huoneistoalaan suhteutettuna kustannukset osakeneliötä kohden. Lisäksi PTS on esitetty diagrammeina. Diagrammit esittävät kustannukset osa-alueittain sekä kokonaiskustannukset vuotta kohden. Lisäksi diagrammina on esitetty osa-alueiden kustannusten keskinäistä jakautumista. PTS-ehdotuksen tarkoituksena on toimia runkona, jonka pohjalta kiinteistön omistaja laatii kunnossapitosuunnitelman. 10

11 4. RAKENNUSTEKNIIKKA 4.1 Tilat Toimitilat ja pesuhuoneet Kellarin kuivat tilat Kellarin pintarakenteina on käytetty lattioissa maalattua betonia, muovimattoa ja kaakelia. Seinissä on käytetty rapattuja ja/tai maalattuja muuraus/betonipintoja sekä kaakelilaatoitusta pesuhuoneiden seinäpinnoissa. Sisäkatot ovat maalattua betonia, panelia ja kipsilevyä. Kuivien tilojen sisäpinnat ovat tyydyttäviä ja huonokuntoisia. Kellaritilojen seinärakenteiden alaosissa on havaittavissa runsaasti merkkejä rakennuksen ulkopuolisesta kosteusrasituksesta erityisesti laajennusosan kellarissa. Seinien alaosien rappaus-/maalipinnat ovat irronneet alustastaan. Kohteessa tehtyjen havaintojen mukaan laajennusosan perusmuurirakenne on sisältäpäin lueteltuna rappaus, tiilimuuraus, ilmarako, bitumi ja betoni. Kellarissa havaittiin myös rakennussiipien välisessä seinässä valumajälkiä ja kosteusvauriojälkiä. Instaro Oy on tutkinut kyseistä vauriota vuonna 2009 (Instaro Oy:n kuntotutkimusraportti ). Raportissa on todettu vuotojen johtuvan todennäköisesti rakennussiipien vesikattojen välisten rintataitteiden tai liitosten puutteista ja vesikatteen huonosta kunnosta. Sadevesi on valunut rakennussiipien välisen seinän pinnalla ja sisällä kellarikerrokseen asti. Seinärakenne sisältää ja välipohja sisältää mahdollisesti eloperäisiä ainesosia, joiden kosteusvaurioituminen aiheuttaa mikrobikasvuston. Tarkastajilla ei ole tiedossa, onko kosteusvaurion korjaustoimia suoritettu. Laajennusosan kellarin muillakin seinäpinnoilla havaittiin paikoin valumajälkiä seinien yläosissa. Vuotojen lähteet eivät ole tarkastajien tiedossa. Laajennussiiven kellarin kylmäkonehuoneen kohdalla välipohjassa on viemäriputken läpivienti. Kiinteistöhoitajan mukaan viemäriputkessa on ollut vuotoja. Vuodoista havaittiin viitteitä läpiviennin kohdalla. Kosteutta on päässyt mahdollisesti välipohjarakenteeseen. 11

12 Kellarin lattioissa on käytetty muovimattopintoja. Maaperäisestä kosteusrasituksesta havaitut vauriot seinien alaosissa, rakennussiipien liitoskohdan kosteusvaurio ja havaittu viemärivuoto muodostaa riskin kosteuden pääsystä muovimattojen liima-aineisiin. Joidenkin muovimattojen liima-aineiden tiedetään reagoivan kosteuden kanssa, josta seurauksena on sisäilmaan välittyvät VOC-yhdisteet eli haihtuvat orgaaniset yhdisteet. Yksittäinen yhdiste ei välttämättä ole haitallinen, mutta etenkin useamman yhdisteen yhteisvaikutuksena tai tiettyjen indikaattoriyhdisteiden osalta niiden on todettu olevan terveydelle haitallisia. Lisäksi niistä aiheutuvat hajut vähentävät viihtyisyyttä. Kellarissa aistittiin tarkastushetkellä epämiellyttävää hajua. Kellarin lattiaan tehdyssä pintakosteuskartoituksessa havaittiin paikoin kohonneita pintakosteusarvoja. Muovimattojen vaikutus sisäilmanlaatuun tulee tutkia haittaainekartoituksella ja huomioida kiinteistön peruskorjauksen korjaussuunnittelussa. Alkuperäisen rakennuksen kellarissa olevasta luukusta havaittiin rakennuksen perusmuurin viereen rakennettu puurunkoinen putkikanaali, jonka reuna-alueella on purueristys. Kanaaliin on asennettu IV- ja lauhdutinputkia. Rakennuksen kellaritiloissa havaittiin viitteitä maaperäisestä kosteudesta. Myös putkikanaali on mahdollisesti alttiina maaperäiselle kosteudelle. Putkikanaalin eloperäiset rakenteet muodostavat mikrobihaitan kosteusvaurioiduttuaan. Kellarissa on myös kylmiötiloja, jonka lattiapinnassa on käytetty kaakelilaatoitusta ja muut pinnat on pellitettyjä. Kylmiötiloissa esiintyy useasti kosteuden tiivistymistä rakenteisiin. Mikäli kylmiötilan rakenteet sisältävät eloperäistä materiaalia, voi tiloihin aiheutua mikrobihaitta. Yhteenvetona kellarin kuivissa tiloissa on runsaasti ongelmia. Rakennuksen ulkopuolinen kosteuskuorma on saatava vähenemään merkittävästi. Kiinteistön kuivatukseen liittyvät toimet on esitetty tämän raportin kohdassa 4.2 D Aluerakenteet. Lisäksi vesikaton mahdolliset aktiiviset vuodot on saatava estettyä. Rakennuksen vesikatto on käsitelty tämän raportin kohdassa 4.4 F4 Yläpohjarakenteet. Kellarin ongelmat on korjattava peruskorjaustasoisesti. Rakennuksessa havaitut kosteusvaurioituneet rakenteet ja riskirakenteet on kuntotutkittava sekä tarkastettava kosteusvaurioiden laajuudet. Tutkimusten perusteella korjaussuunnitellaan kellariin rakennusfysikaalisesti toimivat rakenteet asianmukaisine purkutöineen. 12

