Asuntojen hinnat: sovellus Suomen aineistoon

Koko: px
Aloita esitys sivulta:

Download "Asuntojen hinnat: sovellus Suomen aineistoon"

Transkriptio

1 TAMPEREEN YLIOPISTO Taloustieteiden laitos Asuntojen hinnat: sovellus Suomen aineistoon Kansantaloustiede Pro gradu -tutkielma Marraskuu 2009 Juha Koskinen Ohjaaja: Matti Tuomala

2 Tiivistelmä Tampereen yliopisto Taloustieteiden laitos, kansantaloustiede Tekijä: KOSKINEN, JUHA Tutkielman nimi: Asuntojen hinnat: sovellus Suomen aineistoon Pro gradu tutkielma: 68 sivua, 6 liitesivua Aika: Lokakuu 2009 Avainsanat asuntojen hinnat, markkinoiden tehokkuus, hintakuplat, asuntomarkkinat, epärationaalinen hinnoittelu Asuntomarkkinat ovat olleet erittäin epävakaat viime vuosien aikana. Asuntojen hinnat ovat kokeneet suuria nousuja sekä jyrkkiä laskuja ympäri maailman ja tällä on ollut myös tuhoisia vaikutuksia sekä yksittäisille kotitalouksille että koko maailmantaloudelle. Tässä Pro gradu tutkielmassa pohditaan asuntojen hintojen käyttäytymistä ja syitä sille miksi ne ovat niin herkkiä vaihteluille. Aluksi esitellään tekijöitä mitkä tyypillisesti vaikuttavat asuntojen kysyntään ja tarjontaan ja miten näiden pohjalta asuntojen hintataso määräytyy. Tämän jälkeen asuntomarkkinoita tarkastellaan hieman toiselta kantilta ja pohditaan ovatko asuntomarkkinat tehokkaat ja miten ihmisten epärationaalisuus vaikuttaa asuntojen hintojen käyttäytymiseen jopa siinä määrin, että on mahdollista syntyä suuria hintakuplia. Empiirisessä osassa luodaan katsaus Suomen asuntojen hintoihin aikavälille Tarkoituksena on löytää hyvä ekonometrinen malli, joka kuvaa selvästi hintojen käyttäytymistä. Lisäksi tarkastellaan onko asuntojen hinnoissa ollut mahdollisesti yli- tai aliarvostusta kyseisenä aikana. Tutkimuksen tärkeimpänä havaintona oli, että useat teorian tukemat muuttujat selittävät hyvin myös Suomen asuntojen hintoja. Näitä olivat kotitalouksien käytettävissä olevat tulot, korkokanta sekä työttömyysaste. Lisäksi malliin sisällytettiin yhden periodin viivästetty asuntojen hinta muuttuja, jonka tilastollinen merkitsevyys tarkoittaa sitä, että hinnoissa on tietynlaista pysyvyyttä. Tämä johtaa siihen, että asuntomarkkinat eivät ole ainakaan täysin informaatiotehokkaat. Empiirisessä osassa todettiin myös hyvin mahdolliseksi, että Suomen asuntojen hinnoissa on ollut jonkinasteista yliarvostusta tuona aikana.

3 Sisällys 1 Johdanto Asuntomarkkinoiden viimeaikaisia tapahtumia Euroopan asuntomarkkinat Yhdysvaltain asuntomarkkinat Suomen asuntomarkkinat Asuntomarkkinoiden teoria Asuntojen kysyntä Asuntojen tarjonta Hinnan määräytyminen Asuntomarkkinoiden erityispiirteet Asuntomarkkinoiden sopeutuminen Asunnon käyttökustannus Asunnon käyttökustannuksen johtaminen Epärationaalisuus asuntomarkkinoilla Markkinoiden tehokkuus Kuplat ja hintaodotukset asuntomarkkinoilla Aiempien tutkimusten hintamalleja Suomen asuntojen hintojen mallintaminen Aineisto ja muuttujien esittely Käytetyt menetelmät Loglineaarinen malli Differenssimalli Hintojen yli- ja aliarvostuksen tutkiminen Yhteenveto Lähteet Liitteet Liite Liite Liite Liite Liite Liite

4 1 Johdanto Asunnon ostaminen on jokaisen ihmisen tärkeimpiä sijoituspäätöksiä elämän aikana. Siksi onkin olennaista ymmärtää asuntomarkkinoiden perusdynamiikka sekä asunnon hintaan vaikuttavat tekijät. Historia on osoittanut miten valtavia hintavaihteluita asuntomarkkinoilla voi esiintyä, millä voi olla kuluttajille tuhoisia seurauksia. Tästä hyvänä esimerkkinä voidaan mainita Suomessa 1990-luvun laman aikana kahden asunnon loukkuun jääneet kotitaloudet. Asuntomarkkina-aiheinen uutisointi on ollut etenkin viime vuosina valtavaa, johtuen lähes ympäri maailmaa toteutuneista asuntojen hintojen jyrkistä nousuista ja laskuista. Esimerkiksi Yhdysvaltain asuntomarkkinoiden kuumentuminen ja tätä seuranneet luottokriisin vaikutukset asuntojen hintoihin ovat varmasti kaikille tuttu uutisaihe. Myös Euroopan lukuisissa maissa, mukaanlukien Suomi, ovat asuntojen hinnat noudattaneet vuoristoratamaista käyttäytymistä sekä 1990-lukujen taitteessa havaittiin tämä edellisen kerran ja nyt viimeksi 2000-luvulla, kun asuntojen hinnat ovat olleet useissa maissa sekä nimellisesti että reaalisesti jopa korkeammalla tasolla kuin reilu vuosikymmen aiemmin. Pohdittavaksi jääkin kuinka suuri osuus kyseisestä ilmiöstä voidaan selittää puhtaasti taloudellisilla tekijöillä, kuten suhdannemuutoksilla, ja toisaalta ihmisten epärationaalisella käyttäytymisellä. Tälle pohjaa luo osaltaan se, että asuntoostajien spekulaatiot ovat vaikuttaneet asuntojen hintoihin niin paljon, että joissain tapauksissa voidaan puhua hintojen kuplailmiöstä. Tässä pro gradu- tutkimuksessa tarkastellaan asuntomarkkinoita ja etenkin niillä esiintyvää asuntojen hintojen vaihtelua. Tarkoituksena on löytää teoreettisesti sekä empiirisesti havaittuja syitä sille, mitkä tekijät vaikuttavat asuntojen hintoihin ja miksi niiden vaihtelut ovat toisinaan erittäin suuria. Tutkimus jakaantuu kolmeen osaan. Ensimmäisessä osassa perehdytään asuntomarkkinoiden teoreettiseen rakenteeseen sekä asuntojen hintoihin vaikuttaviin perustekijöihin. Toisessa osassa pureudutaan markkinoiden tehokkuuteen sekä epärationaalisiin tekijöihin esittelemällä lisäksi 1

5 tärkeimpiä tutkimustuloksia aiheeseen liittyen. Tutkimuksen kolmas osa koostuu asuntojen hintojen ekonometrisesta mallinnuksesta Suomen aineistolle. Asuntomarkkinoiden teoria koostuu siitä mitkä tekijät pääsääntöisesti vaikuttavat asuntojen kysyntään ja tarjontaan. Näiden pohjalta voidaan selittää hintoihin vaikuttavia tekijöitä. Teoria pitää sisällään myös yleisen esittelyn asuntomarkkinoiden erityispiirteistä verrattaessa lähes mihin tahansa muihin hyödykemarkkinoihin. Teoriaan liittyy lisäksi asuntojen käyttökustannuksen johtaminen, mikä on tärkeä asuntomarkkinatutkimuksessa käytetty menetelmä, jolla saadaan omistusasujalle koituvat kustannukset yhteismitalliseksi vuokralla-asujaan verrattuna. Teoria ei kuitenkaan aina selitä läheskään kaikkea asuntojen hintojen muutoksesta ja tästä syystä myös tässä tutkimuksessa paneudutaan asuntomarkkinoiden tehokkuuteen. Tehokkaiden markkinoiden tapauksessa hinnat käyttäytyvät kuten niihin vaikuttavat taloudelliset perustekijätkin. Tähän liittyen tulevia asuntojen hintoja ei voida siis selittää edellisten periodien hintamuutoksilla. Monet tutkijat ovat osoittaneet, että asuntomarkkinat eivät ole tehokkaat. Esimerkiksi Case & Shiller ( 1988) ovat havainneet, että Yhdysvaltain asuntojen hinnat ovat liikkuneet usein trendinomaisesti, eli osa hintamuutoksista on ollut puhtaasti seurausta edellisestä periodista. Näin ollen asuntojen ostajat, jotka etupäässä ovat kotitalouksia, muodostavat kohtuuttomia odotuksia tulevaisuudesta, joka voi mahdollistaa asuntojen hintakuplan. Kyseisen ilmiön havaitseminen etukäteen on vaikeaa, mutta jälkikäteen tietyt asuntojen hintapiikit eivät ole selitettävissä millään muullakaan tavalla, kuin markkinoillatoimijoiden epärationaalisella käyttäytymisellä. Tutkimuksen viimeinen osuus on empiirinen mallinnus Suomen asuntojen hinnoista vuosilta Pidempi aikaväli saattaisi mahdollistaa monipuolisemman muuttujajoukon hintoihin vaikuttavien tekijöiden osalta, mutta suurimpien ja tärkeimpien muuttujien vaikutus tulee kyllä selväksi. Hintatiedot ovat koko maan kattavasta aineistosta eikä eroa eri alueiden välille ole tehty. Empiirinen osa on Suomen aineistolle tehty sovellutus nojautuen aiempiin tutkimuksiin ja siinä pyritään löytämään mahdollisimman 2

6 hyvin hintoja selittävä malli, missä myös selittävät muuttujat ovat asiayhteydessä mielekkäitä ja teorian tukemia. Tämän jälkeen kuvataan suurpiirteisesti sitä onko asuntojen hinnoissa ollut kyseisenä aikana yli- tai aliarvostusta. Tähän käytetään yleisimpiä tunnuslukuja, jotka luovat osviittaa mahdollisesta poikkeamasta. Tämän jälkeen havainnollistetaan kuinka hyvin ekonometrisen mallin muuttujissa tapahtuneet muutokset selittävät todellista hintojen muutosta. Työ on jäsennelty niin, että luvussa kaksi kuvataan asuntomarkkinoilla tapahtuneita viimeaikaisia muutoksia ja luvussa kolme esitetään aiheeseen liittyvä teoria. Luku neljä koostuu asuntomarkkinoiden epärationaalisista tekijöistä ja siinä käydään läpi myös aiheeseen liittyviä tutkimustuloksia. Luku viisi on pohjana empiiriselle osiolle, esitellen työlle olennaisimpia asuntojen hintamalleja. Luku kuusi koostuu Suomen aineistolle tehdystä empiirisestä työstä. Luku seitsemän kokoaa yhteen tutkimuksen havainnot. 3

7 2 Asuntomarkkinoiden viimeaikaisia tapahtumia 2.1 Euroopan asuntomarkkinat Suurimmassa osassa Eurooppaa asuntojen hinnat ovat nousseet erityisen paljon viime vuosina. Tätä havainnollistaa kuvio 1, missä on kuvattuna asuntojen reaalihintojen muutoksia vuodesta 1996 vuoteen Hintoihin vaikuttavien tekijöiden osalta on tapahtunut muutoksia mm. väestössä, tulotasossa ja korkokannassa, mutta selvää ei ole se, mikä osuus hintamuutoksissa on niiden perustekijöiden aiheuttamaa muutosta ja mikä osuus hintojen noususta voidaan selittää spekulaation aikaansaannoksena. Hyvin todennäköistä on kuitenkin se, että jatkuva asuntojen hintojen nousu aiheuttaa ihmisille myös odotuksia tulevista hinnoista ja tämä osaltaan voi selittää hintojen nousun suuruutta. (Miles & Pillonca 2008, ) Olipa syy hintojen nousuun mikä tahansa, on selvää kuitenkin, että ihmiset joutuvat ottamaan aiempaa enemmän lainaa asunnon ostoon. Suurimmassa osassa Euroopan maista asuntolainan määrä suhteessa BKT:hen on kasvanut viime vuosina. Poikkeuksena voidaan mainita esimerkiksi Saksa, jossa asuntolainan suhde BKT:hen on pysynyt suhteellisen vakaana. Kuitenkin muun muassa Suomessa, Ranskassa ja Isossa-Britanniassa vuosina kyseinen suhde on kasvanut tasaista vauhtia. Vaikka lainaamisen lisääntynyt tarve asunnon ostoon on kasvanut, niin se ei ole kuitenkaan vähentänyt ihmisten kysyntää omistusasuntoihin ja tämä kysynnän lisääntyminen on näkynyt myös asuntojen hintoja nostattavana tekijänä. (Miles & Pillonca 2008, ) 4

8 Kuvio 1. Asuntojen reaalihintojen muutokset vuosina (Miles & Pillonca 2008, 146.) Asuntojen ostamiseen tarvitaan enemmän lainarahaa kuin aiemmin. Kuitenkin viime vuosikymmenen aikana lainaan kohdistuvat kustannukset ovat laskeneet, joka on ollut suuri tekijä asuntojen hintojen nousuun suurimmassa osassa Eurooppaa ja selittää myös osaltaan sitä miksi asuntojen hinnat ovat useissa maissa nousseet niin samanaikaisesti. Tämä pätee varsinkin silloin, kun asuntojen hintoja suhteutetaan maiden tulotasoon. Euroopassa keskimääräinen asuntojen hintojen suhde tulotasoon on noin 5 ja hintojen suhde BKT:hen noin 7. Kyseiset tunnusluvut ovat selvästi korkeampia kuin muutama vuosi sitten, koska asuntojen hinnat ovat kohonneet niin paljon suhteessa tuloihin. (Miles & Pillonca 2008, 151.) Miles & Pillonca (2008) pyrkivät löytämään jonkinlaisen vastauksen siihen, mitkä olisivat ne suurimmat vaikuttavat tekijät korkeiden asuntojen hintojen taustalla. Kysymys on luonnollisesti siitä, että asuntojen kysyntä on ollut huomattavasti korkeampaa kuin niiden tarjonta ja tämä erisuuruus on näkynyt suoraan asuntojen hinnoissa. Nykypäivänä kysynnän ja tarjonnan muutokset ovat aikaansaaneet sen, että se asuntojen hinta millä kysyntä ja tarjonta asettuvat yhtä suureksi on useissa Euroopan maissa lähes kaksi kertaa, niin paljon kuin 10 vuotta sitten. 5

