Maapoliittinen ohjelma

Transkriptio

1 Hollolan kunta Maapoliittinen ohjelma Hollolan valtuusto Hollolan kunta, maankäyttöpalvelut Virastotie 3, PL 66, Hollola puh. (03) , sähköposti:

2 1 MAAPOLIITTINEN OHJELMA HOLLOLAN KUNTA Sisällysluettelo 1. Maapolitiikan ja maapoliittisen ohjelman merkitys Maapolitiikan paineet Taustatietoa Kunnan sijainnin ja yhdyskuntarakenteen asettamat haasteet Kunnan maanomistus, tonttireservit ja tonttivaranto Maapolitiikan tavoitteet, toteuttaminen ja keinot Tavoitteet Keinot Toteuttaminen Maanhankintaperiaatteet Yleistä Raakamaan hinnan määräytyminen Vapaaehtoiset kaupat Etuosto-oikeus Lunastus Sopimusmenettelyt Kehittämiskorvaus Yhdyskuntarakentamisen ohjausvälineet haja-asutusalueelle Maanluovutusperiaatteet...15 Liitteet: osayleiskaavat tonttitilanne 2009 vuodenloppu kunnan maanomistuskartta

3 2 1. Maapolitiikan ja maapoliittisen ohjelman merkitys Kunnan on huolehdittava alueiden käytön suunnittelusta alueellaan. Maapolitiikka käsittää maanhankintaan ja kaavojen toteuttamisen liittyvät tavoitteet ja toimenpiteet. Hyvin hoidettu maapolitiikka on kunnan keskeinen menestystekijä. Kunnan maankäytön ohjaus koostuu maankäytön strategisista linjauksista, kaavoituksesta ja maapolitiikan toimenpiteistä sekä hajarakentamista ohjaavista päätöksistä joiden kaikkien tulee olla yhdensuuntaiset vaikuttavuuden aikaansaamiseksi. Kunnan kaavoituksen ja maapolitiikan ratkaisut vaikuttavat merkittävästi kunnan talouteen ja toimintaan; yhdyskuntarakentamisesta ja julkisista palveluista kunnalle aiheutuviin nettokustannuksiin. Maapoliittisen ohjelman laatimisen tavoitteena on: - luoda pitkäjänteiset linjaukset maapolitiikan harjoittamiseen ja lisätä näin kunnan toiminnan ennustettavuutta - luoda kunnan elinvoimaisuutta vahvistavia rakenteita; hyvät edellytykset asumiselle ja elinkeinotoiminnalle - ohjata ja hallita kunnalle koituvia kustannuksia ja vastuita - varmistaa kuntalaisten tasapuolinen ja oikeudenmukainen kohtelu Maapoliittisessa ohjelmassa esitetään ne periaatteet ja keinot, joita Hollolan kunta käyttää pyrkiessään em. tavoitteisiin. Kaavoitusperiaatteet - Noudatetaan kunnanvaltuuston hyväksymää kaavoitusohjelmaa. - Kaavoitusohjelmasta ei poiketa kuin vähäisten asemakaavahankkeiden osalta teknisen lautakunnan päätöksellä. Merkittävät poikkeukset kaavoitusohjelmasta tekee kunnanvaltuusto. - Kaavoituksessa toteutetaan seuraavia yleisiä periaatteita: luodaan ekologisesti, sosiaalisesti ja kulttuurisesti sekä taloudellisesti, kestävää kehitystä - Kaavoitusprosessia nopeutetaan vähentämällä hallinnolliseen käsittelyyn kuluvaa aikaa Maapoliittinen ohjelma tarkistetaan valtuustokausittain. Maapoliittisen ohjelman toteutumista seurataan vuosittain kaavoituskatsauksen yhteydessä.