13 Kellarin märkätilat Pesuhuoneiden pintarakenteet ja vesikalusteet on todennäköisesti uusittu saneerausvuonna Pesuhuoneiden muovisten lattiakaivojen liitoksista ei havaittu lattian vedeneristystä. Pesuhuoneiden pintarakenteissa on kulumajälkiä, paikoin halkeamia laatoissa ja sauma-aineissa. Lisäksi laatoitukseen on tehty paikoin kiinnitysreikiä. Alkuperäisen rakennuksen kellarin pesuhuoneessa havaittiin kohonneita pintakosteusarvoja suihkun sekoittajan seinän alaosassa roiskevesialueella. Kohdassa on patteriputken läpivienti pukuhuonetilaan. Pukuhuoneessa oli havaittavissa kosteusvauriojälkiä tilojen välisessä seinässä. Alkuperäisen rakennuksen kellarin pesuhuoneen seinälaatoituksessa havaittiin alustastaan irti olevia "kopo"- laattoja noin yhden neliömetrin alueella roiskevesialueen ulkopuolella. Alkuperäisen rakennuksen kellarin pesuhuoneen ikkunoiden sisäpuitteissa ja karmeissa havaittiin pintalahovaurioita, jotka ovat viite tilojen puutteelliseen ilmanvaihtoon. Laajennussiiven kellarin pesuhuoneessa havaittiin kohonneita pintakosteusarvoja viemäreiden kohdalla. Tilan lattian alle on todennäköisesti rakennettu 1980-luvun saneerauksessa uusi viemäröintilinja, josta kohonneet pintakosteusarvot heijastuvat. Laajennussiiven kellarin pesuhuoneen lattiassa havaittiin kopo-laattoja noin ½ m² alueella suihkun sekoittajan kohdalla. Lisäksi seinäpinnoilla havaittiin kaksi noin neliömetrin aluetta, jossa oli kopolaattoja. Pesuhuoneen pintarakenteiden yleiskunto vastaa alkuperäisen rakennuksen kellarin pesuhuonetta. Yhteenvetona kellarin märkätilojen pintarakenteiden tekninen käyttöikä on päätöksessä ja pintoja pitää uusia peruskorjaustasoisesti. Laajennussiiven mahdollisen viemärilinjan kunto on tarkastettava ennen uusien pintarakenteiden asentamista. 13

14 1. ja 2. kerroksen kuivat tilat Ylempien kerrosten pintarakenteina lattioissa on käytetty kaakelia, muovimattoa ja maalattuja betonipintoja. Seinät on rapattua ja/tai maalattu muurausta, verhouslevyjä ja kaakelilaattaa. Kuivien tilojen sisäpinnat ovat tyydyttäviä ja huonokuntoisia. Kaakelilaatoitetut pinnat ovat paikoin lohkeilleet ja halkeilleet. Ylemmissä kerroksissa on myös kylmiötiloja, joiden pintarakenteet vastaavat kellaritilojen kylmiötiloja. Kylmiötiloissa esiintyy useasti kosteuden tiivistymistä rakenteisiin. Mikäli kylmiötilan rakenteet sisältävät eloperäistä materiaalia, voi tiloihin aiheutua mikrobihaitta. Alkuperäisen rakennuksen sisäänkäynnin lähellä olevassa ulkoseinässä on ollut lämpöputkivuoto. Kosteusvaurio on edennyt seinärakenteeseen ja mahdollisesti välipohjarakenteeseen. Kosteusvaurioituneet rakenteet sisältävät eloperäisiä ainesosia. Rakenteen sopiva lämpötila, eloperäinen kasvualusta ja kosteus muodostavat otollisen kasvualustan mikrobeille. 1. ja 2. kerroksen rakennussiipien välisessä seinässä oli havaittavissa valuma- ja kosteusvauriojälkiä. Vauriot liittyvät kattovuotoon, joka on esitelty tämän raportin kellarin kuivien tilojen havaintojen yhteydessä. Kosteusvaurion laajuus tulee selvittää kuntotutkimuksin. Yhteenvetona 1. ja 2. kerroksen kuivissa tiloissa havaitut kosteusvaurioituneet rakenteet ja riskirakenteet on kuntotutkittava sekä tarkastettava kosteusvaurioiden laajuudet. Tutkimusten perusteella korjaussuunnitellaan kosteusvauriokohteisiin rakennusfysikaalisesti toimivat rakenteet asianmukaisine purkutöineen. 1. ja 2.kerroksen märkätilat Ylempien kerrosten märkätilojen pintarakenteina on käytetty pääosin kaakelilaatoitusta. Pesuhuoneiden pintarakenteet ja vesikalusteet on todennäköisesti uusittu saneerausvuonna Pesuhuoneiden muovisten lattiakaivojen liitoksista ei havaittu lattian vedeneristystä. Pesuhuoneiden pintarakenteissa on kulumajälkiä, paikoin halkeamia laatoissa ja sauma-aineissa. Lisäksi laatoitukseen on tehty paikoin kiinnitysreikiä. Märkätilojen pintarakenteiden tekninen käyttöikä on päätöksessä ja pintoja pitää uusia peruskorjaustasoisesti. 14

15 1.kerroksen alkuperäisen rakennuksen elatusainekeittiössä havaittiin märkätilojen kosteusvaurioituneita puurunkoisten väliseinien alaosia. Kosteusvaurio johtuu todennäköisesti märkätilan käytön lisäksi seinärakenteen yläpuolisessa yläpohjan poskitilassa havaitusta kattovuodosta. Eloperäisen ainesosan (puu) kosteusvaurioituminen aiheuttaa mikrobihaitan. Yhteenvetona 1. ja 2. kerroksen märkätiloissa pesuhuoneiden pintarakenteet on uusittava peruskorjaustasoisesti. Kosteusvaurioituneet seinärakenteet on kuntotutkittava ja selvitettävä vaurion laajuus. Tutkimusten perusteella korjaussuunnitellaan kosteusvauriokohteisiin rakennusfysikaalisesti toimivat rakenteet asianmukaisine purkutöineen. Lisähuomiot Tarkastuksessa havaittiin puutteita rakennuksen palo-osastoinnissa. Paloosastointi tulee tarkastuttaa ja korjata puutteet. Kiinteistön haitta-ainekartoitus. Kohteen peruskorjauksen korjaussuunnittelua varten kuntotutkitaan kaikki havaitut kosteusvaurioituneet rakenteet ja vauriolaajuudet(viite: otsikot 4.1.1, 4.3, 4.4). Lisäksi kuntotutkitaan kaikki raportissa mainitut riskirakenteet kuten perusmuurin viereinen putkikanaali, kellarissa havaittu vuotanut viemäriputken läpivienti, kylmiöt ja julkisivu. Rakennuksen peruskorjauksen korjaussuunnittelu. Peruskorjaus tutkimusten ja suunnitelmien perusteella (tarkentuu suunnittelun aikana). 15

16 4.1.2 Yhteiset ja yleiset tilat Lämmönjakohuone Rakennuksen lämmönjakohuone sijaitsee alkuperäisen rakennuksen kellarikerroksessa. Tilassa on betonipintarakenteet. Lämmönjakohuoneen lattialle on valunut öljyä. Lattiassa havaittiin myös kohonneita pintakosteusarvoja, joka on viite ulkopuolisesta kosteusrasituksesta. Lämmönjakohuoneessa havaittiin asbestiputkia. Kiinteistöstä haitta-ainekartoitus suoritetaan peruskorjausta varten suoritettavien kuntotutkimusten yhteydessä. IV-konehuone Rakennuksen IV-konehuoneet sijaitsevat alkuperäisen rakennuksen ylimmässä kerroksessa. Tilan lattian pintarakenteina on lattiassa muovimatto, seinissä verhouslevyt ja katossa akustiikkalevyt. IV-konehuoneessa havaittiin kattovuotokohta. Vettä on vuotanut katosta runsaasti lattian muovimaton päälle. Muovimaton kosteusvaurioituminen huomioidaan kiinteistön peruskorjausta varten suoritettavassa haitta-ainekartoituksessa. Rakennuksen vesikatto on käsitelty tarkemmin tämän raportin kohdassa 4.4 F4 Yläpohjarakenteet. Öljysäiliötila Kiinteistön öljysäiliörakennus sijaitsee piha-alueella. Rakennus on julkisivuverhoilultaan pystyponttilaudoitettu ja puurunkoinen. Rakennuksen vesikattona on harjamuotoinen huopakate. Rakennuksessa toimii öljysäiliötilan lisäksi varastotila. Öljysäiliötilan lattia on betonia ja sisäseinät ja -katto ovat kipsilevyverhoiltuja. 16

