ASEMAKAAVAN MUUTOS, KAUPUNGINOSA 40, TESJOKI, KORTTELIN 1 OSA SEKÄ OSAT KATU- JA TIEALUEISTA, TAVASTANTIE

Transkriptio

1 L O V I I S A ASEMAKAAVAN MUUTOS, KAUPUNGINOSA 40, TESJOKI, KORTTELIN 1 OSA SEKÄ OSAT KATU- JA TIEALUEISTA, TAVASTANTIE KAAVASELOSTUS 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Alue: TAVASTANTIE 2, TESJOKI Kaupunki: LOVIISA Kaupunginosa: 40 Kortteli: KORTTELI 1 Kaava: ASEMAKAAVAN MUUTOS Kaavatunnus: Asemakaavan vireilletulo: Kaavamuutos on tullut vireille teknisen lautakunnan päätöksellä Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut yleisesti nähtävillä teknisen keskuksen ja raatihuoneen ilmoitustauluilla sekä kaupungin verkkosivuilla Asemakaavan hyväksyminen Tekninen lautakunta..2013, Kaupunginhallitus..2013, Asemakaavan selostus koskee päivättyä asemakaavakarttaa. Dnro. 434/2012 Loviisan kaupunki - Kaavoitus ja arkkitehtuuri 1

2 1.2 Kaava-alueen sijainti Suunnittelualue sijaitsee Tesjoella, noin 5 km kaupungin keskustasta itään rajautuen Valtatie 7:ään ja Tavastantiehen. 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Kaavan tavoitteena on tutkia alueen soveltuminen kaupalliseen käyttöön, muuttaa korttelialueiden rajaukset vastaamaan voimassa olevaa kiinteistöjakoa sekä tarkistaa rakennusoikeus. Aloitteen kaavamuutoksen laatimiselle on tehnyt kaupunki. 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Kaavamuutos on tullut vireille Teknisen lautakunnan kaavoituspäätöksellä , 87 Kuulutus osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtäville asettamisesta Osallistumis- ja arviointisuunnitelma nähtävänä Kaavaehdotuksen nähtävillä asettaminen teknisessä lautakunnassa..2013, Kuulutus kaavaehdotuksen nähtäville asettamisesta Kaavaehdotus nähtävillä MRL 65 :n mukaisesti Teknisen lautakunnan hyväksymispäätös..2013, Kaupunginhallituksen hyväksymispäätös..2013, Kaavan lainvoimaisuudesta kuuluttaminen Asemakaava Asemakaavan muutoksella on osoitettu liikerakennusten korttelialue, jolle voi sijoittaa ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomia työtiloja sekä asuinpientalojen korttelialue. 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Asemakaavan toteuttamisen seurannasta vastaa Loviisan kaupunki. Asemakaava on toteutettavissa, kun se on saanut lainvoiman. 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Suunnittelualue on kooltaan noin 1,2 ha. Alue rajautuu Valtatie 7:ään ja Tavastantiehen. Alueella on sijainnut huoltoasema, joka on purettu ja maaperää on kunnostettu syksyllä Alueella saattaa olla vielä puhdistamattomia maamassoja. Nykyisellään huoltoaseman tontti on osin asfaltti-, osin hiekkapintainen kenttä. Muu alue on avointa ja rakentamatonta niittyä. Alueella ei ole erityisiä luontokohteita. Alueen läheisyydessä on omakoti- ja rivitaloasutusta. Alueen länsipuolella Keskustien varrella on aiemmin ollut lähikauppatoimintaa. Tesjoen koulu (luokat 1-6), Tessjö Skolan (luokat 1-6) ja päiväkoti sijaitsevat noin 200 metrin päässä alueesta, palvelutalot Taasiakoti ja Emilkoti sekä Tesjoen terveystalo noin 400 metrin päässä, kirjasto 30 metrin ja kioski noin 70 metrin päässä. Kaava-alueen länsiosassa ja pohjoispuolella on kevyen liikenteen väylät. 2

