KIINTEISTÖJOHTAMISEN VAIKUTUSMAHDOLLISUUKSISTA ORGANISAATION TOIMINTAAN

Transkriptio

1 Kiinteistöopin ja talousoikeuden julkaisuja Espoo 2006 B 117 KIINTEISTÖJOHTAMISEN VAIKUTUSMAHDOLLISUUKSISTA ORGANISAATION TOIMINTAAN Joona Reunanen, Suvi Nenonen, Mika Eskelinen Teknillinen korkeakoulu Maanmittausosasto Kiinteistöopin laboratorio

2 Jakelu: Teknillinen korkeakoulu Kiinteistöopin laboratorio PL TKK Puh. (09) Telefax (09) ISBN ((PDF-julkaisu, ISSN Espoo 2006

3 ALKUSANAT Yritysten toimintaympäristö ja sen myötä toiminta ovat muuttuneet voimakkaasti. Maapalloistumisen ja kiristyneen kilpailun myötä niin taloudellisen kuin toiminnallisenkin toimintaympäristön muutos on herättänyt monet yritykset tarkastelemaan ero toimintojensa tehokkuutta ja tarkoituksenmukaisuutta. Erityisesti tehokkuusvaatimukset sekä toiminnan että pääoman näkökulmasta ovat saaneet yritykset kiinnittämään huomiota käytössään oleviin resursseihin. Yrityksen ja julkishallinnon kiinteistöjohtaminen (Corporate Real Estate Management, CREM) on samaan aikaan kehittynyt passiivisesta ja reaktiivisesta toiminnasta parhaimmillaan yrityksen perustoimintaan integroiduksi toiminnaksi, jossa toimitilavarallisuus ja tilojen käyttö ovat osa yrityksen keskeisiä resursseja. Tällöin kiinteistöjohtaminen tukee ydinliiketoiminnan pitkän aikavälin toimintatapoja ja yrityksen työympäristöä. Tämä julkaisu on tehty Teknillisen korkeakoulun kiinteistöopin laboratoriossa kiinteistöjohtamisen tutkimusalalla. Raportti on osa Teknillisen korkeakoulun kiinteistöopin laboratoriossa toteutettua ja Tekesin ja suomalaisten yritysten ja kuntien rahoittamaa Kiinteistöjohtamisen lisäarvo organisaation ydintoiminnalle metodologia ja työkalu tutkimushanketta, joka kuului Tekesin Rembrand palveleva kiinteistöliiketoiminta teknologiaohjelmaan ja toteutettiin vuosien aikana. Tämä projekti on ensimmäisiä ellei ensimmäinen perustutkimuksen tasoinen projekti, jossa kiinteistöjohtamisen lisäarvoa yrityksen ydintoiminnalle on selvitetty. Tutkimusprojektia on ohjannut johtoryhmä, johon ovat kuuluneet puheenjohtajana Harri Brandt Suomen Pankki sekä jäseninä Seppo Holste Espoon kaupunki, Asko Kauppinen Kuopion kaupunki, Sirpa Kokki Yleisradio Oy, Kari I. Leväinen Teknillinen korkeakoulu, Kim Lindholm Insinööritoimisto Olof Granlund Oy, Jouko Oravisjärvi Lahden kaupunki, Ilkka Pusa VR-yhtymä Oy, Tiina Tanninen-Ahonen Tekes ja Mikko Tavastila Fortum Oyj. Tutkimusta ovat rahoittaneet edellä mainitut organisaatiot. Tämä julkaisu kuvaa erilaisia tekijöitä, joilla kiinteistöjohtamisen keinoilla voi tuottaa lisäarvoa organisaation ydintoiminnalle. Se on yhdistetty kahdesta eri tutkimusraportista, jotka on tehty tässä projektissa: - Reunanen Joona. Kiinteistöjohtamisen vaikutuksista yrityksen ydintoimintaan ja talouteen. - Nenonen Suvi. Tuottava tila lisäarvotekijänä. Raportit on yhdistänyt ja toimittanut yhdeksi julkaisuksi Mika Eskelinen. Tämä julkaisu on toinen tutkimushankkeen kolmesta pääraportista, jotka kuuluvat Kiinteistöopin ja talousoikeuden julkaisuja -sarjaan: - Lindholm Anna-Liisa. Kiinteistöjohtaminen organisaation tukiresurssina - nykyiset käytännöt ja lisäarvomahdollisuudet, 2006 (A38). - Reunanen Joona, Nenonen suvi ja Eskelinen Mika. Kiinteistöjohtamisen vaikutusmahdollisuuksista organisaation toimintaan, 2006 (B117). - Lindholm Anna-Liisa ja Nenonen Suvi. Kiinteistö- ja toimitilajohtamisen onnistumisen mittaaminen käyttäjäorganisaation näkökulmasta mittareita, työkaluja ja menetelmiä, 2006 (B118). Lausun parhaat kiitokset tämän tutkimuksen rahoittajille, johtoryhmän jäsenille, tutkijoille ja tutkimusapulaisille sekä kaikille muille, jotka ovat vaikuttaneet tämän julkaisun tekemiseen. Kari I. Leväinen Toimitilajohtamisen professori 2

