ASUNTOSIJOITTAMISEN TUOTTO JA RISKI FINANSSIKRIISIN AIKANA. Risk and return of housing investments during the financial crisis

Koko: px
Aloita esitys sivulta:

Download "ASUNTOSIJOITTAMISEN TUOTTO JA RISKI FINANSSIKRIISIN AIKANA. Risk and return of housing investments during the financial crisis"

Transkriptio

1 Lappeenrannan teknillinen yliopisto Kauppatieteellinen tiedekunta Kandidaatintutkielma, Talousjohtaminen ASUNTOSIJOITTAMISEN TUOTTO JA RISKI FINANSSIKRIISIN AIKANA Risk and return of housing investments during the financial crisis Joonas Kainulainen

2 SISÄLLYSLUETTELO 1. JOHDANTO Tutkimuksen rajaus Tutkimusmenetelmät KIRJALLISUUSKATSAUS Asuntosijoittamisen erityispiirteitä Tutkimustuloksia Trendejä Suomen markkinoilta TEOREETTINEN VIITEKEHYS Tuoton laskeminen Tuottojen kaava CAPM-malli CAPM-mallin käyttö asuntomarkkinoilla ja mahdolliset ongelmat Menestysmittarit Vuokra-hintasuhde EMPIIRISET TUTKIMUSTULOKSET Asuntomarkkina-aineisto Arvopaperimarkkina-aineisto Aineiston kuvailevat tunnusluvut Tuottojen vertailu CAPM-mallin tulokset Vuokra-hintasuhde YHTEENVETO JA JOHTOPÄÄTÖKSET LÄHDELUETTELO LIITTEET

3 1 1. JOHDANTO Vuoden 2008 finanssikriisi vaikutti merkittävästi osakemarkkinoilta saataviin tuottoihin. Vaikka osakemarkkinoiden pitkän aikavälin keskimääräisen tuoton nähdään yleisesti olevan n % (Siegel 2007, 12), näyttää rahoitusmarkkinoiden syklisyys historiallisesti olevan säännöllistä (Zakamulin 2012, 31). Onkin mielenkiintoista pohtia, mitä muita sijoitusmahdollisuuksia yksilöllä on käytettävissään, ja voivatko ne tuottaa vakaampaa kassavirtaa ja arvonnousua kuin osakemarkkinat. Tästä syystä vaihtoehtoisten sijoitusinstrumenttien tutkiminen on kiehtovaa ja arvokasta tietoa tuottavaa. Asuntosijoittaminen on eräs tavallisimmista vaihtoehtoissijoittamisen muodoista, jonka suosio joko pysyi lähes ennallaan (Tilastokeskus 2009, 155) tai jopa kasvoi finanssikriisin aikana (KTI 2009; Liite 1). Osittain tähän on nähty syynä laskeneet korkotasot jotka ovat laskeneet asuntolainojen hintoja (Mäki-Fränti et al. 2011, 2). Kiinteistötieto Oy:n (2009) markkinakatsauksen mukaan monet ovat nähneet vuokra-asumisen varmempana ja turvallisempana vaihtoehtona taloudellisen epävarmuuden aikana. Toisaalta juuri tästä syystä vuokratuotot ovat olleet nousussa. Vuokratuottojen kasvu ja osakemarkkinoiden laskenut tuottotaso on houkutellut sijoittajia siirtämään varojaan asuntoihin Tutkimuksen rajaus Tämä tutkimus pyrkii kartoittamaan asuntosijoittamisen tuottoja ja riskejä Suomessa vuosina Asuntomarkkinoilta löytyy aikaisempia tutkimuksia sekä suomalaisella että ulkomaisella markkina-aineistolla. Kuosmanen (2002) sekä Oikarinen (2007) ovat tehneet väitöskirjan asuntosijoittamisesta Suomessa. Molempien töissä painopiste on ollut portfolioteorian soveltaminen asuntomarkkinoilla, kun taas tässä tutkimuksessa vertaillaan asunto- ja arvopaperimarkkinoiden tuottoja. Tässä tutkimuksessa on käytössä lisäksi tuoreempi aineisto, jolloin vuosien finanssikriisin vaikutukset tulevat näkyviin.

4 2 Tutkimuksessa keskitytään yksityissijoittajan näkökulmaan, eli sijoituskohteet ovat omistusasuntoja. Tällöin kiinteistöt, kuten suuret toimistotilat ja kokonaiset kerrostalot jäävät pois analyysista, koska tilastokeskukselta ei löydy niille erillistä aineistoa. Tutkimuksessa käytetään Tilastokeskuksen tuottamaa dataa asuntojen hinnoista, vuokrista ja hoitokuluista. Tutkimuksen aikajanan rajaus vuosille johtuu asuntomarkkinoita koskevan luotettavan aineiston saatavuudesta. Lisäksi tämä rajaus antaa hyvän mahdollisuuden tutkia finanssikriisin vaikutuksia asunto- ja arvopaperimarkkinoiden tuottoihin Tutkimusmenetelmät Tässä tutkimuksessa selvitetään, kuinka asuntomarkkinat ovat tuottaneet Suomessa finanssikriisin aikana verrattuna osakemarkkinoihin. Tuottojen menestystä mitataan Sharpen indeksillä vertaamalla markkinapreemiota tuottojen kokonaisriskiin. Lisäksi tutkitaan, pystyykö CAPM-mallia soveltamaan systemaattisen riskin mittaamisessa asuntomarkkinoilla. Teoreettisesti CAPM-mallia täytyisi pystyä soveltamaan mille tahansa sijoituskohteelle. Lisäksi tarkastellaan vuokra-hintasuhteen käyttöä sijoituspäätöksen apuvälineenä.

5 3 2. KIRJALLISUUSKATSAUS Tässä luvussa selvitetään aikaisempien tutkimusten tuloksia asuntomarkkinoiden tuotoista. Vaikka asuntomarkkinoiden tuottoihin liittyvät tutkimukset ovatkin harvalukuisempia kuin esimerkiksi osakemarkkinoiden vastaavat, on aihetta käsitelty niin kotimaisissa kuin ulkomaisissakin papereissa. Eräs suuri syy joka vaikeuttaa asuntomarkkinoiden tutkimista on kattavan ja reliaabelin aineiston hankala saatavuus. Tämän vuoksi onkin syytä ensin käydä läpi asuntomarkkinoiden erityispiirteitä joilla voi olla vaikutusta tutkimustuloksiin Asuntosijoittamisen erityispiirteitä Oikarinen (2005, 33-38) on väitöskirjassaan selvittänyt asuntojen eroa muihin rahoitusvaroihin. Vaikka asuntomarkkinoihinkin pätevät samat perinteiset lainalaisuudet kuin muihinkin rahoitusinstrumentteihin, eli hinnan täytyy määräytyä diskontattujen tulevaisuuden odotettujen kassavirtojen perusteella, on asuntomarkkinoilla havaittavissa ominaislaatuisia erityispiirteitä. Toisin kuin osakkeilla, asunnoilla ei ole yhtä vakiintunutta markkinapaikkaa, jossa niiden hinta muodostuisi. Lähes jokainen asunto on hiukan toisesta poikkeava, joten käytännössä kahden eri asunnon tuottojen vertailu on hankalaa, koska hintaan vaikuttaa neliöhinnan lisäksi useita muita muuttujia, kuten varustelutaso (esimerkiksi parveke, sauna, ilmastointi) ja sijainti. Asuntomarkkinoiden heterogeenisuuden vuoksi tutkimusten tulokset vaihtelevat usein. Tätä ongelmaa on pyritty ratkaisemaan hedonisilla hinnoittelumalleilla, joilla mallinnetaan laatuun vaikuttavien muuttujien vaikutusta heterogeenisen hyödykkeen hintaan (Laakso 1997, 25). Asuntomarkkinat eroavat vielä muista heterogeenisistä hyödykkeistä muun muassa siten, että markkinoilla on tarjolla sekä uusia, että vanhoja hyödykkeitä (Miettilä 2001, 24-25). Sijoittajille tämä ei ole ongelma, sillä he voivat

6 4 substituoida uuden ja vanhan asuntokannan välillä preferenssiensä mukaan, mutta tarjontapuolen tasapainoon tällä on varmasti merkitystä. Asuntokannan heterogeenisyyden ja hinnat määrittelevän julkisen markkinapaikan puuttumisen vuoksi asuntomarkkinat ovat epälikvidejä ja vaikeammin hajautettavia verrattuna osakemarkkinoihin, ja hintojen ja tuottojen selvittämisen kustannukset ovat korkeammat. Lisäksi lyhyeksi myynnin, eli shorttauksen mahdottomuus (Case et al. 2010, 13) ja transaktiokustannukset, kuten varainsiirtovero ja muuttokustannukset kasvattavat epälikvidisyyttä. (Oikarinen 2007, 33-34) Toinen merkittävä piirre on, että asunto on sekä kulutus- että sijoitushyödyke. Kulutuskysynnästä aiheutuu muun muassa ns. asuntorajoitus (housing constraint) yksilön sijoitusportfolioon. Koska asunto on usein todella suuri yksittäinen taloudellinen rasite kuluttajalle, ja koska asunnon hankinnassa voi painottua vahvasti myös kulutushyödykkeen ominaisuus, asunnon osuus sijoitusportfoliossa voi nousta yli optimaalisen osuuden. Tällöin asunnon osuus sijoittajan koko nettovarallisuudesta on yli optimin (Flavin & Yamashita 1998, 1; Englund et al. 2002, 168). Tämän vuoksi sijoitusportfolion kokonaishajautus on liian vähäinen, mikä puolestaan vaikuttaa portfolion riskiin ja sitä kautta tuottoihin. Sijoittajan tai kuluttajan irrationaalisuudesta tässä ei kuitenkaan ole kyse, vaan kuluttajan on vain tasapainotettava sijoitus- ja kulutuspreferenssinsä hyödyn maksimoimiseksi. (Brueckner 1997, 159) Kuten edellä mainittiin, on asunnon hankintaan tarvittava pääoma suhteessa koko varallisuuteen yleensä suuri, koska asuntoa tai asunto-osaketta harvoin pystyy jakamaan osiin. Tästä johtuen asuntomarkkinat ovat iso osa kansantaloutta. Valtio säätelee politiikalla asuntojen hintoja, jolla on myös vaikutusta asuntojen tuottoihin. Esimerkiksi valtion avulla tuettuihin vuokra-asuntoihin (arava-asunnot) sijoittaminen on havaittu riskiseksi (Miettilä 2001, 39). Lisäksi Oikarinen (2005) on havainnut, että keskustaalueiden asuntojen hinnoilla on yhteys lähiöalueiden asuntojen hintoihin. Voi olla mahdollista, että vapaarahoitteisten pienten ja suhteellisesti halvan vuokratason omaavien asuntojen kysyntään ja sitä kautta tuottoihin voi vaikuttaa sijainti, mikäli lähistöllä on myös

7 5 paljon arava-asuntoja, joiden avulla kuluttajien on mahdollista substituoida asunnon tarvettaan Tutkimustuloksia Asuntomarkkinoiden tuottoa on useissa papereissa tutkittu portfolioteorian avulla, jossa asunto on yksi osa sijoitusportfoliota. Näin on pyritty selvittämään optimaalisen sijoitusportfolion koostumusta, kun portfolio sisältää sekä rahoitusmarkkinainstrumentteja, että asuntoja, tai kun portfolio koostuu useista asunnoista jotka on hajautettu maantieteellisesti. Suomen asuntomarkkinoiden tuottoa on tutkittu kahdessa väitöskirjassa (Kuosmanen, 2002; Oikarinen, 2007). Kuosmanen tutki portfoliosijoittamisen soveltamista muun muassa siten, että asuntosijoitukset oli hajautettu maantieteellisesti ympäri Suomea. Aineisto oli vuosilta Tutkimuksessa laskettiin eri portfoliopainotusten optimeja eri riskittömän koron arvoilla. Tarkastellaan, mitä tuotto on ollut, kun asetetaan riskitön korko neljään prosenttiin, joka on karkeasti arvioiden ollut 2000-luvun keskiarvoinen riskitön korko. Kuosmasen mukaan neljän prosentin riskittömällä korolla kannatti optimaalinen salkku hajauttaa Helsingin, Oulun ja Lappeenrannan välillä painotusten ollessa n. 40% Helsinkiin ja Ouluun, ja n. 15% Lappeenrantaan. Tällöin keskimääräinen portfolion vuosituotto oli 7,94 % ja keskihajonta 10,70 %. (Kuosmanen 2002, 91) Myös Goetzmann (1990, 217) päätyi johtopäätökseen, että maantieteellinen portfolion hajauttaminen alentaa riskiä. Kannattaa huomioida, että useiden tutkimusten mukaan (muun muassa Booth 1995, 16; Oikarinen 2005, 233) asuntojen hinnoissa on havaittavissa Granger-kausaliteettia, eli asuntojen hinnat korreloivat voimakkaasti eri geografisilla alueilla pitkällä aikavälillä, joten lyhyen aikavälin alhaisia korrelaatiotietoja kannattaa käyttää harkiten hajauttamispäätöksen selvittämisessä.

