KIVINIEMEN RANTA-ASEMAKAAVAN MUUTOS

Transkriptio

1 KIVINIEMEN RANTA-ASEMAKAAVAN MUUTOS Savitaipaleen kunta (739) Valkolanmäen kylä (439) Kallio 4-93 Kiviniemi (osa) Asinara Kaavaehdotus Kaavamuutosalueen pohjoisrantaa Kuivinniemessä (kortteli 5)

2 Asemakaavan muutoksen selostus, joka koskee 13. joulukuuta 2013 päivättyä asemakaavakarttaa. 1 PERUS JA TUNNISTETIEDOT 1.2 Kaava-alueen sijainti Kaksiosainen suunnittelualue muodostuu Savitaipaleen kunnan Valkolanmäen kylän tiloista Kallio 4-93, Kiviniemi (osa) ja Asinara Virmajärven länsipuolella Kuivinniemen pohjoisosassa ja Kiviniemen talouskeskuksen lähistöllä. Alue sijaitsee n. 15 kilometrin etäisyydellä kuntakeskuksesta (Kirkonkylästä) lounaaseen. 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Kaavan nimi on Kiviniemen ranta-asemakaavan muutos. Kaavan tarkoituksena ja tavoitteena on turvata alueella toimivan matkailuyrityksen kilpailukykyä tulevaisuudessa saneeraamalla noin 16 hehtaarin kokoinen osa-alue voimassa olevasta ranta-asemakaavasta. Tonttikohtaisia rakennusoikeuksia nostetaan ympäristönäkökohdat, lähialueen maankäyttö, kunnan viimeaikaiset rantayleiskaavat ja kunnan rakennusjärjestys huomioon ottaen. Joitakin tontteja laajennetaan hieman rannan taustalla ja tontin rajat mukautetaan nykyisiin kiinteistörajoihin. 1.5 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista - Osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) - Vastine kaavaluonnoksesta jätettyihin lausuntoihin - Tilastolomake - Ranta-asemakaavan merkinnät ja määräykset - Ranta-asemakaavakartat 1:5000 2

3 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Kaksiosainen suunnittelualue muodostuu Savitaipaleen kunnan Valkolanmäen kylän tiloista Kallio 4-93, Kiviniemi (osa) ja Asinara Virmajärven länsipuolella Kuivinniemen pohjoisosassa ja Kiviniemen talouskeskuksen lähistöllä. Alue sijaitsee n. 15 kilometrin etäisyydellä kuntakeskuksesta (Kirkonkylästä) lounaaseen. Yleissilmäyskartta on selostusosan alussa Luonnonympäristö Lähialueen ympäristölle tyypillistä on Virmajärven kiviset, osin kallioiset ja kumpuilevat osat läntistä saaristomaisemaa. Maasto on suurimmaksi osaksi moreenipeitteistä ja korkeuserot ovat paikoitellen melko suuria, kuten kaavan pohjakartasta voidaan havaita. Alueen kaakkoisosa on myös hyvin kallioinen ja maisemallisesti tärkein osa saaristomaisemaa, kuten seuraavista kuvista näkyy. Näkymiä idästä kohti Kiviniemen (ja Rätäkän) talouskeskusta, edessä tontti nro 2 sekä venerantaa ja venekoppi kuvien oikeassa nurkassa Puusto alueella on tavanomaista metsätalouskäytössä ollutta pääosin tasaikäistä mäntyvaltaista sekametsää (ks. mm. kansikuva). Alueella ei ole erityisiä luontokohteita tai ympäristöarvoja Rakennettu ympäristö Suunnittelualueella toimii aktiivisesti Kiviniemen mökkilomat - niminen yritys (ks. seuraavat kuvat ja joka vuokraa korkeatasoisia mökkejä Virmajärven rannalta. 3

4 Korttelissa 2 sijaitsee mökki nimeltä Poutapilvi. Korttelin 3 vaatimaton mökki on perikunnan omassa käytössä. Korttelissa 5 tontilla 1 sijaitsee Suviranta, tontilla 2 Sinituuli ja tontilla 4 Lumpeenkukka (rakennuslupa jo vuodelta 1996 vaikka ei mukana nykyisessä kaavassa). Tontti nro 3 on rakentamaton. Korttelissa 6 sijaitsee mökki nimeltä Kangasvuokko sekä yksityisessä käytössä oleva loma-asunto talousrakennuksineen (tontti 2). Talouskeskuksen alueella on perinteinen pihapiiri ja venekoppi rannassa: 4

