ASUNTOSIJOITTAMISEN TUOTTO JA RISKI FINANSSIKRIISIN AIKANA. Risk and return of housing investments during the financial crisis

Koko: px
Aloita esitys sivulta:

Download "ASUNTOSIJOITTAMISEN TUOTTO JA RISKI FINANSSIKRIISIN AIKANA. Risk and return of housing investments during the financial crisis"

Transkriptio

1 Lappeenrannan teknillinen yliopisto Kauppatieteellinen tiedekunta Kandidaatintutkielma, Talousjohtaminen ASUNTOSIJOITTAMISEN TUOTTO JA RISKI FINANSSIKRIISIN AIKANA Risk and return of housing investments during the financial crisis Joonas Kainulainen

2 SISÄLLYSLUETTELO 1. JOHDANTO Tutkimuksen rajaus Tutkimusmenetelmät KIRJALLISUUSKATSAUS Asuntosijoittamisen erityispiirteitä Tutkimustuloksia Trendejä Suomen markkinoilta TEOREETTINEN VIITEKEHYS Tuoton laskeminen Tuottojen kaava CAPM-malli CAPM-mallin käyttö asuntomarkkinoilla ja mahdolliset ongelmat Menestysmittarit Vuokra-hintasuhde EMPIIRISET TUTKIMUSTULOKSET Asuntomarkkina-aineisto Arvopaperimarkkina-aineisto Aineiston kuvailevat tunnusluvut Tuottojen vertailu CAPM-mallin tulokset Vuokra-hintasuhde YHTEENVETO JA JOHTOPÄÄTÖKSET LÄHDELUETTELO LIITTEET

3 1 1. JOHDANTO Vuoden 2008 finanssikriisi vaikutti merkittävästi osakemarkkinoilta saataviin tuottoihin. Vaikka osakemarkkinoiden pitkän aikavälin keskimääräisen tuoton nähdään yleisesti olevan n % (Siegel 2007, 12), näyttää rahoitusmarkkinoiden syklisyys historiallisesti olevan säännöllistä (Zakamulin 2012, 31). Onkin mielenkiintoista pohtia, mitä muita sijoitusmahdollisuuksia yksilöllä on käytettävissään, ja voivatko ne tuottaa vakaampaa kassavirtaa ja arvonnousua kuin osakemarkkinat. Tästä syystä vaihtoehtoisten sijoitusinstrumenttien tutkiminen on kiehtovaa ja arvokasta tietoa tuottavaa. Asuntosijoittaminen on eräs tavallisimmista vaihtoehtoissijoittamisen muodoista, jonka suosio joko pysyi lähes ennallaan (Tilastokeskus 2009, 155) tai jopa kasvoi finanssikriisin aikana (KTI 2009; Liite 1). Osittain tähän on nähty syynä laskeneet korkotasot jotka ovat laskeneet asuntolainojen hintoja (Mäki-Fränti et al. 2011, 2). Kiinteistötieto Oy:n (2009) markkinakatsauksen mukaan monet ovat nähneet vuokra-asumisen varmempana ja turvallisempana vaihtoehtona taloudellisen epävarmuuden aikana. Toisaalta juuri tästä syystä vuokratuotot ovat olleet nousussa. Vuokratuottojen kasvu ja osakemarkkinoiden laskenut tuottotaso on houkutellut sijoittajia siirtämään varojaan asuntoihin Tutkimuksen rajaus Tämä tutkimus pyrkii kartoittamaan asuntosijoittamisen tuottoja ja riskejä Suomessa vuosina Asuntomarkkinoilta löytyy aikaisempia tutkimuksia sekä suomalaisella että ulkomaisella markkina-aineistolla. Kuosmanen (2002) sekä Oikarinen (2007) ovat tehneet väitöskirjan asuntosijoittamisesta Suomessa. Molempien töissä painopiste on ollut portfolioteorian soveltaminen asuntomarkkinoilla, kun taas tässä tutkimuksessa vertaillaan asunto- ja arvopaperimarkkinoiden tuottoja. Tässä tutkimuksessa on käytössä lisäksi tuoreempi aineisto, jolloin vuosien finanssikriisin vaikutukset tulevat näkyviin.

4 2 Tutkimuksessa keskitytään yksityissijoittajan näkökulmaan, eli sijoituskohteet ovat omistusasuntoja. Tällöin kiinteistöt, kuten suuret toimistotilat ja kokonaiset kerrostalot jäävät pois analyysista, koska tilastokeskukselta ei löydy niille erillistä aineistoa. Tutkimuksessa käytetään Tilastokeskuksen tuottamaa dataa asuntojen hinnoista, vuokrista ja hoitokuluista. Tutkimuksen aikajanan rajaus vuosille johtuu asuntomarkkinoita koskevan luotettavan aineiston saatavuudesta. Lisäksi tämä rajaus antaa hyvän mahdollisuuden tutkia finanssikriisin vaikutuksia asunto- ja arvopaperimarkkinoiden tuottoihin Tutkimusmenetelmät Tässä tutkimuksessa selvitetään, kuinka asuntomarkkinat ovat tuottaneet Suomessa finanssikriisin aikana verrattuna osakemarkkinoihin. Tuottojen menestystä mitataan Sharpen indeksillä vertaamalla markkinapreemiota tuottojen kokonaisriskiin. Lisäksi tutkitaan, pystyykö CAPM-mallia soveltamaan systemaattisen riskin mittaamisessa asuntomarkkinoilla. Teoreettisesti CAPM-mallia täytyisi pystyä soveltamaan mille tahansa sijoituskohteelle. Lisäksi tarkastellaan vuokra-hintasuhteen käyttöä sijoituspäätöksen apuvälineenä.

5 3 2. KIRJALLISUUSKATSAUS Tässä luvussa selvitetään aikaisempien tutkimusten tuloksia asuntomarkkinoiden tuotoista. Vaikka asuntomarkkinoiden tuottoihin liittyvät tutkimukset ovatkin harvalukuisempia kuin esimerkiksi osakemarkkinoiden vastaavat, on aihetta käsitelty niin kotimaisissa kuin ulkomaisissakin papereissa. Eräs suuri syy joka vaikeuttaa asuntomarkkinoiden tutkimista on kattavan ja reliaabelin aineiston hankala saatavuus. Tämän vuoksi onkin syytä ensin käydä läpi asuntomarkkinoiden erityispiirteitä joilla voi olla vaikutusta tutkimustuloksiin Asuntosijoittamisen erityispiirteitä Oikarinen (2005, 33-38) on väitöskirjassaan selvittänyt asuntojen eroa muihin rahoitusvaroihin. Vaikka asuntomarkkinoihinkin pätevät samat perinteiset lainalaisuudet kuin muihinkin rahoitusinstrumentteihin, eli hinnan täytyy määräytyä diskontattujen tulevaisuuden odotettujen kassavirtojen perusteella, on asuntomarkkinoilla havaittavissa ominaislaatuisia erityispiirteitä. Toisin kuin osakkeilla, asunnoilla ei ole yhtä vakiintunutta markkinapaikkaa, jossa niiden hinta muodostuisi. Lähes jokainen asunto on hiukan toisesta poikkeava, joten käytännössä kahden eri asunnon tuottojen vertailu on hankalaa, koska hintaan vaikuttaa neliöhinnan lisäksi useita muita muuttujia, kuten varustelutaso (esimerkiksi parveke, sauna, ilmastointi) ja sijainti. Asuntomarkkinoiden heterogeenisuuden vuoksi tutkimusten tulokset vaihtelevat usein. Tätä ongelmaa on pyritty ratkaisemaan hedonisilla hinnoittelumalleilla, joilla mallinnetaan laatuun vaikuttavien muuttujien vaikutusta heterogeenisen hyödykkeen hintaan (Laakso 1997, 25). Asuntomarkkinat eroavat vielä muista heterogeenisistä hyödykkeistä muun muassa siten, että markkinoilla on tarjolla sekä uusia, että vanhoja hyödykkeitä (Miettilä 2001, 24-25). Sijoittajille tämä ei ole ongelma, sillä he voivat

6 4 substituoida uuden ja vanhan asuntokannan välillä preferenssiensä mukaan, mutta tarjontapuolen tasapainoon tällä on varmasti merkitystä. Asuntokannan heterogeenisyyden ja hinnat määrittelevän julkisen markkinapaikan puuttumisen vuoksi asuntomarkkinat ovat epälikvidejä ja vaikeammin hajautettavia verrattuna osakemarkkinoihin, ja hintojen ja tuottojen selvittämisen kustannukset ovat korkeammat. Lisäksi lyhyeksi myynnin, eli shorttauksen mahdottomuus (Case et al. 2010, 13) ja transaktiokustannukset, kuten varainsiirtovero ja muuttokustannukset kasvattavat epälikvidisyyttä. (Oikarinen 2007, 33-34) Toinen merkittävä piirre on, että asunto on sekä kulutus- että sijoitushyödyke. Kulutuskysynnästä aiheutuu muun muassa ns. asuntorajoitus (housing constraint) yksilön sijoitusportfolioon. Koska asunto on usein todella suuri yksittäinen taloudellinen rasite kuluttajalle, ja koska asunnon hankinnassa voi painottua vahvasti myös kulutushyödykkeen ominaisuus, asunnon osuus sijoitusportfoliossa voi nousta yli optimaalisen osuuden. Tällöin asunnon osuus sijoittajan koko nettovarallisuudesta on yli optimin (Flavin & Yamashita 1998, 1; Englund et al. 2002, 168). Tämän vuoksi sijoitusportfolion kokonaishajautus on liian vähäinen, mikä puolestaan vaikuttaa portfolion riskiin ja sitä kautta tuottoihin. Sijoittajan tai kuluttajan irrationaalisuudesta tässä ei kuitenkaan ole kyse, vaan kuluttajan on vain tasapainotettava sijoitus- ja kulutuspreferenssinsä hyödyn maksimoimiseksi. (Brueckner 1997, 159) Kuten edellä mainittiin, on asunnon hankintaan tarvittava pääoma suhteessa koko varallisuuteen yleensä suuri, koska asuntoa tai asunto-osaketta harvoin pystyy jakamaan osiin. Tästä johtuen asuntomarkkinat ovat iso osa kansantaloutta. Valtio säätelee politiikalla asuntojen hintoja, jolla on myös vaikutusta asuntojen tuottoihin. Esimerkiksi valtion avulla tuettuihin vuokra-asuntoihin (arava-asunnot) sijoittaminen on havaittu riskiseksi (Miettilä 2001, 39). Lisäksi Oikarinen (2005) on havainnut, että keskustaalueiden asuntojen hinnoilla on yhteys lähiöalueiden asuntojen hintoihin. Voi olla mahdollista, että vapaarahoitteisten pienten ja suhteellisesti halvan vuokratason omaavien asuntojen kysyntään ja sitä kautta tuottoihin voi vaikuttaa sijainti, mikäli lähistöllä on myös

