Keskisuurten kaupunkien tontinluovutuspolitiikka

Transkriptio

1 Keskisuurten kaupunkien tontinluovutuspolitiikka Aalto-yliopiston teknillisen korkeakoulun insinööritieteiden ja arkkitehtuurin tiedekunnan maanmittaustieteiden laitoksella tehty diplomityö Espoo, 26 marraskuu 2010 Tekniikan kandidaatti Annika Birell Valvoja: Professori Arvo Vitikainen Ohjaaja: Diplomi-insinööri Osmo Ovaska

2 AALTO-YLIOPISTO TEKNILLINEN KORKEAKOULU PL 11000, Aalto DIPLOMITYÖN TIIVISTELMÄ Tekijä: Annika Birell Työn nimi: Keskisuurten kaupunkien tontinluovutuspolitiikka Tiedekunta: Insinööritieteiden ja arkkitehtuurin tiedekunta Laitos: Maanmittaustieteiden laitos Professuuri: Kiinteistötekniikka Koodi: M3007 Työn valvoja: Professori Arvo Vitikainen Työn ohjaaja: Diplomi-insinööri Osmo Ovaska Tiivistelmä: Tontinluovutuspolitiikka on keskeinen osa kunnan maapolitiikkaa. Sillä on suuri vaikutus muun muassa kaupungin talouteen sekä asunto- ja elinkeinopoliittisten tavoitteiden toteuttamiseen. Tässä diplomityössä on kuvattu, miten tontinluovutuspolitiikkaa hoidetaan eräissä Suomen keskisuurissa kaupungeissa. Lisäksi haastateltujen virkamiesten kokemusten perusteella on analysoitu tontinluovutuspolitiikan hyviä ja huonoja käytäntöjä. Työssä on keskitytty tarkastelemaan erityisesti tontinluovutusmuotoja, tontinsaajien valintaa sekä tonttien hinnoittelua. Tontteja voidaan luovuttaa joko myymällä tai vuokraamalla. Luovutusmuotojen keskeinen ero on luovutustulojen saantiajankohta: myymällä tontteja tulot saadaan heti käytettäväksi, vuokraamalla tulot saadaan pienimmissä erissä tasaisena virtana koko vuokrakauden aikana. Riippuen siitä, miten vuokran määrä lasketaan suhteessa myyntihintaan, voidaan kuitenkin varmistaa, että kokonaistulot ovat suunnilleen yhtä suuret. Tontinsaajan valintaa varten on olemassa erilaisia valintamenetelmiä. Osassa menetelmistä priorisoidaan tietyt hakijat ja osassa kaikilla hakijoilla on yhtä suuret mahdollisuudet saada tontti. Pääsääntöisesti voidaan katsoa, että hakijoiden priorisointiin perustuvat menetelmät ovat perusteltuja silloin, kun kaupunki luovuttaa vain osan paikkakunnalla saatavissa olevista tonteista. Jos kaupunki sen sijaan on ainoa tontinluovuttaja, on tärkeämpää, että kaikilla hakijoilla on mahdollisuus saada tontti. Hinnoittelu tehdään useimmiten harkinnanvaraisesti. Tietyt tontit, esimerkiksi monet yrityksille luovutettavat tontit, on kuitenkin yleensä syytä luovuttaa käypään hintaan. Asuntotontit ja erityisesti omakotitontit on sen sijaan useimmiten perusteltua hinnoitella käypää hintaa alhaisemmalle hintatasolle. Hinnoittelussa tulisi huomioida myös tonttien tuotantokustannukset. Jotta tonttien luovutustuloilla voitaisiin kattaa niiden tuotantokustannukset, tulisi tontin hinnan pääsääntöisesti ylittää sen keskimääräisen omakustannushinnan. Päivämäärä: Kieli: suomi, englanninkielinen ja ruotsinkielinen tiivistelmä Sivumäärä: Avainsanat: Maapolitiikka, tontinluovutus, luovutusmuoto, tontinsaajan valinta, hinnoittelu

3 AALTO UNIVERSITY SCHOOL OF SCIENCE AND TECHNOLOGY PO Box 11000, FI AALTO ABSTRACT OF THE MASTER S THESIS Author: Annika Birell Title: Plot conveyance policy in medium-sized cities Faculty: Faculty of Engineering and Architecture Department: Department of Surveying Professorship: Land Management Code: M3007 Supervisor: Professor Arvo Vitikainen Instructor(s): Osmo Ovaska M. Sc. Abstract: Plot conveyance policy is a central part of land policy. It has a huge impact for example on the city economy as well as on achieving housing and business policy goals. This master s thesis describes how plot conveyance policy is handled in a number of medium-sized cities in Finland. The pros and cons of the plot conveyance policy are also analyzed based on experiences described by civil servants, who were interviewed for the study. The thesis considers mainly form of conveyance, selection of plot recipients, and plot pricing. Plots can be conveyed either by selling or by renting. A significant difference between the forms of conveyance is on the timing of payment: the transaction takes immediately place when a plot is sold, while a gradual flow of income from plot rental continues throughout the term of lease. However, depending on the way the rent is defined in relation to the selling price, it is possible to ensure that the total income generated does not vary. A number of different methods can be applied in selection of plot recipients. In some of the methods priority is given to certain applicants while other methods have no prioritisation. In general, methods with applicant prioritisation are better justified if plots are also available on the free market. On the other hand, if plots are only offered by the municipality, it is important to ensure that all applicants have equal standing. The plot pricing is mostly done without any predetermined pricing models. Certain kinds of plots, for example plots that are conveyed to companies, should usually be sold or rented at market price. On the other hand, it is often justified to convey residential plots (especially plots for single-family houses) below market price. However, in order to ensure that plot sales cover the related costs, the plot price should usually exceed its average production cost. Therefore, the production costs for the plots should also be considered in the pricing. Date: Language: Finnish, abstract in English and Swedish Number of pages: Keywords: Land policy, plot conveyance, form of conveyance, selection of recipients, plot pricing

