ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SELOSTUS, JOKA KOSKEE 31. PÄIVÄNÄ JOULUKUU- TA 2010 PÄIVÄTTYÄ ASEMAKAAVAKARTTAA

Transkriptio

1 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SELOSTUS, JOKA KOSKEE 31. PÄIVÄNÄ JOULUKUU- TA 2010 PÄIVÄTTYÄ ASEMAKAAVAKARTTAA Dnro 450/61/613/ PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Asemakaavan muutos koskee: Lohjan kaupungin Ahtsalmen kaupunginosan osaa korttelista 26. Asemakaavan muutoksella muodostuu: Lohjan kaupungin Ahtsalmen kaupunginosan osa korttelista 26. Kaavanmuutoksen vireille tulosta on ilmoitettu. Asemakaavan muutos on laadittu Lohjan kaupunkisuunnittelukeskuksessa: - ympäristölautakunta MRL 30 :n mukainen valmisteluaineiston ja osallistumis-ja arviointisuunnitelman alustava kuuleminen ympäristölautakunta kaupunginhallitus MRA 27 :n mukaisesti julkisesti nähtävillä ympäristölautakunta kaupunginhallitus kaupunginvaltuusto Asemakaavan muutosluonnoksesta pyydetään Länsi-Uudenmaan ympäristöterveyden, kunnallisteknisen suunnittelun, kiinteistö- ja kartastotoimen, Lohjan museon, Länsi-Uudenmaan maakuntamuseon, Fortum Sähkönsiirto Oy:n ja Uudenmaan ELY- keskuksen lausunnot. Luonnos lähetetään tiedoksi Rantakantin asukasyhdistykselle, rajoittuvan alueen maanomistajille ja asukkaille sekä vaikutusalueen asukkaille ja yrityksille. Muutosehdotuksesta pyydetään rakennusvalvonnan ja Länsi-Uudenmaan pelastuslaitoksen lausunnot. Kaavan laatija: asemakaava-arkkitehti Leena Snellman-Kihlman puh Kaava-alueen sijainti Kaava-alue sijaitsee Lohjan keskustassa Laurinkadun ja Hietakujan kulmauksessa. (liite 1) 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Kaavanmuutoksen tarkoituksena on tehdä mahdolliseksi alueen toteuttaminen nykyaikaisena asuinkerrostaloratkaisuna Laurinkadun katukuvaa eheyttäen. Rakentamisen tehokkuus ja kerrosluku vastaavat paremmin 2000-luvulla toteutettuje naapuritonttien rakentamistapaa.

2 4 Liitteet 1. Sijaintikartta 2. Ote keskustan osayleiskaavaluonnoksesta Ote voimassa olevasta asemakaavasta Kiinteistöluettelo 5. Perspektiivikuva suunnitelmaluonnoksesta lähiympäristöineen, asemapiirros, leikkausia sekä katujulkisivu Laurinkadun suuntaan (Arkkitehtitoimisto Jukka Turtiainen Oy ) Osallistumis- ja arviointisuunnitelma (Katariina Haigh) 2.1 Kaavaprosessin vaiheet LEMMINKÄINEN TALO PKS (ent. Palmberg-Urakoitsijat Oy) on lähettänyt päivätyn Ahtsalmen kaupunosan korttelinosaa 26 (tontit 10 ja 11) koskevan asemakaavan muutosanomuksen. Ympäristölautakunta hyväksyi ( ) Ahtsalmen kaupunginosan korttelinosaa 26 koskevan päivätyn asemakaavan valmisteluaineiston (muutosluonnoksen) sekä osallistumis- ja arviointisuunnitelman ( ) ja päätti asettaa ne alustavasti nähtäville MRA 30 :n mukaisesti mielipiteiden kuulemista ja lausuntojen pyytämistä varten. 