4 3 2. Maapolitiikan paineet Yleiset paineet Yhdyskuntarakentamisen tavoitteet ovat muuttuneet huomattavasti viimeisen vuosikymmenen aikana. Eheän yhdyskuntarakenteen tavoite on voimistunut. Tähän ovat vaikuttaneet uudet ja täsmentyneet tiedot erityisesti yhdyskuntarakenteen vaikutuksista kuntien kustannuksiin ja ilmastonmuutokseen; mitä enemmän hajallaan yhdyskuntarakenne on, sitä enemmän syntyy yksityisautoilun tarvetta ja sitä vähemmän on mahdollisuuksia kannattavalle joukkoliikenteelle. Yhdyskuntarakenteen hajautuminen puolestaan aiheuttaa lisäkustannuksia sekä kunnille (kadut, vesi- ja jätevesi-investoinnit, julkiset rakennukset, joukkoliikenne, kotipalvelut) että yksittäiselle ihmiselle. Kuntien menestymisen eräs edellytys pitkällä aikavälillä on yhdyskuntarakenteen taloudellisuus. Merkittävä osa yhdyskunnan kustannuksista määräytyy jo maanhankinnan ja suunnittelutyön yhteydessä tehtävien päätösten perusteella (noin %). Kun näitä eri kustannuksia tarkastellaan yhdessä, korostuu yhdyskuntarakenteen tiivistämisen merkitys kuntalaisten ja kunnan taloudellisen menestyksen kannalta. On huomattava, että hajautuneen yhdyskuntarakenteen infrastruktuurin kustantaminen sekä liikkuminen tulevat suhteettoman kalliiksi ei vain nykyisille vaan myös tuleville sukupolville. Kunta- ja palvelurakennelaki (2007) on asettanut tavoitteeksi elinvoimaisen ja toimintakykyisen sekä eheän kuntarakenteen ja edellyttänyt maankäytön, asumisen ja liikenteen yhteensovittamista sekä palvelujen käytön parantamista kuntarajat ylittäen seuduilla. Eduskunnalle annetussa selonteossa (marraskuu 2009) esitettiin selvityshenkilömenettelyä sellaisille alueille, missä yhteensovittaminen ei omin toimenpitein onnistu tai etene. Lahden kaupunkiseudulla on 1970-luvulta lähtien toteutettu kaupunkiseudun rakennemalleja, viimeisin on rakennemalli Pyrkimyksenä on ollut yhtenäistää yhdyskuntasuunnittelua etenkin yleiskaavatasolla. Alueella toimii myös yhteinen asiantuntijoiden muodostama mal-ryhmä. Yhteistyössä on toteutettu myös -portaali, josta hakija näkee kerralla koko kaupunkiseudun tonttitarjonnan. 3. Taustatietoa 3.1 Kunnan sijainnin ja yhdyskuntarakenteen asettamat haasteet Hollolan kunnan maankäytön suunnittelun suurimpia haasteita on yhdyskuntarakenteen hajanaisuus sekä Lahden kaupungin raja-alueille suuntautuvan rakentamispaineen hallinta. Asemakaavoittamattomalla alueella kunnalla ei ole samanlaisia velvoitteita hoitaa kunnallistekniikkaa kuin asemakaava-alueella. Koska haja-asutusalueen infran rakentaminen on erittäin kallista eikä investointeihin tehtyjä menoja kyetä saamaan pääsääntöisesti investoinnin kautta saavutettujen tulojen avulla, on vältettävä taaja-rakenteen ja tätä kautta kaavoitusvelvoitteen ja kunnal-

5 4 listekniikan velvoitteiden täyttymiskriteerejä. Tällaisia alueita on Hollolan kunnassa jo useita joka on tullut esille mm. Päijät-Hämeen vesihuollon yleissuunnitelman yhteydessä. Hollolan kunnassa on laadittu Hollolan kunnan asuntostrategia ja asuntoohjelma jossa on esitetty toimenpidelinjaukset. Hollolan kunnanvaltuusto hyväksyi vuoden 2006 maaliskuussa asuntostrategian osana kuntastrategiaa vuodelle Hollolan kunnan asunto-ohjelma laaditaan kunnan asuntopoliittisten toimintojen perustaksi. Kunta osallistuu yhteistyössä alueen kuntien kanssa asuntotuotannon suunnitteluun ja asuntojen markkinointiin. Kunnilla on myös valmisteilla yhteinen seudullinen asuntostrategia. Lahden kaupungin läheisyys aiheuttaa erityisen suuret rakentamispaineet kaikkiin kaupungin raja-alueen kyliin, Vesikanssa Kukkilaan, Kalliolaan ja Paimelaan, Heinlammille sekä Miekkiössä erityisesti Hangasmäkeen. Alueille on syntynyt paljon asemakaavan ulkopuolista asutusta joka on johtanut pirstoutuneeseen maanomistukseen ja paikoitellen vesihuoltoverkoston laajentamiseen ilman kokonaissuunnitelmaa. Asemakaavan laatiminen ja kunnallistekniikan rakentaminen alueille on työlästä ja kallista hajanaisesti toteutuneille alueille jälkikäteen. Jo yksi huonosti sijaitseva rakennus voi haitata tulevaa kaavaa esimerkiksi estämällä teknisesti, taloudellisesti ja toiminnallisesti järkevän katulinjauksen. Pääosa kunnan olemassa olevista teollisuustonteista sijaitsee pohjavesialueella. Niille sijoittuva toiminta on rajoitettua tai vaatii suurempia kustannuksia pohjaveden suojelemiseksi. Tämä luo paineita ja 1970-luvulla muodostuneiden teollisuusalueiden erityisesti kemianteollisuuteen liittyvän toiminnan poissiirtymisestä pohjavesialueilta. Salpakankaan ja Kukonkoivun teollisuusalueet sijaitsevat I-luokan pohjavesialueella. Kuntakeskustan etäisyys Lahden keskustasta on n. 10 kilometriä. Monen erikoiskaupan puuttuminen kuntakeskuksesta on omiaan voimistamaan asiakasvirtaa Lahteen, mikä osaltaan heikentää kuntakeskuksen elinvoimaa. Virran kääntäminen edellyttäisi nykyistä huomattavasti suurempaa erikoiskaupan valikoimaa. Kuntakeskustan laajenemissuunnat pohjoiseen (luonnonsuojelualue), itään (Lahden kaupungin raja) ja osin myös länteen (puolustusvoimain harjoitusalue) ovat vähäiset. Selkeä kasvusuunta on etelä, jonka suunnan eteläinen kehätie tulee rajaamaan. Kunnan eteläiset osat ovat myös lähellä valtakunnallisia liikenneverkkoja ja siten houkuttelevia asuin- ja yritystoiminta-alueita. Hollolassa on n kesämökkiä. Paineet kesämökkien muuttamiseksi ympärivuotiseen asumiseen ovat kasvaneet.

