KERAVAN KAUPUNKI PÖYTÄKIRJAN OTE N:o 4/2015 Kaupunkikehitysjaosto

Transkriptio

1 Dnro KH/KV: 516 / KETJUPUISTO (2217), ASEMAKAAVAN MUUTOS / / / /33 Kkj. 4 Valtuusto-ohjelman ja strategian mukaisesti on haettu rakentamiseen soveltuvia kohteita, jotka voidaan ottaa käyttöön vähäisillä kunnallistekniikan kustannuksilla. Eräs tällainen kohde on Ahjossa Ketjupuiston alue. Kohde on mukana myös vuoden 2011 työohjelmassa. Voimassa oleva asemakaava ja alueen käyttö Ensimmäinen asemakaava alueelle on laadittu jo 1950-luvulla. Kaavaa on muutettu useana erillisenä osa-alueena ja nykyisin voimassa olevat kaavat ovat vuosien 1986 ja 1996 väliseltä ajalta. Merkittävimmät hankkeet ovat liittyneet lukujen vaihteeseen ns. Ahjo-projektiin, jolloin Ahjoon rakennettiin runsaasti kerrostaloja sekä Etelä-Kaskelan ja Päivölänlaakson pientaloalueet. Vuosina rakennettiin kortteliin 1006 Ahjontien varteen yhteensä neljä suurta asuinkerrostaloa, joissa on yhteensä kem 2 ja lähes 200 asuntoa. Samassa korttelissa sijaitsee myös vuonna 1960 valmistunut kaksikerroksinen teollisuusrakennus, jossa aluksi toimi Eronen Oy:n vaatetehdas. Kiinteistö siirtyi myöhemmin kaupungin omistukseen ja se toimi Ahjo Oy:n toimistotilana. Nykyisin siinä on mm. antiikkiliike ja muita pienyrityksiä ja vapaaajan tiloja. Rakennus on melko huonossa kunnossa. Alueen eteläpäässä korttelissa 1002 on vuonna 1971 valmistunut teollisuusrakennus, jossa toimi aluksi Kiitoketju Oy -nimellä vetoketjuja valmistanut yritys. Se on vaihtanut nimensä parikin kertaa ja on nykyisin Coats Opti Oy. Yritys on siirtänyt pääosan toiminnastaan Viroon ja myynyt kiinteistön yksityiselle sijoittajalle Ville Stenroosille, joka harjoittaa varastotilojen vuokrausta. Coats Opti Oy on vielä noin kolme vuotta vuokralaisena Ketjutien varrella olevassa toimistorakennuksessa ja noin kolmasosassa hallitilaa. Lisäksi nykyinen omistaja on vuokrannut toisen kolmanneksen hallista muuhun varastokäyttöön ja loppu kolmannes on tyhjänä.

2 Kiinteistön myynnin yhteydessä kaupunki osti tehdasrakennuksen pohjoispuolella olevan n m 2 suuruisen tontinosan, joka liittyy muihin kaupungin omistamiin maihin. Ptk. liite nro 4 Ptk. liite nro 4a Ote ajantasa-asemakaavasta on liitteenä nro 4. Muinaisjäännökset Alueen keskellä on kaavassa puistokaista, jonka itäpäässä on muinaisjäännösalue (SM). Tämän lisäksi alueen länsipuolella olevalla harjanteella on arvioitu olevan myös muita kohteita. Museovirasto suoritti arkeologisen tarkkuusinventoinnin alueella Tutkimusraportti on listan liitteenä nro 4a. Inventoinnissa paikallistetut kohteet sijoittuvat pääasiassa puistoalueelle ja rakentamiseen ajatellun alueen ulkopuolelle. Vanha tienpohja sijoittuu korttelialueen ja puiston rajalle ja sen kohdalla voidaan korttelin rajaa siirtää tarvittaessa. Tietä ei inventoinnissa kuitenkaan katsottu muinaismuistoksi. Suunnitelmat Kaupungin omistamalle alueella on ollut tarkoitus laatia pientalokaava. Ahjon keskustan alueella on jo nykyisin runsaasti vuokraasuntoja ja kerrostaloja eikä niitä ole tarkoituksenmukaista enää lisätä. Eri rakentajien kanssa keskusteltaessa on tullut esiin, että tällä alueella kovan rahan kerrostaloasunnoilla ei ole kysyntää. Sen sijaan halutaan erityisesti yksikerroksisia rivitaloasuntoja ja omakotitaloja. Ville Stenroos on esittänyt, että myös hänen omistamansa tontti muutettaisiin asuntoalueeksi. Stenroos on laadituttanut arkkitehti Harto Helpisellä luonnoksen alueen rakentamiseksi. Kaupunkisuunnittelu on antanut ohjeeksi, että kaupungin tavoitteena on pientalopainotteinen ratkaisu. Ptk. liite nro 4b Stenroosin esittämä suunnitelma on kuitenkin pääosaltaan varsin tiivis kerrostaloalue, jonka länsilaidalla on kymmenen omakotitonttia. Kerrostalot ovat viisi- tai kahdeksankerroksisia ja niissä on yhteensä 250 asuntoa. Yhteenlaskettu kerrosala on kem 2, jolloin tehokkuus muodostuu e=0,94:ksi. Silti autopaikat on sijoitettu maantasoon ja siitä johtuu että piha ovat hyvin ahtaita. Omakotitontit ovat n. 550 m 2 :n suuruisia ja vastaavat siten kaupungin viime aikoina kaavoittamia tontteja. Suunnitelmaluonnos on liitteenä nro 4b. Suunnitelmassa on esitetty vastaavanlaista rakentamista myös kaupungin omistamalle alueelle. Ympärillä ovat erinomaiset virkistys- ja ulkoilualueet sekä koulu- ja päiväkotipalvelut. Ahjon kaupalliset palvelut sijaitsevat alle kilometrin päässä.

