Selvitys kadunvarsiliiketiloista Helsingin uusissa kaupunginosissa

Transkriptio

1 Helsingin kaupunkisuunnitteluviraston yleissuunnitteluosaston selvityksiä 2009:3 Selvitys kadunvarsiliiketiloista Helsingin uusissa kaupunginosissa

2

3 Selvitys kadunvarsiliiketiloista Helsingin uusissa kaupunginosissa

4 Helsingin kaupunkisuunnitteluvirasto Teksti ja kuvat: Olli Jokinen Graafinen suunnittelu ja taitto: Sari Yli-Tolppa Julkaisusarjan graafinen suunnittelu: Timo Kaasinen Pohjakartta: Kaupunkimittausosasto, Helsinki 011/2009 ISSN ISBN (PDF)

5 Sisältö Johdanto... 5 Kadunvarsiliiketilojen toiminnan edellytyksiä... 6 Keskustan sijainti ja saavutettavuus... 6 Yksi-, kaksi- vai jatkuvakeskustainen kaupungiosa? Alueiden viihtyvyys, käytettävyys ja kutsuvuus Hallintamuodon vaikutus kadunvarsiliiketilojen toteutumiseen Alueanalyysit Pikku Huopalahti Herttoniemenranta Ruoholahti Alueiden välinen vertailu Seuraavissa on käyty läpi kadunvarsiliiketilojen erityishuomiot ryhmittäin: Johtopäätökset Lähteet Kuvailulehti... 29

6 4

7 Johdanto Kaupunkimaisessa ympäristössä elämä keskittyy julkisille aluille kuten kaduille, aukioille ja puistoille. Nämä muodostavat kaupunginosien selkärangan, jolla on keskeinen rooli kaupunginosien elävöittämisessä. Tärkeää ei ainoastaan ole, miten toimivia paikat ovat itsessään mutta merkittävä rooli on myös kadunvarsien toimijoilla, jotka luovat ilmettä ja identiteettiä paikoille. Jotta kaupunki pystyisi yhä paremmin vastaamaan tarpeeseen eloisan kaupunkitilan synnystä ja tyydyttämään asukkaidensa tarpeet paikallisesti, on tärkeää tutkia, miten kaupunki voi edesauttaa omilla toimillaan kadunvarsiliiketilojen entistä parempaa syntyä ja yhä eloisampaa kaupunkikuvaa sekä tarjota vaihtoehtoja isoille ostoskeskuksille. Kadunvarsiliiketilaselvityksen tavoitteena on ollut selvittää, miten asemakaavassa kaavoitetut kadunvarsiliiketilat ovat toteutuneet Helsingin uusissa kaupunginosissa ja minkälaisia toimijoita toteutuneisiin liiketiloihin on hakeutunut. Tutkimusalueina ovat olleet Pikku Huopalahti, Herttoniemenranta sekä Ruoholahti. Kiinnostavaa selvityksen kannalta on myös, ovatko toiset käytännöt olleet tehokkaampia tuottamaan monipuolista ja haluttua liiketilaa kuin toiset sekä mahdollistavatko kaavamerkinnät potentiaalisen liiketilan muuttumisen helpommin taloyhtiön varastoiksi. Selvityksen taustalla on tavoite saada pienyrityksille sopivaa ja monipuolista liiketilaa sekä pyrkiä luomaan elävämpää kaupunkitilaa Helsingin tuleviin kaupunginosiin(jätkäsaari, Kalasatama, Kruunuvuorenranta). Osaltaan tämä on myös jatke Kaupunkisuunnitteluviraston julkaisulle Kadunvarsiliiketilat Kalasatamassa. Selvitys on samalla myös apuna elävöitettäessä esikaupunkialueita ja parannettaessa niiden palvelutasoa. Lisäksi selvityksen toivotaan tuovan vastauksia siihen, minkälaisia toimintoja alueilla todella on ja olisiko alueilla kysyntää vieläkin suuremmalle määrälle kadunvarsiliiketiloja. Kadunvarsiliiketilojen käyttöön vaikuttaa useita makrotekijöitä alueen sijainnista ja ympäröivistä alueiden palvelun tarjonnasta aina mikrotason elementteihin kuten tilojen ulkoasun kutsuvuuteen ja asiakaspysäköintipaikkojen lukumäärän asti. Yhtäältä kaikki vaikuttavat yrittäjän päätökseen ja maksuhalukkuuteen siirtyä tilaan harjoittamaan omaa toimintaansa. Selvityksessä on yritetty tuoda mahdollisimman paljon esiin kadunvarsiliiketilojen toteutumiseen ja käyttöön liittyviä tekijöitä. Tutkimus yrittää valaista asiaa yleiseltä, yrittäjän sekä asukkaiden näkökannoilta ja jos mahdollista, niin myös mainita, kuinka näiden elementtien on oletettu vaikuttavan katukuvaan sekä liiketilan käytettävyyteen. Usein tämä on ollut kuitenkin hyvin vaikeaa, sillä käytettävyyteen vaikuttavia tekijöitä on useita eikä yksittäisistä tapauksista voi aina vetää yksiselitteisiä päätöksiä. Kadunvarsiliiketila on konseptina hyvin monimutkainen, sillä niiden rakentumiseen ja käyttöön vaikuttaa useita erilaisia tahoja, joilla kaikilla on omat intressit. Tämän tutkimuksen tavoitteena on enemmänkin pyrkiä valottamaan asioita kaupunkikuvan, kaavoituksen ja yrittäjien näkökulmasta kuin tutkia voimassa olevia käytäntöjä, jotka viime kädessä määrittävät kadunvarsiliiketilojen lopullisen toteutumisen ja käytön. 5