6 5 3.2 Kunnan maanomistus, tonttireservit ja tonttivaranto Hollolan kunnan kokonaisala on 531 km², josta maa-aluetta on noin 463 km² ja vesialueita noin 68 km². Maa-alasta asemakaavoitettua aluetta on noin 1768 ha ja osayleiskaavoitettua ha. Kunta omisti maata yhteensä ha eli 21,73 km². Hollolan kunta on hankkinut 2000 luvulla yhteensä 536 ha. Keskimäärin kunta on hankkinut maata noin 54 ha/vuosi ( eurolla/vuosi). Vuonna 2009 maata ostettiin vain 6,13 ha. Kunta on luovuttanut maata luvulla yhteensä 314 ha, keskimäärin 31,4 ha/vuosi. Vuonna 2009 myytiin ns. passiivissa kiinteistöjä joten koko vuoden luovutettujen maa-alueiden pinta-ala on suuri eli 137 ha. Hollolan kunnassa rakennetaan vuosittain omakotitaloa. Asemakaavoitetuille tonteille näistä rakennetaan kpl. Eli suurin osa uusista omakotitaloista rakennetaan alueille joille ei ole tehty tie- ja vesihuollon suunnitelmia. Nämä omakotitalot sijoittuvat haja-asutus alueille olemassa olevien tai rakennettavien yksityisteiden varsille, muutama myös yleisten teiden varteen. Osa omakotitaloista on rakennettu osayleiskaavan mukaisille asuinpientaloille tarkoitetuille alueille jossa on ollut mahdollisuus liittyä vesihuoltoverkkoon. Näiden rakennuspaikkojen ongelmana on ollut se että alueiden myöhempi suunnitelmallinen rakentaminen vaikeutuu. Kunta on luovuttanut viimeisten 10 vuoden aikana vuosittain asemakaavoitettua tonttia eri puolilta kuntaa keskimäärin 33 tonttia vuosittain. Tontti varannon vähyyden takia viime vuonna tonttia luovutettiin vain 17. Vuoden 2010 aikana tilanne paranee huomattavasti kun asemakaavoitettujen omakotitonttien määrä lisääntyy 106 tontilla. Väestön muutos ja asuntojen lukumäärä Hollolan väestömuutos on ollut kymmenen viimeisen vuoden aikana 1668 henkilöä eli vuosittain väestö on kasvanut keskimäärin vuodessa 167 hengellä. Samana aikana asuntoja on valmistunut 1528 kpl eli vuosituotanto on ollut keskimäärin 153 kpl. Asumisväljyyden kasvu on lisännyt ja lisää asuntojen rakentamista. Omakotitontit AO Tonttireservi AO (myymättömiä rakentamisvalmiita tontteja) Herrala, Roopentie ym. 7 Kirkonkylä, Parinpelto 11 Nostava, Hakosilta 1 Kukkila, Tohkanen lll 11 yhteensä 30

7 6 Tonttivaranto AO (asemakaavoitetut tontit, kunnallistekniikka rakentamatta tai tekeillä) Herrala 18 Tontti varannon kasvu (AO) Vuoden 2010 aikana syntyy asemakaavalla uusia tontteja Kuntakeskus, Vanhantalonrinne 34 Kuntakeskus, Mallasharju 4 Pyhäniemi, Paakkunaisenalue 19 Kukkila, Rätikkö 49 yhteensä 106 Muut pientalotontit AP Tonttireservi (AP) Kuntakeskus, Sarkatie 1 Krouvi l 2 yhteensä 3 Tonttivaranto (AP) Herrala 1 Tonttireservi (AP) Vuoden 2010 aikana syntyy asemakaavalla uusia tontteja Kuntakeskus, Vanhantalonrinne 2 Kukkila, Rätikkö 3 yhteensä 5 Kerrostalotontit Tonttireservi AK Soramäessä 2 Työpaikka-alueet Kukonkoivussa on rakentamatonta teollisuustonttimaata noin 50 ha, joka on noin puolet Kukonkoivun teollisuusalueesta. Alueen teollisuuskäyttöä rajoittaa sen sijainti pohjavesialueella.

8 7 Nostavan logistiikka-alueen asemakaavan pinta-ala on 100 ha. Kuntakeskukseen Riihimäentien varteen valmistuu vuoden 2010 aikana asemakaava uudelle työpaikka-alueelle. Alueella on noin 40 ha tonttimaata liikeja teollisuustyöpaikkarakentamiselle. Liikenneasemien on mahdollisuus siirtyä kuntakeskuksessa valtatien 12 varresta uudelle alueelle. Riihimäentien yritystoiminnanalueelle ei sijoittaa päivittäistavarakaupan suuryksikköjä. 4. Maapolitiikan tavoitteet, toteuttaminen ja keinot 4.1. Tavoitteet Maankäyttöpolitiikka, joka muodostuu maapolitiikasta ja kaavoituksesta, tavoitteet on määritelty Hollolan kuntastrategiassa. Maankäyttöpolitiikkaa toteutetaan kunnanvaltuuston hyväksymän kaavoitusohjelma ja maapoliittisen ohjelman mukaisesti. Hollolan kunnan kuntastrategian 2025 on määritelty seuraavat maankäyttöä koskevalta tavoitteet: Keskeiset haasteet ja tulevaisuuteen vaikuttavat tekijät, joihin on erityisesti varauduttava, ovat talouskasvun hiipuminen ja ilmastonmuutos. Talouskasvun hiipuminen Maankäytön ratkaisuissa entistä enemmän on kiinnitettävä huomiota ratkaisujen kustannuksiin myös pitkällä aikavälillä. Kunnan strategisena päämääränä on yhdyskunnan ja ympäristön hallittu kehittäminen. Tavoitteena on eheä yhdyskuntarakenne, elinympäristön viihtyisyys sekä hallittu ja ohjattu väestökasvu koko kunnan alueella. Yhdyskuntarakennetta eheytetään sijoittamalla uudet asuntoalueet lähelle palveluja ja rakennettua infraa. Tavoitteeseen pääseminen edellyttää kestävää ja pitkäjänteistä maapolitiikka sekä määrätietoista ja johdonmukaista maanhankintaa keskeisiltä alueilta. Lisäksi maanhankinnassa tarvitaan laaja-alaisen keinovalikoiman käyttöä. Ilmastonmuutos Ilmastonmuutoksen maailmanlaajuinen uhka merkittävine seurausvaikutuksineen tulee asettamaan uudenlaisia velvoitteita ja vastuita kaikille toiminnan tasoille. Tämä haastaa kuntien yhdyskunta- ja palvelutuotantorakenteen. Ilmastonmuutosta pyritään hillitsemään energiapolitiikan, palveluiden, maankäytön ja liikenteen ratkaisujen avulla sekä edistämällä energiatehokkuutta.

