1/ Syyskokouksessa jäsenet päättivät perustaa uuden yrityksen. Uusi asunto-osakeyhtiölaki voimaan

Transkriptio

1 1/ 2010 Syyskokouksessa jäsenet päättivät perustaa uuden yrityksen Uusi asunto-osakeyhtiölaki voimaan Maalämpöä voidaan hyödyntää myös taloyhtiöissä Kotitalot kuntoon kilpailu Kilpailuvirasto selvittää kaukolämmön hinnoittelua Tilintarkastus/ toiminnantarkastus

2 Hyvän asumisen puolesta 2 OULUN LÄÄNIN KIINTEISTÖYHDISTYS Jäsenlehti 1/2010 Julkaisija Oulun läänin Kiinteistöyhdistys ry Kirkkokatu 19 A OULU Puh. (08) Faksi (08) oulu@kiinteistoliitto.fi Vastaava toimittaja Pekka Luoto Puh. (08) , pekka.luoto@kiinteistoliitto.fi Tulostus Multiprint Oulu SISÄLLYS YHDISTYS KOULUTTAA... 3 KIINTEISTÖYHDISTYS TIEDOTTAA... 4 JÄSENET PÄÄTTIVÄT SYYSKOKOUKSESSA PERUSTAA YRITYKSEN... 4 AJANKOHTAISTA... 4 KORJAUSAVUSTUSTUKSET TURVATAAN KAIKILLE HAKIJOILLE... 4 KOTITALOT KUNTOON... 5 VUOSI 2009 EDELLISTÄ KYLMEMPI... 5 RAKENNETUSSA YMPÄRISTÖSSÄ SUURI MAHDOLLISUUS VÄHENTÄÄ PÄÄSTÖJÄ... 6 KORJAUSTARVE ASUNTOA VUODESSA... 6 Kansikuvan 3D-mallinnus Arkkitehtitoimisto Jukka Tikkanen Oy, KIINTEISTÖ- JA RAKENTAMISALA TARTTUNUT MINISTERIN kuva Oulun kaupungin Matkailupalvelut Osoitelähde Oulun läänin Kiinteistöyhdistyksen jäsenrekisteri Osoitteenmuutokset Puh. (08) Faksi (08) oulu@kiinteistoliitto.fi tai takasivun osoitteenmuutos kaavakkeella ISSN X ENERGIAHAASTEESEEN... 7 EUROSTAT: SÄHKÖN HINTA SUOMESSA EDELLEEN EU:N EDULLISIMPIA... 8 MAALÄMPÖ PUOLITTI KERROSTALON LÄMMITYSKULUT... 8 ONKO KAUKOLÄMMÖN HINNOITTELU KOHTUUTONTA?... 8 LAKIASIAT... 9 UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI VOIMAAN UUSI PALOVAROITINASETUS ASTUI VOIMAAN OIKEUSTAPAUKSET VAHINGONKORVAUSVASTUUSTA VALMISTAJAN JA OSTAJIEN VÄLILLÄ KOULUTUSTILAISUUDET LIITEET TILINTARKASTUS JA TOIMINNANTARKASTUS... 12

3 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys YHDISTYS KOULUTTAA UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI Kiinteistöyhdistys järjestää kevään aikana yhdessä Suomen Kiinteistöliiton kanssa Kajaanissa ja Oulussa koulutusta uudesta asunto-osakeyhtiölaista. Uusi laki tulee voimaan Tilaisuudet ovat maksuttomia Oulun läänin Kiinteistöyhdistyksen jäseninä olevien taloyhtiöiden hallituksen jäsenille ja isännöitsijöille. Kouluttajana toimii Kiinteistöliiton lakimies Anna-Liisa Varala. KAJAANI Paikka: Kainuun Ammatti-Instituutti, Opintie 3, Kajaani Aika: Keskiviikkona Ammattilaisiltapäivä isännöitsijöille klo Koulutusilta hallituksen jäsenille klo Ilmoittautumiset tilaisuuteen 26.2 mennessä: Sähköposti tai puhelin. (08) OULU Paikka: Oulun kaupungin pääkirjasto, Pakkalan Sali, Kaarlenväylä 3, Oulu Aika: klo Ilmoittautumiset tilaisuuteen maanantaina 26.4 mennessä: Sähköposti tai puhelin. (08) KOULUTUSILTAPÄIVA Aika: Torstaina klo Paikka: Oulun kaupungin pääkirjasto, Pakkalan Sali, Kaarlenväylä 3, Oulu Aiheet: 1. Hallituksen selvitys seuraavan viiden vuoden korjaustarpeista ja tehdyistä korjauksista Uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen on esitettävä korjaustarveselvitys vuosittain yhtiökokoukselle. Mitä siltä edellytetään? Miten taloyhtiöiden tulee siihen valmistautua? Asiantuntijoiden rooli korjaustarveselvityksissä. 2. Osakkaan kunnossapito- ja muutostyöt uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan Kunnossapitotöihin liittyvät suunnitelmat, ilmoitukset, ilmoitusten käsittely, luvat, töiden aloittaminen ja valvonta. Kouluttaja tekniikan tohtori Jari Virta Suomen Kiinteistöliitosta Ilmoittautumiset tilaisuuteen maanantaina 29.3 mennessä: Sähköposti tai puhelin. (08)

4 Hyvän asumisen puolesta 4 KIINTEISTÖYHDISTYS TIEDOTTAA JÄSENET PÄÄTTIVÄT SYYSKOKOUKSESSA PERUSTAA YRITYKSEN Oulun läänin Kiinteistöyhdistyksen syyskokouksessa päätettiin perustaa yritys, joka tulee tuottamaan palveluja asunto- ja kiinteistöosakeyhtiölle. Yrityksen tuotteita tulevat olemaan muun muassa taloyhtiöiden korjaustoimintaan liittyvät kuntoarviot, selvitykset katselmukset, suunnittelu ja valvonta, piirustuspankki ja energian säästöön liittyvä toiminta. Te- keskus on myöntänyt yhdistykselle yrityksen perustamiseen asiantuntija-apua. Asiantuntijana on toiminut Juvitrade Oy:stä Jukka Vitikka, jonka johdolla hallitus on kehittänyt liikeideaa. Yrityksen toiminta on suunniteltu aloitettavaksi jo ennen kesää. Tällä hetkellä haetaan yritykseen henkilökuntaa. Perustettavaan yritykseen haetaan teknistä asiantuntijaa kuntotarkastajaa Tyypillisiä tehtäviä tulevat olemaan uuden asunto-osakeyhtiölain edellyttämät korjausselvitykset ja tarkastukset huoltokirjojen laatiminen korjaustöiden suunnittelu valvontatehtävät. Valittavilta henkilöiltä edellytämme teknisen peruskoulutusta (DI, insinööri, rakennusmestari) kokemusta kiinteistöjen teknisestä ylläpidosta yhteistyö- ja ongelmaratkaisukykyä hyviä vuorovaikutustaitoja yrittäjämäistä otetta jämäkkyyttä. Lisätietoja antavat hallituksen puheenjohtaja, kiinteistöneuvos Aaro Paakkola, puhelin ja toiminnanjohtaja Pekka Luoto, puhelin Hakemuksen palkkatoivomuksineen ja CV:n pyydämme lähettämään mennessä sähköpostilla osoitteeseen oulu@kiinteistoliitto.fi AJANKOHTAISTA KORJAUSAVUSTUSTUKSET TURVATAAN KAIKILLE HAKIJOILLE Hallitus on epävirallisessa neuvottelussaan sopinut, että suhdanneluonteisten eli ns. 10 prosentin korjausavustusten ennakoimattoman suuren kysynnän takia aiheutunut valtuusvaje tullaan kattamaan tämän vuoden ensimmäisen lisätalousarvion yhteydessä. "Korjausavustuksen huima suosio on yllättänyt meidät kaikki. Hallituksen taholta viestitettiin aikanaan, että kaikki kriteerit täyttävät hakijat tulevat saamaan avustuksen. Tästä periaatteesta hallitus myös pitää kiinni" korostaa asuntoministeri Vapaavuori. Kaikkiaan vuoden 2009 lopussa päättyneen hakuajan kuluessa hakemuksia tuli yhteensä noin 250 miljoonan euron edestä, kun valtuus oli yhteensä 175 miljoonaa euroa. Näin syntynyt 75 miljoonan euron valtuusvaje tullaan nyt sovitulla tavalla kattamaan asuntorahastosta. Samalla ne tälle vuodelle budjetoidut 50 miljoonan euron avustukset, joita ei vielä ole myönnetty, siirretään myös myönnettäväksi asuntorahastosta. "Kuten aikaisemminkin olen todennut, kyseessä oli ns. positiivinen ongelma. Korjausrakentamista tukemalla olemme pystyneet merkittävällä tavalla pitämään yllä talouskriisin kaltoin kohteleman rakennusalan kysyntää ja sitä kautta työllisyyttä. Jo pelkästään nyt sovitun valtuuslisäyksen työllisyysvaikutuksen arvioidaan olevan lähes henkilötyövuotta" tähdentää asuntoministeri Jan Vapaavuori linjauksen merkitystä. Suhdanneavustushakemusten loppusumma 250 miljoonaa euroa tarkoittaa kaikkiaan 2,5 miljardin euron investointivaikutusta. Kaikkiaan korjausavus-