8 Kadunvarsiliiketilojen toiminnan edellytyksiä Keskustan sijainti ja saavutettavuus Kadunvarsiliiketilojen osalta yrityksen saavutettavuus asiakkaiden näkökulmasta on erittäin keskeinen tekijä kun mietitään yrityksen kannattavuutta. Aina ei riitä, että alueen yritykset sijaitsevat alueella jossa on paljon vetovoimatekijöitä, jos alueella ei muuten ole tarpeeksi asiakkaita. Jos halutaan turvata lähipalveluiden säilyminen kaupunginosissa ja ehkäistä palveluiden keskittymistä kehäteidenvarsille, täytyy lähipalveluiden pystyä kilpailemaan kehämarkettien kanssa. Yleensä se ei onnistu edullisilla hinnoilla vaan lähikauppojen myyntivaltti on palveluiden läheisyys sekä asukkaiden helppo saavutettavuus. Yksinkertaistaen lähipalveluiden täytyy olla oikeasti lähellä asukkaita. Päivittäistavaran suuryksiköt pyrkivät hakeutumaan sellaisiin paikkoihin, joiden ympäristössä asuu ja liikkuu mahdollisimman paljon ihmisiä. Sijoittumisstrategiassaan ne eivät etsi suuria yksittäisiä keskittymiä vaan tutkivat saavutettavuuden huippukohtia suurten ihmismäärien ja liikennevirtojen kannalta. Jos tarkastellaan asiaa esimerkiksi Helsingin seudun mittavakaavassa, tällaisella yritysten sijoittumisella on lukuisia negatiivisia vaikutuksia kuten henkilöautoilun lisääntyminen ja yhdyskuntarakenteen hajautuminen. Sen sijaan yksittäisen kaupunginosan tasolla vastaavaa yritysten sijoittumisenlogiikkaan voitaisiin hyödyntää paremmin, jotta pystytään varmistamaan parempi lähipalveluiden tarjonta. Kaupunginosan tasolla kauppa voitaisiin keskittää parhaisiin saavutettavuuspisteisiin ilman, että se toisi samanlaisia haittoja kuin seudun mittakaavassa, koska etäisyydet alueen sisällä ovat lyhyitä ja kulku tapahtuu pääosin pyörällä tai jalan. Ohessa olevissa kartoissa on tutkittu niitä kohtia, joista 250 metrin säteellä asuu mahdollisimman paljon ihmisiä. Nämä saavutettavuuden huippukohdat ovat merkitty punaisella. 250 metriä on käytetty siksi, että se kuvastaa kaupunginosan tasolla, milloin palvelut ovat oikeasti lähellä ja ihmiset jaksavat todella kantaa ostoksensa niistä kävellen. Saavutettavuuden huippukohdat - Ruoholahti 6

9 Saavutettavuuden huippukohdat - Herttoniemenranta Ruoholahden kartasta näkyy, että kohta, jonka ympärillä asuu eniten ihmisiä, on alueen keskellä ja lähellä alueen palvelukeskittymää. Tämä ei ole yllätys vaan täysin odotettavissa, koska alue on niin pieni, joten on oletettavaa, että huippukohta muodostuu alueen keskelle. Sen sijaan Herttoniemenrannan ja Pikku Huopalahden kartat antavat mielenkiintoisempia tuloksia ja mahdollisesti selittävät kadunvarsiliiketilojen käyttöä. Herttoniemenrannassa saavutettavuuden huippukohta on esimerkiksi Laivalahdenkaaren pohjoisosassa alueen oikeassa reunassa. Huippukohta on syrjässä alueen keskipisteestä, eikä se ole suurten kulkureittien varrella. Kun katsotaan alueen asukasmääriä tonteittain huomataan, että huippukohdan alueella on myös suuria ihmiskeskittymiä eli kyse ei ole pelkästään monen suuren keskittymän keskikohdasta. Huippukohta ei erotu liiketilojen määrän tai aluerakenteen kannalta ympäristöstään vaikka juuri näiden risteysalueiden kehittäminen vilkkaiksi toreiksi oli yleiskaavasta alkaen tavoitteena. Huippukohdan puolesta puhuu myös se, että alueen bussipysäkki on kaupunginosan vilkkaimpia. Lisäksi alueelta löytyy palveluita(pizzeria, Elintarvikekioski, kampaamo, videovuokrausliike, pikasolarium), joille on tyypillistä, että niitä ei tulla hakemaan kaukaa vaan toimiakseen ne vaativat, että lyhyen matkan säteellä asuu paljon ihmisiä. Tämän keskittymän palveluiden olemassaolo kertoo myös, että saavutettavuuden huippukohdalla on todella väliä. 7