2.2 Asemakaava Kaavanmuutoksen pohjana on korttelisuunnitelmaluonnos, jossa Laurinkadun ja Hietakujan kulmaukseen sijoittuisi viisikerroksinen asuinkerrostalo, jonka kerrosalasta pieni osa voidaan varata liike-/työtilaksi. Rakennusoikeudeksi korttelisuunnitelman pohjalta on suunniteltu yhteensä 2140 k-m 2. Osoitetun kerrosalan lisäksi saa rakentaa porrashuoneiden 15 m2/ kerros ylittävät osat, asumista palvelevia yhteistiloja ja teknisiä tiloja yhteensä enintään 15 % yli kerrosalan. (liite 3) 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Alueelle on tarkoitus toteuttaa omistusasuntoja.. 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Muutosalueen tonteilla sijaitsee kaksi omakotirakennusta, joista toinen on asuttu ja toinen on ollut tyhjillään Luonnonympäristö Laurikadun puolella maasto on lähes kaksi metriä matalammalla kuin tontin harjunpuoleisella alueella Rakennettu ympäristö Väestö Asemakaavan muutosalueella asuu yksi perhe. Yhdyskuntarakenne, rakennukset Alue sijoittuu kaupungin rakennettuun keskustaan. Muutosalueen läheisyyteen sijoittuu Laurinkadun liike- ja asuinrakennuksia sekä samaan kortteliin Hietakujan päähän ja entiselle soranottoalueelle asemakaavan muutoksien

3 pohjalta toteutetut uudet asuinkerrostalot. Palvelut Keskustan palvelut sijaitsevat alueen välittömässä läheisyydessä. Työpaikat, elinkeinotoiminta Muutosalueella ei ole työpaikkoja. Liikenne Tonttia rajoittavat yhtenä keskustan pääliikenneväylänä toimiva Laurinkatu sekä asuntokatuna toimiva Hietakuja. Muutosalueen nykyisille tonteille kulku tapahtuu Hietakujan kautta. Laurinkadun toisella puolella on leveä jalkakäytävä, samalla puolella kapeampi. Tekninen huolto Alue on yhdyskuntateknisen huollon piirissä. Ympäristönsuojelu ja ympäristöhäiriöt Ko. tonteilla on nykyisin pientaloja, joiden puunpolton savuhaitoista (ainakin toista taloa lämmitetään puilla) on tullut useamman kerran ympäristöyksikköön valituksia. Alue sijaitsee tärkeällä pohjavesialueella. Kaavan viereisillä tonteilla on sijainnut vanha soramonttu ja toisella puolella polttoaineiden jakeluasema Maanomistus Lemminkäinen Talo PKS (ent. Palmberg-Urakoitsijat Oy, joka fuusioitiin Lemminkäiseen ) on tehnyt Ahtsalmen kaupunginosan korttelin 26 tonttien 10 ja 11 yksityisten omistajien kanssa esisopimuksen kiinteistöjen ostamisesta. 3.2 Suunnittelutilanne Kaava- aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Maakuntakaava Ympäristöministeriö on vahvistanut Uudenmaan maakuntakaavan, jossa aluetta on esitetty kehitettäväksi keskustatoimintojen alueena. Uudenmaan maakuntavaltuusto hyväksyi Uudenmaan 1. vaihemaakuntakaavan ja ympäristöministeriö vahvisti sen Kaavassa tarkastellaan toimintoja, joilla on merkittäviä ympäristövaikutuksia. Kaavassa kumottiin osa vahvistetun kaavan merkinnöistä. Yeiskaava Lohjan kaupungin taajamaosayleiskaava on tekeillä. Taajamaosayleiskaavaluonnos on valmistunut Luonnos on ollut alustavasti nähtävillä. Luonnoksessa alue kuuluu keskustatoimintojen alueeseen C1. Keskustan osayleiskaava Lohjan keskustan osayleiskaavaluonnoksessa alue kuuluu kerrostalovaltaiseen asuntoalueeseen AK, jossa rakennusten pohjakerroksiin saa sijoittaa liike-, työ- ja palvelutiloja. Kortteliin toteutuneiden uudisrakennusten kerrosluvun mukaisesti kerrosluvun tulee olla V. (liite 2) Asemakaava

