TEEMANA KIINTEISTÖ, RAKENTAMINEN & VENÄJÄ. Rakentamisessa on monia vastuita. Hallitusammattilainen Vesa Harilo: Avainsana on lisäarvo

Transkriptio

1 Heikkilä Groupin asiakas- ja sidosryhmälehti 1/2012 TEEMANA KIINTEISTÖ, RAKENTAMINEN & VENÄJÄ Rakentamisessa on monia vastuita Hallitusammattilainen Vesa Harilo: Avainsana on lisäarvo Verostatus on tärkeä juttu kiinteistöliiketoiminnassa Tavallinen vai keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö? Verotehokas omistaminen Venäjän rakennusmarkkinat ja työsopimus

2 Omistaminen ja rakentaminen Pääomatulojen verokanta kiristyi merkittävästi tämän vuoden alussa. Entinen 28 prosentin verokanta on nyt 30 tai jopa 32 prosenttia yli euron pääomatuloista. Moni miettii nyt, olisiko edullisempaa omistaa kiinteistöjä tai huoneistoja yhtiön kautta. Osakeyhtiön verokanta laski nimittäin entisestä 26 prosentista hieman ja on nyt 24,5 prosenttia. Ero suuremmissa pääomatuloissa on kuitenkin jo 7,5 prosenttia. Tässä lehdessä pohditaan sitä, kannattaako tuottokohteita omistaa suoraan vai yhtiön kautta. Yritämme kertoa myös vaihtoehtoja. Toinen teemamme on rakentaminen. Se on aina iso projekti. Se sitoo pääomaa ja on tarkoitettu pitkäaikaiseksi ratkaisuksi. Yrityksen tarpeisiin rakennetaan esimerkiksi halli useimmiten vain kerran yrittäjän uran aikana. Sama pätee usein myös omaan asuntoon. Näissä suurissa projekteissa on siis tärkeää onnistua. Kiinalaisen sananlaskun mukaan mies on vasta mies, kun on rakentanut talon. Mutta kun taloa sitten rakentaa ehkä ensimmäisen ja viimeisen kerran elämässään, liikkuu pakostakin vierailla vesillä, oman parhaan osaamisensa ulkopuolella. Tässä lehdessä tarjoamme hieman apua rakentamiseen ja osviittoja siitä, mikä rakentamisessa on tärkeää. Otapa yhteyttä ennen kuin aloitat elämäsi projektin. Keväisin terveisin ARI MERTALA Päätoimittaja Heikkilä & Co Turku: Linnankatu 11 b, Turku, Puh , Fax. (02)

3 Runsaasti käytännön esimerkkejä toteutetuista sukupolvenvaihdoksista ja yrityskaupoista. Maksuton aamiaiskoulutus erinomaisessa seurassa Onnistunut sukupolvenvaihdos Tilaisuudessa annetaan käytännönläheinen yleiskuva yrityksen sukupolvenvaihdokseen valmistautumisesta sekä sen toteuttamistavoista ja mm. veroseuraamuksista. Tule kuulemaan asianajaja, varatuomari Timo Heikkilän hyödylliset vinkit ja aloita valmistautuminen ajoissa, se kannattaa varmasti! Ilmoittaudu viimeistään Miten laaditaan hyvä sopimus Tilaisuudessa käydään läpi se, miten suunnitellaan yrityksen kannalta turvallinen ja toimiva sopimus, miten se laaditaan, mitä siinä ainakin tulee olla, mitä ovat sopimusriskit jne. Tule kuulemaan asianajaja, varatuomari Timo Heikkilän esitys ja poimi siitä vapaasti ainakin muutama kehitysajatus omaankin yritykseesi! Ilmoittaudu viimeistään Paikka: Asianajotoimisto Heikkilä & Co Oy:n toimitilat Osoite: Linnankatu 11 b (3. krs), Turku Aika: Klo Puh Fax mia.holst@heikkilalaw.fi Kymmenelle ensimmäiselle ilmoittautujalle maksuton yhden tunnin konsultointi aiheen parissa! Varo, vero, valmistaudu -seminaari keskiviikkona klo Tilastokeskuksen auditorio, Työpajakatu 13, Helsinki Luennoitsijat: Pertti J Siikarla & Silja Takalo-Eskola Ilmoittautumiset: tapahtumat@heikkilalaw.fi, puh: Hinta: 300,00 + alv (sis. luennot ja aamukahvit) Aiheina: avio-oikeus, avioero, ositus avioehto, mikä, miksi, milloin yrittäjän kuolema kenelle omaisuus menee peritäänkö yrittäjän velat kuolinpesän konkurssi perukirja ja omaisuuden arvostaminen perinnönjako ja perintöriidat avopuolison oikeudet ja vastuut Vuosi 2012 osinkojen verotus nyt osinkona muuta kuin rahaa luovutusvoittojen verotus lahja ja perintöverosuunnittelu yritys verovapaasti perillisille omien osakkeiden hankinta verovapaa jakautuminen liiketoimintasiirto ja veroton myynti osakevaihto Heikkilä & Co tekee keväällä 2012 laajan asiakastutkimuksen, johon vastaamalla asiakkaamme pääsevät vaikuttamaan palvelumme laatuun. Lisää tutkimuksesta syksyn H-Hetkessä. Yrittäjien Oikeussuojan ja Heikkilä & Co:n XVII GOLFKISAT Lue lisää takakannesta! 3