10 Saavutettavuuden huippukohdat - Pikku Huopalahti 8

11 Pikku Huopalahdessa saavutettavuushuippu sijaitsee autiossa puistossa. Ympäristö on toiminnallisesti hiljaista aluetta, eikä lähellä ole kadunvarsiliiketiloja. Jos saavutettavuuden huippukohtia ei osata hyödyntää eikä puistoilla, jonne pitäisi kerääntyä paljon ihmisiä elävöittämään kaupunginosaa, ole kadunvarsiliiketiloja tai muuta toimintaa tukemassa, voidaan sanoa, että hukataan paljon kaupunginosien elävöittämispotentiaalia. Tämä ei kuitenkaan johda johtopäätökseen, että keskuksen pitäisi olla Herttoniemenrannassa ja Pikku Huopalahdessa siellä, missä kaupunginosien saavutettavuushuippu on, sillä nämä alueet ovat huonoja ajatellen globaalia saavutettavuutta ja ihmisten kulkuvirtoja. Sen sijaan saavutettavimpien kohtien pitäisi olla siellä, missä alueen keskus on. Toisin sanoen tämä tarkoittaa sitä, että keskukset eivät itsessään ole väärissä paikoissa vaan alueella olevat rakennukset on sijoiteltu siten, että ne eivät tue näiden keskuksien palvelujen kannattavuutta. Toisaalta myös keskuksien sijoittelussa on parantamisen varaa. Jos katsotaan Pikku Huopalahden ja Herttoniemenrannan merellisiä torialueita, ne näyttäytyvät jopa melkein sinisinä eli hyvin harvan ihmisen saavutettavina verrattuna muihin alueisiin. Tämä voi olla osa syy siihen, miksi näiden alueiden liiketilat ovat toimistoja, eivätkä kahviloita, kauppoja ja muita katuelämää rikastuttavia kauppoja vaikkakin paikat itsessään ovat hienoja ja vetovoimatekijöitä riittää. Yksinkertaisesti sanoen lähipalveluita varten ne sijaitsevat väärässä paikassa. Lähistöllä ei asu tarpeeksi ihmisiä eivätkä ne sijaitse ihmisten päivittäisten kulkureittien varressa. Vaikka meri on suuri vetovoimatekijä ja se tarjoaa viihtyisät puitteet ravintoloille ja oleskelulle mutta päivittäistavarakaupan myyntiä se ei välttämättä paranna. Ellei päivittäistavarakaupan sijainti ole myös muin kriteerein perusteltu, siitä ei tule kannattavaa, jolloin myös muut viereiset kaupat jäävät käyttämättömiksi. Jos halutaan turvata lähipalvelut ja vähentää turhaa liikennettä, ihmisten pitää asua lähellä palveluita tai niiden pitää sijaita päivittäisten kulkureittien varrella. Tärkein yksittäinen kohta, joka kaipaa parannusta, löytyy Herttoniemenrannasta, jossa on jätetty hyödyntämättä Petter Wetterin tie sekä sen jälkeinen aukio, joita pitkin kulkee alueen pääkulkureitti Herttoniemen metrolle. Lisäksi kulkureitti yhtyy aukion kohdalla vielä bussilinjaan, joten paikalla olisi potentiaalia olla alueen todellinen keskus. Tilanne on hyvin samanlainen kuin Ruoholahden metroaseman ympäristössä, jossa vastaava tilanne on osattu hyvin hyödyntää. Tällä hetkellä sekä aukio että Petter Wetterin tie ovat molemmat kuitenkin ankeita, sillä kummallakaan ei ole kadunvarsiliiketiloja vaikka liikennevirtojen puolesta ne olisivat varmasti kaupunginosan parhaimpia. Ruoholahdessa ihmisten kulkureitit sen sijaan on käytetty hyvin hyödyksi ja saatu luotua vilkasta kadunvarsiliiketoimintaa. Kartoissa on kuitenkin yksi puute, joka vääristää saavutettavuuden huippukohdan paikkaa ja pitää tulla mainituksi. Kartoissa 250 metriä on mitattu linnuntietä pitkin. Tämä ei kuitenkaan vastaa todellista käsitystä ihmisten liikkumisesta. Jotta saataisiin selville todelliset saavutettavuuden huippukohdat, mitattu matka voisi olla ehkä hieman pidempi mutta se pitäisi mitata katuja ja polkuja pitkin. Joissakin tapauksissa tämä olisi muuttanut saavutettavuutta selvästi. Esimerkiksi Herttoniemenrannan tori olisi todellisuudessa vieläkin harvemman ihmisen saavutettavissa koska torin ja Sorsavuorenkadun välissä on kallio, joka luo estevaikutuksen ja se pitää kiertää. Onnistunut keskusta ei välttämättä vaadi, että saavutettavuuden terävin huippukohta olisi keskustassa, sillä kyse on lopultakin absoluuttisista asukasmääristä. Tärkeää on tietää, kuinka paljon tarvitaan asiakaspohjaa alueelle, että tietyt palvelut voivat 9