9 Keinot 4.3. Toteuttaminen Kunnilla on käytössään monipuolinen valikoima lainsäädännön mukaisia keinoja, joilla voidaan varmistaa yhdyskunnan rakentaminen ja kasvu kuntatalouden näkökulmasta kestävällä tavalla. Keskeiset keinot: Maanhankinta raakamaan ostaminen asemakaavoitusta varten kunnan etuosto-oikeuden käyttäminen yhdyskuntarakentamista varten maan lunastaminen yhdyskuntarakentamista varten Sopimusmenettelyt - maankäyttösopimus - kehittämiskorvaus - kehittämismenettely Asemakaavojen toteutus - rakentamisvelvoite (kauppakirja) - rakentamiskehotus - rakentamattoman rakennuspaikan korotettu kiinteistövero Maan luovutus - Asuintonttien luovutusehdot - Elinkeinotonttien luovutus - Muu maanluovutus Yhdyskuntarakentamisen ohjausvälineet haja-asutusalue: - rakennusjärjestys, jolla voidaan ohjata mm. rakennusten määrää, määrittää suunnittelutarvealueet ja rakennuspaikan koko - kaavojen laatimisen aikaiset rakennuskiellot - yleiskaavat - maakuntakaava Kunnalla on mahdollisuus pyrkiä maapoliittisten tavoitteiden toteutumiseen edellä esitetyin keinoin. Kunnan kaavoitusmonopoli on maapolitiikan perusta. Maapolitiikkaa toteutetaan kunnanvaltuuston hyväksymän maapoliittisen ohjelman mukaisesti lainsäädännön keinoja käyttäen. Toteuttaminen tapahtuu siten, että osa toimista on virkamiespäätöksiä esim. tontin myynti kunnanvaltuuston hyväksymien luovutusehtojen mukaisesti ja osa teknisenlautakunnan, kunnanhallituksen tai kunnanvaltuuston päätöksiä päätösvaltaluettelon mukaisesti. Päätösvaltaluettelon hyväksyy kunnanvaltuusto.

10 9 Tavoitteeksi asetetaan, että n. 70 % asuinrakennusten uudistuotannosta sijoittuu kaava-alueelle. Tavoitteena on tuottaa vuosittain vähintään kpl omakotitonttia myyntiin, jotta samalla voidaan ehkäistä haja-asutusalueen rakentamispaineita. Tonttien hinnoittelu Asemakaavoittamalla aikaansaadulla maan arvonnousulla katetaan maanhankinnan, kaavoituksen ja yhdyskuntarakentamisen kulut (100 %) sekä alueen palvelurakentamisen kuluja. Eli pyrkimyksenä on hinnoitella tontit siten että kaikki kunnalla koituneet kulut saadaan katettua tontin myyntihinnoilla. Kehittyvät alueet Kunta hankkii maa-alueita pääosin vain sieltä, missä maankäytölliset paineet ja yhdyskuntakehittämisen intressit ovat erityisen suuret. Näitä alueita ovat kuntakeskus, Miekkiö, Kukkila ja Kalliola. Näiltä alueilta: - Tavoitteena on vähintään viiden vuoden raakamaavaranto ja kahden vuoden tonttivaranto - Mikäli vapaaehtoisin kaupoin ei edetä, tarvittaessa maata hankitaan myös lunastamalla - Etuostoa käytetään lähtökohtaisesti kaikissa toteutetuissa maakaupoissa, ellei kauppa ns. ylihintatasossa. Kuntakeskuksen kaupalliset palvelut Kuntakeskustan elinvoimaa pyritään ylläpitämään ja edistämään palvelujen sekä maankäytön kokonaisvaltaisella suunnittelulla. Maankäytön suunnittelulla sekä yksityisten kiinteistöjen omistajien ja kunnan välisillä maankäyttösopimuksilla mahdollistetaan palvelujen lisääntyminen. Työpaikkarakentaminen - Kunta tarjoaa teollisuustontteja myös pohjavesialueiden ulkopuolelta Riihimäentien yritystoiminta-alueelta. Alueella on mahdollista myös laajempien kokonaisuuksien toteuttaminen. - Salpakankaan teollisuusalueen eteläosaa kehitetään keskustatoimintojen alueena. Osayleiskaavassa alueen eteläosa on keskustatoimintojen aluetta. Salpakankaan teollisuusalue sijaitsee pohjavesien muodostumisalueella. Alue on sijaintinsa ja ympäristötekijöidensä vuoksi muutosaluetta. Alueen käyttötarkoituksen muutos on jo alkanut. Alueelle on jo sijoittunut useita toimisto- ja liikeyrityksiä.