4 AALTO-UNIVERSITETET TEKNISKA HÖGSKOLAN PB 11000, FI AALTO SAMMANDRAG AV DIPLOMARBETE Författare: Annika Birell Titel: Tomtöverlåtelsepolitik i medelstora städer Fakultet: Fakulteten för ingenjörsvetenskaper och arkitektur Institution: Institutionen för lantmäterivetenskap Professur: Fastighetsteknik Kod: M3007 Övervakare: Professor Arvo Vitikainen Handledare: Diplomingenjör Osmo Ovaska Sammandrag: Tomtöverlåtelsepolitiken är en central del av den kommunala markpolitiken. Den har en betydande inverkan på bland annat stadens ekonomi samt på förverkligandet av bostads- och näringslivspolitiska mål. I det här diplomarbetet har redogjorts hur tomtöverlåtelsepolitiken sköts i ett antal medelstora städer i Finland. På basen av de intervjuade tjänstemännens erfarenheter har dessutom tomtöverlåtelsepolitikens bra och dåliga sidor i praktiken analyserats. I arbetet har främst tomtöverlåtelseformerna, valet av tomtmottagare och prissättningen av tomterna undersökts. Tomter kan överlåtas antingen genom försäljning eller genom arrendering. En central skillnad mellan överlåtelseformerna är tidpunkten för när överlåtelseersättningen erhålls: vid försäljning fås inkomsterna omedelbart medan inkomsterna vid arrendering i stället fås i små men fortlöpande rater under hela arrendetiden. Beroende på hur arrendets storlek fastställs i förhållande till försäljningspriset kan man ändå försäkra sig om att de totala inkomsterna blir ungefär lika stora. Tomtmottagaren kan väljas med hjälp av olika metoder. I en del metoder prioriteras vissa sökande medan andra metoder ger samtliga sökande lika stora möjligheter att få en tomt. I regel kan man säga att de metoder som prioriterar vissa sökanden lämpar sig bättre då det finns lediga tomter även på fria marknaden. Om staden däremot är den enda tomtöverlåtaren på orten är det viktigare att alla sökande ges möjlighet att få en tomt. Prissättningen sköts oftast utan förutbestämda modeller. Det är dock ofta skäl att överlåta en del tomttyper, exempelvis många av de tomter som överlåts åt företag. Däremot kan det ofta vara skäl att prissätta bostadstomter och då i synnerhet egnahemshustomter en aning under fria marknadens prisnivå. Vid prissättningen av tomter är det också bra att beakta tomternas produktionskostnader. Eftersom tomtproduktionen borde vara självförsörjande är det vanligen skäl att prissätta tomterna så att priserna i medeltal täcker tomternas genomsnittliga självkostnadspris. Datum: Språk: finska, engelskt och svenskt sammandrag Sidantal: Nyckelord: Markpolitik, tomtöverlåtelse, överlåtelseform, val av tomtmottagare, prissättning

5 Esipuhe Tämä tutkimus on tehty Vaasan kaupungin kiinteistö- ja vihertoimessa. Tutkimus on ollut osa kaupungin maapoliittisen ohjelman laadintaprosessia, joka on edennyt tutkimuksen kanssa yhtäaikaisesti. Diplomityön valvojana on toiminut Aalto-yliopiston maanmittaustieteiden laitoksen kiinteistötekniikan professori Arvo Vitikainen ja työn ohjaajana on toiminut Vaasan kaupungin kaupungingeodeetti Osmo Ovaska. Haluan kiittää Vaasan kaupunkia mahdollisuudesta mielenkiintoisen diplomityön tekemiseen. Erityiset kiitokset haluan esittää ohjaajalleni Osmo Ovaskalle rakentavista keskusteluista ja hyvistä neuvotteluista työn kuluessa. Kiitokset myös työtovereilleni aiheesta käydyistä ajatuksia herättävistä keskusteluista. Haluan myös esittää suuret kiitokset kaikille tutkimuksessa haastatelluille virkamiehille tutkituissa kaupungeissa ympäri Suomea. Kiitoksia arvokkaista tiedoista ja ajatuksista sekä mielenkiinnosta työtäni kohtaan. Suuret kiitokset myös professori Arvo Vitikaiselle asiantuntevista neuvoista ja kannatuksesta tämän työn aikana sekä myös kaikkien opiskeluvuosien varrella. Suuret kiitokset myös Tiina Hillille, joka tarkasti tämän työn kielen. Lopuksi haluan esittää suuret kiitokset perheelleni ja ystävilleni arvokkaasta tuesta. Vaasassa, marraskuu 2010 Annika Birell

6 Sisällysluettelo Tiivistelmä Abstract Sammandrag Esipuhe Sisällysluettelo 1 Johdanto Tutkimuksen tausta Tutkimusongelma ja tavoite Tutkimusaineisto ja -menetelmät Rajaukset Tutkimuksen kannalta keskeiset käsitteet Maa ja maapolitiikka Maa hyödykkeenä Maapolitiikka Maapolitiikka ja kuntatalous Tutkitut kaupungit Jyväskylä Kuopio Lahti Lappeenranta Oulu Pori Seinäjoki Vaasa Luovutusmuodot Myynti Vuokraus Luovutusmuotojen vertailu Kaupunkien käytännöt Luovutusmuotojen edut ja haitat Tontinsaajan valinta Valintamenetelmät Pisteytys... 30

7 5.1.2 Arvonta Tontinluovutuskilpailut Harkinta Neuvottelu Jonotus Yhdistelmät Vertailu Kaupunkien käytännöt Valintamenetelmien vertailu Tonttien hinnoittelu Hinnoitteluvaihtoehdot Käypä hinta Huutokauppahinta Omakustannushinta Harkinnanvarainen hinta Hinnoitteluperiaatteet käytännössä Hinnoittelua rajoittavat lainsäädännölliset tekijät Hintataso suhteessa käypään hintaan Hinta suhteessa omakustannushintaan Harkinnanvaraiseen hinnoitteluun vaikuttavat seikat Hinnoittelutekniikka Aluehinnoittelu ja tonttikohtainen hinnoittelu Hinnoitteluyksikkö Hintojen ajantasaistaminen Myyntihinta ja vuokran perusteena oleva hinta Vertailu Kaupunkien käytännöt Hinnoittelumenetelmien vertailu Johtopäätökset Lähdeluettelo Liitteet