5 Muilta osin muutosalue on rakentamaton. Venekopin lähistöllä on runsaasti venepaikkoja suullisten sopimusten varassa Maanomistus Kaavamuutosalue on kokonaan yksityisten maanomistajien omistuksessa. Korttelialueen 6 keskeisintä rajaa ja korttelialueen 4 rajoja lukuun ottamatta kiinteistörajat noudattelevat hyvin pitkälle nykyisen kaavan tonttirajoja. 3.2 Suunnittelutilanne Virmajärven länsipuolelle Kuivinniemen pohjoisosaan ja Kiviniemen talouskeskuksen lähistölle on alun perin laadittu Kiviniemen ranta-asemakaava, joka on vahvistettu Otteet kyseisestä voimassa olevasta kaavasta alkavat seuraavassa: Ranta-asemakaavan muutoksella käsitellään nyt voimassa olevan kaavan loma-asuntojen RA-korttelialueita 2 (tontti 1), 3 (tontti 1), 5 (tontit 1, 2 ja 3) ja 6 (tontit 1 ja 2) sekä maa- ja metsätalousalueita (M) mukaan lukien talouskeskuksen alue (am). Vahvistettua ranta-asemakaavaa ei käsitellä kokonaan uudelleen. Kaavamuutokseen otetaan mukaan joitakin alueita, jotka jäi aikanaan vahvistamatta alkuperäisestä kaavasta (juridisesti siis kaavan laajennus). Kaavan laajennus tapahtuu alkuperäisen kaavaehdotuksen mukaisilla RA-korttelialueilla 5 (tontti 4) ja 7 (tontti 1) sekä vapaa-alueella (VP). Kyseiset alueet on raksittu punaisella yli ns. ajantasakaavassa (ks. seuraavan sivun kartat, ei mittakaavassa). Suunnittelualueet likimäärin punaisella. 5

6 6

7 Alueelle on laadittu kunnan toimesta myös äskettäin ns. Kaavoittamattomien vesistöjen rantaosayleiskaava (hyväksytty ), jossa alueelle laaditut ranta-asemakaavat on osoitettu vain informatiivisina sisältönsä mukaisesti (violetti rasteri): Ote yleiskaavasta Etelä-Karjalan maakuntavaltuusto hyväksyi Etelä-Karjalan maakuntakaavan ja Ympäristöministeriö vahvisti sen Kiviniemen rantaasemakaavan kohteet ovat maakuntakaavassa valkoista aluetta, eikä niillä ole maakunnallisia tai seudullisia maankäyttötarpeita: punaisella Ote maakuntakaavasta, suunnittelualueet Uusi rakennusjärjestys on hyväksytty Savitaipaleen kunnanvaltuustossa ja tuli voimaan Ranta-asemakaavan muutoksen pohjakarttana voidaan käyttää edelleen alkuperäisen kaavan pohjakarttaa (hyv ), sillä se on suunnittelualueen osalta edelleen riittävän hyvin ajan tasalla. Karttaan lisätään informatiivisessa tarkoituksessa nykyinen kiinteistöjaotus. 7

8 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Aloite kaavan laatimiseen on tullut alueen maanomistajilta. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä kaavoituksen vireillepanosta ja kaavaluonnoksesta tiedotettiin paikallislehdessä ja kirjeitse lähialueen maanomistajille. Suunnitelmat pidettiin nähtävillä kunnanvirastolla Osallistuminen ja yhteistyö Osallistumista ja vuorovaikutusta on kuvattu tarkemmin liitteenä olevassa osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa. 4.4 Asemakaavan tavoitteet Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet Maanomistajan ensisijaisena tavoitteena on turvata alueella toimivan matkailuyrityksen kilpailukyky myös tulevaisuudessa saneeraamalla noin 16 hehtaarin kokoinen osa-alue voimassa olevasta ranta-asemakaavasta. Käytännössä tämä tapahtuisi laajentamalla hieman suunnittelualueen tontteja paremmin rakentamiseen soveltuvaksi (selkeästi rannan taustalla). Kyseisille alueille johtaa jo valmiit kulkuyhteydet ja alueet soveltuvat muutenkin hyvin rakentamiseen. Kantatilan maisemallisesti arvokas rantavyöhyke jäisi ennalleen ja sitä korostettaisiin vielä kaavamerkinnöillä. Lisäksi kaikille muutosalueen kahdeksalle RA-tontille pyritään osoittamaan lisärakennusoikeutta ympäristöseikat, kunnan nykyinen rakennusjärjestys sekä varsinkin viimeaikainen rantayleiskaava (ks. kohta 3.2) huomioon ottaen. Voimassa olevassa ranta-asemakaavassa on rakennusoikeutta ainoastaan 120 k- m 2 / tontti, mitä voidaan pitää tämän päivän vaatimusten mukaan alhaisena varsinkin tilalla harjoitettava korkeatasoinen mökinvuokraus huomioon ottaen. Yhtenä tavoitteena on osoittaa talouskeskukselle oma rantasauna olemassa olevan venekopin ympäristöön ja siirtää tielinjausta talouskeskuksen pihapiiristä kauemmas. Kantatilan omistaja sitoutuu Hiienniemen yksityistien siirrosta aiheutuviin kustannuksiin tältä osin Prosessin aikana syntyneet tavoitteet, tavoitteiden tarkentuminen MRL:n mukainen viranomaisneuvottelu hankkeesta on pidetty ELY-keskuksen ja kunnan edustajat eivät nähneet estettä viedä hanketta eteenpäin MRL:n säädösten ja vakiintuneiden suunnitteluperiaatteiden perusteella. Tarkempiin kaavan ratkaisuihin ELY-keskus otti kantaa, kun kaavaluonnokset tulivat lausuntokierrokselle. Kaavaluonnoksen kuulemisvaiheen aikana saatu vähäinen palaute on otettu huomioon kaavaehdotusta laadittaessa (ks. kaavoittajan vastine liitteenä). 8