4 TIIVISTELMÄ Yritystoiminnan kiristyvän kilpailun myötä monet yritykset ovat alkaneet kiinnittämään suurempaa huomiota myös muihin tekijöihin kuin ydintoimintoihinsa. Tehostaakseen toimintaansa on alettu tarkastelemaan kaikkia käytössä olevia resursseja ja niiden mahdollisuuksia tuottaa lisäarvoa ydintoiminnalle. Kiinteistöjohtamisen lisäarvon tuottamisen ongelmana on ollut tiedon puute, mikä osaltaan johtuu alan tutkimuksen pääpainon suuntautumisesta kiinteistökeskeisiin aiheisiin resurssinäkökulman sijasta. Perinteisesti juuri kiinteistöjohtaminen on yrityksissä keskittynyt yksittäisiin transaktioihin ja kustannusten alentamiseen huomioimatta yrityksen pitkän tähtäimen tavoitteita ja päätökset onkin monesti tehty puhtaasti tekniseltä ja taloudelliselta pohjalta unohtaen yrityksen ydintoiminnan ja henkilöstön tarpeet. Teknillisessä korkeakoulussa on käynnissä tutkimusprojekti Kiinteistö- ja toimitilajohtamisen lisäarvo organisaation ydintoiminnalle - metodologia ja työkalu, jonka tarkoituksena on määritellä yrityksen kiinteistöjohtamisen perustarkoitus eli mitä lisäarvoa asiakkaat saavat siitä, että heillä on osaava kiinteistöjohto. Koko tutkimusprojektin tavoite on kartoittaa tapoja, joilla kiinteistö- ja toimitilajohtaminen tuottavat parhaan mahdollisen lisäarvon yrityksen ja julkisyhteisön ydintoiminnalle, sekä kehittää niihin liittyvät työkalut ja mittaustekniikat. Aihetta lähestytään sekä tässä työssä että itse tutkimuksessa seitsemästä lisäarvostrategiasta johdettujen toimintoryhmän kautta. Tämä raportti keskittyy kuvaamaan niitä tekijöitä, joita kiinteistöjohtaminen ottaa huomioon lisäarvon tuottamisessa kokonaisuudessa, ja tunnistamaan aikaisemmin tehdyistä tutkimuksista kiinteistöjohtamisen lisäarvovaikutuksia yrityksen ydintoimintaan sekä työntekijöiden tuottavuuteen. Tutkimus myös kartoittaa ja jäsentää niitä tekijöitä, joita toimitiloissa voidaan huomioida, kun halutaan tukea toimitilastrategioita, jotka tukevat innovaatioita, tuottavuutta sekä yksilöiden tyytyväisyyttä. Lähtökohtana työllä on selvittää erilaisia keinoja, joilla kiinteistöjohtaminen tuottaa lisäarvoa yrityksen ydintoiminnalle. 3