11 10 5. Maanhankintaperiaatteet 5.1.Yleistä Mikäli mm. asuntorakentamisen oletetaan jatkuvan määrältään nykyisenä, noin 150 asuntoa/v, sekä yritystoiminnan kehittyvän myönteisesti, tulee raakamaan hankinnan määrätavoite olla noin hehtaaria seuraavan kymmenen vuoden aikana nykyisten raakamaa-alueiden lisäksi eli vähintään noin 30 ha / v. Maanhankinnan ja kaavoituksen tavoitteena on päästä tilanteeseen, että alueen asemakaava on hyväksytty valtuustossa noin kaksi vuotta ennen ajatellun rakentamisen aloittamista. Tämä tarkoittaa vähintään noin kahden vuoden tonttivarantoa. Raakamaan hankinta (myös lunastuksessa ja etuosto-oikeuden käyttämisessä) edellyttää seuraavien asioiden selvittämistä päätöksen perusteluksi: - maaperän pilaantuminen (pilaantumisriski) - rakennettavuus - puusto - rakennukset Kunta pyrkii hankkimaan kaavoittamatonta maa-aluetta riittävän suurina kokonaisuuksina, jotta: - mahdollistetaan asuntoalueiden kokonaisvaltainen ohjaus ja yhteensovittaminen (asuminen/virkistysalueet) yhdyskunnan kokonaisedun mukaisesti - mahdollistetaan oikea ajoitus ja taloudellinen toteutus - toteutetaan maanomistajien tasapuolista kohtelua - varmistetaan arvonnousun saaminen kunnalle kattamaan infrastruktuurin rakentamisen menoja - hillitään maan hinnan nousua Maanhankinta kohdistuu keskeisille kasvualueille eli alueille, joille on laadittu tai ollaan laatimassa osayleiskaavoja. Ensisijaisesti maata hankitaan Kuntakeskuksen lähialueet etelässä sekä Miekkiön ja Kukkilan - Kalliolan asuinalueiksi osayleiskaavassa kaavoitetut alueet. Lisäksi maata hankitaan muilta alueilta läheltä kylien palveluja Kirkonseudun Pyhäniemen alueelta ja Nostavalta. Herralassa kunnalla on riittävä tonttivaranto ja tonttireservi Raakamaan hinnan määräytyminen Raakamaan hintaan vaikuttaa eniten alueen yleissijainti ja taajaman läheisyys. Yleiskaavassa asuntoalueeksi osoitettu raakamaa on % kalliimpaa kuin maatalousalueeksi kaavoitettu maa. Taajaman vieressä oleva raakamaa

12 11 on kaksi kertaa kalliimpaa kuin parin kilometrin päässä taajamasta oleva maa. Suurin syy hintaeroon on se, että tonttien tuottaminen kaukana olemassa olevasta kunnallistekniikasta on kallista. Raakamaan hintaan vaikuttaa myös jonkin verran maaperän rakennettavuus, mahdollinen puusto ja alueen käyttöönottoon tehtävät kunnallistekniset investoinnit. 5.3 Vapaaehtoiset kaupat 5.4. Etuosto-oikeus Maanhankinta tapahtuu ensisijaisesti vapaaehtoisin kaupoin. Lähtökohtana neuvottelulle on edellä esitetty raakamaan hinnan määrittelymenetelmä. Kunta voi käyttää etuosto-oikeutta etuostolain määrittelemissä puitteissa. Etuosto-oikeutta voidaan käyttää vastikkeellisissa kiinteistökaupoissa, joissa kohteen pinta-ala on yli m2 ja kaupan osapuolena ei ole valtio tai sen laitos eikä kyseessä ole lain tarkoittama sukulaisluovutus tai pakkohuutokauppa. Etuosto-oikeutta voi lain mukaan käyttää ainoastaan maan hankkimiseksi yhdyskuntarakentamista sekä virkistys- ja suojelutarkoituksia varten. 5.5 Lunastus Kunta hankkii lunastuksin asemakaavoitettua maata omistukseensa vain erityistapauksissa. Näitä voivat olla mm: - asemakaava-alueen puistot ja muut viheralueet - yleisten rakennusten korttelialueet - muut mahdolliset erityistapaukset Näitä erityistapauksia ovat: - Yleiskaavassa elinkeinoalueiksi tai asuntoalueiksi merkityt uudet alueet: Mikäli neuvottelut kunnan kannalta ratkaisevan tärkeän alueen hankkimiseksi elinkeinoalueet, yleiskaavan mukaiset uudet asuinalueet kunnan omistukseen eivät tuota tulosta tai myyjän hintavaatimukseen suostuminen johtaisi maanomistajien epätasapuoliseen kohteluun, hakee kunta lunastuslupaa ympäristöministeriöltä (MRL 99 ja 100 ). Lunastuslupahakemuksessa on perusteltava yleinen tarve, eli, että lunastaminen on tarpeellista kunnan suunnitelmalliseksi kehittämiseksi. Yleisen tarpeen on pääsääntöisesti perustuttava lainvoimaiseen yleiskaavaan. - Kunta voi ilman erityistä lupaa lunastaa asemakaavassa yleiseksi alu-