8 1 Johdanto 1.1 Tutkimuksen tausta Tontinluovutuspolitiikka on tärkeä osa kunnan maapolitiikkaa. Se on näkyvä osa, jolla on suora vaikutus paitsi kuntatalouteen myös rakentamisen edellytyksiin kunnan alueella. Tontinluovutuspolitiikalla voidaan tukea kunnan yleisiä kehittämistavoitteita, kuten esimerkiksi uusien asukkaiden tai yrityksien houkuttelemista kuntaan. Kunnan vetovoima kasvaa, jos kunta pystyy tarjoamaan sopivat tontit näille ryhmille. (Virtanen 2000, s. 34.) Merkittävyydestä huolimatta luovutukseen liittyviä kysymyksiä ja ongelmia on hyvin vähän tutkittu. Maapolitiikan hoitamisen lähtökohdat keskisuurissa kaupungeissa eroavat jonkin verran sekä suurten että pienten kaupunkien lähtökohdista. Keskisuuret kaupungit ovat monesti paikallisia kasvukeskuksia, mutta kasvu on silti usein selvästi rajatumpaa verrattuna esimerkiksi pääkaupunkiseudun kaupunkiin. Muun muassa tämä asettaa omanlaiset vaatimuksensa tontinluovutuspolitiikkaan ja maapolitiikan kaikkiin osa-alueisiin. Tämä tutkimus syntyi tarpeesta tarkistaa tontinluovutusperiaatteet Vaasan kaupungin maapoliittisen ohjelman laadinnan yhteydessä. Maanluovutukseen liittyvät periaatteet on viimeksi vuonna 1982 koottu Tonttitoimikunnan raportiksi. Kirjaa on vuosien varrella täydennetty lukuisilla erillisillä päätöksillä mutta niistä on puuttunut selkeä koostumus. Myös lainsäädännössä on tuona aikana tapahtunut huomattavia muutoksia. Kaupungin tontinluovutusperiaatteet kaipaavat siten kokonaistarkistusta. Uudistamistyön pohjaksi kaivattiin kuitenkin tietoja vertailukaupunkien periaatteista, käytännöistä ja kokemuksista. Vaasan kaupungin ensimmäistä maapoliittista ohjelmaa laaditaan parhaillaan, ja tavoitteena on saada ohjelma valmiiksi vuoden 2010 loppuun mennessä. Ohjelman laadintaa varten Vaasan kaupunki on käynnistänyt maapolitiikan kehittämisprojektia Projekti koostuu useista osaprojekteista, joissa selvitetään ohjelmaan tulevia eri kysymyksiä. Tämä diplomityö muodostaa yhden osaprojektin jonka tuloksia mahdollisuuksien mukaan hyödynnetään maapoliittisen ohjelman laadinnassa. Kehittämisprojektin organisaatiokaavio on esitetty kuvassa 1. 1

9 O: Maapoliittinen ohjelma Osaprojektipäällikkö: Osmo Ovaska Asiantuntija Asiantuntija T: Tontinluovutuspolitiikka Osaprojektipäällikkö: Annika Birell Asiantuntija Asiantuntija Projektiryhmä Virkamiestyöryhmä T: Maaomaisuuden hallinta ja sisäiset maanvuokrat Osaprojektipäällikkö: Kurt Granlund Asiantuntija Asiantuntija Ohjausryhmä Projektipäällikkö Osmo Ovaska T: Yritystonttien hinnoittelu Osaprojektipäällikkö: Kurt Granlund Asiantuntija Asiantuntija Projektisihteeri Annika Birell T: Yleiset tontinluovutusehdot Osaprojektipäällikkö: Agneta Hyytinen T: Sopimusten seurantajärjestelmä Osaprojektipäällikkö: Kurt Granlund Asiantuntija Asiantuntija Asiantuntija Asiantuntija O: Metsäsuunnitelma Osaprojektipäällikkö: Timo Jousmäki Asiantuntija Asiantuntija O = ohjelma T = tutkimus Kuva 1 Vaasan kaupungin maapolitiikan kehittämisprojektin organisaatiokaava. 1.2 Tutkimusongelma ja tavoite Tutkimuksessa on selvitetty, miten tontinluovutuspolitiikka hoidetaan suomalaisissa keskisuurissa kaupungeissa. Tutkimuksessa on haettu vastauksia seuraaviin kysymyksiin: - Miten tontit luovutetaan (vuokra/myynti) ja millä perusteella? - Miten ja millä perusteella valitaan tontinsaajat? - Miten luovutettavat tontit hinnoitellaan ja miksi? - Miten harjoitettu tontinluovutuspolitiikka toimii virkamiesten näkökulmasta? Millä tavalla tulisi hoitaa tontinluovutuspolitiikkaa, jotta se toimisi parhaiten? Tutkimuksen tavoitteena on ollut selvittää ja kuvata tontinluovutusperiaatteet tutkimuksen kohteena olevissa vertailukaupungeissa. Tavoitteena on myös ollut selvittää tutkittujen kaupunkien kokemusten perusteella, miten tontinluovutuspolitiikkaa tietyissä tapauksissa tulisi hoitaa. 1.3 Tutkimusaineisto ja -menetelmät Tutkimus on tehty kirjallisuuteen ja asiantuntijahaastatteluihin perustuen ja se voidaan luokitella kvalitatiiviseksi tutkimukseksi. Työn ohjaajana on toiminut Vaasan kaupungin kaupungingeodeetti Osmo Ovaska ja valvojana kiinteistötekniikan professori Arvo Vitikainen Aalto-yliopistolta. Vertailukaupungeiksi on valittu kasvavia, keskisuuria kaupunkeja, joilla on mahdollisimman paljon yhtäläisyyksiä Vaasan kanssa. Nämä kaupungit ovat Jyväskylä, Kuopio, Lahti, Lappeenranta, Oulu, Pori ja Seinäjoki (kuva 2). Kaikki kaupungit ovat maakuntansa keskuskaupunkeja. Tietoja näiden kaupunkien tontinluovutuspolitiikasta on hankittu lähinnä maapoliittisista ohjelmista sekä haastattelemalla kaupunkien maapolitiikasta vastaavia virkamiehiä. 2