8 6 Asunto- ja osakesijoituksen tuottojen välisen korrelaation on havaittu olevan pieni yksityisten kiinteistösijoitusten tapauksissa (Ling & Naranjo 1999, ) tai jopa negatiivinen (Flavin & Yamashita 1998, 7), jonka vuoksi asunnot ovat hyvä tapa hajauttaa riskiä optimaalisessa sijoitusportfoliossa. Pienet korrelaatiot voivat johtua sijoittajien halusta vaihtaa pienempiriskiseen vaihtoehtoon huonoina taloudellisina aikoina (Oikarinen, 2005, 266). Holliday & Eisenberg (2002, 9-13) vertailivat asuntojen ja osakkeiden tuottoja aikasarjalla joka oli vuosilta Lyhyellä aikavälillä asuntojen neljännesvuosittainen tuoton volatiliteetti oli merkittävästi osakkeiden vastaavaa pienempi. Asuntojen tuotto vaihteli 1-5 prosentin välillä, kun taas S&P 500 -indeksistä laskettu osakkeiden tuotto vaihteli joillain kvartaaleilla jopa 20 prosenttia nollan molemmin puolin. Keskiarvoisesti osakkeiden tuotto (15,22 %) oli aikavälillä suurempaa kuin asuntojen (noin 10,5 %). Tuoton keskihajonta oli osakkeissa kaksinkertainen keskiarvoiseen tuottoon verrattuna, kun asunnoissa se oli noin puolet keskituotoista. Asuntojen ja joukkovelkakirjojen vertailu tuotti samankaltaisia tuloksia, vaikka joukkovelkakirjojen volatiliteetti olikin osakkeita pienempää. Tutkimustulos osoitti lisäksi, että laskennallinen vuokra oli noin puolet koko tuotoista asunnon arvonnousun kattaessa loput. Pitkällä aikavälillä osakkeet tuottivat odotetusti asuntoja enemmän, tosin jälleen volatiliteetti oli suurempi, jolloin osakkeiden oston ajoitus ratkaisee paljon tuottojen suuruudessa. Velkakirjoihin verratessa asunnot jopa tuottivat ajoittain paremmin kuin US treasury bondit pienemmällä volatiliteetilla, jolloin asuntosijoittamisen riski on ollut pienempää kuin ns. riskittömällä valtion velkakirjan tuotolla. Laskelmissa käytettiin verovähentämättömiä lukuja. (Holliday & Eisenberg 2002, 12) Flavin &Yamashitan (1998, 7-9) tutkimuksessa asuntosijoituksen reaaliseksi keskituotoksi saatiin 6,6 % keskihajonnan ollessa 14,24 %. Osakkeiden vastaavaksi tuotoksi saatiin 8,2 % ja keskihajonnaksi 24,2 %.

9 7 Lontoolaisella aineistolla tehdyssä tutkimuksessa asuntojen kvartaaliseksi tuotoksi vuosina saatiin 1,52 %, ja osakkeiden tuotoksi 1,64 %. On huomion arvoista, että asuntojen tuotot olivat hyvin lähellä osakkeiden tuottoja. Keskihajonnat olivat yhtenäisiä aiempien tutkimusten kanssa, eli asuntojen tuoton keskihajonta oli velkakirjojen ja osakkeiden keskihajontojen välissä, mutta keskihajonnat olivat kuitenkin korkeampia kuin aiemmissa tutkimuksissa on totuttu näkemään. (Iacoviello & Ortalo-Magné 2003, 197) Leen (2008, ) Australian aineistolla tehdyssä tutkimuksessa saatiin yhteneviä tuloksia Holliday & Eisenbergin tutkimuksen kanssa. Vuosina asunnot tuottivat keskimäärin 2,7 % (keskihajonta 1,6 %). Osakkeiden tuotto oli 3,4 % (keskihajonta 5,5 %) Lee oli käyttänyt Sharpen ja Sortinon lukuja riskikorjatun tuoton mittareina. Näillä mittareilla asuntojen riskikorjattu tuotto oli paras vertailtaessa osakkeisiin ja muihin yleisiin sijoitusmuotoihin. Sharpen luku asunnoille oli 0,566, osakkeille 0,381 ja velkakirjoille 0,165. Riski-tuotto -analyysia tutkimuksessaan ovat käyttäneet myös Cannon et al. (2006). Heidän poikkileikkausaineistolla tekemässään tutkimuksessa Yhdysvaltain asuntomarkkinoista vuosilta havaittiin, että vuosituotot kasvavat 2,48 % kymmenen prosentin volatiliteetin kasvua vastaan. Tutkimuksesta käy myös ilmi, että osakemarkkinoiden riski on ollut hinnoiteltuna asuntomarkkinoilla. Niiden alueellisten asuntomarkkinoiden tuotot, joiden beeta-kerroin oli 0,5, kasvoivat noin 8 % enemmän nollabeetallisiin asuntomarkkinoihin verrattuna osakemarkkinoiden kasvuvaiheen aikana, käytettäessä S&P 500 -indeksiä markkinatuoton kuvaajana regressioanalyysissä. Vastaavasti osakemarkkinoiden taantumavaiheen aikana korkeamman beetan asuntomarkkinat ovat laskeneet noin 8 % verrattuna nollabeetallisiin asuntomarkkinoihin.

10 Q1/2005 Q2/2005 Q3/2005 Q4/2005 Q1/2006 Q2/2006 Q3/2006 Q4/2006 Q1/2007 Q2/2007 Q3/2007 Q4/2007 Q1/2008 Q2/2008 Q3/2008 Q4/2008 Q1/2009 Q2/2009 Q3/2009 Q4/2009 Q1/2010 Q2/2010 Q3/2010 Q4/2010 Q1/2011 Q2/2011 Q3/2011 Q4/ Trendejä Suomen markkinoilta Kuvio 1 näyttää vanhojen asuntojen hintakehityksen tarkasteluperiodilla, ja kuvio 2 vuokrien kehittymisen. Kuvioista voidaan havaita pidemmällä aikavälillä kasvava trendi, vaikka asuntojen hinnat hiukan putosivatkin finanssikriisin alkumainingeissa. 150 Asuntojen hintaindeksi 2005= Koko maa Länsi-Suomi Itä-Suomi Pääkaupunkiseutu Pohjois-Suomi Kuvio 1. Asuntojen hintaindeksi, 2005 =100.

11 Q1/2005 Q2/2005 Q3/2005 Q4/2005 Q1/2006 Q2/2006 Q3/2006 Q4/2006 Q1/2007 Q2/2007 Q3/2007 Q4/2007 Q1/2008 Q2/2008 Q3/2008 Q4/2008 Q1/2009 Q2/2009 Q3/2009 Q4/2009 Q1/2010 Q2/2010 Q3/2010 Q4/2010 Q1/2011 Q2/2011 Q3/2011 Q4/ Vuokrien hintaindeksi 2005= Koko maa Länsi-Suomi Itä-Suomi Pääkaupunkiseutu Pohjois-Suomi Kuvio 2. Vuokrien hintaideksi, 2005=100. Aiempien tutkimusten perusteella voi siis olettaa, että asuntojen tuotto ja volatiliteetti on jossain velkakirjojen ja osakkeiden välillä. Edellä mainituista trendeistä huomataan, että asuntosijoittamiselle voi odottaa kasvaneita tuottoja tutkimuksen tarkasteluperiodille.

12 10 3. TEOREETTINEN VIITEKEHYS Riskin ja tuoton mittaaminen sekä niiden välinen suhde ovat eräitä keskeisiä ongelmia sijoitushyödykkeiden arvioinnissa. Rahoituksen alan uraa uurtavissa pääomahyödykkeiden hinnoittelumalleissa usein oletetaan, että sijoittajat ovat riskin karttajia (Jensen et al. 1972, 1), ja riskin kasvaessa vaativat aina suurempaa tuottoa. (Kuosmanen 2002, 26) Sijoitushyödykkeen kokonaisriski jakaantuu kahteen osa-alueeseen. Epäsystemaattinen eli idiosynkraattinen riski kuvaa yksittäiselle hyödykkeelle kuuluvaa, hajautettavissa olevaa riskiä. Systemaattisella, eli markkinariskillä tarkoitetaan koko taloutta koskevia riskejä, joita ei pystytä hajauttamaan. Esimerkkejä markkinariskistä ovat inflaatio, korkotason muutokset ja bruttokansantuotteen heilahtelut. Epäsystemaattista riskiä asuntomarkkinoilla voidaan kuvata esimerkiksi yksittäisen asunnon kunnolla. Tuottojen kokonaisvaihtelun mittaamiseen käytetään tässä tutkimuksessa keskihajontaa. Lisäksi tarkastellaan CAPM-mallin soveltuvuutta asuntomarkkinoille, ja mallista estimioitavan, systemaattista riskiä mittaavan beeta-kertoimen käyttöä riskimittarina. Aivan ensiksi määritellään kuitenkin tuottojen laskentatapa Tuoton laskeminen Tuottojen laskemiseen voidaan käyttää joko aritmeettista tai geometrista keskiarvoa. Kuosmasen mukaan (2002, 31) on parempi käyttää aritmeettista keskiarvoa kun määritellään tulevia odotettuja tuottoja, ja menneen sijoitustoiminnan tarkasteluun kannattaa käyttää geometrista keskiarvoa, sillä geometrinen laskentatapa ottaa huomioon korkoa korolle -efektin. Aritmeettinen keskiarvo lisäksi yliarvioi saatua tuottoa, kun sijoitusstrategiana on pitkäjänteinen osta-ja-pidä -strategia. Lyhytaikaisella sijoitusstrategialla, jossa sijoituspäätökset tehdään joka periodin päättyessä, aritmeettinen