13 12 eeksi osoitetun alueen tai yleisen rakennuksen asemakaavan mukaisen tontin, joka asemakaavassa on tarkoitettu kunnan tai kunnan laitoksen tarpeisiin (MRL 96 ). 6. Sopimusmenettelyt Maankäyttösopimukset Hollolan kunta hankkii raakamaata omistukseensa kaavoitusta varten. Yksityisen omistuksessa olevaa maata voidaan kuitenkin poikkeustapauksessa kaavoittaa. Asemakaava voidaan laatia yksityisen maalle jos kaavoitettava alue on pintaalaltaan pieni ja rakennusoikeuden muutos vähäinen. Maanomistajaa laskutetaan kiinteiden taksojen mukaisesti. Tällaisia tapauksia ovat mm. seuraavat: a. Vähäisissä kaavamuutoksissa, joissa maanomistajan kaavoituksella saama hyöty ei ole merkittävä, alle 500 k-m2 b. Kaavamuutostilanteissa, joissa täydennysrakentamisen tyyppinen rakentaminen kasvattaa aikaisemmin tehtyjen kunnan investointien käyttöastetta. c. Poikkeustapauksissa ensimmäisen asemakaavan laatimiseksi kunnan omistamiin alueisiin luontevasti liittyvillä, pinta-alaltaan pienillä alueilla. Maankäyttösopimuksia laaditaan lähtökohtaisesti käyttötarkoituksen asemakaavan muutostilanteissa kuntakeskuksessa. Tällaisissa tilanteissa kunnalle syntyy usein kustannuksia mm. liikennejärjestelyjen ja kunnallisteknisten rakenteiden muutostöistä. Kustannuksiin voidaan laskea mukaan myös niitä aluetta palvelevien yhdyskuntarakenteiden kustannuksia, jotka on tehty aikaisemmin. Maankäyttösopimuksia ei kuitenkaan laadita uusilla kasvualueilla raakamaan osalta. Maankäyttösopimuksen tulee olla kunnalle taloudellisesti perusteltu. Maankäyttösopimusta käyttää erityistapauksissa. Erityistapauksia ovat mm. elinkeinopoliittiset, työllisyyspoliittiset ja tai muut erityiset syyt. Maankäyttösopimusta käyttää myös jos alue sijaintinsa tai tulevan käyttötarkoituksensa vuoksi on tavanomaisesta poikkeava esimerkiksi ranta-alueet joissa kiinteistöjen hinnat ovat moninkertaisia ns. kuivanmaan tiloihin. Näissä tapauksissa maanomistajan kanssa sovitaan, esim. yksityisen maan kaavoittamisesta kunnan toimesta ja vastaavasti kunta saa kaavoitetulta alu-

14 13 eelta merkittävän osan tonteista vastikkeena kaavoituksesta. Tässä tilanteessa kunta vastaa alueen kuntatekniikan rakentamisesta. o Lähtökohtana sopimuksissa tällaisissa tilanteissa on se, että kunta saa sopimusalueen kadut ja yleiset alueet (puistot, ym. viheralueet) ja puolet kaavoitetuista tonteista (tai kerrosalasta) sitä vastaan, että kunta rakentaa alueen kunnallistekniikan kustannuksellaan. Ennen maankäyttösopimusta laaditaan kaavoitussopimus. Kaavoitussopimuksella eli käynnistämissopimuksella kunta ja maanomistaja sopivat asemakaavoituksen käynnistämisestä maanomistajan omistamalla alueella sekä siihen liittyvistä ehdoista. Sopimus tehdään ennen kuin varsinainen kaavoitusprosessi alkaa. Sopimukseen kirjataan kunnan, ja maanomistajan tavoitteet alueen kaavoitukselle sekä mahdolliset yleiskaavalliset ja muut lähtökohdat. Sopimuksella sovitaan tehtävien kaavoitustöiden ja sitä varten tarvittavien selvitysten kustannusjaosta asemakaavan luonnokseen asti. Maankäyttösopimus voidaan osapuolia sitovasti tehdä vasta sen jälkeen kun kaavaluonnos tai -ehdotus on ollut julkisesti nähtävillä. Maankäyttösopimuksessa sovittavia asioita ovat kaavoituskohteesta riippuen mm.: - miten maanomistaja osallistuu yhdyskunta- ja palvelurakentamisen kustannuksiin eli rahallinen sopimuskorvaus ja/tai maa-alueiden luovutus ja/tai kunnallistekniikan rakentamiseen osallistuminen. - kaavoituksen, kunnallistekniikan ja tontinluovutuksen aikataulu. - kunnallisten palveluiden rakentaminen ja rakentamisen aikataulu. - rakentamistapa - maanomistajalle asetettava rakentamisvelvoite. - maankäyttösopimukseen liittyvä maa-alueiden luovutusta koskeva kiinteistökaupan esisopimus 7. Kehittämiskorvaus Kehittämiskorvauksen suuruus on asemakaavan mukaiselle tontille asemakaavassa osoitetun rakennusoikeuden, rakennusoikeuden lisäyksen tai käyttömahdollisuuden muutoksen aiheuttamaan tontin arvonnousuun suhteutettu osuus kaava-alueen rakentamista palvelevan yhdyskuntarakentamisen arvioiduista kustannuksista. Maankäyttö- ja rakennuslaki rajaa kehittämiskorvauksen suuruudeksi enintään 60% asemakaavasta johtuvasta asemakaavan mukaisen tontin arvonnoususta. On kuitenkin huomattava, että samalla asemakaava- alueella maanomistajien suorittamat maankäyttösopimuksiin perustuvien sopimuskorvauksien ja kehittämiskorvauksien tulee olla perusteiltaan yhtä suuria. Kehittämiskorvauksen käyttö edellyttää, että asemakaavassa