4 Rakentamisessa on monia vastuita Rakennusprojektin menestyksellinen toteuttaminen edellyttää, että sen kaikki osapuolet tietävät tarkasti toistensa roolit, oikeudet, velvoitteet ja vastuut Valitettavan usein näin ei kuitenkaan aina ole, ei edes ammattilaisten keskuudessa. Olemme viime vuosien aikana havainneet, että lähes kaikissa näissä rooleissa voi olla epäselvyyksiä ja virhetulkintoja. Ne ovat johtaneet viime kädessä raskaisiin ja pitkäkestoisiin oikeudenkäynteihin. Esittelen seuraavassa rakennusprojektien tärkeimpien roolien tehtävät ja vastuut niitä havainnollistavin todellisin esimerkein. Rakennuttajalla on päävastuu Se, joka rakennushankkeeseen ryhtyy, on usein projektin ainoa osapuoli, joka ei ole alan ammattilainen. Kuitenkin lainsäädäntö lähtee siitä, että rakennushankkeeseen ryhtyvän velvollisuus on huolehtia siitä, että rakennus suunnitellaan ja rakennetaan rakentamista koskevien säännösten ja määräysten sekä rakentamiseen myönnetyn luvan mukaisesti. Hänellä tulee lain mukaan olla myös hankkeen laajuuteen nähden riittävät edellytykset sen loppuun viemiseksi. Mikäli edellä mainitut edellytykset puuttuvat, on suuri vaara, että päävastuun mukaiset velvollisuudet jäävät kokonaan hoitamatta. Näin kävi esimerkiksi ravintoloitsijalle, joka teetti mittavan peruskorjauksen ravintolassaan mutta jätti huolehtimatta siitä, että kohteelle olisi hankittu rakennuslupa. Vahingot olivat mittavat, koska laiminlyömällä oman velvollisuutensa rakennuttaja menetti oikeuden vedota mm. urakoitsijasta johtuvaan viivästymiseen ja laiminlyönteihin. 4 Sen, joka ryhtyy rakennushankkeeseen, onkin syytä valita huolella hankkeen läpiviennistä vastaavat ammattilaiset ja turvata asemansa heidän kanssa tehdyillä sopimuksilla. Urakoitsija vastaa rakentamisesta Urakoitsija vastaa lain mukaan siitä, että rakennustyö suoritetaan lain ja määräysten sekä hyvän rakennustavan mukaisesti. Urakoitsijan vastuut ja velvollisuudet määritellään myös urakkasopimuksen ja rakennusalan yleisten sopimusehtojen YSE 1998 mukaan. Suurimmat riskit sisältyvät urakkalaskentaan ja projektin valvontavastuuseen. Virheellisesti laskettu urakka voi kaataa koko yrityksen. Eräässä tapauksessa urakoitsijan sisäisen valvontavastuun pettäminen johti tilanteeseen, jossa vastaava mestari veti projektia kylläkin urakkasopimusluonnoksen mukaan, mutta tämä luonnos erosi olennaisesti siitä sopimuksesta, jonka projektijohtaja oli allekirjoittanut. Eniten rakennusriitoja on varmasti syntynyt lisä- ja muutostyötilauksista ja urakkarajoista. Suurin osa näistä riidoista olisi vältetty, mikäli osapuolet olisivat noudattaneet tarkemmin sopimusasiakirjoja ja YSE 1998 menettelytapoja. Vastaavalla työnjohtajalla myös henkilökohtainen vastuu Lain mukaan rakennusluvan myöntäminen edellyttää, että kohteeseen on nimitetty ja hyväksytty vastaava työnjohtaja, joka johtaa työtä ja on henkilökohtaisesti vastuussa työn suorituksesta ja laadusta em. urakoitsijan rakennustyön vastuun mukaisesti. Mikäli työnjohtaja on työsuhteessa esimerkiksi urakoitsijayhtiöön, vastaa työnantaja ensisijaisesti vahingosta, mutta jos työnjohtaja toimii itsenäisenä yrittäjänä, vastaa hän pääsääntöisesti täysimääräisesti aiheuttamastaan vahingosta. Vastaavalla työnjohtajalla tulee olla tehtävän vaativuuden edellyttämä koulutus ja kokemus. Vastaavan työnjohtajan vastuun on eräässä vielä keskeneräisessä tapauksessa katsottu koskevan mm. tarkastusasiakirjan merkintää kosteuseristyksestä. Jälkitarkastuksessa kuitenkin havaittiin, että sitä ei ollutkaan asennettu. Valvoja auttaa rakennuttajaa Rakennuttajan intressissä on valita projektiin oma valvoja, joka toimii rakennuttajan luottohenkilönä ja valvoo, että rakennuttajan vastuulla olevista piirustuksista, luvista ja tarvikehankinnoista huolehditaan asianmukaisesti. Hän valvoo myös sitä, että rakentaminen tapahtuu suunnitelmien mukaisesti ja lain edellyttämällä tavalla ja pysyy aikataulussa. Lisäksi hänen tehtävänään on hyväksyä työt ja tarvikkeet ja seurata maksuliikennettä. Mikäli valvoja ei puutu sellaisiin urakoitsijan virheisiin tai laiminlyönteihin, jotka olisivat kohtuullisuudella olleet havaittavissa ja jos tästä aiheutuu va-

5 Mikä on hyvä rakennustapa? Maankäyttö- ja rakennuslaki 149 :n mukaan rakennustyö on suoritettava siten, että se täyttää lain, säännösten ja määräysten lisäksi myös hyvän rakennustavan määritykset. Laki ei kuitenkaan kerro, mitä hyvä rakennustapa tarkoittaa. hinkoa, joutuu myös valvoja vahingonkorvausvastuuseen. Riitaa on tullut mm. siitä, olisiko valvojan pitänyt suorittaa teknisiä mittauksia sellaisista materiaaleista, jotka aistihavaintojen perusteella olivat kunnossa. Yleinen sääntö on, että mikäli urakoitsijan virhe on sellainen, että valvojan olisi se pitänyt havaita, voi rakennuttaja kohdistaa vaatimuksensa sekä urakoitsijaan että valvojaan. Muut rakennusprojektiin osallistuvat Edellä mainittujen osapuolten lisäksi rakennusprojekti vaatii myös lukuisia muita toimijoita, joilla on niin ikään omat vastuunsa ja velvollisuutensa. Näistä tärkeimpiä ovat pääsuunnittelija ja erityissuunnittelijat. Heillä on laaja vastuu oman työnsä virheettömyydestä ja aikataulussa pysymisestä. Rakennuttajan vastuu voi muodostua erilaiseksi silloin, kun kyse on perustamisurakoinnista eli gryndauksesta. Tällöin sama taho toimii käytännössä sekä rakennuttajana että urakoitsijana. Viranomaisvalvonta sisältää sekin oman viranomaisvastuunsa. Lisäksi rakennusprojekteihin osallistuu usein eri alojen aliurakoitsijoita ja tarvikekauppiaita sekä työntekijöitä ja heidän edustajiaan. Heillä kaikilla on oma vastuunsa projektissa. Oikeuskirjallisuudessa hyvä rakennustapa on jaoteltu mm. seuraavalla tavalla. Kyseessä on Juha Pirisen lisensiaattitutkimus. Ensimmäisen luokan hyvä rakennustapa on rakennustapa, joka noudattaa rakennusaikana voimassa olevaa rakennuslakia ja -asetusta, muita rakentamista ohjaavia lakeja ja Suomen rakentamismääräyskokoelman määräyksiä. Toisen luokan hyvä rakennustapa on rakennustapa, joka noudattaa rakennusaikana voimassa olevia RT-ohjekortteja, rakennusalan yleisiä laatuvaatimuksia (RYL) tai Suomen Rakennusinsinöörien Liiton (RIL) ohjeita. Kolmannen luokan hyvä rakennustapa on rakennustapa, joka noudattaa oppikirjoja ja kirjallisuutta, joka toimii suunnittelijoiden ja rakentajien oppaana, kuten Rakennustekniikan käsikirjat ja esim. Rakentajan kalenteri. Neljännen luokan hyvä rakennustapa on rakennustapa, joka noudattaa rakennustarvikevalmistajien ohjeita, rakenneratkaisuja ja kirjoja. Pirisen mukaan rakenteen hyväksymiseksi riittää, että se täyttää jonkin kolmen ensimmäisen luokan mukaisista vaatimuksista., mutta pelkästään neljänennen luokan mukainen rakenne ei ole riittävä. Alalla vallitsee tässä asiassa epäselvyyttä. On selvää, että kaikkien rakennusprojektiin osallistuvien tulee itse tietää, mitä tarkoittaa hyvä rakennustapa. Hyvin usein rakennusprojektiin osallistuu myös lakimies omalla panoksellaan. Tämän tehtävänä on huolehtia siitä, että päämies ymmärtää roolinsa vastuut ja että ne on sopimuksissa otettu oikealla tavalla huomioon. 5