5 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys tushakemuksia on tullut hieman yli yhtiöltä, joissa asuntoja on arviolta noin eli korjausten piirissä on useampi kuin joka toinen asunto tällaisessa asuintalokannassa. "Hallitus antaa vuoden 2010 ensimmäisen lisäbudjettinsa maaliskuun lopulla. Satoja tuhansia ihmisiä koskevan epävarmuuden poistamiseksi oli perusteltua, että hallitus päätti poliittisella tasolla asian hoitamisesta jo nyt" iloitsi ministeri Vapaavuori. Lisäbudjettiin liittyvällä lainmuutoksella mahdollistetaan se, että kunnat voivat myöntää avustukset aiemmin päätetyn maaliskuun sijasta elokuun loppuun asti. KOTITALOT KUNTOON -kilpailu taloyhtiöille Onko taloyhtiössänne tehty onnistunut putkiremontti tai tehostettu energian käyttöä? Löytyykö sinulta uusia ajatuksia ja kehitysideoita taloyhtiön toiminnan parantamiseksi? Laita hyvä kiertämään ja osallistu Kotitalot kuntoon -kilpailuun! Kotitalot kuntoon -kilpailu on osa Tee parannus! -viestintäohjelmaa. Kilpailukokonaisuus on tarkoitettu sekä asunto-osakeyhtiöille että vuokrataloyhtiöille. Kilpailuun on yhdistetty aikaisemmat Taloyhtiöteko- ja Vuoden putkiremontti - kilpailut. Kilpailun kolmas sarja "Ideasta innovaatioksi" on uutuus. Sen tavoitteena on kerätä taloyhtiöistä kehittämiskelpoisia ideoita, joiden jalostaminen tuotteiksi ja palveluiksi tapahtuu Tekesin rahoittaman konsulttipalvelun avulla. Kilpailu tarjoaa mahdollisuuksia taloyhtiöiden sekä alueellisen toiminnan kehittämise en. Kilpailu haastaa laittamaan kotitalot kestävään kuntoon. Ennakoiva ja suunnitelmallinen kiinteistönpito kannattaa. Taloyhtiö voi saavuttaa asumis- ja elinkaarikustannuksissa merkittäviä säästöjä sekä parantaa asumisviihtyvyyttä. Kertomalla muille ideoista ja onnistumisista taloyhtiö voi parhaassa tapauksessa voittaa pääpalkinnon, euroa tai konsulttiapua taloyhtiön kohentamiseen. Useita osallistumismahdollisuuksia Kilpailun kolme erilaista sarjaa tarjoavat jokaiselle taloyhtiölle mahdollisuuden osallistua. Vuoden 2010 taloyhtiöteko -kilpailussa etsitään niin pieniä kuin suuriakin tekoja, joilla voidaan edistää energian tehokkaampaa käyttöä ja luoda taloudellinen sekä miellyttävä toimintaympäristö taloyhtiön asukkaille. Vuoden 2010 putkiremontti - kilpailussa arvioidaan sekä asiakkaan että toteutuksen näkökulmaa. - Kilpailussa menestyy taloyhtiö, joka on toteuttanut putkiremont in kustannustehokkaasti, asukasystävällisesti ja osana kiinteistön kunnossapito- ja korjausohjelmaa. Remontin viestintä on hoidettu esimerkillisesti ja yhteistyö eri toimijoiden kesken on mutkatonta. Ideasta innovaatioksi -sarja haastaa kaikki ideat mukaan Taloyhtiöille suunnattu kilpailukokonaisuus käynnistyi ja kilpailuaika päättyy Monivaiheisen kilpailukokonaisuuden voittajat valitsevat sekä ammattilaisraati että kansa. Kilpailun säännöt ja kilpailulomake löytyvät osoitteesta: Kotitalot kuntoon -kilpailun järjestävät AKHA ry, KIINKO, Kiinteistöalan Kustannus Oy, Suomen Kiinteistöliitto, Talotekniikka-lehti, Tekes ja Suomen Asuntotietokeskus. Kilpailu on osa Tee parannus! -viestintäohjelmaa, jota toteuttavat Tekes, ympäristöministeriö, Sitra ja Motiva kiinteistö- ja rakennusalan kanssa. Ohjelman tavoitteena on edi stää käyttäjälähtöistä, suunnitelmallista ja kustannus- sekä energiatehokasta korjausrakentamista. Tee parannus! -viestintäohjelma välittää tietoa hyviksi koetuista korjaustavoista, uusista ratkaisuista ja palveluista sekä rahoitusmahdollisuuksista. Ehdota hyviä ideoita! Sarjat 1) Vuoden 2010 taloyhtiöteko2) Vuoden 2010 putkiremontti3) Ideasta innovaatioksi Palkinnot Kilpailun voittajat saavat palkinnoksi rahaa tai konsulttiapua. Kaikissa sarjoissa palkinto annetaan taloyhtiölle. Sarja 1, Vuoden 2010 taloyhtiöteko: Pääpalkinto 5000 e Sarja 2, Vuoden 2010 putkiremontti: Pääpalkinto 5000 e Lisäksi sarjoissa 1 ja/tai 2 jaetaan yhteensä euroa muille hyville toteutuksille. Ideasta innovaatioksi -sarjassa Tekes myöntää rahoituksen/konsulttiavun periaatteidensa mukaisesti. VUOSI 2009 EDELLISTÄ KYLMEMPI Vuosi 2009 oli edellistä vuotta selvästi kylmempi, mutta kuitenkin pitkän aikavälin keskiarvoa lämpimämpi. Oulussa vuosi 2009 oli noin 7 % edellis-

6 Hyvän asumisen puolesta 6 vuotta (2008) kylmempi, mutta suhteellisesti kuitenkin saman verran pitkänajan keskiarvoa lämpimämpi tammi helmi maalis Lämmöntarve 2008 ja 2009 huhti touko kesä heinä elo syys loka keskiarvo lämmöntarve marras keskiarvo Lämmitystarveluvut saatavissa: Ilmatieteen laitoksen puhelinnumerosta (hinta 3,01 euroa/min +pvm, arkisin klo ) Suomen Kiinteistölehden kotisivuilta maksutta Tunnuksena toimii osoitetarrasta löytyvä tilausnumero RAKENNETUSSA YMPÄRISTÖSSÄ SUURI MAHDOLLISUUS VÄHENTÄÄ PÄÄSTÖJÄ Rakennetun ympäristön energiankulutus sisältää huomattavan päästöjen vähentämisen mahdollisuuden. Ympäristöministeriö on asettanut työryhmän, joka laatii kansallisen ohjelman toimenpiteistä rakentamisen energiatehokkuuden lisäämiseksi. Ohjelma tehdään YM:n, Sitran sekä Tekesin yhteistyönä. Ohjelman avulla halutaan mm. parantaa rakentamisen energiatehokkuutta, edistää kestävää rakentamista ja lisätä uusiutuvan energian käyttöä. joulu Ministeri Vapaavuori ryhtyy itse vetämään työryhmää. Kansallinen toimintaohjelma "Low2No - Energiatehokas rakennettu ympäristö" on lähtökohdiltaan kunnianhimoinen. Lyhenne Low2No tulee sanoista "from low carbon to no carbon" sisältäen ajatuksen vähähiilisestä tai jopa hiilettömästä elinympäristöstä. Peräti 40 prosenttia kaikesta käytetystä energiasta kulutetaan rakennuksissa. Sektorin osuus kasvihuonepäästöistä on noin 30 prosenttia. Rakennuskanta sisältääkin valtavan päästövähennysten potentiaalin. Työryhmän pitää löytää oikeat, nopeastikin toteutettavat toimenpiteet, joilla varmistetaan pitkän aikavälin tavoitteiden saavuttaminen. Energiatehokkaan rakennetun ympäristön toimintaohjelman lähtökohtina ovat kansalliset ja kansainväliset sopimukset, ilmasto- ja energiastrategiat sekä valtioneuvoston tulevaisuusselonteko ilmasto- ja energiapolitiikasta. Työryhmän toimikausi on KORJAUSTARVE ASUNTOA VUODESSA Skanskan toimitusjohtaja Juha Hetemäki kertoi Kiinteistö- ja rakentamistalkoissa pitämässään puheenvuorossa, että korjaustarve Suomessa on vuodessa noin asuntoa. Näistä on omakotitaloa, kerrostaloasuntoa ja rivitaloasuntoa. Yksi merkittävästi kasvava remonttimuoto on linjasaneeraukset, joiden määrä nelinkertaistuu seuraavan vuosikymmenen aikana. Hetemäki muistutti, että korjaaminen tarkoittaa asuntojen uudistamista nykyvaatimusten mukaisiksi. Ei vain niiden korjaamista ennalleen. Korjausrakentaminen tulee koskettamaan noin miljoonan suomalaisen elämää. Sen määrä on kaksinkertaistunut 1980-luvulta. Investoinnit kiinteistöjen ja liikenneväylien korjaamisen pitäisi vielä puolitoistakertaistaa ja vesihuoltoverkoston kunnostamiseen kolminkertaistaa nykytilanteesta. Nuoria moniosaajia tarvitaan "Nuorille tämä ala tarjoaa hienoja mahdollisuuksia vaikuttaa yhteiskunnan kehittymiseen. Esimerkiksi 40 % energiasta kuluu rakennuksissa. Jos pystyy kehittämään uusia energiaratkaisuja, on sillä todella