15 14 on esitetty sitova tonttijako, mitä Hollolassa ei pääsääntöisesti tehdä. Kehittämismenettely Kunta voi määräajaksi, enintään 10 vuodeksi, nimetä yhden tai useamman rajatun alueen kunnasta kehittämisalueeksi (MRL 110 ). Kehittämisaluemenettely on tarkoitettu lähinnä rakennetun alueen, esimerkiksi vanhan teollisuusalueen, saneeraamiseen. Kehittämisaluemenettely voi sopia kuitenkin myös rakentamattoman alueen kehittämiseen esimerkiksi osayleiskaavoituksen tai asemakaavoituksen rinnalla, jos alueen rakentaminen on asunto- tai elinkeinopoliittisista syistä tarpeen ja sen toteuttaminen maanomistuksen pirstoutuneisuudesta, kiinteistöjaotuksen hajanaisuudesta tai muusta vastaavasta syystä edellyttää erityisiä kehittämis- tai toteuttamistoimenpiteitä. Asemakaavojen toteutus Asemakaavojen toteutumista voidaan edistää: - rakentamisvelvoite (kauppakirja) - rakentamiskehotus - rakentamattoman rakennuspaikan korotettu kiinteistövero Yksityisten kanssa tehtäviin maankäyttösopimuksiin yms. liitetään velvoite siitä missä ajassa alue tulee toteuttaa. Kunta käyttää myös rakentamiskehotusta rakentamattomien, yksityisten omistamien tonttien saamiseksi rakentamiseen, mikäli strategioiden toteuttaminen sitä edellyttää. Samasta syystä käyttää korotettua kiinteistöveroa, kehittämiskorvausmenettelyä tai kehittämisaluemenettelyä, mikäli toimenpiteet katsotaan kaavan toteuttamisen kannalta tarkoituksenmukaisiksi. Korotettua kiinteistöveroa käyttää silloin, kun yksityinen tonttivaranto on lisääntynyt, mutta maanomistajilla ei ole halukkuutta tonttien myyntiin. Koska korotettua kiinteistöveroa voidaan käyttää alueilla, joissa kunnallistekniikka on rakennettu, jäävät siihen sidotut rahat hyödyntämättä, mikäli tontteja ei rakenneta. Korotettua kiinteistöveroa käytettäessä tulee kuitenkin ottaa huomioon rakentamisen vaikutukset kunnan palvelutarjontaan. Hollolan kunnassa ei ole merkittäviä määriä yksityisten omistamia asemakaavoitettuja tontteja jotka olisivat rakentamattomina.

16 15 8. Yhdyskuntarakentamisen ohjausvälineet haja-asutusalueelle - rakennusjärjestys - yleiskaavat - kaavojen laatimisen aikaiset rakennuskiellot - maakuntakaava Rakentamisen ohjauksen periaatteita haja-asutusalueille Hollolan kunnassa Kriteereinä rakentamisen ohjaamisessa ovat olemassa oleva yhdyskuntarakenne. Rakentamisen ohjaamisessa otetaan huomioon etäisyys koulusta, yleisestä tiestä, maiseman erityispiirteet ja rakennettavuus (suot yms.). Maanomistajien tasapuolinen kohtelu otettaan huomioon ns. emätilatarkastelulla. Hajarakentamista ohjataan uusittavalla rakennusjärjestyksellä, jossa rajataan uudet suunnittelutarvealueet. Suunnittelutarveratkaisuissa huomioidaan olemassa oleva yhdyskuntarakenne, ympäristöarvot ja emätiloittain syntyneet rakennusoikeudet. Rakennusjärjestyksessä määritellään rakennuspaikan koko eri alueilla sekä rakennusten määrä rakennuspaikoilla. Kesämökkiasutukselle ei anneta muutoslupia ympärivuotisiksi jos samalla luodaan kunnalle merkittävä määrä velvoitteita joiden taloudellisten vastuiden ennakointi ei ole hallittua tai alue ei ympäristösyistä sovellu ympärivuotiseen käyttöön. Kesämökkiasutuksen ympärivuotisen asumisen lupia voidaan myöntää vain a. jos alueelle laaditaan ranta-asemakaava tai asemakaavaa. Päätöksen mahdollisesta asemakaavasta tekee tekninen lautakunta ja asemakaavoituksen kustannukset maksaa maanomistajat. Mahdollisista syntyvistä kunnallisteknisistä ja palvelurakentamisvelvoitteista tehdään erillinen kaavoitus- ja maankäyttösopimus. b. kunnan asemakaavoitushankkeiden yhteydessä erillisellä kaavoitus- ja maankäyttösopimuksella 9. Maanluovutusperiaatteet Omakotitonttien hinnoittelu Hollolan kunnassa on voimassa kunnan valtuuston tarkistetut omakotitonttien myyntiä ja vuokrausta koskevat yleiset ehdot. Omakotitonttien hinnoittelussa on käytetty alueittain vahvistettuja hintoja ja vuokra on sidottu elinkustannusindeksiin. Viimeksi tarkistetut hinnat ovat voimassa