6 Vesa Harilo on hallitusammattilainen ja yrittäjä. Hallitusammattilaisen rooliin kuuluu hänen mielestään tuoda jokaiseen yritykseen, jonka hallituksessa istuu, enemmän kuin sieltä saa eli lisäarvoa. Hallituspaikka tulee siis aina ansaita, ei ottaa vastaan lahjana aiemmin tehdystä urasta. Nyt Harilo on jäsenenä myös Asianajotoimisto Heikkilä & Co:n hallituksessa. Pesti on suunnilleen vuoden ikäinen. Se on myös sikäli historiallinen, että hän on ensimmäisiä hallitusammattilaisia, joita istuu asianajotoimistojen hallituksissa. Se tuli mahdolliseksi vasta kun asianajajaliitto antoi siihen luvan. Jo aiemmin Harilo on toiminut Asianajotoimisto Heikkilän neuvonantajana. Harilolla on hallituspaikka kymmenkunnassa yrityksessä Salossa, Helsingissä ja Itä-Suomessa. Yritykset ovat erikokoisia, eri ikäisiä ja eri toimialoilta. Se on Harilosta vain hyväksi. Näin asiat tulevat läpivalaistuksi mahdollisimman monesta suunnasta. Nyt hallituspaikat ovat vähenemään päin, kun Harilo osti elokuussa Salon Kiskossa toimivan metallialan yrityksen Juha Punta Oy:n osake-enemmistön ja ryhtyi sen toimitusjohtajaksi. Kun suunnilleen joka päivä oli tehtäviä eri yrityksessä, teki mieli saada jotain omaakin : Sen kautta on nyt hyvä katsoa, onko omille ajatuksille todellista katetta. 6 Salo ja Nokia Salo on sen verran pieni paikkakunta, että Vesa Harilo tunsi Juha Puntan hyvin etukäteen. Samasta syystä useat Salossa tuntevat myös Vesa Harilon hyvin, mutta lähinnä Nokian matkapuhelintehtaan johtajana. Siitä hommasta hän jäi pois vuonna Nokiasta insinööri Harilo siirtyi yrittäjäksi Varamiespalveluun, opiskeli Tampereen teknisessä yliopistossa syvempää näkemystä liikkeenjohtamisesta ja siirtyi asteittain kolmisen vuotta sitten täysipäiväiseksi hallitusammattilaiseksi. Toki hänellä oli siitäkin jo aiempaa kokemusta mm. pankkimaailmasta. Luottamus pitää ansaita Luulisi, että vastuullinen työskentely kymmenenkin yrityksen hallituksessa olisi aika repivää. Niin se onkin, mutta samalla myös kiehtovaa: Siinä viehättää paitsi isojen kokonaisuuksien kehittäminen ja hallinta myös se, että on hienoa viedä eri yrityksistä saatua kokemusta toisiin yrityksiin, risteyttää asioita. Hallitusammattilainen näkee yrityksen asiat hieman ulkopuolisin silmin ja saattaa huomata ainakin sen, ettei pyörää aina tarvitse keksiä uudelleen. Monella toimialalla piirit ovat pienessä maassa aika pienet. Samat ihmiset pyörivät yritysten hallituksissa, uusia ajatuksia liikkuu vähän. Hallitusammattilaiset saattavat tässä mielessä olla kuin virkistävä tuulenpuuska. He eivät ole sidoksissa yrityksen operatiiviseen toimintaan, mutta tuovat kuitenkin uusia näkökulmia ja ajatuksia. Mielestäni yrityksissä pitäisi joka vuosi pohtia hallituksen kokoonpanoa. Hallituksen jäsenten tulee ymmärtää, että paikka hallituksessa ja omistajien luottamus pitää ansaita tekojen sekä yritykselle lisäarvoa tuovien näkemysten kautta. Toimiala värittää kehittämistä Asianajotoimisto on toimintatavoiltaan oma maailmansa. Se on perinteisesti ollut yksinäisten leijonien valtakunta, jossa oma ammattitaito on ollut raudanluja, mutta yhteistyökuviot hieman haasteellisia. Juristit ovat

7 Hallituksen jäsenten tulee ymmärtää, että paikka hallituksessa ja omistajien luottamus pitää ansaita tekojen sekä yritykselle lisäarvoa tuovien näkemysten kautta. pääsääntöisesti halunneet hoitaa hommat itse. Tähän haemme yhdessä muutosta, sillä jos yksin tekeminen on antoisaa, niin yhdessä tekeminen voi olla vieläkin antoisampaa, sekä juristin että erityisesti yrityksen ja asiakkaan näkökulmasta. Toki seuraamme, pohdimme ja työstämme säännöllisesti myös yrityksen tavoitteita ja strategiaakin. Tavoitteena on kasvun ja jatkuvan kehittymisen aikaansaaminen, Harilo sanoo. Heikkilälläkin Harilo on jo huomannut sen, minkä niin monessa yrityksessä aiemminkin: Kun yrität kehittää tai opettaa muita, kehität itse asiassa eniten itseäsi. Harilo tuo Asianajotoimisto Heikkilän hallitukseen myös suoraa asiakasnäkemystä, sillä hänen yrityksensä on toimiston asiakas. Kehittyä ja kehittää Juha Puntassa Harilo on ollut toimitusjohtajana vasta muutamia kuukausia. Pukukaappeja ja varastohyllyjä tekevässä firmassa on noin 30 työntekijää, ja se on alallaan markkinajohtaja. Juha Punta Oy:n pihasta lähtee viikoittain noin kaappia rekka tai kaksi joka päivä. Hallitsemme markkinoista lähes 40 prosenttia. Meillä on laadukkaat tuotteet, hyvä palvelu ja ammattitaitoinen henkilökunta, joiden pohjalle on muodostunut vahva brändi, Harilo kehaisee. Mutta se ei tarkoita sitä, ettei töitä tarvitsisi paiskoa. Siinä on sama juttu kuin hallitustehtävissä: jokainen asiakas täytyy itse ansaita. Harilo on pitänyt suurimpina vahvuuksinaan strategista suunnittelua ja ihmisten johtamista. Niinpä Juha Puntassa hän on vienyt asioita siihen suuntaan, että porukalla olisi entistä paremmin selvillä se, mitä on tehty ja mitä tulevaisuudessa tavoitellaan, vuoden sekä viiden vuoden kuluttua: Esimiesten tärkein tehtävä on motivoida työntekijät kehittymään ja kehittämään, sekä itseään että omia työmenetelmiä ja yrityksen toimintatapoja. Tämä on kaikkein olennaisinta. Hyvä tulevaisuus pitää ansaita. Kehittäminen ei saa loppua koskaan. 7