12 olla kannattavia alueella. Jos lähellä asuvien asukkaiden määrä on tarpeeksi suuri, hieman keskuksesta sivussakin oleva huippukohta voi mahdollistaa monipuoliset palvelut alueella. Toisaalta tällöin voi olla, että alueella olisi ollut potentiaalia enempäänkin mutta sitä ei päästä ikinä vain hyödyntämään. Yksi-, kaksi- vai jatkuvakeskustainen kaupungiosa? Yksi keskeinen kysymys kaupunginosien kadunvarsiliiketilarakenteen suunnittelussa on, minkä tyyppinen rakenne on paras kaupunginosan palveluntarjonnan ja yrittäjien toimintamahdollisuuksien kannalta. Perinteisimpiä vaihtoehtoja on yksi-, kaksi-, ja jatkuvakeskustainen kaupunginosarakenne. Yksikeskustaisessa vaihtoehdossa voidaan saada aikaan keskittymisetuja sekä pystytään tarjoamaan joitain sellaisia palveluita, joita monikeskustaisessa rakenteessa ei pystytä. Samalla yksikeskustainen rakenne tukee kävelyä ja pyöräilyä, sillä kaikki alueen kaupat ovat suhteellisen pienellä alueella, jossa käveleminen kaupasta toiseen on helppoa. Toisaalta tilojen keskittyminen voi myös nostaa liiketilojen hintoja korkeammiksi, joka taas puolestaan heikentää yrittäjien mahdollisuuksia. Ongelmana taas on, että palvelumatkat saattavat muodostua alueen reunoilta usein pitkiksi, joka voi lisästä autoliikennettä. Kerran autoon noustuaan, voi tulla helpommaksi ajaa autolla lähimpään isompaan ostoskeskukseen kuin pysyä kaupunginosan alueella. Kaksikeskustainen rakenne taas voi mahdollistaa useamman lähiruokakaupan alueella ja sen mukana muutaman muun lähipalvelun, jolloin lähipalvelut olisivat aidosti lähellä asukkaita. Toisaalta se voi myös jakaa jotkut toiminnot eri puolille aluetta, jolloin asukkaat saattavat joutua sukkuloimaan molempien keskuksien välillä, jos keskuksien toiminnot ovat erilaisia. Tällöin on tärkeää, että keskustojen välillä olisi suora ja toimiva fyysinen yhteys, jotta voidaan varmistaa kevyen liikenteen mahdollisuudet. Se parantaisi samalla alueen toimivuutta ja hahmotusta kävelijöiden ja pyöräilijöiden kannalta. Näille tietynlainen vaihtoehto on jatkuvakeskustainen kadunvarsiliiketilarakenne, jota on nähtävissä Herttoniemenrannassa. Siellä on yritetty luoda vilkasta katuelämää jokaiselle kadulle muodostaen kadunvarsiliiketiloja tasaisesti koko kaupunginosalle. Tämän tyyppisellä rakenteella voidaan parhaimmillaan saavuttaa vilkas ja kaupunkimainen tunnelma mutta usein keskustan ulkopuolisilla alueilla asukasmäärät ovat liian pieniä ja kadut saattavat jäädä silti hiljaisiksi eivätkä palvelut saavuta täyttä potentiaaliaan. Muutama elintarvikekauppa alueella ei riitä vilkastuttamaan koko kaupunginosaa. Toisaalta järjestelmä on tasapuolinen kaikkia kohtaan koska jokainen taloyhtiö saa oman liiketilansa, joka teoriassa tuo tuloja taloyhtiölle. Mutta niin kauan kuin taloyhtiöt eivät ole valmiita mielellään ottamaan liiketiloja ja rakennuttajat eivät ole valmiita rakentamaan niitä, voidaan kysyä, onko tämä vain tasapuolinen rangaistus. Siksi kadunvarsiliiketilojen rakentamista pitäisikin ohjata ensisijaisesti hyville kohdille, joissa kysyntää niille on. Pääkeskus, alakeskus sekä edullisia tiloja mikroyrityksille Yleisen palveluntarjonnan ja alueen identiteetin kannalta olisi tärkeää, että alueella olisi yksi kadunvarsiliiketilojen pääkeskittymä, joka sijaitsee globaalisti hyvässä paikassa ja sen läpi kulkee suurin osa alueelle tulevista ihmisvirroista. Siitä löytyisi alueen isompi päivittäistavarakauppa, kampaamo, apteekki, kioski, kahvilaravintola, sekä joitain pienempiä kauppoja. Toinen pienempi keskittymä, jossa sijaitsee ruokakauppa muutama muu liike ja ravintola voisivat sijaita alueen jollain muulla toiminnallisesti keskeisellä paikalla. Tärkeää on, että molempien keskuk- 10

