Tampereen seutukunnan yritystilaorganisaatio. Loppuraportti

Transkriptio

1 Tampereen seutukunnan yritystilaorganisaatio Loppuraportti

2 Raportin tarkoitus Raportti kuvaa mahdollisesti perustettavan elinkeinopoliittisen toimitilayhtiön perusteita mm. tarkoitusta ja yleisiä periaatteita talouden puitteita omistuksen ja hallinnon periaatteita Raportissa ei käsitellä yhtiön perustamiseen tai sen toimintaan kuuluvia operatiivisia asioita Raportti on tarkoitettu auttamaan päätöksentekoa on tärkeätä, että osallistujilla on selvä kuva tulevan toiminnan perusteista niistä olisi sovittava ennen toiminnan alkua toiminnan alettua muuttaminen on vaikeata 2

3 Raportin liittyminen päätöksentekoon Työryhmä Raportti Neuvottelut, asiakirjaluonnokset* (kaikki osapuolet) Päätökset osallistumisesta Perustava yhtiökokous * osakassopimus, yhtiöjärjestys, taloussuunnitelma Toiminnan aloittaminen 3

4 Toiminnan tavoite ja organisointimallit Tuloksellisuuden ja seudullisen yhteistyön parantaminen elinkeinopoliittisissa toimitila-asioissa Mallit: parannetaan nykyistä yhteistyötä perustetaan palveleva organisaatio ( yhdistys ) perustetaan kiinteistöjä omistava organisaatio ( yhtiö ) Yhtiön perustaminen on voimakkain kannanotto. Raportti keskittyy omistavan yhtiön tarkasteluun siihen liittyvät tekijät ovat monimutkaisempia ja lopullisimpia kuin muissa malleissa jos päädytään yhdistykseen, on sen piirteet pääteltävissä raportin avulla, koska tehtäväalue sisältyy omistavaan organisaatioon 4

5 Toiminnan tavoite yritystilayhtiössä Toiminta tukee seutukunnan kilpailukykyä Yritystilojen kysynnän ja tarjonnan kohtaaminen paranee Tilantarjonta voidaan ulottaa kattamaan koko seutu markkinaperusteisesti toimivat kiinteistösijoitusyhtiöt eivät toimi keskustojen ulkopuolella piensijoittajia voi laita-alueillakin olla, erityisesti jos investointitarve on pieni Yrittäjille annettava palvelu on laajaa ja vaikuttavaa osalle yrittäjistä toimitila-asiat ovat toissijaisia ja vieraita Yhtiöllä on riskinkantokykyä Reagointi ja päätöksenteko on joustavaa poikkeuksena suuret investoinnit (jäljempänä) Vastuunjako on selvä Toiminta on ammattimaista 5

6 Yhtiön rajapinnat toimintaympäristöön (kilpailuasema) Kunnat eivät harjoittaisi kilpailevaa toimintaa eli eivät vuokraa yritystiloja seuraavin poikkeuksin luovuttavat tontteja suoraan yrittäjille näiden omaa rakentamista varten vuokraavat käyttökiinteistöjensä yksittäisiä huoneistoja vuokraavat tilapäiskohteita eli kunnat toimivat yhtiön kautta Yhtiö ei kilpaile toimialaltaan rajattujen vastaavien organisaatioiden kanssa Finnmedi Invest Oy Tampereen teknologiakeskus Oy (Hermia) Yhtiö on mahdollisiin markkinatoimijoihin nähden täydentävä ja toissijainen periaate ilmenee useassa kohdin raporttia Yksityisten sijoittajien, rahoittajien ja palvelutuottajien tuleminen osakkaiksi on mahdollista toiminnan on ensin vakiinnuttava 6

7 Seutukunnallisuus Lähtökohtana on yhteinen intressi saada työpaikkoja seutukunnalle työpaikkojen sijaintikunta on toissijainen intressi työntekijöiden kotikunta on myös toissijainen intressi ihmiset asuvat ja käyvät kaupassa myös lähikunnissa Toiminta-alueena on Tampereen seutukunta Kaikki kunnat ovat yhtiössä mukana Kunnat keskittävät vastaavan toiminnan ja kiinteistöt yhtiöön Kunnat voivat profiloitua mm. maankäyttöratkaisuillaan ja palvelutasollaan Kuntien asema määritellään pelisäännöissä (yhtiöjärjestys ja osakassopimus) Kunnilla ei ole etukäteen määriteltyjä kiintiöitä yhtiön toiminnassa yhtiön päätösten tulee perustua pelisääntöjen tilannekohtaiseen soveltamiseen Pelisääntöjen toteutumista tulee arvioida pitkän ajan kuluttua, vaatii sietokykyä 7