8 Jos kiinteistöliiketoimintaa harjoittava yritys toimii voitollisesti, ei yleensä ole suurtakaan merkitystä sillä, minkä lain mukaan yrityksen verotettava tulo lasketaan. Toiminnan kehittyminen, erilaiset muutostilanteet sekä mahdolliset tappiot voivat kuitenkin antaa syyn ja edellytykset yhtiön verokohtelun muuttamiselle. Tällöin verosuunnittelulla voidaan saada säästöjä ja hallita taloudellisia riskejä sekä vaikuttaa yrityksen eri tilanteissa käytettävissä olevaan keinovalikoimaan. Mitä verolakia sovelletaan? Yrityksen saama tulo voi kertyä elinkeinotoiminnan (EVL), henkilökohtaisen tulon (TVL) sekä maatalouden tulolähteestä. Kiinteistöliiketoimintaa lähellä olevassa rakennusliiketoiminnassa kaikki liikevaihto syntyy periaatteessa rakennuskohteiden luovutuksista, eikä tulkinnanvaraisuuksia elinkeinoverotuksen soveltamisesta yleensä synny. Kiinteistöliiketoiminnassa liikevaihto voi muodostua pitkäaikaisesta omistamisesta ja kiinteistöjen myynneistä, vuokrauksesta tai rakentamis- ja saneeraustoiminnasta. Osa toiminnasta voi olla selkeästi TVL -tulolähteeseen kuuluvaa, ja kysymys EVL:n soveltumisesta ei ole yhtä selväpiirteinen kuin rakennusliikkeiden ollessa kyseessä. 8 Tulolähdejako aiheuttaa tyypillisesti ongelmia sellaisissa tilanteissa, joissa yhtiöllä on sekä EVL- että muun toiminnan tulolähde. Koska tulolähteen tappiot voidaan vähentää vain saman tulolähteen voitosta, voi pahimmillaan syntyä tilanne, jossa yhtiö voi joutua maksamaan veroja toisesta tulolähteestä saamistaan voitoista,

9 vaikka sen kirjanpidollinen tulos olisi tosiasiassa tappiollinen. TVL:n mukaan kiinteistöjen myynnistä aiheutuvat luovutustappiot saadaan vähentää vain luovutusvoitoista ainoastaan verovuonna ja viitenä seuraavana vuotena. Ellei luovutustappioiden syntymistä seuraavina viitenä vuotena synny vastaavaa määrää luovutusvoittoja, jäävät tappiot käytännössä näiltä osin vähentämättä. Ero on merkittävä verrattuna tilanteeseen, jossa kiinteistöliiketoimintaa harjoitettaisiin EVL:n piirissä. Tällöin tappio saadaan vähentää kokonaisuudessaan kaikesta elinkeinotulosta verovuonna ja sitä seuraavina 10 vuotena sitä mukaa kun tuloa syntyy. Jos yhtiöllä on muutakin elinkeinotoimintaa, puoltavat edellä mainitut syyt yleensä sitä, että myös kiinteistöliiketoiminta pyritään saamaan EVL:n tulolähteeseen. Konserniavustuksetkin muistettava Vähennysoikeuksien ohella vaikuttaa sovellettava verolaki muullakin tavalla verosuunnitteluun, kuten esimerkiksi mahdollisuuksiin hyödyntää konserniavustuksia. Konserniavustuksessa on kyse siitä, että osakeyhtiö antaa toiselle samaan konserniin kuuluvalle osakeyhtiölle avustusta tämän liiketoimintaan. Avustuksen antava yhtiö saa vähentää avustuksen omassa verotuksessaan, ja avustuksen vastaanottavalle yhtiölle se on elinkeinotuloa. Konserniavustus ei edellytä vastaanottavan yhtiön olevan tappiollinen, vaan sitä voidaan käyttää myös voitollisten yhtiöiden välillä. Tappioiden kattamisen ohella yksi konserniavustuksen tavanomainen käyttötilanne onkin konserniyhtiöiden osingonjakoon liittyvät järjestelyt. Konserniavustus on konsernin sisäisen tulontasauksen väline, joka on käytettävissä vain, mikäli kiinteistöliiketoimintaa harjoitetaan EVL-statuksella. Edellä mainitut esimerkit ovat tilanteita, joissa sovellettava tulolähde voi muodostua merkitykselliseksi. Lisäksi mm. liiketoimintasiirto ja osittaisjakautuminen ovat yleensä mahdollisia vain elinkeinotoiminnassa, mistä johtuen erilaiset yhtiön piirissä tehtävät järjestelyt voivat synnyttää perusteen yrityksen verokohtelun muutostarpeiden arvioimiseen. Minkä tulolähteen tuloa? Yhtiömuotoiselle toimijalle on kiinteistöliiketoiminnan verottaminen elinkeinotulona yleensä paras vaihtoehto. Mikäli todetaan olevan tarvetta nykyisellään osittain tai kokonaisuudessaan TVL:n mukaan verotettavan yhtiön verotuskohtelun muuttamiselle, voidaan muutoksen edellytysten arvioimiseksi poimia muutamia keskeisiä kriteereitä, joille on vakiintuneesti annettu merkitystä EVL-statuksen täyttymisessä. Tällaisina voidaan mainita mm. aktiivinen voiton tavoittelu kiinteistöliiketoiminnoilla sekä toiminnan jatkuvuus, suunnitelmallisuus ja asiakaskunnan laajuus. Jos kyseessä on vuokraustoimintaan liittyvien kohteiden jatkojalostus, tähän liittyvien toimintojen tulisi muodostaa yli 50 % liikevaihdosta. Lisäksi huomiota on kiinnitetty mm. siihen, onko toimintoja varten palkattu henkilökuntaa. Koska elinkeinotoiminnaksi katsottavan kiinteistöliiketoiminnan erona perinteisesti TVL- tulolähteeseen luettavaan kiinteistöjen vuokraustoimintaan on nimenomaan aktiivisempi ja pelkkää vuokrausta laajempi toimintakonsepti, on yhtiön harjoittaman kiinteistöjen rakentamis-, osto-, myynti- ja jatkojalostustoiminta syytä kirjata myös yhtiön toimialapykälään. Lopuksi Yhtä ja samaa kiinteistöliiketoiminnan harjoittamiseen parhaiten sopivaa verotuksellista vaihtoehtoa ei ole. Etenkään pienimuotoisemmassa toiminnassa ei EVL-statuksen tavoittelua pidä ottaa itsetarkoitukseksi. Sen sijaan olennaista on tiedostaa, että suunnittelumahdollisuuksia on ja että aiemmin tarkoituksenmukainen ratkaisu ei välttämättä ole enää optimaalinen, jos yrityksen toiminnassa, strategiassa tai toimintaan vaikuttavissa ulkoisissa tekijöissä on tapahtunut muutoksia. Mahdollisuudet EVL-statuksen toteuttamiseksi ja siihen käytettävissä olevat tarkoituksenmukaisimmat keinot on kartoitettava tarkoin, ja ne on valittava aina tapauskohtaisesti. 9