13 sien ympärillä asuu paljon ihmisiä, jolloin löytyy myös asiakaskuntaa lähipalveluille. Kadunvarsiliiketilojen lisäksi alueelle tulee rakentaa runsaasti tiloja pientoimistojen käyttöön, jotta voidaan turvata pienyrittäjille edullista tilaa. Ne olisi sijoiteltava alueelle siten, että ne tukevat lähikeskusten palveluita. Osa niistä voi olla hyvilläkin paikoilla mutta on tärkeää, että löytyy myös edullisia paikkoja niille, joille tilan edullisuus on tärkeämpää kuin sijainti. Jos kauppa ja urbaani katuelämä keskittyvät kaupunginosakeskuksiin, on mahdollista luoda vihreää vaikutelmaa reunoilla ja sivukaduilla. Tällöin on mahdollista tarjota toimistoille erilaisia toimintaympäristöjä. Alueen keskustoissa ja muissa sijainnin kannalta hyvissä kohdissa, joihin kaupantoiminnot ja urbaanielämä keskittyvät pitää korostaa tähänastista enemmän laatutekijöitä ja arvioida miten kaupunkitila- ja rakennussuunnittelulla voidaan parantaa yrittäjien asemaa ja tehdä liiketiloista entistä kutsuvampia ja toimivimpia. Tässä keskeisenä elementtinä on myös intiimin tiiveyden kasvu. Se tarkoittaa asukkaiden käyttämien alueiden suunnittelua mittakaavaltaan sellaisiksi, että ne todella tukevat viihtyvyyttä ja kadunvarsiliiketilojen käytettävyyttä. Suunnittelusta toteutukseen Pelkästään kadunvarsiliiketilojen suunnittelu ei yksinään riitä varmistamaan hyvää tilarakennetta. Erityisen paljon pitäisi panostaa myös kadunvarsiliiketilojen ja keskustojen toteutumisvaiheeseen. Jos alue rakentuu keskustan tai kadunvarsiliiketilakeskittymän ympärille, pitäisi pyrkiä loppuun asti varmistamaan, että myös kaikkien lähialueiden suunnitellut keskustaa tukevat toiminnot toteutuvat. Samoin pitäisi pystyä varmistamaan, että jos kaupunginosan tilarakenne ja kaupalliset palvelut perustuvat suunnitelmalle, joka nojaa yhteen tai moneen isoon vetonaulaan, ne pyritään viemään läpi, sillä ympäröivien alueiden rakenne ja mitoi- tus on suunniteltu näitä hankkeita ajatellen. Vaikka suurta hanketta ei ikinä toteutettaisikaan, ympäröivä rakenne pysyisi samana. Tällainen toiminta tuottaa epätarkoituksenmukaista kaupunkia, joilla ei ole mitään varsinaista käyttötarkoitusta. Pitäisikin pyrkiä välttämään suurien alueiden suunnittelua siten, että ne perustuvat yhteen tai muutamaan suureen, toteutukseltaan epävarmaan, vetonaulaan. Suuria kohteita voidaan suunnitella mutta alueiden ja suunnitelmien käyttökelpoisuus ei saisi olla niiden toteutuksesta riippuvainen. Kun lähdetään suunnittelemaan suuria hankkeita kaupunginosiin, pitäisikin tarkasti miettiä, mitkä ovat hankkeiden todelliset hyödyt alueelle ja kaupungille ja mitä riskejä niihin liittyy. Alueen sijoittajat ja rakennuttajat toivovat tietysti, suurta vetonaulaa, joka nostaisi alueen hintoja, mutta suunnitteluvaiheessa pitäisi tarkemmin miettiä, mitä se todella tarkoittaa. Pelkästään suurien hankkeiden suunnitteleminen kaupunginosien vetovoiman ja markkinoinnin lisäämiseksi ei ole kannattavaa, jos hankkeilla on suuri riski jäädä toteutumatta. Tällöin alue jää epätarkoituksenmukaiseksi, eikä aluerakenne tue sen todellista käyttötarkoitusta. Tällöin voi käydä kuten Herttoniemenrannassa, jossa alueen yhdellä alueen keskeisimmällä paikalla on tyhjä hiekkakenttä, joka toimii hoitamattomana parkkipaikkana. Kun kaupunginosiin suunnitellaan suuria hankkeita, pitäisi aina olla valmiina mitä jos -vaihtoehto, jota voitaisiin käyttää, jos suunniteltu hanke ei lähde kehittymään. Tällöin voitaisiin paikata hankkeen täyttämä aukko, uudella suunnitelmalla, joka kuitenkin tukisi suunniteltua kaupunkirakennetta. 11

14 Alueiden viihtyvyys, käytettävyys ja kutsuvuus Kadunvarsiliiketoiminnan toimintamahdollisuuksia parannettaessa täytyy muistaa, että sijainti on vain yksi, vaikkakin hyvin keskeinen tekijä. Toimintamahdollisuuksien parantamiseen liittyy useita tekijöitä, jotka määrittävät, kuinka kannattavaa yrityksen toiminta alueella on. Keskeistä kadunvarsiliiketoiminnan kannalta on kadunvarsien ulkoisten puitteiden parantaminen, kuten viihtyvyyden parantaminen. Toisaalta yleisen viihtyvyyden parantaminen tarkoittaa katujen ja aukioiden viihtyvyyden parantamista laadullisin tekijöin mutta yhtä tärkeää on myös kadunvarsiliiketilojen kutsuvuuden ja käytettävyyden parantaminen. Tutkimusalueilta löytyi paljon yksityiskohtia, joilla oli vaikutuksia yleiseen viihtyvyyteen sekä kadunvarsiliiketilojen toimintaan yleisesti. Viihtyvyyttä laskevat tekijät Yleisimpiä viihtyvyyttä laskevia tekijöitä olivat rakennusten erilaiset sisäänvedot, lipat ja syvennykset, joiden alle oli sijoitettu kadunvarsiliiketiloja. Tämä ei yleensä ainoastaan laskenut yleistä viihtyvyyttä ja vaikeuttanut tilan hahmotusta vaan usein myös samalla aiheutti sen, että kadunvarsiliiketilat jäivät näiden erilaisten rakennelmien varjoon, eivätkä näkyneet kunnolla tielle tai torille ja siten olleet kutsuvia. Ajoittain oli jopa vaikea huomata kauempaa, minkä alan kaupasta oli kyse koska liike oli niin varjossa ja kaukana kaduntasosta. Lisäksi itse liikkeeseen oli usein mahdoton nähdä kadulta sisälle Yksi Herttoniemenrannan haastateltavista yrittäjistä mainitsi, että olisi halunnut tilaansa suuret ikkunalaudat, jotta voisi laittaa esille tuotteitaan. Hän oli hyvin harmissaan kun ikkunalaudan puutteen takia ei näin voinut tehdä. Tärkeää on siis muistaa, että liikkeiden kutsuvuus ei synny ainoastaan rakennuksen ulkoisista ominaisuuksista vaan liikkeille itselleen pitää antaa myös mahdollisuus tehdä omia toimenpiteitä liikkeiden kutsuvuuden lisäämiseksi. Jos halutaan todella elävöittää katutilaa, voitaisiin miettiä vaihtoehtoja, kuinka liikkeet voisivat paremmin hyödyntää katutilaa ja laittaa esille omia tuotteitaan. Yksi mahdollisuus voisi olla aurinkoisella säällä avattavat ikkunat, jotka yhdistäisivät liiketilan suoraan katuun. Tämä voisi elävöittää katutilaa ja luoda selvän eron katutilan käyttöön talven jälkeen. Kaupunkitilasta löytyy muitakin esteitä kuin pelkästään sisäänvedot, jotka tekevät liiketiloista vähemmän houkuttelevia. Niitä ovat useat erilaiset hoitamattomat puskat, turhat muurit, tarpeettomat rappuset. Hyvin suunniteltuina, ne voivat elävöittää monotonista katutilaa, mutta suunnittelemattomina niiden vaikutus katuliiketilojen houkuttelevuudelle on usein negatiivinen. Pahimmillaan ne estävät näköyhteyden liiketilaan ja vähentävät liikkeiden lähestyttävyyttä. Mallia kauppakeskuksista Kadunvarsiliiketilojen suunnittelussa voisi ottaa mallia kauppakeskuksilta, joiden liiketilat on suunniteltu myyvästi ja tehokkaasti sekä näyteikkunoihin ja esillepa- Epämiellyttäviä sisäänvetoja, jotka tekevät katutilasta sekavan Kadunvarsiliiketiloilla ei mitään yhteyttä toriin välissä olevien esteiden takia