7 5 paljon arava-asuntoja, joiden avulla kuluttajien on mahdollista substituoida asunnon tarvettaan Tutkimustuloksia Asuntomarkkinoiden tuottoa on useissa papereissa tutkittu portfolioteorian avulla, jossa asunto on yksi osa sijoitusportfoliota. Näin on pyritty selvittämään optimaalisen sijoitusportfolion koostumusta, kun portfolio sisältää sekä rahoitusmarkkinainstrumentteja, että asuntoja, tai kun portfolio koostuu useista asunnoista jotka on hajautettu maantieteellisesti. Suomen asuntomarkkinoiden tuottoa on tutkittu kahdessa väitöskirjassa (Kuosmanen, 2002; Oikarinen, 2007). Kuosmanen tutki portfoliosijoittamisen soveltamista muun muassa siten, että asuntosijoitukset oli hajautettu maantieteellisesti ympäri Suomea. Aineisto oli vuosilta Tutkimuksessa laskettiin eri portfoliopainotusten optimeja eri riskittömän koron arvoilla. Tarkastellaan, mitä tuotto on ollut, kun asetetaan riskitön korko neljään prosenttiin, joka on karkeasti arvioiden ollut 2000-luvun keskiarvoinen riskitön korko. Kuosmasen mukaan neljän prosentin riskittömällä korolla kannatti optimaalinen salkku hajauttaa Helsingin, Oulun ja Lappeenrannan välillä painotusten ollessa n. 40% Helsinkiin ja Ouluun, ja n. 15% Lappeenrantaan. Tällöin keskimääräinen portfolion vuosituotto oli 7,94 % ja keskihajonta 10,70 %. (Kuosmanen 2002, 91) Myös Goetzmann (1990, 217) päätyi johtopäätökseen, että maantieteellinen portfolion hajauttaminen alentaa riskiä. Kannattaa huomioida, että useiden tutkimusten mukaan (muun muassa Booth 1995, 16; Oikarinen 2005, 233) asuntojen hinnoissa on havaittavissa Granger-kausaliteettia, eli asuntojen hinnat korreloivat voimakkaasti eri geografisilla alueilla pitkällä aikavälillä, joten lyhyen aikavälin alhaisia korrelaatiotietoja kannattaa käyttää harkiten hajauttamispäätöksen selvittämisessä.

8 6 Asunto- ja osakesijoituksen tuottojen välisen korrelaation on havaittu olevan pieni yksityisten kiinteistösijoitusten tapauksissa (Ling & Naranjo 1999, ) tai jopa negatiivinen (Flavin & Yamashita 1998, 7), jonka vuoksi asunnot ovat hyvä tapa hajauttaa riskiä optimaalisessa sijoitusportfoliossa. Pienet korrelaatiot voivat johtua sijoittajien halusta vaihtaa pienempiriskiseen vaihtoehtoon huonoina taloudellisina aikoina (Oikarinen, 2005, 266). Holliday & Eisenberg (2002, 9-13) vertailivat asuntojen ja osakkeiden tuottoja aikasarjalla joka oli vuosilta Lyhyellä aikavälillä asuntojen neljännesvuosittainen tuoton volatiliteetti oli merkittävästi osakkeiden vastaavaa pienempi. Asuntojen tuotto vaihteli 1-5 prosentin välillä, kun taas S&P 500 -indeksistä laskettu osakkeiden tuotto vaihteli joillain kvartaaleilla jopa 20 prosenttia nollan molemmin puolin. Keskiarvoisesti osakkeiden tuotto (15,22 %) oli aikavälillä suurempaa kuin asuntojen (noin 10,5 %). Tuoton keskihajonta oli osakkeissa kaksinkertainen keskiarvoiseen tuottoon verrattuna, kun asunnoissa se oli noin puolet keskituotoista. Asuntojen ja joukkovelkakirjojen vertailu tuotti samankaltaisia tuloksia, vaikka joukkovelkakirjojen volatiliteetti olikin osakkeita pienempää. Tutkimustulos osoitti lisäksi, että laskennallinen vuokra oli noin puolet koko tuotoista asunnon arvonnousun kattaessa loput. Pitkällä aikavälillä osakkeet tuottivat odotetusti asuntoja enemmän, tosin jälleen volatiliteetti oli suurempi, jolloin osakkeiden oston ajoitus ratkaisee paljon tuottojen suuruudessa. Velkakirjoihin verratessa asunnot jopa tuottivat ajoittain paremmin kuin US treasury bondit pienemmällä volatiliteetilla, jolloin asuntosijoittamisen riski on ollut pienempää kuin ns. riskittömällä valtion velkakirjan tuotolla. Laskelmissa käytettiin verovähentämättömiä lukuja. (Holliday & Eisenberg 2002, 12) Flavin &Yamashitan (1998, 7-9) tutkimuksessa asuntosijoituksen reaaliseksi keskituotoksi saatiin 6,6 % keskihajonnan ollessa 14,24 %. Osakkeiden vastaavaksi tuotoksi saatiin 8,2 % ja keskihajonnaksi 24,2 %.

9 7 Lontoolaisella aineistolla tehdyssä tutkimuksessa asuntojen kvartaaliseksi tuotoksi vuosina saatiin 1,52 %, ja osakkeiden tuotoksi 1,64 %. On huomion arvoista, että asuntojen tuotot olivat hyvin lähellä osakkeiden tuottoja. Keskihajonnat olivat yhtenäisiä aiempien tutkimusten kanssa, eli asuntojen tuoton keskihajonta oli velkakirjojen ja osakkeiden keskihajontojen välissä, mutta keskihajonnat olivat kuitenkin korkeampia kuin aiemmissa tutkimuksissa on totuttu näkemään. (Iacoviello & Ortalo-Magné 2003, 197) Leen (2008, ) Australian aineistolla tehdyssä tutkimuksessa saatiin yhteneviä tuloksia Holliday & Eisenbergin tutkimuksen kanssa. Vuosina asunnot tuottivat keskimäärin 2,7 % (keskihajonta 1,6 %). Osakkeiden tuotto oli 3,4 % (keskihajonta 5,5 %) Lee oli käyttänyt Sharpen ja Sortinon lukuja riskikorjatun tuoton mittareina. Näillä mittareilla asuntojen riskikorjattu tuotto oli paras vertailtaessa osakkeisiin ja muihin yleisiin sijoitusmuotoihin. Sharpen luku asunnoille oli 0,566, osakkeille 0,381 ja velkakirjoille 0,165. Riski-tuotto -analyysia tutkimuksessaan ovat käyttäneet myös Cannon et al. (2006). Heidän poikkileikkausaineistolla tekemässään tutkimuksessa Yhdysvaltain asuntomarkkinoista vuosilta havaittiin, että vuosituotot kasvavat 2,48 % kymmenen prosentin volatiliteetin kasvua vastaan. Tutkimuksesta käy myös ilmi, että osakemarkkinoiden riski on ollut hinnoiteltuna asuntomarkkinoilla. Niiden alueellisten asuntomarkkinoiden tuotot, joiden beeta-kerroin oli 0,5, kasvoivat noin 8 % enemmän nollabeetallisiin asuntomarkkinoihin verrattuna osakemarkkinoiden kasvuvaiheen aikana, käytettäessä S&P 500 -indeksiä markkinatuoton kuvaajana regressioanalyysissä. Vastaavasti osakemarkkinoiden taantumavaiheen aikana korkeamman beetan asuntomarkkinat ovat laskeneet noin 8 % verrattuna nollabeetallisiin asuntomarkkinoihin.

10 Q1/2005 Q2/2005 Q3/2005 Q4/2005 Q1/2006 Q2/2006 Q3/2006 Q4/2006 Q1/2007 Q2/2007 Q3/2007 Q4/2007 Q1/2008 Q2/2008 Q3/2008 Q4/2008 Q1/2009 Q2/2009 Q3/2009 Q4/2009 Q1/2010 Q2/2010 Q3/2010 Q4/2010 Q1/2011 Q2/2011 Q3/2011 Q4/ Trendejä Suomen markkinoilta Kuvio 1 näyttää vanhojen asuntojen hintakehityksen tarkasteluperiodilla, ja kuvio 2 vuokrien kehittymisen. Kuvioista voidaan havaita pidemmällä aikavälillä kasvava trendi, vaikka asuntojen hinnat hiukan putosivatkin finanssikriisin alkumainingeissa. 150 Asuntojen hintaindeksi 2005= Koko maa Länsi-Suomi Itä-Suomi Pääkaupunkiseutu Pohjois-Suomi Kuvio 1. Asuntojen hintaindeksi, 2005 =100.

11 Q1/2005 Q2/2005 Q3/2005 Q4/2005 Q1/2006 Q2/2006 Q3/2006 Q4/2006 Q1/2007 Q2/2007 Q3/2007 Q4/2007 Q1/2008 Q2/2008 Q3/2008 Q4/2008 Q1/2009 Q2/2009 Q3/2009 Q4/2009 Q1/2010 Q2/2010 Q3/2010 Q4/2010 Q1/2011 Q2/2011 Q3/2011 Q4/ Vuokrien hintaindeksi 2005= Koko maa Länsi-Suomi Itä-Suomi Pääkaupunkiseutu Pohjois-Suomi Kuvio 2. Vuokrien hintaideksi, 2005=100. Aiempien tutkimusten perusteella voi siis olettaa, että asuntojen tuotto ja volatiliteetti on jossain velkakirjojen ja osakkeiden välillä. Edellä mainituista trendeistä huomataan, että asuntosijoittamiselle voi odottaa kasvaneita tuottoja tutkimuksen tarkasteluperiodille.

12 10 3. TEOREETTINEN VIITEKEHYS Riskin ja tuoton mittaaminen sekä niiden välinen suhde ovat eräitä keskeisiä ongelmia sijoitushyödykkeiden arvioinnissa. Rahoituksen alan uraa uurtavissa pääomahyödykkeiden hinnoittelumalleissa usein oletetaan, että sijoittajat ovat riskin karttajia (Jensen et al. 1972, 1), ja riskin kasvaessa vaativat aina suurempaa tuottoa. (Kuosmanen 2002, 26) Sijoitushyödykkeen kokonaisriski jakaantuu kahteen osa-alueeseen. Epäsystemaattinen eli idiosynkraattinen riski kuvaa yksittäiselle hyödykkeelle kuuluvaa, hajautettavissa olevaa riskiä. Systemaattisella, eli markkinariskillä tarkoitetaan koko taloutta koskevia riskejä, joita ei pystytä hajauttamaan. Esimerkkejä markkinariskistä ovat inflaatio, korkotason muutokset ja bruttokansantuotteen heilahtelut. Epäsystemaattista riskiä asuntomarkkinoilla voidaan kuvata esimerkiksi yksittäisen asunnon kunnolla. Tuottojen kokonaisvaihtelun mittaamiseen käytetään tässä tutkimuksessa keskihajontaa. Lisäksi tarkastellaan CAPM-mallin soveltuvuutta asuntomarkkinoille, ja mallista estimioitavan, systemaattista riskiä mittaavan beeta-kertoimen käyttöä riskimittarina. Aivan ensiksi määritellään kuitenkin tuottojen laskentatapa Tuoton laskeminen Tuottojen laskemiseen voidaan käyttää joko aritmeettista tai geometrista keskiarvoa. Kuosmasen mukaan (2002, 31) on parempi käyttää aritmeettista keskiarvoa kun määritellään tulevia odotettuja tuottoja, ja menneen sijoitustoiminnan tarkasteluun kannattaa käyttää geometrista keskiarvoa, sillä geometrinen laskentatapa ottaa huomioon korkoa korolle -efektin. Aritmeettinen keskiarvo lisäksi yliarvioi saatua tuottoa, kun sijoitusstrategiana on pitkäjänteinen osta-ja-pidä -strategia. Lyhytaikaisella sijoitusstrategialla, jossa sijoituspäätökset tehdään joka periodin päättyessä, aritmeettinen