17 16 Hollolassa yhden omakotitalotontin hinnan voidaan arvioida olevan kunnalle noin euroa. Tämä merkitsee, että luovutettavan tonttimaan hinnan tulisi olla vähintään 20 euroa/ m², jotta kunta saisi perittyä sijoittamansa kustannukset. Lahdessa vastaava kustannus alueesta riippuen on noin euroa/tontti (mm. pienemmät tontit, tehokkaampi katuverkko ). Lisäksi on huomattava, että kunnallistekniikasta peritään Hollolassa erikseen korvaus (= vesi- ja viemäriliittymismaksu ), jonka suuruus vaihtelee alueittain euroa / tontti. Omakotitalotontit: tuotantokustannukset kattava vyöhykehinta tai tarjoushintamenettely o Omakotitalotonttien tuotanto on yhdyskuntataloudellisesti kunnalle kaikkein kalleinta. Lähtökohta tulisi olla se, että omakotitalotonttien luovutushinnat kattaisivat pääsääntöisesti vähintään tuotannosta aiheutuneet kustannukset, mahdollisesti jopa voittoa noin 10 %. o Poikkeuksen voisivat muodostaa jo olemassa olevien palveluiden lähelle sijoittuvat pientaajamien tontit, joiden kysyntä on vähäistä. o Erittäin kysytyillä alueilla, käytetään tarjoushintamenettelyä tonttien jakoperusteena. Kerrostalotonttien ja rivitalojen sekä muiden pientalotonttien hinnoittelu Kerros- ja rivitalotontit: Aran hinnoitteluperiaatteet o Asuintonttien hinnoittelussa kerros- ja rivitalotonttien osalta voidaan noudattaa jatkossakin vyöhykkeittäin Aran hinnoitteluperiaatteita. o Tapauskohtaisesti tonttien myynti myös tarjouskilpailuna, kilpailutuksessa arvioidaan hinnan lisäksi toteutettavaksi esitettyä hanketta (tontin käyttösuunnitelma). Teollisuus- ja työpaikka-alueiden tonttien hinnoitteluperiaatteet: Teollisuustonteille, jotka ovat pinta-alaltaan alle 1 ha, määritellään alueittain neliöhinta. Yritystonteille jotka ovat yli 1 ha tai tontille jotka tulevat pääasiassa liiketoimintaa, hinnoitellaan tapauskohtaisesti: o Elinkeinotonttien myynnissä on tavoitteena vastata kysyntään sekä määrällisesti että laadullisesti. o Myyntipäätöstä tehtäessä sekä tontin hintaa määrättäessä tulee erityisesti ottaa huomioon yrityksen työllistävä vaikutus, yrityksen

18 17 soveltuvuus alueelle (ympäristönäkökohdat, toimialan suhde alueen muihin yrittäjiin) sekä yrityksen laajentumismahdollisuudet. o Elinkeinotonttien hintoihin vaikuttavat alueen sijainti, rakennusoikeus, kaavamääräykset sekä tontin rakennettavuus. o Tarvittaessa on syytä hinnoittelussa ottaa huomioon myös tontille sijoittuvan toiminnan myönteiset vaikutukset kunnalle esimerkiksi työllistämisen näkökulmasta. Kauppojen ehtona on rakennusvelvoite, jonka tulee täyttyä 3 vuoden kuluessa. Rakennusvelvoitteen laiminlyönnistä aiheutuu sopimussakko kunnalle. Sopimussakon suuruus on 50 % kauppahinnasta. Rakennusvelvoitteeseen voi hakea kohtuuttomaksi muodostuvissa tilanteissa jatkoaikaa.

19

20 OMAKOTITONTIT 2009 /tilanne Alue Myydyt Vuokratut Yhteensä Vapaat (joista varattu) Kalliola Tohkanen (varattu 0) Herrala Roopentie (kevät 2008) (varattu 0) Herrala/Roopentie 2 (varattu 0) Nostava/Koulumäki (varattu 0) Nostava/Hakosilta (varattu 1) Paimela/ Soputie/otettu pois myynnistä Parinpelto (kevät 2008) (varattu 1) Kirkonseutu/Ruukintie (syksy 2006) (varattu 0) Yhteensä (varattu 2) (varattu 8) (varattu 19) (varattu 31) (varattu 27) (varattu 53) (varattu 29) (varattu 25) (varattu 18) (varattu 14) / Vuokratontti lunastettu omaksi: 2 tonttia /Kartano 1992, Krouvi 2004, 5 Työtjärvi 2006, 1 Krouvi 2006, 2 Kartano 2006, 2007: Nostava Hakosilta 1, Nostava Koulunmäki 1, Krouvi 1, Kalliola/Söyrilä 1, Työtjärvi 1, Kartano 1, Herrala : Kartano 2, Kalliola 1, Työtjärvi 8, Herrala 1, Kirkonseutu 3, Krouvi 1, -vuokrasopimuksen purku 1/Hakosilta 2009: Kartano 3, Kalliola 5, Kankaantila 5, Työtjärvi 4, Nostava 3, Herrala 1, Vanhatalo 1, Kirkonseutu 1, Krouvi 1 Kunta ostanut takaisin: - Uko Jakelu: Kunnanjohtaja, Heinonen, Räsänen, Tuloisela, Lemola