17 Rakennuksen ulkoseinäverhouksen alapinta on lähellä maanpintaa, joka aiheuttaa ulkoseinäverhoilun maalipinnan hilseilyä. Rakennuksen julkisivun maalipinta on huono. Rakennuksessa ei ole räystäskouruja ja syöksytorvia, joka aiheuttaa sateella kontrolloimatonta vesivuotoa vesikatteelta. Sadevedet vaurioittavat tällöin vesikatteen otsalautoja ja ulkoseinäverhousta. Lisäksi sadevedet päätyvät rakennuksen perustuksien viereen. Rakennuksen vesikattoa ei voitu tarkastaa, johtuen vesikatteella olevasta lumija jääpeitteestä. Vesikaton kunto on tarkastettava lumien sulettua. Rakennuksen ulko-ovet ovat iäkkäitä ja epätiiviitä. Varastotila Kiinteistön varastotila sijaitsee piha-alueella. Rakennus on julkisivuverhoilultaan pystylaudoitettu. Rakennus on puurunkoinen, jossa on paikallaan valetut perustukset. Rakennuksen vesikattona on harjamuotoinen sementtikattotiili. Piirustusten mukaan rakennuksen alapohjana on reunavahvistettu laatta. Rakennuksen ulko-ovet olivat lukittuja, jonka vuoksi rakennuksen sisätiloja ei päästy tarkastamaan. Rakennuksen vesikattoa ei voitu tarkastaa, johtuen vesikatteella olevasta lumi- ja jääpeitteestä. Vesikaton kunto on tarkastettava lumien sulettua. Rakennuksen julkisivun kunto on huono. Seinien ja ulko-ovien alaosat ovat lahovaurioituneet. Rakennuksen vesikaton räystäs- ja otsalautojen maalipinnoissa on hilseilyä ja lahovaurioita. Rakennuksen katto on notkahtanut silmämääräisesti tarkasteltuna. Rakennuksen katto on sammaloitunut ja räystäskourut, jotka ovat vielä paikallaan ovat täynnä sammalta. Rakennuksen käyttöturvallisuus tulee varmistaa. Lämmönjakohuoneen öljyvuodot ja asbestiputket sekä IV-konehuoneen kosteusvaurioitunut muovimatto huomioidaan kiinteistön haittaainekartoituksessa. 17

18 Öljysäiliötilan ulkoverhous on suositeltavaa maalata ja rakentaa rakennukseen sadevesijärjestelmä. Varastotilan vesikatto on notkahtanut, jonka vuoksi käyttöturvallisuus tulee varmistaa. 4.2 D Aluerakenteet Kiinteistön päällysrakenteita ei voitu tarkastaa johtuen maan pinnalla olevasta lumipeitteestä. Kiinteistön perustusten viereisen maanpinnan kallistukset vaikuttavat riittämättömiltä. Rakennuksen syöksytorvilta tulevat vedet ohjautuvat perustusten vierelle. Kiinteistön salaojajärjestelmän olemassaolo ei ole tarkastajien tiedossa. Salaojajärjestelmän tehtävänä on laskea maaperän pohjaveden tasoa niin, ettei rakennuksen perusmuuriin kohdistu suurta kosteusrasitusta. Salaojan tarpeellisuutta kyseisessä maaperässä ei ole tutkittu. Rakennuksen kellaritiloissa havaittiin merkkejä kohonneesta ulkopuolisesta kosteusrasituksesta. Kiinteistöön on suositeltavaa laatia kuivatussuunnitelma, jossa tarkastellaan mahdollisuudet kuivatusteknisten toimien toteutukselle. Lisäksi on tarkastettava mahdollisten olemassa olevien kuivatusjärjestelmien toiminta. Kiinteistön kuivatussuunnitelman laatiminen. Kuivatusteknisten toimien kustannusarvio kuntoarviovaiheessa. Tarkkaa arviota kuivatusteknisille toimille ei voida arvioida tässä vaiheessa. Kuivatustekniset toimet tarkentuvat kuivatussuunnitelman valmistuessa. 18

19 4.3 F3 Julkisivu Ulkoseinät Tarkastukseen toimitetuista dokumenteista ei selvinnyt alkuperäisen rakennuksen ulkoseinärakennetta. Ulkoseinä on kuitenkin puurakenteinen, jossa verhouksena on pystyponttilaudoitus. Ulko-oven lähellä olevasta seinäavauksesta havaittiin seinässä mineraalivillaeriste. Kuitenkin rakennuksen tyypillisessä ulkoseinärakenteessa on todennäköisesti käytetty purueristettä ja ilmasulkupaperia. Alkuperäisen rakennuksen seinien tuuletus on huono. Ulkoverhouslaudan takana oleva ilmarako on pieni. Ulkoverhouslautojen maalipinnan kunto on huono. Myöskään laajennusosan tarkka ulkoseinärakenne ei selvinnyt tarkastukseen toimitetuista dokumenteista. Piirustusten mukaan laajennuksen ulkoseinässä on täystiiliseinä. Ulkoseinäpinnoitteena on maalattu rappaus. Ulkoseinässä ei ole tuuletusta. Laajennusosan sataman puoleisen sisäänkäynnin yläpuolella ulkoseinän rappauspinta on irronnut. Rappauspinnan irtoaminen johtuu todennäköisesti sadevesijärjestelmän vuodoista. Muutoin julkisivun rappauspinnan kunto on tyydyttävä. Ulkoseinärakenteen iän ja tutkimuksessa tehtyjen havaintojen perusteella rakennukseen on tehtävä julkisivun kuntotutkimus. Ikkunat Rakennuksessa on puurunkoiset kaksipuitteiset ja kaksilasiset ikkunat (MSU). Ikkunapelleissä on kohtalaiset kallistukset. Ikkunapeltejä on osin uusittu. Ikkunat ovat iäkkäät ja energiatehottomat. Ikkunoissa esiintyy maali- ja lahovaurioita erityisesti ulkopuitteessa. Vaurioita havaittiin myös ikkunakarmissa. Sadevesien aiheuttamat mahdolliset vuodot ikkunan kautta seinärakenteeseen huomioidaan julkisivun kuntotutkimuksessa. Ikkunat ovat teknisen käyttöikänsä päätöksessä ja ne tulee uusia. 19