13 11 keskiarvo laskee todenmukaisemmat tuotot (Cooper 1996, 161). Kuosmanen (2002, 31) lisää, että usein aritmeettista keskiarvoa käytetään siksi, koska se liittyy muun muassa tuottosarjojen tilastollisten ominaisuuksien laskemiseen. Koska geometrinen keskiarvo on laskentatavastaan johtuen aina korkeintaan yhtä suuri ja usein alle aritmeettisen keskiarvon, on se aina täten aritmeettista keskiarvoa harhaisempi estimaattori. On myös havaittu, että aritmeettisella keskiarvolla saadaan lähempänä havaittuja tuottoja olevia arvoja, kun havaitut tuotot on korjattu autokorrelaation varalta. (Cooper ,165) Kuosmanen havaitsi aineistollaan, että vertailtaessa näiden kahden laskentamenetelmän antamia tuloksia, tuottojen järjestys säilyi kärki- ja häntäpään, eli eniten ja vähiten tuottavien kohteiden osalta samana, ja välissä olevien arvojenkin järjestys vaihteli vain hiukan: puolesta prosentista prosenttiin. Lisäksi aritmeettisen ja geometrisen tuoton korrelaatioksi saatiin 0,975. (Kuosmanen 2002, 42) Vaikka tässä tutkimuksessa tutkitaankin menneitä tuottoja, käytetyksi laskentamenetelmäksi on silti valittu aritmeettinen keskiarvo, koska aiempien tutkimusten mukaan laskentamenetelmien tulosten välillä ei käytännössä ole paljoa eroa, ja koska aritmeettisen keskiarvon on havaittu olevan harhattomampi tiettyjen oletusten valossa Tuottojen kaava Varallisuushyödykkeen yhden periodin tuotot voidaan laskea seuraavan kaavan avulla (Hiebert & Sydow 2011, 90) : R t+1 = (P t+1 -P t + D t+1 ) / P t (1)

14 12 Kaavassa R = tuotto, P = varallisuuskohteen hinta, D = osinko ja t viittaa aikaperiodiin. Asuntomarkkinoiden osalta tuoton laskennan kaavassa osingon paikalla käytetään vuokratuottoja. Jotkin tutkimukset ovat jättäneet vuokratuoton mallintamisen kokonaan pois aineiston hankalan saatavuuden vuoksi (esim Kuosmanen 2002) tai sitä on estimoitu reaalisen korkotason ja poistoprosentin avulla (Flavin & Yamashita 1998, 4). Englund et al. (2002, 173) käyttivät vuokratuoton estimaattorina oletusta, että vuokran määrä on yhden prosentin asunnon hinnasta. Tämän tutkimuksen aineistolla mitattuna vuokrat ovat olleet koko maassa johdonmukaisesti noin 0,5 prosenttia asunnon hinnasta per kvartaali. Penttinen & Lausti (2009, 10) ovat käyttäneet asuntomarkkinoiden tuoton laskemiseen edellä esitetyn kaavan 1 muunnosta. Heidän käyttämä kaavansa on: R t = LN ((P t + N t - C t ) / P t-1 ) (2) Kaavassa R = tuotto, P = asunnon hinta /m 2 vuoden t lopussa, N = vuotuinen vuokra /m 2 ja C = vuotuiset kustannukset /m 2. Gat (1994, 55-56) käytti tutkimuksessaan muuten samankaltaista tuottojen laskentakaavaa, paitsi hän ei tehnyt logaritmitransformaatiota. Tässä tutkimuksessa on käytetty tuottojen laskemisessa hyväksi sekä Gatin, että Penttinen & Laustin käyttämiä kaavoja. Kustannusfaktorin laskennassa on käytetty lisäksi pääomaveroprosenttia, joka aikajaksolla oli 28 %. Koska aineisto on neljännesvuosittaista, pääomaveroprosentti on jaettu neljällä, eli joka periodilta on maksettu pääomaveroa 7 %.

15 13 Tämän tutkimuksen tuottojen laskentakaava on siis: R t = (P t - P t-1 + N t * (1-0,07)) / P t-1 (3) Kaavassa R = tuottoprosentti, P = asunnon hinta /m 2 ja N = nettovuokra (vuokratulot - hoitokulut) /m CAPM-malli CAPM-malli on pääomasijoitushyödykkeiden hinnoittelumalli, jonka avulla määritellään sijoitusten odotetut tuotot tietyllä markkinariskitasolla. Mallin alkuvaiheina pidetään Markowitzin (1952) kehittämää portfolioteoriaa. Markowitzin teoriassa optimoitiin riskiä karttavan sijoittajan tuoton ja riskin suhdetta, ja etsittiin sitä kautta optimaalisia osakekombinaatioita sijoitussalkkuun. Näitä optimaalisia riskin ja tuoton pisteitä kutsutaan tehokkaaksi rintamaksi. Sharpe (1963) yksinkertaisti mallia markkinaportfolio-oletuksella, eli että kaikki osakkeet ovat toisiinsa kytköksissä yhteisen markkinaportfolion kautta, jolloin kovarianssi-varianssi -matriisin laskeminen helpottuu, koska yhden tuottomallin virhetermien oletetaan olevan riippumattomia muiden tuottosarjojen virhetermeistä. Tällöin kaikkia kovarianssi-varianssi -matriisin termejä ei tarvitse laskea erikseen. Vaikka CAPMmallia onkin käytetty suurelta osin osakemarkkinoiden tutkimiseen, pitäisi sen teoriassa sopia kaikkien pääomahyödykkeiden tuotto-markkinariski -analyysiin. (Kuosmanen 2002, 51) CAPM-mallin mukaan pääomahyödykkeen odotetut tuotot ovat lineaarisessa suhteessa markkinariskiin, jota kuvaa hyödykkeen beeta-kerroin (Malkamäki 1992, 9). Beeta-kerroin on siis sijoitushyödykkeen ja markkinaportfolion kovarianssin suhde markkinaportfolion varianssiin, eli se kertoo kuinka paljon sijoitushyödykkeen tuotto vaihtelee suhteessa markkinaportfolion tuoton vaihteluun. Beeta-kerroin voidaan esittää muodossa:

16 14 β i = cov(r i, r m ) / var(r m ) (4) Itse CAPM-malli voidaan esittää seuraavassa muodossa: E(r i ) = r f + β i* (E(r m ) - r f ) (5) Kaavassa E(r i ) = sijoitushyödykkeen odotettu tuotto, β i = sijoitushyödykkeen beeta-kerroin, E(r m ) = odotettu markkinatuotto ja r f = riskitön korko. Koska todellista CAPM-mallin beeta-kerrointa ei voi havaita, se täytyy estimoida empiirisesti. Ekonometrinen malli saadaan, kun korvataan odotetut tuotot havaituilla tuotoilla ja lisätään mallin loppuun satunnainen virhetermi. Tällöin kaavaksi muodostuu: r it = α it + β i *r mt + ε it (6) Kaavassa r it on sijoitushyödykkeen i tuotto ajanhetkellä t, α it on vakiotermi, β i on sijoitushyödykkeen i beeta-kerroin, r mt on markkinaportfolion tuotto ja ε it on satunnainen virhetermi. Tämä malli olettaa, että riskitön korko pysyy vakiona (Kuosmanen 2002, 53). Tässä tutkimuksessa on myös oletettu riskittömän koron vakioisuus, ja mallin markkinatuoton termi kuvaa siis markkinapreemiota, eli r mt = (r m - r f ) CAPM-mallin käyttö asuntomarkkinoilla ja mahdolliset ongelmat Mallinnettaessa asuntomarkkionoita CAPM-mallin avulla, ongelmaksi voi muodostua järkevien beeta-kerrointen estimoinnin vaikeus. Breidenbach et al. (2006, 79) tutkivat

17 15 CAPM-mallin käyttöä asuntomarkkinoilla. He yrittivät ohittaa beetan estimointiongelman käyttämällä markkinaportfolion kuvaamiseen osakemarkkinoilla julkisen kaupankäynnin kohteena olevan kiinteistösijoitusyhtiön (REIT) tuottoja. Konstantinos et al. (2011, ) mukaan käyttämällä kiinteistösijoitusyhtiön tuottoja asuntomarkkinoiden markkinatuoton mittarina saadaan tarkempia beetan estimaattoreita. Ongelmaksi muodostuu tosin helposti se, ettei aineistoa ole saatavissa kiinteistösijoitusyhtiöistä. Sen vuoksi tässä tutkimuksessa markkinaportfolion tuoton virkaa suorittaa koko maan keskiarvoinen asuntojen tuotto. Perinteisen CAPM-mallin estimaattorien heikkoutta tutki myös Chu (2010, 460) ja hänen tutkimuksessaan huomattiin, että koska omistusasunnot ovat sekä kulutus- että sijoitushyödykkeitä, ei omistusasuntojen kohdalla CAPM-mallilla saavuteta oikeita tuloksia. Heidän ratkaisunsa oli käyttää intertemporaalista CAPM-mallia, jossa mallin uutena selittävänä muuttujana oli kulutuksen suhde asunnon kysyntään (consumption-to-housing). Toinen ongelma voi liittyä aikajakson pituuteen. Kuosmasen (2002, 55) mukaan pitkittäisregression markkinamallin estimoinnin tilastollinen merkittävyys paranee käytettäessä riittävän pitkää aikajaksoa, ja kun aikajakso kantaa kokonaan suhdanteen yli. Voidaan argumentoida, että tämän tutkimuksen seitsemän vuoden aikaperiodi voi olla hiukan liian lyhyt merkittävien tulosten kannalta, ja että finanssikriisin aiheuttama taantumavaihe ei ole vielä vuoden 2011 loppuun mennessä tasoittunut kokonaan Menestysmittarit Menestysmittareita käytetään vertailtaessa eri pääomasijoitushyödykkeiden tai portfolioiden suoriutumista eri aikajaksoilla tai suhteessa muihin sijoitushyödykkeisiin. Mitattaessa pääomasijoituksen menestystä, on mielekästä tutkia tuoton ja riskin suhdetta toisiinsa. Sharpen indeksi vertaa aikajaksolla saavutetun sijoitushyödykkeen riskipreemion suhdetta kokonaisriskiin, eli keskishajontaan (symboli σ). Treynorin indeksi taas vertaa

18 16 riskipreemion suhdetta sijoitushyödykkeen systemaattiseen riskiin, eli beeta-kertoimeen. (Jobson & Korkie 1981, 890) Sharpen indeksin matemaattinen kaava voidaan esittää seuraavassa muodossa: S = (R i - R f ) / σ i (7) ja Treynorin indeksi vastaavasti: T = (R i - R f ) / β i (8) Tässä tutkimuksessa käytetään Sharpen indeksiä menestysmittarina, sillä Jobson & Korkie (1981, ) havaitsivat, että Sharpen indeksi toimii paremmin pienempien otoskokojen kanssa kuin Treynorin indeksi. Lisäksi, Sharpen (1966, 128) mukaan Sharpen indeksi on parempi menneisyyden suorituskyvyn mittaamiseen, sillä Treynorin indeksi ei huomioi liian vähäisestä hajauttamisesta johtuvaa tuoton vaihtelua, eli se ei ota huomioon epäsystemaattista riskiä. Asuntosijoittamisessa voidaan katsoa hajauttamisen olevan riittävä, mikäli sijoitusportfolioon on laskettu sekä asuntojen, että arvopaperimarkkinoiden sijoitukset, mutta mikäli vertaillaan pelkästään tietyn maantieteellisen alueen asuntosijoitusten tuottoja koko maan asuntomarkkinoihin, ei riittävästä hajautuksesta voida puhua. Tällöin on hyvä ottaa menestysmittauksessa huomioon myös idiosynkraattinen riski.