3 Ympäristön häiriötekijöitä ovat Valtatie 7:n tieliikenteestä aiheutuva melu, pöly ja päästöt. Keskimääräinen liikennemäärä suunnittelualueen kohdalla on noin ajoneuvoa vuorokaudessa, mutta sen odotetaan vähenevän neljäsosaan tieyhteyden jäädessä rinnakkaistieksi Koskenkylä Kotka -moottoritien valmistuessa 2015 tieliikenteen aiheuttamien häiriöiden vähetessä huomattavasti. Suunnittelualueen kohdalla valtatien nopeusrajoitus on 60 km/h. Ylemmässä kuvassa Valtatie 7:n melutaso ennustetilanteessa 2030 nykyverkolla päivällä (klo 7 22) ja alemmassa kuvassa melutaso ennustetilanteessa 2030 päivällä (klo 7 22) (Valtatien 7 (E18) parantaminen moottoritieksi välillä Loviisa Kotka, yleissuunnitelma ja oheisraportti) Maaperä Huoltoaseman tontilla suoritettiin maaperän kunnostustöitä syyskuussa Kunnostuksen yhteydessä tehtyjen havaintojen mukaan kaivantojen seinämissä ja sen lähiympäristössä maaperä on tontin ja teiden rakennekerrosten alla pääosin savea. Kaivannot täytettiin hiekalla ja soralla. 3

4 Kunnostuksen yhteydessä kaivannoista analysoitiin maa-aineksen öljypitoisuudet. Kaivannon 2 seinämässä havaittiin öljypitoisuus, joka ylittää Valtioneuvoston asetuksessa maaperän pilaantuneisuuden ja puhdistustarpeen arvioinnista (214/2007) asetetun kynnysarvon. Bensiinihiilivetyjä ei tutkittu. Uudenmaan ympäristökeskus toteaa maaperän kunnostusraporttiin antamassaan vastineessaan , että kaivannon 2 alueella kaivettaessa tulee maaperän bensiini- ja öljyhiilivetypitoisuudet tarkastaa ja ohjata mahdollisesti pilaantuneet maa-ainekset asianmukaiseen käsittelypaikkaan. 4

5 Kaivantojen sijoittuminen (Golder Associates Oy) Maanomistus Alueen omistaa suurimmaksi osaksi Loviisan kaupunki. Kiinteistön omistavat Timo Noroviita ja Tesjoen Liikekulma keskinäinen kiinteistö Oy, kiinteistön omistaa Reijo Pihtsalmi ja kiinteistön omistaa Raimo Felin. Valtatie 7 alueen omistaa valtio. 3.2 Suunnittelutilanne Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Maakuntakaava Alueella on voimassa vahvistettu Itä-Uudenmaan maakuntakaava. Alue on osoitettu taajamatoimintojen alueeksi (A). Liite 1. Yleiskaava Alueella on voimassa ympäristöministeriön vahvistama Loviisan pohjoisosan ja Ruotsinpyhtään Tesjoen osayleiskaava (LOTES). Suunnittelualue on osoitettu palvelujen ja hallinnon alueeksi (P-3). Suunnittelualueen länsi- ja pohjoisreunaan on osoitettu kevyen liikenteen reitti. Liite 2. Asemakaava Alueella on voimassa Uudenmaan lääninhallituksen vahvistama asemakaava. Alueen itäosa on osoitettu varastorakennusten korttelialueeksi (TV), lounaisosa 5