7 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys merkitystä", Juha Hetemäki kannustaa nuoria kiinteistö- ja rakentamisalalle. Koulutuksessa pitäisi Hetemäen mukaan jatkossa kiinnittää huomiota muun muassa siihen, että nuorista tulisi moniosaajia. Nyt esimerkiksi yhden pienen kylpyhuoneremontin aikana saatetaan tarvita neljää henkilöä eri tehtävien suorittamiseen, kun yhdellä henkilöllä on pätevyys ja lupa vain yhteen työvaiheeseen. Ennakoiva korjaaminen kannattaa Suomalaisten omaisuudesta 228 miljardia euroa* on sijoitettuna asuntoihin. Tämän omaisuuden arvo on säilynyt taantumankin aikana hyvin. "Meillä on korjausrakentamisessa nyt sama tilanne kuin terveydenhuollossa: reaktiivisesta hoidosta pitää päästä ennaltaehkäisyyn. Jos omaisuus päästetään siihen kuntoon, että sitä on pakko korjata, tulee remonteista huomattavasti kalliimpia kuin ajoissa tehdyistä korjauksista", Realia Groupin toimitusjohtaja Risto Kyhälä herätteli Kiinteistö- ja rakentamistalkoiden osallistujia. KIINTEISTÖ- JA RAKENTAMISALA TARTTUNUT MINISTERIN ENERGIAHAASTEESEEN Kiinteistö- ja rakentamisfoorumin neuvottelukunnan puheenjohtaja Aulis Kohvakka lupasi pide-tyissä KIRA-talkoiden avajaisissa, että kiinteistö- ja rakentamisala tarttuu aktiivisesti ministeri Jan Vapaavuoren esittämään energiatalkoohaasteeseen. Alalla on halua kehittää uusia ratkaisuja ja nostaa Suomi energiaosaamisen huippumaaksi. Kiinteistönomistajat ja muut alalla toimijat muistuttavat, että esimerkillisestä toiminnasta pitää myös palkita. Kepin rinnalla kehittämistä täytyy kannustaa myös porkkanoilla. "Kiinteistö- ja rakentamisala on tehnyt suuria ponnisteluja alansa kehittämistoiminnan lisäämiseksi. Pitkän valmistelutyön tuloksena tämän vuoden alusta käynnistyi alamme oman strategisen huippuosaamisen keskittymän, RYM Oy:n, toiminta. Tämä tulee kaksinkertaistamaan panostukset alan tutkimus-, kehitys- ja innovaatiotoimintaan vuoteen 2020 mennessä", kertoo Aulis Kohvakka. Kannustusta energiatehokkuuteen kaivataan Kiinteistöjen vaikutus ilmastonmuutokseen on suuri. Noin 40 % päästöistä aiheutuu rakennuksista ja kun mukaan lisätään liikenne, nousee päästöjen määrä jo puoleen. Tämän vuoksi myös rakennusten sijoittumisella on iso merkitys ilmastotaistelussa. Aulis Kohvakka korostaa, että energiahaastetta ei ratkaista uudistuotantoa säätelemällä, koska suurin osa kiinteistökannastamme on jo rakennettu. Hyvänä esimerkkinä kannus-tavasta toiminnasta kiinteistö- ja rakentamisala haluaa ottaa esiin suhdanneluonteisten korjausavustusten kohdentamisen energiatehokkuutta parantaviin korjauksiin. "Toivoisimme, että muukin säädösympäristö kehittyisi tällaiseen suuntaan", sanoo Aulis Kohvakka. Korjauksen lisäksi myös kiinteistöjen käyttöä tulisi kehittää, koska oikealla toiminnalla voidaan energiankulutuksessa säästää jopa kymmeniä prosentteja. Rakennusten energiatehokkuutta ja energiaratkaisuja kehitetään Rakennetun ympäristön huippuosaamisen keskittymä, RYM Oy on asettanut tiukat tavoitteet rakentamisen kehittämiselle. "Vuonna 2012 kaikki uudisrakentaminen ja puolet korjausrakentamisesta toteutetaan matala-energiaratkaisuina. Vuonna 2020 kaikki uudisrakentaminen ja kolmasosa korjausrakentamisesta toteutetaan vähintään passiivitaloratkaisuina. Vuonna 2030 uudisrakentaminen perustuu nollaenergiataloon ja kaikki korjausrakentaminen vähintään passiivitaloon ja rakennetun ympäristön kuluttama energia pohjautuu uusiutuviin energianlähteisiin. Vuonna 2050 koko rakennuskannan energiantarve on noin 50 % pienempi verrattuna vuoden 2010 tason ja kaikki rakennetun ympäristön kuluttama energia tuotetaan hajautettuna energiantuotantona rakennuksissa", tutkimusjohtaja Anssi Salonen RYM Oy:stä listaa alan itselleen asettamia tavoitteita. Energiatehokkuus on yksi RYM Oy:n tutkimusstrategian neljästä teema-alueesta. Toimitusjohtaja Juha Hetemäki Skanskasta korosti puheenvuorossaan, että voimakkaimmin kasvava rakentamisen osa-alue on korjausrakentaminen. "Jos rakentamista aletaan ohjata entistä enemmän energia- ja päästötehokkuusvaatimusten mukaan ja energia kallistuu, voi korjausrakentamisen kasvu olla vielä huomattavasti nykyisiä ennusteita voimakkaampaa", toteaa Hetemäki. Tämä edellyttää

