Kiinteistönhoidon palvelukuvaus

Transkriptio

1 Tekninen palvelukeskus/porin Palveluliikelaitos Kiinteistönhoidon palvelukuvaus Kohde: Kiinteistövarallisuuden isännöimät toimitilat

2 SISÄLLYSLUETTELO Sivu 1 Vastuunrajausohje 7 2 Tukipalvelut Käyttö- ja käyttäjäpalvelut Nimi- ja opastetaulujen hoito Oven- ja porttienavauspalvelu Tiedotteet ja tiedotteiden jakelu Tilojen esittely Rakennuksen omistajan tarvitsema palvelu Oven avauspalvelu Laadun tukipalvelut Palvelun aloitus/päätöskokoukset Palvelukatselmukset Vahinkoselvitykset Kehittämis- ja laatukokoukset Takuuajan seuranta ja kokoukset Jatkuva laadun seuranta ja kehittäminen Riskien hallinta Varapoistumisteiden toimintavalmius Savunpoistoluukkujen toimintavalmius Hissiturvallisuus Paloturvallisuus Palopäivystys 9 Käsisammuttimien huolto Sähköturvallisuus - tarkastus 9 3 Perus LVIS-järjestelmät Lämmitysjärjestelmät Lämmityksen aloittaminen ja lopettaminen Kaukolämpöveden lämpötilojen tarkkailu Kaukolämpöveden paineiden tarkkailu Verkostojen toimintalämpötilojen ja säätö- ja toimilaitteiden tarkkailu Lämmitysjärjestelmän hälytys-, säätö- ja ohjausjärjestelmien toiminnan valvonta ja hoito Lämmitysjärjestelmän hälytys-, säätö- ja ohjausjärjestelmien toiminnan tarkastaminen ja testaus Lämmönjakolaitteiden toiminnan valvonta ja hoito Paisuntajärjestelmän vesimäärän valvonta Paisuntalaitteiden tarkastukset sekä määräaikaistarkastukset Venttiilien karatiiveyden tarkkailu Patteriverkoston ilmaus Pumppujen, moottorien ja verkostojen vuotojen ja paineiden tarkkailu Pumppuhuollot Sisätilojen lämpötilojen tarkkailu (tarvittaessa mittaus) ja lämmön säätö Termostaattisten patteriventtiilien valvonta ja säätö Ilmastointijärjestelmät Ilmanvaihtokoneiden toiminnan tarkastus Ilmastoinnin lämmitys- ja jäähdytyslaitteistojen toiminnan seuranta Säätö- ja hälytyslaitteiden hoito (toiminnan tarkkailu). 11 Sivu 2 (31)

3 Sivu Poistopuhaltimien, huippuimurien, pumppujen sekä moottoreiden hoito (toiminnan tarkkailu) Suodattimien paine-erojen tarkkailu sekä mittareiden toiminnan tarkastus ja tarvittaessa nesteen lisäys Sisäänpuhalluslämpötilojen valvonta ja säätö Ilmastointijärjestelmien käyttöaikojen asetukset Ilmastointijärjestelmien käyttöaikojen tarkkailu Säätö- ja hälytyslaitteiden toimintojen testaukset ja tarkastukset Sekoitus- ja sulkupeltien toiminnan tarkastus ja säätö IV-koneiden hihnojen ja hihnapyörien kunnon tarkastus Palopeltien toiminnan tarkastus pistokokein, palopellit ovat auki Suodattimet Jäätymissuojien toiminnan tarkastus ja testaus Lämmöntalteenottolaitteiden toiminnan tarkastus IV-koneen sisäpuolinen sekä LTO-, lämmitys- ja jäähdytyspattereiden puhdistus Tulo- ja poistoilmaventtiilien sekä IV-kanavien puhdistuksessa avustaminen IV-kanavien puhtaus Vesi- ja viemärijärjestelmät Palo- ja vesipostit Lämpimän käyttöveden lämpötila +55 C Säätö- ja hälytyslaitteiden valvonta ja hoito Säätö- ja hälytyslaitteet Käyttöveden pumppujen toiminnan tarkkailu Talous- ja jätevesilaitteet sekä kalusteet Teknisten tilojen lattiakaivojen tarkastus Hajulukkojen, lattiakaivojen ja viemäreiden avaaminen Viemäreiden ja vesijohtojen höyrytys/sulatus Sadevesi-, perusvesi- ja hiekaneroituskaivot Padotusventtiilit Salaojat kaivoineen Perusvesipumppaamo Ovien sisäpuoliset hiekaneroituskaivot Kuivauskaappien pattereiden puhdistus Kattovesikaivot Rännit Rännit puhdistus Sähkölaitteet / Tavoite Piha- ja aluevalaistuksen, sisätilojen valaisimien lamppujen vaihto- ja hankintatyö Jakokeskusten sulakkeiden vaihto Sähkölämmittimet Sähkölaitteiden ja järjestelmien välitöntä vaaraa aiheuttavat viat Turvavalaistus Kaapeli yms heikkovirtajärjestelmät Sulatusjärjestelmät Aikakellojärjestelmät, porrasvaloautomaatit, hämäräkytkimet yms Sähkötilojen tarkastus Hälytys-, ohjaus ja valvontajärjestelmien toiminnan testaus 14 Sivu 3 (31)