5 MÄÄRITELMÄT JA KÄSITTEET Benchmarking Benchmarking tarkoittaa menetelmää, jonka avulla organisaatio tai yksikkö voi määrittää asemansa ja suoritustasonsa suhteessa toisen organisaation tai yksikön vastaavaan toimintoon (Kreodi, 1999). Brandi Brandi on nimi, termi, merkki, symboli tai luomus, tai näiden yhdistelmä, jolla hyödyke tai palvelu tunnistetaan ja erotetaan kilpailijoista (Kotler 2000, s. 404). Desk-sharing Desk-sharing toimistomallissa työntekijöillä ei ole nimettyä työpistettä käytössä (e-work 2000, s. 29). Diskonttaus Tulevaisuudessa odotettavissa olevien maksujen tai tulojen muuttaminen nykyarvoksi (tarkasteluhetken arvoon) laskentakorkoa käyttäen (Kiinteistötalouden ja kiinteistöjohtamisen keskeiset käsitteet 2005) Due diligence Due diligence on selvitysporsessi, jossa pyritään riittävällä tasolla ymmärtämään, mittaamaan ja määrittämään toiminnan riskit ja alentamaan ne ymmärrettävälle ja hyväksyttävälle tasolle. (Huffman 2002, s. 38.) Hot desk -työpisteratkaisu Työpiste, joka ei ole kenellekään osoitettu, vaan sitä käytetään tarpeen mukaan tehtävän mittaisen ajan verran. Imago Imago, eli yrityskuva, on tapa, jolla ihmiset hahmottavat yrityksen tai sen tuotteet (Kotler 2000, s. 296). Kiinteistöjen hallinta ja hoito (Property Management, PM). Kiinteistökohteen johtaminen; operatiivinen kiinteistöjohtaminen keskittyy kiinteistöön, rakennukseen ja sen toimivuuteen. Kiinteistön hallinta ja hoito on kiinteistöjohtamista, jonka tarkoituksena on vastata tietyn kiinteistön tai sen osan käytettävyydestä ja arvon kehittämisestä ottamalla huomioon kiinteistönomistajan edut ja tarpeet. Kiinteistökohteen johtamisessa pyritään ohjaamaan erityisesti kiinteistön hallintaan ja kiinteistön ylläpitoon liittyviä toimintoja kiinteistönomistajan näkökulmasta. Kiinteistökohteen johtamisesta huolehtivat suomalaisissa yrityksissä ja muissa organisaatioissa tyypillisesti kiinteistöja kohdepäälliköt. (Brown et al. 1993; Kiinteistöliiketoiminnan sanasto 2001.) Kiinteistöjohtamisella (Real Estate Management, REM) turvataan tuotannontekijöiden [työvoima, pääoma, tieto, taito] avulla kiinteistöjen ja tilojen (esim. toimitilat, maa-alueet) ja niihin liittyvien palvelujen saanti. (Leväinen 1996, s. 26). Kiinteistöjohtaminen (Real Estate Management) määritellään yläkäsitteenä, jossa käytännön johtamistyötä voidaan tarkastella neljästä eri näkökulmasta, joita ovat kiinteistösalkun johtaminen (Property Portfolio Management), kiinteistön hallinta ja hoito (Property Management), omaisuuden hoito (Asset Management) ja toimitilajohtaminen (Facilities Management) (Kiinteistöliiketoiminnan sanasto 2001; Brown et al. 1993). Kiinteistösalkun johtaminen, portfoliojohtaminen (Real Estate Portfolio Management). Kiinteistösijoitussalkun johtamisella tarkoitetaan kiinteistöjohtamista, jonka tarkoituksena on vastata 4

6 useita kiinteistösijoitusmuotoja ja -kohteita sisältävän salkun sijoitusstrategiasta ja osien painotuksista eri osamarkkinoilla tuotto- ja riskivaatimusten mukaisesti. Kombi- toimisto Kombi-toimistoissa on yleensä avoin yhteistila, jonka ympärille ryhmitetyt työhuoneet ovat lasiseinän kautta yhteydessä avotilaan (Seppänen 2004, s. 24). Kustannusetu Yrityksellä on kustannusetu, jos sen kaikkien arvoa tuottavien toimintojen suorittamisesta koituvat yhteiskustannukset ovat kilpailijoiden kustannuksia alhaisemmat (Porter 1985, s. 125). Käyttöomaisuus Käyttöomaisuutta on kirjanpitolain mukaan pysyviin vastaaviin kuuluvat esineet, erikseen luovutettavissa olevat oikeudet ja muut hyödykkeet, jotka on tarkoitettu tuomaan tuloa useampana tilikautena. Tällaisia ovat esimerkiksi maa-alueet, rakennukset, koneet ja kalusto sekä arvopaperit, jos ne on hankittu pysyvään käyttöön tulojen lisäämiseksi tai menojen pienentämiseksi. (Ihantola & Leppänen 2001, s. 39.) Myynti ja takaisinvuokraus (Sale and leaseback) Järjestelyssä omistaja myy kiinteistön sijoittajalle ja vuokraa sen omaan käyttöönsä takaisin. Vaikka vuokrasopimus teknisesti tehdäänkin vasta kaupan jälkeen, molemmat sopimukset valmistellaan samanaikaisesti. (Kiinteistötalouden ja kiinteistöjohtamisen keskeiset käsitteet 2005) Omaisuudenhoito (Asset Management, AM). Kiinteistöomaisuuden hoito; kiinteistövarallisuuden johtaminen; kiinteistösijoituksen johtaminen keskittyy tarkastelemaan kiinteistöä ja tiloja omistajan ja sijoittajan näkökulmasta. Omaisuudenhoito on kiinteistöjohtamista, jonka tarkoituksena on vastata tietyn kiinteistösijoitussalkun rakenteen toteutuksesta ostamalla, myymällä tai kehittämällä yksittäisiä kiinteistöjä tai niiden osia sekä seuraamalla ja ohjaamalla kiinteistöjen kannattavuutta. (Brown et al. 1993; Kiinteistöliiketoiminnan sanasto 2001.) Riski Tavallisimmat määritelmät riskeille ovat tappion todennäköisyys todennäköisyys, että odotukset eivät toteudu odotusten ja toteuman välinen ero toteutuneiden tuottojen varianssin ja odotettujen tai todennäköisten tuottojen välinen suhde todennäköisyys sille, että sijoittaja ei saa vaadittua tuottoa. Sairasrakennus-oireyhtymä (SBS) Sairasrakennus-oireyhtymällä (Sick Building Syndrome) tarkoitetaan tilannetta, jossa merkittävä osa rakennuksen käyttäjien sairauksista on rakennukseen liittyviä. Tällaisia sairauksia ovat muun muassa silmien, nenän ja kurkun ärsytykset, kuivunut iho, vuotava nenä, väsymys, päänsärky, yskä ja huimaus. (Clements-Croome 2000, s.111.) Sisäympäristö Sisäympäristöllä käsitetään rakennus ja sen tilat, sisäilmasto, akustiset olot ja valaistus. Sisäilmastolla tarkoitetaan rakennuksen sisäilman ja lämpötilaolosuhteiden muodostamaa kokonaisuutta. (Seppänen 2004, s.1.) 5