15 noon panostetaan enemmän kuin monissa nykyisissä kadunvarsiliiketiloissa. Pitäisi muistaa, että liiketilojen näyteikkunoiden tarkoitus on ensisijaisesti houkutella asiakkaita, ei pitää kylmyyttä ja valoa ulkona kuten useissa kadunvarsiliiketiloissa tällä hetkellä. Kauppakeskuksilta pitää yrittää oppia kuitenkin tietyin varauksin. Enemmänkin pitäisi pyrkiä hyödyntämään niiden soveltamia toimintamalleja ja periaatteita kuin kopioida niiden käyttämiä ideoita sellaisinaan todellisessa kaupunkiympäristössä. Se ei kuitenkaan saa tarkoittaa että kaupallinen tila menee muun ympäristön edelle, päinvastoin. Tarkoitus on, että suunnitellaan ennen kaikkea aitoa ympäristöä, jotta kaupunki pystyy tarjoamaan kilpailukykyisiä vaihtoehtoja isoille kehämarketeille mutta yritetään tuomaan se vastaamaan kaupan vaatimuksia. Kauppakeskusten taloudellisen kannattavuuden maksimointi on johtanut samalla myös tehokkaaseen tilankäyttöön, sillä asiakkaiden välimatkoista on tehty mahdollisimman lyhyitä(pois lukien matkat kauppakeskuksiin). Tämä ei ole sallinut jättää kauppakeskuksiin ylimääräistä tilaa yleisiksi alueiksi, koska jokainen tila voidaan käyttää taloudellisesti kannattavammin liiketilana. Tehokkaamman kaupunkitilalla voidaan tarjota jotain, mihin kauppakeskukset eivät pysty. Sen avulla voidaan tarjota viihtyisää ja toimivaa kaupunkiympäristöä sekä samalla täydentää ei-kaupallisen julkisen tilan puutetta. Se pystyy antamaan ihmisille mahdollisuuden käyttää katutilaa siten, että kuluttaminen ei ole ensisijainen tarkoitus, eikä myöskään kaikkea toimintaa ole määrätty ennalta ja kontrolloitu yksityiseltä taholta. Mikroyritysten erilaiset vaatimukset On kuitenkin olemassa tiloja, joiden ei tarvitse olla aivan niin helposti lähestyttäviä kuten torien ja pääkulkuväylien liikkeet, esimerkiksi toimistot. Toimistot sijoittuvat usein kaupunginosien reunamille, jossa on edullista toimitilaa. Niiden ei tarvitse houkutella asiakkaita vaan yrityssuhteet hoidetaan pääosin muuten kuin toimipisteessä. Tämä näkyy valitettavasti usein myös toimistojen tylsässä ulkoasussa, jossa ikkunoita peittävät sälekaihtimet. Jos rakennetaan vain isoja ja avaria ikkunoita pitäen silmällä keskeisillä kadunvarsikohdilla olevien putiikkien tarpeita, luodaan samalla tylsää katukuvaa kaupunginosien reunoille. Pitääkin pyrkiä rakentamaan monenlaisia kadunvarsiliiketiloja, jotta pystytään vastaamaan eri alueiden ja toimijoiden erilaisiin tarpeisiin. Toimistot eivät välttämättä koe isoja ikkunoita etuna, ellei niistä avaudu esimerkiksi hienoja merinäkymiä vaan ehkä jopa haittana, jos ne päivisin ovat kohti aurinkoa ja kuumentavat työtiloja. Reuna-alueilla ei välttämättä tarvita tiivistä katutilaa ja suuria ikkunoita, joten olisi tärkeää miettiä, mitä vaihtoehtoja löytyy sälekaihtimen peittämille ikkunoille. Voidaanko käyttää muunlaisia ratkaisuja estää ihmisiä näkemästä suoraan toimistoon ja estää auringon valoa mutta samalla välttää tylsää katukuvaa. Mitä vaihtoehtoja voidaan tarjota nykyiselle toimistolle? Voisiko toimistoilla olla vaikka pienet terassit toimistojensa edessä? Vaikka nykyisellään toimistot ovatkin suureksi osaksi ulkoasultaan ankeita, niitä ei missään tapauksessa pitäisi nähdä rasitteena vaan kaupunginosien hyödyntämättömänä mahdollisuutena.