8 Kytkentä elinkeinopolitiikkaan Yhtiö on elinkeinopolitiikan väline toteuttaa elinkeinopolitiikkaa toimitila-asioissa Toiminta on kaksijakoista: perusajatuksena on työpaikkojen synnyttäminen ja säilyttäminen kutsutan jäljempänä perustoiminnaksi vastakohtanaan vakiintunut toiminta perustoiminnassa tavoitteet ja ehdot voivat poiketa markkinoista vakiintuneessa toiminnassa on markkinaehdot tai tilasta luovutaan Yrittäjien toimialaa ei etukäteen rajata Yritysten kokoa ei etukäteen rajata Liitännäispalveluita ei pyritä antamaan yhtiön toiminta on normaalia huoneenvuokrausta yrittäjien avuksi luodaan liitännäispalvelujen verkosto, jota he voivat suoraan käyttää 8

9 Yhtiömuodon vaikutus toimintaan Yhtiö pyrkii pelisääntöjen puitteissa parhaaseen taloudelliseen tulokseen mm. perustoiminnassa periaatteet muodostavat alarajan, ei tavoitetta sinänsä Noudatetaan tavanomaisia liiketoimintatapoja, joihin kuitenkin vaikuttaa elinkeinopolitiikan toteuttaminen yhtiön omistajaohjauksessa (erityispiirteenä on mm. asetettava tavoitteita yritysten työpaikkojen määrille) yhtiön johtamisessa sopimusehdoissa ja muussa operatiivisessa toiminnassa Markkinoilla vaikuttavat tekijät otetaan huomioon ( tapa ajatella vastaa markkinoita) mm. sijainti, kunto, sopimusten pituus, investoinnit Elinkeinopolitiikan osana yhtiö sietää enemmän riskiä kuin markkinatoimija Toiminta ei silti saisi häiritä kiinteistömarkkinoita pelisääntöjen tulisi olla yleisesti ymmärrettyjä 9

10 Yhtiön toimiala yhtiöjärjestyksessä Omistaa tai hallitsee vuokrasopimuksin yritystoimintaan soveltuvia kiinteistöjä ja toimitiloja Kehittää omistustaan maankäyttö korjaus- ja muutosrakentaminen uudisrakentaminen ostot ja myynnit Vuokraa toimitiloja yrityksille Konsultoi toimitila-asioissa kuntia ja yrittäjiä Osallistuu seudun kehittämiseen Toimii tiedonvälittäjänä yritystilojen ja tilapalvelujen osalta 10

11 Toiminnan laajuus Toiminnan lopullista (tavoitteellista) laajuutta ei voida tässä vaiheessa arvioida Toiminnan tehokkuus ja yleiskulujen hallinta vaatii minimikokoa suuruusluokka m2 Yritystilayhtiön perustaminen on myös kannanotto toiminnan laajentamiseksi Alkuvuosina on siis kysymys nopeasta kasvusta Yhtiö pyrkii luonnostaan laajeneman ja kasvamaan Seuraavalla sivulla on esitetty kaavio mahdollisista laajentumispoluista Raportti lähtee siitä, että toimintaa harjoitetaan elinkeinopoliittisista syistä Rajan ylittäminen voi tulla myöhemmin eteen toiminnan laajentamisen tulisi olla omistajaohjauksen kannalta hallittua 11

12 Toiminnan laajenemisen mahdolliset polut Portfolion kehityspolku Omistetaan vanhoja kiinteistöjä, joihin liittyy kehittämispotentiaalia (teollisuuskyliä ja yrityspuistoja) Omistetaan kiinteistöjä, joiden liikeidea on vakiintunut Omistuksen määrän kasvattaminen perusajatuksesta irrallaan Investointien kehityspolku Investoidaan ainoastaan korjauksiin Investoidaan yrityspuistoja tukeviin uudisrakennuksiin Investoidaan erillisiin uudisrakennuksiin Toiminta-alueen kehityspolku Toimitaan osakaskunnissa Toiminta-alue laajenee lähialueille Yhtiön toiminta-alue erkanee omistuksesta Toiminta-ajatuksen kehityspolku Yhtiö on seudullisen elinkeinopolitiikan väline Yhtiö harjoittaa kiinteistöliiketoimintaa 12