10 Kuva 2 Työssä tutkitut keskisuuret kaupungit Suomessa. Tutkimus on tarkoituksella pidetty käytännöllisellä tasolla eli ensisijaisesti on haettu tietoa tontinluovutuspolitiikan hoidosta käytännössä sekä siihen liittyvistä käytännön kokemuksista. Tutkimusalue on siten melko laaja, joten tarkoitus ei ole ollut mennä liian syvälle teoreettisiin analyyseihin. Vertailukaupungeiksi on valittu melko pieni määrä kaupunkeja, jotta tietoja on pystytty analysoimaan mahdollisimman monipuolisesti. Vaihtoehtona olisi ollut, että esimerkiksi kyselyn avulla olisi tutkittu suurempaa määrää kaupunkeja, mutta silloin haluttu monipuolisuus olisi kärsinyt. 1.4 Rajaukset Pekka V. Virtasen mukaan maanluovutuspolitiikaksi luetaan luovutusmuodot (myynti tai vuokraus), hinnoittelu (käypä hinta, harkinnanvarainen hinta, huutokauppahinta tai omakustannushinta ), tontinsaajien valinta, keinottelun esto, suhde kunnan kehittämispolitiikkaan, markkinointi ja kaavataloudelliset kysymykset. (Virtanen 2000, s. 29.) Tässä tutkimuksessa on keskitytty kolmeen ensimmäiseen näistä, eli luovutusmuodot, hinnoittelu ja saajien valinta. Tämä tutkimus on rajattu käsittämään erityyppiset tontit. Tutkimuksen ulkopuolelle on siten jätetty kokonaan muut maa-alueet, kuten esimerkiksi raakamaat, maa- ja metsätalousmaat ja yleiset alueet. Tutkimuksessa puhutaan siksi tontinluovutuspolitiikasta maan- 3

11 luovutuspolitiikan sijasta. Tutkimuksen ulkopuolelle on lisäksi jätetty erilaiset harvemmin luovutettavat tontit, eli työssä käsitellään lähinnä asuntotontteja (omakoti-, rivi- ja kerrostalotontit) sekä yritystontteja (lähinnä teollisuus-, toimitila- ja liiketontit). Tutkimuksen ulkopuolelle on myös kokonaan jätetty kaupunkien sisäiset maanvuokraukset, koska siihen liittyvä problematiikka eroaa monesti huomattavasti ulkoisista maanvuokrauksista, ja sisäiset maanvuokraukset muodostavat kokonaan oman aihekokonaisuuden. Tutkimus on myös rajattu käsittämään nimenomaan Suomen keskisuuria kaupunkeja. Tontinluovutuspolitiikan lähtökohdat vaihtelevat aina kaupungista toiseen, mutta keskisuurissa kaupungeissa taistellaan hyvin samantapaisien haasteiden kanssa, jotka usein eroavat sekä suurten että pienten kaupunkien ja kuntien haasteista. 1.5 Tutkimuksen kannalta keskeiset käsitteet Arvo: Muodostuu neljästä tekijästä: hyöty, niukkuus, haluttavuus ja ostovoima. Nämä tekijät vaikuttavat tavaran tai palvelun tarjontaan ja kysyntään. Arvo ei ole tosiasia, vaan arvio todennäköisimmästä hinnasta, joka maksetaan tiettynä aikana myytävänä olevasta tavarasta tai palvelusta. Arvo edustaa hypoteettista hintaa. (Viitanen 2004, s ) Käypä arvo: Tarkoittaa yleensä samaa kuin markkina-arvo. (Viitanen 2004, s. 43.) Markkina-arvo: Hinta: Käypä hinta: Markkinahinta: Pääoma-arvo: Arvioitu rahamäärä, jolla omaisuus arvopäivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa. (Viitanen 2004, s. 38.) Markkina-arvon perustana on, että ostajat ja myyjät voivat toimia ilman rajoituksia. (Viitanen 2004, s. 88.) kuvaa tuotteesta tai palvelusta pyydettyä, tarjottua tai maksettua määrää. Hinta on yleensä osoitus tietyn ostajan ja/tai myyjän tietyissä olosuhteissa tavaralle tai palvelulle asettamasta arvosta. (Viitanen 2004, s. 36.) Hinta liittyy tosiasialliseen vaihtoon, kun arvo kuvaa todennäköisintä hintaa, jolla ostajat ja myyjät tekisivät kaupan. (Viitanen 2004, s. 88.) Tontin hinnalla tarkoitetaan tässä työssä lähinnä myytävän tontin hintapyyntöä. Kohteesta paikkakunnalla todennäköisesti maksettava hinta. (Kiinteistöarviointisanasto 1986, s. 42.) Käyvällä hinnalla tarkoitetaan samaa kuin yksityisillä markkinoilla noudatettava hinta (Virtanen 2000, s. 31). Markkinahinnalla tarkoitetaan tässä työssä samaa kuin käypä hinta. odotettavissa olevien diskontattujen nettotuottojen/kassavirtojen arvo niin, että diskonttokorko sisältää riskiin varautumisen. (Kiinteistötalouden ja kiinteistöjohtamisen keskeiset käsitteet 2001, s. 32.) Tontin pääoma-arvolla tarkoitetaan tässä työssä vuosivuokran perusteena olevaa vuokratontin arvoa. 4

12 Markkinavuokra: Markkinoiden kysynnän ja tarjonnan mukaan määräytyvä vuokrataso, johon markkinoilla kullakin ajan hetkellä solmitaan uusia vuokrasopimuksia. (Kiinteistötalouden ja kiinteistöjohtamisen keskeiset käsitteet 2001, s. 23.) Tontti: A-tontti: AO-tontti: AR-tontti: AK-tontti: T-tontti: K-tontti: Yritystontti: Asemakaavassa rakennuspaikaksi tarkoitettu kiinteistö (kaavatontti) (Kiinteistötalouden ja kiinteistöjohtamisen keskeiset käsitteet 2001, s. 8). Asuinrakennusten tontti. Pientalotontti. AO-tontilla tarkoitetaan tässä työssä kaikkia pientalo-, erillispientalo- ja omakotitontteja tai muita vastaavia tontteja. Rivitalo- tai muiden kytkettyjen asuinrakennusten tontti. Asuinkerrostalon tontti. Teollisuus- ja varastorakennusten tontti. T-tontilla tarkoitetaan tässä työssä kaikkia T-alkuisia teollisuus- ja varastorakennusten tontteja (T,TT,TV,TY) Liike- ja toimistorakennusten tontti. K-tontilla tarkoitetaan tässä työssä kaikkia K-alkuisia liike, toimisto- tai muita toimitilarakennusten tontteja (K, KL, KM, KT, KTY) Tontti yritystoimintaa eikä asuinrakentamista varten. Yritystonteiksi lasketaan tässä työssä pääsääntöisesti T- ja K-tontit. 5