16 Hallintamuodon vaikutus kadunvarsiliiketilojen toteutumiseen Pelkästään kadunvarsiliiketilojen hyvä suunnittelu ja onnistunut kaavoittaminen ei välttämättä takaa toimivaa kadunvarsiliiketilarakennetta, sillä tontinluovutusvaiheessa suunnitelmiin saatetaan tehdä muutoksia. Yleensä varsinkin rakennusliikkeet ovat olleet aktiivisia laskemaan kadunvarsiliiketilojen määrää suunnitellusta. Osaltaan tähän on ollut syynä, että kadunvarsiliiketilat laskevat rakennuttajien voittoja suhteessa asuntoihin. Toisaalta rakennusliikkeet pelkäävät, että niiden on myöhemmässä vaiheessa vaikea päästä eroon kadunvarsiliiketiloista. Toisinaan kyse on myös rahoituksesta. Esimerkiksi Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA tukee asumista ja rakentamista erilaisin avustuksin. Kuitenkin Rakennusten hallintamuodot ja kaavoitetut tilat - Herttoniemenranta

17 Rakennusten hallintamuodot ja kaavoitetut tilat Pikku Huopalahti 15

18 Ara-rahoitus koskee ainoastaan asuntorakentamista ja kadunvarsiliiketilat jäävät Ara-rahoituksella rakennetuissa kohteissa rahoituksen ulkopuolelle. Tämä saa kadunvarsiliiketilat helposti näyttäytymään rakennusliikkeille kuluina ja rajoituksina. Alla olevissa kartoissa on esitetty toteutuneiden kadunvarsiliiketilojen sijainnit sekä rakennusten hallintamuodot. Jokainen toteutunut kadunvarsiliiketila on merkitty omalla mustalla tähdellään ja valkoinen tähti ilmoittaa rakennuspaikan, jonne kadunvarsiliiketila on jäänyt rakentumatta. Tähdet ilmoittavat vain rakennuspaikkoja, eivätkä ota kantaa rakennusoikeuden käyttöön. Monelle rakennuspaikalle missä tällä hetkellä on musta tähti, kadunvarsiliiketiloja olisi voitu rakennusoikeuden perusteella rakentaa moninkertainen määrä nykyiseen verrattuna. Kartat eivät siis kerro täysin koko totuutta rakentamisesta ja kadunvarsiliiketilojen potentiaalisesta määrästä. Ruoholahdessa ei valkoisia tähtiä ole koska siellä kadunvarsiliiketiloille ei kaavassa ollut osoitettu erikseen rakennuspaikkoja. Rakennusten hallintamuodot ja kaavoitetut tilat - Ruoholahti 16

19 Kartoista voi huomata selviä säännönmukaisuuksia. Ensinäkin näyttää siltä, että kadunvarsiliiketiloja on onnistuttu rakentamaan erityisen hyvin Hitas-taloihin. Kadunvarsiliiketiloja on rakennettu melkein jokaiseen vähintäänkin kohtalaisella sijainnilla olevaan rakennukseen sekä hyvillä paikoilla oleviin rakennuksiin niitä on rakennettu useita. Sen sijaan asumisoikeudella hallinnoidut rakennukset edustavat toista ääripäätä. Näissä rakennuksissa kadunvarsiliiketilat ovat toteutuneet erityisen huonosti eikä niitä juuri ole. Esimerkiksi Herttoniemenrannassa yhtään kadunvarsiliiketilaa ei sijaitse asumisoikeustaloissa vaikka osa niistä sijaitsee kohtalaisella paikalla ja asemakaavassa näihin rakennuksiin on kaavoitettu tiloja. Muillakin tutkimusalueilla asumisoikeustaloissa kadunvarsiliiketilat ovat toteutuneet heikosti. Muiden hallintamuotojen välillä ei suurta eroa ole, vaan kadunvarsiliiketilat ovat toteutuneet tasaisesti alueelle. Kadunvarsiliiketiloja on toteutunut tiiviisti myös Pikku Huopalahden pohjoisosaan vaikka siellä ei Hitas-tuotantoa olekaan. Tämä johtuu siitä, että pohjoisosaa rakennettaessa ara-rahoitusta sai rakentamiseen myös liiketilojen osalta. Myöhemmin rahoituksen käytännöt muuttuivat siten että liiketilat rajautuivat ulos rahoituksesta, joka näkyy myös Pikku Huopalahden eteläosassa, jossa kaupungin vuokrataloihin ei ole rakennettu enää niin paljon liiketiloja. Tietoa eri hallintamuotojen kadunvarsiliiketilojen toteutumisesta pitäisikin paremmin pystyä hyödyntämään tonttien luovutusvaiheessa, jotta voidaan paremmin luoda sellaista kadunvarsiliiketilarakennetta, jota on suunniteltu. Jos Hitastaloissa kadunvarsiliiketilat toteutuvat muita hallintamuotoja paremmin, tontinluovutusvaiheessa kannattaisi pyrkiä saamaan Hitas-tuotantoa alueille, joilla on ensisijaisen tärkeää, että kadunvarsiliiketilat toteutuvat suunnitellusti. Hallintamuodot, joissa kadunvarsiliiketilat toteutuvat heikommin kannattaisi sitten ohjailla enemmän reuna-aluille, joissa kadunvarsiliiketilojen toteutuminen, ei ole ensisijaisen tärkeää kokonaisuuden kannalta. Jos tulevaisuudessa kokeillaan tai siirrytään kadunvarsiliiketilojen hallintamalliin, jossa hallinta on keskittynyttä ja tietyn alueen tilojen vuokrausta hoitaa yksi yhtiö, voi liiketilojen johtaminen helpottua, jos liiketilojen emäkiinteistöillä on sama hallintamuoto. 17