20 Ulko-ovet Rakennuksessa on 1-lehtiset puurunkoiset ulko-ovet. Osassa ulko-ovista on ikkunat. Rakennuksen ulko-ovet ovat pääosin iäkkäitä ja energiatehottomia. Osassa ulkoovien karmeista esiintyy lahovaurioita. Ulko-ovet on teknisen käyttöikänsä päätöksessä ja ne on suositeltavaa uusia. Katokset Alkuperäisessä rakennuksessa on puurunkoisia sisäänkäyntikatoksia. Laajennussiivessä on betonirakenteinen tai muurattu sisäänkäyntikatos. Sisäänkäynneissä on puu- tai betonirakenteiset portaat. Alkuperäisen rakennuksen sisäänkäyntikatoksen räystäslaudoituksessa havaittiin vuotojälki. Katosten vuodot huomioidaan peruskorjauksen korjaussuunnittelussa. Perustukset Rakennuksessa on paikallaan valetut, maalatut betoniperustukset. Perustuksissa havaittiin paikoin maalipinnan hilseilyä ja rapautumaa. Rakennuksen julkisivu kuntotutkitaan peruskorjausta varten tehtävien kuntotutkimusten yhteydessä. Rakennuksen julkisivu korjaussuunnitellaan peruskorjauksen korjaussuunnittelujen yhteydessä. Rakennuksen ikkunoiden ja ulko-ovien uusinta. Perustuksen maalataan/kunnostetaan kuivatusteknisten toimien jälkeen tarvittaessa. 20

21 4.4 F4 Yläpohjarakenteet Vesikatto Rakennuksen vesikattoja ei voitu täysin tarkastaa tarkastushetkellä katolla olleesta lumipeitteestä ja turvallisuusasioista johtuen. Osa vesikatteen havainnoista perustuu Instaro Oy:n kuntotutkimusraporttiin Kuntotutkimuksen jälkeen tehdyistä korjaustoimista ei ole tietoa. Alkuperäisessä rakennuksessa on harjamuotoinen vesikate, jonka vesikatemateriaalina on sementtikattotiili. Rakennuksen räystäät ulkonevat rakennuksesta. Vesikatto on monimuotoinen sisältäen neljä kattolyhtyä. Vesikatteen läpivienteinä on ilmanvaihtokoneet. Vesikatteen sadevedet ohjautuvat räystäskouruihin, josta edelleen syöksytorviin. Rakennuksen laajennussiivessä on loivasti harjamuotoinen vesikate, jonka vesikatemateriaalina on konesaumapelti. Rakennuksen räystäät eivät ulkone juurikaan seinäpinnasta. Vesikaton läpivienteinä on ilmanvaihtokoneet ja viemärin tuuletusputket. Vesikatteen sadevedet ohjautuvat räystäskouruihin, josta edelleen syöksytorviin. Rakennussiipien välisen seinärakenteen sisällä ja seinäpinnassa on havaittu vuotojälkiä, jotka ulottuvat aina rakennuksen kellariin saakka. Rakennussiipien vesikatteiden liitoskohdassa laajennussiiven vesikatteesta on tehty rintataite alkuperäisen rakennuksen seinäpinnan päälle. Rintataite oli vuonna 2009 tiivistetty liimatiivistemassalla. Rintataite ei ole todennäköisesti vedenpitävä. Myös rakennussiipien väliset muut pellitykset ovat huonokuntoisia ja epätiiviitä. Todennäköinen vesikaton vuotopaikka rakennussiipien liitoksessa on myös laajennussiiven vesikatteen jiirikohta. Rakennuksen syöksytorvien ulosheittäjät on sijoitettu korkealle suhteessa maanpintaan. Rakennustapa aiheuttaa veden roiskumisen perustuksille. Rakennuksen syöksytorvien ulosheittäjät ovat paikoin irronneet kokonaan. Alkuperäisen rakennuksen vesikatteella havaittiin runsaasti sammalta ja ympäristöstä tullutta likaa. Myös rakennuksen räystäskouruissa on runsaasti likaa. Vesikatolle kertynyt lika nopeuttaa vesikatemateriaalin rapautumista. Vesikaton räystäiden otsalaudat ovat lahovaurioituneet. Vesikaton yleiskunto on huono. 21

22 Laajennussiiven peltikatteessa ja pellityksessä on havaittu korroosiovaurioita ja maalipinnan hilseilyä jo vuonna Laajennussiiven vesikaton kunto on huono. Vesikatoilla ei ole kattoturvatuotteita. Kattoturvatuotteiden asennus tulee huomioida vesikattojen korjaussuunnittelussa. Vesikatoille on tehtävä laajoja korjaustoimia. Vesikattoihin on korjaussuunniteltava toimiva ja nykymääräysten mukainen kattorakenne lisävaurioiden estämiseksi. Vesikaton vuotohavainnot sisällä on esitelty tämän otsikon kohdassa Yläpohja. Yläpohja Alkuperäisessä rakennuksessa yläpohjan poskitiloihin on käynti ylimmän kerroksen seinäluukuista. Johtajan huoneessa havaittiin ovi, josta myös pääsee todennäköisesti rakennuksen yläpohjan poskitilaan. Ovi oli kuitenkin lukittu eikä tilaa ollut mahdollista tarkastaa. Oven päälle oli asennettu solumuovieristys ilmeisesti estämään kylmiä ilmavirtauksia yläpohjatilasta huonetilaan. Alkuperäisen rakennuksen katolla on yläpohjan tarkastusluukku. Yläpohja tulee tarkastaa heti olosuhteiden salliessa. Laajennussiivessä ei havaittu tarkastusluukkuja yläpohjatilaan. Alkuperäisen rakennuksen sisäpihan puoleisen IV-konehuoneen takana oleva yläpohjan villalevytetty poskitila on rakennettu lämpimäksi tilaksi. Tilassa havaittiin kattovuotojälkiä. Rakennuksen rakennussiipien välisen seinän vieressä on myös yläpohjan poskitila. Tilassa havaittiin kattovuotojälkiä. Vuodot liittyvät huonetiloissa havaittujen rakennussiipien välisen seinän kosteusvauriojälkiin. Vuotojen aiheuttaja on kerrottu tämän otsikon kohdassa Vesikatto. Alkuperäisen rakennuksen laajennussiiven puoleisessa IV-konehuoneessa havaittiin myös kattovuotojälkiä. Vuotojäljistä voitiin päätellä, että vettä on tullut huonetilaan runsaasti. 22

23 Yläpohjien ja vesikatteiden kunnon tarkastus, kattovuotojen paikkakorjaus ja jäätymissuojien asennus katon tuuletusviemäreihin. Räystäskourujen ja syöksytorvien puhdistus tulisi suorittaa kaksi kertaa vuodessa. Yläpohjarakenteet kuntotutkitaan peruskorjauksen kuntotutkimusten yhteydessä. Yläpohjarakenteet korjaussuunnitellaan peruskorjauksen korjaussuunnittelujen yhteydessä. 4.5 F13 Alapohjarakenteet Rakennuksien tarkka alapohjarakenne ei selvinnyt tarkastukseen saaduista asiakirjoista. Todennäköisesti rakennuksien alapohjarakenteena on maanvarainen betoni, jossa on bitumia kosteussulkuna. Alapohjarakenne tarkastetaan peruskorjausta varten kuntotutkimuksin. 23