3 Kaupunkisuunnittelun käsitys on, että suunnittelun lähtökohtana tulee olla pientaloalue, joka koostuu omakoti- ja rivitalotonteista. Maanomistajan kanssa tulee neuvotella kaavanmuutoksen periaatteista tältä pohjalta sekä siihen liittyvästä maankäyttösopimuksesta. (LPN) Ehdotus: Päätös: päättää, että Ketjupuiston alue suunnitellaan omakoti- ja rivitaloalueena. Suunnittelussa tulee ottaa huomioon museoviraston arkeologisen inventoinnin tulokset. Ehdotus hyväksyttiin. Lisäksi lähetekeskusteluna todettiin, että alueen kaavasuunnittelu pitää sisällään myös muita elementtejä. Kkj. 28 Korttelissa 1002 sijaitseva teollisuustontti (nro 10) on ollut mukana asemakaavan muutoksen edellisessä vaiheessa. Tontin omistaja ei kuitenkaan ole kiinnostunut jatkamaan kaavamuutosprosessissa, jossa kaava-alueelle ehdotetaan väljää pientaloasumista. Tontin omistaja Ville Stenroos / City Staff Oy on ilmoittanut vuokranneensa tontilla olevan kiinteistön tilat pitkäaikaisella sopimuksella City varasto Oy:lle ja jatkavansa näin liiketoimintaa tontilla. Kaava-alueen rajaus Uusi kaava-alueen rajaus pitäisi sisällään korttelin 1002 tontin 11, muinaisjäännös-alueen (SM), puistoalueen sekä korttelin tontin 6. Vanha ja uusi kaava-alueen rajaus ovat listan liitteenä. Suunnittelun vaihtoehdot Aiemmin on alueelle linjattu pientalovaltainen ratkaisu, joka koski laajempaa kaava-aluetta, mukaan lukien koko kortteli Uudessa kaava-aluerajauksessa, jossa ei ole mukana tonttia 10, on haasteena rakentamisen sijoittaminen tehokkaan kerrostaloalueen ja ison teollisuusrakennuksen väliin. On laadittu erilaisia luonnoksia, jossa kaupungin alueelle on sovitettu omakotitalotontteja sekä vaihtoehtoisesti pienkerrostaloja. Alueelle ajo, on ajateltu tapahtuvan suojellun alueen ja teollisuusrakennuksen välistä. Koko alueen ollessa kaavoitettavana oli mahdollista sijoittaa rakennettavan alueen tieverkostoa vapaammin maastoon sopivaksi. Pienemmän kaava-alueen katuyhteys on tehtävä jyrkkään mäkeen, kapealle kaistaleelle, jossa on vaarana muinaismuiston tärveleminen.