4 Sivu Kiinteistöön kuuluvat akut ja paristot Kompensointi Paloilmoitus- ja palovaroitinjärjestelmien hoito ja määräaikainen testaus Kiinteistöön kuuluvat akut ja paristot Sähköjärjestelmien määräaikaistarkastukset Pää- ja jakokeskusten puhdistus Turvavalaistuksen testaus ja koekäyttö Autolämmityspistorasiat Kaapelihyllyjen ja -ripustuskiskojen kunnon tarkkailu Kulutusten seuranta Kulutusmittarilukemat Energiaseurantaraportti 15 4 Rak.osat ja tekniset järjestelmät Rakennusosien hoito, valvonta, tarkastus ja huolto Kattokaivojen, rännien, syöksytorvien ja vesikattojen sekä loiskekourujen puhtaana- ja sulanapito Rakennusosien sekä tilojen kunnon seuranta ja korjaustarpeesta raportoiminen tilaajalle Turvallisuutta vaarantavat vauriot Kello-ohjattavien lukkojen lukitusaikojen muuttaminen Pääovien ja porttien toimimisen varmistus Ovien, lukkojen, painikkeiden, ovipumpujen ja saranoiden huollot Ovien ja ikunoiden tiivistys Kiinto ja irtokalusteiden korjaustoimenpiteet Nostokaluston vuokraus Vesipellit Julkisivut Teknisten järjestelmien hoito, valvonta, tarkastus ja huolto LVI-tekniset korjaustyöt Kylmälaitteiden korjaustyöt Rakennustekniset korjaustyöt Sähkötekniset korjaustyöt Yleiset korjaustyöt Ilmastointilaitteiden korjaustyöt LVISA- ja rakennustekninen korjaustyö/kunnossapito Keittiölaitteiden korjaustyöt Ulkoalueiden korjaustyöt Huoltokirjan ylläpito Huoltotapahtumien tiedonkeruu (huoltohistorian ylläpito sopimuskaudella) Kiinteistön tarkastukset ja kuntokatselmukset Viranomaistarkastuksista huolehtiminen Viranomaistarkastuksissa opastaminen Liputus Ulkopuolisten urakoitsijoiden tekemien kiinteistön kojeiden ja laitteiden huoltojen ja korjautöiden valvonta Kiinteistön sisätilojen kunnon tarkkailu ja silmämääräinen tarkistus 18 Sivu 4 (31)

5 Sivu Kiinteistöjen yhteistilojen, poistumisteiden, porrashuoneiden, teknisten tilojen ja rakennuksen ulkopuolisen käytön ja järjestyksen valvonta Väestönsuojat - hoito Valvomopalvelut Valvomopalvelut Tiedonsiirtoyhteydet Tiedonsiirtoyhteyden toiminnan valvonta Käyttöliittymän ylläpito ja järjestelmätietojen päivittäminen Linjasiirtomaksut LVIS- ja murtohälytinlaitteiden kaukokäyttö- ja valvonta Häytysten vastaanoto ja siirto Erityisjärjestelmät Kylmätekniset järjestelmät Kylmälaitteiden toiminnan tarkastus Kylmälaitteiden yleinen puhtaus ja jäähdytysputkien kannakointien tarkastus Uima-allaslaitteiden hoito Kiinteistöpäivystys Päivystys Hälytysten valvonta LVISA-hälytysten vastaanotto 21 5 Ulkoalueet & jätehuolto Ulkoalueiden hoito Ulkoaluehuollon hallinto 22 Ulkoalueiden laatuvaatimukset Ulkoaluehuollon laadunvalvonta Ulkoaluehuollon toimintaraportit Ulkoalueiden vahinkoselvitykset Ulkopuhtaanapito Ylläpitopuhtaus Nurmikkoalueiden puhtaanapito Ulko-ovien edustat ja pääkulkuväylät, puhtaanapito Ulko-ovien edustat ja pääkulkuväylät, lehtien keräys Roskakorien ja (tuhka-astioiden) tyhjennys ja kunnon tarkistus Ovien edessä olevien ritilöiden ja syvennysten puhtaanapito Liikennemerkkien opasteiden puhtaanapito ja esteetön näkyminen Graffitien ja muiden töherrysten poisto Kiintopäällyste- ja soraalueiden roskien poisto Kiintopäällystealueiden pesu Rikkakasvien poisto kiinto- ja sorapäällystealueilta, myös aitojen ym. rakenteiden alustat ja ympäristöt 23 Rikkakasvienpoisto sorapintaisilta kentiltä Ylläpitopuhtaus Ulkoalueiden syys- ja kevätsiivous 24 Ulkoalueiden kalusteet ja varusteet Kevät- ja syyssiivous Syyssiivous kiinto- ja sorapäällystealueilta 24 Syyssiivous leikkialueilla 24 Syyssiivous nurmi- ja kasvillisuusalueilla 25 Kukkaryhmien syyshoitotyöt Kevätsiivous; hiekoitushiekan ja pölyn poisto 25 Sivu 5 (31)

6 Sivu Kevätsiivous kiinto- ja sorapäällystealueilla, myös areenat 25 Kevätsiivous leikkialueilla 25 Kevätsiivous nurmi- ja kasvillisuusalueilla 25 Kukkaryhmien kevättyöt Lumityöt ja liukkauden torjunta Piha-, liikenne ja pysäköintialueet Liukkauden torjunta, ovien edustat ja pääkulkuväylät, normaali Lumen poisto, ovien edustat ja pääkulkuväylät, normaali Sulavesien poisjohto Sadevesikaivojen aukaisu Lumityöt ja liukkauden torjunta, menetelmäjako Lumilippojen poisto Lumien poisto katolta Lumen poiskuljetus Tavoite: Käyttönurmikot ja istutukset Nurmikot Nurmikoiden leikkaus 28 Nurmikoiden leikkaus A1 viheralueilla 28 Nurmikoiden leikkaus A2 viheralueilla 28 Nurmikoiden leikkaus A3 viheralueilla Nurmikon paikkaus Kasvillisuuden hoitotyöt Luonnontilaiset alueet Ulkovarusteet, leikkivälineet ja kalusteet 29 Leikkivälineet ja -kalusteet; turvatarkastukset Ulkovarusteet, leikkivälineet ja kalusteet; järjestys ja kuntotarkastukset Ulkokalusteiden ja varusteiden hoito Jätehuolto / Tavoite Jätteen kuljetus Ongelmajätteen kuljetus Jäteastioiden pesu, huolto ja korjaus 31 Roskakorien ja (tuhka-astioiden) kunnossa- ja ylläpito 31 Sivu 6 (31)