8 Hyvän asumisen puolesta 8 kiinteistö- ja rakentamisalalta uusien palvelukonseptien kehittämistä. Realia Groupin toimitusjohtaja Risto Kyhälä muistutti, että suurin osa suomalaisten omaisuudesta on sijoitettuna kiinteistöihin. "Omaisuuden arvon säilyttäminen ja kasvattaminen edellyttää, että pidämme kiinteistöistämme ammattimaisesti huolta", Kyhälä korosti. EUROSTAT: SÄHKÖN HINTA SUOMESSA EDELLEEN EU:N EDULLISIMPIA Suomessa oli vuoden 2009 alkupuolella ostovoimaan suhteutettuna kaikista EU-maista (27) edullisin sähkön verollinen kokonaishinta kotitalouksille (kulutus kWh/vuosi). Tiedot perustuvat EU:n tilastoviraston Eurostatin joulukuussa julkistamiin sähkön hintatilastoihin. Absoluuttisessa vertailussa Suomi on euromaiden (13) joukossa Kreikan ja Ranskan ohella edullisimpia sähkömaita. Suomalaisten kotitalouksien sähköstään maksama verollinen kokonaishinta oli noin 26 prosenttia pienempi kuin euromaissa keskimäärin ja noin 22 prosenttia pienempi kuin keskimäärin kaikissa EU-maissa. Ruotsissa kotitaloussähkön kokonaishinta oli noin 24 prosenttia korkeampi kuin Suomessa, Norjassa taas 21 prosenttia korkeampi. Kotitaloussähkön hinta nousi Eurostatin tilastojen mukaan EU:ssa keskimäärin 4,1 prosenttia vuoden 2008 puolivälistä vuoden 2009 puoliväliin. Suomessa hinta nousi hieman enemmän - 6,4 prosenttia. Eurostatin julkistamassa hintavertailussa on tutkittu EU-maiden sekä Norjan ja Kroatian sähkön julkisia listahintoja, jotka ovat kokonaishintoja ja sisältävät sähköenergian ja siirron lisäksi kaikki verot. MAALÄMPÖ PUOLITTI KERROSTALON LÄMMITYSKULUT Nokialainen kerrostaloyhtiö vaihtoi kaukolämmön maalämpöön ja lämmityskulut pienenivät puoleen. Kahden talon 62 kotia ja niiden käyttövesi lämmitetään maaperästä kerättävällä uusiutuvalla energialla. Talo on maamme suurimpia maalämpöön kytkettyjä kohteita. Kahden Nokian Taivalkunnantiellä sijaitsevan kerrostalon kulutuslukemat sekä lämpötilatasot eri ulkolämpötilojen aikaan oli vuosien ajalta merkitty tarkoin muistiin. Niiden avulla suunniteltiin uusi järjestelmä. Tilaajan ja toimittajan ensikontaktista järjestelmän käyttöönottoon kului noin puolitoista vuotta. Lämpöremontin taloyhtiö rahoitti lähes yksinomaan lainarahalla. Vaikka lainaa lyhennetään nyt vastikkeissa, asumiskustannukset ovat aikaisempaa pienemmät. Laskelmien mukaan investointi maksaa itsensä takaisin seitsemässä vuodessa. Pirkanmaalla on myös satoja muita lämpöremonttiin valmistautuvia rivi- ja kerrostaloyhtiöitä, joihin maalämpöjärjestelmä sopii. Maalämpö sopii myös kerros- ja rivitaloihin Nykyiset maalaämpöjärjestelmät soveltuvat rivi- ja kerrostaloihin. Maalämpö käy lähes kaikkiin kohteisiin. Erityisesti ne voidaan asentaa taloihin, joissa on vesikiertoinen lämmitysjärjestelmä, milloin on mahdollista hyödyntää jo olemassa olevia putkistoja. Viime vuonna maalämpö asennettiin lähes 30 prosenttiin uusista pientaloista, yhteensä noin kohteeseen. ONKO KAUKOLÄMMÖN HINNOITTELU KOHTUUTONTA? Kilpailuvirasto on lähettänyt jo syksyllä kymmenelle suurimmalle kaukolämpöyhtiölle laajan kyselyn yhtiöiden soveltamista kaukolämmön hinnoitteluperusteista. Selvityksen kohteista on myös Oulun kaukolämmön hinta. Oulun Energia nosti kaukolämmön hintoja vuoden alusta 10 prosentilla. Selvitysten tavoitteena on muodostaa näkemys siitä, onko alalla syytä epäillä esiintyvän kilpailunrajoituslain tarkoittamaa kohtuutonta hinnoittelua ja onko kaukolämmön hinnoittelua tutkittava yksityiskohtaisemmin. Kaukolämpöyhtiöillä on vahva asema asiakkaisiinsa nähden. Kaukolämpöverkkoon liittymisen kustannukset ovat niin suuret, ettei asiakas voi enää käytännössä vaihtaa lämmitysmuotoa, jos hän on jo

9 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys valinnut kaukolämmön lämmitysmuodokseen. Lisäksi kaukolämmön markkinaosuus lämmitysmarkkinoista on varsinkin suurimmissa kaupungeissa korkea. Yhtiöiden toimintaa markkinoilla onkin perusteltua tarkastella kilpailunrajoituslain tarkoittaman määräävän markkinaaseman näkökulmasta Laki kieltää määräävän markkinaaseman väärinkäytön Kaukolämpöalalla ei ole, päinvastoin kuin esimerkiksi sähkömarkkinoilla, omaa erityislainsäädäntöä eikä valvovaa viranomaista. Alan hinnoittelun valvonta perustuu siten kaikkea elinkeinotoimintaa yleisesti koskevaan kilpailunrajoituslakiin. Kilpailuvirastolla on puolestaan velvollisuus huolehtia siitä, että määräävässä markkina-asemassa olevien yritysten asiakkailtaan perimät hinnat eivät ole kilpailunrajoituslain tarkoittamalla tavalla kohtuuttomia. LAKIASIAT UUSI ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI VOIMAAN Asunto-osakeyhtiölain uudistus tulee voimaan Uudessa laissa otetaan huomioon taloyhtiöiden ja osakkaiden muuttuneet tarpeet. Muutosten tarkoituksena on lisätä asuntoosakeyhtiömuotoisen asumisen turvallisuutta ja tehokkuutta sekä kannustaa osakkaita pitämään huolta huoneistoistaan. Uusi laki myös selventää päätöksentekoa, mikä edistää tarpeellisten rakennustöiden käynnistämistä taloyhtiöissä. Tasavallan presidentti vahvisti 22. joulukuuta uudistuksen voimaantulon. Yhteisen päätöksenteon ja osakkaan itsemääräämisoikeuden rajoja selvennetään Uudessa laissa määritetään nykyistä selvemmin yhteisen päätöksenteon ja osakkeenomistajan itsemääräämisoikeuden sekä yhtiön ja osakkeenomistajan vastuun rajat. Selvennykset koskevat erityisesti kunnossapitovastuun jakautumista yhtiön ja osakkeenomistajan kesken, osakkeenomistajan muutostöitä, yhtiön päätöksentekoa kunnossapidosta ja muutostyöstä sekä yhdenvertaisuusperiaatteen sisältöä ja sen huomioon ottamista yhtiön päätöksenteossa. Osakkaan ja yhtiön suhdetta selvennetään myös siten, että tarkistetaan mm. vahingonkorvausvastuuta koskevaa sääntelyä. Lisäksi tavoitteena on asunto-osakeyhtiöitä paremmin palveleva laki, joka on helposti ymmärrettävä myös yhtiöiden osakkeenomistajien ja maallikkojohdon kannalta. Uudessa laissa pyritään ottamaan aikaisempaa paremmin huomioon pienet asunto-osakeyhtiöt, joita on paljon ja joissa isännöitsijäkään ei usein ole kiinteistöalan ammattilainen. Osakkaiden tiedonsaantia ja vaikutusmahdollisuuksia parannetaan Osakkaiden tiedonsaantiin tulee parannuksia, jotka helpottavat korjausten ja uudistusten oikeaa ajoitusta sekä mahdollisuuksia ennakoida asumiskustannusten kehitystä. Uutta on, että yhtiökokouksessa pitää vuosittain käsitellä seuraavien viiden vuoden aikana odotettavissa olevaa kunnossapitotarvetta sekä suoritettuja kunnossapito- ja muutostöitä. Yhtiökokoukseen osallistumista helpotetaan ja kokousasiakirjojen saatavuutta parannetaan. Myös vastikkeina kerättyjen varojen käyttöä koskevia tilinpäätösvaatimuksia selvennetään osakkaiden oikeusturvan parantamiseksi. Taloyhtiöiden toimintamahdollisuuksia kehitetään Yhtiöiden toimintamahdollisuuksia kehitetään muun muassa siten, että osakkaan remontista yhtiölle tuleva säästö voidaan ottaa huomioon yhtiön remontissa. Hissin jälkiasennuksen kustannukset jaetaan huoneistojen sijaintikerroksen mukaan. Eduskunta on edellyttänyt, että internetiin luodaan palvelu, jonka avulla yhtiöt ja osakkaat voivat helposti selvittää hissin jälkiasennuksen kustannusten jaon kyseisessä yhtiössä. Lisäksi laissa säädetään tietoliikennepalveluiden yhteishankinnan ja huoneistokohtaisen vedenkulutuksen mukaiseen kustannusten jakoon siirtymisen edellytyksistä. Rakentamattoman alueen luovuttamista koskevaa yhtiön päätöksentekoa selvennetään, mikä helpottaa rakennusmaan saamista käyttöön asutuskeskuksissa. Asumisturvaa edistetään selventämällä yhtiön