9 Miles & Pilloncan (2008 ) muodostaman yksinkertaisen mallin perusteella voidaan arvioida mitkä ovat olleet ne suurimmat muuttujat, jotka ovat näkyneet viime vuosikymmenen aikana asuntojen hinnoissa. Ensinnäkin laskevat korot on ollut selvä tekijä. Esimerkiksi Espanjassa, Hollannissa ja Tanskassa korot ovat aiheuttaneet prosentin nousun asuntojen reaalihinnoissa, jos pidetään muut muuttujat vakioina. Toinen tärkeä muuttuja on reaalitulot, joiden vaikutus asuntojen hintaan on ollut erityisen voimakasta mm. Irlannissa, Norjassa ja Kreikassa. Joissakin maissa väestön määrän aikaansaama kysynnän lisääntyminen on näkynyt myös hinnoissa, erityisesti näin on ollut Espanjassa sekä Irlannissa. Asuntojen tarjonnan muutokset kysynnän kasvun vaikutuksia hillitsevänä tekijänä on vaihdellut maittain. Esimerkiksi Espanjassa, Irlannissa ja Kreikassa tarjonnan kasvulla on ollut hintaa hillitseviä vaikutuksia, mutta toisaalta Isossa- Britanniassa, Italiassa ja Kreikassa tarjonnan lisääntyminen on ollut heikompaa. Useiden maiden kohdalla mallin muuttujat eivät kuitenkaan selitä läheskään kokonaan niitä muutoksia, joita asuntojen hinnoissa on todellisuudessa tapahtunut. Suureksi selittäväksi tekijäksi nousee esimerkiksi Espanjassa, Isossa-Britanniassa, Kreikassa, Ruotsissa, Belgiassa ja Tanskassa, odotukset omistusasuntojen aiheuttamista tulevista pääomavoitoista. Toisin sanoen asunnon ostajat spekuloivat sillä, että aiempi asunnon hintojen nousu tulee jatkumaan ja tämä vaikuttaa positiivisena piristysruiskeena asuntojen kysyntään. 2.2 Yhdysvaltain asuntomarkkinat Yhdysvalloissa asuntojen hinnat rupesivat nousemaan 1990-luvun alkupuolella, kun useat asuntojen kysyntään vaikuttavat tekijät olivat suotuisalla tasolla. Näitä olivat pääasiassa kasvavat reaalitulot sekä kohtuulliset korot. Yhdysvaltain keskuspankki alkoi myös juuri ennen vuoden 2001 taantumaa leikkaamaan korkoja, jonka seurauksena asuntojen myynnit karkasivat asuntojen uudistuotannon edelle. Vuoteen 2003 mennessä nämä tekijät aiheuttivat asuntomarkkinoiden kuumentumisen samaan aikaan matalan korkotason kanssa. (The state of the Nation s Housing 2008, 6.) 6

10 Seurauksena asuntojen hinnat kasvoivat valtavalla nopeudella. Historiallisesti ensimmäistä kertaa keskimääräiset asuntojen hinnat Yhdysvalloissa kohosivat moninkertaisesti suhteessa tuloihin usean vuoden ajan. Asuntojen noususuhdannetta ruokki myös asuntolainan aiempaa helpompi saatavuus sekä todella löyhä säännöstely asuntoluottomarkkinoilla. Tämä mahdollisti asuntomarkkinoille siirtymisen niin erinäisille spekuloijille, sijoittajille sekä kotitalouksille, joilla oli aiempia luotonsaantivaikeuksia, ruokkien näin kysyntää ja kasvattaen asuntojen hintoja. (The state of the Nation s Housing 2008, 6.) Asuntolainamarkkinoilla tapahtunut luottojen arvopaperistaminen ja muut uudistukset johtivat uudenlaisiin lainoihin, jotka mahdollistivat lainan saannin ja omistusasunnon ostamisen helpommaksi myös niille henkilöille, jotka eivät aiemmin olisi täyttäneet lainan saannin ehtoja. Nämä niin kutsutut subprime- (eli alle priiman lainat) sekä near-prime- lainat mahdollistivat monien uusien asunnonostajien ottavan asuntolainaa sekä tekivät helpommaksi vanhoille asunnonomistajille uudelleenrahoittaa vanhoja lainojaan ja hyötymään rahallisesti asuntonsa arvonnoususta. (Mayer, Pence & Sherlund 2008, 2.) Löyhät lainansaantimahdollisuudet ja innovatiiviset asuntoluottoinstrumentitkaan eivät voineet pitää asuntomarkkinoita vastaavan kaltaisessa nousussa loputtomasti. Asuntojen hinnat osoittivat heikkenemisen merkkejä vuoden 2005 loppupuolella, kun korot olivat alkaneet nousemaan edellisenä vuonna. Asuntojen kysyntä rupesi heikkenemään, asuntosijoittajien poistuessa vähin äänin markkinoilta kotitalouksien seuratessa perässä. Asuntorakentajat eivät kyenneet tunnistamaan kuitenkaan tätä kysynnän heikkenemistä, vaan uusia asuntoja tarjottiin entistä enemmän markkinoille. (The state of the Nation s Housing 2008, 6.) Aiempaa suurempi asuntojen tarjonta yhdessä laskeneen kysynnän kanssa sai aikaan asuntojen hintojen jyrkän laskun alkaen vuoden 2006 kolmannelta periodilta. Lainanantajat tiukensivat vuoden 2007 toisella puoliskolla lainaehtoja yhä tiukemmiksi 7

11 lisäten näin asuntojen hintojen vajoamista. Kuvio 2 osoittaa Yhdysvaltain asuntojen hintojen nousun alkaen 1990-luvun alkupuolelta sekä 2000-luvulla seuranneen hintalaskun. Kuviossa hintoja kuvaa ns. Case-Shiller-indeksi, joka on Yhdysvaltain eniten käytetty asuntojen hintoja kuvaava indeksi. (Standard & Poor s Press Release 2009, 1). Muellbauer & Murphy (2008) toteavat, että Yhdysvaltain asuntojen hintojen, asuntorakentamisen sekä asumispalveluiden lasku ovat aiheuttaneet vakavia seurauksia koko taloudelle. Nämä ovat entisestään kärjistyneet sub-prime-kriisin ansiosta, joka on tehnyt myös vakavaa tuhoa maailmanlaajuisille rahoitusmarkkinoille huonojen lainojen muodossa. Kuvio 2. Case-Shiller asuntojen hintaindeksi Yhdysvaltain 10 sekä 20 kaupungin tapauksessa. (Standard & Poor s Press Release, 1.) 2.3 Suomen asuntomarkkinat Suomen asuntomarkkinat ovat olleet erittäin epävakaat viime vuosikymmeninä. Vartia (2006) toteaa, että Suomen asuntojen hinnat ovat kolmen viime vuosikymmenen aikana 8

12 vaihdelleet lähes eniten OECD-maiden joukossa. Suurin syy tälle löytyy 1980-luvun asuntojen hintojen rajusta noususta ja sitä seuranneesta pudotuksesta 1990-luvun alussa. Suomessa vuoteen 1985 mennessä oli ollut muutaman vuoden kestänyt vakaan kasvun jakso, joka jatkui vuosina Tänä aikana työllisyys, kotitalouksien käytettävissä olevat tulot sekä tulo-odotukset kasvoivat voimakkaasti. Samoihin aikoihin tapahtui myös rahoitusmarkkinoiden asteittainen vapauttaminen. Tällä oli merkitystä varsinkin asuntolainojen saantiin. Vuosina reaalikorot laskivat, jolloin kuitenkin korkojen verovähennysoikeus pidettiin entisellään. Seurauksena oli suuri asuntoluottojen kasvu. (Laakso 2000a, 42.) Suomessa oli tuolloin myös vallalla vuokrasäännöstely, joka johti vuokra-asuntokannan pienenemiseen. Vuokra-asuntojen omistajat myivät asuntojaan omistusasunnoiksi, joka edisti kotitalouksien siirtymistä omistusasuntosektorille. Asumiskysynnän kasvu ylipäätään oli koko maassa niin suurta, että tarjontapuoli ei kyennyt vastaamaan siihen tavanomaisen hitautensa johdosta. Myös tyhjien asuntojen osuus asuntokannasta oli hyvin vähäistä. (Laakso 2000a, 42.) Edellä kuvatut tilanteet johtivat lopulta siihen, että paine kysyntäpuolella aiheutti asuntojen suuren hintanousun koko Suomessa. Stephensin (2002) mukaan vuosina reaaliset asuntojen hinnat nousivat yhteensä 55 %. Asuntojen rakentaminen oli kuitenkin erittäin vilkasta asuntojen hintojen nousun sekä reaalikorkojen laskun johdosta. Uusien asuntojen tuotannon huippu nähtiin vuosina Asuntotuotanto koski lähinnä vapaarahoitteisia omistusasuntoja, mutta myös ns. Arava-vuokra-asuntojen tuotanto lisääntyi. (Laakso 2000a, 43.) Asuntojen hinnat lähtivät laskuun kuitenkin jo ennen 1990-lukua. Laakso (2000a) esittää kolme suurinta selittäjää tälle laskulle. Ensinnäkin Suomen talouden tuotannon volyymi 9

13 sekä työllisten määrä kääntyivät laskuun vuonna 1990, minkä jälkeen Suomen talous romahti, kunnes saavutettiin laman pohja vuonna Toiseksi asuntojen rakentaminen oli liian voimakasta, mikä aiheutti ylitarjonnan suhteessa kysyntään. Tästä seurasi markkinoille entistä enemmän uusia myymättömiä asuntoja. Kolmantena vaikutuksena oli korkojen kääntyminen nousuun vuonna Korot vaihtelivat paljon tämän jälkeen, mutta olivat keskimäärin kuitenkin korkealla tasolla. Korkojen nousuun vaikuttivat sekä kansainvälinen korkokehitys että myös kotimainen raha- ja valuuttakurssipolitiikka. Stephensin (2002) mukaan asuntojen reaalihinnat romahtivat 50 % vuoden 1992 loppuun mennessä. Näin nousun aikana syntyneet voitot olivat käytännössä mitätöityneet ja asuntojen hinnat olivat alempana kuin kymmenen vuotta aikaisemmin, jota havainnollistaa kuvio 3. Kuvio 3. Asuntojen reaalihintojen vuosimuutos (%) vuosina (Stephens 2002, 141.) Laman jälkeen kokonaistuotanto lähti nousuun Suomessa vuoden 1993 loppupuolella. Vuotta myöhemmin myös työllisyydessä tapahtui vastaavanlainen käänne. Asuntojen hinnat alkoivat nousta kuitenkin vasta kaksi vuotta myöhemmin eli vuoden 1996 alussa. 10

14 Laakson (2000a) mukaan hintojen nousu alkoi sekä Helsingin seudulla että muualla Suomessa yhtä aikaa. Selittäjiä tälle olivat työllisyyden sekä tulojen kasvu. Laman aikana ja sen jälkeen asuntojen rakentaminen väheni, joka johti tarjonnan pienenemiseen. Reaalikorot lähtivät myös laskuun vuodesta 1993 lähtien ja lasku jatkui vuosikymmenen loppuun saakka. Kuvio 4. Asuntojen reaalihintaindeksi, 1970=100. (Asuntorakentaminen ja asuntomarkkinat, 2006) Kuviosta 4 nähdään asuntojen hintakehitys Suomessa lähtien vuodesta Kuvioon on piirretty myös pitkän aikavälin trendiviivat. Viime vuosien asuntojen reaaliset hinnat ovat olleet siis pitkän aikavälin trendiarvojen yläpuolella. Vartia (2006) toteaa, että reaaliset asuntojen hinnat ovat kohonneet 80 % yleisesti sekä 100 % Helsingin seudulla viimeisen kymmenen vuoden aikana. 11

15 Suomessa asuntovelan suuruus suhteessa käytettävissä oleviin tuloihin on ollut suhteellisen alhainen kansainvälisessä vertailussa. Kuitenkin viime vuosina velan suuruus on kasvanut nopeasti. Asuntolainojen määrän kasvaessa myös korkojen muutoksilla tulee olemaan yhä suurempi vaikutus asuntomarkkinoihin. Kiinteäkorkoiset asuntolainat saattavat tulla kalliimmaksi lainanottajalle kuin vaihtuvakorkoiset, mutta ne ovat kuitenkin vähäriskisempi vaihtoehto. Esimerkiksi ensiasunnonostajien sekä kotitalouksien, joilla on suuri asuntolaina ja pitkä lainan juoksuaika luulisi suosivan enemmän kiinteäkorkoisia asuntolainoja. Suomessa on kuitenkin toisin, sillä poikkeuksellisen suuri osuus (noin 95 %) asuntolainoista on vaihtuvakorkoisia, jotka on yleensä sidottu 12 kk:n Euriborkorkoon. (Vartia 2006, 11.) Asuntojen tarjontapuolella rakennuskustannukset eivät ole kasvaneet merkittävästi suhteessa asuntojen hintojen kasvuun. Yksi syy tälle on ulkomaalaisen työvoiman kasvanut osuus. Talonrakennusteollisuuden työllisyystilanne on myös parantunut, työttömyys on laskenut jopa kansallisen keskiarvon alapuolelle. (Vartia 2006, ) Viime vuosien asuntojen hintoja voidaan selittää myös paljolti kalliilla rakennusmaan hinnalla. Vuodesta 1998 vuoden 2005 loppuun mennessä maan hinta kohosi 114 %. Maan hinnan kallistuminen on harvaanasutussa Suomessa ehkäpä hieman erikoinen ilmiö. Kuitenkin niillä alueilla, joihin talonrakennusteollisuuden kysyntä kohdistuu, on pulaa vapaasta rakennusmaasta. Tämä onkin ollut yksi suurimmista rakentamista rajoittavista tekijöistä viime vuosina varsinkin nopeasti kasvavilla alueilla. (Vartia 2006, ) 3 Asuntomarkkinoiden teoria Taloudellisessa mielessä asumista voidaan ajatella hyödykkeenä samalla tavalla kuin esimerkiksi ruokaa ja vaatteita. Asunto eroaa kuitenkin monella tavalla hyödykkeistä yleensä, sillä asuntoon liittyy paljon erityispiirteitä. Asunnon hankinnassa ei keskitytä 12