13 2 Maa ja maapolitiikka 2.1 Maa hyödykkeenä Maa on hyödyke, joka erityisominaisuuksiensa johdosta eroaa tavanomaisista hyödykkeistä. Se on rajallinen hyödyke, jota ei voida lisätä tuottamalla eikä maalla siksi ole ainakaan tavanomaisia valmistamiskustannuksia. Parannuskustannuksia voi sen sijaan olla. Maa on myös kestävä ja ikuinen hyödyke, joka säilyttää hyvin arvonsa eikä vanhene tai pilaannu itsestään kuten tuotetut hyödykkeet yleensä. Siksi maata ei yleensä tarvitse myydä alennusmyynnissäkään. Lisäksi maa on välttämätön kaikelle toiminnalle. (Virtanen 2000, s ) Hyvin merkittävä maan erityispiirre on sen sidonnaisuus paikkaan. Tämä tarkoittaa, että maata ei voida siirtää paikasta toiseen, mutta myös, että jokainen maa-alue on ainutlaatuinen. Samalla maamarkkinat ovat hyvin paikkakuntakohtaiset, hintatasot voivat vaihdella hyvinkin paljon paikkakunnasta toiseen. Maakaupat ovat tyypillisesti myös melko suuria ja niitä tehdään harvoin, jolloin kaupan osapuolet ovat usein kokemattomia. Maan omistukseen liittyy usein myös tunnearvoja, jotka voivat vaikuttaa maamarkkinoihin. Maamarkkinoita säädellään lisäksi yhteiskunnan toimin, esimerkiksi kaavoituksella. (Virtanen 2000, s ) 2.2 Maapolitiikka Pekka V. Virtanen on määritellyt maapolitiikan niiksi julkisen vallan (erityisesti valtion ja kunnan) toimenpiteiksi, jotka liittyvät alueiden hankintaan, luovutukseen ja hintaan sekä omistus- ja hallintasuhteiden kehittämiseen. Ne ovat osia maankäyttöpolitiikasta, eli niitä julkisen vallan tavoitteita, joiden avulla maankäyttöä ohjataan haluttuun suuntaan. (Virtanen 2000, s. 7.) Maapolitiikka muodostaa yhdessä kaavoituksen kanssa maankäyttöpolitiikan, jolla on merkittävä rooli kuntien strategioiden toteuttamisessa. Maankäyttöpolitiikalla luodaan edellytykset kunnan menestykselliselle asunto- ja elinkeinopolitiikalle samalla kun ympäristöpolitiikan periaatteille annetaan tukea. (Uudenmaan liitto 2007, s. 7.) Tämä on kuvattu kuvassa 3. 6

14 Kuva 3 Maankäytön sekä asunto-, elinkeino- ja ympäristöpolitiikan strategiat ja niiden toteuttamisen muodostama kokonaisuus. (Suomen Kuntaliiton ja Ympäristöministeriön 2009, s.3, pohjalta uudelleen piirretty kuva.) Maapolitiikka apolitiikka voidaan jakaa taajamien maapolitiikkaan ja maaseutualueiden maapolitiikkaan. Maaseutualueiden maapolitiikan päätoimija on valtio. Se oli varsin tärkeä, kun pääosa väestöstä vielä asui maaseudulla, ja maa oli merkittävä verotulojen lähde valtiolle. Taajamien maapolitiikkaa hoitaa sen sijaan pääasiassa kunta, ja siksi sitä sanotaan yleensä kunnan maapolitiikaksi. (Virtanen 2004, s. 7.) Virtanen on jakanut kunnan maapolitiikan neljään pääryhmään, jotka sisältöineen on esitetty taulukossa 1. 7

15 Taulukko 1 Kunnan maapolitiikan pääosat (Virtanen 2000, s. 29) Kunnan maapolitiikka Maanhankintapolitiikka Maanluovutuspolitiikka Suhde kaavoitukseen Muut maapoliittiset tehtävät Hankintatavat Luovutustavat Kaavoitettavan maan Rakentamiskehotukset - vapaaehtoiset kaupat - myynti omistussuhteet Etuostoasiat - lunastus - vuokraus - yksityinen Ulkoilureittiasiat Asenteet hankintaan Hinnoittelu - kunnan maa Vesialueiden hoito - aktiivisuus/ - käypä hinta - aluerakentajan maa Tilapäiset passiivisuus - harkinnanvarainen hinta - sekalinja aluevuokraukset - johdonmukaisuus/ - huutokauppahinta Kaavoituksen laajuus Kunnan maansattumanvaraisuus -"omakustannushinta" - runsas omistusrekisteri - pitkä/lyhyt aikaväli Tontinsaajien valinta - suppea Kunnan sisäiset maan- Hankintojen ajoitus Keinottelun esto Rakentamiskiellot ja vuokrat Hankintojen rahoitus Suhde kunnan -rajoitukset Yms. kehittämispolitiikkaan Maankäyttösopimukset Markkinointi Kaavataloudelliset kysymykset Maanhankintapolitiikassa tarkastellaan muun muassa millä tavalla maata hankitaan kunnalle. Hankinta voi perustua vapaaehtoisiin keinoihin tai esimerkiksi lunastukseen. Lunastuksen käyttö onkin yksi maanhankintapolitiikan kiistanalaisimpia kysymyksiä, josta usein keskustellaan vilkkaasti. Maanhankintapolitiikka voi olla aktiivista tai passiivista. Aktiivisessa maanhankintapolitiikassa kunta toimii oma-aloitteisesti eikä vain odota myyntitarjouksia. Maanhankintaa voidaan hoitaa johdonmukaisesti tai sattumanvaraisesti, sekä pitkätai lyhytjänteisesti. Johdonmukaisessa maanhankintapolitiikassa hankitaan maata sieltä, mistä eniten tarvitaan, eli mistä siitä saadaan eniten hyötyä. Pitkäjänteisellä maapolitiikalla taas voidaan esimerkiksi välttää hätäisiä ratkaisuja. Lisäksi maanhankintapolitiikassa pitää ottaa kantaa hankintojen ajoitukseen ja rahoitukseen. (Virtanen 2000, s ) Maanluovutuspolitiikassa käsitellään maan luovutusmuodot, hinnoittelu ja tontinsaajien valinta. Siinä otetaan siten kantaa kysymyksiin, myydäänkö vai vuokrataanko maat, kenelle ja millä hinnalla. Tässä diplomityössä keskitytään erityisesti näihin maanluovutuspolitiikan osa-alueisiin. Lisäksi keinottelun esto on maanluovutuspolitiikan tärkeä tehtävä. Ei ole nimittäin katsottu maapoliittisesti oikeaksi, että tontinsaaja voi hyvällä voitolla myydä eteenpäin kunnalta edullisesti ostetun tontin. Maanluovutuspolitiikalla voidaan lisäksi toteuttaa kunnan yleisiä kehittämistavoitteita, joihin voi joskus liittyä myös tonttien aktiivista markkinointia. (Virtanen 2000, s ) Maapolitiikka ja kaavoitus liittyvät monin tavoin yhteen. Ensinnäkin pitää ottaa kantaa siihen, kenen maalle kaavoitetaan, eli voidaanko kaavoittaa myös yksityisten maata vai kaavoitetaanko pelkästään kunnan omistamaa maata. Myös kaavoituksen laajuutta pitää pohtia. Kaavoitetaanko ainoastaan lähivuosien tarpeeseen vai kaavoitetaanko samalla laa- 8

