Kaupunginhallitus Kaupunginhallitus Kaupunginhallitus Kaupunginvaltuusto

Transkriptio

1 Kaupunginhallitus Kaupunginhallitus Kaupunginhallitus Kaupunginvaltuusto III kaupunginosan korttelin 1 tontin 9 asemakaavamuutos 86/ /2018 KHALL Kaava-alue sijaitsee keskustassa Rantakadun ja Liljalaaksonkadun risteyksessä muutaman korttelin päässä kaupungin kauppatorista. Kaavamuutoksen tarkoituksena on mahdollistaa uuden asuinkerrostalon rakentaminen tontille nykyisten rakennusten tilalle. Alueella on voimassa vahvistettu asemakaava, jossa kaavamuutosalue on osoitettu asuin-, liike ja toimistorakennusten korttelialueeksi (AL-11). Asemakaavamuutos on käynnistynyt maanomistajan pyynnöstä ja tullut vireille kaavoituskatsauksen(2017) yhteydessä. Asemakaavan muutoksen vireille tulosta on kuulutettu Kaavamuutoksen alueen pinta-ala on 1921 m² ja sillä sijaitsee kahteen kerrokseen rakennettu puutalo varastorakennuksineen. Olemassa oleva puutalo, joka ei nykyisessä kaavassa ole suojeltu, on Turun maakuntamuseon ja kaupungin inventoinnin pohjalta arvotettu paikallisesti merkittäväksi rakennukseksi. Kaupunkisuunnittelu on käynyt keskusteluja maakuntamuseon tutkijan ja Ely-keskuksen kanssa ja siltä pohjalta esitetään, että puutalo voidaan purkaa. Vaikka puutalolla onkin paikallishistoriallisesti merkitystä, ei sitä ole kuitenkaan katsottu suojelemisen arvoiseksi vuoden 1986 asemakaavassa. Se on myös, ottaen huomioon Rantakadun rakennetun ympäristön, vieraantunut ympäristöstään. Kaupunkisuunnittelu arvioi, että eheämpi kokonaisuus saavutetaan hyvällä uudisrakentamisella. Alueen eteläpuolella avautuu näkymä kaupunginlahdelle. Rantakatu on kaupungin yksi sisääntuloväylistä, jolla liikenne voi ajoittain olla vilkasta. Rantakadun ja kaupunginlahden välissä kulkee rautatie, joka sähköistetään tulevina vuosina. Kaava-alueen korttelissa ja ympäröivissä kortteleissa on asuinkerrostaloja ja liiketiloja. Rantakadun varrella on alueen kummankin puolen asuinkerrostalot, joissa on 6 kerrosta. Alueen pohjoispuolella samassa korttelissa sijaitsevissa asuinkerrostaloissa on 4 kerrosta. Kaavamuutoksen tarkoituksena on lisätä tontin rakennusoikeutta,

2 Kaupunginjohtajan esitys: jotta alueelle voidaan rakentaa n. 40 asunnon asuinkerrostalo huomioiden kaavamääräyksissä ympäristön erityispiirteet. Kaavaluonnoksen ratkaisu mahdollistaa rakentamisen kuuteen kerrokseen siten, että ylin kerros saa olla ¾ osaa alemman kerroksen pinta-alasta. Lisäksi rakennusoikeutta on lisätty 1900 kerrosneliömetristä 2800 kerrosneliömetriin ja talousrakennusten osalta 100 kerrosneliömetristä 265 kerrosneliömetriin. Kaavassa on esitetty autopaikkojen tarve siten, että tontille tulee osoittaa vähintään 0,5 autopaikkaa asuntoa kohden. Hankkimalla yhteiskäyttöauton, voidaan autopaikkoja vähentää tontilla 5 kpl. Kaavassa on esitetty lisäksi, että tontista otetaan osa katualueeseen ja näin saadaan jalkakäytävä suoristettua ja rakennettua Liljalaaksonkadun puolelle vinopaikoitusta, joka kasvattaa taas yleisten autopaikkojen määrää keskusta-alueella. Kaupunginhallitus päättää asettaa osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtäville ja kuulla kaavaluonnoksella osallisia. Kaavaluonnoksesta pyydetään lausunnot Varsinais-Suomen liitolta, Varsinais-Suomen ELY-keskukselta sekä Varsinais-Suomen maakuntamuseolta. KHALL Kaavaluonnos on ollut nähtävillä välisenä aikana. Siitä on jätetty yksi huomautus. Lisäksi kaavaluonnoksesta ovat antaneet lausuntonsa Varsinais-Suomen liitto, Varsinais-Suomen ELY-keskus ja Varsinais-Suomen maakuntamuseo. Asunto Oy Eilankulma on huomauttanut kaavaluonnoksessa rakennusoikeuden korotuksesta, kerrosluvun nostamisesta kahdella sekä pysäköintipaikkavaatimuksesta. Huomauttaja on ilmoittanut, että kaavaluonnosta ei tule esitetyssä muodossa hyväksyä. Perusteluina huomauttaja on esittänyt naapuritonttien tasapuolisen kohtelun rakennusoikeuden myöntämisessä ja näkymän estymisen Kaupunginlahdelle päin. Kaavamuutoksessa asuinrakennuksen rakennusala on muutettu noudattamaan viereisten asuinkerrostalojen sijoittelua Rantakadun varrella. Kaavamuutoksessa tontin käyttötarkoitusta muutetaan asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueesta (AL) asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK). Rakennusoikeutta on kasvatettu olemassa olevasta kaavasta asuintilojen osalta 900 m2 ja