24 5. LVI-JÄRJESTELMÄT 5.1 G1 Lämmitysjärjestelmät Kiinteistön lämmitysjärjestelmä on öljykeskuslämmitys. G11 Lämmöntuotanto Kiinteistön lämmöntuotanto öljylämmityskattilalla. Öljylämmityskattilassa ei ole kuiviinkiehunnan estintä. Öljypolttimen alla ei ole kaukaloa öljyvuotojen varalta. Lämmityskattilan, öljypolttimen ja varaajasäiliön uusimisen yhteydessä olisi suositeltavaa harkita kaukolämpöön liittymistä. Kaukolämpöön liittymisen kustannus sisältää liittymismaksun, kaukolämmön alajakokeskuksen jossa lämmönsiirtimet lämpimälle käyttövedelle, patteriverkostolle ja ilmanvaihdon lämmitysverkostolle, siirtimien kytkentä nykyisiin verkostoihin sekä vanhan lämmityskattilan purkamisen. Kattilan kuiviinkiehunnan estimen ja öljypolttimen kaukalon asennus. Rakennuksen kaukolämpösuunnittelu(optio). Rakennuksen liittyminen kaukolämpöjärjestelmään(optio). G11.2 Lämmönsiirtimet Kiinteistössä ei ole lämmönsiirtimiä. G11.3 Kattilat varusteineen Kiinteistössä on Högfors Aqua 6/10 öljylämmityskattila vuodelta Öljypoltin Oilon KP 26 on vuodelta Lämmityskattila ja öljypoltin ovat teknisen käyttöikänsä lopussa. 24

25 Lämmityskattilan ja öljypolttimen uusiminen. Jos kiinteistö liittyy kaukolämpöön, niin lämmityskattila ja öljypoltin jäävät tarpeettomana pois käytöstä. Uudessa lämmityskattilassa on lämminvesikierukka. G11.4 Öljynsiirtojärjestelmät Öljyputket öljysäiliöstä öljypolttimelle ovat kupariputkia vuodelta Öljysäiliöt sijaitsevat rakennuksen itäkulmalla olevassa piharakennuksessa. Öljysäiliöiden täyttöputken yhteydessä on ylitäytön estin. Öljysäiliöt 4 kpl 1500 litraa ovat lasikuitua vuodelta Öljysäiliöillä on suojakaukalot. Öljynsiirtojärjestelmät ja öljysäiliöt ovat käyttökunnossa. Öljysäiliöillä on teknistä käyttöikää jäljellä yli 25 vuotta. G11.5 Kattilalaitoksen muut laitteet Teknisessä tilassa on varaajasäiliö, tilavuus 1200 litraa, vuodelta Varaajasäiliössä olevalla kierukalla kehitetään lämmin käyttövesi. Varaajasäiliö on teknisen käyttöikänsä loppupuolella. Varaajasäiliö jää tarpeettomana pois käytöstä jos uudessa lämmityskattilassa on lämminvesikierukka tai jos kiinteistö liittyy kaukolämpöön. 25

26 G12 Lämmönjakelu G12.1 Paisunta- ja varolaitteet Teknisessä tilassa olevat paisunta-astiat ovat vuodelta Paisuntajärjestelmien tekninen käyttöikä on noin 25 vuotta. Paisuntajärjestelmä on kunnossa. Paisunta-astiat ovat teknisen käyttöikänsä loppupuolella. Paisunta-astioiden uusiminen. G12.2 Lämmönjakeluverkoston kiertovesipumput Patteriverkoston ja ilmanvaihdon lämmitysverkoston kiertovesipumput ovat teknisessä tilassa. Ilmakoneiden kiertovesipumput ovat koneisiin kytkettyinä. Patteriverkoston ja ilmanvaihdon lämmitysverkoston teknisessä tilassa olevat kiertovesipumput ja ilmanvaihtokoneissa olevat kiertovesipumput ovat teknisen käyttöikänsä loppupuolella. Patteriverkoston ja ilmanvaihdon lämmitysverkoston sekä ilmanvaihtokoneiden kiertovesipumppujen uusiminen. G12.3 Lämmitysverkostot varusteineen Rakennuksessa olevat lämmitysverkoston putket ovat teräsputkia. Putket ovat pääosin vuodelta 1956, vähäisiltä osin vuodelta Lämpöjohdot ovat silmämääräisesti arvioituna kunnossa. Käyttöikään vaikuttaa oleellisesti lämmitysputkistossa oleva vapaa happipitoisuus ja mahdollinen ulkopuolinen kosteus. Putkissa ei ole näkyvissä vuotojälkiä. Putkistoilla on käyttöikää jäljellä arviolta yli 10 vuotta. 26

27 G12.4 Lämmitysverkoston linja- ja sulkuventtiilit Lämmitysverkoston ja ilmanvaihdon lämmitysverkoston sulku- ja linjasäätöventtiilit ovat pääosin vuonna 1984 uusittuja palloventtiileitä, teknistä käyttöikää jäljellä arviolta noin 3 vuotta. Lämmitysverkostoissa on myös karaventtiileitä vuodelta Sulku- ja linjasäätöventtiileiden tekninen käyttöikä on noin 30 vuotta. Vuodelta 1956 olevat sulkuventtiilit ovat teknisen käyttöikänsä lopussa. Venttiileissä havaittiin vuotojälkiä. Sulku- ja linjasäätöventtiileiden uusiminen. G13 Lämmönluovutus G13.1 Lämmityspatterit varusteineen Lämmityspatterit ovat teräslevypattereita. Patterit ovat pääosin vuodelta 1956, vähäisiltä osin vuodelta Pattereiden käyttöikään vaikuttaa oleellisesti lämmitysverkostossa oleva vapaa happipitoisuus. Patterit ovat silmämääräisesti arvioituna kunnossa. Pattereilla on käyttöikää jäljellä arviolta yli 10 vuotta. G13.2 Patteriventtiilit Patteriventtiilit ja termostaattiosat on uusittu vuonna Patteriventtiileitä on uusittu myös myöhemmin. Patteriventtiilit ja termostaattiosat ovat hyvin eri ikäisiä. Sulkuyhdistäjät ovat vuosilta 1956 ja Muutamia termostaattiosia on rikkoontunut. Patteriventtiilit ovat teknisen käyttöikänsä lopussa. Patteriventtiileiden ja termostaattiosien uusiminen. 27

28 G13.4 Tuloilmakoneiden lämmityspatterien varusteet Ilmanvaihtokoneiden lämmityspattereiden varusteet ovat vuodelta G14 Eristykset Näkyvissä olevat lämpöjohtojen eristykset ovat pelti- ja kangaspäällysteisiä mineraalivilla- ja aaltopahvieristeitä. Rakenteissa olevien lämpöjohtojen eristyksistä ei pystytty tekemään havaintoja. Näkyvissä olevat lämpöjohtojen eristykset ovat kunnossa ja riittävät. Teknisessä tilassa olevat eristeet sisältävät todennäköisesti asbestia, mikä on huomioitava tekniseen tilaan kohdistuvissa korjauksissa. Asbestipurkuja ei ole huomioitu korjauskustannuksissa. 5.2 G2 Vesi- ja viemärijärjestelmät Kiinteistö on liitetty kunnalliseen jätevesiviemäriverkostoon ja vesijohtoverkostoon. Sadevesiviemärin pää on tontin rajalla Höyrymyllyntiellä. G21 Vedenkäsittelylaitteet Kiinteistön lämminkäyttövesi tuotetaan teknisessä tilassa olevan varaajasäiliön kierukalla. Lämpimän käyttöveden lämpötilaa voidaan säätää kiinteistöautomaatiojärjestelmällä. Tarkastettujen tilojen osalta lämpimän käyttöveden lämpötila oli keskimäärin +56 ºC. Legionella-bakteeria voi esiintyä mikäli lämpimän käyttöveden lämpötila on alle +50 ºC. 28