16 pelkästään asunnon laadullisiin ominaisuuksiin, kuten ikään ja kuntoon, vaan myös esimerkiksi asunnon sijainnilla ja ympäristöllä on merkitystä. Asunto käsitetään siis eräänlaiseksi yhdistelmähyödykkeeksi. Asunto on myös harvinaisen pitkäikäinen ja kallis hankinta, joka käsittää selvästi suurimman osan kotitalouksien kulutuksesta. (Laakso & Loikkanen 1997, 7.) Asuntosektori on osa kansantaloutta ja on selvässä yhteydessä yleiseen taloudelliseen kehitykseen. Tämä sektori on erittäin suhdanneherkkä, joka johtuu sen erityispiirteistä. Asuntomarkkinoiden epävakauden suurin syy on, että tarjonta ei lyhyellä aikavälillä pysty sopeuttamaan markkinoita se on siis joustamatonta. Tästä seuraa usein se, että kysynnän muutokset aiheuttavat suuria hinnanmuutoksia markkinoilla. Tarjonnan jäykkyys johtuu uusien asuntojen rakennusajoista, joten suurin tarjontapotentiaali asuntomarkkinoilla koostuukin jo olemassa olevista asunnoista. Vuositasolla uusia asuntoja valmistuu tyypillisesti vain 1 3 % koko asuntokannasta. Asuntomarkkinoille on ominaista myös se, että ne toimivat alueellisesti. Valtakunnalliset markkinat käsittävät siis joukon eri asuntomarkkinoita, jotka ovat jakautuneet sijainniltaan. (Laakso 2000a, 1 5.) 3.1 Asuntojen kysyntä Kysyntä käsittää halukkuuden ja mahdollisuuden ostaa asunto eli kyse on sekä henkilön preferensseistä että myös rahoituksellisista mahdollisuuksista. Yksilö tekee valinnan erilaisten vaihtoehtojen joukosta. Tällaisia vaihtoehtoja ovat esimerkiksi asunnon koko, asumiskaupungin valinta, asunnon sijainti suhteessa työpaikkaan, omistussuhteen luonne (vuokra- vai omistusasunto) jne. (Oxley 2004, 16.) Kysynnän määräytyminen vaihtelee sen mukaan onko kyseessä lyhyt vai pitkä aikaväli. Lyhyen aikavälin tarkasteluun otetaan tyypillisesti mukaan kysynnän taloudelliset muuttujat, kuten tulot, hinnat ja asuntolainan korkokanta. Näin ollen esimerkiksi muutoksilla tuloverotuksessa ja korkokehityksellä on vaikutusta asuntojen kysyntään. Pitkällä aikavälillä kiinnitetään enemmän huomiota väestöllisiin muuttujiin, kuten väestön määrään ja perheiden kokoihin. (Robinson 1979, 38.) Rantala (1998) jakaa kysyntään 13

17 vaikuttavat tekijät pääsääntöisesti kolmeen muuttujaryhmään. Ensimmäinen sisältää kotitalouksien elintasoon ja ostovoimaan liittyviä muuttujia. Toinen muuttujaryhmä koostuu alueellisista tekijöistä, koska asumismenot vaihtelevat alueittain sekä asuntotiheyden mukaan. Kolmantena ovat erilaiset kotitalouksien demografiset tekijät ja sosioekonominen asema, jotka saattavat vaikuttaa henkilöiden kokonaiskulutukseen ja asuntojen kysyntään. Yksi tärkeimmistä asunnon kysyntään vaikuttavista tekijöistä koko yhteiskunnan tasolla on juuri väestölliset eli demografiset tekijät, koska uusien kotitalouksien muodostumisella on suuri merkitys. Näin ollen tärkeitä kysyntään vaikuttavia muuttujia ovat esimerkiksi väestön keskimääräinen ikä ja keskimääräinen kotitalouden perustamisikä. Asuntojen hintojen ollessa korkealla tasolla voivat henkilöt siirtää kotitalouksien perustamista myöhempään ajankohtaan, eli esimerkiksi lapset asuvat näin ollen kauemmin kotonaan. Alueellisella tasolla vaikuttaa suuresti myös se kuinka paljon sinne muuttaa uusia ja poistuu vanhoja kotitalouksia. Tämä tunnetaan paikallisena muuttoliikkeenä. Muuttoliikkeeseen olennaisena osana kuuluu alueen suhteellinen houkuttavuus. Yksi tärkeimmistä vaikuttavista tekijöistä on alueella esiintyvä työvoiman kysyntä, joka usein saa aikaan positiivisen muuttoliikkeen, jonka seurauksena myös asuntojen kysyntä kasvaa. ( Huovari, Laakso, Luoto, Pekkala 2002, 19.) Laakson (2000b) mukaan asumista voidaan kuvata asumispalvelusten virtana, joka aiheutuu asuntopääomasta. Asumiskysyntä syntyy kotitalouksien hyödyn maksimointikäyttäytymisen pohjalta. Tyypillisesti asumiskysyntä kuvataan tulojen, asumisen käyttökustannuksen (=user cost of housing) sekä erilaisten väestöllisten ja sosiaalisten muuttujien funktioksi. Asumisen käyttökustannus eli asumispalvelusten virran hinta aikayksikössä kuvattuna, voidaan vuokralla asumisen tapauksessa käsittää vuokrana. Omistusasujille asunnon käyttökustannus koostuu monista asioista, kuten asunnon ylläpidon kustannuksista, kunnostuksesta, asuntolainan koroista jne. (Laakso 2000b, 4-5.) Tarkempi selvitys asunnon käyttökustannuksesta on esitettynä luvuissa 3.6 ja

18 Kysyntäfunktio H D = f (Y, P, r, UC, D), (1) missä Y = reaalitulot P = asunnon hintataso r = korkokanta UC = muut asunnon käyttökustannukseen sisältyvät muuttujat D = demografiset ja muut sosiaaliset muuttujat. 3.2 Asuntojen tarjonta Asunnon ollessä kestävä ja pitkäikäinen hyödyke, on sen tarjonnan tarkastelu luontevaa jakaa kahteen eri osaan. Näin ollen tarjonnasta vastaa sekä uudisrakentamista harjoittava talonrakennusteollisuus, että vanhan asuntokannan tarjonnasta vastaavat omistajat. Tarjonta olemassa olevasta asuntokannasta käsittää kotitalouksien päätöksen myydä asuntonsa. Asuntoja tarjotaan markkinoille lähinnä asunnon omistajien tarpeiden muutosten takia. Tällaisia syitä ovat esimerkiksi työn perässä muuttaminen, muutokset perheiden koossa jne. Omistusasujat voivat myös vaikuttaa asumispalveluiden virtaan omalla toiminnallaan. Käytännössä asuntojen kunnostamisen lisääminen myös kasvattaa kyseistä asumispalveluiden määrää. Tällä toiminnalla on suuri vaikutus tarjontaan. Dipasquale (1999) huomauttaa, että vaikka rakentaminen on tärkein asuntokantaa lisäävä tekijä, niin kunnostuksen tärkeys on lisääntynyt vuosien saatossa. Esimerkiksi vielä ja

19 luvuilla kunnostuksen lisäys vanhaan asuntokantaan oli noin 10 %, kun vastaavasti vuosina se oli jo 27 %. Toinen tarjonnan elementti eli uusien asuntojen rakentaminen liittyy rakennusyritysten toimintaan. Asuntojen hintojen noustessa samalla, kun rakennuskustannukset pysyvät entisellään lisääntyy rakentamisen kannattavuus, jolla on positiivinen vaikutus uudisrakentamisen määrään. Rajoitteet tarjontaan liittyvissä tekijöissä, kuten työvoimassa ja maa-alueessa vaikuttavat osaltaan siihen, miten nopeasti tarjontapuoli kykenee reagoimaan hinnan muutoksiin. (Oxley 2004, 24.) Tarjonnan joustamattomuuteen vaikuttavat talojen pitkä suunnittelu- ja rakentamisaika, jonka seurauksena uusia asuntoja valmistuu markkinoille aikaisintaan 1-2 vuoden kuluttua siitä, kun niistä on tehty rakentamispäätös. Suuremmissa kaupungeissa rakentamista saattaa usein myös hidastuttaa pula rakennuskelpoisesta maasta, kaavoituksen hitaus sekä kunnallistekniikan rakentaminen. (Laakso 2000b, 7.) Miten tarjonta sitten reagoi korkeampiin hintoihin ja kohonneeseen kysyntään? Suurin vaikutus on sillä, millainen rakenne on talonrakennusteollisuudella sekä kuinka halukas ja kykenevä se on muuttamaan tuotantonsa määrää ja koostumusta. Edellä olevat ominaisuudet vaihtelevat maittain. Suurta osaa maan talonrakennusmarkkinoista voi hallita esimerkiksi muutama suuri yksityinen yritys, jotka ikään kuin spekuloivat talonrakentamisella. (Oxley 2004, 24). Jos asuntojen hintojen odotetaan nousevan, myös rakentamista lisätään. Jos taas hinnan nousun uskotaan olevan vain hetkellistä, rakentamisen lisäys ei kannata. Kyse on siis siitä, miten joustavaa tarjonta on asuntojen hintojen suhteen, eli kuinka paljon kysynnän kasvun aikaansaama hintojen nousu lisää tarjontaa. Smith (1976) havainnollistaa miten tutkittaessa tarjonnan hintajoustoja voidaan ongelmaa lähestyä eri tavoin. Tärkeimpänä huomatuksena hän ottaa esille eron asuntojen tarjonnalle, joka syntyy asuntojen lukumäärän kasvusta ja taas toisaalta tarjonnan, joka syntyy asuntojen kasvaneista laadullisista ominaisuuksista. 16

20 Asuntojen tarjonta voidaan johtaa asuntojen hintatason sekä rakennuskustannusten funktiona. Uuden asuntokannan tarjonta tässä tapauksessa perustuu siis rakennusyritysten voitonmaksimointiin. (Laakso 2000b, 6.) Tarjontafunktio H S =g(p,c), (2) missä P= asunnon hintataso C= rakennuskustannukset. Tarjonnan mallintaminen sisältää kuitenkin ristiriitoja, joista yksi liittyy siihen tarkastellaanko tarjontaa enemmän investointikirjallisuuden vai kaupunkiteoreettisen kirjallisuuden valossa. Ero näiden kahden välillä esiintyy maankäytön tarkastelussa yhtenä osa-tekijänä asuntojen tuotannossa. Tutkimukset, jotka perustuvat investointikirjallisuuteen jättävät huomioimatta maan erityisominaisuuksia, kun taas kaupunkiteoreettinen kirjallisuus sisällyttää maankäyttöön liittyvät markkinat tarjonnan teoreettiseen rakenteeseen. (Dipasquale 1999, 12.) Smith (1976) muodostaa seuraavankaltaisen tarjontakehikon. Asuntojen tuottajalla on markkinoilla määräytynyt tietty hinta (P*) jolla asunto voidaan myydä tietyllä alueella. Kyseinen hinta on P* = PQ, (3) missä P = yksikköhinta asunnon laadullisille ominaisuuksille Q = asunnon laadulliset ominaisuudet. 17

21 Asunnon laadulliset ominaisuudet ovat funktio kahdesta tuotannontekijäluokasta: Q = Q ( L,K ), (4) missä L = maankäyttö K = muut tuotannontekijät paitsi maankäyttö. Rakennusyrityksen voittofunktioon sisältyy tuotot, jotka saavutetaan tietyllä maankäytöllä ja näin ollen rakennuskelpoisen maan hinnalla on suora yhteys myös rakennettavan asunnon hintaan. Asuntojen tarjontaan liittyvää tutkimusta on tehty paljon ja tähän perustuen Dipasquale (1999) vetää joitakin yleisluonteisia päätelmiä: - Asuntojen uudistuotanto on joustavaa hintojen suhteen. - Korkeatuloiset asunnonomistajat ovat taipuvaisia kunnostamaan kotejaan. Kuitenkin tulojen noustessa henkilöt parantavat asumistaan mieluummin muuttamalla uuteen asuntoon, kuin kunnostamalla vanhaa. - Edelliseen liittyen asuntojen kunnostusmenot ovat siis joustamattomia tulojen ja hintojen suhteen. - Julkisen vallan osoittamat tuet vuokra-asuntojen rakentamiseen vähätuloisille ei lisää asuntokantaa, koska se syrjäyttää yksityistä talonrakentamista. Kuitenkin julkisesti rahoitetut asunnot köyhille lisäävät asuntokantaa. 18

22 - Vuokra-asuntoihin sijoittavien henkilöiden verokohtelulla on merkittävä vaikutus uudistuotannon määrään, koska verotus vaikuttaa suoraan sijoittajien pääomakustannuksiin. 3.3 Hinnan määräytyminen Asunnon hintataso saadaan asettamalla kysyntä (1) ja tarjonta (2) yhtäsuuriksi: H D =H S (5) sekä ratkaisemalla hintataso muiden muuttujien funktiona P=h(Y,r,UC,D,C) (6) Hinnan määräytyminen asuntomarkkinoilla kysynnän ja tarjonnan mukaan voidaan havainnollistaa yksinkertaisella taloustieteellisellä mallilla, jossa sekä kysyntä että tarjonta on kuvattu hinnan funktiona. Mallissa on huomioitu, jo aiemmin mainittu, asuntomarkkinoille ominainen lyhyen aikavälin joustamaton tarjonta, joka kuviossa 5 on esitetty vertikaalisena tarjontasuorana. 19