7 Taloudellinen lisäarvo (EP) Yritys tuottaa omistajilleen taloudellista lisäarvoa ainoastaan jos oman pääoman tuottoaste on korkeampi kuin oman pääoman kustannus. Yritys voi tehdä positiivisen tuloksen, mutta se ei ole välttämättä toiminut omistajien näkökulmasta kannattavasti ja siten tuota taloudellista lisäarvoa. (Fogelholm & Karjalainen 2001, s. 12.) Toimitilajohtaminen; tilajohtaminen (Facilities Management, Facility Management, FM). Integroitu prosessi, jolla tuetaan ja parannetaan organisaation ydintoiminnan tehokkuutta tuottamalla ja johtamalla sovittuja tukipalveluja, joita tarvitaan organisaation tavoitteiden toteuttamiseen (pren 15221). Prosessi, jossa organisaatio tuottaa ja ylläpitää tukipalveluja laatuympäristössä strategisten tarpeiden täyttämistä varten (Alexander 1996, s. l). Toimitilajohtaminen tarkastelee tiloja käyttäjän ja palvelujen näkökulmasta. Toimitilajohtaminen koostuu käytettävyyden ja käyttäytymisen hallinnasta, tilatoimintojen johtamisesta, tilasuunnittelusta ja tilapalvelujen johtamisesta (Kiinteistöliiketoiminnan sanasto 2001). Tuottavuus Tuottavuuden käsite tarkoittaa tuotoksen ja sen aikaansaamiseksi käytettyjen panosten suhdetta. Mitä parempi tämä tuotos-panos -suhdeluku on, sitä parempi on toiminnan tuottavuus. Tuotoksella tarkoitetaan aikaansaatujen tuotteiden ja palvelujen määrää ja laatua. Panoksella taas tarkoitetaan tuotoksen aikaansaamiseksi käytettyjen panosten määrää ja laatua. (Seppänen 2004, s. 15.) Vajaakäyttöaste Tunnusluku, joka kertoo vapaana olevien tilojen prosentuaalisen osuuden tilakannasta tietyllä osamarkkinoilla. Vajaakäyttöaste on yksi seuratuimpia kiinteistömarkkinoiden tunnuslukuja. (Kiinteistötalouden ja kiinteistöjohtamisen keskeiset käsitteet 2005) Velkaantumisaste Velkaantumisaste tarkoittaa korollisten nettovelkojen suhdetta omaan pääomaan. Nettovelkaantumisasteessa erona on se, että korollisista veloista vähennetään lyhytaikaiset sijoitukset ja rahat ja pankkisaamiset. Workplace Työpiste ja siihen kuuluvat palvelut, muodostaa työympäristön. Yrityksen kiinteistöjohtaminen (Corporate Real Estate Management, CREM). Tuotannontekijöiden, joita ovat työvoima, pääoma, tieto ja taito, avulla optimoidaan ja turvataan yrityksen kiinteistöjen ja tilojen (esim. toimitilat, maa-alueet) ja niihin liittyvien palvelujen saanti (Leväinen 1996, s. 26; Brown et al. 1993). Yrityksen kiinteistöjohtamisen tarkoituksena on integroida toimitilavarallisuus ja toimitilojen käyttö osaksi yrityksen keskeisiä resursseja siten, että ne tuottavat lisäarvoa yrityksen ydinliiketoiminnalle. Yrityksen strategisella toimitilajohtamisella pyritään siihen, että omaisuudenhoidon, kiinteistön hallinnan ja hoidon ja toimitilajohtamisen näkökulmat integroidaan yrityksen ydinliiketoiminnan strategioihin ja prosesseihin. (Kiinteistöliiketoiminnan sanasto 2001, s. 14). 6