13 11 keskiarvo laskee todenmukaisemmat tuotot (Cooper 1996, 161). Kuosmanen (2002, 31) lisää, että usein aritmeettista keskiarvoa käytetään siksi, koska se liittyy muun muassa tuottosarjojen tilastollisten ominaisuuksien laskemiseen. Koska geometrinen keskiarvo on laskentatavastaan johtuen aina korkeintaan yhtä suuri ja usein alle aritmeettisen keskiarvon, on se aina täten aritmeettista keskiarvoa harhaisempi estimaattori. On myös havaittu, että aritmeettisella keskiarvolla saadaan lähempänä havaittuja tuottoja olevia arvoja, kun havaitut tuotot on korjattu autokorrelaation varalta. (Cooper ,165) Kuosmanen havaitsi aineistollaan, että vertailtaessa näiden kahden laskentamenetelmän antamia tuloksia, tuottojen järjestys säilyi kärki- ja häntäpään, eli eniten ja vähiten tuottavien kohteiden osalta samana, ja välissä olevien arvojenkin järjestys vaihteli vain hiukan: puolesta prosentista prosenttiin. Lisäksi aritmeettisen ja geometrisen tuoton korrelaatioksi saatiin 0,975. (Kuosmanen 2002, 42) Vaikka tässä tutkimuksessa tutkitaankin menneitä tuottoja, käytetyksi laskentamenetelmäksi on silti valittu aritmeettinen keskiarvo, koska aiempien tutkimusten mukaan laskentamenetelmien tulosten välillä ei käytännössä ole paljoa eroa, ja koska aritmeettisen keskiarvon on havaittu olevan harhattomampi tiettyjen oletusten valossa Tuottojen kaava Varallisuushyödykkeen yhden periodin tuotot voidaan laskea seuraavan kaavan avulla (Hiebert & Sydow 2011, 90) : R t+1 = (P t+1 -P t + D t+1 ) / P t (1)

14 12 Kaavassa R = tuotto, P = varallisuuskohteen hinta, D = osinko ja t viittaa aikaperiodiin. Asuntomarkkinoiden osalta tuoton laskennan kaavassa osingon paikalla käytetään vuokratuottoja. Jotkin tutkimukset ovat jättäneet vuokratuoton mallintamisen kokonaan pois aineiston hankalan saatavuuden vuoksi (esim Kuosmanen 2002) tai sitä on estimoitu reaalisen korkotason ja poistoprosentin avulla (Flavin & Yamashita 1998, 4). Englund et al. (2002, 173) käyttivät vuokratuoton estimaattorina oletusta, että vuokran määrä on yhden prosentin asunnon hinnasta. Tämän tutkimuksen aineistolla mitattuna vuokrat ovat olleet koko maassa johdonmukaisesti noin 0,5 prosenttia asunnon hinnasta per kvartaali. Penttinen & Lausti (2009, 10) ovat käyttäneet asuntomarkkinoiden tuoton laskemiseen edellä esitetyn kaavan 1 muunnosta. Heidän käyttämä kaavansa on: R t = LN ((P t + N t - C t ) / P t-1 ) (2) Kaavassa R = tuotto, P = asunnon hinta /m 2 vuoden t lopussa, N = vuotuinen vuokra /m 2 ja C = vuotuiset kustannukset /m 2. Gat (1994, 55-56) käytti tutkimuksessaan muuten samankaltaista tuottojen laskentakaavaa, paitsi hän ei tehnyt logaritmitransformaatiota. Tässä tutkimuksessa on käytetty tuottojen laskemisessa hyväksi sekä Gatin, että Penttinen & Laustin käyttämiä kaavoja. Kustannusfaktorin laskennassa on käytetty lisäksi pääomaveroprosenttia, joka aikajaksolla oli 28 %. Koska aineisto on neljännesvuosittaista, pääomaveroprosentti on jaettu neljällä, eli joka periodilta on maksettu pääomaveroa 7 %.

15 13 Tämän tutkimuksen tuottojen laskentakaava on siis: R t = (P t - P t-1 + N t * (1-0,07)) / P t-1 (3) Kaavassa R = tuottoprosentti, P = asunnon hinta /m 2 ja N = nettovuokra (vuokratulot - hoitokulut) /m CAPM-malli CAPM-malli on pääomasijoitushyödykkeiden hinnoittelumalli, jonka avulla määritellään sijoitusten odotetut tuotot tietyllä markkinariskitasolla. Mallin alkuvaiheina pidetään Markowitzin (1952) kehittämää portfolioteoriaa. Markowitzin teoriassa optimoitiin riskiä karttavan sijoittajan tuoton ja riskin suhdetta, ja etsittiin sitä kautta optimaalisia osakekombinaatioita sijoitussalkkuun. Näitä optimaalisia riskin ja tuoton pisteitä kutsutaan tehokkaaksi rintamaksi. Sharpe (1963) yksinkertaisti mallia markkinaportfolio-oletuksella, eli että kaikki osakkeet ovat toisiinsa kytköksissä yhteisen markkinaportfolion kautta, jolloin kovarianssi-varianssi -matriisin laskeminen helpottuu, koska yhden tuottomallin virhetermien oletetaan olevan riippumattomia muiden tuottosarjojen virhetermeistä. Tällöin kaikkia kovarianssi-varianssi -matriisin termejä ei tarvitse laskea erikseen. Vaikka CAPMmallia onkin käytetty suurelta osin osakemarkkinoiden tutkimiseen, pitäisi sen teoriassa sopia kaikkien pääomahyödykkeiden tuotto-markkinariski -analyysiin. (Kuosmanen 2002, 51) CAPM-mallin mukaan pääomahyödykkeen odotetut tuotot ovat lineaarisessa suhteessa markkinariskiin, jota kuvaa hyödykkeen beeta-kerroin (Malkamäki 1992, 9). Beeta-kerroin on siis sijoitushyödykkeen ja markkinaportfolion kovarianssin suhde markkinaportfolion varianssiin, eli se kertoo kuinka paljon sijoitushyödykkeen tuotto vaihtelee suhteessa markkinaportfolion tuoton vaihteluun. Beeta-kerroin voidaan esittää muodossa:

16 14 β i = cov(r i, r m ) / var(r m ) (4) Itse CAPM-malli voidaan esittää seuraavassa muodossa: E(r i ) = r f + β i* (E(r m ) - r f ) (5) Kaavassa E(r i ) = sijoitushyödykkeen odotettu tuotto, β i = sijoitushyödykkeen beeta-kerroin, E(r m ) = odotettu markkinatuotto ja r f = riskitön korko. Koska todellista CAPM-mallin beeta-kerrointa ei voi havaita, se täytyy estimoida empiirisesti. Ekonometrinen malli saadaan, kun korvataan odotetut tuotot havaituilla tuotoilla ja lisätään mallin loppuun satunnainen virhetermi. Tällöin kaavaksi muodostuu: r it = α it + β i *r mt + ε it (6) Kaavassa r it on sijoitushyödykkeen i tuotto ajanhetkellä t, α it on vakiotermi, β i on sijoitushyödykkeen i beeta-kerroin, r mt on markkinaportfolion tuotto ja ε it on satunnainen virhetermi. Tämä malli olettaa, että riskitön korko pysyy vakiona (Kuosmanen 2002, 53). Tässä tutkimuksessa on myös oletettu riskittömän koron vakioisuus, ja mallin markkinatuoton termi kuvaa siis markkinapreemiota, eli r mt = (r m - r f ) CAPM-mallin käyttö asuntomarkkinoilla ja mahdolliset ongelmat Mallinnettaessa asuntomarkkionoita CAPM-mallin avulla, ongelmaksi voi muodostua järkevien beeta-kerrointen estimoinnin vaikeus. Breidenbach et al. (2006, 79) tutkivat

17 15 CAPM-mallin käyttöä asuntomarkkinoilla. He yrittivät ohittaa beetan estimointiongelman käyttämällä markkinaportfolion kuvaamiseen osakemarkkinoilla julkisen kaupankäynnin kohteena olevan kiinteistösijoitusyhtiön (REIT) tuottoja. Konstantinos et al. (2011, ) mukaan käyttämällä kiinteistösijoitusyhtiön tuottoja asuntomarkkinoiden markkinatuoton mittarina saadaan tarkempia beetan estimaattoreita. Ongelmaksi muodostuu tosin helposti se, ettei aineistoa ole saatavissa kiinteistösijoitusyhtiöistä. Sen vuoksi tässä tutkimuksessa markkinaportfolion tuoton virkaa suorittaa koko maan keskiarvoinen asuntojen tuotto. Perinteisen CAPM-mallin estimaattorien heikkoutta tutki myös Chu (2010, 460) ja hänen tutkimuksessaan huomattiin, että koska omistusasunnot ovat sekä kulutus- että sijoitushyödykkeitä, ei omistusasuntojen kohdalla CAPM-mallilla saavuteta oikeita tuloksia. Heidän ratkaisunsa oli käyttää intertemporaalista CAPM-mallia, jossa mallin uutena selittävänä muuttujana oli kulutuksen suhde asunnon kysyntään (consumption-to-housing). Toinen ongelma voi liittyä aikajakson pituuteen. Kuosmasen (2002, 55) mukaan pitkittäisregression markkinamallin estimoinnin tilastollinen merkittävyys paranee käytettäessä riittävän pitkää aikajaksoa, ja kun aikajakso kantaa kokonaan suhdanteen yli. Voidaan argumentoida, että tämän tutkimuksen seitsemän vuoden aikaperiodi voi olla hiukan liian lyhyt merkittävien tulosten kannalta, ja että finanssikriisin aiheuttama taantumavaihe ei ole vielä vuoden 2011 loppuun mennessä tasoittunut kokonaan Menestysmittarit Menestysmittareita käytetään vertailtaessa eri pääomasijoitushyödykkeiden tai portfolioiden suoriutumista eri aikajaksoilla tai suhteessa muihin sijoitushyödykkeisiin. Mitattaessa pääomasijoituksen menestystä, on mielekästä tutkia tuoton ja riskin suhdetta toisiinsa. Sharpen indeksi vertaa aikajaksolla saavutetun sijoitushyödykkeen riskipreemion suhdetta kokonaisriskiin, eli keskishajontaan (symboli σ). Treynorin indeksi taas vertaa

18 16 riskipreemion suhdetta sijoitushyödykkeen systemaattiseen riskiin, eli beeta-kertoimeen. (Jobson & Korkie 1981, 890) Sharpen indeksin matemaattinen kaava voidaan esittää seuraavassa muodossa: S = (R i - R f ) / σ i (7) ja Treynorin indeksi vastaavasti: T = (R i - R f ) / β i (8) Tässä tutkimuksessa käytetään Sharpen indeksiä menestysmittarina, sillä Jobson & Korkie (1981, ) havaitsivat, että Sharpen indeksi toimii paremmin pienempien otoskokojen kanssa kuin Treynorin indeksi. Lisäksi, Sharpen (1966, 128) mukaan Sharpen indeksi on parempi menneisyyden suorituskyvyn mittaamiseen, sillä Treynorin indeksi ei huomioi liian vähäisestä hajauttamisesta johtuvaa tuoton vaihtelua, eli se ei ota huomioon epäsystemaattista riskiä. Asuntosijoittamisessa voidaan katsoa hajauttamisen olevan riittävä, mikäli sijoitusportfolioon on laskettu sekä asuntojen, että arvopaperimarkkinoiden sijoitukset, mutta mikäli vertaillaan pelkästään tietyn maantieteellisen alueen asuntosijoitusten tuottoja koko maan asuntomarkkinoihin, ei riittävästä hajautuksesta voida puhua. Tällöin on hyvä ottaa menestysmittauksessa huomioon myös idiosynkraattinen riski.