23 Kuvio 5. Kysyntä-tarjonta-malli. (Laakso 2000a, 8.) Alussa asuntomarkkinoilla vallitsee kysynnän ja tarjonnan tasapaino, hinnalla p 0 ja asuntojen määrällä q 0. Oletetaan, että taloudessa syntyy kysyntäshokki tulojen tai tuloodotusten kasvun seurauksena, jolloin kysyntäkäyrä siirtyy ylös oikealle (D 0 -> D 1 ) ja asuntojen hintataso kohoaa (p 0 -> p 1 ). Samankaltainen kysyntäshokki asuntomarkkinoilla voi seurata myös esimerkiksi korkotason laskusta, asumistukien kasvusta tai alueellisen muuttovoiton lisääntymisestä. Hinnan nousu on sitä suurempi, mitä jyrkempi on tarjontakäyrä eli mitä joustamattomampaa asuntojen tarjonta on. (Laakso 2000a, 7.) Kohonneet hinnat lisäävät rakentamisen kannattavuutta ja ajan kuluessa tarjonta reagoi kasvaneeseen kysyntään; seuraa siirtymä S 0 -> S 1. Tämä asuntojen määrän lisääntyminen laskee hintatasoa (p 1 -> p 2 ), hintatason jäädessä kuitenkin alkuperäistä hintatasoa p 0 korkeammaksi. (Laakso 2000a, 7.) Laakso n ja Loikkasen (1997) mukaan kasvaneen kaupungin keskihintataso on korkeampi kuin aiemmin, koska suuremmassa kaupungissa varsinkin hyvillä paikoilla olevista asunnoista ja muista kiinteistöistä tulee suhteellisesti niukempia. 20

24 3.4 Asuntomarkkinoiden erityispiirteet Asuntoon hyödykkeenä liittyy erityispiirteitä, jotka on syytä ottaa huomioon tutkittaessa asuntomarkkinoita. Smith, Rosen & Fallis (1988) huomioivat neljä erityispiirrettä: asunnon käyttöikä, asuntojen heterogeenisuus, asunnon paikkasidonnaisuus ( =spatial fixity) sekä julkisen vallan vaikutus. Asunnon ollessa hyödyke, joka kestää erittäin pitkään on selvää, että olemassa olevan asuntokannan suuruus suhteessa uudisrakentamisen määrään on olennainen tekijä. Asuntojen kestävyys huomioidaan kysyntä-tarjonta-mallissa joustamattomana tarjontana. Smithin ym. (1988) mukaan asuntojen kestävyyteen liittyen asuntokantaa ja asumispalveluita tulisi käsitellä erillisinä asioina. Asuntokanta syntyy käyttämällä maata, työvoimaa sekä rakennusmateriaaleja. Olemassa olevaa kantaa voidaan parantaa kunnostuksella. Asumispalvelut taas tuotetaan käyttämällä asuntokantaa, työvoimaa sekä muita panoksia, kuten lämmitystä ja huonekaluja. Asumispalvelut ovat siis asumiseen liittyvää hyötyä, jota kotitaloudet kysyvät. Näin ollen on siis erotettava asuntokantaan liittyvät markkinat ja markkinat asumispalveluille. (Smith ym. 1988, ) Markkinat voidaan jakaa edelleen omistuksen perusteella. Asuntokantamarkkinat ovat markkinat, joilla ostetaan ja myydään asuntokantaa tai sitten vuokrataan sitä. Asumispalvelut taas jaetaan markkinoihin, joissa omistusasunnon haltijat käyvät kauppaa toistensa kanssa asunnoista sekä markkinoihin, joissa vuokralaiset ostavat asumispalveluita vuokranantajilta. Kyseinen ero asuntokannan ja asumispalvelusten välillä johtaa siihen, että asuntokannan kysyjät käsitellään yleensä tutkimuksissa sijoittajina ja asumispalvelusten kysyjät ovat kotitalouksia. (Smith ym. 1988, 34.) Toisena erityispiirteenä Smith ym. (1988) ottaa esille asunnon heterogeenisuuden. Usein asuntomarkkinoita mallitettaessa oletetaan asunto homogeeniseksi hyödykkeeksi, eikä eroa asuntokannan ja asumispalvelusten välillä välttämättä tehdä. Saman hintaluokan 21

25 asunnot voivat erota kuitenkin lukuisilta ominaisuuksiltaan. Eroja löytyy esimerkiksi asunnon koossa, iässä, tyylissä sekä ympäristössä. Heterogeenisuuden mallintamiseen on olemassa kaksi lähestymistapaa. Ensimmäisessä asunnon oletetaan koostuvan erilaisista ominaisuuksista, joille on olemassa oma hintansa. Hintoja kutsutaan hedonistisiksi hinnoiksi ja niiden ansiosta eri ominaisuuksien vaikutusta asunnon kokonaishintaan voidaan tutkia. Toinen heterogeenisuuden tutkimistapa on määrä-laatutarkastelu. (Smith ym. 1988, 34.) Kyseinen tarkastelu on olennaista, sillä olemassa olevan asuntokannan määrä ja laatu vaihtelevat ajan kuluessa. (Smith ym. 1988, 45.) Paikkasidonnaisuus tarkoittaa sitä, että asuntokannan sijainnilla on suuri merkitys. Tämä voidaan nähdä myös yhtenä osana asuntojen heterogeenisuustarkastelussa. Sijainnin vaikutus on mahdollista jakaa ainakin kolmeen eri osaan. Ensinnäkin etäisyys tärkeisiin paikkoihin, kuten kaupunkikeskuksiin, työllisyyskeskittymiin, ostoskeskuksiin sekä liikenneväyliin, on olennaista. Toiseksi otetaan huomioon asunnon ympäristön suunnittelu sekä kolmantena paikallinen julkinen valta, jonka lainsäädäntöalueella asunto sijaitsee. Nämä kolme seikkaa johtavat siihen, että fyysisesti täysin samanlaisilla asunnoilla voi olla eri hinnat erilaisen sijainnin vuoksi. (Smith ym. 1988, ) Julkisella vallalla on vaikutusta asuntomarkkinoiden toimintaan sekä paikallisella että kansallisella tasolla lähestulkoon jokaisessa maassa. Maiden välillä on tietysti eroja, mutta julkisen vallan puuttumisen laajuus asuntomarkkinoiden tapauksessa on huomattavaa verrattaessa lähes minkä tahansa muun hyödykkeen markkinoihin. Erilaisia julkisen vallan vaikutuskeinoja ovat verotus, julkiset menot, pääomamarkkinoihin puuttuminen sekä erilaiset säännöstelyt. (Smith ym. 1988, 40.) Esimerkiksi Suomessa luvun loppupuolella rahoitusmarkkinoiden vapauttamisella oli suuri vaikutus asuntomarkkinoiden toimintaan, koska luotonsäännöstelystä luovuttiin ja asuntolainojen saanti helpottui huomattavasti (Laakso 2000a, 33). 22

26 3.5 Asuntomarkkinoiden sopeutuminen Sopeutuminen asuntomarkkinoilla eroaa muista hyödykemarkkinoista usealla tavalla. Smith ym. (1988) kokoavat sopeutumista hidastaviksi tekijöiksi transaktiokustannukset, rajoitukset maankäytössä, markkinat sopeuttavan hinnoittelun epätäydellisen informaation johdosta sekä asuntojen rahoitusmarkkinat. Asuntokauppa sisältää paljon transaktiokustannuksia, kuten asunnon etsinnästä aiheutuvia kustannuksia, jotka syntyvät suurelta osin asunnonvälittäjän kautta. Kustannuksia syntyy myös rekisteröimismaksuista, lainsäädäntöön liittyvistä kuluista sekä asunnon uudelleenrahoituskuluista, jos laina ei ole siirrettävissä vastaamaan uutta kohdetta. Uuteen asuntoon vaihdettaessa syntyy myös muuttamis- ja sisustamiskustannuksia sekä erinäisiä psykologisia kustannuksia. Suuret etsintä- ja transaktiokustannukset aiheuttavat sen, että kotitaloudet eivät reagoi odotetulla tavalla kysyntäpuolen muuttujiin, kuten muutoksiin tuloissa, perheen koossa ja asunnon hinnassa. Kyseinen reagointi tapahtuu vasta sitten, kun asunnon vaihtamisesta odotettavissa oleva hyöty ylittää vaihtoon liittyvät kustannukset. (Smith ym. 1988, ) Asuntomarkkinoiden sopeutuminen varsinkin lyhyellä aikavälillä on usein seurausta tarjontapuolella olevista maankäytön rajoituksista, jotka aiheutuvat siitä, että rakennuskelpoista maata ei ole tarjolla. Tätä voidaan useissa tapauksissa rajoittaa myös paikallisen julkisen vallan toimesta. Maankäyttöön liittyvät rajoitukset nähdäänkin yleisesti suurimpana syynä tarjonnan heikkouteen, eikä niinkään muut tarjontaan vaikuttavat tekijät, kuten työvoima, pääoma ja rakennusmateriaalit. (Smith ym. 1988, 49.) Asuntomarkkinat voivat olla epätasapainossa siinä mielessä, että asuntojen hinnat eivät puhdista täydellisesti markkinoita ainakaan lyhyellä aikavälillä. Markkinat puhdistava hinnoittelu tarkoittaa sitä, että kysyntä ja tarjonta kohtaavat markkinoilla. Kyseinen epätasapaino on vielä yleisempää vuokra- kuin omistusasuntomarkkinoilla. Ongelmaksi 23

27 muodostuu se, että vuokra-asuntojen tapauksessa vuokranantajat eivät sopeuta vuokran määrää välittömästi kysynnässä tapahtuneisiin muutoksiin vaan sopeutuminen tapahtuu paremminkin vapaana olevien asuntojen mukaan. On siis olemassa tietty luonnollinen aste vapaita asuntoja, millä hinnat pysyvät vakaana. Jos vapaiden asuntojen määrä pienenee, niin silloin myös hintataso nousee. Tämän takia kysynnässä tapahtuneet muutokset eivät näy heti hinnoissa (ja/tai vuokrissa), vaan keskimäärin 6-24 kuukauden aikaviipeellä. Tämä saa aikaan luonnollisesti myös viivästystä tarjontaan, koska rakennusteollisuus muodostaa uudisrakentamisen määrän hintojen/vuokrien sekä rakennuskustannusten suhteen. (Smith ym. 1988, ) Viimeisenä asuntomarkkinoita rajoittavana tekijänä nähdään asuntojen rahoitusmarkkinat eli asuntoluottomarkkinat. Smith ym. (1988) toteaa, että uusien asuntojen rakentaminen reagoi vahvasti muutoksiin pääomamarkkinoilla sekä myös muutoksiin tuloissa. Usein kun pääomamarkkinat tiukentuvat, niin myös tulot ovat nousseet. Kuitenkin pääomamarkkinoiden vaikutus syö tulojen kasvun aiheuttaman lisäyksen mahdollisessa asuntojen kysynnässä. Smithin ym. (1988) mukaan enemmistö aihetta käsittelevästä kirjallisuudesta yhtyy siihen, että suuri osa lyhyen aikavälin asumisaktiivisuuden muutoksissa johtuu asumisen vahvasta riippuvuudesta asuntoluottomarkkinoihin sekä uudisrakentamisen suuresta markkinakorkoherkkyydestä. Myös monien tutkimusten mukaan uudisrakentamisen määrän vaihtelut ovat seurausta asuntoluoton tarjonnasta sekä luoton kustannuksista. Usein voidaan todeta, että asuntolainamarkkinoilla hyödykkeen (tässä tapauksessa asuntolainan) hinta ei puhdista markkinoita. Täten asuntolainan tarjonta ei ole yhtäsuuri asuntolainan kysynnän kanssa kyseisellä markkinakorolla. Tämä asuntolainamarkkinoiden ominaisuus saa aikaan sen, että taloudellisesti huonoina aikoina monet kotitaloudet sekä asuntorakentajat eivät saa lainaa haluamaansa hintaan. (Smith ym. 1988, ) 24

28 3.6 Asunnon käyttökustannus Asunnon käyttökustannus on käsite, joka määrittää omistusasunnossa asumisesta aiheutuvia vuotuisia kustannuksia ottaen huomioon esimerkiksi asunnon arvon muutoksia, asuntoon liittyvää verotusta, kunnostuskustannuksia jne. Käyttökustannuksen laskemisessa on tarkoituksena saada omistusasunnon kustannukset yhteismitallisiksi samanlaisen asunnon vuokratason kanssa. Näin voidaan esimerkiksi tutkia asuntojen hintatasoja selvittäen onko niissä olemassa yli- tai aliarvostusta. Laakso ja Loikkasen (1997) mukaan olennaista asuntojen kysyntäpäätöksissä on asuntopalvelusvirran hinta, joka voidaan käsittää myös asuntopääoman käyttökustannuksena tiettyä aikayksikköä kohti, esimerkiksi vuotta kohden. Näin ollen korkea käyttökustannus pienentää asuntojen kysyntää ja päinvastoin. Lyytikäisen ja Lönnqvistin (2005) mukaan käyttökustannuksen laskeminen on olennaista, koska asumisen taloudellisen rasittavuuden mittaaminen ei ole omistusasujien kohdalla muuten niin yksinkertaista. He erottavat käsitteet asumismeno ja asumiskustannus. Asumismenot ovat todellinen rahamäärä, jonka omistusasunnossa asuja joutuu maksamaan vuoden aikana. Tämä summa ei kuitenkaan ole suoraan verrannollinen vuokralaisen kuluihin, sillä vuokriin sisältyy muun muassa vuokranantajalle maksettava tuotto asuntoon sitoutuneesta pääomasta. Omistusasujan kohdalla menetettyä pääoman tuottoa ei sen sijaan huomioida. Asuntomarkkinoiden tasapaino edellyttää, että odotettu omistusasunnon vuosittainen kustannus ei ylitä vuoden vuokramaksujen aiheuttamia kustannuksia. Jos omistamisen kustannukset kasvavat ilman samansuuruista muutosta vuokrissa, asuntojen hintojen tulisi laskea, jotta ihmiset olisivat valmiita ostamaan asunnon sen vuokraamisen sijaan. Ehto voidaan esittää muodossa: 25