9 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS Mitoitus Kaavaratkaisu on edellisellä sivulle esitettyjen tavoitteiden mukainen. Kaavamuutoksella osoitetaan nykyisille RA-tonteille uutta rakennusoikeutta 8 x 80 = 640 k-m 2 (120 - > 200 k-m 2 /tontti) kunnan rakennusjärjestyksen, olemassa olevien lupien, viimeaikaisten rantayleiskaavojen, ympäristönäkökohtien ja maastotarkastelun perusteella. Nykyisessä kaavassa tonttikohtainen rakennusoikeus on 120 k-m 2. Kaavamuutoksella ei muodosteta uusia rakennuspaikkoja, eli rakennuspaikkojen lukumäärä ja esim. kantatilamitoitus säilyy ennallaan. Virmajärvelle avautuvissa rinteissä päärakennusten luonteva paikka on melko kaukana rannasta. Talouskeskuksen mitoitus kasvaa muutoksen myötä 700 -> 1277 k-m 2 sekä rantasaunalla (25 k-m 2 ). Useita tontteja on laajennettu hieman sisämaahan päin, jotta alueet soveltuisivat kokonaisuutena paremmin rakentamiseen (kapeiden tonttien rakennettavuus paikoitellen haastavassa maastossa). Maisemallisesti arvokkaimmat jyrkät kallioalueet alueen kaakkoisosassa on jätetty edelleen rakentamisen ulkopuolelle ja korostettu kaavamerkinnällä (ma). Vapaan rantaviivan määrä pysyy ennallaan. Kullekin tontille saa rakentaa yhden yksiasuntoisen lomarakennuksen. Erillisten talousrakennusten enimmäismäärä on neljä. Kaavamääräyksin on osoitettu rakentamisen etäisyys rannasta sekä rakentamisen määrä. Suunnittelualueen vesi- ja jätehuollosta on otettu ranta-asemakaavaan omat erityismääräykset. Pääperiaatteena on, että vesi- ja jätehuolto voidaan hoitaa toistaiseksi kiinteistökohtaisesti (ks. tarkemmin kaavamerkinnät ja -määräykset). 5.4 Kaavan vaikutukset Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Kaavaratkaisu tukee lähialueen yleisintä maankäyttömuotoa (omarantainen loma-asutus ja haja-asutusluonteinen kyläasutus). Liikennejärjestelyihin kaavalla ei ole juurikaan vaikutuksia. Tontit on aseteltu niin, että ne eivät aiheuta häiriötä naapurikiinteistöille Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Paikalliset olosuhteet on kaavaratkaisussa pyritty ottamaan huomioon. Maisemallisesti tärkeät alueet jätetään edelleen rakentamisen ulkopuolelle. Virmajärven vesistöön kaavamuutoksella ei ole juuri lainkaan vaikutuksia. Tilanne hieman paranee, jos verrataan tilannetta nykyiseen kaavatilanteeseen. 9

10 Nyt vireillä olevaan kaavamuutokseen on otettu mukaan nykyaikaiset kaavamääräykset esim. jätevesihuollosta ja maiseman hoidosta. 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Maanomistajat toteuttavat kaavamuutoksen rakentamalla tontteja oman harkintansa mukaan. Kunta seuraa kaavan toteuttamista rakennuslupamenettelyn yhteydessä rakennusvalvonnan avulla. Näkymä Mäntyperänlahdelle 10