10 Pääomatuloverokannan noustua 28 prosentista prosenttiin on pohdittava uudelleen, kannattaako kiinteistöstä saatavat vuokratulot ottaa yhtiöön vai suoraan itselle. Keskinäisellä kiinteistöosakeyhtiöllä tarkoitetaan osakeyhtiötä, jonka tarkoituksena on omistaa ja hallita vähintään yhtä rakennusta tai sen osaa. Yhtiön yhtiöjärjestys määrää sen, miten jokainen osake yksin tai yhdessä toisten osakkeiden kanssa tuottaa oikeuden hallita huoneistoa tai muuta osaa yhtiön rakennuksesta tai sen hallinnassa olevasta kiinteistöstä. Keskinäisen kiinteistöyhtiön omistusta voi hyvin verrata asunto-osakeyhtiön osakkeen omistamiseen. Vuokratulo on suoraan osakkeenomistajan pääomatuloa, ja osakas suorittaa yhtiölle vastiketta yhtiön menojen kattamiseksi aivan samoin kuin asuntoosakeyhtiössäkin. Keskinäinen kiinteistöyhtiö muodostetaan usein jakautumisen seurauksena, kun liiketoimintaa harjoittavasta yhtiöstä eriytetään kiinteistöomistus pois esimerkiksi yrityskaupan tai sukupolvenvaihdoksen esitoimena. Tavallisesta kiinteistöosakeyhtiöstä voidaan muodostaa keskinäinen pelkällä yhtiöjärjestysmuutoksella. Uusi perustettava osakeyhtiö voidaan myös perustaa suoraan keskinäiseksi kiinteistöyhtiöksi. Yhteisöverossa säästöä Keskeinen ero tavallisen ja keskinäisen kiinteistöyhtiön välillä on se, kuka maksaa vuokratulosta veron. Tavallisesta kiinteistöyhtiössä vuokratulo tuloutuu yhtiöön, ja yhtiö maksaa voitosta yhteisöveroa nykyisen 24,5 prosentin verokannan mukaan. Koska keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön tilojen vuokraamisesta saatava vuokra on osakkeenomistajan tuloa, ei keskinäinen kiinteistöyhtiö maksa yhteisöveroa. Jos vuokratulot tuloutuvat yhtiöön, vain yhtiö maksaa niistä veroa. Jos yhtiö ei päätä jakaa varoja osakkaalle, ei osakasta veroteta. Osakasta verotetaan vasta silloin, kun hän nostaa voittovaroja yhtiöstä jolloin näitä verotetaan kuten mitä tahansa osinkotuloja. Keskinäisessä kiinteistöyhtiössä vuokratulot tuloutuvat siis suoraan osakkaalle. Osakasta verotetaan tästä tulosta vuosittain pääomatuloverokannan mukaan. Tämä verokantahan nousi 28 prosentista 30 prosenttiin alle euron tuloista ja 32 prosenttiin yli euron tuloista. Nykyisin keskinäisen kiinteistöyhtiön osakas maksaa siis vuokratuloista kahdesta neljään prosenttia enemmän veroa kuin aikaisemmin. Tällä on merkitystä tehtäessä valintaa tavallisen ja keskinäisen yhtiön välillä. Kannattaako keskinäinen? Riippuu osakkaan varojennostopolitiikasta, kumpi osakeyhtiömuoto tulee edullisemmaksi. Jos osakkaalla on mahdollisuus jättää pitkällä aikavälillä voittovaroja yhtiöön ja kasvattaa näin sen nettovarallisuutta, tavallinen kiinteistöyhtiö voi olla parempi vaihtoehto. Tällöin osakas voi nostaa yhtiöstä vähitellen varoja kohtuullisella verotuksella, euroon saakka jopa verovapaasti. Jos ajatuksena on tyhjentää yhtiön voitonjakokelpoiset varat joka vuosi, jolloin nettovarallisuus ei pääse kasvamaan, keskinäinen kiinteistöyhtiö on parempi valinta. 10

11 Esimerkki A. Tavallisen kiinteistöosakeyhtiön (KOy) tulos ennen veroja on euroa vuodessa. Yhtiön nettovarallisuus on euroa ja osakkaan ansiotuloveroprosentti 35 %. Yhtiö jakaa koko verojen jälkeisen nettotuloksen sen ainoalle osakkaalle, eli osinkoa euroa. B. Vastaavasti keskinäisen kiinteistöyhtiön (KKOy) ainoan osakkaan nettovuokra vastikkeiden suorittamisen jälkeen on euroa. Yhteisövero (Oy:n vero) KOy KKOy KOy 24,5 % x KKOy, ei maksa yhteisöveroa 0 Osakkaan osingon, , verotus A. 9 %:n osuus nettovarallisuudesta on verovapaata: 9 % x = Osingon loppuosasta 30 %:a on verovapaata ja 70 %:a verotetaan osakkaan ansiotulona: 70 % x ( ) x 35 % = B :n osuuden vero 30 %, ylimenevän 32 %: x 30 % x 32 %= Kokonaisverotus Jää osakkaalle Jonkinlaisena nyrkkisääntönä voi pääomatuloverokannan noususta huolimatta pitää edelleen sitä, että keskinäinen kiinteistöyhtiö voi olla verotuksellesi hyvinkin edullinen vaihtoehto. Tämä pitää paikkansa erityisesti silloin, jos osakkaalla on pääomatuloista vähennyskelpoisia tappioita. Osakkeenomistajan kannattaa kaiken kiireen keskellä pysähtyä joskus laskemaan, kannattaako kiinteistö verotuksellisista syistä eriyttää liiketoimintayhtiöstä tai muuttaa kiinteistöyhtiön yhtiöjärjestystä. Havaitsemme, että kiinteistöyhtiön mallilla on merkitystä. Esimerkissämme keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö on verotuksellisesti tehokkaampi vaihtoehto kuin tavallinen kiinteistöyhtiö. Ero vain korostuu keskinäisen kiinteistöyhtiön eduksi, jos tavallisen kiinteistöyhtiön nettovarallisuus on alempi. Silloin verovapaan osingon osuus pienenee ja verotettavan osuus kasvaa. Jos nettovarallisuus kasvaa riittävästi, tulee tavallisesta kiinteistöyhtiöstä edullisempi. 11

12 Pidimme aamiaistilaisuuden Scandic Continental -hotellissa Mannerheimintien varressa teemasta Verotehokas omistaminen. Oli ilahduttavaa huomata, että suomalaiset pkyritykset ja niiden talous ovat hyvässä kunnossa. Lähes poikkeuksetta yrittäjät ovat malttaneet kerätä varoja yritykseensä. Niitä on sijoitettu toimitiloihin, pörssiosakkeisiin, sijoitushuoneistoihin ja rahastoihin. Talouden heilahteluista on selvitty, kun on ollut rahoituspuskuria ja vakuuksia. Tilaisuudessa oli täysi tupa eli 40 osallistujaa. Tämänkaltaisia aamiaisseminaareja järjestämme joka kuukausi eri teemoista. Oppia mökeistä Moni osallistujista mietti, miten nämä yrityksiin kertyneet varat olisi edullisinta saada itselleen tai siirrettyä seuraavalle sukupolvelle. 12 Eräässä tapauksessa yrityksen liiketoiminta oli vähitellen lopetettu, ja yhtiöön oli jäänyt ainoastaan kaksi Lapin mökkiä. Näitä mökkejä vuokrattiin, ja niistä kertyi mukavasti tuloja. Ne oli ostettu vuosien mittaan, ja hinnat olivat olleet melko alhaiset verrattuna tämän päivän kauppahintoihin. Kun laskettiin eri vaihtoehtoja, huomattiin, että yhtiön purkaminen ja mökkien siirtäminen yrittäjän nimeen ja lapsen nimiin ei ollut kannattava vaihtoehto veroja olisi mennyt lähes toisen mökin hinnan verran. Päätettiinkin muuttaa yhtiö kiinteistöosakeyhtiöksi ja keskittyä pelkkään vuokraustoimintaan. Pitämällä mökit yhtiössä vältettiin varainsiirtovero, joka on neljä prosenttia kiinteistön käyvästä hinnasta. Isä siirtää jatkossa pitkäjänteisesti sopivassa rytmissä omistustaan tyttärelleen, ja tytär jatkaa vuokraustoimintaa ja nostaa yhtiöstä osinkoja siten, että osinkojen määrä pysyy yhdeksän prosentin suuruusluokassa nettovarallisuudesta. Näin vain yhtiö maksaa tuloveroa, ja tytär osakkeenomistajana saa osingon niin sanotusti puhtaana käteen. Purku ei aina kannata On tyypillistä, että yrittäjällä on useampia yhtiöitä. Hänellä saattaa olla kiinteistöjä omistava oma yhtiö, liiketoimintaa harjoittava yhtiö ja sen lisäksi vielä ehkä muitakin aikanaan lepäämään jääneitä yhtiöitä. Näistä yhtiöistä on jonkin verran kuluja, ja ne ovat saattaneet jäädä säästöpossuiksi. Yhtiöissä on varoja, mutta ei aktiivista toimintaa. Mikäli yrittäjä haluaa varat jostakin yhtiöstä itselleen, yhtiö voidaan purkaa. Puramme vuosittain lukuisia yhtiöitä, ja mikäli yhtiön osakkeet on