4 Yhtenä vaihtoehtona esitetään koko kaavoitettavan alueen muuttamista yhdeksi tonttialueeksi, jolloin alueen liikenne hoituisi tontin sisäisillä yhteyksillä. Alueesta voisi järjestää tontinluovutuskilpailun, jossa rakennuttaja voi ehdottaa miten järjestäisi alueelle rakentamisen, ajoyhteydet sekä pysäköinnin. Tällöin tonttiyhteys olisi mahdollista tehdä pohjoisen kautta, Ahjontieltä. Jatkotyöstäminen Alueella on haastava ympäristö: etelässä teollisuusrakennus, pohjoisessa tiivis kerrostaloalue ja lännessä korkea, varjostava mäki. Alueen itäpuolella on suojeltu muinaismuisto, jonka vierestä katuyhteys on vaikea toteuttaa. Ajoyhteyden järjestäminen muulla tavalla mahdollistaisi tiiviimpää rakentamista ja enemmän ratkaisuvaihtoehtoja. (BR) Listan liitteenä nro 28 jaetaan - voimassa oleva asemakaava - voimassa oleva asemakaava (laajempi alue). Ehdotus: Päätös: käy keskustelua eri vaihtoehdoista ja antaa evästykset jatkovalmistelulle. Ehdotus hyväksyttiin. Lisätietoja antaa: kaava-arkkitehti Patricia Broas puh Kkj. 16 Asemakaavan muutosalue sijaitsee noin 2,5 kilometrin päässä Keravan keskustasta Ahjon 5. kaupunginosassa Ahjontien eteläpuolella. Suunnittelualueeseen kuuluu korttelin 1002 tontti 11, korttelin 1006 tontti 6 sekä yleistä aluetta. Alueen pinta-ala on noin 1,6 ha. Suunnittelualueen rajoja täsmennetään tarpeen mukaan asemakaavatyön kuluessa. Alue on kokonaisuudessaan Keravan kaupungin omistuksessa. Kaavamuutoksen tavoitteena on tutkia päiväkodin sekä asuinrakentamisen sijoittamista alueelle. Päiväkodin sijoittuu alueen pohjoisosaan, ja alueen eteläosa varataan asuinrakentamiselle. Suunnittelun lähtökohtana on, että asuinalue koostuu rivi-, pientalo- tai pienkerrostalotyyppisestä rakentamisesta. Alueen läheisyydessä on hyvät virkistys- ja ulkoilualueet sekä koulu- ja päiväkotipalvelut. Ahjon päivittäistavarapalvelut sijaitsevat alle kilometrin päässä.

5 Kaupunginhallitus on hyväksynyt asuinrakentamista koskevan maanvuokrauksen esisopimuksen Kaavatilanne Uudenmaan vahvistetussa maakuntakaavassa alue on taajamatoimintojen aluetta vahvistetussa Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavassa kaava-alue on tiivistettävää taajamatoimintojen aluetta. Alueen pohjoispuolella kulkee yhdysrata. Oikeusvaikutteisessa Keravan yleiskaavassa 2020 kaava-alue on merkitty kerrostalovaltaiseksi asuntoalueeksi AK ja teollisuus- ja varastoalueeksi (TA-1). Alueelle on merkitty muinaismuistolain rauhoittama kiinteä muinaisjäännös. Koko kaupungin yleiskaavan tarkistus on käynnistynyt keväällä Alueen pohjoisosassa, korttelin 1006 tontilla 6 on voimassa asemakaava vuodelta Tontin pohjoisosa on osoitettu liike- ja toimistorakennusten, harrastus- ja kulttuuritoimintaa palvelevien rakennusten sekä ympäristöhäiriötä aiheuttamattomien teollisuusrakennusten korttelialueeksi. Rakennusoikeutta on yhteensä 1800 k-m 2. Suurin sallittu kerrosluku on II. Pohjoisreunassa Ahjontien varressa on pysäköimispaikaksi osoitettu alue. Tontin eteläosa on osoitettu asuinkerrostalojen korttelialueeksi. Alueelle on osoitettu kaksi erillistä rakennusalaa, joista pohjoisemmalle on osoitettu rakennusoikeutta 600 k-m 2 ja suurimmaksi sallituksi kerrosluvuksi II. Eteläisemmälle rakennusalalle on osoitettu rakennusoikeutta 1200 k-m 2. Suurin sallittu kerrosluku on II 2/3 - IV. Korttelin itälaidassa kulkee jalankululle ja pyöräilylle varattu alueen osa. Alueen keskiosassa, yleisellä alueella Ketjupuistossa, on voimassa asemakaava vuodelta Alue on osoitettu lähivirkistysalueeksi. Alueen eteläosassa korttelin 1002 tontilla 11 on voimassa asemakaava vuodelta Tontti kuuluu ympäristöhäiriötä aiheuttamattomien teollisuusrakennusten korttelialueeseen, jonka aluetehokkuudeksi on osoitettu e=0,85 ja suurimmaksi sallituksi kerrosluvuksi III. Nykytilanne Alueen pohjoisosassa, korttelin 1006 tontilla 6, on aiemmin sijainnut kaksi teollisuusrakennusta, jotka on sittemmin purettu. Tontti on tällä hetkellä rakentamaton. Tontille on ajoneuvoliittymä Ahjontieltä. Alueen keskiosan Ketjupuistoon kuuluva yleinen alue on puistoa, joka kasvaa lähinnä havupuuvaltaista sekametsää. Alueen eteläosassa korttelin 1002 tontti 1 on rakentamaton, ja sillä kasvaa havupuuvaltaista sekametsää. Alue liittyy itään Ketjutielle kapean vyöhykkeen kautta.