19 Vuokra-hintasuhde Pääomahyödykkeen arvo muodostuu sen tuottaman osingon ja pääoman arvonnousun summasta. Asunto-osakkeiden osinkoa ovat sen vuokratuotot. Vuokra-hintasuhteen avulla voidaan tarkastella asuntosijoituksen historiallisia tuottoja, ja arvioida sekä eri komponenttien osuutta tuottojen muutokseen, että tulevaisuuden tuotto-odotuksia. (Davis 2008, ) Kivistön (2012, 11-13) mukaan pitkällä aikavälillä markkinoilla pitäisi vallita tasapaino, jossa asuntosijoituksen rajatuotto on yhtä kuin sen rajakustannus. Kun markkinoilla kysytään sekä vuokra- että omistusasumispalveluja, niin kuluttajan näkökulmasta omistusasumisen kustannuksen pitäisi olla vuokra-asumisen kustannusten suuruinen. Omistusasumisen rajatuoton ja -kustannuksen näkökulmasta esitettynä voidaan sanoa, että omistusasuja maksaa itselleen implisiittistä vuokraa, eli vuokraa jota hänen täytyisi maksaa asunnostaan mikäli ei omistaisi sitä itse. Implisiittisen vuokran voidaan katsoa olevan tuottoa omistusasujalle. Markkinatasapainon kaava voidaan siis esittää muodossa: R = ((1 - t)* i + t k + d - π)* P (9) Kaavassa R on (implisiittinen) vuokra ( /m 2 ), P on asunnon hinta ( /m 2 ), t on pääomaveroaste, i on sijoitetun pääoman nimelliskorko, d on ylläpitokustannus, t k efektiivinen kiinteistöveroprosentti ja π asunnon odotettu arvonmuutos. Termejä uudelleen järjestelemällä huomataan vuokra-hintasuhteen ja käyttökustannusten yhteys: R / P = ((1 - t)* i + t k + d - π) (10)

20 18 Koska pitkällä aikavälillä vuokrien ja hintojen välillä tulisi vallita tasapaino, voidaan teoriassa vuokra-hintasuhdetta tarkastelemalla arvioida tulevaisuuden kehitystä ja mahdollisesti ennustaa hintakuplia (Mäki-Fränti 2011, 12). Esimerkiksi pitkän aikavälin keskiarvoa alempana oleva vuokra-hintasuhde kertoo, että hinnat ovat nousseet vuokria nopeammin. Asuntosijoittamisen näkokulmasta keskiarvon yläpuolella oleva vuokrahintasuhde voi olla hyvä merkki, sillä silloin vuokrat ovat nousseet nopeammin kuin asuntojen hinnat, tai asuntojen hinnat ovat jopa laskeneet samaan aikaan, jolloin sijoituksen on saanut halvemmalla ja silti se on maksanut suhteessa normaalia parempaa osinkoa. Näin sijoituksen voidaan katsoa olleen tuottoisa. Täytyy kuitenkin pitää mielessä, että Suomessa vuokra- ja omistusasuminen eivät ole täydellisiä subsituutteja valtion tukemien arava-vuokratalojen markkinahintoja alempien vuokrien vuoksi (Kivistö 2012, 13). Nämä saattavat vääristää vuokra-hintasuhdekäyrien tulkintaa jopa yllättävällä tavalla. Esimerkiksi, arava-talojen vuokrat nousivat vapaarahoitteisia nopeammin aikavälillä Q3/2008-Q3/2009 (Mäki-Fränti 2011, 13). Tällöin arava-talojen kasvaneet vuokra-hintasuhteet saattoivat nostaa kaikkien asuntojen vuokrahintasuhdekäyriä, vaikka arava-asunnot edelleen olisivatkin olleet absoluuttisesti vapaarahoitteisia edullisempia asumisvaihtoehtoja.

21 19 4. EMPIIRISET TUTKIMUSTULOKSET Tässä luvussa tarkastellaan empiirisen tutkimuksen tuloksia, eli vertaillaan asuntomarkkinoiden tuottoja arvopaperimarkkinoiden tuottoihin käyttäen hyväksi Sharpen indeksiä menestysmittarina, katsotaan asuntomarkkinoiden riskisyyttä CAPM-mallin avulla ja pohditaan vuokra-hintasuhteen toimivuutta tutkimuksen aikavälillä. Selvitetään aluksi kuitenkin tutkimuksessa käytettyä aineistoa sekä sen aineiston kuvailevia tunnuslukuja. Tunnuslukujen laskennassa on käytetty Exceliä, sekä Eviews ja SAS -tilasto-ohjelmia Asuntomarkkina-aineisto Tutkimuksessa käytettävä aineisto asuntomarkkinoiden osalta on tilastokeskuksen koostamaa neljännesvuosidataa asuntojen hinnoista ja vuokrista, joiden aikasarjat ovat vuosilta Asuntojen hinnat ovat vanhojen asuntojen keskimääräisiä neliöhintoja ja vuokrat neliövuokria. Vuokratietoihin on otettu mukaan vain vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat, koska valtion tuella tuotettuihin arava-asuntoihin ei usein yksityissijoittajalla ole mahdollista sijoittaa, sillä suurin osa arava-asunnoista on institutionaalisten sijoittajien kuten kuntien omistuksessa (Tilastokeskus, 2012). Lisäksi, vuokrasääntelystä johtuen arava-asuntoihin sijoittamisen voidaan katsoa olevan korkeariskisempää vapaarahoitteisiin verrattuna (Miettilä 2001, 39), jolloin arava-asuntojen tarkastelu yksityissijoittajan näkökulmasta ei ole mielekästä. Keskimääräisten hoitokulujen käytössä on jouduttu käyttämään vuosittaista aineistoa. Alkuperäinen tilasokeskuksen tuottama hoitokulujen aikasarja juoksi vuodesta 1962 vuoteen Koska tähän tutkimukseen tarvittiin dataa vielä vuoteen 2011 saakka, laskettiin hoitokulujen keskiarvoinen kasvuvauhti vuosilta ja sen perusteella laskettiin arviot hoitokulujen määrästä puuttuville kolmelle viimeiselle vuodelle. Tämä estimointi osui melko lähelle todellista arvoa, sillä vuodelta 2010 löytyi tilastokeskuksen koostama asunto-osakeyhtiöiden tuloslaskelma. Tuloslaskelmassa vuoden 2010

Asuntojen vuokrat Helsingissä vuonna 2004

Asuntojen vuokrat Helsingissä vuonna 2004 Helsingin kaupungin tietokeskuksen verkkojulkaisuja 25 Asuntojen vuokrat Helsingissä vuonna 2 Muutos edellisestä vuodesta: Kaikki asunnot 1,9 %, kaikki vapaarahoitteiset vuokra-asunnot 1, % ja vapaarahoitteisten

Lisätiedot

Vanhojen asuntojen hintojen kasvu yhtä ripeää kuin pääkaupunkiseudulla

Vanhojen asuntojen hintojen kasvu yhtä ripeää kuin pääkaupunkiseudulla Tekninen ja ympäristötoimiala I Irja Henriksson 14.2.2013 Vanhojen asuntojen hintojen kasvu yhtä ripeää kuin pääkaupunkiseudulla Asunnon hintaan vaikuttaa moni tekijä, joista mainittakoon rakennuksen talotyyppi,

Lisätiedot

Asuntomarkkinakatsaus 21.5.2015. Ekonomistit

Asuntomarkkinakatsaus 21.5.2015. Ekonomistit Asuntomarkkinakatsaus 21.5.2015 Ekonomistit 2 Sisällysluettelo 1. Tiivistelmä asuntomarkkinoiden kehityksestä 2. Asuntojen hinnat 3. Asuntojen hinnat alueilla 4. Asuntojen hintojen suhde palkkaan 5. Vuokrat

Lisätiedot

Asuntokunnat ja asuminen vuonna 2012

Asuntokunnat ja asuminen vuonna 2012 asuntokuntia Tekninen ja ympäristötoimiala I Irja Henriksson 30.9.2013 Asuntokunnat ja asuminen vuonna 2012 Lahdessa oli vuoden 2012 lopussa 53 880 asuntokuntaa, joiden määrä kasvoi vuodessa 558 asuntokunnalla.

Lisätiedot

PIENSIJOITTAJAN JATKOKURSSI HENRI HUOVINEN

PIENSIJOITTAJAN JATKOKURSSI HENRI HUOVINEN PIENSIJOITTAJAN JATKOKURSSI HENRI HUOVINEN henri.huovinen.1@gmail.com Pankkien ja pankkiiriliikkeiden varainhoidon tarkoituksena on tuoda asiakkaan sijoituspäätöksiin ja salkunhoitoon lisäarvoa. Täyden

Lisätiedot

HAVAITUT JA ODOTETUT FREKVENSSIT

HAVAITUT JA ODOTETUT FREKVENSSIT HAVAITUT JA ODOTETUT FREKVENSSIT F: E: Usein Harvoin Ei tupakoi Yhteensä (1) (2) (3) Mies (1) 59 28 4 91 Nainen (2) 5 14 174 193 Yhteensä 64 42 178 284 Usein Harvoin Ei tupakoi Yhteensä (1) (2) (3) Mies

Lisätiedot

Vakuutusyhtiöiden sijoitustoiminta 2008

Vakuutusyhtiöiden sijoitustoiminta 2008 FK Finanssialan Keskusliitto FC Finansbranschens Centralförbund Sisällys sijoitustoimintaympäristö... 3 sijoitukset 31.12.2008 (käyvin arvoin)... 4 uudet sijoitukset 2008... 6 Sijoitustoiminnan tuottojen

Lisätiedot

Asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeet ja markkinatilanne

Asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeet ja markkinatilanne ISSN 1237-1288 Lisätiedot: Hannu Ahola 0400 996 067 Selvitys 5/2012 Asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeet ja markkinatilanne 2010 2012 27.11.2012 Sisällys 1 VUOKRA- JA OMISTUSASUMISEN VÄLIMUOTO... 3 1.1

Lisätiedot

Osakesijoittamisen alkeet. Henri Huovinen, analyytikko Osakesäästäjien Keskusliitto ry

Osakesijoittamisen alkeet. Henri Huovinen, analyytikko Osakesäästäjien Keskusliitto ry Henri Huovinen, analyytikko Osakesäästäjien Keskusliitto ry Yleistä rahoitusmarkkinoista Rahoitusmarkkinoilla tarkoitetaan markkinoita, joilla rahoituksen tarvitsijat kohtaavat rahoituksen tarjoajat. Rahoitusmarkkinoilla

Lisätiedot

Advisory Corporate Finance. Markkinariskipreemio Suomen osakemarkkinoilla. Tutkimus Syyskuu 2009

Advisory Corporate Finance. Markkinariskipreemio Suomen osakemarkkinoilla. Tutkimus Syyskuu 2009 Advisory Corporate Finance Markkinariskipreemio Suomen osakemarkkinoilla Tutkimus Syyskuu 2009 Sisällysluettelo Yhteenveto... 3 Yleistä... 3 Kyselytutkimuksen tulokset... 3 Markkinariskipreemio Suomen