13 Vuokraustoiminnan periaatteet Perustoiminnassa ei subventiota kassavirroissa, tavoitteena pieni kassaylijäämä (puskuri) vuokriin sisällytettävä riskivara on pieni oman pääoman tuottovaatimus voi olla pieni sopimukset voivat olla lyhyitä, ellei investointi ole suuri jos sopimukset ovat pitkiä, niihin portaat kohti vakiintunutta toimintaa kehittämiskohteiden kustannuksia ei etukäteen kerätä vuokrissa Vakiintuneessa toiminnassa tavoitteet ovat markkinaehtoisia riskivara vuokrissa on normaali oman pääoman tuottovaatimus on markkinatasolla ylijäämä käytetään toiminnan kehittämiseen ja perustoiminnan investointeihin Vuokrat ovat aina neuvottelujen tulos periaatteiden ero ei välttämättä näy rahamääräisissä vuokrissa 13

14 Vuokrausten perusteet perustoiminnan muuttuessa Yhtiö ei pyri vakiintuneeseen toimintaan, mutta joutuu siihen yritysten vakiintuessa ja elinkeinopoliittisten tavoitteiden näin vähentyessä Tällöin sopimusehtoja muutetaan erillisneuvotteluin etukäteissopimuksiin perustuen (sopimusehtojen vaiheistus) tilasta luovutaan myydään markkinoille myydään vuokralaiselle erillisneuvotteluin myydään vuokralaiselle etukäteissopimuksella (osaomistus, optio..) Omaisuuden myynti voi olla tarpeen myös yhtiön kasvun hallinnan ja rahoituksen kannalta 14

15 Pääomitus Raportissa käsitellään uutta yhtiötä jos kysymykseen tulee olevan yhtiön laajentaminen, periaatteet eivät muutu Toiminnan alussa kunnat merkitsevät osakepääoman ja antavat muun oman pääoman sovittavassa seudullisen yhteistyön mukaisessa suhteessa osakepääoma voidaan antaa myös apporttina, jos luovutettavia rakennuksia on jos luovutusarvo on suurempi kuin osuus osakepääomaan, luovuttaja saa kauppahintaa jos luovutusarvo on pienempi kuin osuus osakepääomaan, kunta antaa rahaa Myöhemmin vaadittavalle omavaraisuudelle sovitaan alaraja yhtiö ei voi tehdä suuria investointipäätöksiä lähestymättä omistajiaan oman pääoman lisäämiseksi (yhtiön ohjaus olisi näin jossain määrin etukäteistä) kuntien suhteelliseen pääomaosuuteen vaikuttaa yrityksen sijoittuminen sijaintikunta osallistuu omaan pääomaan muita enemmän ja/tai takaa lainan vieras pääoma voi olla sijaintikunnan kilpailukykyistä lainaa muut kunnat antavat omaa pääomaa keskinäisen omistuksensa suhteessa tarkoitus kuitenkin on, että omistussuhteita ei automaattisesti muuteta osakepääoman omistussuhteet säilyvät koroton pääomalaina käytettävissä 15

16 Kiinteistöomaisuuden hankinta Toiminnan alussa kuntien kohteet siirretään yhtiölle Myöhemmin tontit pääsääntöisesti vuokrataan, jolloin kunnalle vuokratuloja varainsiirtovero pienempi yhtiön kiinteistövero on pienempi rakennukset luovutetaan apporttina ja kauppana kunta saa myyntituloja siirtohinnat ja tontinvuokrat määritellään yhtenäisin perustein siirtohinnat ja tontinvuokrat määritellään kohtuullisiksi yhtiö ostaa uusia kohteita käyvin kohtuullisin ehdoin erityisesti kohteita, joihin liittyy kehittämispotentiaalia omaisuuden luonteesta johtuen kauppahinnat ovat alhaiset Kaikkeen omaisuuden hankintaan tulee liittyä perusteltu mahdollisuus työpaikkojen synnyttämiseen ja säilyttämiseen yhtiö ei toimi roskapankkina 16