7 Vastuunjako Vastuunjako selvittää ylläpidon organisoinnin vastuuosapuolet. Sille ei ole omaa saraketta, vaan vastuunjako kuvataan seuraavasti. Sarakkeisiin "valtuudet & vastuu" merkitään, kuka päättää, esittää, teettää, valvoo ja toteuttaa ao. tuotteen Valtuudet & vastuu sarakkeiden täyttövaihtoehdot ovat seuraavat: om Kiinteistön omistaja / edustaja is Isännöintipalvelun tuottaja kh Kiinteistönhoidon tuottaja kä Kiinteistön käyttäjä / asukas mu Muu asiasta vastaava (täsmennys kohdassa lisätietoja) Valtuudet ja vastuu Toimeksisaajan valtuuksien ja vastuun tasovaihtoehdot ovat: Pä Päättää / hyväksyy Es Esittää, ehdottaa, valmistelee Te Tilaa ja teettää omistajan lukuun Val Valvoo kolmatta tuottajaa Tot Tekee itse tai vastaa alihankinnoistaan Veloitus Sis Vaihtoehdot "numero", "x" ja "tyhjä". Numero merkitsee kertoja, jotka sisältyvät kiinteään sopimushintaan. Tyhjä, kun kiinteä hinta ei sisällä muuta kuin vastuun hoitaa asian. Tuote veloitetaan lisäveloituksen mukaan. Vastuu on jo määritelty vastuunjaossa. Merkitse x, kun kiinteään hintaan sisältyy toistuvasti, tarpeesta määrittyvä määrä kertoja. yks yksikkö, jolta veloitetaan ( /kpl, / h, /krt,% tms.) Toimitukset arvo Numero x: kertoo kertaisuuden, taajuuden tai määräajan jostakin tapahtumasta, joka on määritelty lisätiedoissa. "arvo" on tuotannon ohjelmoinnin lähtötieto, mutta voi olla myöskin raportoinnissa vertailukohta. yks Yksikkö, liittyy edelliseen (1 kertaa/v, 1 vk kuluessa kokouksesta jne) Selite Toimituksen käynnistymistä selventävää tekstiä "Tarvittaessa" tai "Jatkuvasti" tai "keväisin lumien lähdettyä" tai "kuluessa kokouksesta" tms. Kertoo, mikä tekijä käynnistää toimenpiteen, kun toimitusaika on sidottu johonkin tapahtumaan Lisätietoja / huomautukset Vapaamuotoista tekstiä, kun halutaan selventää vastuurajoja tai lisätä täsmennyksiä, muutoksia perustuotteeseen nähden tai kiinnittää huomiota johonkin seikkaan. Sivu 7 (31)

8 2. Tukipalvelut Lisätietoja / huomautukset 2 Tukipalvelut 2.1 Käyttö- ja käyttäjäpalvelut Nimi- ja opastetaulujen hoito kh x Olemassa olevien nimi- ja opastetaulujen hoitoja päivystystyö yleisissä tiloissa, 2 päivää ilmoituksesta Oven- ja porttienavauspalvelu kh Ovien aukaisu ja sulkeminen työajan ulkopuolella, pyhäpäivinä sekä viikonloppuisin tapahtuu erillislaskutettavana työnä. Kiinteistöhoidon työaika Ovet avataan ja suljetaan laitosten normaalien työaikojen mukaan tilanne ja jatkossa muutokset neuvotellaan erkseen Tiedotteet ja tiedotteiden jakelu kh x Tarvittaessa, työaikana Tilojen esittely kh x Tarvittaessa, työaikana Tilojen esittely ja laiteopastus tilakäyttäjille tarvittaessa Rakennuksen omistajan tarvitsema käyttäjäpalvelu kh x Tarvittaessa, työaikana Ovien aukaisu ja tilojen esittely pyynnöstä ohjeen mukaan. Tilojen käytön tarkistaminen ohjeen mukaan Oven avauspalvelu kh päivystystyö Avainpäivystys sovituissa kohteissa työajan ulkopuolella avataan ovi avataan vuokralaiselle, laskutetaan tilan vuokralaiselta 2.2 Laadun tukipalvelut Palvelun aloitus/päätöskokoukset is kh x 2 Kun sopimus on voimassa ja ennen Uudet kohteet kuin päättyy Palvelukatselmukset is kh x 1-2 krt/v Kh-työnjohto kutsuu katselmukseen isännöinti / vuokralainen Vahinkoselvitykset is kh x Tarvittaessa Kehittämis- ja laatukokoukset kh x 1-2 krt/v Toimeksisaaja käy myös kehityskeskustelut toimeksiantajan kanssa vähintään kerran vuodessa Takuuajan seuranta ja kokoukset is is x Tarvittaessa Kiinteistönhoito osallistuu Jatkuva laadun seuranta ja kehittäminen kh x 2.3 Riskien hallinta Varapoistumisteiden toimintavalmius kh x Valvoo Sivu 8 (31)