Lisätiedot

ASUNTOSIJOITTAMISEN KANNATTAVUUS SUOMEN KAUPUNGEISSA

ASUNTOSIJOITTAMISEN KANNATTAVUUS SUOMEN KAUPUNGEISSA LUT School of Business & Management Kandidaatintutkielma ASUNTOSIJOITTAMISEN KANNATTAVUUS SUOMEN KAUPUNGEISSA Profitability of Real Estate Investing in the Cities of Finland 8.1.2017. Aleksi Kullaa Ohjaaja:

Lisätiedot

Regressioanalyysi. Vilkkumaa / Kuusinen 1

Regressioanalyysi. Vilkkumaa / Kuusinen 1 Regressioanalyysi Vilkkumaa / Kuusinen 1 Regressioanalyysin idea ja tavoitteet Regressioanalyysin idea: Halutaan selittää selitettävän muuttujan havaittujen arvojen vaihtelua selittävien muuttujien havaittujen

Lisätiedot

Tilastollisen analyysin perusteet Luento 11: Epäparametrinen vastine ANOVAlle

Tilastollisen analyysin perusteet Luento 11: Epäparametrinen vastine ANOVAlle Tilastollisen analyysin perusteet Luento 11: Epäparametrinen vastine ANOVAlle - Sisältö - - - Varianssianalyysi Varianssianalyysissä (ANOVA) testataan oletusta normaalijakautuneiden otosten odotusarvojen

Lisätiedot

TIIVISTELMÄ. Työstä eläkkeelle tulokehitys ja korvaussuhteet. Eläketurvakeskuksen raportteja 2010:3. Juha Rantala ja Ilpo Suoniemi

TIIVISTELMÄ. Työstä eläkkeelle tulokehitys ja korvaussuhteet. Eläketurvakeskuksen raportteja 2010:3. Juha Rantala ja Ilpo Suoniemi R RAPORTTEJA Eläketurvakeskuksen raportteja 2010:3 TIIVISTELMÄ Juha Rantala ja Ilpo Suoniemi Työstä eläkkeelle tulokehitys ja korvaussuhteet Tutkimuksessa arvioitiin, mitä muutoksia henkilön tuloissa ja

Lisätiedot

Korko ja inflaatio. Makrotaloustiede 31C00200 Kevät 2016

Korko ja inflaatio. Makrotaloustiede 31C00200 Kevät 2016 Korko ja inflaatio Makrotaloustiede 31C00200 Kevät 2016 Sisältö Nimellis ja reaalikorot, Fisher yhtälö Lyhyt ja pitkä korko Rahapolitiikka ja korot Korko ja inflaatio Nimellinen korko i: 1 tänä vuonna

Lisätiedot

Osakeasuntojen hinnat Helsingissä heinä syyskuussa 2013

Osakeasuntojen hinnat Helsingissä heinä syyskuussa 2013 Helsingin kaupungin tietokeskus Tilastoja 35 2013 Osakeasuntojen hinnat Helsingissä heinä syyskuussa 2013 Valokuva: Kallio Virva Kuparinen Asuntojen keskihinta 3 984 /m 2 Keskihinta kerrostaloasunnoissa

Lisätiedot

Tilastollisen analyysin perusteet Luento 8: Lineaarinen regressio, testejä ja luottamusvälejä

Tilastollisen analyysin perusteet Luento 8: Lineaarinen regressio, testejä ja luottamusvälejä Tilastollisen analyysin perusteet Luento 8: Lineaarinen regressio, testejä ja luottamusvälejä arvon Sisältö arvon Bootstrap-luottamusvälit arvon arvon Oletetaan, että meillä on n kappaletta (x 1, y 1 ),

Lisätiedot

Asuntokunnat ja asuminen vuonna 2014

Asuntokunnat ja asuminen vuonna 2014 asuntokuntia Tekninen ja ympäristötoimiala I Irja Henriksson 25.9.2015 Asuntokunnat ja asuminen vuonna 2014 Lahdessa oli vuoden 2014 lopussa 54 666 asuntokuntaa, joiden määrä kasvoi vuodessa 513 asuntokunnalla.

Lisätiedot

Metsämuuronen: Tilastollisen kuvauksen perusteet ESIPUHE... 4 SISÄLLYSLUETTELO... 6 1. METODOLOGIAN PERUSTEIDEN KERTAUSTA... 8 2. AINEISTO...

Metsämuuronen: Tilastollisen kuvauksen perusteet ESIPUHE... 4 SISÄLLYSLUETTELO... 6 1. METODOLOGIAN PERUSTEIDEN KERTAUSTA... 8 2. AINEISTO... Sisällysluettelo ESIPUHE... 4 ALKUSANAT E-KIRJA VERSIOON... SISÄLLYSLUETTELO... 6 1. METODOLOGIAN PERUSTEIDEN KERTAUSTA... 8 1.1 KESKEISTEN KÄSITTEIDEN KERTAUSTA...9 1.2 AIHEESEEN PEREHTYMINEN...9 1.3

Lisätiedot

Yleistä asumistukea saavien talouksien vuokrat tammikuussa 2011

Yleistä asumistukea saavien talouksien vuokrat tammikuussa 2011 ISSN 1237-1288 Lisätiedot: Hannu Ahola, ARA Puh. +358 400 996 067 Pirjo Ylöstalo, Kela Puh. 020 63 41390 Selvitys 1/2011 Yleistä asumistukea saavien talouksien vuokrat tammikuussa 2011 1.2.2010 Yleistä

Lisätiedot

Asuntotuotantokysely 2/2016

Asuntotuotantokysely 2/2016 Asuntotuotantokysely 2/2016 Sami Pakarinen Kesäkuu 2016 1 (2) Kesäkuun 2016 asuntotuotantokyselyn tulokset RT:n asuntotuotantokysely lähetettiin Talonrakennusteollisuuden jäsenille. Kysely tehdään kolmesti

Lisätiedot

Säästöpankin Säästämisbarometri 2013. HUOM. Ei julkisuuteen ennen 31.10.2013 klo 9.00

Säästöpankin Säästämisbarometri 2013. HUOM. Ei julkisuuteen ennen 31.10.2013 klo 9.00 Säästöpankin Säästämisbarometri 2013 HUOM. Ei julkisuuteen ennen 31.10.2013 klo 9.00 Säästöpankit osa suomalaista yhteiskuntaa jo 191 vuotta Suomen vanhin pankkiryhmä. Ensimmäinen Säästöpankki perustettiin

Lisätiedot

Asuntokunnat ja asuminen vuonna 2015

Asuntokunnat ja asuminen vuonna 2015 Irja Henriksson 2.6.2016 Asuntokunnat ja asuminen vuonna 2015 Lahdessa oli vuoden 2015 lopussa 61 930 asuntokuntaa, joiden määrä kasvoi vuodessa 457 asuntokunnalla. Asuntokuntien keskikoko pienenee jatkuvasti.

Lisätiedot

Hajauttamisen perusteet

Hajauttamisen perusteet Hajauttamisen perusteet Tervetuloa webinaariin! Tavoitteena on, että opit hajauttamisen perusteet. On kuitenkin hyvä muistaa, että on olemassa muitakin huomioonotettavia yksityiskohtia, joita valistuneen

Lisätiedot

Kansainvälisen hajauttamisen hyödyt suomalaiselle sijoittajalle

Kansainvälisen hajauttamisen hyödyt suomalaiselle sijoittajalle LAPPEENRANNAN TEKNILLINEN YLIOPISTO Kauppatieteiden osasto Laskentatoimen ja rahoituksen laitos Rahoitus Kansainvälisen hajauttamisen hyödyt suomalaiselle sijoittajalle 22.12.26 Kandidaatin tutkielma Jukka

Lisätiedot

Asuntomarkkinakatsaus/ekonomistit 10.2.2015

Asuntomarkkinakatsaus/ekonomistit 10.2.2015 Asuntomarkkinakatsaus/ekonomistit 10.2.2015 2 Sisällysluettelo 1. Tiivistelmä asuntomarkkinoiden kehityksestä 2. Asuntojen hinnat 3. Asuntojen hinnat alueilla 4. Asuntojen hintojen suhde palkkaan 5. Vuokrat

Lisätiedot

Asuntojen hinnat Helsingissä tammi maaliskuussa 2011

Asuntojen hinnat Helsingissä tammi maaliskuussa 2011 Helsingin kaupungin tietokeskus Tilastoja 13 2011 Asuntojen hinnat Helsingissä tammi maaliskuussa 2011 Asuntojen keskihinta 3 686 /m 2 Keskihinta kerrostaloasunnoissa 3 788 /m 2 ja rivitaloasunnoissa 3

Lisätiedot

Turun asukasluku

Turun asukasluku Nyt tuli tarjolle hyvätuottoinen viiden kerrostalokaksion kokonaisuus Turusta! Kyseessä on suuri 92 asunnon 1970-luvulla rakennettu taloyhtiö, joka sijaitsee n. 6,0km päässä Turun keskustasta Lausteen

Lisätiedot

HE 279/2014 vp laiksi eläkelaitoksen vakavaraisuusrajan laskemisesta ja sijoitusten hajauttamisesta sekä eräiksi siihen liittyviksi laeiksi

HE 279/2014 vp laiksi eläkelaitoksen vakavaraisuusrajan laskemisesta ja sijoitusten hajauttamisesta sekä eräiksi siihen liittyviksi laeiksi Lausunto 1 (5) Eduskunta/ Talousvaliokunta HE 279/2014 vp laiksi eläkelaitoksen vakavaraisuusrajan laskemisesta ja sijoitusten hajauttamisesta sekä eräiksi siihen liittyviksi laeiksi Työeläkevakuuttajat

Lisätiedot

Asuinrakennusten korjaustarve

Asuinrakennusten korjaustarve Asuinrakennusten korjaustarve Asuntoreformiyhdistys (ARY) 28.4.2015 Harri Hiltunen Roolitus Toteuttajat: PTT, VTT, KTI Tilaajat: Suomen Kiinteistöliitto, Kiinteistöalan koulutussäätiö, Rakennusteollisuus

Lisätiedot

Asuntojen hinnat Helsingissä huhti kesäkuussa 2011

Asuntojen hinnat Helsingissä huhti kesäkuussa 2011 Helsingin kaupungin tietokeskus Tilastoja 21 2011 Asuntojen hinnat Helsingissä huhti kesäkuussa 2011 Asuntojen keskihinta 3 721 Keskihinta kerrostaloasunnoissa 3 848 ja rivitaloasunnoissa 3 273 Asuntojen

Lisätiedot

Asuntojen vuokrat. Vuokrat nousivat 3,0 prosenttia vuodessa. 2015, 4. vuosineljännes

Asuntojen vuokrat. Vuokrat nousivat 3,0 prosenttia vuodessa. 2015, 4. vuosineljännes Asuminen 2016 Asuntojen vuokrat 2015, 4 vuosineljännes Vuokrat nousivat prosenttia vuodessa Tilastokeskuksen mukaan vuokrien vuosinousu oli vuoden 2015 neljännellä neljänneksellä prosenttia Vapaarahoitteisten

Lisätiedot

Asuntojen vuokrat. Vuokrat nousivat 2,8 prosenttia vuodessa. 2016, 1. vuosineljännes