17 Laskentatoimi ja yhtiörakenne Laskentatoimi on syytä seurannan helpottamiseksi järjestää hankekohtaiseksi jos tarvitaan kuntakohtaisia tietoja, ne saa laskettua tältä pohjalta Mahdollisia kuntakohtaisia tietoja tarkasteltaessa on otettava huomioon asiakokonaisuus kunnilla ei ole kiintiöitä (etukäteen sovittuja osuuksia) ei liian nopeita johtopäätöksiä pääpaino pelisääntöjen noudattamiseen eikä yksittäisten ratkaisujen tai kohteiden vertailuun Perustoiminta ja vakiintunut toiminta on myös laskennassa erotettava toisistaan eri tavoitteet Omaisuuden hallintomallina käytettävät kiinteistö-osakeyhtiöt johtavat konsernirakenteeseen (emoyhtiö ja kiinteistöyhtiöt) 17

18 Karkeat lukuarvot Yhtiölle on laadittava taloussuunnitelma ennen toiminnan alkamista Tässä vaiheessa voidaan esittää vain yleisiä malleja päätöksenteon avuksi Laskelmamallien lähtöarvot pinta-alaa alussa m2, kaikki vuokrattavissa sellaisenaan tarkastelukauden aikana ostetaan m2 vuokrattavissa olevaa ja m2 kehityskohteita taloudellinen vajaakäyttö 5 % (kehityskohteissa 100%) mallissa A vuokrattavan omaisuuden arvot ovat korkeahkot (500 /m2) ja mallissa B alhaiset (350 /m2) kehityskohteiden arvot molemmissa malleissa 200 /m2. kehityskohteiden peruskorjausinvestointeja ei ole huomioitu kaikki vuokraus tapahtuu kokonaisvuokralla, jolloin ylläpito on itsellä (käytännössä on myös pääomavuokraa) luvut ovat reaaliarvoisia 18

19 Malli A (omaisuuden arvo 500 /m2) Lähtövuosi 3-4 v kuluttua Huomautuksia Tuloslaskelma (milj ) Vuokrat perustoiminnasta 2,40 4,60 Ylläpito 1,10 1,90 2,60 /m2 kk Nettotuotto 1,30 2,70 Organisaatio ym 0,15 0,40 2 henk ja 5-6 henk Poistot 0,50 0,90 3 % Korot 0,45 1,10 4,3 % ja 4,8 % Perustoiminnan ylijäämä 0,20 0,30 Kehittämiskohteet 0,00 0,40 Toiminnan ylösajo 0,30 0,00 Voitto -0,10-0,10 Kassaylijäämä 0,40 0,70 Tase (milj ) Rakennukset 15,75 30,75 Rahaa 0,45 0,15 Oma pääoma 5,70 7,70 Vieras pääoma 10,50 23,20 Tunnuslukuja Nettotuotto % 8,3 8,8 Vuokrataso /m2 kk 6,00 6,70 19

20 Malli B (omaisuuden arvo 350 /m2) Lähtövuosi 3-4 v kuluttua Huomautuksia Tuloslaskelma (milj ) Vuokrat perustoiminnasta 2,15 4,15 Ylläpito 1,10 1,90 2,60 /m2 kk Nettotuotto 1,05 2,25 Organisaatio ym 0,15 0,40 2 henk ja 5-6 henk Poistot 0,35 0,70 3 % Korot 0,35 0,85 4,3 % ja 4,8 % Perustoiminnan ylijäämä 0,20 0,30 Kehittämiskohteet 0,00 0,40 Toiminnan ylösajo 0,30 0,00 Voitto -0,10-0,10 Kasaylijäämä 0,25 0,60 Tase (milj ) Rakennukset 12,25 23,00 Rahaa 0,45 0,15 Oma pääoma 4,40 5,80 Vieras pääoma 8,30 17,35 Tunnuslukuja Nettotuotto % 8,6 9,8 Vuokrataso /m2 kk 5,40 6,05 20

21 Riskit kiinteistösijoituksissa Markkinoilla riskit hinnoitellaan vuokriin ns. riskipreemiona, joka lisättynä riskittömän sijoituksen tuottoon antaa tavoiteltavan nettotuoton eli pääomavuokran vastaavissa kohteissa nettotuottovaatimus on suuri eli noin % Toteutunut nettotuotto vastaavissa tilatyypeissä on KTI ( , koko maa) 8,4-9,6 % Sponda (puolet pääkaupunkiseudulla) 9,6 % Toisaalta rahamääräinen vuokrataso on alhainen Catellan markkinakatsaus: 4-7 /m2 kk Ristiriita korkean nettotuottoprosentin ja pienen vuokran välillä hoidetaan omaisuuden arvostuksella tasearvo on alhainen (omaisuus on vanhaa tai uudestaan arvioitua) uushankintojen kauppahinnat ovat alhaiset Jos investointi on uudisrakennus tai vastaava, vuokrasopimuksia ei juuri synny vuokra liian korkea vuokra-aika liian pitkä 21