8 SISÄLLYSLUETTELO ALKUSANAT... 2 TIIVISTELMÄ... 3 MÄÄRITELMÄT JA KÄSITTEET... 4 SISÄLLYSLUETTELO JOHDANTO TUTKIMUKSEN TAUSTA TUTKIMUKSEN TAVOITE, TUTKIMUSONGELMAT JA -MENETELMÄT TUTKIMUKSEN VIITEKEHYS TUTKIMUSRAPORTIN RAKENNE LISÄARVO JA TILARATKAISUT KIINTEISTÖJOHTAMISEN LISÄARVON TUOTTAMISEN LÄHTÖKOHDAT TYÖTILAN MUUTTUMINEN TILARATKAISUMALLIT Toimistohuoneratkaisu Avotoimistoratkaisu Kombitoimistoratkaisu Monitilaratkaisu PÄÄOMIEN ARVON KASVU TASEVAIKUTUKSET Omistaminen vs. vuokraus Myynti ja takaisinvuokraus TUOTTOVAIKUTUKSET Riskit Portfoliojohtaminen MARKKINOINNIN JA MYYNNIN EDISTÄMINEN BRANDIAJATTELU KIINTEISTÖALALLA TOIMITILAN IMAGON TEKIJÄT INNOVAATIOIDEN KASVU INNOVATIIVISUUDEN KEHITTÄMINEN INNOVATIIVISUUDEN KOKEMINEN TILARATKAISUJEN VAIKUTUKSET TYYTYVÄISYYDEN JA TYÖN TUOTTAVUUDEN LISÄÄMINEN TYÖNTEKIJÖIDEN TYYTYVÄISYYS TYÖN TUOTTAVUUDEN LISÄÄMINEN Sisäympäristön viihtyisyyteen vaikuttavat tekijät Sisäympäristöolosuhteiden merkitys työntekijöiden tyytyväisyyteen ja tuottavuuteen TILARATKAISUJEN VAIKUTUKSIA JOUSTAVUUDEN LISÄÄMINEN TOIMINNALLINEN JOUSTAVUUS FYYSINEN JOUSTAVUUS

9 You are reading a preview. Would you like to access the full-text? Access full-text

10 Fisk, W. J. & Rosenfeld, A. J., 1997, Estimates of improved productivity and health from better indoor environments, Indoor Air: Int. J. Indoor Air Quality and Climate, 7(3). Fogelholm & Karjalainen 2001 Fogelholm, J. & Karjalainen, J., 2001, Tuotantotoiminnan mittaaminen, WSOY, ISBN , Vantaa. Ghyoot 2003 Ghyoot, V.G., 2003, The lease v buy decision in real estate: theory and practice, 10 th European Real Estate Society Conference, Helsinki, June Gibson & Luck 2004 Gibson, V. & Luck, R., 2004, Flexible working in Central Government: Leveraging the benefits, 2004 Study of Central Civil Government, Flexible Working Practice, Department of Real Estate & Planning, Reading Business School, The University of Reading. Glagola 1999 Glagola, J., 1999, Outsourcing: palvelujen ulkoistamismallit, Pro gradu tutkielma, Kaupallishallinnollinen tiedekunta, Johtamisen laitos, Vaasan Yliopisto, Vaasa. Grandjean 1988 Grandjean, E., 1988, Fitting the task to the Man, 4 th edition, Taylor & Francis Ltd, New York. Haynes et al Haynes, B. & Matzdorf, F. & Nunnington, N. & Ogunmakin, C. & Pinder, J. & Price, I., 2000, Does property benefit occupiers? An evaluation of the literature, Facilities Management Graduate Centre, Sheffield Hallam University, Occupier.org Report No. 1, October Hays et al Hays, S. M. & Gobbell, R. V. & Ganick, N. R., 1995, Indoor Air Quality: Solutions and Strategies, McGraw-Hill Inc. Helenius-Huttunen & Nurkse 1993 Helenius-Huttunen, L. & Nurkse, M., 1993, Muuttuva toimistotyö, WSOY, Juva. Hemp et al Hemp, W. E. & Glowate, M. Jr. & Lichtenwalner, C. P., 1995, Curing the noisy office, Occupational Hazards, Vol. 57, No. 8, s Huffman 2002 Huffman, F. E., 2002, Corporate real estate risk management and assessment, Journal of Corporate Real Estate, Vol. 5, No. 1, s Huffman 2004 Huffman, F. E., 2004, The Quantification of Corporate Real Estate Risk, Real Estate Issues, Vol. 29, No. 2, s Ihantola & Leppänen 2001 Ihantola, E-M. & Leppänen, P., 2001, Yrityksen kirjapito perusteet ja sovellusharjoitukset, 10. painos, Gaudeamus, Helsinki. 70