9 2. Tukipalvelut Lisätietoja / huomautukset Savunpoistoluukkujen toimintavalmius is kh x 2 krt/v Tarkastaa Kiinteistöhoito on mukana savunpoistoluukkujen tarkastuksen aikana. Savunpoistoluukut tarkastetaan kaksi kertaa vuodessa, vuosittain laukaistaan 20 % savunpoistoluukuista Hissiturvallisuus is kh is x Valvoo Kiinteistönhoito valvoo hissiturvallisuutta ja sitä että määräaikaistarkastukset suoritetaan ajallaan. Hissien ja siirtolaitteiden määräaikaistarkastukset suoritataan niin, että henkilöhissien ensimmäinen tarkastus on neljän vuoden päästä käyttöönotosta ja sitten aina kahden vuoden välein, muissa kuin henkilöhisseissä kolmen vuoden välein ja nostureissa, nostolaitteissa ja nostoapuvälineissä kerran vuodessa. Kiinteistön hoidolle ei kuulu ns. hissistäpelastamisoikeudet vaan sen hoitaa tilaaja Paloturvallisuus kh x Valvoo Palopäivystys is kh x Tarvittaessa Työajan ulkopuolinen palopäivytys kuuluu erillislaskutuksen piiriin. Käsisammuttimien huolto kh kh x Valvoo Tarkistusväli: Huoltoon toimittaminen tarkastuslipukkeessa olevaan päivään mennessä. Käytetyt pullot tulee toimittaa huoltoon välittömästi Sähköturvallisuus - tarkastus is kh x Valvoo Sivu 9 (31)

10 3. Perus LVIS-järjestelmät Lisätietoja / huomautukset 3.1 Lämmitysjärjestelmät kh x Sisälämpötilat ovat talvella: toimisto-, opetus- ja asuintiloissa +20 C( C), Porrashuoneissa ja käytävissä + 18 C (17 20 C), Varasto- ja autotallitiloissa +15 C (10 18 C). ja sairaalan osastoilla ja työtiloissa 22 C Lämmityksen aloittaminen ja lopettaminen kh x Kiinteistönhoidolle kuuluu mahdollinen lämmitys kesällä pitkien ja kylmien sadejaksojen aikana. Kiinteistönhoito seuraa kesällä lämmittämisen tarvetta Kaukolämpöveden lämpötilojen tarkkailu kh x 1 krt/vk Kaukolämpöveden paineiden tarkkailu kh x 1 krt/vk Verkostojen toimintalämpötilojen ja säätöja toimilaitteiden tarkkailu Lämmitysjärjestelmän hälytys-, säätö- ja ohjausjärjestelmien toiminnan valvonta ja hoito Lämmitysjärjestelmän hälytys-, säätö- ja ohjausjärjestelmien toiminnan tarkastaminen ja testaus Lämmönjakolaitteiden toiminnan valvonta ja hoito Paisuntajärjestelmän vesimäärän valvonta kh x 1 krt/vk Paisuntalaitteiden tarkastukset sekä määräaikaistarkastukset kh x 1 krt/vk Veden lisääminen tarvittessa ja sekä ilmoittaminen epänormaalista verkoston täyttötarpeesta rakennuttajalle. kh x Jatkuvasti Pienet korjaustyöt, jotka eivät vaadi erikoisosaamista, mukana olevilla työkaluilla. kh x 2 krt/v Säätö-, ohjaus- ja hälytyslaitteiden toiminnan testaus. kh x Jatkuvasti Pienet korjaustyöt, jotka eivät vaadi erikoisosaamista, mukana olevilla työkaluilla. kh x 1 krt/vk Kiinteistöhoito huolehtii lisäksi siitä että kaikki määräaikaistarkastukset tehdään asinamukaisesti. Kustannukset omistajalle Venttiilien karatiiveyden tarkkailu kh x jatkuvasti Linja-, sulku- ja säätöventtiilit Patteriverkoston ilmaus kh x Tarvittessa Huollon jälkeen tai 2 pv huomautuksesta. Lämmityskauden alussa Pumppujen, moottorien ja verkostojen kh x 1 krt/vk vuotojen ja paineiden tarkkailu Pumppuhuollot kh x 1 krt/v Pumppujen toiminnan tarkistus ja ulkopuolinen puhdistus. Koskee sekä lämmitysjärjestelmänettä käyttövesijärjestelmän pumppuja. Sivu 10 (31)

11 3. Perus LVIS-järjestelmät Lisätietoja / huomautukset Sisätilojen lämpötilojen tarkkailu (tarvittaessa mittaus) ja lämmön säätö Termostaattisten patteriventtiilien valvonta ja säätö. kh x 1 krt/v Syksyllä lämmityskauden alkaessa, ulkolämpötilat laskeneet. Läpi lämmityskauden kiinteistönhoito käyttää ja hoitaa lämmitysjärjestelmää ja sen laitteita siten, että tilakohtaiset lämpötilat ovat mahdollisimman lähellä asetettuja arvoja. kh x Tarvittessa Termostaattien herättely, kierretään kiinni ja auki sekä säädetään entiseen asentoon lämmityskauden alussa. 3.2 Ilmastointijärjestelmät Ilmanvaihtokoneiden toiminnan tarkastus kh x 1 krt/vk Ilmanvaihtokoneiden toiminnan tarkastus ja käyntiaikojen sekä asetusarvojen muuttaminen tarvittaessa. Ilmanvaihdon asettelu kesä- ja talvikäyntiarvoihin Ilmastoinnin lämmitys- ja jäähdytyslaitteistojen toiminnan seuranta kh x 1 krt/vk Säätö- ja hälytyslaitteiden hoito (toiminnan tarkkailu) Poistopuhaltimien, huippuimurien, pumppujen sekä moottoreiden hoito (toiminnan tarkkailu) Suodattimien paine-erojen tarkkailu sekä mittareiden toiminnan tarkastus ja tarvittaessa nesteen lisäys Sisäänpuhalluslämpötilojen valvonta ja säätö Ilmastointijärjestelmien käyttöaikojen asetukset kh x 1 krt/vk kh x 1 krt/vk kh x 1 krt/vk kh x 1 krt/vk kh x Tarvittaessa Ilmanvaihtokoneiden käyttöaikataulukon laadinta ja ylläpito sekä koneiden käyttö aikataulujen mukaisesti. Ilmanvaihto pidetään toimisto-, opetus-, yms. tiloissa päällä käyttöaikataulukon mukaan, muissa tiloissa tarvittaessa. Yöjäähdytys tiloihin tarpeen mukaan Ilmastointijärjestelmien käyttöaikojen tarkkailu Säätö- ja hälytyslaitteiden toimintojen testaukset ja tarkastukset kh x Tarkkailu kh x 2 krt/v Sisältyy jatkohälytykset. Sivu 11 (31)