10 Hyvän asumisen puolesta 10 sallitun toiminnan rajoja uusien asuntojen tamisessa ja vastikevarojen sijoittamisessa. Kunnossapitoon ilmoitusvelvollisuus Yhtiön ja osakkeenomistajan välisen kunnossapitovastuun jako säilyy ennallaan. Uutta on lähinnä osakkaan velvollisuus ilmoittaa kunnossapitotyöstään yhtiölle etukäteen vastaavalla tavalla kuin muutostyöstä. Yhtiö voi valvoa myös kunnossapitotyötä. Sen tulee säilyttää kunnossapitoilmoitukset ja antaa niistä tietoja osakkeenomistajille. Jos yhtiön putkiremontista aiheutuu vaurio osakkaan vastuulla olevalle seikalle, yhtiö on velvollinen korjaamaan vaurion yhtiössä sovittuun tasoon. Yhtiön pitää ilmoittaa osakkaille ajoissa kunnossapitotoimista, jotka vaikuttavat huoneiston käyttämiseen. Vesihanojen ja myös koko wclaitteen kunnossapitovastuu kuuluu yhtiölle. Yhtiöllä on oikeus teettää kunnossapitotyö osakkaan kustannuksella, jos tämä laiminlyö lakiin tai yhtiöjärjestykseen perustuvan kunnossapitovastuunsa. Osakkaan ilmoitusvelvollisuuden sekä yhtiön valvonta- ja teettämisoikeuden tarkoituksena on edistää hyvän rakennustavan noudattamista osakkaalle kuuluvissa rakennustöissä. Näin voidaan ehkäistä suuriakin vahinkoja aiheuttavien kosteusvaurioiden syntymistä. Myös muutostöiden pelisääntöihin selvennyksiä Osakkaan tekemien muutostöiden yleistymisen vuoksi on tarpeen selventää myös muutostöitä koskevia säännöksiä. Osakkaan oikeus tehdä muutoksia omissa tiloissaan säilyy ennallaan. Ilmoitusvelvollisuutta laajennetaan siten, että osakkaan on ilmoitettava sellaisista muutostöistä, jotka voivat vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan hallinnassa olevien tilojen käyttämiseen työn aikana. Ilmoituksessa tulee olla tiedot, joiden perusteella yhtiö tai toinen osakas voi arvioida hyvän rakennustavan noudattamista sekä muutostyöstä mahdollisesti aiheutuvaa vahinkoa tai haittaa. Vahingonkorvausvastuusta omat säännökset Uudessa laissa on nykyistä kattavammat säännökset yhtiön ja osakkaan vahingonkorvausvastuusta. Nykyisin asunto-osakeyhtiöissä ilmenevien vahinkojen korvaamiseen sovelletaan käytännössä yleensä yleisen vahingonkorvauslain säännöksiä. Uudistuksella selkeytetään tilannetta. Osakkaan vahingonkorvausvastuu ei jatkossa edellytä törkeää huolimattomuutta kuten nykyisin. Vastuu syntyy jo pelkällä huolimattomuudella aiheutetusta vahingosta. Sen sijaan jatkossakaan yksittäinen osakas ei yleensä voi joutua vastuuseen osallistumisesta päätöksentekoon yhtiökokouksessa, koska osakkaalta ei voida edellyttää erityistä aktiivisuutta tai tietämystä yhtiön asioista. UUSI PALOVAROITINASETUS ASTUI VOIMAAN Tammikuussa voimaan tulleen palovaroitinasetuksen mukaan asunnoissa tulee olla vähintään yksi palovaroitin jokaisen kerroksen jokaista alkavaa 60 neliömetriä kohden. 61 neliön asuntoon tarvitaan siis vähintään kaksi palovaroitinta. Suomen Pelastusalan Keskusjärjestö SPEK suosittelee, että palovaroittimet asennetaan kaikkiin makuuhuoneisiin ja eteiseen. Palovaroittimien hankinta ja toimintakunnosta huolehtiminen on asukkaan itsensä vastuulla. Palovaroittimet testataan kuukausittain ja aina, kun kotoa on oltu muutamankin päivän poissa. Tulipaloissa kuoli viime vuonna alustavien tietojen mukaan 104 ihmistä. Kuolleista valtaosa oli keskiikäisiä tai ikääntyneitä miehiä. Kuolemaan johtaneiden tulipalojen syttymissyistä merkittävin oli alustavien tietojen mukaan tupakka. Itsestään sammuvat savukkeet tulevat huhtikuussa myyntiin nykyisten tuotteiden tilalle, minkä toivotaan vähentävän tupakasta aiheutuvia palokuolemia. Palokuolemaan liittyy usein heikentynyt toimintakyky esimerkiksi alkoholin, lääkkeiden, huumeiden tai sairauden vuoksi. Tällöin henkilö ei kykene sammuttamaan palonalkua itse tai poistumaan palavasta rakennuksesta ajoissa. SPEK kehottaa ihmisiä huolehtimaan ikääntyneiden ja yksinasuvien sukulaistensa palovaroittimien toimintakunnosta sekä paloturvallisuudesta muutenkin.

11 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys Sprinkleri eli automaattinen sammutuslaitteisto on tutkimusten mukaan vaikuttavin keino palokuolemien vähentämisessä, ja siitä on hyviä kokemuksia viime vuodelta Suomessakin. Sprinklerit sammuttavat tulipalon ja estävät savukaasujen muodostumisen myrkyllisiksi. OIKEUSTAPAUKSET VAHINGONKORVAUSVASTUUSTA VALMISTAJAN JA OSTAJIEN VÄLILLÄ KKO:2009:92:Yhtiö, jolta A oli tilannut syksyllä 1986 veneen, luovutti tilauksen perusteella valmistamansa veneen A:lle toukokuussa A puolestaan myi veneen B:lle. Vene upposi sukellusretkellä KKO katsoi, että B:llä oli oikeus vaatia yhtiöltä korvausta veneen valmistamiseen ja rakentamiseen liittyvistä vahingoista vahingonkorvauslain nojalla, eikä oikeus sinänsä ollut riippuvainen siitä, että B ei ollut alkuperäinen veneen ostaja. Koska kanne oli nostettu ennen kuin kymmenen vuotta oli kulunut vahingon tapahtumisesta eli veneen uppoamisesta, oikeus vahingonkorvaukseen ei ollut (nyt jo kumotun) vahingonkorvauslain 7 luvun 2 :n nojalla vanhentunut (Ään.) KKO:n perusteluissa todetaan mm. seuraavaa: Velvoiteoikeudessa on vallitsevana jaottelu sopimusperusteisen vastuun ja muun vahingonkorvausvelvollisuuden eli rikkomusvastuun välillä. Sopimusperusteiseen vastuuseen voivat vedota vain sopimuksen osapuolet. Vahingonkorvauslaki taas ei koske, ellei siinä tai muussa laissa toisin säädetä, sopimukseen perustuvaa vastuuta. Kysymys rikkomusperusteisen ja sopimusperusteisen vastuun keskinäisestä suhteesta on kuitenkin monitahoinen eikä sitä voida arvioida yksiselitteisin tai kaavamaisin tavoin erilaisissa tilanteissa ja henkilösuhteissa. Jos kysymyksessä on sopimuksesta riippumatta voimassa olevan velvollisuuden rikkominen, velvollisuus vahingon korvaamiseen sen kärsijälle voi syntyä vahingonkorvauslain nojalla niin, ettei vahingonkorvauslain soveltamista sulje pois pelkästään se seikka, että vahinko kohdistuu omaisuuteen, joka on sopimuksiin perustuvan luovutusketjun kautta peräisin vahingon aiheuttajalta. Tähän soveltamismahdollisuuteen vaikuttaa muun muassa se seikka, minkä luontoisen velvollisuuden rikkomisesta on kysymys. Veneen ostanut taho on perustanut vaatimuksensa erityisesti yhtiön tuottamukseen onnettomuusveneen valmistamisessa ja rakentamisessa. Tältä osin on vedottu asianomaisten säännösten ja määräysten mukaisten turvallisuusvelvoitteiden laiminlyönteihin ja veneen rakenteissa havaittuihin vakaviin turvallisuuspuutteisiin kuten mm. tuoteturvallisuuslain määräyksiin perustuvien turvallisuusvaatimusten rikkomiseen ja yhteispohjoismaisen miston, veneiden turvallisuutta koskevien määräysten ja niihin kuuluvan niin sanotun sinisen kilven järjestelmän turvallisuusmääräysten ja -velvoitteiden rikkomiseen. Mainitunlaisille säännöksille ja määräyksille, joihin kanteen tueksi on viitattu, on luonteenomaista, että ne koskevat hyödykkeen turvallisuudelle asetettavia yleisiä vaatimuksia. Ne koskevat lähtökohtaisesti kaikkia kunkin normin tai järjestelmän soveltamisalaan kuuluvia hyödyketyyppejä ja niiden tarkoituksena on suojata kenen tahansa hyödykkeen omistajan tai käyttäjän etuja. Valmistajan velvollisuus noudattaa tällaisia turvallisuusvaatimuksia ei riipu sopimuksesta. Etenkään nyt kysymyksessä olevan kaltaisen kestokulutushyödykkeen osalta ei velvollisuuksien noudattamisen merkitys myöskään rajoitu valmistajan ja hyödykkeen ensimmäisen ostajan väliseen suhteeseen. Tapauksen jälkeen voimaan tullut tuotevastuulaki (694/1990), joka ei siis ajallisesti sääntele yhtiön vastuuta kanteessa tarkoitetusta veneestä, asettaa tuotteen valmistajan tuottamuksesta riippumattomaan korvausvastuuseen henkilö- ja esinevahingoista, jotka aiheutuvat tuotteen puutteellisesta turvallisuudesta. Tämä vahingonkorvauslakia ankaramman vastuuperusteen määräävä korvaussäännöstö tulee sovellettavaksi riippumatta siitä, onko valmistajan ja vahingonkärsijän välillä sopimussuhde. Tästä tuotevastuulain mukaisesta, tuottamuksesta riippumatonta vastuuta koskevasta rajoituksesta ei kuitenkaan ole perusteltua tehdä sellaista päätelmää, ettei esineen valmistajalle voisi myöskään vahingonkorvauslain nojalla syntyä tahallisuuden tai tuottamuksen perusteella vastuuta esineelle itselleen aiheutuneesta vahingosta, jos korvausvastuun edellytykset muutoin täyttyvät. Myöskään tuotevastuudirektiivistä ei johdu estettä vahingonkorvauslain soveltamiselle vaatimukseen, joka kohdistuu tuotteen valmistajaan ja perustuu väitteeseen siitä, että tuote on vahingoittunut tai tuhoutunut, koska se on valmistajan tuottamuksen vuoksi ollut turvallisuudeltaan puutteellinen. KOULUTUSTILAISUUDET Uusi Asunto-osakeyhtiölaki Kajaani Oulu Hallituksen korjaustarveselvitys, Kunnossapito- ja muutostyöt uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan Koulutusiltapäivä Oulussa Katso kutsut sivulla 3 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys ry.