19 Vuokra-hintasuhde Pääomahyödykkeen arvo muodostuu sen tuottaman osingon ja pääoman arvonnousun summasta. Asunto-osakkeiden osinkoa ovat sen vuokratuotot. Vuokra-hintasuhteen avulla voidaan tarkastella asuntosijoituksen historiallisia tuottoja, ja arvioida sekä eri komponenttien osuutta tuottojen muutokseen, että tulevaisuuden tuotto-odotuksia. (Davis 2008, ) Kivistön (2012, 11-13) mukaan pitkällä aikavälillä markkinoilla pitäisi vallita tasapaino, jossa asuntosijoituksen rajatuotto on yhtä kuin sen rajakustannus. Kun markkinoilla kysytään sekä vuokra- että omistusasumispalveluja, niin kuluttajan näkökulmasta omistusasumisen kustannuksen pitäisi olla vuokra-asumisen kustannusten suuruinen. Omistusasumisen rajatuoton ja -kustannuksen näkökulmasta esitettynä voidaan sanoa, että omistusasuja maksaa itselleen implisiittistä vuokraa, eli vuokraa jota hänen täytyisi maksaa asunnostaan mikäli ei omistaisi sitä itse. Implisiittisen vuokran voidaan katsoa olevan tuottoa omistusasujalle. Markkinatasapainon kaava voidaan siis esittää muodossa: R = ((1 - t)* i + t k + d - π)* P (9) Kaavassa R on (implisiittinen) vuokra ( /m 2 ), P on asunnon hinta ( /m 2 ), t on pääomaveroaste, i on sijoitetun pääoman nimelliskorko, d on ylläpitokustannus, t k efektiivinen kiinteistöveroprosentti ja π asunnon odotettu arvonmuutos. Termejä uudelleen järjestelemällä huomataan vuokra-hintasuhteen ja käyttökustannusten yhteys: R / P = ((1 - t)* i + t k + d - π) (10)

20 18 Koska pitkällä aikavälillä vuokrien ja hintojen välillä tulisi vallita tasapaino, voidaan teoriassa vuokra-hintasuhdetta tarkastelemalla arvioida tulevaisuuden kehitystä ja mahdollisesti ennustaa hintakuplia (Mäki-Fränti 2011, 12). Esimerkiksi pitkän aikavälin keskiarvoa alempana oleva vuokra-hintasuhde kertoo, että hinnat ovat nousseet vuokria nopeammin. Asuntosijoittamisen näkokulmasta keskiarvon yläpuolella oleva vuokrahintasuhde voi olla hyvä merkki, sillä silloin vuokrat ovat nousseet nopeammin kuin asuntojen hinnat, tai asuntojen hinnat ovat jopa laskeneet samaan aikaan, jolloin sijoituksen on saanut halvemmalla ja silti se on maksanut suhteessa normaalia parempaa osinkoa. Näin sijoituksen voidaan katsoa olleen tuottoisa. Täytyy kuitenkin pitää mielessä, että Suomessa vuokra- ja omistusasuminen eivät ole täydellisiä subsituutteja valtion tukemien arava-vuokratalojen markkinahintoja alempien vuokrien vuoksi (Kivistö 2012, 13). Nämä saattavat vääristää vuokra-hintasuhdekäyrien tulkintaa jopa yllättävällä tavalla. Esimerkiksi, arava-talojen vuokrat nousivat vapaarahoitteisia nopeammin aikavälillä Q3/2008-Q3/2009 (Mäki-Fränti 2011, 13). Tällöin arava-talojen kasvaneet vuokra-hintasuhteet saattoivat nostaa kaikkien asuntojen vuokrahintasuhdekäyriä, vaikka arava-asunnot edelleen olisivatkin olleet absoluuttisesti vapaarahoitteisia edullisempia asumisvaihtoehtoja.

21 19 4. EMPIIRISET TUTKIMUSTULOKSET Tässä luvussa tarkastellaan empiirisen tutkimuksen tuloksia, eli vertaillaan asuntomarkkinoiden tuottoja arvopaperimarkkinoiden tuottoihin käyttäen hyväksi Sharpen indeksiä menestysmittarina, katsotaan asuntomarkkinoiden riskisyyttä CAPM-mallin avulla ja pohditaan vuokra-hintasuhteen toimivuutta tutkimuksen aikavälillä. Selvitetään aluksi kuitenkin tutkimuksessa käytettyä aineistoa sekä sen aineiston kuvailevia tunnuslukuja. Tunnuslukujen laskennassa on käytetty Exceliä, sekä Eviews ja SAS -tilasto-ohjelmia Asuntomarkkina-aineisto Tutkimuksessa käytettävä aineisto asuntomarkkinoiden osalta on tilastokeskuksen koostamaa neljännesvuosidataa asuntojen hinnoista ja vuokrista, joiden aikasarjat ovat vuosilta Asuntojen hinnat ovat vanhojen asuntojen keskimääräisiä neliöhintoja ja vuokrat neliövuokria. Vuokratietoihin on otettu mukaan vain vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat, koska valtion tuella tuotettuihin arava-asuntoihin ei usein yksityissijoittajalla ole mahdollista sijoittaa, sillä suurin osa arava-asunnoista on institutionaalisten sijoittajien kuten kuntien omistuksessa (Tilastokeskus, 2012). Lisäksi, vuokrasääntelystä johtuen arava-asuntoihin sijoittamisen voidaan katsoa olevan korkeariskisempää vapaarahoitteisiin verrattuna (Miettilä 2001, 39), jolloin arava-asuntojen tarkastelu yksityissijoittajan näkökulmasta ei ole mielekästä. Keskimääräisten hoitokulujen käytössä on jouduttu käyttämään vuosittaista aineistoa. Alkuperäinen tilasokeskuksen tuottama hoitokulujen aikasarja juoksi vuodesta 1962 vuoteen Koska tähän tutkimukseen tarvittiin dataa vielä vuoteen 2011 saakka, laskettiin hoitokulujen keskiarvoinen kasvuvauhti vuosilta ja sen perusteella laskettiin arviot hoitokulujen määrästä puuttuville kolmelle viimeiselle vuodelle. Tämä estimointi osui melko lähelle todellista arvoa, sillä vuodelta 2010 löytyi tilastokeskuksen koostama asunto-osakeyhtiöiden tuloslaskelma. Tuloslaskelmassa vuoden 2010

Asuntosijoittamisen alueelliset tuotot vuosina 2014-2018. Julkaisuvapaa 24.6.2014 klo 10

Asuntosijoittamisen alueelliset tuotot vuosina 2014-2018. Julkaisuvapaa 24.6.2014 klo 10 Asuntosijoittamisen alueelliset tuotot vuosina 2014-2018 Julkaisuvapaa 24.6.2014 klo 10 Lähestymistapa Tutkimus tehtiin edellisen kerran vuonna 2013. Asuntosijoittamisen kannattavuuteen vaikuttavat tekijät:

Lisätiedot

Asuntosijoittamisen riskit ja hajautushyödyt osana sijoitusportfoliota

Asuntosijoittamisen riskit ja hajautushyödyt osana sijoitusportfoliota Kauppakorkeakoulu Kandidaatintutkielma Talousjohtaminen Asuntosijoittamisen riskit ja hajautushyödyt osana sijoitusportfoliota Real estate investment risks and diversification benefits in mixedasset portfolio

Lisätiedot

Asuntosijoituksen hyöty sijoitusportfolioon. Benefit of Real Estates to the Mixed-Asset Portfolio 20.12.2013

Asuntosijoituksen hyöty sijoitusportfolioon. Benefit of Real Estates to the Mixed-Asset Portfolio 20.12.2013 LAPPEENRANNAN TEKNILLINEN YLIOPISTO Kauppatieteellinen tiedekunta Kandidaatintutkielma Talousjohtaminen Asuntosijoituksen hyöty sijoitusportfolioon Benefit of Real Estates to the Mixed-Asset Portfolio

Lisätiedot

Asuntosijoittamisen alueelliset tuotot vuosina 2015-2019

Asuntosijoittamisen alueelliset tuotot vuosina 2015-2019 Asuntosijoittamisen alueelliset tuotot vuosina 2015-2019 Julkaisuvapaa Tekijä: ekonomisti Veera Holappa Lähestymistapa Tutkimus on tehty vuosittain vuodesta 2013 lähtien. Vuokratuotto lasketaan vanhoille

Lisätiedot

Asuntosijoittamisen alueelliset tuotot vuosina 2013-2017. Julkaisuvapaa 3.7.2013 klo 9.00

Asuntosijoittamisen alueelliset tuotot vuosina 2013-2017. Julkaisuvapaa 3.7.2013 klo 9.00 Asuntosijoittamisen alueelliset tuotot vuosina 2013-2017 Julkaisuvapaa 3.7.2013 klo 9.00 Lähestymistapa Asuntosijoittamisen tuotto (%) = Bruttovuokratuotto (%) + Arvonnousu (%) Bruttovuokratuotto lasketaan

Lisätiedot

Metsänomistamisen tuoton ja sen osatekijöiden vaihtelu 1972 2001

Metsänomistamisen tuoton ja sen osatekijöiden vaihtelu 1972 2001 Metsä sijoituskohteena 1972 2001 Toimittajat: Markku Penttinen Antrei Lausti 3.12.2002 651 Metsänomistamisen tuotto sijoituksena hiipui vuonna 2001 Metsäntutkimuslaitoksen julkaisemassa uudessa tiedotteessa

Lisätiedot

Markkinariskipreemio Suomen osakemarkkinoilla

Markkinariskipreemio Suomen osakemarkkinoilla Markkinariskipreemio Suomen osakemarkkinoilla Tutkimus Marraskuu 2005 *connectedthinking Sisällysluettelo Yhteenveto... 3 Yleistä... 3 Kyselytutkimuksen tulokset... 3 Markkinariskipreemio Suomen osakemarkkinoilla...

Lisätiedot

Asuntomarkkinakatsaus 21.5.2015. Ekonomistit

Asuntomarkkinakatsaus 21.5.2015. Ekonomistit Asuntomarkkinakatsaus 21.5.2015 Ekonomistit 2 Sisällysluettelo 1. Tiivistelmä asuntomarkkinoiden kehityksestä 2. Asuntojen hinnat 3. Asuntojen hinnat alueilla 4. Asuntojen hintojen suhde palkkaan 5. Vuokrat

Lisätiedot

Asuntojen vuokrat. Vuokrat nousivat 3,4 prosenttia vuodessa. 2009, 3. neljännes

Asuntojen vuokrat. Vuokrat nousivat 3,4 prosenttia vuodessa. 2009, 3. neljännes Asuminen Asuntojen vuokrat, 3 neljännes t nousivat 3,4 prosenttia vuodessa Vuokrien vuosinousu oli vuoden kolmannella neljänneksellä 3,4 prosenttia Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat kohosivat

Lisätiedot

b) Arvonnan, jossa 50 % mahdollisuus saada 15 euroa ja 50 % mahdollisuus saada 5 euroa.

b) Arvonnan, jossa 50 % mahdollisuus saada 15 euroa ja 50 % mahdollisuus saada 5 euroa. 2.9. Epävarmuus ja odotetun hyödyn teoria Testi. Kumman valitset a) 10 euroa varmasti. b) Arvonnan, jossa 50 % mahdollisuus saada 15 euroa ja 50 % mahdollisuus saada 5 euroa. Odotettu arvo 0,5* 15 + 0,5*5

Lisätiedot

VOIKO ASUNTOHINTAKUPLAN SITTENKIN HAVAITA HELPOSTI?