13 omistettu yli kymmenen vuotta, purun kautta saatavia varoja verotettiin vielä viime vuonna 16,8 prosentin verolla. Nyt pääomatulojen verokannat ovat 30 ja 32 prosenttia. Purku on siis tullut verotuksellisesti kalliimmaksi, joten pitää miettiä vaihtoehtoja. Usein on edullisempaa pitää yhtiö edelleen omistuksessaan ja jakaa varoja vuosittain yhdeksän prosenttia yhtiön nettovarallisuudesta, jolloin osinkojen saaja ei maksa henkilökohtaisesti enää veroja osingosta. Emo ja tytär on hyvä yhdistelmä Seminaarissa ja senjälkeisissä tapaamisissa yrittäjien kanssa on myös suunniteltu yritysrakenteen muuttamista sellaiseksi, että yrityksen myynti olisi mahdollisimman edullista verotuksen näkövinkkelistä. Jos on aikaa ja mahdollisuuksia suunnitella yrityksen myyntiä pitkällä tähtäyksellä, kannattaa usein miettiä yhtiörakennetta, jossa on emoyhtiö ja tytäryhtiö. Jos emoyhtiö myy tytäryhtiön osakkeita omistettuaan ne yli yhden vuoden ja kaupan kohteena on vähintään kymmenen prosenttia osakekannasta, voi myynti olla emoyhtiölle kokonaan veroton. Tämä tarkoittaa, että kauppahinnan ollessa miljoona euroa säästetään veroissa tai pikemmin siis verottomuudessa euroa. Edellytyksenä on, että tytäryhtiön osakkeet ovat käyttöomaisuusosakkeita. Myydä vai jatkaa? Merkittävä osa yrittäjistä on yli kuusikymppisiä ihmisiä. He pohtivat kuumeisesti, miten toimia jatkossa elämäntyönsä eli oman yrityksensä kanssa. Myydäkö se vai kasvattaako sille jatkaja omasta perheestä tai yrityksen työntekijöistä? Yritys on yleensä myyntikelpoinen, jos sillä on vakiintunut liiketoiminta, osaava henkilökunta, hyvät päämiessuhteet tai omat tuotteet. Joskus myynti ei ole kuitenkaan realistinen vaihtoehto, ja silloin pitää miettiä, miten liiketoiminta lopetetaan hallitusti ja saadaan paras hyöty yhtiön varoista. Meillä on laaja asiakaskunta, ja tälläkin hetkellä useat asiakkaamme etsivät ostettavaa. Osa taas on myymässä yrityksensä tai luopumassa yrittämisestä ikänsä vuoksi. Kannattaa siis ottaa meihin yhteyttä. 13

14 Aikaa, rahaa ja kärsivällisyyttä Venäjän rakennusmarkkinoilla on paljon annettavaa suomalaisillekin. Mutta aivan helppo maa Venäjä ei välttämättä ole suomalaiselle rakennusyrityksellekään. Kaikki laki-ja veroasiat suomeksi Venäjällä Rakennusyrityksen kannattaa perustaa Venäjälle oma yhtiö, mikäli toimii siellä jatkuvasti. Usein venäläisyritykset haluavat tehdä yhteistyötä nimenomaan sellaisten yritysten kanssa, joilla on oma tytäryritys Venäjällä. Myös valuutta-asioiden hoito helpottuu, sanoo Heikkilän toimista Venäjällä vastaava asianajaja Alice Salumets Pietarista. Salumets työskentelee Pietarissa saksalaisen Rödl & Partnerin toimistossa, joka on Heikkilän tuore yhteistyökumppani Venäjällä. Rödl & Partner on auttanut ja neuvonut muun muassa lukuisia saksalaisia ja ruotsalaisia rakennusalan yrityksiä Venäjällä vuodesta 1992 lähtien, jolloin se perusti ensimmäisen toimistonsa Moskovaan. Salumets sanoo, että Venäjän markkinoilla on paljon annettavaa ulkomaisille yrityksille. Kotityöt kannattaa silti tehdä hyvin ennen kuin tänne tullaan, sillä markkina, talous ja lainsäädäntö toimivat täällä omalla tavallaan, Salumets kertoo. Myös kaikenlainen muotosidonnainen paperisota on Venäjällä yleistä. Yritys tarvitsee myös alkuvaiheeseen aikaa ja rahaa, sillä muodollisuuksien hoito ottaa yksinkertaisesti aikansa ennen kuin päästään kunnon toimiin. Työntekijän vahva suoja Rakennusyritysten kysymykset meille vaihtelevat. Kuitenkin esimerkiksi sertifiointiprosessi on kaikille yhteinen. Sinänsä sertifikaatin saaminen ei merkitse tolkuttomasti paperityötä, mutta sen hinta on viime aikoina noussut, Salumets sanoo. Sertifikaatin tarjoajia on moneen lähtöön, ja siksi asiaan kannattaa paneutua, Salumets neuvoo. Työvoimavaltaiset yritykset, kuten rakennusyritykset, huomaavat pian, että työntekijöiden palkkaamiseen sekä esimerkiksi turvallisuuteen ja terveyteen liittyvä sääntöviidakko on aikamoinen. Juuri tämäntyyppisissä asioissa Rödl & Partner auttaa asiakkaitaan. Pöydällemme tulee myös usein kysymyksiä pääurakoitsijoiden juridisista vastuista suhteessa asiakkaisiin, aliurakoitsijoihin jne. Suomalaisilla on hyvä maine Alice Salumets sanoo, että venäläiset ovat hyvin tarkkoja työlainsäädäntönsä noudattamisesta. Esimerkiksi työturvallisuusasiat pitää ottaa vakavasti Venäjällä. Minimirangaistus säädösten rikkomiselle on noin euron sakko. Työmaavalvojilla on myös oikeus joissain tapauksissa keskeyttää työmaa jopa kolmeksi kuukaudeksi siihen saakka, kunnes kaikki puutteet on korjattu. Ulkomaisen yrityksen kannattaa olla myös tarkka siitä, että työmaille rekrytoiduilla ihmisillä on voimassaoleva työlupa. Kulttuuriasioissakin kannattaa toimia herkällä vaistolla. Suomalaisilla yrityksillä ja suomalaisilla on edelleen hyvä maine Venäjällä. Suomalainen laatu tunnetaan täällä. Se auttaa eteenpäin. 14