29 R t = P t u t, (7) missä u t on asunnon käyttökustannus, joka ilmaistaan prosentteina asunnon arvosta. Näin ollen hinta-vuokrasuhteen on oltava yhtäsuuri kuin käyttökustannuksen käänteisluku: P t / R t = 1/ u t. (8) Täten muutokset käyttökustannuksissa, jotka johtuvat esimerkiksi korkojen tai verojen muutoksista, johtavat odotettuihin muutoksiin myös hintavuokra-suhteessa. Himmelberg ym. (2005) esittävät käytännön esimerkin siitä, miten käyttökustannuksen dynamiikka toimii. Kun r t rf = 4.5 % r t m = 5.5 % t = 2.5 % t = 25 % t = 1.5 % t = 2.0 % ja asuntojen hintojen kasvunopeus = 3.8 %, ennakoitu käyttökustannus tulee olemaan 5.0 %, eli käytännössä asunnon hinnan jokaisesta eurosta viisi senttiä menee asunnon omistajan kustannuksiin. Tässä tapauksessa ihmiset ovat halukkaita maksamaan asunnostaan summan, joka on kaksikymmentä kertaa vuoden vuokramenojen suuruinen (1/0.05=20). Esimerkiksi asunnon, jonka vuokra on 26

30 1000 euroa kuussa vuotuiset vuokramenot ovat euroa. Saman asunnon hinnan pitäisi käyttökustannuksen perusteella siis olla euroa. (Himmelberg ym. 2005, 7-8.) 3.7 Asunnon käyttökustannuksen johtaminen Oletetaan että henkilöt taloudessa maksimoivat elinaikaista odotettua hyötyä, mikä syntyy asumispalveluiden sekä muiden hyödykkeiden yhdistetystä kulutuksesta. Asumispalvelut voidaan ajatella olevan suoraan verrannollisia asuntojen määrään. Hyödyn suuruus ajanhetkellä t voidaan kirjoittaa, (, ), (9) missä = asumisyksiköiden kulutus/omistus hetkellä t = muiden kulutushyödykkeiden kulutus hetkellä t. (, ) on ajassa muuttuva hyötyfunktio, joka kuvaa henkilöiden preferenssejä asumisen ja muiden hyödykkeiden kulutuksen suhteen. U on ominaisuuksiltaan kasvava, kahdesti differentioituva sekä konkaavi funktio. Yksinkertaistuksena oletetaan, että reaaliset korot ovat vakioita. Tulevaisuuden työtulot sekä reaaliset asuntojen hinnat ovat kuitenkin ennalta määräämättömästi muuttuvia. Kotitalouden optimointiongelma ajanhetkellä t = 0 on max ( ) = [ (, )/ (1 + ) ] (10) 27

31 Kahden periodin budjettirajoite on ) = + (1 + ) (1 + ) + ( (1 ) ) ( + (11) rajoitteilla 0 kaikilla t:n arvoilla (12) ( ) kaikilla t:n arvoilla ( 0) (13) + 0 (14) Yhtälöiden termit ovat: (. )= Odotusoperaattori, joka on riippuvainen periodin t informaatiosta = kulutus periodilla t = työtulot periodilla t = netto rahoitusomaisuus periodin t alussa. Ei sisällä asuntolainaa = voimassaolevan asuntolainan määrä periodin t alussa ( 0) = asumisyksikön hinta hetkellä t = asumisyksiköiden omistuslukumäärä ajanhetken t alussa r = reaalikorko joka kertyy :stä = asuntolainan reaalikorko = diskonttoaste = asunnon arvonaleneminen/kuluminen 28

32 = kiinteistöveroaste (kotitalouksien, jotka omistavat asunnon, oletetaan maksavan veroa jokaisena periodina tietynsuuruisen osuuden asunnon arvosta.) ( ) = sisältää muita kustannuksia, joita syntyy asunnon omistamisesta eli lähinnä vakuutus- ja kunnostuskustannukset. Nämä oletetaan olevan tietyn suuruinen osuus,, asunnon arvosta. Kyseinen suhde on kuitenkin yksinkertaistus, sillä todellisuudessa vakuutuksen ja kunnostuksen määrä riippuu suuresti asunnonomistajan omasta valinnasta. = asuntolainan ja asunnonarvon välinen maksimisuhde Netto-omaisuus hetkellä t on = +, (15) joka on siis rahoitus- sekä asunto-omaisuuden arvo vähennettynä asuntolainalla. Rajoiteyhtälön (14 ) mukaan kotitalouden ajanjakson lopussa T, netto-omaisuuden arvon on oltava positiivinen. Tähän johtaa myös rajoitteet (12) ja (13), jos : arvo on pienempi kuin 1. Hyödyn optimointiongelman ensimmäisen asteen ehdot ovat:, (, ) =, (, ) + (16) (, ) = (, ) (1 ) ( ) (. )( ). (, ) [ ( ) (. )( ) ]}, (17) missä (, ) on rajahyöty ei-asuntoon liittyvästä kulutuksesta ajanhetkellä t (, ) on hyödyn lisäys ajanhetkellä t asumisen lisäyksestä on Lagrangen kerroin liittyen ehtoon >0 29

KOLME SUKUPOLVEA ENSIASUNTOA HANKKIMASSA. Kehittämispäällikkö Ilkka Lehtinen 12.3.2012

KOLME SUKUPOLVEA ENSIASUNTOA HANKKIMASSA. Kehittämispäällikkö Ilkka Lehtinen 12.3.2012 KOLME SUKUPOLVEA ENSIASUNTOA HANKKIMASSA Kehittämispäällikkö Ilkka Lehtinen 12.3.2012 KOLME SUKUPOLVEA Munkkivuori 1960 Tapiola 1979 Taka-Töölö 2011 12.3.2012 2 ENSIASUNNON HANKINTA KOLMESSA SUKUPOLVESSA

Lisätiedot

Kuinka pitkälle ja nopeasti asuntomarkkinat yhdentyvät?

Kuinka pitkälle ja nopeasti asuntomarkkinat yhdentyvät? Kuinka pitkälle ja nopeasti asuntomarkkinat yhdentyvät? OP -kiinteistökeskusten 60-vuotisjuhlaseminaari 9.8.2006 Pentti Hakkarainen, johtokunnan jäsen, Suomen Pankki Asuntomarkkinoilla vahvoja kansallisia

Lisätiedot

Asuntomarkkinakatsaus 21.5.2015. Ekonomistit

Asuntomarkkinakatsaus 21.5.2015. Ekonomistit Asuntomarkkinakatsaus 21.5.2015 Ekonomistit 2 Sisällysluettelo 1. Tiivistelmä asuntomarkkinoiden kehityksestä 2. Asuntojen hinnat 3. Asuntojen hinnat alueilla 4. Asuntojen hintojen suhde palkkaan 5. Vuokrat

Lisätiedot

Markkinakommentti. Julkaisuvapaa 7.10.2009 ARVOASUNTOJEN KAUPPA KIIHTYY PERHEASUNTOJEN RINNALLA

Markkinakommentti. Julkaisuvapaa 7.10.2009 ARVOASUNTOJEN KAUPPA KIIHTYY PERHEASUNTOJEN RINNALLA Markkinakommentti Julkaisuvapaa 7.10.2009 ARVOASUNTOJEN KAUPPA KIIHTYY PERHEASUNTOJEN RINNALLA Jos perheasuntojen kauppalukumäärät ovat loppukesän ja alkusyksyn aikana kasvaneet voimakkaasti verrattuna

Lisätiedot

Y55 Kansantaloustieteen perusteet sl 2010 tehtävät 2 Mallivastaukset

Y55 Kansantaloustieteen perusteet sl 2010 tehtävät 2 Mallivastaukset Y55 Kansantaloustieteen perusteet sl 2010 tehtävät 2 Mallivastaukset 1 Tehtävä 1 Lähde M&T (2006, 84, luku 4 tehtävä 1, muokattu ja laajennettu) Selitä seuraavat väittämät hyödyntämällä kysyntä- ja tarjontakäyrän

Lisätiedot

Kuvio 1. Suomen rahalaitoksista nostetut kotitalouksien uudet asuntolainat ja uusien nostojen keskikorko

Kuvio 1. Suomen rahalaitoksista nostetut kotitalouksien uudet asuntolainat ja uusien nostojen keskikorko Kuvio. Suomen rahalaitoksista nostetut kotitalouksien uudet asuntolainat ja uusien nostojen keskikorko asuntolainat, m keskikorko, %,,,,,, Lähde: Suomen Pankki Kuvio. Suomen rahalaitoksista nostetut kotitalouksien

Lisätiedot

Asuntojen hinnat, kotitalouksien velka ja makrotalouden vakaus

Asuntojen hinnat, kotitalouksien velka ja makrotalouden vakaus Asuntojen hinnat, kotitalouksien velka ja makrotalouden vakaus XXXIV valtakunnallinen asunto- ja yhdyskuntapäivä 10.5.2012 Lauri Kajanoja Esityksen sisältö 1. Suomen Pankki, rahapolitiikka ja asuntomarkkinat

Lisätiedot

Asuntomarkkinakatsaus/ekonomistit 10.2.2015

Asuntomarkkinakatsaus/ekonomistit 10.2.2015 Asuntomarkkinakatsaus/ekonomistit 10.2.2015 2 Sisällysluettelo 1. Tiivistelmä asuntomarkkinoiden kehityksestä 2. Asuntojen hinnat 3. Asuntojen hinnat alueilla 4. Asuntojen hintojen suhde palkkaan 5. Vuokrat

Lisätiedot

Esityksen rakenne: Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto pähkinänkuoressa. Tutkimustulokset. Yhteenveto

Esityksen rakenne: Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto pähkinänkuoressa. Tutkimustulokset. Yhteenveto Esityksen rakenne: Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto pähkinänkuoressa Tutkimustulokset Yhteenveto KVKL pähkinänkuoressa Perustettu: 18.3.2008 Perustajat: Realia Group Oy Kiinteistömaailma Oy OP-Keskus

Lisätiedot

Jyväskylän seutu. Asuntokatsaus 2012. Seudun kuntien asuntoryhmä 2013. Sisältö:

Jyväskylän seutu. Asuntokatsaus 2012. Seudun kuntien asuntoryhmä 2013. Sisältö: Jyväskylän seutu Asuntokatsaus 2012 Seudun kuntien asuntoryhmä 2013 Sisältö: Asuntoyhteistyö Jyväskylän seudulla Alueen asunto-olot Asuntomarkkinat Asuntorakentaminen Väestönmuutokset ja muuttoliike Asuntomarkkinat

Lisätiedot

Asuntomarkkinakatsaus/ekonomistit 12.9.2014

Asuntomarkkinakatsaus/ekonomistit 12.9.2014 Asuntomarkkinakatsaus/ekonomistit 12.9.2014 2 Sisällysluettelo 1. Tiivistelmä asuntomarkkinoiden kehityksestä 2. Asuntojen hinnat 3. Asuntojen hinnat alueilla 4. Asuntojen hintojen suhde palkkaan 5. Vuokrat

Lisätiedot

Rakentamisen suhdannenäkymät Satakunnassa

Rakentamisen suhdannenäkymät Satakunnassa Rakentamisen suhdannenäkymät Satakunnassa Sami Pakarinen Markku Leppälehto Lokakuu 2015 Satakunnan talonrakentamisen suhdannetilanne on tyydyttävä Satakunnan talonrakentamisen suhdannetilanne on rakennusalan

Lisätiedot

Miten rahoitan asunnon hankinnan ajankohtaista lainoituksesta

Miten rahoitan asunnon hankinnan ajankohtaista lainoituksesta Miten rahoitan asunnon hankinnan ajankohtaista lainoituksesta Asuntoreformiyhdistys r.y. seminaari 24.11.2009 Bottan juhlasali Kaija Erjanti, Finanssialan Keskusliitto Alustuksen teemat > Asuntorahoituksen

Lisätiedot

Kansantalouden kuvioharjoitus

Kansantalouden kuvioharjoitus Kansantalouden kuvioharjoitus Huom: Tämän sarjan tehtävät liittyvät sovellustiivistelmässä annettuihin kansantalouden kuvioharjoituksiin. 1. Kuvioon nro 1 on piirretty BKT:n määrän muutoksia neljännesvuosittain

Lisätiedot

KANSANTALOUSTIETEEN PÄÄSYKOE 4.6.2015 MALLIVASTAUKSET

KANSANTALOUSTIETEEN PÄÄSYKOE 4.6.2015 MALLIVASTAUKSET KANSANTALOUSTIETEEN ÄÄSYKOE 4.6.05 MALLIVASTAUKSET Sivunumerot mallivastauksissa viittaavat pääsykoekirjan [Matti ohjola, Taloustieteen oppikirja,. painos, 04] sivuihin. () (a) Bretton Woods -järjestelmä:

Lisätiedot

VOIKO ASUNTOHINTAKUPLAN SITTENKIN HAVAITA HELPOSTI?