4 Muutosalueella on voimassa Uudenmaan lääninhallituksen vahvistama asemakaavanmuutos. Voimassa olevassa asemakaavassa kiinteistöt muodostavat yhden tontin, joka on varattu asuinkerrostalojen alueeksi AK-4. Kerrosluku voi olla korkeintaan III ( kolme asuinkerrosta sekä lisäksi maanpäällinen kellarikerros) ja tonttitehokkuus e=0,65. Voimassa olevan asemakaavan mukaan maanpäällisten kerrosten lukumäärä voi olla kaikkiaan IV. (liite 3) Rakennusjärjestys Lohjan kaupungin rakennusjärjestys on ollut voimassa lähtien. Uudistettu rakennusjärjestys on valmistunut. Ympäristölautakunta on hyväksynyt sen kokouksessaan , kaupunginhallitus ja kaupunginvaltuusto Kaupunginvaltuusto on samalla määrännyt, että uusi rakennusjärjestys on astunut voimaan Tonttijako- ja rekisteri Alue kuuluu tonttirekisteriin. Tonttijako on vahvistettu Pohjakartta Pohjakartta on kaavoitusmittausasetuksen mukainen ja vastaa olosuhteita ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Asemakaavanmuutos on tarpeen keskusta-alueelle tarkoituksenmukaisemman rakennuksen toteuttamiseksi. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö Asemakaavan muuttaminen on tullut vireille Lemminkäinen Talo PKS päivätyn asemakaavan muutosanomuksen johdosta. Ympäristölautakunta hyväksyi ( 180) kaavanmuutoksen aloittamisen. Asemakaavan muutos on laadittu nähtävillä olleen valmisteluaineiston pohjalta Osalliset Osalliset on esitetty osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa Vireille tulo Kaavanmuutoksen vireille tulosta ilmoitetaan osallisille kirjeitse Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettely Kaavanmuutos on Lohjan kaupunkisuunnittelukeskuksen laatima. Ympäristölautakunta varasi kokouksessaan MRA 30 :n arviointisuunnitelmassa esitetyllä tavalla. Asemakaavan muutosluonnos valmistelumateriaaleineen oli alustavasti nähtävillä , jolloin siitä pyydettiin Länsi-Uudenmaan ympäristöterveyden, Länsi-Uudenmaan mukaise maakun

5 kiinteistö- ja kartastotoimen lausunnot. Ympäristöyksikön ja ympäristöterveyden lausunnot otettiin huomioon. Muilla lausunnonantajilla ei ollut huomautettavaa tai he eivät katsoneet tarpeelliseksi antaa lausuntoa. Mielipiteitä jätettiin neljä. 1. Seija Salmi ehdotti, että paikalle rakennetaan rivitalo, koska kerrostalo peittää jo olemassa olevien kerrostalojen asukkaiden näkymät. Perustelu: Rakentaminen tulee liian tiiviiksi ja kauniit kerrostalot osaltaan peittyvät. 2. Osa As Oy Honkalan (Hietakuja 5) asukkaista (Marja-Leena Kolu ym.) esitti seuraavaa: Suunniteltu asuintalo on tontille aiemmin esitettyä suurempi. Talo on korkeampi ja sijoitettu tontille eri tavoin kuin aiemmin esitetty. Muutos merkitsee osalle As Oy Lohjan Honkalan asukkaista asuinviihtyvyyden merkittävää huononnusta. Samalla se tarkoittaa myös asuntojen arvon alennusta. Muutos tuntuu kohtuuttomalta, koska vain muutamia vuosia sitten valmistuneen As Oy Lohjan Honkalan asuntoja ostettaessa on ollut erilainen käsitys ympäristön tulevasta kehityksestä. Uusi talo voisi olla korkeintaan kolmikerroksinen eikä se peittäisi koko tontin leveydeltä näköalaa järvelle. 