12 3. Perus LVIS-järjestelmät Lisätietoja / huomautukset Sekoitus- ja sulkupeltien toiminnan tarkastus ja säätö IV-koneiden hihnojen ja hihnapyörien kunnon tarkastus Palopeltien toiminnan tarkastus pistokokein, palopellit ovat auki. kh x 1 krt/kk Sisältää mm. peltien sulkeutumisen ja tiiveyden tarkistaminen. kh x 1 krt/v Tarvittaessa vaihto ja linjaus. kh x 1 krt/v Suodattimet kh kh x Suodattimien hankinta ja vaihtotarvittaessa tai vähintään yhden kerran vuodessa. Suodattimet maksaa omistaja Jäätymissuojien toiminnan tarkastus ja kh x 1 krt/v Tarkistetaan ennen pakkaskautta. testaus Lämmöntalteenottolaitteiden toiminnan tarkastus kh x 1 krt/v IV-koneen sisäpuolinen sekä LTO-, lämmitys- ja jäähdytyspattereiden puhdistus kh 1 krt/v Puhdistus tarkoittaa pesua ja desinfiointia, kustannukset omistajalle Tulo- ja poistoilmaventtiilien sekä IVkanavien kh x Tarvittaessa puhdistuksessa avustaminen IV-kanavien puhtaus is kh kh Valvoo Kiinteistönhoito valvoo että ilmanvaihtolaitteistojen puhdistusväli on oikea. Ammatimaisilla keittiöillä kanavien puhdistusväli on vuosi ja sairaaloilla viisi vuotta.kustannukset laskutetaan isännöinnistä. 3.3 Vesi- ja viemärijärjestelmät Palo- ja vesipostit kh x Kuntoa valvotaan jatkuvasti Testataan kerran vuodessa Lämpimän käyttöveden lämpötila +55 C kh x Valvotaan jatkuvasti ja säädetään tarvittessa Säätö- ja hälytyslaitteiden valvonta ja hoito kh x Jatkuvasti Pienet korjaustyöt, jotka eivät vaadi erikoisosaamista, mukana olevilla työkaluilla Säätö- ja hälytyslaitteet kh x 1 krt/v Säätö- ja hälytyslaitteiden toiminnan testaus Käyttöveden pumppujen toiminnan tarkkailu kh kh kh x 1 krt/vk Käyttöveden pumppujen toiminnan tarkkailu ja pumppuhuollon tilaaminen sekä valvonta. Sivu 12 (31)

13 3. Perus LVIS-järjestelmät Lisätietoja / huomautukset Talous- ja jätevesilaitteet sekä kalusteet kh x 1 krt/vk Talous- ja jätevesilaitteiden sekä kalusteiden toiminnan valvonta ja vioista ilmoittaminen. Laitteiden ja kalusteiden hoito. Vesi- ja viemärilaiteiden hoito samana päivänä vikailmoituksesta tai valvontakierroksesta Teknisten tilojen lattiakaivojen tarkastus kh x 1 krt/vk Tarkastetaan että kaivoissa on vettä Hajulukkojen, lattiakaivojen ja viemäreiden avaaminen Viemäreiden ja vesijohtojen höyrytys/sulatus kh x Tarvittessa Hajulukkojen, lattiakaivojen ja viemäreiden avaaminen normaalina työaikana kiinteistöhotajan työvälinein. Normaalin työajan ulkopuolinen työ ja ulkopuolisen työn suorittajan kustannukset erillislaskutuksella. kh kh Tarvittessa Viemäreiden ja vesijohtojen höyrytys/sulatus ja jälkivalvonta erillislaskutettavia töitä Sadevesi-, perusvesi- ja hiekaneroituskaivot kh kh kh 2 krt/v Kaksi kertaa vuodessa korkean veden aikaan (keväällä ja syksyllä) Kaivojen ja lietepesien tarkastus ja tarvittessa tyhjennyksen tilaaminen. Ulkopuolinen tyhjentäjä erillislaskutuksella Padotusventtiilit kh x 1 krt/v Padotusventtiilien toiminnan tarkkailu ja voitelu Salaojat kaivoineen kh 1 krt/v Kerran vuodessa syksyllä Tarkastukseen sisältyy salaojien huuhtelu ja raportointi 1.12 mennessä. Huuhteluauton kustantaa isännöinti Perusvesipumppaamo kh x 2 krt/v Kaksi kertaa vuodessa korkean veden aikaan (keväällä ja syksyllä) Tarkempi tarkastus keväisin ja syksyisin ennen korkean veden aikaa. Samalla tarkastetaan hälytyksien siirtyminen perille asti. Perusvesipumpaamon toimintaa seurataan jatkuvasti Ovien sisäpuoliset hiekaneroituskaivot kh Jatkuvasti Tarkkailu ja puhdistus Kuivauskaappien pattereiden puhdistus kh x Jatkuvasti Tarkkailu ja puhdistus Kattovesikaivojen puhtaanapito ja kh x 1 krt/vk Tarkkailu ja puhdistus.erityisesti tasakatot toiminnan seuraaminen Rännien toiminnan tarkkailu kh x jatkuvasti Rännien toimivuuden ja vedenpitävyyden tarkkailu ja korjauttaminen tarvittaessa. Korjauksen kustantaa omistaja Rännien ja syöksyputkien puhdistus kh x 1 krt/v Rännien ja syöksyputkien puhdistus syksyisin puiden lehtien pudottua ja muuloinkin tarvittaessa Mikäli puhdistustyössä joudutaan käyttämään nostokalustoa, suorittaa omistaja nostokaluston erilliskorvauksena. Sivu 13 (31)