20 Alueanalyysit Pikku Huopalahti Historia ja suunnittelu Pikku Huopalahti sijaitsee keskeisellä paikalla Mannerheimintien, Vihdintien ja Paciuksenkadun välissä. Alueen rakentamista oli esitetty ensi kerran jo Eliel Saarisen Suur-Helsinki suunnitelmassa. Tämän jälkeen Pikku Huopalahden rakentaminen nousi esille tasaisin väliajoin mutta siitä luovuttiin vaikeiden maaperäolosuhteiden takia. Lopulta 1980-luvun alussa syntyi päätös alueen kaavoituksen käynnistämisestä ja aluetta päästiin rakentamaan 1980-luvun lopussa. Rakentaminen alkoi alueen pohjoisosasta kohti etelää ja Paciuksenkatua, jossa viimeiset talot saatiin valmiiksi 1990-luvun lopussa. Alueen rakennusjärjestys näkyy myös Pikku Huopalahden eri alueiden erilaisina luonteina. Pohjoisosassa rakennukset ovat pienimittakaavaisia kun taas viimeksi rakennetulla Paciuksen alueella rakennukset ovat korkeampia rakennusmääräysten muututtua kesken rakentamisen. Tämä on selvästi vaikuttanut myös alueen yleisilmeeseen. Pikku Huopalahti eroaakin selvästi muista tutkimuksen alueista, sillä siitä on pyritty tekemään vaihteleva ja pienimittakaavainen. Pikku Huopalahden tavoitteena oli luoda jatke Helsingin kantakaupungille täydentämään Meilahden, Munkkiniemen, Ruskeasuon ja Haagan kaupunginosia. Periaatteena oli jatkaa kantakaupungin rakennetta jonka keskeisenä elementtinä olivat kadunvarsilla sijaitsevat palvelut. Jotta toimiva kadunvarsiliiketilarakenne pystyttiin mahdollistamaan, alueelle ei ole sallittu ostos- tai kauppakeskusta kuten useilla muissa uusissa kaupunginosissa. Nykyisin alueella asuu noin 7300 asukasta. Kaavat Kaavoituksen periaatteena on ollut luoda jatke kantakaupungille mahdollistaen kantakaupunkimainen kadunvarsiliiketilarakenne. Tämä on myös osaltaan tarkoittanut, että alueelle ei rakenneta suuria kauppakeskuksia. Alueen vaiheittainen rakentuminen näkyy myös kadunvarsiliiketilan kaavoituksen merkinnöissä ja niiden kehittymisessä. Ensimmäisenä rakentuneen pohjoisosan kaavassa on kadunvarsiliiketilat ohjattu sanallisesti alueen kokoojakadun Korppaanmäentien varteen mutta niille ei ole osoitettu varsinaisia paikkoja tontilla. Rakennusoikeutta on vain harvassa tapauksessa eritelty koskemaan kadunvarsiliiketiloja, vaan yleensä asumisen- ja liiketilojenrakennusala on käsitelty yhtenä kokonaisuutena. Pikku Huopalahden keskiosassa, jossa alkuperäisten suunnitelmien mukaan sijaitsee alueen keskus, on käytetty selvästi tarkempaa kaavoitusta, jossa liike-, myymälä-, ja yleiset tilat on eritelty kaikki omina merkintöinään. Niille on selvästi osoitettu erillinen rakennusoikeus sekä tontinosa, jonne ne saa sijoittaa. Viimeksi rakentuneen eteläosan kaava on ollut askel vähemmän kontrolloivaan suuntaan. Siellä kaikki kadunvarsiliiketilat on käsitelty yleisenä monikäyttötila-merkintänä, mutta kuitenkin määritelty erikseen niiden sijainti tontilla sekä eritelty niiden rakennusoikeus. Tilat ja tilarakenne Pikku Huopalahdessa voidaan havaita kolme hieman suurempaa tilakeskittymää. Yksi Vihdintien sisääntuloväylänvarressa, toinen Paciuksentien sisääntuloväylän varressa ja kolmas Tilkantorin ympäristössä, jonne suunniteltiin alun perin alueen keskustaa sekä raitiovaunun kääntöpaikkaa. Sisääntuloväylien varressa olevien kadunvarsiliiketilakeskittymien tärkeimmät toimijat ovat keskikokoiset ruokakaupat sekä niiden ympärille syntyneet palvelut ja liikkeet. Tilkantorin tilakeskittymän päätoimijat ovat sen sijaan toimistoja lukuun ottamatta yhtä ravintolaa ja muutamaa liikettä. Tämä selittyy alueen huonolla sijainnilla alueen pääliikenneväyliin sekä turhan massiivisella mitoituksella, joka pohjautuu suunniteltuun raitiovaunun päätepysäkin kääntöpaikkaan, josta sitten myöhemmin luovuttiin. Suunnitelman muutos jätti torin ilman tarkoitusta. Pikku Huopalahdelle tunnusomaista on suuri toimistojen määrä. Pikku Huopalahden 149 kadunvarsiliiketilasta yli puolet on toimistojen käytössä. Aktiivinen kadunvarsiliiketilojen kaavoitus on mahdollistanut sen, että alueelle on syntynyt edullista tilaa, jota pienyritykset ovat pystyneet hyödyntämään toimistoina. 18