16 jempaa aluetta? Lisäksi rakennuskieltojen ja -rajoitusten sekä maankäyttösopimusten käytöllä on vaikutuksia sekä kaavoitukseen että maapolitiikkaan. (Virtanen 2000, s ) Maanhankinnan, -luovutuksen ja kaavoitukseen liittyvien kysymysten lisäksi maapolitiikan alaan kuuluu myös useita muita tehtäviä. Nämä voivat vaihdella kunnasta toiseen, mutta tyypillisiä ovat esimerkiksi rakentamiskehotuksiin, etuostoasioihin ja kunnan sisäisiin maanvuokra-asioihin liittyvät tehtävät. (Virtanen 2000, s. 36.) Maapolitiikka on tärkeä osa kunnan toimintaa. Jyväskylän kaupungingeodeetti Erja Saarivaaran mukaan kasvukunnan menestymisen edellytyksenä on, että maapolitiikka ja tonttituotanto ovat kunnossa. Kasvuedellytykset turvataan, kun löytyy yhteisymmärrystä maapolitiikan ja kaavoituksen välillä. (Saarivaara 2010.) Maapolitiikan toteuttamista varten kunnilla on käytettävissä lukuisia keinoja. Perinteisessä maapolitiikassa kunta hankkii raakamaata omistukseensa, kaavoittaa sitä ja luovuttaa tontteja rakennettavaksi. Raakamaan hankinnalla ennen kaavoitusta kunta voi varmistaa, että alue saadaan kustannustehokkaasti otettua käyttöön, ja alueen kunnallistekniikka ja palveluja voidaan kustantaa tonttien luovutustuloilla. Lisäksi kunta voi tällä tavalla turvata tonttien hintatason pysyvän kohtuullisena. (Suomen Kuntaliitto ja Ympäristöministeriö 2004.) Vaikka kunnat yleensä pyrkivät perinteiseen maapolitiikkaan, se ei aina ole mahdollista. Siksi tarvitaan myös vaihtoehtoisia keinoja, jotta maapolitiikkaa pystytään hoitamaan onnistuneesti yhdyskuntarakentamisen eri vaiheessa. Maapoliittiset keinot voidaan jakaa neljään ryhmään taulukon 2 mukaisesti: maan hankintaan, maan luovutukseen, tonttimaan käyttöön saamisen edistämiseen ja sopimuspolitiikkaan liittyvät keinot. Keinoja on yhdyskuntarakentamisen prosessin jokaisessa vaiheessa mikä on kuvattu kuvassa 4. Taulukko 2 Maapolitiikan keinoja (Laakso & Loikkanen 2004, s. 231) Maan hankinta Maan luovutus Tonttimaan käyttöön saamisen edistäminen Sopimuspolitiikka Vapaaehtoinen osto Vuokraus Rakentamiskehotus Maankäyttösopimukset Vaihto Myynti Kiinteistövero Lunastus Vaihto Etuosto Ilmaiseksi lain perusteella 9

17 Tehtävät Ympäristön seuranta ja kartoitus Vapaaehtoinen maanhankinta Katualueen ilmaisluovutus Etuosto-oikeuden käyttäminen Maan lunastaminen Yleiskaavoitus Kehittämisaluemenettely Asemakaavoitus Sopimus asemakaavoituksesta Maankäyttösopimus Kehittämiskorvausmenettely Kiinteistönmuodostus Tontinluovutus Rakennuslupa ja -valvonta Rakentaminen Yleisten alueiden rakentaminen Rakentamiskehotus Korotettu kiinteistövero Maankäyttöpoltiikka Aika Kaavan toteutumista edistävätmaapoltiikan keinot Yleiskaavoitus Asemakaavoitus Rakentaminen Kuva 4 Maapoliittisten keinojen asettelu yhdyskuntakehitysprosessiin. (Suomen Kuntaliiton ja Ympäristöministeriön 2004 pohjalta uudelleen piirretty kuva.) Jokaisen kunnan on otettava kantaa, mitä keinoja käytetään, missä määrin ja milloin, koska muun muassa yhdenvertaisuusperiaatteen vuoksi on syytä toimia johdonmukaisesti kohtelemalla kaikki asukkaita, maanomistajia ja yrityksiä samalla tavalla. Tällaiset kunnan maapoliittiset tavoitteet ja periaatteet on hyvä koota yhteen maapoliittiseksi ohjelmaksi. Ohjelmassa kerrotaan yleensä myös maapoliittisesta nykytilanteesta, kunnan maanomistuksesta ja maan hinnoista sekä tavoitelluista päämääristä. Maapoliittisesta ohjelmasta on paljon hyötyä muun muassa päätöksentekoprosessissa. (Virtanen 2000, s ) Kun maapoliittinen ohjelma valmistellaan virkamiesten ja luottamusmiesten yhteistyönä, voidaan parhaiten varmistaa, että molemmat osapuolet sitoutuvat ohjelman toteuttamiseen (Suomen Kuntaliitto ja Ympäristöministeriö 2004). Koska valtuusto hyväksyy ohjelman, saadaan virkamiehille hyväksytyt toimintaperiaatteet, joiden mukaan he voivat toimia. (Virtanen 2000, s ) Samalla ohjelmasta hyötyvät monet muutkin. Muun muassa maanomistajat, tontin hakijat ja rakennusliikkeet saavat ohjelmasta tarvitsemansa tietoa kunnan maankäyttöperiaatteista. Lisäksi ohjelma on uusille päättäjille arvokas tiedonlähde. (Suomen Kuntaliitto 2010c.) On erittäin tärkeää, että maapoliittinen ohjelma pidetään ajan tasalla. Päivityksiä ja tarkistuksia voidaan tehdä esimerkiksi valtuustokausittain. (Virtanen s. 98.) 2.3 Maapolitiikka ja kuntatalous Kuntatalous muodostuu niistä yhdyskuntataloudellisen kokonaisuuden menoista ja tuloista, jotka kohdistuvat kuntaan (Koski 2008, s. 9). Huomattava osa (57 96 %) kuntataloudellisista menoista syntyy FCG Planeko Oy:n (2009, s. 43) raportin mukaan kunnallisista palveluista, kun suurimmat tulot (57 73 %) taas saadaan kunnallisverosta. 10