VOIKO ASUNTOHINTAKUPLAN SITTENKIN HAVAITA HELPOSTI? 1 Arvoasuntopäivä 2015 6.5.2015, Pörssitalo, Helsinki VOIKO ASUNTOHINTAKUPLAN SITTENKIN HAVAITA HELPOSTI? Elias Oikarinen KTT, Akatemiatutkija, Turun yliopiston kauppakorkeakoulu Kiinteistösijoittamisen

Lisätiedot

Voidaan laskea siis ensin keskimääräiset kiinteät kustannukset AFC: 100 000 /10000=10

Voidaan laskea siis ensin keskimääräiset kiinteät kustannukset AFC: 100 000 /10000=10 Harjoitukset 3 Taloustieteen perusteet Ratkaisuehdotukset Kesäyliopisto 2014 1. a) Autonrenkaita valmistavalla yhtiöllä on 100 000 :n kiinteät kustannukset vuodessa. Kun yritys tuottaa 10 000 rengasta,

Lisätiedot

Asuntotuotantokysely 2/2016

Asuntotuotantokysely 2/2016 Asuntotuotantokysely 2/2016 Sami Pakarinen Kesäkuu 2016 1 (2) Kesäkuun 2016 asuntotuotantokyselyn tulokset RT:n asuntotuotantokysely lähetettiin Talonrakennusteollisuuden jäsenille. Kysely tehdään kolmesti

Lisätiedot

ASUNTOMARKKINAT KASVUKESKUKSISSA 10-12/2003

ASUNTOMARKKINAT KASVUKESKUKSISSA 10-12/2003 ASUNTOMARKKINAT KASVUKESKUKSISSA 10-12/2003 HYPON asuntomarkkinoiden tilanneanalyysi Analyysi kuvaa kasvukeskusten asuntomarkkinatilannetta niihin keskeisesti vaikuttavien tekijöiden avulla Hypo julkistaa

Lisätiedot

Taloustieteiden tiedekunta Opiskelijavalinta 07.06.2005 1 2 3 4 5 YHT Henkilötunnus

Taloustieteiden tiedekunta Opiskelijavalinta 07.06.2005 1 2 3 4 5 YHT Henkilötunnus 1 2 3 4 5 YHT 1. Selitä lyhyesti, mitä seuraavat käsitteet kohdissa a) e) tarkoittavat ja vastaa kohtaan f) a) Työllisyysaste (2 p) b) Oligopoli (2 p) c) Inferiorinen hyödyke (2 p) d) Kuluttajahintaindeksi

Lisätiedot

a) Markkinakysyntä - Aikaisemmin tarkasteltiin yksittäisen kuluttajan kysyntää. - Seuraavaksi tarkastellaan koko markkinoiden kysyntää.

a) Markkinakysyntä - Aikaisemmin tarkasteltiin yksittäisen kuluttajan kysyntää. - Seuraavaksi tarkastellaan koko markkinoiden kysyntää. .. Markkinakysyntä ja joustot a) Markkinakysyntä - Aikaisemmin tarkasteltiin yksittäisen kuluttajan kysyntää. - Seuraavaksi tarkastellaan koko markkinoiden kysyntää. Markkinoiden kysyntäkäyrä saadaan laskemalla

Lisätiedot

- kaupunkialueen tuotanto voidaan jakaa paikalliseen käyttöön jäävään ja alueen ulkopuolelle menevään vientiin

- kaupunkialueen tuotanto voidaan jakaa paikalliseen käyttöön jäävään ja alueen ulkopuolelle menevään vientiin 76 9. Kaupunkialueiden kasvu - talouskasvu: kaupunkialueen työllisyyden (ja tuotannon) kasvu, jonka taustalla on - kaupungin tuottamien hyödykkeiden kysynnän kasvu ---> työvoiman kysynnän kasvu - työvoiman

Lisätiedot

Asuntotuotantokysely 3/2015

Asuntotuotantokysely 3/2015 Asuntotuotantokysely 3/2015 Sami Pakarinen Lokakuu 2015 1 (2) Lokakuun 2015 asuntotuotantokyselyn tulokset RT:n asuntotuotantokysely lähetettiin Talonrakennusteollisuuden jäsenille. Kysely tehdään kolmesti

Lisätiedot

Seminaari: Ara-asuntojen asukasvalinnasta ja määräaikaisista vuokrasopimuksista

Seminaari: Ara-asuntojen asukasvalinnasta ja määräaikaisista vuokrasopimuksista Seminaari: Ara-asuntojen asukasvalinnasta ja määräaikaisista vuokrasopimuksista 11.11.2015 Mika Kuismanen Kansantalousosasto Miksi valtiovarainministeriö on kiinnostunut Araasuntojen asukasvalinnoista

Lisätiedot

Asuntosijoittamisen alueelliset tuotot vuosina 2015-2019

Asuntosijoittamisen alueelliset tuotot vuosina 2015-2019 Asuntosijoittamisen alueelliset tuotot vuosina 2015-2019 Julkaisuvapaa Tekijä: ekonomisti Veera Holappa Lähestymistapa Tutkimus on tehty vuosittain vuodesta 2013 lähtien. Vuokratuotto lasketaan vanhoille

Lisätiedot

Inflaatio, deflaatio, valuuttakurssit ja korot

Inflaatio, deflaatio, valuuttakurssit ja korot Studia monetaria Rahatalouden perusasioita I Inflaatio, deflaatio, valuuttakurssit ja korot Lauri Kajanoja, VTT Rahapolitiikka- ja tutkimusosasto Suomen Pankki 25 20 15 10 5 0-5 Inflaatio Suomessa Kuluttajahintaindeksin

Lisätiedot

SAIKA Suomen aineeton pääoma kansallisen talouden ajurina Tulevaisuuden tutkimuskeskus Turun yliopisto

SAIKA Suomen aineeton pääoma kansallisen talouden ajurina Tulevaisuuden tutkimuskeskus Turun yliopisto SAIKA Suomen aineeton pääoma kansallisen talouden ajurina Tulevaisuuden tutkimuskeskus Turun yliopisto SAIKA-tutkimusprojekti 1.11.2009-31.12.2011) Professori Pirjo Ståhle Tulevaisuuden tutkimuskeskus,

Lisätiedot

Rakennusteollisuuden suhdanteet, kevät 2015. Rakennusfoorumi 5.5.2015 Sami Pakarinen

Rakennusteollisuuden suhdanteet, kevät 2015. Rakennusfoorumi 5.5.2015 Sami Pakarinen Rakennusteollisuuden suhdanteet, kevät 2015 Rakennusfoorumi 5.5.2015 Sami Pakarinen MAAILMAN JA SUOMEN TALOUS Halventuneet öljy ja euro vauhdittavat taloutta Rakennusteollisuus RT 5.5.2015 3 Euroalueen

Lisätiedot

Asuntomarkkina- ja väestötietoja 2010

Asuntomarkkina- ja väestötietoja 2010 ISSN 1237-1288 Lisätiedot: Hannu Ahola 4 996 67 Pekka Pelvas 4 67 831 Selvitys 7/211 Asuntomarkkina- ja väestötietoja 21 23.6.211 Asuntomarkkina- ja väestötietoja 21 Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus

Lisätiedot

Asuntosijoittamisen alueelliset tuotot vuosina 2014-2018. Julkaisuvapaa 24.6.2014 klo 10

Asuntosijoittamisen alueelliset tuotot vuosina 2014-2018. Julkaisuvapaa 24.6.2014 klo 10 Asuntosijoittamisen alueelliset tuotot vuosina 2014-2018 Julkaisuvapaa 24.6.2014 klo 10 Lähestymistapa Tutkimus tehtiin edellisen kerran vuonna 2013. Asuntosijoittamisen kannattavuuteen vaikuttavat tekijät:

Lisätiedot

Markkinariskipreemio Suomen osakemarkkinoilla

Markkinariskipreemio Suomen osakemarkkinoilla Markkinariskipreemio Suomen osakemarkkinoilla Tutkimus Marraskuu 2005 *connectedthinking Sisällysluettelo Yhteenveto... 3 Yleistä... 3 Kyselytutkimuksen tulokset... 3 Markkinariskipreemio Suomen osakemarkkinoilla...

Lisätiedot

Mat-2.3114 Investointiteoria Laskuharjoitus 3/2008, Ratkaisut 05.02.2008

Mat-2.3114 Investointiteoria Laskuharjoitus 3/2008, Ratkaisut 05.02.2008 Korko riippuu usein laina-ajan pituudesta ja pitkille talletuksille maksetaan korkeampaa korkoa. Spot-korko s t on se korko, joka kertyy lainatulle pääomalle hetkeen t (=kokonaisluku) mennessä. Spot-korot

Lisätiedot

8 Yritys kilpailullisilla markkinoilla (Mankiw & Taylor, Ch 14)

8 Yritys kilpailullisilla markkinoilla (Mankiw & Taylor, Ch 14) 8 Yritys kilpailullisilla markkinoilla (Mankiw & Taylor, Ch 14) Markkinat ovat kilpailulliset silloin, kun siellä on niin paljon yrityksiä, että jokainen pitää markkinoilla määräytyvää hintaa omista toimistaan

Lisätiedot

Asuntotuotantokysely 1/2016

Asuntotuotantokysely 1/2016 Asuntotuotantokysely 1/2016 Sami Pakarinen Helmikuu 2016 1 (2) Helmikuun 2016 asuntotuotantokyselyn tulokset RT:n asuntotuotantokysely lähetettiin Talonrakennusteollisuuden jäsenille. Kysely tehdään kolmasti

Lisätiedot

Rahoitusriskit ja johdannaiset Luentokurssi kevät 2011 Lehtori Matti Estola

Rahoitusriskit ja johdannaiset Luentokurssi kevät 2011 Lehtori Matti Estola Rahoitusriskit ja johdannaiset Luentokurssi kevät 2011 Lehtori Matti Estola Itä-Suomen yliopisto, Yhteiskunta- ja Kauppatieteiden tiedekunta, Oikeustieteiden laitos, kansantaloustiede Luennot 22 t, harjoitukset

Lisätiedot

Asuntotuotantokysely 2/2015

Asuntotuotantokysely 2/2015 Asuntotuotantokysely 2/2015 Sami Pakarinen Kesäkuu 2015 1 (2) Kesäkuun 2015 asuntotuotantokyselyn tulokset RT:n asuntotuotantokysely lähetettiin Talonrakennusteollisuuden jäsenille. Kysely tehdään kolmesti

Lisätiedot

Inflaatio, deflaatio, valuuttakurssit ja korot

Inflaatio, deflaatio, valuuttakurssit ja korot Studia Generalia Rahatalouden perusasioita I Inflaatio, deflaatio, valuuttakurssit ja korot Lauri Kajanoja, VTT Ekonomisti, kansantalousosasto Suomen Pankki Rahan käsite mitä raha on? Rahan voi määritellä

Lisätiedot

Asuntojen arvostustasot Helsingin asuntomarkkinoilla. Miikka Sipinen

Asuntojen arvostustasot Helsingin asuntomarkkinoilla. Miikka Sipinen Asuntojen arvostustasot Helsingin asuntomarkkinoilla Miikka Sipinen Opinnäytetyö Liiketalouden koulutusohjelma 2015 Tiivistelmä Tekijä(t) Miikka Sipinen Koulutusohjelma Liiketalouden koulutusohjelma Opinnäytetyön

Lisätiedot

Omaisuus ja hoiva eri omaisuuslajit vanhushoivan rahoituksessa. 10.11.2011 Markus Lahtinen

Omaisuus ja hoiva eri omaisuuslajit vanhushoivan rahoituksessa. 10.11.2011 Markus Lahtinen Omaisuus ja hoiva eri omaisuuslajit vanhushoivan rahoituksessa 10.11.2011 Markus Lahtinen Teemat Sosiaalinen oikeudenmukaisuus ja hoivan rahoitus: Mistä rahat vanhushoivan rahoitukseen tulevaisuudessa?

Lisätiedot

Kysyntä (D): hyötyfunktiot, hinta, tulot X = X(P,m) Tarjonta (S): tuotantofunktiot, hinta, panoshinta y = y(p,w)

Kysyntä (D): hyötyfunktiot, hinta, tulot X = X(P,m) Tarjonta (S): tuotantofunktiot, hinta, panoshinta y = y(p,w) 4. MARKKINOIDEN TASAPAINOTTUMINEN 4.1. Tasapainoperiaate Kysyntä (D): hyötyfunktiot, hinta, tulot X = X(P,m) Tarjonta (S): tuotantofunktiot, hinta, panoshinta y = y(p,w) Markkinat tasapainossa, kun löydetään

Lisätiedot

b) Arvonnan, jossa 50 % mahdollisuus saada 15 euroa ja 50 % mahdollisuus saada 5 euroa.

b) Arvonnan, jossa 50 % mahdollisuus saada 15 euroa ja 50 % mahdollisuus saada 5 euroa. 2.9. Epävarmuus ja odotetun hyödyn teoria Testi. Kumman valitset a) 10 euroa varmasti. b) Arvonnan, jossa 50 % mahdollisuus saada 15 euroa ja 50 % mahdollisuus saada 5 euroa. Odotettu arvo 0,5* 15 + 0,5*5

Lisätiedot

Kuka hyötyy kaupungin vuokraasunnoista?

Kuka hyötyy kaupungin vuokraasunnoista? Kuka hyötyy kaupungin vuokraasunnoista? Essi Eerola, Suomen Pankki* Tuukka Saarimaa, VATT * Tutkimuksessa esitetyt näkemykset eivät välttämättä vastaa Suomen Pankin kantaa. 1 Helsingin kaupunki on merkittävä

Lisätiedot

POHJOISMAINEN TUTKIMUS ASUNTOKAUPAN AJANKOHTAISISTA ASIOISTA (=tulosten julkistaminen Suomen tulosten osalta)

POHJOISMAINEN TUTKIMUS ASUNTOKAUPAN AJANKOHTAISISTA ASIOISTA (=tulosten julkistaminen Suomen tulosten osalta) Jukka Malila Toimitusjohtaja KIINTEISTÖNVÄLITYSALAN KESKUSLIITTO RY POHJOISMAINEN TUTKIMUS ASUNTOKAUPAN AJANKOHTAISISTA ASIOISTA (=tulosten julkistaminen Suomen tulosten osalta) Helsinki 6.9.2011 ESITYKSEN

Lisätiedot

Inflaatio, deflaatio, valuuttakurssit ja korot Rahatalouden perusasioita I 4.10.2011

Inflaatio, deflaatio, valuuttakurssit ja korot Rahatalouden perusasioita I 4.10.2011 Inflaatio, deflaatio, valuuttakurssit ja korot Rahatalouden perusasioita I Hanna Freystätter, VTL Ekonomisti Rahapolitiikka- ja tutkimusosasto Suomen Pankki 1 Inflaatio = Yleisen hintatason nousu. Deflaatio

Lisätiedot

4 Kysyntä, tarjonta ja markkinatasapaino (Mankiw & Taylor, 2 nd ed., chs 4-5)

4 Kysyntä, tarjonta ja markkinatasapaino (Mankiw & Taylor, 2 nd ed., chs 4-5) 4 Kysyntä, tarjonta ja markkinatasapaino (Mankiw & Taylor, 2 nd ed., chs 4-5) Opimme tässä ja seuraavissa luennoissa että markkinat ovat hyvä tapa koordinoida taloudellista toimintaa (mikä on yksi taloustieteen

Lisätiedot

SATO OYJ Osavuosikatsaus 1-3/2015

SATO OYJ Osavuosikatsaus 1-3/2015 1 SATO OYJ Osavuosikatsaus 1-3/2015 Erkka Valkila Sisältö 2 1. SATO lyhyesti 2. Toimintaympäristö 3. Strategia 4. Osavuosikatsaus 1-3/2015 3 SATO lyhyesti SATO 4 johtava asuntosijoitusyhtiö arvonluonti

Lisätiedot

Rakentamisen suhdannenäkymät Itä-Suomessa

Rakentamisen suhdannenäkymät Itä-Suomessa Rakentamisen suhdannenäkymät Itä-Suomessa Sami Pakarinen Kimmo Anttonen Huhtikuu 2016 Itä-Suomen rakentamisen suhdannetilanne hyvin tyydyttävä Itä-Suomen rakentamisen suhdannetilanne jatkunee tänä vuonna

Lisätiedot

PK -yritykset rahoitusmarkkinoilla

PK -yritykset rahoitusmarkkinoilla PK -yritykset rahoitusmarkkinoilla Mervi Niskanen Kuopion yliopisto Kauppatieteiden laitos Suomalaiset rahoitusmarkkinat Rahoitusmarkkinoilla tarkoitetaan kaikkien rahoitusvaateiden markkinoita Rahamarkkinat

Lisätiedot

On olemassa eri lainatyyppiä, jotka eroavat juuri sillä, miten lainaa lyhennetään. Tarkastelemme muutaman yleisesti käytössä olevan tyypin.