22 Kiinteistöriskeistä tarkemmin Otettava periaatteellinen kanta siihen, missä määrin riskejä sisällytetään perustoiminnan vuokriin asiaa tarkastellaan riskipreemion avulla markkinaperusteinen riskivara on kohteesta ja sijainnista riippuen 6-9 % (eli nettotuotto %) esim. nettotuottotavoite 9 % merkitsee riskipreemiota 4 % (eli 45-70% markkinoiden riskivarasta) jos riskit toteutuvat suurempina, omistajien on annettava lisärahoitusta Pelkistetty riskikuvaus on seuraavassa: Vuokrausriskit ( ovat yhtiöllä suuret) vuokrataso vuokranmaksu tilan vuokrattavuus Kiinteän omaisuuden riskit (ovat yhtiöllä suuret) ylläpitokustannusten kehitys korjaustarve alueiden kuntoonpano, saasteet rakennuskustannukset (erityisesti korjaustyöt) jäännösarvo, uuskäytön vaihtoehdot vahinkoriski 22

23 Rahoitusriskit (ovat yhtiöllä pienet) korkotaso pääoman saatavuus Toimintaympäristön riskit (ovat yhtiöllä pienet) lainsäädäntö kaavoitusperiaatteet seudun kilpailukyky Kehityskohteiden riskit (ovat yhtiölle ominaisia ja suuria) tyhjien tilojen ja alueiden ylläpito korjausten etupainotteisuus kehittämiskustannukset markkinointi kehitysidean onnistuminen 23

24 Tarvittava ammattitaito Yhtiö tarvitsee monipuolista osaamista elinkeinopolitiikan tuntemusta omistamisen taitoja elinkaarinäkemyksen soveltamista tilaajataitoja kiinteistötalouden taitoja teknistä asiantuntemusta neuvottelutaitoja ja asiakassuuntautuneisuutta Tarvetta ei voi hoitaa palkkaamalla erikoistunutta henkilöstöä, joten osa taidoista ja suorituksista ostetaan ulkoa (seuraava sivu) henkilöstön tulisi olla monitoimista peruskoulutus ei yksin ratkaise kokemus ja henkilöominaisuudet ovat tärkeitä koulutusohjelma laadittava 24

25 Toimintojen ulkoistaminen Tavoitteena on pitää hallintokulut erittäin pieninä Kaikki suorittava toiminta ostetaan ulkoa mm. kirjanpito isännöinti (hallinnollinen ja tekninen) kiinteistönhoito ja vuosikorjaukset suunnittelu ja rakentaminen (tarkemmin JP-Terasto oy: n raportissa) lainopillinen apu arviointiapu (markkinahinnat ja vuokrat) Itse tehdään vain toiminnan ydin liikkeenjohto, strategiat, budjetit omaisuuden tietohallinta (ostettu järjestelmä) vuokrausneuvottelut ja asiakassuhteet kauppaneuvottelut sidokset toimintaympäristöön ja osakaskuntiin 25

26 Yhtiön hallinto ja ohjaus Yhtiön hallitus tavoitteena tehokas ja ammattitaitoinen toiminta koko 3-5 henkilöä poissa olevat kunnat voivat valvoa etuaan osakassopimuksen avulla yhtiökokouksessa antaessaan uutta omaa pääomaa (suuret investoinnit) saatuaan raportteja yhtiön toiminnasta Valvonta tilintarkastus (ulkoiset ammattitarkastajat) sisäinen toiminnan tarkastus (ei varaa palkata sisäistä tarkastajaa, joten hallituksen on huolehdittava tehtävästä) raportointi osakkaille (esim. puolivuosittain taloudesta ja elinkeinopolitiikan toteutumisesta) Tulee olemaan Tampereen kaupunkikonsernin tytäryhtiö tehostaa omistajavalvontaa hyödyttää myös muita osakkaita 26