14 3. Perus LVIS-järjestelmät Lisätietoja / huomautukset 3.4 Sähkölaitteet / Tavoite Sähkölaitteiden hoidon, valvonnan ja tarkastuksen tarkoituksena on sähköjärjestelmien elinkaaritaloudellinen sekä toimintavalmiuden ja turvallisuuden ylläpito Piha- ja aluevalaistuksen, sisätilojen valaisimien lamppujen vaihto- ja hankintatyö. kh x Tarvittessa Piha- ja aluevalaistuksen, sisätilojen valaisimien lamppujen vaihto- ja hankintatyö. Tilaaja vastaa edellä mainittujen tarvikkeiden kustannuksista. Mikäli vaihtotyössä joudutaan käyttämään nostokalustoa, suorittaa tilaaja nostokaluston erilliskorvauksena. Kiinteistöihin hankitut lamput varastoidaan kyseisessä kiintestössä Jakokeskusten sulakkeiden vaihto kh x Tarvittessa Koskee max. 16 A sulakkeita Sähkölämmittimet kh x Tarvittessa Sähkölämmittimien toiminnan tarkkailu ja käyttö.kiinteiden läpivirtauspetterien imurointi ennen lämmityskauden alkua Sähkölaitteiden ja järjestelmien välitöntä vaaraa aiheuttavat viat kh kh kh x Tarvittessa Sähkölaitteiden ja järjestelmien välitöntä vaaraa aiheuttavien vikojen välittömästä korjauksesta huolehtiminen Turvavalaistus kh x 1 krt/vk Turvavalaistuksen toiminnan tarkkailu ja järjestelmän lamppujen vaihto tarvittessa Kaapeli yms heikkovirtajärjestelmät kh x 1 krt/vk Kaapeli- ja keskusantennijärjestelmien sekä muiden kiinteistöön kuuluvien heikkovirtajärjestelmien toiminna tarkkailu Sulatusjärjestelmät kh x 1 krt/vk Pakkaskaudella. Sulatus- ja saattolämmityksien toiminna tarkkailu ja käyttö Aikakellojärjestelmät, porrasvaloautomaatit, hämäräkytkimet kh x 1 krt/vk Järjestelmien toiminnan tarkkailu ja tarvittaessa asetusten muutto.talvi/kesäaika Sähkötilojen tarkastus kh x 1 krt/vk Tiloissa ei ole sinne kuulumattomia tavaroita ja tilat ovat tarkotuksenmukaisessa siistissä kunnossa Hälytys-, ohjaus ja valvontajärjestelmien toiminnan testaus kh x 1 krt/kk Hälytysten (päätelaitteiden ja siirtoteiden) siirron testaus pistokoeluontoisesti Kiinteistöön kuuluvat akut ja paristot kh x 1 krt/kk Akkujen ja paristojen tarkastus Kompensointi kh x 1 krt/kk Kompensointilaitteiden toiminnan tarkistus Paloilmoitus- ja palovaroitinjärjestelmien hoito ja määräaikainen testaus kh x 1 krt/kk Paloilmoitinlaitteiston huoltosuunnitelmat ja sopimukset tekee is ja kuukausikokeilut kh kustannukset is Kiinteistöön kuuluvat akut ja paristot kh 1 krt/v Akkujen ja paristojen huolto. Sivu 14 (31)

15 3. Perus LVIS-järjestelmät Lisätietoja / huomautukset Sähköjärjestelmien määräaikaistarkastukset is kh Kiinteistönhoito huolehtii siitä, että kiinteistön sähköjärjestelmien määräaikaustarkastukset tehdään. Luokan 1 sähkölaitteille tarkastus viiden toista vuoden välein, luokan 2 sähkölaitteille tarkastus kymmenen vuoden välein ja luokan 3 sähkölaitteille tarkastus viiden vuoden välein. Tarkastuskustannuksista vastaa omistaja Pää- ja jakokeskusten puhdistus kh x 1 krt/v Päältä puhdistus, tilan siisteydestä huolehtiminen. Ei saa aukoa ilman asiaankuuluvaa pätevyyttä Turvavalaistuksen testaus ja koekäyttö kh x 4 krt/v Pöytäkirjan täyttö Autolämmityspistorasiat kh x 1 krt/v Autolämmityspistorasioiden toiminna ja turvallisen käytön valvonta sekä määräaikainen testaus kerran vuodessa. Rasioiden lukkojen huolto, tarvittaessa sulatus. Autolämmityspaikkojen vuokrauksesta ja avainten jakelusta vastaa kiinteistön käyttäjä Kaapelihyllyjen ja -ripustuskiskojen kunnon kh x 1 krt/v tarkkailu 3.5 Kulutusten seuranta Kulutusmittarilukemat kh x 1 krt/kk Kiinteistökohtainen seuranta kerran kuussa kulutuslukemat isännöintiin, isännöinnin tomittamalla lomakkeella. Kerran kuussa lukemat energian ja vedentoimittajille (tarkennetaan vielä vesi, sähkö polttoöljy,ja kaukolämpö) Energiaseurantaraportti is 4 krt/v Energianseurantaraportin laatii isännöinti. Sivu 15 (31)