On olemassa eri lainatyyppiä, jotka eroavat juuri sillä, miten lainaa lyhennetään. Tarkastelemme muutaman yleisesti käytössä olevan tyypin. Rahoitusmuodot HUOM. Tässä esitetään vain teoriaa ja joitakin esimerkkejä. Enemmän esimerkkejä ja laskuja löytyy ratkaistuina EXCEL-tiedostosta "Rahoitusmuodot - laskut ja esimerkit", joka on MOODLESSA

Lisätiedot

Vaikuttaako kokonaiskysyntä tuottavuuteen?

Vaikuttaako kokonaiskysyntä tuottavuuteen? Vaikuttaako kokonaiskysyntä tuottavuuteen? Jussi Ahokas Itä-Suomen yliopisto Sayn laki 210 vuotta -juhlaseminaari Esityksen sisällys Mitä on tuottavuus? Tuottavuuden määritelmä Esimerkkejä tuottavuudesta

Lisätiedot

I I K UL U UT U T T A T JANTE T O E R O I R A

I I K UL U UT U T T A T JANTE T O E R O I R A II KULUTTAJANTEORIA.. Budjettirajoite * Ihmisten kaikkea toimintaa rajoittavat erilaiset rajoitteet. * Mikrotalouden kurssilla tärkein rajoite on raha. * Kuluttaja maksimoi hyötyään, mutta ei kykene toteuttamaan

Lisätiedot

Arvio hallituksen talousarvioesityksessä ehdottaman osinkoveromallin vaikutuksista yrittäjien veroasteisiin

Arvio hallituksen talousarvioesityksessä ehdottaman osinkoveromallin vaikutuksista yrittäjien veroasteisiin Liitemuistio, 4.9.213 Arvio hallituksen talousarvioesityksessä ehdottaman osinkoveromallin vaikutuksista yrittäjien veroasteisiin Sami Grönberg, Seppo Kari ja Olli Ropponen, VATT 1 Verotukseen ehdotetut

Lisätiedot

Asunnot arvopaperimuodossa osana sijoitussalkkua. Kristian Warras - Toimitusjohtaja Öhman Varainhoito

Asunnot arvopaperimuodossa osana sijoitussalkkua. Kristian Warras - Toimitusjohtaja Öhman Varainhoito Asunnot arvopaperimuodossa osana sijoitussalkkua Kristian Warras - Toimitusjohtaja Öhman Varainhoito 1 Agenda Öhman Asuntomarkkinat Suomessa - Asuntojen hintojen kehitys - Vuokrien kehitys - Makrofundamentit

Lisätiedot

Rakentamisen suhdannenäkymät Varsinais-Suomessa

Rakentamisen suhdannenäkymät Varsinais-Suomessa Rakentamisen suhdannenäkymät Varsinais-Suomessa Sami Pakarinen Markku Leppälehto Lokakuu 2015 Varsinais-Suomen talonrakentamisen suhdannetilanne on tyydyttävä Varsinais-Suomen talonrakentamisen suhdannetilanne

Lisätiedot

Asumismenot 2012. Tiedotustilaisuus 12.6.2012

Asumismenot 2012. Tiedotustilaisuus 12.6.2012 Asumismenot 2012 Tiedotustilaisuus 12.6.2012 Tutkimuskysymys Mitä asuminen maksaa eri kotitalouksille, eri asumismuodoissa ja eri kaupungeissa nyt ja viiden vuoden päästä? Yhteenveto Keskimääräinen asumismenojen

Lisätiedot

Millaisia ovat finanssipolitiikan kertoimet

Millaisia ovat finanssipolitiikan kertoimet Millaisia ovat finanssipolitiikan kertoimet Antti Ripatti Helsingin yliopisto, HECER, Suomen Pankki 20.3.2013 Antti Ripatti (HECER) fipon kerroin 20.3.2013 1 / 1 Johdanto Taustaa Finanssipolitiikkaa ei

Lisätiedot

Euroopan ja Yhdysvaltain taloudet vahvistuneet, Suomen näkymät heikot

Euroopan ja Yhdysvaltain taloudet vahvistuneet, Suomen näkymät heikot Suomen Pankki Euroopan ja Yhdysvaltain taloudet vahvistuneet, Suomen näkymät heikot Säästöpankki Optia 1 Esityksen teemat Kansainvälien talouden kehitys epäyhtenäistä Euroopan ja Yhdysvaltain taloudet

Lisätiedot

Suomen talouden kehitysnäkymät alkaneet kirkastumaan. Roger Wessman 14.04.2010

Suomen talouden kehitysnäkymät alkaneet kirkastumaan. Roger Wessman 14.04.2010 Suomen talouden kehitysnäkymät alkaneet kirkastumaan Roger Wessman 14.04.2010 1 2 Luvut ennakoivat maailmanteollisuudelle vahvinta kasvua 30 vuoteen Lainaraha halventunut 27.5 25.0 22.5 20.0 17.5 15.0

Lisätiedot

Kaupunkitutkimuksen päivät Turku 25.4.2013 Elävä esikaupunki tutkimushanke 2011-2013

Kaupunkitutkimuksen päivät Turku 25.4.2013 Elävä esikaupunki tutkimushanke 2011-2013 Kaupunkitutkimuksen päivät Turku 25.4.2013 Elävä esikaupunki tutkimushanke 2011-2013 Asuinalueiden eriytymiskehitys pääkaupunkiseudulla Hannu Kytö Elävä esikaupunki -tutkimushankkeen aihealueet ja työpaketit

Lisätiedot

Pääsykoe 2001/Ratkaisut Hallinto

Pääsykoe 2001/Ratkaisut Hallinto Pääsykoe 2001/Ratkaisut Hallinto 1. Osio 3/Tosi; Organisaatiokenttää ei mainita (s.35). 2. Osiot 1 ja 2/Epätosia; Puppua. Osio 3/Lähellä oikeata kuvion 2.1 mukaan (s.30). Osio 4/Tosi (sivun 30 tekstin

Lisätiedot

Aloitamme yksinkertaisella leluesimerkillä. Tarkastelemme yhtä osaketta S. Oletamme että tänään, hetkellä t = 0, osakkeen hinta on S 0 = 100=C.

Aloitamme yksinkertaisella leluesimerkillä. Tarkastelemme yhtä osaketta S. Oletamme että tänään, hetkellä t = 0, osakkeen hinta on S 0 = 100=C. Luku 1 Johdatteleva esimerkki Herra K. tarjoaa osto-option Aloitamme yksinkertaisella leluesimerkillä. Tarkastelemme yhtä osaketta S. Oletamme että tänään, hetkellä t = 0, osakkeen hinta on S 0 = 100=C.

Lisätiedot

Korkojen aikarakenne

Korkojen aikarakenne Korkojen aikarakenne opetusnäyte: osa kuvitteellista Raha- ja pankkiteorian aineopintojen kurssia Antti Ripatti Taloustiede 4.11.2011 Antti Ripatti (Taloustiede) Korkojen aikarakenne 4.11.2011 1 / 30 2003),

Lisätiedot

Eläkejärjestelmät ja globaali talous kansantaloudellisia näkökulmia

Eläkejärjestelmät ja globaali talous kansantaloudellisia näkökulmia Eläkejärjestelmät ja globaali talous kansantaloudellisia näkökulmia Seppo Honkapohja* *Esitetyt näkemykset ovat omiani eivätkä välttämättä vastaa SP:n kantaa. I. Eläkejärjestelmät: kansantaloudellisia

Lisätiedot

Mitä kotitalouden pitää tietää taloudesta? Pasi Sorjonen 12.9.2012 18.3.2013 Markets

Mitä kotitalouden pitää tietää taloudesta? Pasi Sorjonen 12.9.2012 18.3.2013 Markets Mitä kotitalouden pitää tietää taloudesta? Pasi Sorjonen 1.9.1 18.3.13 Markets OSAA TÄMÄ PÄÄSET PITKÄLLE Budjettirajoite oma talous on tasapainossa, nyt ja yli ajan Korkomatematiikka haltuun lainat, sijoitukset,

Lisätiedot

Markkinakatsaus raaka-ainemarkkinoilla kupla vai mahdollisuus? Leena Mörttinen

Markkinakatsaus raaka-ainemarkkinoilla kupla vai mahdollisuus? Leena Mörttinen Markkinakatsaus raaka-ainemarkkinoilla kupla vai mahdollisuus? 1 Leena Mörttinen Maailmantalous laskusuhdanteeseen kysyntäpaineet hieman helpottamassa 2006 2007 2008E 2009E BKT:n kasvu, % Tammi Huhti Tammi

Lisätiedot

14 Talouskasvu ja tuottavuus

14 Talouskasvu ja tuottavuus 14 Talouskasvu ja tuottavuus 1. Elintason kasvu 2. Kasvun mittaamisesta 3. Elintason osatekijät Suomessa 4. Elintason osatekijät OECD-maissa 5. Työn tuottavuuden kasvutekijät Tämä on pääosin Mankiw n ja

Lisätiedot

Asuntojen hintojen muutosten vaikutus kotitalouksien kulutukseen

Asuntojen hintojen muutosten vaikutus kotitalouksien kulutukseen Asuntojen hintojen muutosten vaikutus kotitalouksien kulutukseen Kansantaloustiede Maisterin tutkinnon tutkielma Pia Salo 2009 Kansantaloustieteen laitos HELSINGIN KAUPPAKORKEAKOULU HELSINKI SCHOOL OF

Lisätiedot

Rajoitusten alaiset ARA vuokraasunnot

Rajoitusten alaiset ARA vuokraasunnot ISSN 1237 1288 Lisätiedot/More information: Kimmo Huovinen Puh./tel +358 40 537 3493 Selvityksiä 5/2008 Rajoitusten alaiset ARA vuokraasunnot Rajoitusten alaiset ARA vuokra asunnot: määrä, omistajat ja

Lisätiedot

Inflaatio, deflaatio, valuuttakurssit ja korot

Inflaatio, deflaatio, valuuttakurssit ja korot Studia monetaria Rahatalouden perusasioita I Inflaatio, deflaatio, valuuttakurssit ja korot Lauri Kajanoja, VTT Rahapolitiikka- ja tutkimusosasto Suomen Pankki Mitä teen työkseni Suomen Pankin tehtävät

Lisätiedot

Kvalitatiivinen analyysi. Henri Huovinen, analyytikko Osakesäästäjien Keskusliitto ry

Kvalitatiivinen analyysi. Henri Huovinen, analyytikko Osakesäästäjien Keskusliitto ry Henri Huovinen, analyytikko Osakesäästäjien Keskusliitto ry Laadullinen eli kvalitatiiivinen analyysi Yrityksen tutkimista ei-numeerisin perustein, esim. yrityksen johdon osaamisen, toimialan kilpailutilanteen

Lisätiedot

KANSANTALOUSTIETEEN PÄÄSYKOE 6.6.2013: MALLIVASTAUKSET

KANSANTALOUSTIETEEN PÄÄSYKOE 6.6.2013: MALLIVASTAUKSET KANSANTALOUSTIETEEN ÄÄSYKOE 6.6.013: MALLIVASTAUKSET Sivunumerot mallivastauksissa viittaavat pääsykoekirjan [Matti ohjola, Taloustieteen oppikirja, 01] sivuihin. (1) (a) igou -verot: Jos markkinoilla

Lisätiedot

Asuntojen hintakehitys

Asuntojen hintakehitys Kulutuksen ja asumisen hinnat Asuntojen hintakehitys Katsaus 29.10.2004 Tiedustelut Förfrågningar nquiries: sähköposti: asuminen.tilasto@tilastokeskus.fi Mikko Saarnio (09) 174 62 Annika Klimenko (09)

Lisätiedot

Rakentamisen suhdannenäkymät Satakunnassa

Rakentamisen suhdannenäkymät Satakunnassa Rakentamisen suhdannenäkymät Satakunnassa Sami Pakarinen Markku Leppälehto Lokakuu 2014 Satakunnan talonrakentamisen suhdannetilanne on jokseenkin tyydyttävä Satakunnan talonrakentamisen suhdannetilanne

Lisätiedot

Rahoitusmarkkinoiden vakauttaminen Lauri Holappa Ratkaisuja maailmantalouden kriisiin 10.9. 8.10.2012 Helsingin suomenkielinen työväenopisto