15 Suurten markkinat Suomalaiset rakentavat Venäjällä paljon. Mutta vain suuret rakentavat. Pääasiallinen kohde ovat nimittäin asunnot, ja kun ne rakennetaan pääsääntöisesti gryndausperiaatteella, ei pk-yrityksillä riitä resursseja. Veikko Kauppila Suomalaisten investoinneista Venäjälle vuonna 2010 rakentaminen muodosti yli 50 prosenttia. Tästä yli 70 prosenttia suuntautui Pietarin lähiympäristöön. Gryndausrakentamisessa suomalaisilla on jo melko tasa-arvoiset asemat Venäjällä. Rakennusteollisuus RT:n Venäjän asiantuntija, DI Veikko Kauppila kertoo, että Pietarissa kuten muuallakin Venäjällä tontit myydään huutokaupalla, jonka eniten tarjoava yritys voittaa oli se ulkomainen tai ei. Ennen oli enemmän suhmurointia. Nyt pystytään hankkimaan tontteja, rakentamaan ja sitten myymään aika tasavertaisesti, Kauppila kertoo. Ei vain Pietariin Eniten suomalaiset rakentavatkin Venäjällä juuri asuntoja. YIT ja NCC tekevät melkein pelkästään sitä, Lemminkäinen rakentaa asuntoja, mutta myös muuta. SRV rakentaa asuntojakin, mutta pääasiassa jotain muuta. Näistä neljästä rakennusjätistä kolme on keskittynyt asuntorakentamisessa Pietarin ympäristöön. YIT on levittänyt toimintansa myös Moskovaan. Kauppila arvioi, että suomalaiset rakentavat Venäjälle vuosittain noin asuntoa. Mutta toki Venäjälle rakennetaan muutakin kuin asuntoja ja muuallekin kuin Pietariin ja Moskovaan. Rakennetaan kauppakeskuksia, toimistoja, monitoimihalleja ja tehtaita; parhaillaan nousee Nokian renkaiden tehdas Pietarin läheisyyteen. Suomalaiset rakentavat mm. Jekaterinburgiin ja Kazaniin, muihinkin miljoonakaupunkeihin. Ja Pietarissa SRV rakentaa yhdessä kiinalaisten kanssa Baltic Pearl kauppakeskusta, Kauppila kertoo. Muutakin kuin rakentamista Pk-yritykset eivät näillä markkinoilla pärjää, ja Kauppila suosittaakin niille aliurakoitsijan roolia jonkin suuremman siipien suojissa. Eivät rakennusalan Venäjän-markkinat ole pelkkää rakentamista. Viime vuosina rakennustuoteteollisuus on investoinut sinne paljon. Markkinoilla on yli 20 suomalaista yhtiötä, joiden liikevaihdon arvioidaan nousevan jo miljardiin euroon. Siellä on rautakauppaa, konevuokrausfirmaa, kiinteistöjen hoitoa ja huoltoa. Tämä johtuu siitä, että asuntorakentaminen tuo jatkuvuutta. Ennen tehtiin vain projekteja, ja ne eivät antaneet varmuutta tulevaisuudesta, Kauppila sanoo. 15

16 Tarkka paperi Työsopimus Venäjällä on tarkka byrokraattinen paperi. Venäjällä toimivien yritysten on noudatettava Venäjän työoikeutta. Se koskee kaikkia Venäjällä työskenteleviä työntekijöitä. Venäjän työoikeuden peruslakeja on Venäjän työlaki, joka tuli voimaan 1. helmikuuta 2002 ja jota on viimeksi muutettu ja täydennetty vuonna Venäjän työlain lisäksi monissa laeissa, asetuksissa, presidentin asetuksissa ja muissa säädöksissä on monia muita käytännön kannalta olennaisia työoikeudellisia säännöksiä ja määräyksiä. Erityisesti henkilöstötiedostoja, sisäisiä prosesseja ja kirjanpidollisia asiakirjoja (esimerkiksi työmatkamääräykset, lomahakemukset, työkirjat ja henkilöstötaulukot) koskevat vaatimukset ovat Venäjällä erittäin tärkeitä. Työntekijän etua varjellaan Tärkein periaate, jota sovelletaan Venäjän työoikeudessa, on edullisuusperiaate. Se tarkoittaa, että määräykset, jotka suosivat työntekijää voimassa olevaan lainsäädäntöön verrattuna, pätevät. Työsuhde perustuu työntekijän ja työnantajan väliseen sopimukseen. Työntekijä sitoutuu täyttämään maksua vastaan henkilökohtaisesti tietyn työtehtävän ja noudattamaan työnantajan sisäistä työjärjestystä. Työnantajan on puolestaan taattava työlainsäädännössä, työehtosopimuksissa, työsopimuksessa sekä muissa sopimuksissa määritetyt työolot. Työsopimus on kirjallinen sopimus, ja se on tehtävä kolmen päivän kuluessa siitä, kun työntekijä on aloittanut työn. Kirjallisen työsopimuksen puuttuminen ei tarkoita sitä, että työsuhde ei olisi voimassa ja etteikö siihen sovellettaisi työlakia. Tietoja tarvitaan paljon Kirjallinen työsopimus on tehtävä venäjän kielellä. Työsopimus on tarkka paperi: siihen tulee yksityiskohtaiset tiedot allekirjoittaneista, tehtävästä työstä, maksettavasta palkasta, poikkeavista työ- ja lepoajoista, työsuhteen luonteesta, raskaan työn korvauksista, työoloista sekä maininta pakollisesta sosiaalivakuutuksesta. Pakollisten tietojen puuttuminen ei mitätöi työsopimusta, vaan siihen on lisättävä puuttuvat tiedot ja ehdot myöhemmin. Työsopimuksessa voidaan sopia myös lisäehdoista kuten koeajasta, liikesalaisuuksista, työsuhdeautosta, matkapuhelimesta, palkanlisistä, bonuksista jne. Todistukset mukaan Työsopimuksen tekemisen yhteydessä on työntekijän esitettävä ainakin seuraavat asiakirjat Passi Työkirja Ammatillisen pätevyyden todistavat asiakirjat. Todistus asevelvollisuuden suorittamisesta Valtiollista eläkevakuutusta koskeva vakuutustodistus (työnantaja hakee, jos työntekijä palkataan työhön ensimmäistä kertaa). 16