VOIKO ASUNTOHINTAKUPLAN SITTENKIN HAVAITA HELPOSTI? 1 Arvoasuntopäivä 2015 6.5.2015, Pörssitalo, Helsinki VOIKO ASUNTOHINTAKUPLAN SITTENKIN HAVAITA HELPOSTI? Elias Oikarinen KTT, Akatemiatutkija, Turun yliopiston kauppakorkeakoulu Kiinteistösijoittamisen

Lisätiedot

www.pwc.fi Markkinariskipreemio osakemarkkinoilla

www.pwc.fi Markkinariskipreemio osakemarkkinoilla www.pwc.fi Markkinariskipreemio Suomen osakemarkkinoilla Tutkimus Lokakuu 2012 Sisältö Yhteenveto 3 Markkinariskipreemio Suomen osakemarkkinoilla 4 Pienten ja epälikvidien yhtiöiden lisäriskipreemio 6

Lisätiedot

Vanhojen asuntojen hintojen kasvu yhtä ripeää kuin pääkaupunkiseudulla

Vanhojen asuntojen hintojen kasvu yhtä ripeää kuin pääkaupunkiseudulla Tekninen ja ympäristötoimiala I Irja Henriksson 14.2.2013 Vanhojen asuntojen hintojen kasvu yhtä ripeää kuin pääkaupunkiseudulla Asunnon hintaan vaikuttaa moni tekijä, joista mainittakoon rakennuksen talotyyppi,

Lisätiedot

MONISTEITA 2 / 2010. Asuntojen hinnat ja vuokrat Tampereella vuosina 2004 2009

MONISTEITA 2 / 2010. Asuntojen hinnat ja vuokrat Tampereella vuosina 2004 2009 MONISTEITA 2 / 2010 Asuntojen hinnat ja vuokrat Tampereella vuosina 2004 2009 TAMPEREEN KAUPUNKI ASUNTOTOIMI 17.8.2010 1. JOHDANTO...2 2. TAMPEREEN ASUNTOKANTA JA MARKKINATILANNE...3 3. ASUNTOJEN HINTATILASTO

Lisätiedot

Asuntokunnat ja asuminen vuonna 2012

Asuntokunnat ja asuminen vuonna 2012 asuntokuntia Tekninen ja ympäristötoimiala I Irja Henriksson 30.9.2013 Asuntokunnat ja asuminen vuonna 2012 Lahdessa oli vuoden 2012 lopussa 53 880 asuntokuntaa, joiden määrä kasvoi vuodessa 558 asuntokunnalla.

Lisätiedot

Toimintaympäristö. Asuntojen hinnat ja vuokrat. 16.6.2014 Leena Salminen

Toimintaympäristö. Asuntojen hinnat ja vuokrat. 16.6.2014 Leena Salminen Toimintaympäristö Asuntojen hinnat ja vuokrat Asuntojen hinnat laskeneet Asuntojen hinnat Vuoden 2008 finanssikriisin aiheuttaman asuntojen hintojen notkahduksen jälkeen ne ovat suhteellisen nopeasti palanneet

Lisätiedot

Osakesijoittamisen alkeet. Henri Huovinen, analyytikko Osakesäästäjien Keskusliitto ry

Osakesijoittamisen alkeet. Henri Huovinen, analyytikko Osakesäästäjien Keskusliitto ry Henri Huovinen, analyytikko Osakesäästäjien Keskusliitto ry Yleistä rahoitusmarkkinoista Rahoitusmarkkinoilla tarkoitetaan markkinoita, joilla rahoituksen tarvitsijat kohtaavat rahoituksen tarjoajat. Rahoitusmarkkinoilla

Lisätiedot

METSÄTILASTOTIEDOTE 52/2014

METSÄTILASTOTIEDOTE 52/2014 Metsäntutkimuslaitos, Metsätilastollinen tietopalvelu METSÄTILASTOTIEDOTE 52/2014 Metsä sijoituskohteena 1983 2013 15.12.2014 Esa Uotila Puuntuotannon sijoitustuotto 4 prosenttia vuonna 2013 Yksityismetsien

Lisätiedot

3.4.2014 Tehokas sijoittaminen TERVETULOA! Hannu Huuskonen, perustajayrittäjä

3.4.2014 Tehokas sijoittaminen TERVETULOA! Hannu Huuskonen, perustajayrittäjä 3.4.2014 Tehokas sijoittaminen TERVETULOA! Hannu Huuskonen, perustajayrittäjä Sijoittamisen rakenteellinen murros rantautumassa myös Suomeen Sijoitustoimialan kehitystä Suomessa helppo ennustaa: innovaatiot

Lisätiedot

KIINTEISTÖRAHASTOT HYVÄÄ TASAISTA TUOTTOA VAIVATTA

KIINTEISTÖRAHASTOT HYVÄÄ TASAISTA TUOTTOA VAIVATTA KIINTEISTÖRAHASTOT HYVÄÄ TASAISTA TUOTTOA VAIVATTA Niko Visuri Myyntijohtaja BH Broker House Oy OHJELMA Miksi sijoittaa kiinteistöihin? Kiinteistösijoittajan haasteet Ratkaisuna kiinteistörahastot Esimerkkejä

Lisätiedot

Hajauttamisen perusteet

Hajauttamisen perusteet Hajauttamisen perusteet Sisältö 1. Miksi hajauttaa sijoituksia? 2. Ajallinen hajauttaminen 3. Hajautus omaisuusluokissa 4. Toimialakohtainen hajauttaminen 5. Hajauttaminen yhtiön koon mukaan 6. Maantieteellinen

Lisätiedot

r = 0.221 n = 121 Tilastollista testausta varten määritetään aluksi hypoteesit.

r = 0.221 n = 121 Tilastollista testausta varten määritetään aluksi hypoteesit. A. r = 0. n = Tilastollista testausta varten määritetään aluksi hypoteesit. H 0 : Korrelaatiokerroin on nolla. H : Korrelaatiokerroin on nollasta poikkeava. Tarkastetaan oletukset: - Kirjoittavat väittävät

Lisätiedot

Kansainvälisen hajauttamisen hyödyt suomalaiselle sijoittajalle

Kansainvälisen hajauttamisen hyödyt suomalaiselle sijoittajalle LAPPEENRANNAN TEKNILLINEN YLIOPISTO Kauppatieteiden osasto Laskentatoimen ja rahoituksen laitos Rahoitus Kansainvälisen hajauttamisen hyödyt suomalaiselle sijoittajalle 22.12.26 Kandidaatin tutkielma Jukka

Lisätiedot

Jokasään sijoitussalkku

Jokasään sijoitussalkku Rahoituksen yksikkö Oulun yliopiston kauppakorkeakoulu & IndexHelsinki Oy Huhtikuu 2014 Onnistuneen sijoittamisen lähtökohdat Tosiasioiden tunnustaminen 1 Markkinat ovat tehokkaat Aktiivisella sijoittamisella

Lisätiedot

Vakuutusyhtiöiden sijoitustoiminta 2008

Vakuutusyhtiöiden sijoitustoiminta 2008 FK Finanssialan Keskusliitto FC Finansbranschens Centralförbund Sisällys sijoitustoimintaympäristö... 3 sijoitukset 31.12.2008 (käyvin arvoin)... 4 uudet sijoitukset 2008... 6 Sijoitustoiminnan tuottojen

Lisätiedot

KOLME SUKUPOLVEA ENSIASUNTOA HANKKIMASSA. Kehittämispäällikkö Ilkka Lehtinen 12.3.2012

KOLME SUKUPOLVEA ENSIASUNTOA HANKKIMASSA. Kehittämispäällikkö Ilkka Lehtinen 12.3.2012 KOLME SUKUPOLVEA ENSIASUNTOA HANKKIMASSA Kehittämispäällikkö Ilkka Lehtinen 12.3.2012 KOLME SUKUPOLVEA Munkkivuori 1960 Tapiola 1979 Taka-Töölö 2011 12.3.2012 2 ENSIASUNNON HANKINTA KOLMESSA SUKUPOLVESSA

Lisätiedot

Markkinakommentti. Julkaisuvapaa 7.10.2009 ARVOASUNTOJEN KAUPPA KIIHTYY PERHEASUNTOJEN RINNALLA

Markkinakommentti. Julkaisuvapaa 7.10.2009 ARVOASUNTOJEN KAUPPA KIIHTYY PERHEASUNTOJEN RINNALLA Markkinakommentti Julkaisuvapaa 7.10.2009 ARVOASUNTOJEN KAUPPA KIIHTYY PERHEASUNTOJEN RINNALLA Jos perheasuntojen kauppalukumäärät ovat loppukesän ja alkusyksyn aikana kasvaneet voimakkaasti verrattuna

Lisätiedot

Hajautushyödyt Suomen osakemarkkinoilla. Diversification Benefits in the Finnish Stock Market

Hajautushyödyt Suomen osakemarkkinoilla. Diversification Benefits in the Finnish Stock Market Kauppatieteellinen tiedekunta Kandidaatintutkielma, Talousjohtaminen Hajautushyödyt Suomen osakemarkkinoilla Diversification Benefits in the Finnish Stock Market 6.5.2012 Ville Karell SISÄLLYSLUETTELO

Lisätiedot

Metsä sijoituskohteena 1983 2007

Metsä sijoituskohteena 1983 2007 Metsäntutkimuslaitos, Metsätilastollinen tietopalvelu METSÄTILASTOTIEDOTE Metsä sijoituskohteena 198327 3/28 21.8.28 Esa Uotila Puuntuotannon sijoitustuotto pysyi korkeana vuonna 27 Yksityismetsien hakkuut

Lisätiedot

Aamuseminaari 9.4.2008

Aamuseminaari 9.4.2008 Aamuseminaari 9.4.2008 Rahastouutuuksia alkuvuonna Nordea Absoluuttisen Tuoton Salkku Rahastojen rahasto, joka yhdistää Nordean absoluuttisen tuoton strategioita Positiivista tuottoa ja hajautusta salkkuun

Lisätiedot

Asuntomarkkinajäykkyydet ja asuntopolitiikan vaikutusten arviointi. Niku Määttänen, ETLA Asumisen tulevaisuus, päätösseminaari Messukeskus 22.10.

Asuntomarkkinajäykkyydet ja asuntopolitiikan vaikutusten arviointi. Niku Määttänen, ETLA Asumisen tulevaisuus, päätösseminaari Messukeskus 22.10. Asuntomarkkinajäykkyydet ja asuntopolitiikan vaikutusten arviointi Niku Määttänen, ETLA Asumisen tulevaisuus, päätösseminaari Messukeskus 22.10.2015 Tutkijat / valikoituja julkaisuja Marko Terviö (Aalto),

Lisätiedot

Metsä sijoituskohteena 1983 2008

Metsä sijoituskohteena 1983 2008 Metsäntutkimuslaitos, Metsätilastollinen tietopalvelu METSÄTILASTOTIEDOTE 38/29 Metsä sijoituskohteena 198328 1.1.29 Esa Uotila Antrei Lausti Taantuma painoi puuntuotannon sijoitustuoton miinukselle vuonna

Lisätiedot

Asuntojen vuokrat Helsingissä vuonna 2006

Asuntojen vuokrat Helsingissä vuonna 2006 Tilastoja Helsingin kaupungin tietokeskus 7 7 Vapaarah. vuokra-as. keskivuokra, /m/kk 1,-1,9 1,5-11,9 1,-13, Asuntojen vuokrat Helsingissä vuonna Muutos edellisestä vuodesta: Kaikki asunnot 1, %, kaikki

Lisätiedot

Kuka hyötyy kaupungin vuokraasunnoista?