3. ja 4. Asunto Oy Lohjan Honkala ja Asunto Oy Lohjan Laurinpiha esittävät mielipiteissään tonttitehokkuuden ja rakennuksen lisäämisen kolmesta viiteen vähentävän asumisviihtyvyyttä naapuristossa. Lisäksi esitetään muutoksen hylkäämistä tonttitehokkuuden ja rakennuksen kerrosmäärän osalta. Asunto Oy Lohjan Honkala toteaa lisäksi:" Hankkiessaan asunnon vuonna 2006 asukkailla oli perusteltua syytä uskoa, että alueen voimassa olleeseen asemakaavaan voidaan luottaa arvioidessaan asumisviihtyvyyttä lähitulevaisuudessa." Mielipiteet eivät antaneet aihetta muuttaa asemakaavan muutosluonnosta. Keskustan osayleiskaavan mukaan keskustaa kehitetään tehokkaammaksi huomioiden lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet (kaupungin tavoitteet, valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet, suunnittelutilanteesta sekä alueen oloista ja ominaisuuksista johdetut tavoitteet).(4.4 Asemakaavan tavoitteet) Ympäristölautakunta hyväksyi tarkistetun muutosluonnoksen ja esitti sen kaupunginhallitukselle hyväksyttäväksi ja asetettavaksi julkisesti nähtävillä, jolloin siitä pyydettiin Länsi-Uudenmaan pelastuslaitoksen ja johtavan rakennustarkastajan lausunnot. Kaavanmuutosehdotus oli julkisesti nähtävillä MRA 27 :n mukaisesti Pelastuslaitoksella ja johtavalla rakennustarkastajalla ei ollut muistutettavaa. Mielipiteitä jätettiin yksi, jossa Asunto Oy Lohjan Honkala uudisti aikaisemmin jätetyn mielipiteen, joka ei antanut aihetta muuttaa kaavanmuutosehdotusta. Rakennusalaa on vähäisessä määrin tarkistettu, jotta rakennussuunnittelussa olisi pientä joustoa. Rakennuksen muodon tulee pysyä viitesuunnitelman mukaisena. Ympäristölautakunta hyväksyi asemakaavan muutosehdotuksen kokouksessaan , kaupunginhallitus ja ja päätti esittää sen kaupunginvaltuustolle hyväksyttäväksi, kun maankäyttösopimus on alle-

6 kirjoitettu. Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt muutosehdotuksen kokouksessaan Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettely on esitetty osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa Viranomaisyhteistyö Viranomaisneuvotteluja ei pidetty tarpeellisina. 4.4 Asemakaavan tavoitteet Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet Kunnan asettamat tavoitteet Muutosaluetta on tarkoitus kehittää keskustan osayleiskaavan mukaisesti nykyistä tehokkaammin asuntopainotteisena. Keskustan osayleiskaavaluonnoksen hyväksyttyjen tavoitteiden mukaan ydinkeskustan rakennetta ja toimintoja vahvistetaan nykyisen sijaintinsa puitteissa. Kaupunkirakennetta ja toimintoja eheytetään ja tiivistetään perustuen pääosin nykyiseen korttelirakenteeseen. Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet tähtäävät tiiviiseen julkisen liikenteen käyttöön perustuvaan yhdyskuntarakenteeseen. Eheyttämisen myötä rakenne tiivistyy etenkin ydinkeskustassa. Ydinkeskustan eheyttäminen ja tiivistäminen kasvattaa kerroslukuja kautta linjan. Keskustan ilme ja olemus muuttuu kaupunkimaisemmaksi. Suunnittelutilanteesta johdetut tavoitteet Kaavanmuutos ei ole ristiriidassa maakuntakaavan ja taajamaosayleiskaavan kanssa. Alueen oloista ja ominaisuuksista johdetut tavoitteet Muutosalueen sijainti toisen vilkasliikenteisen keskustan pääväylän Laurinkadun sekä asuntokatuna toimivan Hietakujan kulmauksessa asettaa haasteita rakennuksen sopeuttamiselle ympäristöön. Vuosina 2003 ja 2004 samaan kortteliin 26 Laurinkadun ja Hietakujan varrelle kaavoitettujen (ja toteutuneiden) kerrostalotonttien kerrosluku on V. Vuosina 2004, 2007 ja 2010 kortteliin 18 Laurinkadun ja Karnaistenkadun väliselle alueelle kaavoitetun laajan kerrostalotontin kerrosluvut ovat IV, V ja VI. Laurinkadun ja Amerikankadun varrella kerrosluku on suurelta osin VI osittain V. Karnaistenkadun puolella johtuen kadun toiselle puolelle sijoittuvasta pientaloalueesta kerroslukuna on vähäisessä määrin IV. Alueella voimassaoleva asemakaava on vahvistettu Kaava on vastannut silloisia rakentamisen tarpeita ja rakentamistapaa. Kaavanmukainen toteuttaminen ei enää millään tavalla eheytä ympäristöä vaan poikkeaa toteutuneesta rakennuskannasta. Se ei myöskään vastaa keskeiselle kaupunkialueelle asetettuja tiivistämisvaatimuksia. 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset Alustavien vaihtoehtojen kuvaus ja karsinta Alueelle ei ole laadittu vaihtoehtoisia suunnitelmia.

7 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Kaavanmuutos eroaa voimassaolevasta asemakaavasta kerrosluvun, tehokkuuden ja rakennuksen massoittelun suhteen Mitoitus Suunnitelmien mukaisesti alueelle toteutetaan 26 asuntoa. Teoreettiseksi asukasmääräksi muodostuu 44, kun mitoitusperusteena käytetään 1,7 as/asunto tai 52 kun mitoitusperusteena on 40 k-m 2 /asukas. Teoreettiseksi työpaikkojen määräksi muodostuu 1, kun mitoitusperusteena käytetään 50 k-m²/työpaikka Palvelut Muutosalue kuuluu keskustan palvelujen piiriin. 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen 5.3 Aluevaraukset Rakennuksen kerrosluku on suunniteltu siten, että ratkaisu soveltuu korttelin rakennuskantaan, eheyttää sitä ja tukee alueen sijaintia kaupunkikeskustassa Korttelialueet Asuinkerrostalojen alue (AK) Alueelle on suunniteltu yksi asuinkerrostalon rakennusala, Hietakujan ja Laurinkadun kulmaan. Parvekkeet, erkkerit ja kantavat rakenteet voivat ulottua rakennusalan yli (istutettavalle alueen osalle). Rakennusoikeudeksi on suunniteltu yhteensä k-m 2. Kerrosalasta saadaan käyttää enintään 55 k-m² liike-/työtilaksi maantasokerroksessa. Rakennuksen ehdottomasti toteutettava kerrosluku on V. Asemakaavassa osoitetun kerrosalan lisäksi saa rakentaa porrashuoneiden 15 m²/kerros ylittävät osat ja asumista palvelevia yhteistiloja ja teknisiä tiloja yhteensä enintään 15 % yli kerrosalan. Laurinkadun ja Hietakujan puolella on osoitettu ne julkisivun osat, jotka on rakennettava kiinni rakennusalan rajoihin. Ensimmäisen kerroksen asuntoihin kuuluvat piha-alueet on suojattava omalla aidalla tai istutuksin. Suurin sallittu asuntojen lukumäärä on 