16 4. Rakennusosien sekä teknisten järjestelmien hoito, valvonta, tarkastus ja huolto 4.1 Rakennusosien hoito, valvonta, tarkastus ja huolto Tavoite Tavoitteena yleisesti on pitää rakennuksen kunto hyvänä ja huolehtia tilojen siisteydestä. Rakennusosien tarkastuksen ja valvonnan tarkoituksena on ylläpitää turvalliset käyttöolosuhteet ja käyttövarmuus, estää ennalta ja korjata mahdollisesti syntyvät rakennusosien vauriot sekä mahdollistaa taloudellinen kunnossapito Kattokaivojen, rännien, syöksytorvien ja vesikattojen sekä loiskekourujen puhtaanaja sulanapito kh x 2 krt/v Kattokaivot, tasakatoilla tarkastetaan sekä puhdistetaan kaksi kertaa vuodessa, keväällä ja syksyllä. Puhdistus kevät ja syys puhdistuksen välillä myrskyn tms. poikkeuksellisen syyn takia likaantuneille / tukkiintuneille vesikaton varusteille kuluu myös sopimukseen. Seurattava tarvetta jatkuvasti Rakennusosien sekä tilojen kunnon kh x Jatkuvasti seuranta ja korjaustarpeesta raportoiminen tilaajalle Turvallisuutta vaarantavat vauriot kh x Tarvittessa Turvallisuutta vaarantavien vaurioiden välitön korjaaminen ja niistä tilaajalle ilmoittaminen kuuluu sopimukseen. Vartioimis-, suojaamis-, ja muut vahingon laajenemista estävät toimenpiteet, jotka vaativat erityistyökaluja ja erikoisosaamista, maksaa tilaaja erikseen Kello-ohjattavien lukkojen lukitusaikojen kh x Tarvittaessa Sähkökeskuksissa olevat kellolaitteet. muuttaminen Pääovien ja porttien toimimisen varmistus kh x Jatkuvasti Ovien, lukkojen, painikkeiden, ovipumpujen ja saranoiden huollot kh x Tarvittaessa Pienet korjaustyöt, jotka eivät vaadi erikoisosaamista, mukana olevilla työkaluilla Ovien ja ikunoiden tiivistys kh x Tarvittaessa Yksittäisten ovien ja ikkunoiden tiivistäminen tarvittaessa. Avustaa siistijöitä vuosisiivoksien yhteydessä ikkunatiivistyksissä Kiinto ja irtokalusteiden korjaustoimenpiteet kh x Tarvittaessa Pienet korjaustyöt, kuten ruuvien/liitosten kiristäminen, jotka eivät vaadi erikoisosaamista tai erikoistyökaluja, mukana olevilla työkaluilla. Sivu 16 (31)

17 4. Rakennusosien sekä teknisten järjestelmien hoito, valvonta, tarkastus ja huolto Nostokaluston vuokraus Is kh Tarvitaessa Nostokaluston vuokraus omistajan laskuun tarvittaessa (lampunvaihdot tms.), erilliset ohjeet Vesipellit kh Jatkuvasti kunnon tarkastus kerran vuodessa Julksisivujen kunto kh Jatkuvasti Lautaverhousten lautojen puute, rappauspinnoilla rappausten irtoaminen ja putoilu, ym 4.2 Teknisten järjestelmien hoito, valvonta, tarkastus ja huolto Tavoite Laitejärjestelmien käytön, tarkastusten ja valvonnan tarkoituksena on estää vikojen ilmaantuminen ja pitää kiinteistötyön kohde käyttö- ja toimintakunnossa sekä huolehtia siitä, energian ja veden tarpeetonta kulutusta vältetään. Tärkeää tavoitteiden saavuttamiseksi on huolehtia kiinteistön käytön mukaisen ilmastoinnin oikeista käyntiajoita, sisäänpuhalluslämpötiloista sekä huonelämpötilojen tarkasta valvonnasta ja säätölaitteiden toiminnasta. Mahdollisesta tavoitekulutuksen poikkeamasta on raportoitava kirjallisesti alueen isännöitsijälle. Tarkastuskierrokset kiinteistön teknisissä tiloissa on suoritettava huolella LVI-tekniset korjaustyöt kh kh kh x Tarvittaessa Pienet korjaustyöt, jotka eivät vaadi erikoisosaamista Kylmälaitteiden korjaustyöt kh kh kh x Tarvittaessa Pienet korjaustyöt, jotka eivät vaadi erikoisosaamista, mukana olevilla työkaluilla Rakennustekniset korjaustyöt kh kh kh x Tarvittaessa Pienet korjaustyöt, jotka eivät vaadi erikoisosaamista, mukana olevilla työkaluilla Sähkötekniset korjaustyöt kh kh kh x Tarvittaessa Pienet korjaustyöt, jotka eivät vaadi erikoisosaamista, mukana olevilla työkaluilla Yleiset korjaustyöt kh kh kh x Tarvittaessa Pienet korjaustyöt, jotka eivät vaadi erikoisosaamista, mukana olevilla työkaluilla Ilmastointilaitteiden korjaustyöt kh kh kh x Tarvittaessa Pienet korjaustyöt, jotka eivät vaadi erikoisosaamista, mukana olevilla työkaluilla. Sivu 17 (31)