29 G21.1 Lämpimän käyttöveden kiertovesipumput Lämpimän käyttöveden kiertovesipumppu on vuodelta Pumppu on teknisen käyttöikänsä loppupuolella. Lämpimän käyttöveden kiertovesipumpun uusiminen. G21.3 Paineenalennusventtiilit Kiinteistön päävesimittarilla ei ole vakiopaineventtiiliä. Vakiopaineventtiilillä ei ole merkittävää vaikutusta vedenkulutukseen muissa kuin asuinrakennuksissa. G22 Vesijohtoverkostot G22.1 Lämpimän käyttöveden verkostoon kytketyt lämmityslaitteet Siivouskomeroissa on kuivauspattereita jotka on kytketty lämpimään käyttövesiverkostoon. Kuivauspattereiden tekninen käyttöikä KH-kortin, (KH ), mukaan on 30 vuotta. Siivouskomeroiden kuivauspattereiden uusiminen. G22.3 Vesijohtoverkostot varusteineen Kiinteistön vesijohdot ovat kupariputkia vuodelta Vesijohdoissa ei havaittu vuotojälkiä. Vesijohdoilla on teknistä käyttöikää jäljellä arviolta yli 20 vuotta. 29

30 G22.4 Vesijohtoverkoston sulku- ja linjasäätöventtiilit Vesijohtoverkoston sulku- ja linjasäätöventtiilit ovat palloventtiileitä vuodelta Venttiilit ovat teknisen käyttöikänsä loppupuolella. Vesijohtoverkoston sulku- ja linjasäätöventtiilien uusiminen. G23 Jätevesien käsittely G23.1 Hiekanerottimet (öljyn ja rasvan) Kiinteistössä ei ole hiekanerottimia. G23.2 Öljynerottimet Kiinteistössä ei ole öljynerottimia. G23.4 Viemäripumppaamot Kiinteistössä ei ole viemäripumppaamoita. 30

31 G23.5 Jäteveden puhdistamot Kiinteistössä ei ole jäteveden puhdistamoita. G24 Viemäriverkostot G24.1 Sisäviemäriverkoston padotusventtiilit Kiinteistössä ei ole padotusventtiileitä. G24.2 Viemärikaivot Kiinteistössä on betonirakenteinen jätevesivesiviemärin tarkastuskaivo. Tarkastuskaivolla on käyttöikää jäljellä arviolta muutamia vuosia. Tarkastuskaivon uusiminen vuodelta 1956 olevien viemäreiden uusimisen yhteydessä. G24.3 Sadevesikaivot Kiinteistössä ei ole sadevesikaivoja. Kiinteistöön olisi suositeltavaa asentaa sadevesiviemärit, sadevesikaivot ja rännikaivot. Kuivatusjärjestelmien rakentaminen otetaan huomioon kiinteistön kuivatussuunnitelmassa. 31

32 G24.4 Viemäriverkostot varusteineen Kiinteistön jätevesivesiviemärit ovat pääosin muoviviemäreitä vuodelta Pohjaviemärit ovat pääosin valurautaviemäreitä vuodelta Piha-alueella oleva tonttiviemäri on todennäköisesti betoniviemäriä vuodelta Tarkastuksessa havaittiin avonaisia viemärin päitä joista voi tulla hajuhaittaa huonetiloihin. Muoviviemäreillä on teknistä käyttöikää jäljellä arviolta yli 20 vuotta. Vuodelta 1956 olevat valurauta- ja betoniviemärit ovat teknisen käyttöikänsä lopussa. Pohjavesiviemäreiden ja tonttiviemärin uusimisen suunnittelu. Vuodelta 1956 olevien jätevesiviemäreiden uusiminen ja avonaisten viemäreiden tulppaus. G25 Vesi- ja viemärikalusteet G25.1 Vesikalusteet Sekoittimet ovat vuonna 1984 uusittuja 1-otesekoittimia ja termostaattisekoittimia. Sekoittimien kunto on tyydyttävä. Tiskipöytäsekoittimien virtaama mittauksissa oli keskimäärin 14 l/min. Suositus on 12 l/min. Yksittäisiä sekoittimia uusitaan tarvittaessa. Sekoittimia on suositeltavaa uusia märkätilojen uusimisen yhteydessä. G25.2 Viemärikalusteet Viemärikalusteet ovat pääosin vuodelta Viemärikalusteiden kunto on tyydyttävä. 32

33 Yksittäisiä valurautaisia vesilukkoja ja lattiakaivoja uusitaan pohjaviemäreiden uusimisen yhteydessä. G26 Eristykset Näkyvissä olevat vesijohtojen eristykset ovat pelti- ja kangaspäällysteisiä mineraalivillaeristeitä ja massaeristeitä. Rakenteissa olevien vesijohtojen ja ullakolla olevien tuuletusviemäreiden eristyksistä ei pystytty tekemään havaintoja. Katolla olevissa tuuletusviemäreissä ei ole eristyksiä. Teknisessä tilassa olevien vesijohtojen eristykset sisältävät todennäköisesti asbestia. Katolla oleviin tuuletusviemäreihin asennetaan jäätymissuojat. Putkieristeiden asbesti tutkitaan kiinteistön haitta-ainekartoituksessa. 5.3 G3 Ilmastointijärjestelmät Kiinteistössä on koneellinen tulo- ja poistoilmanvaihto vuodelta Ilmanvaihtokoneet ovat ilmanvaihtokonehuoneisiin sijoitettuja koneikkoja. Ilmanvaihtokoneissa on levylämmöntalteenotto. Kiinteistössä toimineessa kalalaboratoriossa on tuloilmakone ja poistoilmakoneena katolla oleva huippuimuri. Kiinteistössä on lisäksi poistoilmakoneina 4 huippuimuria jotka palvelevat vetokaappeja ja sosiaalitiloja. Ilmanvaihtojärjestelmässä ei ole pysäytyskytkintä jolla hälytystilanteessa koko ilmanvaihtojärjestelmä voitaisiin pysäyttää. G31 Ilmastointikoneet G31.2 Tuloilmakoneet varusteineen Tuloilmakone on varustettu sulkupellillä, suodattimella, suodatinvahdilla, sähkötoimisella lämmityspatterilla, jäätymisvahdilla ja puhallinyksiköllä. Ilmanvaihtokoneissa on lisäksi lämmöntalteenotto levylämmönvaihtimella, jäätymisvahdit, suodatinvahdit ja vesitoimiset lämmityspatterit. 33