11 Junnila 1988 Junnila, J. 1988, Toimisto huomenna, Työ, rakennukset, ympäristö, Helsinki. Järvenpää & Kosonen 1999 Järvenpää E. & Kosonen K., 1999, Johdatus tutkimusmenetelmiin ja tutkimuksen tekemiseen, Helsinki University of Technology, Department of Industrial Management, Espoo. Kaarela et al Kaarela, A. & Jokitulppo, J. & Helenius, R. & Keskinen, E. & Hongisto, V., 2004, Meluhaitat toimistotyössä pilottitutkimus, Työympäristötutkimuksen raporttisarja 9, Työterveyslaitos. Kaarela et al Kaarela, A. & Jokitulppo, J. & Keskinen, E. & Hongisto, V., 2003, Toimistojen ääniympäristökysely menetelmän kehitys, Työympäristötutkimuksen raporttisarja 4, Työterveyslaitos. Kiinteistöliiketoiminnan sanasto 2001 Kiinteistöliiketoiminnan sanasto, Rakli, s. Kiinteistötalouden ja kiinteistöjohtamisen keskeiset käsitteet 2005 Kiinteistötalouden ja kiinteistöjohtamisen keskeiset käsitteet, Kiinteistötalouden instituutti ry, <URL: ). Kolari 2003 Kolari, S., 2003, Ilmanvaihtojärjestelmien puhdistuksen vaikutus toimistorakennusten laatuun ja työntekijöiden työoloihin, VTT Publications 497, Espoo. Koprowski 2000 Koprowski, G. J., 2000, Flexibility In The Workplace Is An Increasing Concern, InformationWeek, , 808, s Kooymans 1998 Kooymans, R Alternative Officing - A Study of Its Acceptance in a Branch Office Market. Fourth Annual Pacific-Rim Real Estate Society Conference,Perth, Western Australia, January, Kops 2003 Kops, D. S., 2003, Taking it to the next level: Corporate real estate becomes a business process, Journal of Corporate Real Estate, Vol. 6, No. 1, s Kotler 2000 Kotler, P., 2000, Marketing Management, The Millenium Edition, Prentice Hall International Inc., New Jersey. Kreodi 1999 Kokemuksia benchmarking -menetelmän käytöstä asiakaspalvelun arvioinnissa, Kreodi, 4/1999, <URL: (luettu ). KTI 2005a The Finnish Property Market 2004, 2005, KTI, saatavilla verkossa: <URL: (luettu ). 71

12 KTI 2005b Tulevaisuuden työpaikka barometri saatavilla verkossa: <URL: (luettu ). Laakso 1999 Laakso, H., 1999, Brandit kilpailuetuna mitten rakennan ja kehitän tuotemerkkiä, Kauppakamari, Helsinki. Leaman & Bordass 2000 Leaman, A. & Bordass, B., 2000, Productivity in buildings: The killer variables, teoksessa Clements-Croome, D. (toim.), Creating the productive workplace, E & FN Spon, London. Leino 2002 Leino, M., 2002, Muuntojoustavuus toimistorakennusten suunnittelussa ja sen yhteyksiä kiinteistön elinkaaritalouteen, lisensiaatintyö, Kiinteistöopin laboratorio, TKK, Espoo. Leivo 1997 Leivo, A. & Elo, A-L, 1997, Toistotyön haitat ja niiden ehkäisy, Työsuojeluhallitus, Helsinki. Leväinen 1996 Leväinen K.I., 1996, Kiinteistöjohtamisen koulutus ja tutkimus Teknillisessä korkeakoulussa. Kiinteistöjohtamisen tulevaisuus. Maanmittaustieteiden Seuran julkaisu no 33, toimittaneet Leväinen K.I. & Immonen V. & Järvinen J., s Louargand 2000 Louargand, M. A., 2000, Asset Management in a Corporate Setting, teoksessa Dewulf, G, Krumm, P. J. M. M., de Jonge, H., Successful Corporate Real Estate Strategies, Department of Real Estate & Project Management, Delft University of Technology, ARKO Publishers, Nieuwegein. Louko 2005 Louko, A., 2005, Four cases of corporate real estate portfolio outsourcings, Journal of Corporate Real Estate, Vol. 7, No. 1, s Lynch 2002a Lynch, B., 2002a, Maximising FM s contribution to shareholder value Part 1: Can the capital expenditure process for fixed assets be improved?, Journal of Corporate Real Estate, Vol. 1, No. 3, s Lynch 2002b Lynch, B., 2002b, Maximising FM s contribution to shareholder value Part 2: Tactics for improving the capital budgeting process and producing results, Journal of Corporate Real Estate, Vol. 1, No. 1, s Manning 1991 Manning, C., 1991, Leasing versus Purchase of Corporate Real Property: Leases with Residual Equity Interests, The Journal of Real Estate Research, Vol. 6, No. 1, s Manning & Roulac 2001 Manning, C. & Roulac, S. E., 2001, Lessons from the Past and Future Directions for Corporate Real Estate Research, Journal of Real Estate Research, Vol. 22, No. 1/2, s