12 Hyvän asumisen puolesta 12 LIITEET TILINTARKASTUS JA TOIMINNANTARKASTUS Lähde: Hallituksen jäsenen tietopaketti 2010, Pekka Luoto 1. TILINTARKASTUS JA TOIMINNANTARKASTUS Tilintarkastuslaki muuttui Uuden tilintarkastuslain mukaan vanhoihin asunto-osakeyhtiöihin sovelletaan nykyisin voimassa olevia asunto-osakeyhtiölain säännöksiä tilintarkastajan kelpoisuusvaatimuksista ja vanhan tilintarkastuslain säännöksiä tilintarkastajan valinnasta ja tämän suorittamasta tilintarkastuksesta vuoden 2011 loppuun. Tämä tarkoittaa sitä, että asunto-osakeyhtiöiltä ei edellytetty uuden tilintarkastuslain johdosta välittömiä toimenpiteitä ja tilintarkastaja voidaan valita vanhan lain säännösten mukaisesti eli sen tilikauden loppuun, joka päättyy viimeistään Tämän jälkeen entisiä maallikkotilintarkastajia ei voida enää valita. Sama koskee myös jälkeen perustettuja asunto-osakeyhtiötä. Mikäli vanhaan asunto-osakeyhtiöön on valittu joko KHT- tai HTM-tilintarkastaja taikka yhteisö, suorittuun tarkastukseen sovelletaan uutta tilintarkastuslakia. Uusi asunto-osakeyhtiölaki tulee lyhentämään edellä mainittua siirtymäkautta ( ) niin, että se päättyy uudenlain tullessa voimaan eli Tämän jälkeen voidaan valita vain auktorisoituja tilintarkastajia (KHT tai HTM) ja lisäksi lakiin saadaan säädökset toiminnantarkastajasta. 1.1 Uusi asunto-osakeyhtiölaki tuo tilintarkastajien rinnalle toiminnantarkastajat Toiminnantarkastus korvaa uuteen tilintarkastuslakiin liittyvän siirtymäkauden aikana sallitun vanhan tilintarkastuslain mukaisen maallikkojen suorittaman tilintarkastuksen. Tilintarkastajana voi toimia uuden asunto-osakeyhtiölain voimaan tultua vain joko KHT tai HTM. Toiminnantarkastajana voi toimia ns. maallikko. Uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiössä, jossa ei asunto-osakeyhtiö- tai tilintarkastuslain tai yhtiöjärjestyksen perusteella tarvitse valita tilintarkastajaa, pitää valita toiminnantarkastaja. Hän voi olla ns. maallikko. Toiminnantarkastuksen suorittamista koskevat vaatimukset ovat huomattavasta yleisluontoisempia kuin tilintarkastusta koskevat vaatimukset. Tilintarkastaja ja toiminnantarkastaja antavat kaikissa tapauksissa oman tarkastuskertomuksensa Uuden lain soveltaminen Uuden asunto-osakeyhtiölain toiminnantarkastusta koskevia säännöksiä sovelletaan sellaisen tilikauden tarkastukseen, joka alkaa Tilintarkastaja Tilintarkastajan tulee olla joko KHT- tai MTH- tilintarkastaja. Tilintarkastajana voi toimia ainoastaan henkilö, joka ei ole vajaavaltainen, konkurssissa tai liiketoimintakiellossa taikka jonka toimintakelpoisuutta ei ole rajoitettu. Tilintarkastajan tulee riippumaton, ja hän ei saa olla esteellinen. Ammattitilintarkastaja on valittava, jos yhtiössä on vähintään 30 huoneistoa Velvollisuus valita tilintarkastaja Asunto-osakeyhtiössä on oltava yhtiökokouksen valitsema KHT- HTM- tilintarkastaja tai yhteisö seuraavissa tilanteissa: 1. yhtiön rakennuksessa tai rakennuksissa on vähintään 30 osakkeenomistajien hallinnassa olevaa huoneistoa; 2. tilintarkastuslain perusteella Tilintarkastaja on valittava, jos kaksi tai useampia seuraavista edellytyksistä täyttyy päättyneellä että sitä välittömästi edeltäneellä tilikaudella: taseen loppusumma ylittää euroa; liikevaihto tai sitä vastaava tuotto ylittää euroa; tai palveluksessa on keskimäärin yli kolme henkilöä.