6 Alueen ympäristö on melko rakentunut. Alue jatkuu lännessä Ketjupuiston lähivirkistysalueena, mutta etelässä, idässä ja pohjoisessa aluetta ympäröivät rakennetut alueet. Etelässä sijaitsee vuonna 1971 rakentunut teollisuusrakennus. Ketjutien itäpuolella sijaitsee Ahjon koulu ja päiväkoti Aarre. Suunnittelualueen pohjoispuolella, Ahjontien varressa on neljä vuosina rakentunutta IV-V kerroksista asuinkerrostaloa, joissa on rakennusoikeutta yhteensä k-m 2 ja lähes 200 asuntoa. Rakennukset omistaa ja asuntoja vuokraa Kiinteistö Oy Nikkarinkruunu. Ahjontien pohjoispuolella on laajat asuinkerrostalojen korttelialueet. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Asemakaavamuutoksesta on laadittu osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS), johon on alustavasti kirjattu asemakaavamuutoksen tavoitteet, selvitystarpeet, vaikutusten arvioinnit, osallistumisen järjestäminen ja siitä tiedottaminen sekä suunnittelun aikataulu. (MP) Liitteenä nro 16 jaetaan: - alueen voimassa oleva asemakaava - osallistumis- ja arviointisuunnitelma Ehdotus: päättää - käynnistää Ketjupuiston asemakaavamuutoksen - hyväksyä osallistumis- ja arviointisuunnitelman asetettavaksi nähtäville mielipiteiden esittämistä varten (MRA 30 ) Puheenjohtajan avattua asiasta keskustelun, esittelijä muutti päätösehdotusta siten, että osallistumis- ja arviointisuunnitelman kohtaa selvitykset tarkennetaan siten, että kaavan jatkokäsittelyssä on välttämätöntä liittää mukaan alueellinen päiväkoti- ja kouluselvitys, joka liittyy kaupungin itäpuolen palvelurakenteisiin ja kokonaisnäkemykseen niiden riittävyydestä ja toteutusmahdollisuuksista. hyväksyi esittelijän muutetun esityksen yksimielisesti. Päätös: Ehdotus hyväksyttiin. Lisätietoja antaa: kaupungingeodeetti Tiina Hartman, puh kaava-arkkitehti Marja Pelo, puh