17 Mennyt talvi oli jo kolmas peräkkäinen runsasluminen talvi Helsingissä. Liukastumistapaturmat ovat olleet jokapäiväisiä, eikä ikävämmiltäkään onnettomuuksilta ole vältytty. Kuka vastaa putoavasta lumesta? Vastuukysymyksiä säädellään seuraavissa laeissa: Maankäyttö- ja rakennuslain 166 :n mukaan rakennus ympäristöineen on pidettävä sellaisessa kunnossa, että se jatkuvasti täyttää terveellisyyden, turvallisuuden ja käyttökelpoisuuden vaatimukset Järjestyslain 5 :n mukaan rakennuksen tai rakennelman omistajan tai haltijan taikka hänen edustajansa on huolehdittava siitä, ettei rakennuksesta, rakennelmasta tai muusta vastaavasta paikasta putoava lumi tai jää taikka muu esine tai aine aiheuta vaaraa ihmisille tai omaisuudelle. Näiden säännösten edellyttämien toimenpiteiden laiminlyönti aiheuttaa vahingon sattuessa taloyhtiölle vahingonkorvauslain mukaisen korvausvelvollisuuden. Rakennuksen omistajan tai haltijan edustajalle hallituksen jäsenelle ja isännöitsijälle - voi syntyä myös rikosoikeudellinen vastuu, jos normien vastaisesta huolimattomasta menettelystä aiheutuu vaaraa tai vahinkoa. Kysymykseen voivat tulla esimerkiksi rikoslaissa säännellyt kuoleman- ja vammantuottamusrikokset. Rikoslain mukaan menettely on huolimatonta, jos asianomainen henkilö rikkoo olosuhteiden edellyttämää ja häneltä vaadittavaa huolellisuusvelvollisuutta, vaikka hän olisi kyennyt sitä noudattamaan. Hallituksen puheenjohtaja tuomittiin Muutama vuosi sitten laajalti uutisoidussa korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO:2007:62 oli kysymys tilanteesta, jossa asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa asioinut henkilö oli saanut surmansa jäälohkareen pudottua katolta hänen päähänsä. Kiinteistön hoito oli sopimuksella uskottu huoltoyhtiölle. Lumen ja jään poistamista katolta ei kuitenkaan ollut sisällytetty sopimuksessa lueteltuihin huoltoyhtiön tehtäviin. Kun vastuuta ei tältä osin ollut selvästi siirretty huoltoyhtiölle, asunto-osakeyhtiön olisi tullut huolehtia tarvittaessa itse katon puhdistamisesta. Korkein oikeus totesi, että huolellisuutta määrittävät eri tilanteita koskevat oikeusnormit, minkä lisäksi arvioinnissa voidaan käyttää alalla voimassa olevia määräyksiä ja hyväksyttyjä käytäntöjä. Usein huolellisuuden mittapuu on kuitenkin asetettava tapauskohtaisesti. Tässä tapauksessa korkein oikeus katsoi, ettei asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja ollut noudattanut sellaista huolellisuutta yhtiön kiinteistön turvallisuudesta, jota häneltä tuossa tapauksessa voitiin edellyttää, ja tuomitsi hänet rangaistukseen kuolemantuottamuksesta. Ratkaisussa vahvistettiin toisaalta se, että kiinteistön hoito voidaan mm. lumen pudotuksen osalta uskoa toimeksiannolla huoltoyhtiölle, jolloin toimivaltuuksien ja tehtävien siirto poistaa tai siirtää myös rikosvastuun tietyillä edellytyksillä. Vaikka rikosvastuuta ei olisikaan, voi taloyhtiö silti olla vahingonkorvausvastuussa, johon yhtiön on syytä varautua huolehtimalla riittävästä vakuutusturvasta. 17

18 Asianajotoimisto Heikkilän Helsingin toimiston perinteisen ystävänpäiväjuhlan teemana oli tänä vuonna Venäjä samovaareineen, venäläisine alkupaloineen jne. Toimisto halusi kertoa tällä kaikella uudesta yrityksille suunnatusta palvelutarjonnasta Venäjällä. KSB Finland Oy:n controller Mikko Heino oli mukana ystävänpäiväjuhlilla ensimmäistä kertaa. Yrityksen ja Heikkilän asiakassuhde on vielä sen verran tuore. Juhlat olivat mukavat ja leppoisat, viihdyin siellä hyvin, hän kertoo. Mikko Heino tunsi entuudestaan kaksi Heikkilän asianajajaa, mutta jutteli juhlissa uusienkin kasvojen kanssa. KSB Finland Oy on saksalaisen pumppu- ja venttiilivalmistajan KSB Ag:n tytäryhtiö Suomessa. Yritys myy ja markkinoi konsernin tuotteita Suomessa ja Baltian maissa. Vaikka emoyhtiö KSB:llä on oma lakiosastonsa Saksassa, käytetään Suomessa tarvittaessa apuna suomalaista asianajotoimistoa. Asiat etenevät näin nopeammin ja suomalaisen lainsäädännön tuntemus on tietysti omaa luokkaansa, Heino toteaa. 18

19 Juhlissa verkostoiduttiin Helsinkiläisen Malmi-Steel Oy:n toimitusjohtaja Timo Halonen halusi tulla käymään Heikkilän ystävänpäiväjuhlilla, sillä hän pitää toimiston asianajajakuntaa pätevänä ja hyvänä porukkana. Asianajotoimisto Heikkilän Helsingin toimistoon hän tutustui, kun entinen ExxonMobilin Irlannin toimitusjohtaja päätti ostaa Suomesta yrityksen muutama vuosi sitten. Heikkilän asianajajat hoitivat käytännössä yrityskaupan ja kauppaan liittyvän due dilligence -selvityksen. Yhteyttä on pidetty säännöllisesti yrityskaupan jälkeenkin puolin ja toisin. Pidin juhlissa siitä, että tapasin siellä muita samantyyppisiä pk-yrittäjiä kuin itse olen. Verkostoituminen kannattaa aina, hän sanoo. Malmi-Steelin raaka-aine on ruostumaton teräs. Siitä valmistetaan monenlaisia kalusteita, vaunuja ja tarjoilulinjastoja suurkeittiöihin ja ruokailutiloihin. Suurimpia asiakkaita ovat sairaalat, päiväkodit, oppilaitokset ja henkilöstöravintolat. Parin vaikean vuoden jälkeen yrityksellä menee oikein mukavasti. Tähtäämme tänä päivänä kokonaisratkaisuihin, joilla asiakas hoitaa varastoinnin, kuljetuksen, valmistuksen ja tarjoilun. Tuotevalikoimaa on siis lisätty selvästi. Malmi-Steel työllistää 20 ihmistä. Pidän siitä, että saan tehdä yrityksessä kaikkea: siivota, olla autonkuljettajana ja välillä taas laittaa solmion kaulaan ja lähteä neuvottelemaan bisneksistä. Työ on todella vaihtelevaa. 19

20 Osoitelähde: Heikkilä & Co asiakasrekisterit ja Suomen Asiakastieto Oy torstaina , Nevas Golf, Sipoo, Yhteislähtö klo 9.00 Kilpailu on: Tasoituksellinen pistebogey Tasoitusrajat 1-54, korkein kilpailutasoitus 36 Naiset: punainen tii Miehet: keltainen tii Pisin draivi & lähimmäs lippua Osallistumismaksu: 60 + alv sisältäen pelimaksun (joka laskutetaan etukäteen), kenttäeväät, saunan, lounaan, palkinnon jokaiselle ja hyvän peliseuran. Ilmoittautumiset: Koska voimme ottaa mukaan vain 72 osallistujaa, varmista heti mukaanpääsysi ja ilmoittaudu ennakkoon: puhelimitse (09) tai faksilla (09) sähköpostilla tapahtumat@heikkilalaw.fi. Ilmoita: Nimesi + mahdollisten ystäviesi nimet, yrityksen nimi, kotiseurat ja tasoitukset, laskutusosoite, puhelinnumero ja fax-numero tai sähköpostiosoite.