13 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys osakkeenomistajat, joilla on vähintään yksi kymmenesosa (1/10) kaikista osakkeista tai yksi kolmasosa (1/3) kokouksessa edustetuista osakkeista, vaativat sitä varsinaisessa yhtiökokouksessa tai yhtiökokouksessa, jossa asiaa kokouskutsun mukaan on käsiteltävä. 1.3 Varatilintarkastaja Jos yhtiöön valitaan vain yksi tilintarkastaja, joka ei ole tilintarkastuslaissa tarkoitettu tilintarkastusyhteisö, on valittava ainakin yksi varatilintarkastaja. Yhtiökokous voi valita varatilintarkastajan myös yhtiössä, jossa siihen ei ole velvollisuutta. Varatilintarkastajaan sovelletaan vastaavaa lainsäädäntöä kuin varsinaiseen tilintarkastajaan. 1.4 Tilintarkastajan toimikausi Toimikausi päättyy valintaa seuraavan valinnasta päättävän varsinaisen yhtiökokouksen lopussa. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä toistaiseksi jatkuvasta tai muusta määräaikaisesta toimikaudesta. 1.5 Lääninhallituksen määräämä tilintarkastaja Lääninhallitus määrää ilmoituksesta kelpoisuuden täyttävän tilintarkastajan, jos Yhtiölle ei ole lainkaan valittu tilintarkastajaa, vaikka laki sitä edellyttäisi Valittu tilintarkastaja ei täytä kelpoisuusvaatimuksia Valittu tilintarkastaja on esteellinen Yhtiökokous ei vähemmistön vaatimuksesta huolimatta valitse tilintarkastajaa Lääninhallitus ei määrää kelpoisuusehdot täyttävää tilintarkastajaa omasta aloitteestaan. Se toimii vain sille tehdyn ilmoituksen perusteella. Ilmoituksen tekijän ei tarvitse olla osakas, vaan kuka tahansa henkilö. 1.6 Erityisen tarkastuksen määrääminen Osakkeenomistajalla on oikeus vaatia lääninhallitukselta erityisen tarkastuksen toimittamista Tarkastusta voidaan vaatia: yhtiön hallinnosta kirjanpidosta tietyltä päättyneeltä ajanjaksolta taikka tietyistä toimenpiteistä tai seikoista Hakemus lääninhallitukselle voidaan tehdä, jos osakkeenomistajat, joilla on vähintään yksi kymmenesosa (1/10) kaikista osakkeista tai yksi kolmasosa )1/3) kokouksessa edustetuista osakkeista, ovat ehdotusta kannattaneet. Lääninhallituksen on kuultava yhtiön hallitusta, ja jos tarkastus hakemuksen mukaan koskee tietyn henkilön toimenpiteitä, tätä henkilöä. Hakemukseen on suostuttava, jos tarkastuksen toimittamiseen katsotaan olevan painavia syitä Tarkastuslausunto Erityisestä tarkastuksesta on annettava lausunto yhtiökokoukselle. Lausunto on vähintään kahden viikon ajan ennen yhtiökokousta pidettävä osakkeenomistajien nähtävänä kokouskutsussa ilmoitetussa paikassa. Lausunto on myös viivytyksettä lähetettävä osakkeenomistajalle, joka sitä pyytää. Lausunto on lisäksi asetettava nähtäväksi yhtiökokouksessa Vahingonkorvauskanteen nostaminen Lausunto ei sellaisenaan riitä vahingonkorvauskanteen nostamiseen, vaan siitä on päätettävä yhtiökokouksessa. Päätökseen riittää yksinkertainen enemmistö. Koska vahingonkorvauskanne kohdistuu tavallisesti yhtiön johtoon, se on nostettava kolmen vuoden kuluessa Toiminnantarkastaja Uuden lain toiminnantarkastusta koskevia säännöksiä sovelletaan sellaisen tilikauden tarkastukseen, joka alkaa

14 Hyvän asumisen puolesta Toiminnantarkastajan valinta ja toimikausi Yhtiössä on oltava yhtiökokouksen valitsema toiminnantarkastaja, jos yhtiössä ei ole tilintarkastajaa ja yhtiöjärjestyksessä ei määrätä toisin Milloin toiminnantarkastaja on pakko valita? yhtiössä ei ole tilintarkastajaa ja osakkeenomistajat, joilla vähintään yksi kymmenesosa (1/10) kaikista osakkeista tai yksi kolmasosa (1/3) kokouksessa edustetuista osakkeista vaatimus tehdään varsinaisessa yhtiökokouksessa tai yhtiökokouksessa, jossa asiaa on kokouskutsun mukaan käsiteltävä Milloin yhtiössä ei tarvitse olla tilintarkastajaa eikä toiminnantarkastajaa Eduskunnan talousvaliokunnan esityksen mukaan ennen uuden lain voimaantuloa yhtiöjärjestykseen otettu voimaan tulleeseen tilintarkastuslainsäädäntöön perustuva määräys tilintarkastuksesta luopumisesta koskee myös toiminnantarkastusta. Tällaisessa tilanteessa yhtiökokouksella ei ole velvollisuutta valita tilintarkastajaa tai toiminnantarkastajaa. Toiminnantarkastajan valinta, jos yhtiössä on tilintarkastaja Jos yhtiössä on tilintarkastaja, yhtiökokous voi päättää toiminnantarkastajan valinnasta normaalilla (yli 50 %) enemmistöllä. Jos toiminnantarkastajia on valittava useita, yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä, että joku tai jotkut heistä, ei kuitenkaan kaikkia, valitaan muussa järjestyksessä. Milloin läänihallitus voi määrätä yhtiölle toiminnantarkastajan Jos toiminnantarkastajaa ei ole valittu tämän lain tai yhtiöjärjestyksen mukaisesti, lääninhallitus määrää toiminnantarkastajan vastaavalla tavalla kuin tilintarkastajankin kohdalla. Toimikausi on myös vastaava kuin tilintarkastajalla Toiminnantarkastajan sijainen Jos valitaan vain yksi toiminnantarkastaja, lisäksi on valittava ainakin yksi toiminnantarkastajan sijainen. Häneen sovelletaan, mitä toiminnantarkastajasta säädetään Toiminnantarkastajan kelpoisuus Toiminnantarkastaja toimii yleensä osakkeenomistaja, joka ei ole ollut mukana yhtiön hallinnossa, ja joka nauttii osakkeenomistajien luottamusta. Monilta osin toiminnantarkastajan kelpoisuusvaatimukset ovat samoja kuin tilintarkastajaa koskevat tilintarkastuslain yleiset kelpoisuusvaatimukset. Kuka ei voi toimina toiminnantarkastajana? oikeushenkilö (esim. yritys) alaikäinen konkurssissa oleva muu toimintakelpoisuudeltaan rajoitettu henkilö. ne, jotka ovat osallistuneet tarkastuksen kohteena olevan asian käsittelyyn esimerkiksi hallituksen jäsenenä tai isännöitsijänä taikka jotka ovat läheisessä suhteessa tällaiseen henkilöön Toiminnantarkastajalta edellytetään sellaista taloudellisten ja oikeudellisten asioiden tuntemusta ja kokemusta kuin yhtiön toiminnan laatuun ja laajuuteen nähden on tarpeen tehtävän hoitamiseksi. Toiminnantarkastajalta ei edellytetä kuitenkaan vastaavaa taloudellisten tai oikeudellisten asioiden, laskentatoimen ja tilintarkastuksen tuntemusta kuin lakisääteisen tilintarkastuksen suorittavalta KHT- tai HTM-tilintarkastajalta.