6 huoltamorakennusten korttelialueeksi (LH) ja luoteisosa yleiseksi pysäköintialueeksi. Alueen eteläosaan on osoitettu jalankululle ja polkupyöräilylle varattu tie. Liite 3. Rakennusjärjestys Loviisan kaupungin rakennusjärjestys on hyväksytty kaupunginvaltuustossa Yhdistyneen Loviisan rakennusjärjestyksen laatiminen on meneillään. Pohjakartta Kaavan pohjakartan on hyväksynyt kaupungingeodeetti. Olemassa olevat selvitykset, suojeluohjelmat, suojelupäätökset (ks. kappale 7.2 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista) Alueelta ei ole laadittu erityisselvityksiä. Asemakaavamuutosta laadittaessa tulee ottaa huomioon valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet (MRL 24 ), joista on kohteelle suoraan osoitettavissa seuraavat tavoitteet ja arvot: yhdyskuntarakenteen eheyttäminen elinkeinoelämän toimintaedellytysten edistäminen 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Kaupan piirissä on esitetty kiinnostusta rakentaa päivittäistavaramyymälä entiselle huoltoaseman tontille Tesjoelle. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Aloitteen asemakaavan muuttamiseen on tehnyt Loviisan kaupunki. Suunnittelun käynnistämistä koskevat päätökset ks. 1.1 Vireilletulo, 2.1 Kaavaprosessin vaiheet ja OAS. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö Osalliset Osallistuminen toteutetaan osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti. Liite 4 Vireilletulo Ks. kappaleet 1.1 ja 2.1. Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Suunnitteluvaiheen kuuleminen ja valmisteluvaiheen vuorovaikutus Osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli nähtävillä Kaavaehdotuksen asettaminen julkisesti nähtäville Asemakaavan muutosehdotus asetettiin Maankäyttö- ja rakennuslain 65 :n ja MRA 27 :n mukaisesti julkisesti nähtäville 30 vuorokaudeksi Kaavaehdotusvaiheessa saadut lausunnot (ks. liite 5) 4.4 Asemakaavan tavoitteet Suunnittelun tavoitteena on tutkia alueen soveltuminen kaupalliseen käyttöön, muuttaa korttelialueiden rajaukset vastaamaan voimassa olevia kiinteistörajoja sekä tarkistaa rakennusoikeus. 6

7 Suunnittelutilanteesta johdetut tavoitteet Suunnittelun tavoitteena on Loviisan kaupungin yhdyskuntarakenteen ja maankäytön ohjaaminen sekä toimintojen yhteensovittaminen. Oikeusvaikutteinen osayleiskaava tulee huomioida asemakaavan laadinnassa. Alueen oloista ja ominaisuuksista johdetut tavoitteet Kaivannon 2 alueella kaivettaessa tulee maaperän bensiini- ja öljyhiilivetypitoisuudet tarkastaa ja ohjata mahdollisesti pilaantuneet maa-ainekset asianmukaiseen käsittelypaikkaan. Alue, jolla huoltoasemarakenteet ovat sijainneet, on kaavassa osoitettu pysäköintialueeksi (liite 5). Loviisan kaupungin ja Lapinjärven kunnan kaupan palveluverkkoselvityksen ohjausryhmä on linjannut, että kylien lähipalvelukeskuksissa päivittäistavarakaupan kokonaismitoitus on 500 k-m 2. Tesjoella on tällä hetkellä 37 k-m 2 kioski. 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset Asemakaavasta on laadittu osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti suoraan kaavaehdotus. 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Entinen huoltoaseman alue on osoitettu liikerakennusten korttelialueeksi, jolle voi sijoittaa ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomia työtiloja. Kaava-alueen eteläosassa sijainnut yhdistetyn pyörätien ja jalkakäytävän väylävaraus on poistettu ja sisällytetty korttelialueeseen. Rakennusoikeus on osoitettu kerrosalaneliömetreinä, yhteensä 1500 k-m². Myymälärakennuksen paikka on osoitettu tontin pohjoisosaan, pysäköintialueen sijaitessa tontin eteläosassa. Ajoyhteys on osoitettu tontin lounaisosaan liikenteen sujuvuuden takaamiseksi. Korttelialueelle on osoitettu pysäköintipaikkoja 1 autopaikka / 50 k-m², mikä tarkoittaa 30 autopaikkaa. Entisen huoltoaseman eteläpuoleinen alue on osoitettu kaavassa, jotta korttelialueen rajaukset vastaavat voimassa olevaa kiinteistöjakoa. Alue on osoitettu asuinpientalojen korttelialueeksi. Korttelialueelle on osoitettu kaksi tonttia, sillä alueen itäosaa ei ole lunastettu. Rakennusoikeus on osoitettu tehokkuusluvulla e=0.25 ja kerrosluku on II. Yleisen tien alue on osoitettu kaavassa, jotta tiealueen rajaukset vastaavat voimassa olevaa kiinteistöjakoa. Muu kaava-alue on osoitettu katualueeksi. Mitoitus Suunnittelualueen pinta-ala on noin 1,2 ha. KL-korttelialuetta muodostuu 6005 m², APkorttelialuetta muodostuu 3151 m 2, LT-aluetta muodostuu 227 m 2 ja katualuetta muodostuu 2272 m 2. Rakennusoikeutta muodostuu noin 2300 k-m². Palvelut Kaava mahdollistaa alueen tulevan käytön mukaiset kaupalliset lähipalvelut. 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Suunnittelualueelle rakennettaessa ympäristön laadullisiin ominaisuuksiin, kuten turvallisuuteen, terveellisyyteen, viihtyisyyteen sekä kaupunkikuvallisiin ja maisemallisiin ominaisuuksiin tulee kiinnittää erityistä huomiota. Rakentaminen tulee suunnitella siten että se edesauttaa viihtyisän ja ehyen ympäristön muodostumista. Kaavaan on liitetty erillisiä määräyksiä, joilla pyritään tukemaan näitä tavoitteita. 7