Kuka hyötyy kaupungin vuokraasunnoista? Kuka hyötyy kaupungin vuokraasunnoista? Essi Eerola, Suomen Pankki* Tuukka Saarimaa, VATT * Tutkimuksessa esitetyt näkemykset eivät välttämättä vastaa Suomen Pankin kantaa. 1 Helsingin kaupunki on merkittävä

Lisätiedot

Asuntojen vuokrat. Vuokrat nousivat 3,3 prosenttia vuodessa. 2011, 3. vuosineljännes

Asuntojen vuokrat. Vuokrat nousivat 3,3 prosenttia vuodessa. 2011, 3. vuosineljännes Asuminen Asuntojen vuokrat, 3 vuosineljännes Vuokrat nousivat prosenttia vuodessa Tilastokeskuksen mukaan vuokrien vuosinousu oli vuoden kolmannella neljänneksellä prosenttia Sekä vapaarahoitteisten että

Lisätiedot

Harjoitus 9: Excel - Tilastollinen analyysi

Harjoitus 9: Excel - Tilastollinen analyysi Harjoitus 9: Excel - Tilastollinen analyysi Mat-2.2107 Sovelletun matematiikan tietokonetyöt Syksy 2006 Mat-2.2107 Sovelletun matematiikan tietokonetyöt 1 Harjoituksen aiheita Tutustuminen regressioanalyysiin

Lisätiedot

Kaikkiin kysymyksiin vastataan kysymys paperille pyri pitämään vastaukset lyhyinä, voit jatkaa paperien kääntöpuolille tarvittaessa.

Kaikkiin kysymyksiin vastataan kysymys paperille pyri pitämään vastaukset lyhyinä, voit jatkaa paperien kääntöpuolille tarvittaessa. NIMI: OPPILASNUMERO: ALLEKIRJOITUS: tehtävä 1 2 3 4 yht pisteet max 25 25 25 25 100 arvosana Kaikkiin kysymyksiin vastataan kysymys paperille pyri pitämään vastaukset lyhyinä, voit jatkaa paperien kääntöpuolille

Lisätiedot

HEINOLAN KAUPUNKI ENERGIARAHASTON SIJOITUSPERIAATTEET KH 3.9.2007, KH 25.11.2013 (esitys muutoksin)

HEINOLAN KAUPUNKI ENERGIARAHASTON SIJOITUSPERIAATTEET KH 3.9.2007, KH 25.11.2013 (esitys muutoksin) 1 HEINOLAN KAUPUNKI ENERGIARAHASTON SIJOITUSPERIAATTEET KH 3.9.2007, KH 25.11.2013 (esitys muutoksin) SIJOITTAMISEN PERIAATTEITA Sijoittaminen tapahtuu rahastojen kautta käyttäen vähintään kahta varainhoitajaa.

Lisätiedot

Metsä sijoituskohteena 1983 2012

Metsä sijoituskohteena 1983 2012 Metsäntutkimuslaitos, Metsätilastollinen tietopalvelu METSÄTILASTOTIEDOTE 35/2013 Metsä sijoituskohteena 1983 2012 27.8.2013 Esa Uotila Puuntuotannon sijoitustuotto 2 prosenttia vuonna 2012 Yksityismetsien

Lisätiedot

Asuntojen vuokrat. Vuokrat nousivat 3,1 prosenttia vuodessa. 2011, 1. vuosineljännes

Asuntojen vuokrat. Vuokrat nousivat 3,1 prosenttia vuodessa. 2011, 1. vuosineljännes Asuminen Asuntojen vuokrat, 1 vuosineljännes Vuokrat nousivat 3,1 prosenttia vuodessa Tilastokeskuksen mukaan vuokrien vuosinousu oli vuoden ensimmäisellä neljänneksellä 3,1 prosenttia Vapaarahoitteisten

Lisätiedot

Asuntojen vuokrat. Vuokrat nousivat 1,9 prosenttia vuodessa. 2010, 1. neljännes. 23.6.2011 Julkistusta täydennetty ja muutettu

Asuntojen vuokrat. Vuokrat nousivat 1,9 prosenttia vuodessa. 2010, 1. neljännes. 23.6.2011 Julkistusta täydennetty ja muutettu Asuminen Asuntojen vuokrat, 1 neljännes Vuokrat nousivat 1,9 prosenttia vuodessa 2362011 Julkistusta täydennetty ja muutettu Vuokrien vuosinousu oli vuoden ensimmäisellä neljänneksellä 1,9 prosenttia Vapaarahoitteisten

Lisätiedot

Front Capital Parkki -sijoitusrahasto

Front Capital Parkki -sijoitusrahasto Front Capital Parkki -sijoitusrahaston säännöt vahvistettiin Finanssivalvonnan toimesta 14.9.2009 ja rahasto aloitti sijoitustoiminnan 26.10.2009. Rahaston tavoitteena on matalalla riskillä sekä alhaisilla

Lisätiedot

Asuntojen hintakehitys

Asuntojen hintakehitys Kulutuksen ja asumisen hinnat Asuntojen hintakehitys Katsaus 29.10.2004 Tiedustelut Förfrågningar nquiries: sähköposti: asuminen.tilasto@tilastokeskus.fi Mikko Saarnio (09) 174 62 Annika Klimenko (09)

Lisätiedot

Orava Asuntorahasto ja asuntomarkkinoiden näkymät

Orava Asuntorahasto ja asuntomarkkinoiden näkymät 5/26/2014 1 Orava Asuntorahasto ja asuntomarkkinoiden näkymät 5/26/2014 2 Sisältö Johdanto Lisäarvo ja erottautuminen Sijoitusstrategia Avainluvut Q1 2014 lyhyesti Asuntomarkkinat Riskit 5/26/2014 3 Johdanto

Lisätiedot

Aki Taanila YHDEN SELITTÄJÄN REGRESSIO

Aki Taanila YHDEN SELITTÄJÄN REGRESSIO Aki Taanila YHDEN SELITTÄJÄN REGRESSIO 26.4.2011 SISÄLLYS JOHDANTO... 1 LINEAARINEN MALLI... 1 Selityskerroin... 3 Excelin funktioita... 4 EKSPONENTIAALINEN MALLI... 4 MALLIN KÄYTTÄMINEN ENNUSTAMISEEN...

Lisätiedot

VAKUUTUSYHTIÖIDEN SIJOITUSTOIMINTA 2012 JULKAISUT JA TUTKIMUKSET 2013

VAKUUTUSYHTIÖIDEN SIJOITUSTOIMINTA 2012 JULKAISUT JA TUTKIMUKSET 2013 VAKUUTUSYHTIÖIDEN SIJOITUSTOIMINTA 2012 JULKAISUT JA TUTKIMUKSET 2013 06.06.2013 VAKUUTUSYHTIÖIDEN SIJOITUSTOIMINTA 2012 1 VAKUUTUSYHTIÖIDEN SIJOITUSTOIMINTA 2012 2 VAKUUTUSYHTIÖIDEN SIJOITUSTOIMINTA 2012

Lisätiedot

Asuntomarkkinakatsaus/ekonomistit 10.2.2015

Asuntomarkkinakatsaus/ekonomistit 10.2.2015 Asuntomarkkinakatsaus/ekonomistit 10.2.2015 2 Sisällysluettelo 1. Tiivistelmä asuntomarkkinoiden kehityksestä 2. Asuntojen hinnat 3. Asuntojen hinnat alueilla 4. Asuntojen hintojen suhde palkkaan 5. Vuokrat

Lisätiedot

Asuntojen vuokrat Helsingissä vuonna 2012

Asuntojen vuokrat Helsingissä vuonna 2012 Helsingin kaupungin tietokeskus Tilastoja 11 13 Lassila Munkkiniemi Etelä- Haaga Länsi- Pakila Lauttasaari Ruoholahti Käpylä Kallio Kaivopuisto Tapanila Pihlajamäki Länsi- Herttoniemi Kulosaari Malmi Myllypuro

Lisätiedot

Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj Yhtiöesittely

Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj Yhtiöesittely 11/20/2013 1 Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj Yhtiöesittely 11/20/2013 2 Tärkeitä tietoja lukijalle Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj ( Yhtiö ) on laatinut tämän luottamuksellisen esityksen Yhtiöstä vain

Lisätiedot

Kansantalouden kuvioharjoitus

Kansantalouden kuvioharjoitus Kansantalouden kuvioharjoitus Huom: Tämän sarjan tehtävät liittyvät sovellustiivistelmässä annettuihin kansantalouden kuvioharjoituksiin. 1. Kuvioon nro 1 on piirretty BKT:n määrän muutoksia neljännesvuosittain

Lisätiedot

Black ja Scholes ilman Gaussia

Black ja Scholes ilman Gaussia Black ja Scholes ilman Gaussia Tommi Sottinen Vaasan yliopisto SMY:n vuosikokousesitelmä 19.3.2012 1 / 21 Johdanto Tarkastelemme johdannaisten, eli kansankielellä optioiden, hinnoittelua. Kuuluisin hinnoittelumalli

Lisätiedot

- Kuinka erotan jyvät akanoista. Petri Kärkkäinen salkunhoitaja

- Kuinka erotan jyvät akanoista. Petri Kärkkäinen salkunhoitaja - Kuinka erotan jyvät akanoista Petri Kärkkäinen salkunhoitaja eq Suomiliiga eq Suomiliiga on Suomeen sijoittava osakerahasto Rahasto sijoittaa varansa suomalaisiin ja Suomessa noteerattujen yhtiöiden

Lisätiedot

Suomen johtava asuntovuokrausyritys. VVO isännöi ja vuokraa omistamansa asunnot omalla henkilökunnallaan.