Rahoitusmarkkinoiden vakauttaminen Lauri Holappa Ratkaisuja maailmantalouden kriisiin 10.9. 8.10.2012 Helsingin suomenkielinen työväenopisto Rahoitusmarkkinoiden vakauttaminen Lauri Holappa Ratkaisuja maailmantalouden kriisiin 10.9. 8.10.2012 Helsingin suomenkielinen työväenopisto 1 Luennon sisältö 1. Spekulaatio ja epävakaisuus rahoitusmarkkinoilla

Lisätiedot

Työllisyysaste Pohjoismaissa

Työllisyysaste Pohjoismaissa BoF Online 2008 No. 8 Työllisyysaste Pohjoismaissa Seija Parviainen Tässä julkaisussa esitetyt mielipiteet ovat kirjoittajan omia eivätkä välttämättä edusta Suomen Pankin kantaa. Suomen Pankki Rahapolitiikka-

Lisätiedot

TILINPÄÄTÖS 2014 27.2.2015

TILINPÄÄTÖS 2014 27.2.2015 TILINPÄÄTÖS 2014 27.2.2015 Suomen suurin markkinaehtoinen vuokranantaja Historiansa suurin liikevaihto. Investoinnit kasvussa. Liikevaihto 1.1. 31.12.2014 miljoonaa euroa (346,6) Tulos 1.1. 31.12.2014

Lisätiedot

MONISTEITA 2 / 2010. Asuntojen hinnat ja vuokrat Tampereella vuosina 2004 2009

MONISTEITA 2 / 2010. Asuntojen hinnat ja vuokrat Tampereella vuosina 2004 2009 MONISTEITA 2 / 2010 Asuntojen hinnat ja vuokrat Tampereella vuosina 2004 2009 TAMPEREEN KAUPUNKI ASUNTOTOIMI 17.8.2010 1. JOHDANTO...2 2. TAMPEREEN ASUNTOKANTA JA MARKKINATILANNE...3 3. ASUNTOJEN HINTATILASTO

Lisätiedot

Hintadiskriminaatio 2/2

Hintadiskriminaatio 2/2 Hintadiskriminaatio 2/2 Matti Hellvist 12.2.2003 Toisen asteen hintadiskrimiaatio eli tuotteiden kohdennus Toisen asteen hintadiskriminaatio toimii tilanteessa, jossa kuluttajat ovat keskenään erilaisia

Lisätiedot

Asuntokunnat ja asuminen vuonna 2012

Asuntokunnat ja asuminen vuonna 2012 asuntokuntia Tekninen ja ympäristötoimiala I Irja Henriksson 30.9.2013 Asuntokunnat ja asuminen vuonna 2012 Lahdessa oli vuoden 2012 lopussa 53 880 asuntokuntaa, joiden määrä kasvoi vuodessa 558 asuntokunnalla.

Lisätiedot

Asuntojen hinnat ja kaavoitus. Tuukka Saarimaa, VATT Arvokas kaupunki 14.10.2015, Vantaa

Asuntojen hinnat ja kaavoitus. Tuukka Saarimaa, VATT Arvokas kaupunki 14.10.2015, Vantaa Asuntojen hinnat ja kaavoitus Tuukka Saarimaa, VATT Arvokas kaupunki 14.10.2015, Vantaa 1. Asuntojen alueellisista hintaeroista 2 Ei ole outoa, että Suomessa on kalliita asuntoja Pääkaupunkiseudun (Helsinki,

Lisätiedot

EK-SYL Kansainväliset koulutusmarkkinat, uhkia ja mahdollisuuksia Seminaari 25.9.2012 Helsinki. Kansainväliset koulutusmarkkinat

EK-SYL Kansainväliset koulutusmarkkinat, uhkia ja mahdollisuuksia Seminaari 25.9.2012 Helsinki. Kansainväliset koulutusmarkkinat EK-SYL Kansainväliset koulutusmarkkinat, uhkia ja mahdollisuuksia Seminaari 25.9.2012 Helsinki Kansainväliset koulutusmarkkinat Seppo Hölttä Tampereen yliopisto Johtamiskorkeakoulu Higher Education Group

Lisätiedot

Veromessut 2014 Asunto- ja asuntolainamarkkinat 2014. Toimitusjohtaja Ari Pauna 12-13.04.2014

Veromessut 2014 Asunto- ja asuntolainamarkkinat 2014. Toimitusjohtaja Ari Pauna 12-13.04.2014 Veromessut 2014 Asunto- ja asuntolainamarkkinat 2014 Toimitusjohtaja Ari Pauna 12-13.04.2014 13.3.20142 Kaikki asunnot ovat hallintamuodosta riippuma;a velalla rahoite;uja. Vain omistusasuntonsa vela;omaksi

Lisätiedot

Vanhojen asuntojen hintojen kasvu yhtä ripeää kuin pääkaupunkiseudulla

Vanhojen asuntojen hintojen kasvu yhtä ripeää kuin pääkaupunkiseudulla Tekninen ja ympäristötoimiala I Irja Henriksson 14.2.2013 Vanhojen asuntojen hintojen kasvu yhtä ripeää kuin pääkaupunkiseudulla Asunnon hintaan vaikuttaa moni tekijä, joista mainittakoon rakennuksen talotyyppi,

Lisätiedot

Rakentamisen suhdanne lokakuu 2015

Rakentamisen suhdanne lokakuu 2015 Rakentamisen suhdanne lokakuu 2015 Rakennustuotannon arvo vuonna 2014 Yhteensä 28,8 mrd. Talonrakentaminen 22,5 mrd. Korjausrakentaminen 11,7 mrd. Asuinrakennukset 6,8 mrd. Muut rakennukset 4,9 mrd. Maa

Lisätiedot

KANSANTALOUSTIETEEN PÄÄSYKOE 5.6.2014 MALLIVASTAUKSET

KANSANTALOUSTIETEEN PÄÄSYKOE 5.6.2014 MALLIVASTAUKSET KANSANTALOUSTIETEEN ÄÄSYKOE 5.6.2014 MALLIVASTAUKSET Jokaisen tehtävän perässä on pistemäärä sekä sivunumero (Matti ohjola, Taloustieteen oppikirja, 2012) josta vastaus löytyy. (1) (a) Suppea raha sisältää

Lisätiedot

Osavuosikatsaus Q2/2013. Toimitusjohtaja Jani Nieminen

Osavuosikatsaus Q2/2013. Toimitusjohtaja Jani Nieminen Osavuosikatsaus Q2/2013 Toimitusjohtaja Jani Nieminen Suomen johtava asuntovuokrausyritys Vuonna 1969 perustettu VVO on Suomen johtava asuntovuokraukseen erikoistunut yritys. Liiketoiminta perustuu asuntojen

Lisätiedot

Syksyn 2007 sijoitusnäkymät Arvopaperilehti. 27.9.2007 Vesa Ollikainen

Syksyn 2007 sijoitusnäkymät Arvopaperilehti. 27.9.2007 Vesa Ollikainen Syksyn 2007 sijoitusnäkymät Arvopaperilehti 27.9.2007 Vesa Ollikainen Osakkeissa jälleen parhaat tuotot 124 120 Euroopan osakkeet 116 112 108 Maailman osakkeet 104 Euro-rahamarkkina 100 Euro-valtionobligaatiot

Lisätiedot

KEVÄT 2009: Mallivastaukset TERVEYSTALOUSTIEDE. 1. Määrittele seuraavat käsitteet (4. p, Sintonen - Pekurinen - Linnakko):

KEVÄT 2009: Mallivastaukset TERVEYSTALOUSTIEDE. 1. Määrittele seuraavat käsitteet (4. p, Sintonen - Pekurinen - Linnakko): KEVÄT 2009: Mallivastaukset TERVEYSTALOUSTIEDE 1. Määrittele seuraavat käsitteet (4. p, Sintonen - Pekurinen - Linnakko): 1.1. Vakuutettujen epätoivottava valikoituminen (1 p.) Käsite liittyy terveysvakuutuksen

Lisätiedot

Lappeenrannan toimialakatsaus 2015

Lappeenrannan toimialakatsaus 2015 Lappeenrannan toimialakatsaus 2015 26.10.2015 Tilaaja: Lappeenrannan kaupunki Toimittaja: Kaupunkitutkimus TA Oy Tietolähde: Tilastokeskus, asiakaskohtainen suhdannepalvelu Kuvaajat: Yhteyshenkilöt: Yritysten

Lisätiedot

H HI IN N T N O ANJ E S N U O S J U A O U J S AUS P Ö P Ö R RS SS I I S S S S Ä Ä 16.3.2009 1

H HI IN N T N O ANJ E S N U O S J U A O U J S AUS P Ö P Ö R RS SS I I S S S S Ä Ä 16.3.2009 1 HINTOJEN SUOJAUS HINNAN SUOJAUS PÖRSSISSÄ PÖRSSISSÄ 16.3.2009 1 Hintojen suojaus pörssissä - futuurit ja optiot Futuurisopimus on sitova sopimus, jolla ostat tai myyt tulevaisuudessa hintaan, josta sovitaan

Lisätiedot

Tietoa hyödykeoptioista

Tietoa hyödykeoptioista Tietoa hyödykeoptioista Tämä esite sisältää tietoa Danske Bankin kautta tehtävistä hyödykeoptiosopimuksista. Hyödykkeet ovat jalostamattomia tuotteita tai puolijalosteita, joita tarvitaan lopputuotteiden

Lisätiedot

Mallivastaukset KA5-kurssin laskareihin, kevät 2009

Mallivastaukset KA5-kurssin laskareihin, kevät 2009 Mallivastaukset A5-kurssin laskareihin, kevät 009 Harjoitukset (viikko 5) Tehtävä Asia selittyy tulonsiirroilla. Tulonsiirrot B lasketaan mukaan kotitalouksien käytettävissä oleviin tuloihin Y d. Tässä

Lisätiedot

Pankkitalletukset ja rahamarkkinasijoitukset. Henri Huovinen, analyytikko Osakesäästäjien Keskusliitto ry

Pankkitalletukset ja rahamarkkinasijoitukset. Henri Huovinen, analyytikko Osakesäästäjien Keskusliitto ry Pankkitalletukset ja rahamarkkinasijoitukset Henri Huovinen, analyytikko Osakesäästäjien Keskusliitto ry Korkosijoitukset Korkosijoituksiin luokitellaan mm. pankkitalletukset, rahamarkkinasijoitukset,

Lisätiedot

Kansantaloudessa tuotetaan vehnää, jauhoja ja leipää. Leipä on talouden ainoa lopputuote, ja sen valmistuksessa käytetään välituotteena jauhoja.

Kansantaloudessa tuotetaan vehnää, jauhoja ja leipää. Leipä on talouden ainoa lopputuote, ja sen valmistuksessa käytetään välituotteena jauhoja. Taloustieteen perusteet Kesä 2014 Harjoitus 4: MALLIRATKAISUT Juho Nyholm (juho.nyholm@helsinki.fi Tehtävä 1 Kansantaloudessa tuotetaan vehnää, jauhoja ja leipää. Leipä on talouden ainoa lopputuote, ja

Lisätiedot

SUOMEN JA MUIDEN MAIDEN ASUNTOMARKKINOITA KOSKEVIA KUVIOITA

SUOMEN JA MUIDEN MAIDEN ASUNTOMARKKINOITA KOSKEVIA KUVIOITA 162 SUOMEN JA MUIDEN MAIDEN ASUNTOMARKKINOITA KOSKEVIA KUVIOITA TÄSTÄ AINEISTOSTA KIITOS KUULUU KARI TAKALALLE, JOKA ON PÄIVITTÄNYT AINEISTOA VUODESTA TOISEEN. AINEISTO ON TARKOITETTU VAIN LUENTOKÄYTTÖÖN

Lisätiedot

Hoivakodissa / kotihoivassa?

Hoivakodissa / kotihoivassa? Johdanto Hoivakodissa / kotihoivassa? Diskreetin valinnan koe Heikki Pursiainen 1 Timo Seppälä 2 1 VATT 2 THL 21. elokuuta 2013 Taustaa Väestö ikääntyy nopeasti, kuten kaikki toistavat ad nauseam. Vanhuspalveluiden

Lisätiedot

Selvitys valtuustoaloitteeseen koskien yksityisen perhepäivähoitajien tukea

Selvitys valtuustoaloitteeseen koskien yksityisen perhepäivähoitajien tukea Liite 23 Opetus- ja kasvatusltk 27.11.2014 Selvitys valtuustoaloitteeseen koskien yksityisen perhepäivähoitajien tukea Kuntaliitto (Lahtinen & Selkee) on vuonna 2014 tehnyt selvityksen varhaiskasvatuksen

Lisätiedot

Mallivastaukset KA5-kurssin laskareihin, kevät 2009

Mallivastaukset KA5-kurssin laskareihin, kevät 2009 Mallivastaukset KA5-kurssin laskareihin, kevät 2009 Harjoitukset 7 (viikko 13) Tehtävä 1 a) Tapahtuu siirtymä pisteestä A pisteeseen B. Jos TR-käyrä on vaakasuora, niin IS-käyrän siirtyminen oikealle ei

Lisätiedot

www.asli.fi Tampere University of Technology Construction Management and Economics Korkeakoulunkatu 5 P.O. Box 600 FI-33101 Tampere Finland

www.asli.fi Tampere University of Technology Construction Management and Economics Korkeakoulunkatu 5 P.O. Box 600 FI-33101 Tampere Finland www.asli.fi Tampere University of Technology Construction Management and Economics Korkeakoulunkatu 5 P.O. Box 600 FI-33101 Tampere Finland Asumisen liiketoiminnan tutkimusryhmä ASLI Ensimmäinen asumisen

Lisätiedot

Talouden näkymät Reijo Heiskanen @Reiskanen, @OP_Ekonomistit

Talouden näkymät Reijo Heiskanen @Reiskanen, @OP_Ekonomistit Talouden näkymät Reijo Heiskanen @Reiskanen, @OP_Ekonomistit 26.1.2016 Maailmantalouden kasvu verkkaista ja painottuu kulutukseen ja palveluihin 2 3 Korot eivät nouse paljoa Yhdysvalloissakaan 6 5 4 3

Lisätiedot