Asuntojen vuokrat. Vuokrat nousivat 2,8 prosenttia vuodessa. 2016, 1. vuosineljännes Asuminen 2016 Asuntojen vuokrat 2016, 1 vuosineljännes Vuokrat nousivat prosenttia vuodessa Tilastokeskuksen mukaan vuokrien vuosinousu oli vuoden 2016 ensimmäisellä neljänneksellä prosenttia Vapaarahoitteisten

Lisätiedot

Asuntojen vuokrat. Vuokrat nousivat 3,3 prosenttia vuodessa. 2015, 1. vuosineljännes

Asuntojen vuokrat. Vuokrat nousivat 3,3 prosenttia vuodessa. 2015, 1. vuosineljännes Asuminen 2015 Asuntojen vuokrat 2015, 1 vuosineljännes Vuokrat nousivat 3,3 prosenttia vuodessa Tilastokeskuksen mukaan vuokrien vuosinousu oli vuoden 2015 ensimmäisellä neljänneksellä 3,3 prosenttia Vapaarahoitteisten

Lisätiedot

Vuokra-asuntotilanne marraskuussa 2008 eräissä kaupungeissa - Kysely yleishyödyllisille yhteisöille

Vuokra-asuntotilanne marraskuussa 2008 eräissä kaupungeissa - Kysely yleishyödyllisille yhteisöille ISSN 12371288 Lisätiedot: Virpi Tiitinen Puh. +358 40 517 3400 Selvityksiä 1/2009 Vuokra-asuntotilanne marraskuussa 2008 eräissä kaupungeissa - Kysely yleishyödyllisille yhteisöille 4.3.2009 Vuokra-asuntotilanne

Lisätiedot

SIJOITUSRAHASTOTUTKIMUS

SIJOITUSRAHASTOTUTKIMUS SIJOITUSRAHASTOTUTKIMUS TUTKIMUSRAPORTTI 2015 1 SIJOITUSRAHASTOTUTKIMUS Sisällysluettelo 1 YHTEENVETO... 2 2 JOHDANTO... 2 2.1 Tutkimuksen tavoite... 2 2.2 Tutkimuksen toteutus... 2 3 KUVAUS SUOMEN SIJOITUSRAHASTOMARKKINOISTA...

Lisätiedot

!!!Investors House Oyj!!!!Toimitusjohtaja Petri Roininen!

!!!Investors House Oyj!!!!Toimitusjohtaja Petri Roininen! Osavuosikatsaus 1-3/2016 Investors House Oyj Toimitusjohtaja Petri Roininen Toimintaympäristöstä Suomen talous ja asuntojen hinnat polkivat paikallaan Matala korkotaso poikkeuksellinen + rahan kohtuullinen

Lisätiedot

Mitä metsänomistajan on hyvä tietää hajauttamisesta. Risto Kuoppamäki, Nordea Varallisuudenhoito

Mitä metsänomistajan on hyvä tietää hajauttamisesta. Risto Kuoppamäki, Nordea Varallisuudenhoito Mitä metsänomistajan on hyvä tietää hajauttamisesta Risto Kuoppamäki, Nordea Varallisuudenhoito 3.9.2016 Sisältö Metsä sijoituskohteena: hyvät puolet ja riskit Eri sijoitusvaihtoehdot ja niiden pääpiirteet

Lisätiedot

Turun rooli ja asema Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoilla

Turun rooli ja asema Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoilla Turun rooli ja asema Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoilla Lounais-Suomen Rakennuspäivä 10.2.2017 Hanna Kaleva Esityksen sisältö Kiinteistömarkkinat kasvussa: Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoiden rakenne

Lisätiedot

Kirjanpito ja laskentatoimi A-osa

Kirjanpito ja laskentatoimi A-osa 1. Arvon määritys a) Mitkä tekijät vaikuttavat osto- ja myyntioptioiden arvoon ja miten? b) Yrityksen osingon oletetaan olevan ensi vuonna 3 euroa per osake ja osinkojen uskotaan kasvavan 6 % vuosivauhtia.

Lisätiedot

Jos Q = kysytty määrä, Q = kysytyn määrän muutos, P = hinta ja P = hinnan muutos, niin hintajousto on Q/Q P/P

Jos Q = kysytty määrä, Q = kysytyn määrän muutos, P = hinta ja P = hinnan muutos, niin hintajousto on Q/Q P/P Osa 5. Joustoista Kysynnän hintajousto (price elasticity of demand) mittaa, miten kysynnän määrä reagoi hinnan muutokseen = kysytyn määrän suhteellinen muutos jaettuna hinnan suhteellisella muutoksella

Lisätiedot

SATO OYJ Tilinpäätösinfo 30.1.2013 Erkka Valkila. 30.1.2013 Tilinpäätösinfo

SATO OYJ Tilinpäätösinfo 30.1.2013 Erkka Valkila. 30.1.2013 Tilinpäätösinfo 1 SATO OYJ Tilinpäätösinfo 30.1.2013 Erkka Valkila Sisältö 2 1. SATO lyhyesti 2. Asuntomarkkinat 3. Strategia 4. SATOn vuosi 2012 5. Toimintaympäristö 3 SATO lyhyesti SATO lyhyesti 4 35 kaupunkia 750 kohdetta

Lisätiedot

Osakeasuntojen hinnat Helsingissä loka joulukuussa 2013

Osakeasuntojen hinnat Helsingissä loka joulukuussa 2013 Helsingin kaupungin tietokeskus Tilastoja 1 2014 Osakeasuntojen hinnat Helsingissä loka joulukuussa 2013 Valokuva: Kallio Virva Kuparinen Asuntojen keskihinta 3 973 /m 2 Keskihinta kerrostaloasunnoissa

Lisätiedot

KANSANTALOUSTIETEEN PÄÄSYKOE : Mallivastaukset

KANSANTALOUSTIETEEN PÄÄSYKOE : Mallivastaukset KANSANTALOUSTIETEEN PÄÄSYKOE.6.016: Mallivastaukset Sivunumerot mallivastauksissa viittaavat pääsykoekirjan [Matti Pohjola, Taloustieteen oppikirja, 014] sivuihin. (1) (a) Julkisten menojen kerroin (suljetun

Lisätiedot

Yliopistokoulutus 2009

Yliopistokoulutus 2009 Koulutus 2010 Yliopistokoulutus 2009 Yliopistoissa 16 500 opiskelijaa vuonna 2009 Korjattu 20.4.2010 klo 10. Korjattu luku on merkitty punaisella. Oli aiemmin 7 24. Tilastokeskuksen mukaan yliopistojen

Lisätiedot

Markkinakatsaus. Syyskuu 2016

Markkinakatsaus. Syyskuu 2016 Markkinakatsaus Syyskuu 2016 Talouskehitys Talouden makroluvut vaihtelevia viime kuukauden aikana, kuitenkin enemmän negatiivisia kuin positiivisia yllätyksiä kehittyneiden talouksien osalta Euroopan keskuspankki

Lisätiedot

Älä tee näin x 10... Fisher nyt... Helsingin kovimmat kasvajat... Osinkoaristokraatteja New Yorkista... Kasvu ja Gordonin kaava... Burton G.

Älä tee näin x 10... Fisher nyt... Helsingin kovimmat kasvajat... Osinkoaristokraatteja New Yorkista... Kasvu ja Gordonin kaava... Burton G. Sisältö Esipuhe... Alkusanat... Benjamin Graham Osta halvalla!... Omaperäisyydellä tuottoihin... Sijoittaminen vastaan spekulaatio... Defensiivinen sijoittaja... Tarmokas sijoittaja... Suhteellisen epäsuositut

Lisätiedot

Osa 15 Talouskasvu ja tuottavuus

Osa 15 Talouskasvu ja tuottavuus Osa 15 Talouskasvu ja tuottavuus 1. Elintason kasvu 2. Kasvun mittaamisesta 3. Elintason osatekijät Suomessa 4. Elintason osatekijät OECD-maissa 5. Työn tuottavuuden kasvutekijät Tämä on pääosin Mankiw

Lisätiedot

Matematiikan tukikurssi

Matematiikan tukikurssi Matematiikan tukikurssi Kurssikerta 4 Jatkuvuus Jatkuvan funktion määritelmä Tarkastellaan funktiota f x) jossakin tietyssä pisteessä x 0. Tämä funktio on tässä pisteessä joko jatkuva tai epäjatkuva. Jatkuvuuden

Lisätiedot

Makrokatsaus. Huhtikuu 2016

Makrokatsaus. Huhtikuu 2016 Makrokatsaus Huhtikuu 2016 Positiiviset markkinat huhtikuussa Huhtikuu oli heikosti positiivinen kuukausi kansainvälisillä rahoitusmarkkinoilla. Euroopassa ja USA:ssa pörssit olivat tasaisesti plussan

Lisätiedot

Arvo (engl. value) = varmaan attribuutin tulemaan liittyvä arvo. Päätöksentekijä on riskipakoinen, jos hyötyfunktio on konkaavi. a(x) = U (x) U (x)

Arvo (engl. value) = varmaan attribuutin tulemaan liittyvä arvo. Päätöksentekijä on riskipakoinen, jos hyötyfunktio on konkaavi. a(x) = U (x) U (x) Arvo (engl. value) = varmaan attribuutin tulemaan liittyvä arvo. Hyöty (engl. utility) = arvo, jonka koemme riskitilanteessa eli, kun teemme päätöksiä epävarmuuden (todennäköisyyksien) vallitessa. Vrt.

Lisätiedot

Osakeasuntojen hinnat Helsingissä tammi-maaliskuussa 2013

Osakeasuntojen hinnat Helsingissä tammi-maaliskuussa 2013 Helsingin kaupungin tietokeskus Tilastoja 17 2013 Osakeasuntojen hinnat Helsingissä tammi-maaliskuussa 2013 Asuntojen keskihinta 3 885 Keskihinta kerrostaloasunnoissa 4 032 ja rivitaloasunnoissa 3 370

Lisätiedot

1. Tutkitaan tavallista kahden selittäjän regressiomallia

1. Tutkitaan tavallista kahden selittäjän regressiomallia TA7, Ekonometrian johdantokurssi HARJOITUS 5 RATKAISUEHDOTUKSET 232215 1 Tutkitaan tavallista kahden selittäjän regressiomallia Y i = β + β 1 X 1,i + β 2 X 2,i + u i (a) Kirjoita regressiomalli muodossa

Lisätiedot

Asuntojen hinnat Helsingissä loka joulukuussa 2012

Asuntojen hinnat Helsingissä loka joulukuussa 2012 Helsingin kaupungin tietokeskus Tilastoja 6 2013 Asuntojen hinnat Helsingissä loka joulukuussa 2012 Asuntojen keskihinta 3 829 /m 2 Keskihinta kerrostaloasunnoissa 3 970 /m 2 ja rivitaloasunnoissa 3 336

Lisätiedot

Talouspolitiikan näkökulmia asuntotuotantoon

Talouspolitiikan näkökulmia asuntotuotantoon Suomen Pankki Talouspolitiikan näkökulmia asuntotuotantoon 27.9.2016 1 Työmarkkinoiden yhteensopivuusongelma osin alueellinen Kuukauden aikana avoinna olleet työpaikat työtöntä kohti 2012 Asuntomarkkinoiden