26. Autopaikkoja on rakennettava yksi asuntoa kohti. Kaikki autopaikat sijoitetaan piha-alueelle. Autopaikoista 23 sijoitetaan autokatoksiin kolme pysäköintialueelle. Istutettavien puiden paikat on osoitettu. Leikki- ja oleskelualueet on ympäröitävä suojaistutuksilla. Ensimmäiseen kerrokseen sijoittuviin asuntoihin kuuluu oma piha-alue. Auton pysäköimispaikat ja tomutuspaikat on ympäröitävä suojaistutuksin tai umpinaisella aidalla ja sijoitettava erilleen leikkialueista. Rakentamatta jäävälle alueen osalle, jota ei käytetä leikkialueeksi tai liikenteeseen, on istutettava pensaita ja puita. Rakennusten ulkoseinien sekä ikkunoiden ja muiden rakenteiden ääneneristävyyden liikennemelua vastaan on oltava vähintään 35 db. Alueen sijoittuessa pohjavesialueelle sitä koskevat pohjaveden suojelumääräykset. Ennen rakentamiseen ryhtymistä korttelissa olleen entisen soranottokuopan

8 5.4 Kaavan vaikutukset Vaikutukset rakennettuun ympäristöön sekä Hietakujan toisella puolella sijainneen polttoaineiden jakeluaseman johdosta mahdollisesti pilaantunut maaperä on puhdistettava ja kunnostettava ennen rakentamiseen ryhtymistä. Yhdyskuntarakenne ja kaupunkikuva Muutosalueen ympäristö muuttuu kaupunkimaisemmaksi, kun omakotirakennusten tilalle toteutetaan kerrostalo. Rakennusoikeus kasvaa 896 k-m² (1244 k-m 2 :stä k-m 2 :iin). Muutosalueen toteuttaminen täydentää keskustaaluetta Laurinkadun varrella. Alueelle sallitaan kaavamuutoksen jälkeen asuntorakentaminen ja vähäisessä määrin liike-/työtilaa. Asuntojen lukumäärä toteuttamismahdollisuus voimassa olevaan asemakaavaan verrattuna kasvaa n.16:sta 26:een. Kaavanmuutoksen mukainen toteuttaminen tarjoaa mielenkiintoisen ja uudentyyppisen rakentamisratkaisun ja eheyttää korttelialuetta. Rakennus sijoittuu voimassa olevan kaavan ratkaisua paremmin tontille suojaten sitä Laurinkadun liikenteeltä sekä muodostaen koko korttelin 26 kadunvarren julkisivusta keskeiselle kaupunkialueelle kaupunkimaisemman kokonaisuuden. Väestö Muutosalueen teoreettinen väestömäärä kasvaa voimassa olevan asemakaavan mukaisesta asukkaasta asukkaaseen, jos mitoitusperusteena käytetään 1,7 as/ asunto tai 40 k-m 2 /asukas. Voimassa olevaan kaavaan verrattuna lisäys on n. 20 asukasta. Olemassa olevaan tilanteeseen verrattuna lisäys on n asukasta. Työpaikat Muutosalueelle on mahdollista sijoittaa yksi uusi työpaikka. Voimassa olevaan asemakaavaan verrattuna liiketilaa muodostuu lisää korkeintaan 55 k- m Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Kaavaan sisältyvät pohjaveden suojelua koskevat määräykset sekä maaperän mahdollista pilaantumista koskevat puhdistusmääräykset. 5.5 Ympäristön häiriötekijät Rakennusten ulkoseinien sekä ikkunoiden ja muiden rakenteiden ääneneristä- vyyden 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus Tavoitteena on, että asemakaavanmuutos saadaan hyväksyttyä v Alueen toteuttaminen alkaa kaavan vahvistamisen jälkeen. LOHJAN KAUPUNKISUUNNITTELUKESKUS

9 , , , Leena Snellman-Kihlman Heikki Rouvinen asemakaava-arkkitehti kaavoitusjohtaja