18 4. Rakennusosien sekä teknisten järjestelmien hoito, valvonta, tarkastus ja huolto LVISA- ja rakennustekninen korjaustyö/kunnossapito kh kh kh Tarvittaessa Laajemmat korjaustyöt, jotka vaativat erityisosaamista tilaaminen omistajan kanssa etukäteen sovitussa laajuudessa. LVISAkorjaustyön tarvikkeiden hankkiminen ja varastoiminen kiinteistöissä tilaajan laskuun, erikoislaitteiden korjaus- ja huoltotyö erillislaskutuksella vuosisopimushinnoin Keittiölaitteiden korjaustyöt is kh kh Tarvittessa Tilaa ja valvoo työn Ulkoalueiden korjaustyöt kh kh kh x Pienet korjaustyöt tarvittessa Pienet korjaustyöt, kuten laatoitettujen alueiden yksittäisen betonilaatan vaihto,reunakivien korjaukset kuuluvat sopimukseen Huoltokirjan ylläpito kh x Jatkuvasti Tiedotetaan isännöintiin huoltokirjan sisällön päivitystarpeista Huoltotapahtumien tiedonkeruu (huoltohistorian ylläpito sopimuskaudella) Kiinteistön tarkastukset ja kuntokatselmukset kh x Jatkuvasti Kiinteistönhoito pitää kinteistössä päiväkirjaa, johon merkitään hiekoitukset, huolto- ja korjaustyöt, nuohoukset, murrot, vahingonteot, häiriöt sekä yleensä tapahtumat, joista mahdollisesti tarvitaan selvitys jälkikäteen. Toimeksissja raportoi tilaajalle suoritetuista toimenpiteistä. kh x Tarvittaessa On tarkastajien mukana tarkastuksien ja katselmuksien ajan työaikana Viranomaistarkastuksista huolehtiminen kh x Tarvittaessa Viranomaistarkastuksissa opastaminen kh x Tarkastuksen yhteydessä Liputus vakiintuneina ja virallisina liputuspäivinä kh x Tarvittaessa Käyttäjien pyytämät merkkipäivä tms.ja mainos liputukset ovat erillislaskutettavaa työtä Ulkopuolisten urakoitsijoiden tekemien kiinteistön kojeiden, laitteiden huoltojen, korjautöiden valvonta ja ovien aukaisut Kiinteistön sisätilojen kunnon tarkkailu ja silmämääräinen tarkistus Kiinteistöjen yhteistilojen, poistumisteiden, porrashuoneiden, teknisten tilojen käytön ja järjestyksen valvonta. kh x Tarvittessa Työaikana muulloin erillislaskutettavaa työtä. kh x Viikoittain, paitsi loma-aikoina muiden tiloissa olevien huoltojen yhteydessä. Kuntoa tarkkailaan aina tiloissa liikuttaessa. kh x Kiinteistössä liikuttaessa Väestönsuojat - hoito kh kh 1 krt/v Laitetilojen osalta Kiinteistönhoitaja on mukana väestönsuojan vuosittaisessa testauksessa. Sivu 18 (31)

19 4. Rakennusosien sekä teknisten järjestelmien hoito, valvonta, tarkastus ja huolto 4.3 Valvomopalvelut is Tavoite Valvomopalveluiden tavoitteena on ylläpitää rakennusautomaatiojärjestelmien ja hälytyksensiirtojärjestelmien moitteeton toiminta ja ongelmaton hälytysten siirto. Isännöinti päättää valvomopalveluiden laajudesta Valvomopalvelut kh kh x Isännöinti järjestää valvomopalvelut ja kiinteistöstä tulevien kiireellisten hälytysten lähetyksen kiinteistönhoidon päivystysjärjestelmään/kiinteistönhoitajalle.valvo mo on Teknisen palvelukeskuksen joka vastaa sen kustannuksista. Kiinteistönhoito vastaa päivittäisestä valvomo-ohjelmiston hälytysseurannasta/muutoksista ja ryhtyy välittömästi tarvittaviin toimenpiteisiin Tiedonsiirtoyhteydet is Isännöinti vastaa tiedonsiirtoyhteyden kytkemisestä omaan valvomoonsa Tiedonsiirtoyhteyden toiminnan valvonta kh x Jatkuva seuranta Ilmottaminen isännöintiin mahdollisista tiedonsiirto-ongelmista Käyttöliittymän ylläpito ja järjestelmätietojen päivittäminen is Käyttöjärjestelmän ja prossessikuvien muutos/päivitys sekä LVIS- tietojen varmuuskopioinnista vastaa isännöinti Linjasiirtomaksut is Kiinteistöautomaatiojärjestelmien käytöstä aiheutuvat linjasiirtomaksuista vastaa isännöinti LVIS- ja murtohälytinlaitteiden kaukokäyttöja valvonta kh x Jatkuva seuranta / muutos Toimi ja varolaiteiden testaus. Säätö- ja alakeskusten hälytysten, aikaohjelmien ja asetusarvojen tarkistaminen ja muuttaminen. Säätökäyrien asettelu. Murtohälytys käyttöryhmien käyttökoodien asettaminen / muutos (päävuokralainen vastaa työn kustannuksista erikseen).kiinteistöautomaatio-ohjelmistojen käyttäjäkoodien asettaminen/muutos vastaa isännöinti.kiinteistönhoito vastaa automaatiokoulutuksista. Sivu 19 (31)

20 4. Rakennusosien sekä teknisten järjestelmien hoito, valvonta, tarkastus ja huolto Häytysten vastaanotto ja siirto kh x Jatkuva seuranta / muutos LVIS- hälytysilmoitusten vastaanottaminen kiinteistöhoitaja, -päivystäjä. Vikahälytyslistauksen toimittaminen isännöinnin palvelukatselmuksiin ja jatkuva raportointi isännöintiin toimenpiteistä, joihin on ryhdyttävä useasti toistuvien hälytysten poistamiseksi. Kiinteistönhoito tekee kiinteistönhoitajille ja päivystäjille hälytystoiminta ohjeistuksen. 4.4 Erityisjärjestelmät Erityislaitteiden hoidon, valvonnan ja tarkastuksen tarkoituksena on huolehtia rakennuksen palo- ja henkilöturvallisuuten liittyvien laitteiden ja järjestelmien toimintakunnosta sekä muista erityislaitteista Kylmätekniset järjestelmät kh x Kylmälaitteiden toiminnan tarkastus kh x 1 krt/vk Jäähdytys ja kylmälaitteiden toiminna tarkastus Kylmälaitteiden yleinen puhtaus ja jäähdytysputkien kannakointien tarkastus kh x 1 krt/v Kompressorikojeikkojen, lämmönsiirtimien, lauhduttimien ja höyrystimien yleisestä puhtaudesta huolehtiminen sekä kondenssi- ja tippavesialtaiden puhdistus Uima-allaslaitteiden hoito kh x 5 krt/vk Uima-altaiden veden laadun valvonta ja hoito Sivu 20 (31)