34 Tuloilmakone ja ilmanvaihtokoneet ovat tarkastuksen perusteella kunnossa. Tuloilmakoneisiin liittyvien osien tekninen käyttöikä on noin 25 vuotta käyttöasteesta riippuen. Tuloilmakoneen ja ilmanvaihtokoneiden puhaltimien sähkömoottoreiden uusiminen. Ilmanvaihtojärjestelmä olisi suositeltavaa varustaa hätäpysäytyskytkimellä. G31.3 Poistoilmakoneet varusteineen Ilmanvaihtokoneiden poistoilmakoneet on varustettu suodattimella, suodatinvahdilla ja puhallinyksiköllä. Muut poistoilmakoneet ovat 5 kpl huippuimureita. Poistoilmakoneet ovat tarkastuksen perusteella kunnossa. Huippuimureiden ja poistoilmakoneisiin liittyvien osien tekninen käyttöikä on noin 25 vuotta käyttöasteesta riippuen. Huippuimureiden uusiminen. G32 Ilmastointikoneeseen liittyvät osat Kiinteistössä ei ole muita ilmastointikoneisiin liittyviä osia. G33 Kanavistot Rakennuksen ilmanvaihtokanavat ovat piirustusten mukaan peltikanavia. kuumasinkittyjä Ilmanvaihtokanavat ovat tyydyttävässä kunnossa. Ilmanvaihtokanavat on puhdistettu vuonna llmanvaihtokanavat tulisi puhdistaa kymmenen vuoden välein. 34

35 Ilmanvaihtokanavien puhdistus. G34 Pääte-elimet Tuloilman päätelaitteet ovat tuloilmasäleikköjä ja kattohajoittimia. Poistoilman päätelaitteet ovat poistoilmasäleikköjä ja kartioventtiileitä. Päätelaitteet ovat tyydyttävässä kunnossa. G35 Väestönsuojan ilmanvaihtolaitteet Kiinteistössä ei ole väestönsuojaa. G37 Eristykset Ullakolla olevissa poistoilmakanavissa on piirustusten mukaan lämpöeristykset. Ullakkotiloissa olevien ilmanvaihtokanavien eristyksistä ei pystytty tekemään havaintoja. G4 Kylmätekniset järjestelmät G41 Kylmäkoneistot Kylmäkoneistot on poistettu käytöstä. 35

36 Kylmäkoneistojen kylmäaineina on todennäköisesti R12 ja R22 kylmäaineet. R12 käyttö on kielletty vuoden 2003 jälkeen ja R22 käyttö on kielletty vuoden 2012 jälkeen. Jos kylmäkoneiston otetaan käyttöön, niin kylmäkoneistot tulisi uusia. Kylmäkoneistojen uusiminen. 5.4 G7 Palontorjuntajärjestelmät G71 Alkusammutuskalusto G71.1 Käsisammuttimet Kiinteistössä ei ole käsisammuttimia. G72 Sammutusvesilaitteet G72.1 Sisä- ja ulkopalopostit Kiinteistössä on yksittäisiä sisäpaloposteja. Palopostit ovat silmämääräisesti arvioituna kunnossa. G8 Muita LVI-teknisiä järjestelmiä G81 Paineilmalaitteet Kiinteistössä on paineilmaverkosto. Paineilmakompressori on kytketty pois käytöstä. 36

37 6. SÄHKÖJÄRJESTELMÄT 6.1 H1 Aluesähköistys H11.1 Piha- ja aluevalaisimet Pihavalaistus on toteutettu rakennuksien seinävalaisimilla. Pihavalaistus on heikkotehoinen. Suositellaan seinävalaisimien uusimista ja pihavalaistuksen lisäämistä. H1.2 Hämäräkytkimet ja kello-ohjaukset Pihavalaistusta ohjataan hämärä- ja kellokytkimellä. Ohjaus toimii suunnitellulla tavalla. H1.3 Autojen lämmityspisteet Pysäköintipaikoilla on autolämmityspistorasiapylväät. Pistorasiakoteloissa on kaksi kellokytkintä ja yksi 16A:n sulake. Pistorasiakoteloissa on vikavirtasuojakytkin. Autolämmityspistorasiakotelot ovat kohtalaisessa kunnossa. 6.2 H2 Kytkinlaitokset ja jakokeskukset H22.1 Pääkeskukset Pääkeskus sijaitsee talon pääkeskushuoneessa. Kiinteistön sähkönkulutukset mitataan pääkeskuksessa. Vuosienergia 2011 oli 12905kWh. 37

38 Pääkeskus on IP30 (In 400A ). Kiinteistön pääsulakkeet ovat 3x400A. Pääkeskus on uusittu 1984 ja se on kohtalaisessa kunnossa. Pääkeskus on riittävä kiinteistön myöhempää käyttöä varten. Pääkeskushuoneessa oli joitain alkuperäisiä sähkösuunnitelmia. Suositellaan pääsulakkeen pienentämistä 3x125A:n tai 2x160A:n. Suositellaan ajan tasalla olevien sähkösuunnitelmien laatimista ja piirustusten sijoittamista pääkeskushuoneeseen. H22.2 Muut keskukset Kiinteistössä on pääasiassa 1984 asennettuja ryhmäkeskuksia. Käytössä on myös alkuperäisiä ryhmäkeskuksia. Keskukset ovat kohtalaisessa kunnossa. Pistorasiaryhmät eivät olleet suojattu vikavirtasuojakytkimillä. Keskuksiin on odotettavissa muutoksia esim. vikavirtasuojauksen lisäämisestä sekä laitteistojen purkamisesta. Suositellaan käytöstä poistettujen laitteiden purkamista. 6.3 H4 Johdot ja niiden varusteet H41 Liittymisjohdot Liittymisjohto on 2kpl AMCMK 3x120+41Cu (maksimi pääsulake 400A) Liittymisjohto on kohtalaisessa kunnossa ja vastaa kiinteistön kuormaa. 38

39 H42 Maadoitukset ja potentiaalin tasaukset Rakennuksessa on maadoituskisko pääkeskuksella. Maadoitukseen on yhdistetty vesijohto ja puhelinjakamo sekä antennivahvistin. Maadoitukset ovat riittävät ja määräysten mukaiset. H43 Kytkinlaitosten ja jakokeskusten väliset johdot Rakennuksessa on 4-johtimiset nousujohdot. Nousujohdot ovat rakenteellisesti kohtalaisessa kunnossa. H44 Voimaryhmäjohdot Rakennuksessa on pääosin 1984 asennetut voimaryhmäjohdot. Johdot ovat 5- johtimisia. Rakennuksessa olleiden laboratoriolaitteiden yms. voimaryhmäjohdot on purkamatta. Johdot täyttävät rakentamisajankohtaiset vaatimukset. Suositellaan käytöstä poistettujen laitteiden ryhmäjohtojen purkamista keskuksille saakka. H45 Valaistusryhmäjohdot Rakennuksen valaistusryhmäjohdot ovat pääosin alkuperäiset. Johdotus on toteutettu muoviputkella ja muovijohtimilla. Johdot ovat kohtalaisessa kunnossa. 39