7 Kkj. 33 Asemakaavan muutos on tullut vireille Ketjupuiston asemakaavamuutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä MRA 30 mukaisesti mielipiteiden esittämistä varten Saatujen lausuntojen ja mielipiteiden kopiot ovat sähköisen esityslistan liitteenä. Saatujen lausuntojen referaatit ja niihin annetut vastineet ovat esityslistan liitteenä, ja ne on sisällytetty kaavaselostukseen. Kaupunginhallitus on hyväksynyt päiväkotitontin vuokraamista koskevan esisopimuksen Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta saaduissa lausunnoissa on kiinnitetty huomiota mm. jalankulkijoiden turvallisiin ja sujuviin kevyenliikenteen yhteyksiin, joukkoliikenteen käyttöön sekä muinaismuistoalueen suojelutasoon. Luonnos Kaavatyössä on tutkittu kaava-alueen käyttötarkoituksen osoittamista yleisten rakennusten ja asuinrakennusten korttelialueiksi sekä tarkistettu muinaismuistoalueen suojelutasoa. Luonnosta laadittaessa on mahdollisuuksien mukaan otettu huomioon osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta saadut lausunnot. Tavoitteena on sijoittaa suunnittelualueen pohjoisosaan yleisten rakennusten korttelialue, ja alueen eteläosaan asuinrakennusten korttelialueet. Alueella sijaitseva muinaismuistoalue säilytetään ennallaan, ja alueen kaava-merkintää tarkistetaan. Havainneaineiston ja lähtökohtatietojen avulla on tutkittu alueen toteuttamismahdollisuuksia. Aineistojen pohjalta on laadittu asemakaavamuutoksen luonnos, jossa alueen pohjoisosan noin 5974 m 2 suuruinen alue on osoitettu yleisten rakennusten korttelialueeksi Y-8. Korttelialueelle on osoitettu rakennusoikeutta 900 k-m 2. Rakennuksen suurin sallittu kerroskorkeus on II. Päiväkodin liikennöinti tapahtuu Ahjontieltä; pysäköintialue sekä saattoliikenne sijoittuvat alueen pohjoisosaan. Eteläosaan sijoittuu päiväkodin piha- ja leikkialueet. Päiväkotirakennus sijoittuu korttelialueen keskelle. Autopaikkoja tulee varata 1 ap / 100 m 2 kerrosalaa. Suunnittelualueen eteläosaan sijoittuu yhteensä noin 9143 m 2 asuinrakentamisen korttelialuetta (A, AP), josta asuinrakennusten korttelialuetta (A) muodostuu noin 7297 m 2 ja omakotirakennusten tai rivitalojen ja muiden kytkettyjen rakennusten korttelialuetta (AP) noin 1846 m 2. Tonttitehokkuudeksi on osoitettu e=0,3, jolloin asuinrakentamisen rakennusoikeutta muodostuu yhteensä noin 2743 k-m 2. Suurin sallittu kerroskorkeus on II. Asuinrakennusten korttelialueella

8 autopaikkoja tulee varata 1 ap / kerrostaloasunto, 1,2 ap / rivitaloasunto ja 1,5 ap / omakoti- ja paritaloasunto. Omakotirakennusten tai rivitalojen ja muiden kytkettyjen rakennusten korttelialueella autopaikkoja tulee varata 1,5 ap / asunto. Alueen itälaidan olemassa oleva muinaismuistoalue (SM) säilytetään, kaventaen sitä uuden katualueen osalta. Muinaismuistoalueen kaavamerkintää tarkennetaan alueen suojelun osalta. (MP) Liitteenä nro 33 jaetaan: - alueen voimassa oleva asemakaava - asemakaavamuutoksen luonnos - asemakaavamuutoksen luonnoksen selostus - OAS:sta saadut lausunnot ja mielipiteet - OAS:sta saatujen lausuntojen ja mielipiteiden referaatit ja niiden vastineet Ehdotus: päättää - hyväksyä lausuntoihin annetut vastineet - hyväksyä asemakaavamuutoksen luonnoksen asetettavaksi nähtäville mielipiteiden esittämistä varten (MRA 30 ) Asemakaavan muutoksella muodostuu osa korttelia 1006, osa korttelia 1002, yleistä aluetta ja katualuetta. Päätös: Ehdotus hyväksyttiin. Lisätietoja antaa: kaupungingeodeetti Tiina Hartman, puh kaava-arkkitehti Marja Pelo, puh Päätöksen toimeenpano Ote: maankäyttöpalvelut Otteen oikeaksi todistaa Keravalla

9 OIKAISUVAATIMUSOHJEET Kunnallisasiat Päätökseen tyytymätön voi tehdä kirjallisen oikaisuvaatimuksen. Oikaisuvaatimuksen saa tehdä se, johon päätös on kohdistettu tai jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa (asianosainen) sekä kunnan jäsen. Oikaisuvaatimus tehdään kaupunginhallitukselle ja toimitetaan osoitteella: Keravan kaupungin kirjaamo PL 123 (käyntiosoite: Kauppakaari 11) Kerava Oikaisuvaatimus on tehtävä 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista. Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon kun pöytäkirja on asetettu yleisesti nähtäväksi. Asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua pöytäkirjaotteen lähettämisestä tai erilliseen tiedoksisaantitodistukseen merkittynä aikana. Oikaisuvaatimuksesta on käytävä ilmi vaatimus perusteineen ja se on tekijän allekirjoitettava. Oikaisuvaatimusasiakirjat on toimitettava oikaisuvaatimusviranomaiselle ennen oikaisuvaatimusajan päättymistä viraston aukioloajan päättymiseen mennessä.