15 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys Toiminnantarkastajan riippumattomuus Lain perustelujen mukaan riippumattomuus saattaa vaarantua esimerkiksi seuraavilla perusteilla: toiminnantarkastaja omistaa yksin tai yhdessä lähipiirinsä kanssa enemmistön tarkastettavan yhtiön osakkeista; toiminnantarkastajalla on muu kuin yhtiön päivittäiseen toimintaan liittyvä liikesuhde yhtiöön. Tavanomainen liikesuhde voi olla esimerkiksi yhtiön tilojen vuokraus markkinaehdoin, riippumattomuuden vaarantava muu liikesuhde voi olla esimerkiksi yhtiön tai toiminnantarkastajan kannalta merkittävä rakennusurakkasopimus yhtiön kanssa; tarkastettavana on toiminnantarkastajan oma toiminta; toiminnantarkastaja toimii oikeudenkäynnissä yhtiön puolesta tai sitä vastaan; toiminnantarkastajalla on läheinen suhde henkilöön, joka kuuluu yhtiön johtoon tai joka on osallistunut toimeksiannon kohteena olevaan asiaan yhtiön palveluksessa; samassa kirjanpitotoimistossa työskentelevä on tehnyt kirjanpidon ja/tai tilinpäätöksen Toiminnantarkastuksen sisältö Toiminnantarkastus sisältää yhtiön talouden ja hallinnon tarkastuksen yhtiön toiminnan laadun ja laajuuden kannalta riittävällä tavalla. Toiminnantarkastuksen tavoitteena on nykyistä maallikkotilintarkastuskäytäntöä vastaava tarkastus, jossa tarkastetaan osakkeenomistajien kannalta riittävällä tavalla yhtiön taloudenpitoa ja hallintoa toiminnan asianmukaisuuden toteamiseksi. Käytännössä toiminnantarkastus eroaa varsinkin kirjanpidon ja tilinpäätöksen tarkastuksen osalta olennaisesti tilintarkastuksesta muun muassa sen vuoksi, että toiminnantarkastajalta ei edellytetä laskentatoimen ja tilintarkastuksen opintoja, kokemusta ja tilintarkastustutkintoa eikä toiminnantarkastukseen sovelleta tilintarkastusta koskevia yksityiskohtaisia kansainvälisiä standardeja. Toiminnantarkastajalta edellytetään kuitenkin riittävää taloudellisten ja oikeudellisten asioiden tuntemusta. Kirjanpidon ja tilinpäätöksen tarkastus kirjanpidosta ilmenevät tulot, menot ja rahoituserät kuuluvat yhtiölle ja voidaan olettaa, että ne on merkitty kattavasti kirjanpitoon tuotot, kulut, varat, oma pääoma, velat ja yhtiön antamat vakuudet ilmenevät olennaisilta osin tilinpäätöksestä jaksotuksen ja kohdentamisen osalta olennaisimmat tuotto- ja kuluerät, kuten vastikkeet, lämmitys, kiinteistövero, huoltotoimen ja isännöinnin kustannukset sekä suurempien rakennustöiden kulut, on jaksotettu ja kohdennettu olennaisilta osin oikein tilinpäätöksessä Hallinnon tarkastus Hallinnon tarkastus suoritetaan yhtiön toimintaan nähden riittävässä laajuudessa. Tarkoituksena on selvittää, onko hallinto yleisesti ottaen asianmukaisesti järjestetty. Tarkastus koskee lähtökohtaisesti seuraavia seikkoja: onko yhtiön hallinto, kuten kiinteistöhuollon ohjaus ja seuranta, kunnossapitotarpeen seuranta, maksuvalmiuden seuranta, vastikkeiden ja maksujen perintä, laskujen hyväksyminen ja maksatus, kirjanpito, varainhoito ja varojen panttaus, vakuutusten ja veroasioiden ja muiden lakisääteisten tai sopimusperusteisten velvoitteiden hoito, yhtiön informaatiojärjestelmät sekä osakeluettelon pitäminen, järjestetty hyväksyttävällä tavalla, ovatko yhtiön johdon palkkiot ja muut etuudet yhtiökokouksen hyväksymien periaatteiden mukaisia sekä sopimukset ja yhtiön muut toimet lähipiirin kanssa tavanomaisin ehdoin tehtyjä, sekä noudatetaanko yhtiön toiminnassa yhdenvertaisuusperiaatetta esimerkiksi autopaikkoja yhtiön muiden tilojen käyttöoikeuksia jaettaessa sekä yhtiön kunnossapitotöissä Toiminnantarkastuskertomus Toiminnantarkastajan on annettava kultakin tilikaudelta päivätty ja allekirjoitettu toiminnantarkastuskertomus. Toiminnantarkastuskertomuksessa on yksilöitävä sen kohteena oleva tilinpäätös.

16 Hyvän asumisen puolesta 16 Mistä asioista toiminnantarkastajan on lausuttava? Toiminnantarkastuskertomuksessa on oltava lausunto siitä, sisältääkö: Sisältääkö tilinpäätös olennaisilta osin yhtiön tuotot, kulut, varat, oman pääoman, velat ja yhtiön antamat vakuudet; sekä Sisältääkö toimintakertomus olennaisilta osin tiedot 10 luvun 5 7 :ssä tarkoitetuista seikoista. Jos toiminnantarkastaja ei voi antaa lausuntoa, toiminnantarkastajan on ilmoitettava tästä toiminnantarkastuskertomuksessa. Toiminnantarkastuskertomuksessa voidaan antaa tarpeellisia lisätietoja. Mistä asioista toiminnantarkastajan on huomautettava? Toiminnantarkastajan on huomautettava toiminnantarkastuskertomuksessa, jos tarkastuksessa on ilmennyt, että yhtiön hallituksen jäsen, puheenjohtaja, varapuheenjohtaja taikka isännöitsijä on: syyllistynyt tekoon tai laiminlyöntiin, josta saattaa seurata vahingonkorvausvelvollisuus yhtiötä kohtaan; tai rikkonut tätä lakia tai yhtiöjärjestystä. Toiminnantarkastuskertomus on luovutettava yhtiön hallitukselle viimeistään kaksi viikkoa ennen sitä yhtiökokousta, jossa tilinpäätös on esitettävä vahvistettavaksi Toiminnantarkastajan tietojensaantioikeus Yhtiön hallituksen ja isännöitsijän on varattava toiminnantarkastajalle tilaisuus toimittaa tarkastus siinä laajuudessa kuin tämä katsoo sen tarpeelliseksi sekä annettava sellaista selvitystä ja apua, jota toiminnantarkastaja pyytää. 1.8 Salassapito- ja tietojenantovelvollisuus Toiminnantarkastajan tietojenanto- ja salassapitovelvollisuus vastaavat hallituksen jäsenten ja isännöitsijän vastaavia velvollisuuksia. Toiminnantarkastajan on annettava osakkeenomistajan pyynnöstä yhtiökokoukselle kaikki yhtiötä koskevat tiedot, jos siitä ei aiheudu yhtiölle olennaista haittaa. Toiminnantarkastaja saa muutoin ilmaista tehtäväänsä suorittaessaan tietoonsa saamansa seikan, 1. josta toiminnantarkastajan on ilmoitettava tai lausuttava lain nojalla; 2. jonka viranomainen, tuomioistuin tai muu henkilö on lain perusteella oikeutettu saamaan tietoonsa; 3. jonka ilmaisemiseen yhtiö on antanut suostumuksensa; 4. joka on tullut yleiseen tietoon; tai 5. jos siitä ei aiheudu yhtiölle haittaa. Toiminnantarkastaja voi antaa osakkaille tietoa, jos yhtiön hallitus ja isännöitsijä perusteettomasti kieltäytyvät antamasta yhtiötä tai esimerkiksi osakkeenomistajan huoneiston käyttämiseen tai maksuvelvollisuuteen olennaisesti vaikuttavista seikoista tilikauden aikana tai yhtiökokouksessa. Yhtiön ja sen kumppanien välisiä liikesalaisuuksia, kuten urakkasopimuksiin tai tarjouksiin liittyvää tietoa ei saa kertoa eteenpäin. Kiellon piiriin kuuluvat myös yhtiön osakkaiden ja asukkaiden henkilötiedot siten kuin tietosuojalainsäädännössä säädetään. 1.9 Siirtymäsäännös Voimaanpanolaki 11 Tilintarkastus ja toiminnantarkastus Uuden lain toiminnantarkastusta koskevia säännöksiä sovelletaan sellaisen tilikauden tarkastukseen, joka alkaa uuden lain tultua voimaan. Jos asunto-osakeyhtiöllä ei ole velvollisuutta valita tilintarkastuslaissa (459/2007) tarkoitettua tilintarkastajaa, yhtiöjärjestykseen ennen tämän lain voimaantuloa otettujen tilintarkastajaa ja tilintarkastusta koskevien määräysten perusteella yhtiön on valittava toiminnantarkastaja tai tilintarkastuslaissa tarkoitettu tilintarkastaja ja tilintarkastusta koskevien yhtiöjärjestyksen määräysten katsotaan koskevan tilintarkastusta ja toiminnantarkastusta. Jos yhtiöjärjestykseen ennen tämän lain voi-

17 Oulun läänin Kiinteistöyhdistys maantuloa otetun määräyksen perusteella yhtiöllä ei ole velvollisuutta valita tilintarkastajaa, yhtiö ei ole velvollinen valitsemaan toiminnantarkastajaa. Yhtiöjärjestykseen ennen tämän lain voimaantuloa otetun tilinpäätöksen laatimisen ajankohtaa koskevan määräyksen sijasta sovelletaan kirjanpitolain (1336/1997) 3 luvun 6 :n säännöstä tilinpäätöksen laatimisajankohdasta Esimerkkejä Esimerkki 1. Pieni yhtiö, jossa alle 30 huoneistoa, ja jossa yhtiöjärjestyksen mukaan tulee valita kaksi tilintarkastajaa. Uuden lain mukaan riittää, että yhtiöön on valitaan kaksi toiminnantarkastajaa Esimerkki 2. Yhtiö, jossa yli 30 huoneistoa, ja yhtiöjärjestyksessä on määräys valita kaksi tilintarkastajaa. Uuden lain mukaan voidaan valita yksi tilintarkastaja sekä varatilintarkastaja. Esimerkki 3. Alle 30 huoneiston yhtiö, joka on perustettu jälkeen. Yhtiöjärjestykseen ei ole oletettu tilintarkastajasta mitään mainintaa. Uuden lain säännösten mukaan on valittava joko toiminnantarkastaja + sijainen tai tilintarkastaja + varatilintarkastaja

18 Hyvän asumisen puolesta 18