18 Yhdyskuntarakentaminen on aina investointi kunnalle. Suuri osa menoista syntyy alueen rakentamisvaiheessa. Menot kertyvät siten alussa paljon nopeammin kuin tulot, jotka tavallisesti alkavat kertyä vasta alueen valmistuttua. Tuntuva osa tuloista saadaan sittemmin jatkuvasti alueen koko elinkauden aikana. Huonoimmilla yhdyskuntarakenteellisilla ratkaisuilla tulot eivät kuitenkaan välttämättä koskaan tule kattamaan menoja. (Koski 2008, s. 35.) Maapolitiikalla voidaan siis vaikuttaa menoihin ja tuloihin tuntuvasti, ja hyvin hoidettu maapolitiikka voi vahvistaa kaupungin taloutta. Maapolitiikalla voidaan ohjata kaupungin kehitystä, esimerkiksi varmistamalla, että kunnallistekniikka rakennetaan ja otetaan kustannustehokkaasti käyttöön, mikä myös vaikuttaa oleellisesti kunnan talouteen. Kuntatalouden positiivista kehittymistä voidaan edistää myös ohjaamalla ja ajoittamalla yhdyskuntarakentamista hallitusti. Suuria säästöjä voidaan tehdä, jos kaavoja toteutetaan joustavasti. (Virtanen 2000, s. 109.) Oman maan kaavoittaminen on kuntatalouden kannalta järkevää, koska silloin voidaan tonttituotannon kustannukset sisällyttää tonttien hintaan. Lisäksi aktiivisella ja ennakoivalla maapolitiikalla on mahdollista varautua tuleviin palvelutarpeen muutoksiin, jotka syntyvät väestönmuutoksen johdosta. (Koski 2008, s ) Maapoliittisten keinojen käytöllä voidaan vaikuttaa sekä kuntatalouteen että veroasteeseen. Vuonna 2004 tehdyn kuntakyselyn mukaan suurimmat vaikutukset saadaan aktiivisella maanhankinnalla, maankäyttösopimuksilla sekä tonttien myynnillä ja vuokrauksella. (Takalo-Eskola, s ) FCG Planeko Oy:n (2009, s. 43) raportin mukaan 5 20 % kuntataloudellisista tuloista saadaan tonttien luovutuksesta, kun 2 4 % saadaan kiinteistöverosta. Tonttituotanto, eli muun muassa maahankinta, esirakentaminen sekä kunnallistekniikan ja puistojen rakentaminen ja kunnossapito, vastaa sen sijaan 4 27 % menoista. (FCG Planeko Oy 2009, s. 43.) Tontinluovutuspolitiikan hoitaminen on tärkeää kuntatalouden kannalta. Tonttien määrän kasvaessa kasvavat myös kaupungin tulot, kunhan tontit vain luovutetaan voitolla tai vähintään tuotantokustannukset kattavalla hinnalla. Myös tonttien luovutusmuodolla voidaan vaikuttaa tuloihin. Luovutusmuodosta riippuen tulot voidaan nimittäin saada joko kertatulona tai toistuvana vuositulona. Markkina-ajattelu on yhä voimakkaammin esillä kaikkialla yhdyskunnassamme, ja sekä maaomaisuuden että maapolitiikan hoitoon sekoitetaan yhä enemmän liiketaloudellista ajattelua. Vaikka ajattelussa on monia hyviä puolia, kuten maapolitiikan kokonaistaloudellisuuden huomioiminen, Virtanen kuitenkin muistuttaa, että maapolitiikka ei ole normaalia liiketoimintaa. Kuntien pitää esimerkiksi myös hankkia paljon sellaista maata, mistä ei saada yhtään tuottoa, esimerkiksi katuja ja puistoja. Siksi hänestä puhtaalla liiketaloudellisella otteella voidaan vaikeuttaa monien muiden kunnan tehtävien hoitamista. (Virtanen 2000, s ) 11