Lisätiedot

PRELIMINÄÄRIKOE. Lyhyt Matematiikka 3.2.2015

PRELIMINÄÄRIKOE. Lyhyt Matematiikka 3.2.2015 PRELIMINÄÄRIKOE Lyhyt Matematiikka..015 Vastaa enintään kymmeneen tehtävään. Kaikki tehtävät arvostellaan asteikolla 0-6 pistettä. 1. a) Sievennä x( x ) ( x x). b) Ratkaise yhtälö 5( x 4) 5 ( x 4). 1 c)

Lisätiedot

VAASAN YLIOPISTO KAUPPATIETEELLINEN TIEDEKUNTA LASKENTATOIMEN JA RAHOITUKSEN LAITOS. Jarmo Heiskanen

VAASAN YLIOPISTO KAUPPATIETEELLINEN TIEDEKUNTA LASKENTATOIMEN JA RAHOITUKSEN LAITOS. Jarmo Heiskanen VAASAN YLIOPISTO KAUPPATIETEELLINEN TIEDEKUNTA LASKENTATOIMEN JA RAHOITUKSEN LAITOS Jarmo Heiskanen KIINTEISTÖT OSANA TEHOKKAASTI HAJAUTETTUA SIJOITUSPORTFOLIOTA Laskentatoimen ja rahoituksen pro gradu

Lisätiedot

SIJOITTAJAN OPAS ETF-rahastoihin

SIJOITTAJAN OPAS ETF-rahastoihin SIJOITTAJAN OPAS ETF-rahastoihin Pörssinoteerattu rahasto eli ETF (Exchange-Traded Fund) on rahasto, jolla voidaan käydä kauppaa pörssissä. ETF:ien avulla yksityissijoittajalla on mahdollisuus sijoittaa

Lisätiedot

Asuntotuotantokysely 1/2016

Asuntotuotantokysely 1/2016 Asuntotuotantokysely 1/2016 Sami Pakarinen Helmikuu 2016 1 (2) Helmikuun 2016 asuntotuotantokyselyn tulokset RT:n asuntotuotantokysely lähetettiin Talonrakennusteollisuuden jäsenille. Kysely tehdään kolmasti

Lisätiedot

Asuntojen hinnat Helsingissä loka joulukuussa 2011

Asuntojen hinnat Helsingissä loka joulukuussa 2011 Helsingin kaupungin tietokeskus Tilastoja 5 2012 Asuntojen hinnat Helsingissä loka joulukuussa 2011 Asuntojen keskihinta 3 682 /m 2 Keskihinta kerrostaloasunnoissa 3 806 /m 2 ja rivitaloasunnoissa 3 248

Lisätiedot

Vuosikatsaus [tilintarkastamaton]

Vuosikatsaus [tilintarkastamaton] Vuosikatsaus 1.1. 31..2 [tilintarkastamaton] OPR-Vakuus konserni Neljännen vuosineljänneksen antolainaus kasvoi 6.6% edellisvuodesta ollen EUR 46.2m (EUR 28.7m /2). Neljännen vuosineljänneksen liiketoiminnan

Lisätiedot

TILASTOKATSAUS 7:2016

TILASTOKATSAUS 7:2016 Tilastokatsaus 6:2012 TILASTOKATSAUS 7:2016 1 11.4.2016 LAPSETTOMIEN PARIEN TULOT VANTAALLA VUOSINA 2000 2013 Asuntokuntien määrä Vantaalla oli vuoden 2013 lopussa kaikkiaan 95 400 asuntokuntaa, joista

Lisätiedot

Pohjanmaa Uusimaa Keski-Pohjanmaa Etelä-Pohjanmaa Kanta-Häme Koko maa. Varsinais-Suomi

Pohjanmaa Uusimaa Keski-Pohjanmaa Etelä-Pohjanmaa Kanta-Häme Koko maa. Varsinais-Suomi Vakka-Suomen Työllisyystilanne valoisa Vakka-Suomen työttömyysaste laski merkittävästi tammikuussa. Tämä johtui erityisesti myönteisestä työllisyyskehityksestä Uudessakaupungissa, jossa työttömyysaste

Lisätiedot

ASUINKERROSTALON ÄÄNITEKNISEN LAADUN ARVIOINTI. Mikko Kylliäinen

ASUINKERROSTALON ÄÄNITEKNISEN LAADUN ARVIOINTI. Mikko Kylliäinen ASUINKERROSTALON ÄÄNITEKNISEN LAADUN ARVIOINTI Mikko Kylliäinen Insinööritoimisto Heikki Helimäki Oy Dagmarinkatu 8 B 18, 00100 Helsinki kylliainen@kotiposti.net 1 JOHDANTO Suomen rakentamismääräyskokoelman

Lisätiedot

Osavuosikatsaus [tilintarkastamaton]

Osavuosikatsaus [tilintarkastamaton] Osavuosikatsaus 1.1. 31.3.216 [tilintarkastamaton] OPR-Vakuus konserni Ensimmäisen vuosineljänneksen antolainaus kasvoi 52.9% edellisvuodesta ollen EUR 37.1m (EUR 24.3m /2) Ensimmäisen vuosineljänneksen

Lisätiedot

Vuosikatsaus [tilintarkastamaton]

Vuosikatsaus [tilintarkastamaton] Vuosikatsaus 1.1. 31..20 [tilintarkastamaton] Vahvaa etenemistä laajalla rintamalla Neljännen vuosineljänneksen liikevaihto+korkotuotot nousivat 24.6% edellisvuodesta ja olivat EUR 5.8m (EUR 4.7m /20)

Lisätiedot

Aikasarja-analyysiä taloudellisilla aineistoilla

Aikasarja-analyysiä taloudellisilla aineistoilla Aikasarja-analyysiä taloudellisilla aineistoilla Leena Kalliovirta, Luonnonvarakeskus Leena.kalliovirta@luke.fi Kurssi Tilastotiede tutuksi HY matematiikan ja tilastotieteen laitos 1 Leena Kalliovirta

Lisätiedot

Otoskoko 107 kpl. a) 27 b) 2654

Otoskoko 107 kpl. a) 27 b) 2654 1. Tietyllä koneella valmistettavien tiivisterenkaiden halkaisijan keskihajonnan tiedetään olevan 0.04 tuumaa. Kyseisellä koneella valmistettujen 100 renkaan halkaisijoiden keskiarvo oli 0.60 tuumaa. Määrää

Lisätiedot

Tiedonkeruun perustana olevat vuosiluokittaiset oppilasmäärät ja ryhmien määrät löytyvät raportoituna sarjan viimeisiltä sivuilta.

Tiedonkeruun perustana olevat vuosiluokittaiset oppilasmäärät ja ryhmien määrät löytyvät raportoituna sarjan viimeisiltä sivuilta. 28CFDAB8EF=D8@ CG:?H=A=A ) ( 1B8EFDCG:?H=A=A (&+ >FA=;>>6 ) ( Opetusryhmäkoon keskiarvo Opetusryhmäkoon Opetusryhmäkoon Ryhmäkoon keskiarvo 2008 keskiarvo 2010 muutos Oman luokan luokka-aste yhteensä 19,57

Lisätiedot

Työeläkesijoittamisen kulmakivet - tuottavuus ja turvaavuus. Peter Halonen Analyytikko

Työeläkesijoittamisen kulmakivet - tuottavuus ja turvaavuus. Peter Halonen Analyytikko Työeläkesijoittamisen kulmakivet - tuottavuus ja turvaavuus Peter Halonen Analyytikko Sisältö Työeläkevarojen määrä ja kehitys Keskimäärin kasvua Varat maantieteellisesti Merkittävä kotimaan paino Sijoituskohteet

Lisätiedot

ORAVA RAHASTOT OIKOTIE-ORAVA 20 ASUNTOHINTAINDEKSIN LASKENTASÄÄNNÖT

ORAVA RAHASTOT OIKOTIE-ORAVA 20 ASUNTOHINTAINDEKSIN LASKENTASÄÄNNÖT ORAVA RAHASTOT OIKOTIE-ORAVA 20 ASUNTOHINTAINDEKSIN LASKENTASÄÄNNÖT Johdanto Oikotie-Orava indeksit ovat asuntojen hintakehitystä kuvaavia indeksejä, jotka lasketaan asuntojen myynti-ilmoitusten velattomista

Lisätiedot

806109P TILASTOTIETEEN PERUSMENETELMÄT I Hanna Heikkinen Esimerkkejä estimoinnista ja merkitsevyystestauksesta, syksy (1 α) = 99 1 α = 0.

806109P TILASTOTIETEEN PERUSMENETELMÄT I Hanna Heikkinen Esimerkkejä estimoinnista ja merkitsevyystestauksesta, syksy (1 α) = 99 1 α = 0. 806109P TILASTOTIETEEN PERUSMENETELMÄT I Hanna Heikkinen Esimerkkejä estimoinnista ja merkitsevyystestauksesta, syksy 2012 1. Olkoon (X 1,X 2,...,X 25 ) satunnaisotos normaalijakaumasta N(µ,3 2 ) eli µ

Lisätiedot

TUTKIMUSAINEISTON ANALYYSI. LTKY012 Timo Törmäkangas

TUTKIMUSAINEISTON ANALYYSI. LTKY012 Timo Törmäkangas TUTKIMUSAINEISTON ANALYYSI LTKY012 Timo Törmäkangas JAKAUMAN MUOTO Vinous, skew (g 1, γ 1 ) Kertoo jakauman symmetrisyydestä Vertailuarvona on nolla, joka vastaa symmetristä jakaumaa (mm. normaalijakauma)

Lisätiedot

4 Kysyntä, tarjonta ja markkinatasapaino

4 Kysyntä, tarjonta ja markkinatasapaino 4 Kysyntä, tarjonta ja markkinatasapaino (Taloustieteen oppikirja, luku 4) Opimme tässä ja seuraavissa luennoissa että markkinat ovat hyvä tapa koordinoida taloudellista toimintaa (mikä on yksi taloustieteen

Lisätiedot

jälkeen Return on Knowledge Arvopaperin Rahapäivä, 16. syyskuuta 2009 Finlandia-talo Aku Leijala Sampo Rahastoyhtiö Oy

jälkeen Return on Knowledge Arvopaperin Rahapäivä, 16. syyskuuta 2009 Finlandia-talo Aku Leijala Sampo Rahastoyhtiö Oy Rahastojen tuottonäkymät finanssikriisin jälkeen Arvopaperin Rahapäivä, 16. syyskuuta 2009 Finlandia-talo Aku Leijala Sampo Rahastoyhtiö Oy Return on Knowledge Houkuttelevat vaihtoehdot eri markkinatilanteisiin.