13 Mather 2004 Mather, J. E., 2004, Best practices for high-level occupancy planning: Data and analysis, Journal of Corporate Real Estate, Vol. 6, No. 2, s Miettilä & Olkkonen 1993 Miettilä, A. & Olkkonen, O., 1993, Johdatus toimitilatalouteen, SITRA 129, Helsinki. Mosbech 2004 Mosbech, K., 2004, Workspalce: organisational goals and physical environment. Denmark: Litotryk Svendenbofg as. Mudarri 2000 Mudarri, D. H., 2000, The economics of enhanced environmental services in buildings, teoksessa Clements-Croome, D. (toim.), Creating the productive workplace, E & FN Spon, London. Nissinen 2003 Nissinen, K., 2003, Toimitilojen tehokkuuden ja toimivuuden mittaaminen työpistetarkastelun perusteella, yhteenvetoraportti, VTT Rakennus- ja Yhdyskuntatekniikka. Olson 2002 Olson, J., 2002, Research about office workplace activities important to US businesses And how to support them, Journal of Facilities Management, Vol. 1, No. 1, s O Mara 1999 O Mara, M. A., 1999, Strategy and Place: Managing corporate real estate and facilities for competitive advantages, The Free Press. Oseland 1999 Oseland, N. A., 1999, Improving office productivity: A guide for business and facilities managers, Longman, Harlow. Padavano 2004 Padavano, K. R., 2004, Benchmarking: Strategies for gauging operational performance, Journal of Facilities Management, Vol. 3, No. 2, s Palonen 1993 Palonen, J., 1993, The effects of air temperature and relative humidity on thermal comfort in the office environment, Indoor Air: 6 th International Conference on Indoor Air Quality and Climate. Partanen 2003 Partanen, E Käyttäjälähtöisyyttä tilasuunnitteluun. Jyväskylän ammattikorkeakoulun julkaisuja 22. Jyväskylän ammattikorkeakoulu. Pfnuer & Armonat 2003 Pfnuer, A. & Armonat, S., 2003, German corporate property and the conflict between real estate investment and operating resources, Journal of Corporate Real Estate, Vol. 5, No. 4, s Porter 1985 Porter, M.,1985, Kilpailuetu: Miten ylivoimainen osaaminen luodaan ja säilytetään, Weilin-Göös, Helsinki. 73

14 Porter 1996 Porter, M., 1996, What is strategy?, Harvard Business Review, Nov.-Dec., s pren pren 15221, Facility Management - Terms and definitions, European standard, draft, May Pöyhönen 1987 Pöyhönen, T., 1987, Työtyytyväisyyden rakentuminen, Työtyytyväisyys työpsykologisessa tutkimuksessa, teoksessa Työpsykologia, terveys ja työelämän laatu, Työterveyslaitos, Helsinki. Rafaeli & Worline 1999 Rafaeli, A. & Worline, M., 1999, Symbols in Organizational Culture, Handbook of Organizational Culture and Climate, URL:< ). Rakli 2001 Vuokrauskäytäntöjen kehittäminen kiinteistöliiketoiminnassa, , Rakli, Muistio, Saatavilla www-muodossa: URL: ). Rayfield 1994 Rayfield, J. K., 1994, The office interior design guide, Wiley, New York. Raymond & Cunliffe 1997 Raymond, S. & Cunliffe, R., 1997, Tomorrow s office, E & FN Spon, London. Riihimäki et al Riihimäki, M. & Lehtinen, E. & Muroma, M. & Häme, T. & Näkyvä, T., 2001, Brandiajattelu kiinteistöalalla, VTT Julkaisuja 847, Valtion teknillinen tutkimuskeskus, Espoo. Riihimäki et al Riihimäki, M. & Nissinen, K. & Porkka, J. & Leinonen, J. & Viitanen, K., 2003, Brändi mahdollisuus kiinteistöalalla, VTT Rakennus- ja yhdyskuntatekniikka, Espoo. Riihimäki & Siekkinen 2002 Riihimäki, M. & Siekkinen, H., 2002, Asiakastarpeet kiinteistöliiketoiminnassa, Liike- ja toimistokiinteistöt, VTT Tiedotteita 2125, Espoo. Roelofsen 2002 Roelofsen, P., 2002, The impact of office environments on employee performance: The design of workplace as a strategy for productivity enhancement, Journal of Facilities Management, Vol. 1, No. 3, s Ryburg 1997 Ryburg, J. 1997, Facilities Futures New Work Shape New Work Places URL: Räty