40 H45.1 Kytkimet ja pistorasiat Kiinteistöä on pääasiassa alkuperäiset sähkökalusteet. Joitain pistorasioita ja kytkimiä on myös uusittu. Alkuperäiset sähkökalusteet ovat välttävässä kunnossa. Rikkoutuneet jakorasiat, kytkimet ja pistorasiat tulisi korjata välittömästi. Laboratorion erikoispistorasiat tulisi purkaa. 6.4 H5 Valaisimet Rakennuksessa on pääosin alkuperäiset valaisimet. Ulkovalaisimissa suojalasit olivat kellastuneet. Osa sisävalaisimista oli UV-valolla varustettuja ja ne tulisi poistaa käytöstä. Valaisimia oli irronnut alustasta. Suositellaan suuremman saneerauksen yhteydessä valaisimet uusittavaksi. 6.5 H6 Lämmittimet, kojeet ja laitteet H6.3 Kiukaat Kiinteistössä on sauna jossa on kohtalaisessa kunnossa oleva sähkökiuas. 40

41 6.6 J Tietojärjestelmät J2 Antennijärjestelmät Antenniverkko on omilla antenneilla varustettu yhteisantennilaitos. Antenniverkko on silmämääräisesti välttävässä kunnossa. Suositellaan antenniverkon uusimista tähti-860 verkoksi suuremman saneerauksen yhteydessä. Suositellaan antennikaavion toimittamista vahvistimelle. J3 Äänentoisto- ja merkinantojärjestelmät Kiinteistössä on aikakellojärjestelmä. Pääkello on pääkeskuksessa ja sivukellot rakennuksessa. Aikakellojärjestelmä on toimintakuntoinen. J41 Kiinteistön ATK-verkot Kiinteistössä on vuoden 1988 jälkeen rakennettu ja useaan kertaan laajennettu CAT5 ATK-verkko. Kellarin ja 1.kerroksen jakamoiden välillä on kuituyhteys. ATK-verkko on täyttänyt aikaisemman käyttäjän tarpeet Suositellaan ATK-verkon uusimista suuremman saneerauksen yhteydessä. 41

42 6.7 J5 Turva- ja valvontajärjestelmät Kiinteistössä on 1996 asennettu Securitas Sectec 95 rikosilmoituskeskus. Järjestelmä on toteutettu IR-liikeilmaisimilla. Järjestelmä täyttää käyttäjän tarpeet. 6.8 J6 Rakennusautomaatiojärjestelmät Kiinteistössä on LVI- ja IV-laitteiden säätöön ja ohjaukseen asennettu rakennusautomaatiojärjestelmä. Alakeskus VAK-1328 on asennettu 2.kerroksen IV-konehuoneeseen ja kellarin lämmönjakohuoneessa on riviliitinkotelo. Järjestelmä täyttää käyttäjän tarpeet. Kts. LVI-kuntoraportti. 42

43 koodi tai kohta raportissa TEKNINEN PTS Huoltotoimenpide Tutkimus/suunnittelu Toimenpide Määrä Yksikkö /Yksikkö Vuosi Tutkimukset ja suunnittelu F Kiinteistön haitta-ainekartoitus. 1 erä F Kohteen peruskorjauksen korjaussuunnittelua varten kuntotutkitaan kaikki havaitut kosteusvaurioituneet rakenteet ja vauriolaajuudet(viite: otsikot 4.1.1, 4.3, 4.4). Lisäksi kuntotutkitaan kaikki raportissa mainitut riskirakenteet kuten perusmuurin viereinen putkikanaali, kellarissa havaittu vuotanut viemäriputken läpivienti, kylmiöt ja julkisivu. 1 erä Rakennustekninen toimenpide LVI-toimenpide LIITE 1 sähkötoimenpide Rakennuksen peruskorjauksen F korjaussuunnittelu. Kiinteistön kuivatussuunnitelman D laatiminen. G11.1 Rakennuksen kaukolämpösuunnittelu(optio). Pohjavesiviemäreiden ja tonttiviemärin G24.2 uusimisen suunnittelu. Kustannukset vuosittain [1000 ] Kustannukset bruttoalalla jaettuna 1 erä erä erä erä ,5 33, m2 /m2/kk 1,532 2,

44 koodi tai kohta raportissa F D F32 F4 TEKNINEN PTS Toimenpide Määrä Yksikkö /Yksikkö Vuosi Rakennustekniikka Peruskorjaus tutkimusten ja suunnitelmien perusteella (tarkentuu suunnittelun aikana). Kuivatusteknisten toimien kustannusarvio kuntoarviovaiheessa. Rakennuksen ikkunoiden ja ulko-ovien uusinta. Yläpohjien ja vesikatteiden kunnon tarkastus, kattovuotojen paikkakorjaus ja jäätymissuojien asennus katon tuuletusviemäreihin. Kustannukset vuosittain [1000 ] Kustannukset bruttoalalla jaettuna Huoltotoimenpide Tutkimus/suunnittelu 1 erä erä erä erä Rakennustekninen toimenpide LVI-toimenpide LIITE 1 sähkötoimenpide m2 /m2/kk 0,261 6, ,

45 koodi tai kohta raportissa G11 G11.1 G11.3 TEKNINEN PTS Toimenpide Määrä Yksikkö /Yksikkö Vuosi LVI Kattilan kuiviinkiehunnan estimen ja öljypolttimen kaukalon asennus. 1 erä Rakennuksen liittyminen kaukolämpöjärjestelmään(optio). 1 erä Lämmityskattilan ja öljypolttimen uusiminen. 1 erä G12.1 Paisunta-astioiden uusiminen. 1 erä G12.2 Patteriverkoston ja ilmanvaihdon lämmitysverkoston sekä ilmanvaihtokoneiden 1 erä kiertovesipumppujen uusiminen. G12.4 Sulku- ja linjasäätöventtiileiden uusiminen. 1 erä G13.2 Huoltotoimenpide Tutkimus/suunnittelu Patteriventtiileiden ja termostaattiosien uusiminen. 1 erä G21.1 Lämpimän käyttöveden kiertovesipumpun uusiminen. 1 kpl G22.1 Siivouskomeroiden kuivauspattereiden uusiminen. 1 erä G22.4 Vesijohtoverkoston sulku- ja linjasäätöventtiilien uusiminen. 1 erä G24.2 Vuodelta 1956 olevien jätevesiviemäreiden uusiminen ja 1 erä avonaisten viemäreiden tulppaus. G31.2 Tuloilmakoneen ja ilmanvaihtokoneiden puhaltimien sähkömoottoreiden 1 erä uusiminen. G31.3 Huippuimureiden uusiminen. 1 erä Rakennustekninen toimenpide G33 Ilmanvaihtokanavien puhdistus. 1 erä LVI-toimenpide LIITE 1 sähkötoimenpide

46 LIITE 1 koodi tai kohta raportissa TEKNINEN PTS Huoltotoimenpide Tutkimus/suunnittelu Toimenpide Määrä Yksikkö /Yksikkö Vuosi LVI G41 Kylmäkoneistojen uusiminen. 1 erä Kustannukset vuosittain [1000 ] Kustannukset bruttoalalla jaettuna Rakennustekninen toimenpide LVI-toimenpide sähkötoimenpide ,9 5, m2 /m2/kk 0, ,753 0,