8 5.3 Aluevaraukset Päivittäistavaramyymälän alue on osoitettu liikerakennusten korttelialueeksi, jolle voi sijoittaa ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomia työtiloja (KL), huoltoaseman eteläpuolinen alue on osoitettu asuinpientalojen korttelialueeksi (AP), Valtatie 7:n alue yleisen tien alueeksi (LT) ja Tavastantie katualueeksi. 5.4 Kaavan vaikutukset Kaavalla on yhdyskuntarakennetta eheyttävä vaikutus, koska se turvaa alueen käytön myös tulevaisuudessa. Kaava mahdollistaa kaupallisten lähipalvelujen muodostumisen. 5.5 Ympäristön häiriötekijät Valtatie 7:n tieliikenteestä aiheutuu melua, pölyä ja päästöjä. Liikennemäärä on noin ajoneuvoa vuorokaudessa, mutta sen odotetaan vähenevän neljäsosaan tieyhteyden jäädessä rinnakkaistieksi Koskenkylä Kotka -moottoritien valmistuessa 2015 tieliikenteen aiheuttamien häiriöiden vähetessä huomattavasti. Myymälöitä sisältävillä palvelualueilla meluntorjunnan tarve ei ole aivan yhtä suuri kuin asuinalueilla. Alueen suunnitellusta käytöstä ja liikennemääräennusteesta johtuen erityisiä meluntorjuntatoimenpiteitä ei kaavassa ole esitetty. Alueella ei ole erityisiä maisemahäiriöitä. 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteuttaminen ja ajoitus Asemakaavan saatua lainvoimansa se mahdollistaa välittömästi korttelialueen toteuttamisen. Kaivannon 2 alueella kaivettaessa tulee maaperän bensiini- ja öljyhiilivetypitoisuudet tarkastaa ja ohjata mahdollisesti pilaantuneet maa-ainekset asianmukaiseen käsittelypaikkaan. 6.2 Toteutuksen seuranta Kaava-alueen toteutuksen seurannasta vastaa Loviisan kaupunki. 7 ASEMAKAAVAN LIITTEET 7.1 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista 1. Ote maakuntakaavasta 2. Ote osayleiskaavasta 3. Ote voimassa olevasta asemakaavasta 4. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 5. Kooste saapuneista lausunnoista sekä niihin laaditut vastineet. 7.2 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista - Maaperän kunnostamisen toimenpideraportti, Neste huoltoasema, Tesjoki, Golder Associates Oy, Uudenmaan ympäristökeskuksen vastine selvityspyyntökirjeeseen No YS 785/ , koskien Neste Markkinointi Oy:n käytöstä poistettujen huoltoasemien saastuneen maaperän kunnostamista, Loviisan pohjoisosien ja Tesjoen osayleiskaavan luontoselvitys, Ympäristösuunnittelu Enviro Oy, Yritystoiminnan kehittäminen ja sijoittumisen mahdollisuudet, Loviisan kaupunki, Entrecon Oy, Loviisa ja Lapinjärvi, Kaupan palveluverkkoselvitys, Loviisan kaupunki, Entrecon Oy,