Lisätiedot

Puolivuosikatsaus 1-6/2016

Puolivuosikatsaus 1-6/2016 Puolivuosikatsaus 1-6/2016 Investors House Oyj Toimitusjohtaja Petri Roininen 25.8.2016 Pörssitalo Näkökohtia toimintaympäristöstä EKP:n toimet, rahan matala korkotaso+kohtuullinen saatavuus Kiinteistökaupan

Lisätiedot

Paljonko Suomeen tarvitaan lisää asuntoja ja mihin ne on järkevä rakentaa? Asuntomarkkinat 2016 Hotel Scandic Park Helsinki Sami Pakarinen

Paljonko Suomeen tarvitaan lisää asuntoja ja mihin ne on järkevä rakentaa? Asuntomarkkinat 2016 Hotel Scandic Park Helsinki Sami Pakarinen Paljonko Suomeen tarvitaan lisää asuntoja ja mihin ne on järkevä rakentaa? Asuntomarkkinat 2016 Hotel Scandic Park Helsinki 26.1.2016 Sami Pakarinen Asuntotuotantotarve 2040 -projektin tausta VTT päivitti

Lisätiedot

VVO-YHTYMÄ OYJ:N OSAVUOSIKATSAUS KATSAUSKAUSI

VVO-YHTYMÄ OYJ:N OSAVUOSIKATSAUS KATSAUSKAUSI VVO-YHTYMÄ OYJ:N OSAVUOSIKATSAUS KATSAUSKAUSI 1.1. 31.3.2014 Suomen johtava asuntovuokrausyritys ASUNTOTUOTANTOA KASVUKESKUKSIIN JA SUJUVAA VUOKRAUSPALVELUA. Liikevaihto 1.1. 31.3.2014 miljoonaa euroa

Lisätiedot

KONSERNIN KESKEISET TUNNUSLUVUT

KONSERNIN KESKEISET TUNNUSLUVUT KONSERNIN KESKEISET TUNNUSLUVUT 07-12/2016 7-12/2015 1-12/2016 1-12/2015 Liikevaihto, 1000 EUR 9 743 10 223 20 113 27 442 Käyttökate, 1000 EUR 1672 1563 2750 6935 Käyttökate, % liikevaihdosta 17,2 % 15,3

Lisätiedot

Suomi kyllä, mutta entäs muu maailma?

Suomi kyllä, mutta entäs muu maailma? Suomi kyllä, mutta entäs muu maailma? 18.5.2016 Sijoitusten jakaminen eri kohteisiin Korot? Osakkeet? Tämä on tärkein päätös! Tilanne nyt Perustilanne Perustilanne Tilanne nyt KOROT neutraalipaino OSAKKEET

Lisätiedot

TEM-alueosasto Maakuntien suhdannekehitys yhteenveto, elokuu Ilkka Mella Matti Sahlberg

TEM-alueosasto Maakuntien suhdannekehitys yhteenveto, elokuu Ilkka Mella Matti Sahlberg TEM-alueosasto 2013 Maakuntien suhdannekehitys 2011 2013 - yhteenveto, elokuu 2013 Ilkka Mella Matti Sahlberg TALOUDEN TAANTUMA KOETTELEE KAIKKIA ALUEITA Vuoden 2008 aikana puhjenneen maailmanlaajuisen

Lisätiedot

Tilastotieteen kertaus. Vilkkumaa / Kuusinen 1

Tilastotieteen kertaus. Vilkkumaa / Kuusinen 1 Tilastotieteen kertaus Vilkkumaa / Kuusinen 1 Motivointi Reaalimaailman ilmiöihin liittyy tyypillisesti satunnaisuutta ja epävarmuutta Ilmiöihin liittyvien havaintojen ajatellaan usein olevan peräisin

Lisätiedot

JULIUS TALLBERG-KIINTEISTÖT OYJ:N TIEDOTE VUODEN 2004 TILINPÄÄTÖKSESTÄ

JULIUS TALLBERG-KIINTEISTÖT OYJ:N TIEDOTE VUODEN 2004 TILINPÄÄTÖKSESTÄ 1/2005 07.02.2005 Julius Tallberg-Kiinteistöt Oyj:n pörssitiedote JULIUS TALLBERG-KIINTEISTÖT OYJ PÖRSSITIEDOTE 7.2.2005 JULIUS TALLBERG-KIINTEISTÖT OYJ:N TIEDOTE VUODEN 2004 TILINPÄÄTÖKSESTÄ Yhtiön hallitus

Lisätiedot

LUT School of Business and Management. A250A5000 Kandidaatintutkielma, Talousjohtaminen Timo Leivo

LUT School of Business and Management. A250A5000 Kandidaatintutkielma, Talousjohtaminen Timo Leivo LUT School of Business and Management A250A5000 Kandidaatintutkielma, Talousjohtaminen Timo Leivo Osakkeiden riskin mukaan muodostettujen osakeportfolioiden hajautushyödyt The diversification benefits

Lisätiedot

NEWSECIN MARKKINAKATSAUS SYKSY 2015

NEWSECIN MARKKINAKATSAUS SYKSY 2015 NEWSECIN MARKKINAKATSAUS SYKSY 2015 TULEVAISUUSSEMINAARI 11.09.2015, KANSALLISSALI, HELSINKI JUHANI REEN, TOIMITUSJOHTAJA NEWSEC ADVICE OY ISO KUVA Sijoituspääomaa lisää kiinteistöallokaatioon, joka on

Lisätiedot

Tilastollinen aineisto Luottamusväli

Tilastollinen aineisto Luottamusväli Tilastollinen aineisto Luottamusväli Keijo Ruotsalainen Oulun yliopisto, Teknillinen tiedekunta Matematiikan jaos Tilastollinen aineisto p.1/20 Johdanto Kokeellisessa tutkimuksessa tutkittavien suureiden

Lisätiedot

ILMARISEN TILINPÄÄTÖS 2015. Tulosinfo 19.2.2016 / Toimitusjohtaja Timo Ritakallio

ILMARISEN TILINPÄÄTÖS 2015. Tulosinfo 19.2.2016 / Toimitusjohtaja Timo Ritakallio ILMARISEN TILINPÄÄTÖS 2015 Tulosinfo 19.2.2016 / Toimitusjohtaja Timo Ritakallio 1 KESKEISTÄ VUONNA 2015 Hyvä sijoitustuotto Hyvä vakavaraisuus Kustannustehokas toiminta Hyvitykset ennätystasolla TyEL-vakuutettujen

Lisätiedot

KAUPANKÄYNTIVARASTON POSITIORISKIN LASKEMINEN

KAUPANKÄYNTIVARASTON POSITIORISKIN LASKEMINEN 00 N:o 22 LIITE KAUPANKÄYNTIVARASTON POSITIORISKIN LASKEMINEN. Positioriskin laskemisessa käytettävät määritelmät Tässä liitteessä tarkoitetaan: arvopaperin nettopositiolla samanlajisen arvopaperin pitkien

Lisätiedot

Miten yrittäjät reagoivat verokannustimiin? Tuloksia ja tulkintaa

Miten yrittäjät reagoivat verokannustimiin? Tuloksia ja tulkintaa Miten yrittäjät reagoivat verokannustimiin? Tuloksia ja tulkintaa Tuomas Matikka VATT VATT-päivä 8.10.2014 Tuomas Matikka (VATT) Miten yrittäjät reagoivat verokannustimiin? VATT-päivä 8.10.2014 1 / 14

Lisätiedot

SELVITYKSIÄ VALTION ASUNTORAHASTO ISSN 1237-2188

SELVITYKSIÄ VALTION ASUNTORAHASTO ISSN 1237-2188 1 SELVITYKSIÄ VALTION ASUNTORAHASTO ISSN 1237-2188 Virpi Tiitinen 1/2005 Olavi Lehtinen Pekka Pelvas 5.1.2005 Vuokra-asuntotilanne marraskuussa 2004 eräissä kaupungeissa Kysely yleishyödyllisille yhteisöille

Lisätiedot

4 Kysyntä, tarjonta ja markkinatasapaino (Mankiw & Taylor, 2 nd ed., chs 4-5)

4 Kysyntä, tarjonta ja markkinatasapaino (Mankiw & Taylor, 2 nd ed., chs 4-5) 4 Kysyntä, tarjonta ja markkinatasapaino (Mankiw & Taylor, 2 nd ed., chs 4-5) Opimme tässä ja seuraavissa luennoissa että markkinat ovat hyvä tapa koordinoida taloudellista toimintaa (mikä on yksi taloustieteen

Lisätiedot

OSAVUOSIKATSAUS 1 9/2015. Veritas Eläkevakuutus

OSAVUOSIKATSAUS 1 9/2015. Veritas Eläkevakuutus OSAVUOSIKATSAUS 1 9/2015 Veritas Eläkevakuutus YHTEENVETO OSAVUOSIKATSAUKSESTA Tuotto 2,4 % Parhaiten tuottivat pääomasijoitukset 15,6 % Vakavaraisuus 27,2 % TyEL-palkkasumma 1 612,3 milj. YEL-työtulo

Lisätiedot

Hirvikannan koko ja vasatuotto vuonna 2005

Hirvikannan koko ja vasatuotto vuonna 2005 Riistantutkimuksen tiedote :. Helsinki..00 Hirvikannan koko ja vasatuotto vuonna 00 Vesa Ruusila, Mauri Pesonen, Riitta Tykkyläinen, Arto Karhapää ja Maija Wallén Maamme hirvikannassa ei tapahtunut syksyn

Lisätiedot

54. Tehdään yhden selittäjän lineaarinen regressioanalyysi, kun selittäjänä on määrällinen muuttuja (ja selitettävä myös):

54. Tehdään yhden selittäjän lineaarinen regressioanalyysi, kun selittäjänä on määrällinen muuttuja (ja selitettävä myös): Tilastollinen tietojenkäsittely / SPSS Harjoitus 5 Tarkastellaan ensin aineistoa KUNNAT. Kyseessähän on siis kokonaistutkimusaineisto, joten tilastollisia testejä ja niiden merkitsevyystarkasteluja ei

Lisätiedot

Laboratorioanalyysit, vertailunäytteet ja tilastolliset menetelmät

Laboratorioanalyysit, vertailunäytteet ja tilastolliset menetelmät Jarmo Koskiniemi Maataloustieteiden laitos Helsingin yliopisto 0504151624 jarmo.koskiniemi@helsinki.fi 03.12.2015 Kolkunjoen taimenten geneettinen analyysi Näytteet Mika Oraluoma (Vesi-Visio osk) toimitti

Lisätiedot

SATAKUNTA NYT JA KOHTA. Tunnuslukuja Satakunnan kehityksestä ( Osa I Miten meillä menee Satakunnassa)

SATAKUNTA NYT JA KOHTA. Tunnuslukuja Satakunnan kehityksestä ( Osa I Miten meillä menee Satakunnassa) SATAKUNTA NYT JA KOHTA Tunnuslukuja Satakunnan kehityksestä ( Osa I Miten meillä menee Satakunnassa) VTT, kehittämispäällikkö Timo Aro Porin kaupunki 25.10.2013 S I S Ä L T Ö 1. MITEN MEILLÄ MENEE SATAKUNNASSA?

Lisätiedot

LähiTapiola Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö

LähiTapiola Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö ENNAKKOTIETOJA TILINPÄÄTÖS 2012 LähiTapiola Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö ENNAKKOTIETOJA TILINPÄÄTÖS 2012 Tilintarkastamaton 28.2.2013 Kokonaistulos oli 464,1 miljoonaa euroa (- 521,2 milj. e) Siirto

Lisätiedot

Kvantitatiiviset menetelmät

Kvantitatiiviset menetelmät Kvantitatiiviset menetelmät HUOM! Tentti pidetään tiistaina.. klo 6-8 Vuorikadulla V0 ls Muuttujien muunnokset Usein empiirisen analyysin yhteydessä tulee tarve muuttaa aineiston muuttujia Esim. syntymävuoden

Lisätiedot

Identifiointiprosessi

Identifiointiprosessi Alustavia kokeita Identifiointiprosessi Koesuunnittelu, identifiointikoe Mittaustulosten / datan esikäsittely Ei-parametriset menetelmät: - Transientti-, korrelaatio-, taajuus-, Fourier- ja spektraalianalyysi

Lisätiedot