19 3 Tutkitut kaupungit 3.1 Jyväskylä Päijänteen pohjoispäässä sijaitseva Jyväskylä on Keski-Suomen maakunnan keskuskaupunki. Kaupunki, joka sijaitsee historiallisesti merkittävässä liikenteen risteyskohdassa, sai kaupunkioikeutensa vuonna Viimeiset kuntaliitokset tehtiin vuonna 2009 Jyväskylän maalaiskunnan ja Korpilahden kunnan kanssa. Kaupungin nykyinen pinta-ala on 1 466,46 km², josta maapinta-alaa 1 171,17 km². Jyväskylä on väkiluvultaan Suomen seitsemänneksi suurin kaupunki. Kaupungin asukkaasta noin 96,7 % on suomenkielisiä. (Wikipedia 2010a.) 90 % Jyväskylän asukkaista asuu 10 km:n säteellä keskustasta (Saarivaara 2010). Merkittäviä työnantajia Jyväskylässä ovat Metso, Moventas ja UPM-Kymmene (Wikipedia 2010a). Lisäksi kaupungissa on yliopisto, jossa opiskelee noin opiskelijaa (Jyväskylän yliopisto 2010). Jyväskylän kaupunginvaltuuston 75 paikasta SDP:llä on tällä hetkellä 21 paikkaa, Kokoomuksella 16 paikkaa ja Keskustalla 15 paikkaa (Jyväskylän kaupunki 2010). Uudessa Jyväskylässä ei ole tehty maapoliittista ohjelmaa, mutta parhaillaan laaditaan kevyempää maapoliittista tilannekatsausta. Lisäksi valtuustokausittain tehdään KymppiRniminen maankäytön toteuttamisohjelma, missä käsitellään kaava- ja tonttivarantoa kymmenelle vuodelle yleisellä tasolla ja kolmelle vuodelle tarkemmin. Ohjelmassa käsitellään myös tontinluovutuksen linjaukset, eli siinä suunnitellaan luovutettavien tonttien määrä, sijainti ja aikataulu. Ohjelmaa päivitetään systemaattisesti kerran vuodessa tai tarvittaessa. Ohjelma käsittää lähinnä asuntorakentamisen, mutta vastaavanlainen toteuttamisohjelma on valmisteilla myös työpaikkatontteja varten. (Saarivaara 2010.) Tonttivaranto on ohjelman takia hyvin hallinnassa. Kunnallistekniikan suunnittelun ja rakentamisen pelivaran ylläpitämiseksi pyritään siihen, että valmiissa kaavoissa olisi jatkuvasti tontteja noin kahden vuoden tarvetta varten. Vuosittain luovutetaan noin 200 AOtonttia ja k-m² AK-tontteja. (Saarivaara 2010; Nuutinen 2010.) 3.2 Kuopio Kuopio sijaitsee Pohjois-Savon maakunnan keskiosassa. Nykyinen kaupunki perustettiin vuonna Viimeisin kuntaliitos tehtiin Vehmersalmen kanssa vuonna Seuraava liitos tullaan tekemään ensi vuoden (2011) alussa, kun Karttula liittyy Kuopioon. Kaupungin pinta-ala on tällä hetkellä noin km², josta maapinta-alaa km². Kallavesi ympäröi keskusta-aluetta, ja yhteensä yli kolmannes kaupungin pinta-alasta on vesialuetta. (Wikipedia 2010b.) Kuopio on tällä hetkellä asukasluvultaan Suomen yhdeksänneksi suurin kaupunki, ja kaupungin asukkaasta 97,8 % on suomenkielisiä. Kuopio on pitkään ollut koulukaupunki, ja yliopisto, jossa opiskelee noin opiskelijaa, on nykyisin kaupungin kolmanneksi suurin työnantaja. Yliopiston lisäksi suurimmat työnantajat ovat Kuopion kaupunki ja Kuopion yliopistollinen sairaala. (Wikipedia 2010b.) 12

20 Kokoomus on tällä hetkellä kaupunginvaltuuston suurin puolue. Valtuuston 59 paikasta Kokoomuksella on 15 paikkaa, Keskustalla 13 paikkaa ja SDP:llä 12 paikkaa. (Kuntaliitoksen jälkeen Kokoomuksella ja Keskustalla on molemmilla 16 paikkaa ja SDP:llä 14 paikkaa valtuuston 65 paikasta.) (Kuopion kaupunki 2010.) Ensimmäinen maapoliittinen ohjelma tehtiin 1991, ja nykyään ohjelma päivitetään valtuustokausittain. Ohjelma on pääohjenuora tontinluovutuksessa. Sekä luovutusehdot että aluekohtaiset hinnat on esitetty ohjelmassa. Tonttivarantoa on tällä hetkellä noin 500 AOtonttia, joista noin 100 on heti rakennettavissa. Vuosittainen kysyntä on noin 120 tonttia. (Kyllönen 2010; Meriläinen 2010.) 3.3 Lahti Vesijärven eteläpäässä sijaitseva Lahti on Päijät-Hämeen maakunnan keskus. Kaupunki sijaitsee liikenteellisesti merkittävässä paikassa, ja alueella on asuttu jo vuotta sitten. Lahden alue on siten yksi Suomen vanhimmista asuinpaikoista. (Wikipedia 2010c.) Tästä huolimatta Lahti sai kaupunkioikeudet vasta 1905, ja oli silloin viimeinen kaupunki, joka sai lahjoitusmaata kruunulta (Jokiperä 1988, s. 66). Toisin kuin muissa tutkituissa kaupungeissa Lahdessa ei ole tehty kuntaliitoksia vuoden 1956 jälkeen. Lahti on siten pinta-alaltaan selvästi pienempi kuin muut tutkitut kaupungit. Kaupunkiin kuuluu yhteensä noin 155 km² maata, joista maapinta-alaa noin 135 km². Lahti on kuitenkin asukkaalla Suomen kahdeksanneksi suurin kaupunki, ja yksi Suomen tiheimmin asuttuja kaupunkeja. Asukkaista noin 95,4 % on suomenkielisiä, ja 4,3 %:lla asukkaista on muu äidinkieli kuin suomi tai ruotsi. (Wikipedia 2010c.) Lahti sijaitsee pääkaupunkiseudun vaikutusalueella, ja kaupunki on nykyisin myös erikoistunut logistiikkaan. Kaupunki on kuitenkin perinteisesti ollut työläisten kaupunki, ja luvun alussa Lahti tunnettiin muun muassa puusepistään ja huonekalutehtaistaan. Tämä perinne näkyy vieläkin, ja kaupungin kolmas suurin työnantaja on Lahden kaupungin ja Päijät-Hämeen Koulutuskonsernin jälkeen Isku-Yhtymä Oy. Lahdessa uskottiin kauan, että kaupunki pärjäisi ilman yliopistoa. Nykyään Lahdessa on kuitenkin sekä oma ammattikorkeakoulu että useiden yliopistojen toiminnoista muodostuva yliopistollinen koulutuskeskus. (Wikipedia 2010c.) Poliittinen valta jakaantuu kaupunginvaltuustossa tällä hetkellä ensisijaisesti kahden puolueen välille. Kokoomuksella on 20 paikkaa valtuuston 59 paikasta, ja SDP:llä on 19 paikkaa. Kolmas suuri puolue on Vasemmistoliitto viidellä paikalla. (Lahden kaupunki 2010.) Lahdessa ei ole maapoliittista ohjelmaa, mutta maapoliittiset linjaukset on kirjattu Lahden kaupungin asunto- ja maapoliittiset linjaukset raporttiin. Raportissa käsitellään tonttien luovutus- ja hinnoitteluperiaatteita Lahden kaupungilla. Tonttivaranto on tällä hetkellä hyvä, ja käytännössä kaikki halukkaat saavat tontin kaupungilta. AO-tontteja on tällä hetkellä 3 4 vuoden tarpeen. Sen sijaan AK-tonttien kysyntä on suurempi kuin tarjonta. (Helminen 2010.) 13