Suomen johtava asuntovuokrausyritys. VVO isännöi ja vuokraa omistamansa asunnot omalla henkilökunnallaan. TILINPÄÄTÖS 2013 Suomen johtava asuntovuokrausyritys VVO isännöi ja vuokraa omistamansa asunnot omalla henkilökunnallaan. Tilinpäätös 27.2.2014 Meitä on VVO:laista (keskimäärin v. 2013) Toimintaympäristö

Lisätiedot

7. laskuharjoituskierros, vko 10, ratkaisut

7. laskuharjoituskierros, vko 10, ratkaisut 7. laskuharjoituskierros, vko 10, ratkaisut D1. a) Oletetaan, että satunnaismuuttujat X ja Y noudattavat kaksiulotteista normaalijakaumaa parametrein E(X) = 0, E(Y ) = 1, Var(X) = 1, Var(Y ) = 4 ja Cov(X,

Lisätiedot

ILMARISEN OSAVUOSITULOS Q3 / 2013. Lehdistötilaisuus 23.10.2013 Varatoimitusjohtaja Timo Ritakallio

ILMARISEN OSAVUOSITULOS Q3 / 2013. Lehdistötilaisuus 23.10.2013 Varatoimitusjohtaja Timo Ritakallio ILMARISEN OSAVUOSITULOS Q3 / 2013 Lehdistötilaisuus 23.10.2013 Varatoimitusjohtaja Timo Ritakallio 1 KESKEISIÄ HAVAINTOJA TAMMI- SYYSKUU 2013 Sijoitustuotto 6,5 prosenttia Pitkän aikavälin reaalituotto

Lisätiedot

Syksyn 2007 sijoitusnäkymät Arvopaperilehti. 27.9.2007 Vesa Ollikainen

Syksyn 2007 sijoitusnäkymät Arvopaperilehti. 27.9.2007 Vesa Ollikainen Syksyn 2007 sijoitusnäkymät Arvopaperilehti 27.9.2007 Vesa Ollikainen Osakkeissa jälleen parhaat tuotot 124 120 Euroopan osakkeet 116 112 108 Maailman osakkeet 104 Euro-rahamarkkina 100 Euro-valtionobligaatiot

Lisätiedot

Metsä sijoituskohteena 1983 2009

Metsä sijoituskohteena 1983 2009 Metsäntutkimuslaitos, Metsätilastollinen tietopalvelu METSÄTILASTOTIEDOTE 34/21 Metsä sijoituskohteena 198329 11.8.21 Esa Uotila Antrei Lausti Puuntuotannon sijoitustuotto vuonna 29 edelleen miinuksella

Lisätiedot

VAASAN YLIOPISTO KAUPPATIETEELLINEN TIEDEKUNTA LASKENTATOIMEN JA RAHOITUKSEN LAITOS. Jarmo Heiskanen

VAASAN YLIOPISTO KAUPPATIETEELLINEN TIEDEKUNTA LASKENTATOIMEN JA RAHOITUKSEN LAITOS. Jarmo Heiskanen VAASAN YLIOPISTO KAUPPATIETEELLINEN TIEDEKUNTA LASKENTATOIMEN JA RAHOITUKSEN LAITOS Jarmo Heiskanen KIINTEISTÖT OSANA TEHOKKAASTI HAJAUTETTUA SIJOITUSPORTFOLIOTA Laskentatoimen ja rahoituksen pro gradu

Lisätiedot

Vuokratietojen imputointi SISU -aineistoon

Vuokratietojen imputointi SISU -aineistoon Vuokratietojen imputointi SISU -aineistoon Sisällys 1 AINEISTON LÄHTÖTILANNE JA IMPUTOINTI.... 3 1.1 Aineiston asuntokunnat ja asumistukirekisteri...3 1.2 Tietojen imputointimenetelmä........................................

Lisätiedot

Asuntomarkkinakatsaus ja asunto sijoituskohteena 11.5.2010

Asuntomarkkinakatsaus ja asunto sijoituskohteena 11.5.2010 Asuntomarkkinakatsaus ja asunto sijoituskohteena 11.5.2010 Merja Siivonen 5/10/10 I 1 Realia-konserni Realia Group perustettiin vuonna 2006 fuusioimalla SKV-yhtiöiden noin 70 alueyhtiötä Huoneistokeskuksen

Lisätiedot

Asuntokunnat ja asuminen vuonna 2014

Asuntokunnat ja asuminen vuonna 2014 asuntokuntia Tekninen ja ympäristötoimiala I Irja Henriksson 25.9.2015 Asuntokunnat ja asuminen vuonna 2014 Lahdessa oli vuoden 2014 lopussa 54 666 asuntokuntaa, joiden määrä kasvoi vuodessa 513 asuntokunnalla.

Lisätiedot

TIIVISTELMÄ. Työstä eläkkeelle tulokehitys ja korvaussuhteet. Eläketurvakeskuksen raportteja 2010:3. Juha Rantala ja Ilpo Suoniemi

TIIVISTELMÄ. Työstä eläkkeelle tulokehitys ja korvaussuhteet. Eläketurvakeskuksen raportteja 2010:3. Juha Rantala ja Ilpo Suoniemi R RAPORTTEJA Eläketurvakeskuksen raportteja 2010:3 TIIVISTELMÄ Juha Rantala ja Ilpo Suoniemi Työstä eläkkeelle tulokehitys ja korvaussuhteet Tutkimuksessa arvioitiin, mitä muutoksia henkilön tuloissa ja

Lisätiedot

Sampo Pankki Private Banking Tavanomaista enemmän

Sampo Pankki Private Banking Tavanomaista enemmän P R I V A T E B A N K I N G Arvopaperin Arvoasuntopäivä 12.5.2009 Sampo Pankki Private Banking Tavanomaista enemmän Markus Hollmén Mistä osista koostuu Teidän yksityispankkipalvelunne? LAKIASIAINPALVELUT

Lisätiedot

Mat-2.11 4 Investointiteoria. Tentti 6.9.2005. Mitd

Mat-2.11 4 Investointiteoria. Tentti 6.9.2005. Mitd .* Mat-2.11 4 Investointiteoria Tentti 6.9.2005 Ki{oita jokaiseen koepapcriin selveisti: o Mat-2.114 Investointiteoria o opintoki{'an numero sekii sukunimi ja viralliset etunimet tekstaten o koulutusohjelma

Lisätiedot

TILINPÄÄTÖS 2014 27.2.2015

TILINPÄÄTÖS 2014 27.2.2015 TILINPÄÄTÖS 2014 27.2.2015 Suomen suurin markkinaehtoinen vuokranantaja Historiansa suurin liikevaihto. Investoinnit kasvussa. Liikevaihto 1.1. 31.12.2014 miljoonaa euroa (346,6) Tulos 1.1. 31.12.2014

Lisätiedot

SATO OYJ Osavuosikatsaus 1-3/2012

SATO OYJ Osavuosikatsaus 1-3/2012 1 SATO OYJ Erkka Valkila Toimintaympäristö 2 kasvukeskuksissa vuokra-asuntojen kysyntä jatkunut hyvänä kaupungistuminen, perhekoon pienentyminen, väestön ikääntyminen ja työperäinen maahanmuutto tukevat

Lisätiedot

Metsämuuronen: Tilastollisen kuvauksen perusteet ESIPUHE... 4 SISÄLLYSLUETTELO... 6 1. METODOLOGIAN PERUSTEIDEN KERTAUSTA... 8 2. AINEISTO...

Metsämuuronen: Tilastollisen kuvauksen perusteet ESIPUHE... 4 SISÄLLYSLUETTELO... 6 1. METODOLOGIAN PERUSTEIDEN KERTAUSTA... 8 2. AINEISTO... Sisällysluettelo ESIPUHE... 4 ALKUSANAT E-KIRJA VERSIOON... SISÄLLYSLUETTELO... 6 1. METODOLOGIAN PERUSTEIDEN KERTAUSTA... 8 1.1 KESKEISTEN KÄSITTEIDEN KERTAUSTA...9 1.2 AIHEESEEN PEREHTYMINEN...9 1.3

Lisätiedot

Säästöpankin Säästämisbarometri 2013. HUOM. Ei julkisuuteen ennen 31.10.2013 klo 9.00

Säästöpankin Säästämisbarometri 2013. HUOM. Ei julkisuuteen ennen 31.10.2013 klo 9.00 Säästöpankin Säästämisbarometri 2013 HUOM. Ei julkisuuteen ennen 31.10.2013 klo 9.00 Säästöpankit osa suomalaista yhteiskuntaa jo 191 vuotta Suomen vanhin pankkiryhmä. Ensimmäinen Säästöpankki perustettiin

Lisätiedot

SATO OYJ Osavuosikatsaus 1-9/2012

SATO OYJ Osavuosikatsaus 1-9/2012 1 SATO OYJ Osavuosikatsaus 1-9/212 Erkka Valkila Toimintaympäristö 2 kasvukeskuksissa pienten vuokra-asuntojen kysyntä ylittää tarjonnan, etenkin pääkaupunkiseudulla kaupungistuminen, perhekoon pienentyminen,

Lisätiedot

Asuntojen vuokrat 2010, täydennysjulkaisu

Asuntojen vuokrat 2010, täydennysjulkaisu Asuminen 2011 Asuntojen vuokrat, täydennysjulkaisu, 1-4vuosineljännes Asuntojen vuokrat: Vuoden tarkistetut tiedot Tilastokeskuksen julkaiseman Asuntojen vuokrat - neljännesvuositilaston tietoja on tarkistettu

Lisätiedot

Asuntotuotantokysely 2/2016

Asuntotuotantokysely 2/2016 Asuntotuotantokysely 2/2016 Sami Pakarinen Kesäkuu 2016 1 (2) Kesäkuun 2016 asuntotuotantokyselyn tulokset RT:n asuntotuotantokysely lähetettiin Talonrakennusteollisuuden jäsenille. Kysely tehdään kolmesti

Lisätiedot

Vuokra-asuntotilanne marraskuussa 2008 eräissä kaupungeissa - Kysely yleishyödyllisille yhteisöille

Vuokra-asuntotilanne marraskuussa 2008 eräissä kaupungeissa - Kysely yleishyödyllisille yhteisöille ISSN 12371288 Lisätiedot: Virpi Tiitinen Puh. +358 40 517 3400 Selvityksiä 1/2009 Vuokra-asuntotilanne marraskuussa 2008 eräissä kaupungeissa - Kysely yleishyödyllisille yhteisöille 4.3.2009 Vuokra-asuntotilanne

Lisätiedot

ODIN Kiinteistö Rahastokatsaus Tammikuu 2011. Nils Petter Hollekim

ODIN Kiinteistö Rahastokatsaus Tammikuu 2011. Nils Petter Hollekim ODIN Kiinteistö Rahastokatsaus Tammikuu 2011 Nils Petter Hollekim 2010 ja tulevaisuuden näkymät ODIN Kiinteistö -rahaston arvo nousi 45,8 prosenttia vuonna 2010. Rahaston vertailuindeksi nousi samana aikana

Lisätiedot

PANKKIBAROMETRI II / 2009 30.6.2009

PANKKIBAROMETRI II / 2009 30.6.2009 II / 2009 PANKKIBAROMETRI II / 2009 Sisältö Sivu Yhteenveto 1 Kotitaloudet 2 Yritykset 5 Finanssialan Keskusliitto kysyy Pankkibarometrin avulla pankinjohtajien käsitystä luotonannosta ja talletuksista.