15 Räty, H., 1996, RIL Rakennusmateriaalien ja rakenteiden käyttöikäohjeet, Suomen Rakennusinsinöörien Liitto RIL r.y., Helsinki. Sarasoja et al Sarasoja, A-L. & Gibler, K. & Leväinen, K. I., 2004, Value adding attributes of CREM, 11th Annual European Real Estate Society Conference, , Milan, Italy. Savolainen 2000 Savolainen, S., 2000, Tilaominaisuuksien merkitys vuokralaiselle, diplomityö, Kiinteistöopin laboratorio, TKK, Espoo. Seppänen 2004 Seppänen, O. (toim.), 2004, Tuottava toimisto 2005, Loppuraportti B77, TKK, Konetekniikanosasto, LVI-tekniikan laboratorio, B, Espoo. Siitonen & Valkama 2004 Siitonen, T. & Valkama, E., 2004, Toimitilasuunnittelussa muistettava myös ihminen, <URL: (luettu ). Sisäilmastoluokitus 2000 Sisäilmastoluokitus 2000, 2001, Sisäilmayhdistys, julkaisu 5, Espoo. Stegmeier 2004 Stegmeier, D., 2004, Creating a platform for change, Critical Influence Systems : Understanding the Key Factors Enabling a Sustainable Platform for Change. The Futures II in Property and Facilities Management Conference, th March 2004, London, pp Stoy & Kytzia 2004 Stoy, C. & Kytzia, S., 2004, Strategies of corporate real estate management: Strategic dimensions and participants, Journal of Corporate Real Estate, Vol. 6, No. 4, s Straub 2003 Straub, A., 2003, Using a condition-dependent approach to maintenance to control costs and performances, Journal of Facilities Management, Vol. 1, No. 4, s Talouselämä 2005 Avokonttori paljastaa ristiriidat. Artikkeli. Talouselämä Trundle 2005 Trundle, M. B., 2005, Capturing hidden value for your shareholders, Journal of Corporate Real Estate, Vol. 7, No. 1, s Tuominen 2000 Tuominen, P., 2000, Omistajat tulivat Onko kiinteistö- ja rakennusala valmis?, Oskari Vilamon rahasto. van der Voordt 2004 Voordt van der, T. J. M., 2004, Productivity and employee satisfaction in flexible workplaces, Journal of Corporate Real Estate, Vol. 6, No. 2, s

16 Vos & van der Voordt 2001 Vos, P. & van der Voordt, T. J. M., 2001, Tomorrow s offices through today s eyes: Effects of innovation in the working environment, Journal of Corporate Real Estate, Vol. 4, No. 1, s Varcoe 2002 Varcoe, B., 2002, The performance measurement of corporate real estate portfolio management, Journal of Facilities Management, Vol. 1, No. 2, s Villberg et al Villberg, K. & Saarela, K. & Tirkkonen, T. & Pasanen, A-L. & Kasanen, J-P. & Pasanen, P. & Kalliokoski, P. & Mussalo-Rauhamaa, H. & Malmberg, M. & Haahtela, T., 2004, Sisäilman laadun hallinta, VTT Publications 540, Espoo. Wallis 1995 Wallis, Z., 1995, The good, the bad and the ugly What does your office say about your company?, Facilities, Vol. 13, No. 2, s Wargocki et al Wargocki, P. & Wyon, D. P. & Sundell, J. & Clausen, G. & Fanger, P. O., 2000, The effects of Outdoor Air Supply Rate in an Office on Percieved Air Quality, Sick Building Syndrome (SBS) Symptoms and Productivity, Indoor Air, Vol. 10, No. 4., s Woollam 2003 Woollam, C., 2003, Flexibility at any price? Challenging a costly convention on leases,, Journal of Corporate Real Estate, Vol. 6, No. 1, s Wyon 1993 Wyon, D. P., 1993, Healthy buildings and their impact on productivity, Proceedings of the 6 th International Conference on Indoor Air Quality and Climate Indoor Air 93, 6. 76