Lisätiedot

KANSANTALOUSTIETEEN PÄÄSYKOE 4.6.2015 MALLIVASTAUKSET

KANSANTALOUSTIETEEN PÄÄSYKOE 4.6.2015 MALLIVASTAUKSET KANSANTALOUSTIETEEN ÄÄSYKOE 4.6.05 MALLIVASTAUKSET Sivunumerot mallivastauksissa viittaavat pääsykoekirjan [Matti ohjola, Taloustieteen oppikirja,. painos, 04] sivuihin. () (a) Bretton Woods -järjestelmä:

Lisätiedot

Solvenssi II:n markkinaehtoinen vastuuvelka

Solvenssi II:n markkinaehtoinen vastuuvelka Solvenssi II:n markkinaehtoinen vastuuvelka Mikä on riskitön korko ja pääoman tuottovaatimus Suomen Aktuaariyhdistys 13.10.2008 Pasi Laaksonen Yleistä Mikäli vastuuvelka on ei-suojattavissa (non-hedgeable)

Lisätiedot

UNIVERSITY OF VAASA. Asunto- ja osakesijoitukset optimaalisessa portfoliossa

UNIVERSITY OF VAASA. Asunto- ja osakesijoitukset optimaalisessa portfoliossa UNIVERSITY OF VAASA DEPARTMENT OF ECONOMICS WORKING PAPERS 2 Petri Kuosmanen Asunto- ja osakesijoitukset optimaalisessa portfoliossa VAASA 2002 3 SISÄLLYSLUETTELO TIIVISTELMÄ 3 1. JOHDANTO 5 1.1. Tutkimuksen

Lisätiedot

Asunnot arvopaperimuodossa osana sijoitussalkkua. Kristian Warras - Toimitusjohtaja Öhman Varainhoito

Asunnot arvopaperimuodossa osana sijoitussalkkua. Kristian Warras - Toimitusjohtaja Öhman Varainhoito Asunnot arvopaperimuodossa osana sijoitussalkkua Kristian Warras - Toimitusjohtaja Öhman Varainhoito 1 Agenda Öhman Asuntomarkkinat Suomessa - Asuntojen hintojen kehitys - Vuokrien kehitys - Makrofundamentit

Lisätiedot

Toimintaympäristö. Asuntojen hinnat ja vuokrat. 6.6.2013 Jukka Tapio

Toimintaympäristö. Asuntojen hinnat ja vuokrat. 6.6.2013 Jukka Tapio Toimintaympäristö Asuntojen hinnat ja vuokrat Asuntojen hinnat ja vuokrat Asuntojen hinnat nousussa Diat 4-7 Vanhojen asuntojen* hinnat nousivat Tampereella vuonna 2012 1,9 prosenttia. Asuntojen hinnat

Lisätiedot

HE 279/2014 vp laiksi eläkelaitoksen vakavaraisuusrajan laskemisesta ja sijoitusten hajauttamisesta sekä eräiksi siihen liittyviksi laeiksi

HE 279/2014 vp laiksi eläkelaitoksen vakavaraisuusrajan laskemisesta ja sijoitusten hajauttamisesta sekä eräiksi siihen liittyviksi laeiksi Lausunto 1 (5) Eduskunta/ Talousvaliokunta HE 279/2014 vp laiksi eläkelaitoksen vakavaraisuusrajan laskemisesta ja sijoitusten hajauttamisesta sekä eräiksi siihen liittyviksi laeiksi Työeläkevakuuttajat

Lisätiedot

Asuinrakennusten korjaustarve

Asuinrakennusten korjaustarve Asuinrakennusten korjaustarve Asuntoreformiyhdistys (ARY) 28.4.2015 Harri Hiltunen Roolitus Toteuttajat: PTT, VTT, KTI Tilaajat: Suomen Kiinteistöliitto, Kiinteistöalan koulutussäätiö, Rakennusteollisuus

Lisätiedot

Korkorahastojen menestyminen vuosina 2001 2011

Korkorahastojen menestyminen vuosina 2001 2011 Kauppatieteellinen tiedekunta Kandidaatintutkielma Talousjohtaminen Korkorahastojen menestyminen vuosina 2001 2011 The Success of Bond funds in the years 2001 2011 19.04.2012 Joni Mettänen Sisällysluettelo

Lisätiedot

1 Aritmeettiset ja geometriset jonot

1 Aritmeettiset ja geometriset jonot 1 Aritmeettiset ja geometriset jonot Johdatus Johdatteleva esimerkki 1 Kasvutulille talletetaan vuoden jokaisen kuukauden alussa tammikuusta alkaen 100 euroa. Tilin nettokorkokanta on 6%. Korko lisätään

Lisätiedot

Asuntojen vuokrat. Vuokrat nousivat 3,0 prosenttia vuodessa. 2015, 4. vuosineljännes

Asuntojen vuokrat. Vuokrat nousivat 3,0 prosenttia vuodessa. 2015, 4. vuosineljännes Asuminen 2016 Asuntojen vuokrat 2015, 4 vuosineljännes Vuokrat nousivat prosenttia vuodessa Tilastokeskuksen mukaan vuokrien vuosinousu oli vuoden 2015 neljännellä neljänneksellä prosenttia Vapaarahoitteisten

Lisätiedot

Asuntojen vuokrat. Vuokrat nousivat 2,8 prosenttia vuodessa. 2016, 1. vuosineljännes

Asuntojen vuokrat. Vuokrat nousivat 2,8 prosenttia vuodessa. 2016, 1. vuosineljännes Asuminen 2016 Asuntojen vuokrat 2016, 1 vuosineljännes Vuokrat nousivat prosenttia vuodessa Tilastokeskuksen mukaan vuokrien vuosinousu oli vuoden 2016 ensimmäisellä neljänneksellä prosenttia Vapaarahoitteisten

Lisätiedot

ALUENÄKÖKULMA SATAKUNNAN ASEMAAN JA OSAAMISPERUSTAAN 2000-LUVULLA

ALUENÄKÖKULMA SATAKUNNAN ASEMAAN JA OSAAMISPERUSTAAN 2000-LUVULLA ALUENÄKÖKULMA SATAKUNNAN ASEMAAN JA OSAAMISPERUSTAAN 2000-LUVULLA Kehittämispäällikkö Timo Aro Porin kaupunki 14.10.2014 Ei riitä, että osaa nousta hevosen selkään, on osattava myös pudota - Argentiinalainen

Lisätiedot

Asuntojen vuokrat. Vuokrat nousivat 3,3 prosenttia vuodessa. 2015, 1. vuosineljännes

Asuntojen vuokrat. Vuokrat nousivat 3,3 prosenttia vuodessa. 2015, 1. vuosineljännes Asuminen 2015 Asuntojen vuokrat 2015, 1 vuosineljännes Vuokrat nousivat 3,3 prosenttia vuodessa Tilastokeskuksen mukaan vuokrien vuosinousu oli vuoden 2015 ensimmäisellä neljänneksellä 3,3 prosenttia Vapaarahoitteisten

Lisätiedot

OPTIOT Vipua ja suojausta - mutta mitä se maksaa? Remburssi Investment Group 23.5.2000

OPTIOT Vipua ja suojausta - mutta mitä se maksaa? Remburssi Investment Group 23.5.2000 OPTIOT Vipua ja suojausta - mutta mitä se maksaa? Remburssi Investment Group 23.5.2000 MARKKINAKATSAUS AGENDA Lyhyt johdanto optioihin Näkemysesimerkki 1: kuinka tehdä voittoa kurssien laskiessa Näkemysesimerkki

Lisätiedot

Orava Asuntorahasto ja asuntomarkkinoiden näkymät

Orava Asuntorahasto ja asuntomarkkinoiden näkymät 9/3/2014 1 Orava Asuntorahasto ja asuntomarkkinoiden näkymät 9/3/2014 2 Sisältö Johdanto Lisäarvo ja erottautuminen Sijoitusstrategia Avainluvut Q2 2014 lyhyesti Asuntomarkkinat Riskit 9/3/2014 3 Johdanto

Lisätiedot

Pohjoismaiden osakkeet ulottuvillasi Taurus tekee sijoittamisesta helpon. Taurus Capital Ltd 24.04. 2010

Pohjoismaiden osakkeet ulottuvillasi Taurus tekee sijoittamisesta helpon. Taurus Capital Ltd 24.04. 2010 Pohjoismaiden osakkeet ulottuvillasi Taurus tekee sijoittamisesta helpon Taurus Capital Ltd 24.04. 2010 The Little Book that Beats the Market 2006 ilmestyi kirja, jonka tekijä väitti kehittäneensä osakevalintamenetelmän

Lisätiedot

PIENSIJOITTAJAN PERUSKURSSI HENRI HUOVINEN

PIENSIJOITTAJAN PERUSKURSSI HENRI HUOVINEN PIENSIJOITTAJAN PERUSKURSSI HENRI HUOVINEN Yleisimmät osakkeen arvonmääritysmallit: Osakkeen nykyarvon laskemiseen perustuvat mallit Mallit arvioivat osakkeen nykyarvon laskemalla tulevaisuuden osakkeesta

Lisätiedot

Monte Carlo -menetelmä optioiden hinnoittelussa (valmiin työn esittely)

Monte Carlo -menetelmä optioiden hinnoittelussa (valmiin työn esittely) Monte Carlo -menetelmä optioiden hinnoittelussa (valmiin työn esittely) 17.09.2015 Ohjaaja: TkT Eeva Vilkkumaa Valvoja: Prof. Harri Ehtamo Työn saa tallentaa ja julkistaa Aalto-yliopiston avoimilla verkkosivuilla.

Lisätiedot

Osakeasuntojen hinnat Helsingissä loka joulukuussa 2013

Osakeasuntojen hinnat Helsingissä loka joulukuussa 2013 Helsingin kaupungin tietokeskus Tilastoja 1 2014 Osakeasuntojen hinnat Helsingissä loka joulukuussa 2013 Valokuva: Kallio Virva Kuparinen Asuntojen keskihinta 3 973 /m 2 Keskihinta kerrostaloasunnoissa

Lisätiedot

OP-Local Emerging Market Debt -erikoissijoitusrahasto

OP-Local Emerging Market Debt -erikoissijoitusrahasto OP-Local Emerging Market Debt -erikoissijoitusrahasto Kehittyvien maiden talouskasvu jatkuu vahvana 10 % 9 % 8 % 2007 2008 Lähde: Consensus Economics 10/2007 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % Turkki Brasilia

Lisätiedot

SATO OYJ Osavuosikatsaus 1-3/2013

SATO OYJ Osavuosikatsaus 1-3/2013 1 SATO OYJ Osavuosikatsaus 1-3/2013 Erkka Valkila Toimintaympäristö 2 pienien vuokra-asuntojen kysyntä ylittää tarjonnan, varsinkin pääkaupunkiseudulla uusien vuokra-asuntojen rakentaminen ollut pitkään

Lisätiedot

ILMARINEN TAMMI SYYSKUU 2015. Lehdistötilaisuus 23.10.2015 / toimitusjohtaja Timo Ritakallio

ILMARINEN TAMMI SYYSKUU 2015. Lehdistötilaisuus 23.10.2015 / toimitusjohtaja Timo Ritakallio ILMARINEN TAMMI SYYSKUU 2015 Lehdistötilaisuus 23.10.2015 / toimitusjohtaja Timo Ritakallio 1 OSAKEKURSSIEN LASKU HEIJASTUI SIJOITUSTUOTTOON Tammi syyskuu 2015 Sijoitustuotto 3,1 % Osakesijoitusten tuotto

Lisätiedot

Perusopetuksen opetusryhmäkoko 2013

Perusopetuksen opetusryhmäkoko 2013 Perusopetuksen opetusryhmäkoko 2013 Taustaa Opetus- ja kulttuuriministeriö on myöntänyt valtionavustusta opetusryhmien pienentämiseksi vuodesta 2010 lähtien. Vuosina 2013 ja 2014 myönnettävä summa on kasvanut

Lisätiedot

Indekseistä, L12. Reaalikorko. Aiheet. Aritmeettinen ja geometrinen keskiarvo. Yhden tuotteen hintaindeksi. Reaalikorko. Pääoman deatoitu arvo

Indekseistä, L12. Reaalikorko. Aiheet. Aritmeettinen ja geometrinen keskiarvo. Yhden tuotteen hintaindeksi. Reaalikorko. Pääoman deatoitu arvo Indekseistä, L12 1 Lukujoukon {a 1, a 2,..., a n } aritmeettinen lasketaan kaavalla a aka = a 1 + a 2 + + a n n = 1 n n a j. j=1 Lukujoukon {a 1, a 2,..., a n }, eli keskiverto, lasketaan kaavalla n a

Lisätiedot

TILASTOKATSAUS 9:2015

TILASTOKATSAUS 9:2015 TILASTOKATSAUS 9:2015 13.11.2015 VANTAAN ASUNTOKANTA JA SEN MUUTOKSIA 2004 2014 Tilastokeskuksen asuntokantatilaston mukaan Vantaalla oli vuoden 2014 lopussa kaikkiaan 102 455 asuntoa. Niistä runsas 62

Lisätiedot