3 lisäksi on mahdollistettu yhteisten tilojen rakentamiseen 325 m2. Kerrosluku voimassa olevassa kaavassa mahdollistaa viisikerroksisen rakennuksen rakentamisen kun nyt esiteyssä kaavassa kerrosluku on VI. Pysäköintipaikkavaatimuksia on muutettu, koska kyseessä on keskustaan rakennettava senioritalotyyppinen rakennus, jossa oletettavasti ei asukkailla ole kaikilla autoja. Yhteiskäyttöautolla mahdollistetaan pienempi autopaikka mitoitus. Osalla Eilankulman talon asunnoista näkymä Kaupunginlahdelle päin jopa paranee Liljalaaksonkadun puolella, koska kaavamuutoksessa uudisrakennuksen rakennusala on osoitettu tontin itä puolelle eikä koko tontin pituudelta, kuten voimassa olevassa asemakaavassa. Varsinais-Suomen liitto on todennut, että esitetyn kuusikerroksisen rakennusmassan sopeuttaminen ympäristön erityispiirteet huomioivalla tavalla kortteliin on lähtökohtaisesti haastavaa. Jo kaavoitusvaiheessa suunnittelu edellyttää alueen arvot tunnistavien ratkaisuvaihtoehtojen, mittakaavallisesti alueelle parhaimmalla mahdollisella tavalla soveltuvien ja mahdollisten säilyttävien ratkaisuvaihtoehtojen tutkimista. ELY-keskus on näkemyksenään esittänyt luonnoksesta, että kaavoituksessa olisi syytä pohtia nykyisten rakennusten merkitystä kaupunkikuvan kannalta. Puutalon säästäminen mahdollistaisi alueen historiallisten piirteiden ja kerroksellisuuden säilymisen osana kaupungin viihtyisää elinympäristöä. Vaikka rakennus on arvoltaan paikallinen, tulee sen purkamista arvioida RKY-alueen kokonaisuuden näkökulmasta. Kaavan vaikutusten arviointia tulee täydentää ja esittää johtopäätökset RKY-alueen arvojen turvaamisen kannalta. Vaikutusten arvioimiseksi on syytä havainnollistaa uudisrakentamisen vaikutusta kaupunkikuvaan ja Kaupunginlahden maisemaan. Varsinais-Suomen maakuntamuseo toteaa lausuntonaan, että se ei pidä hyvänä ratkaisuna, että ruutukaava-alueella muutetaan kaavaa tontti kerrallaan. Maakuntamuseo katsoo, että Uudenkaupungin keskusta-alueen kaava tulee päivittää siten, että vanhan puutalonkaupungin historiallisten arvojen säilyminen voidaan paremmin turvata. Maakuntamuseo edellyttää, että tontilla tulee tehdä arkeologisia selvityksiä sekä selvittää piharakennuksessa olevan kellarin ikä sekä dokumentoida kellari. Kaavaselostuksessa on todettu, että Rantakadun varrella on jo korkeaa rakentamista, jolloin hyvällä ja laadukkaalla uudisrakentamisella on saavutettavissa eheämpää kaupunkikuvaa. Vaikka tontilla tällä hetkellä sijaitsevalla kaksikerroksisella puutalolla

4 onkin paikallishistoriallista merkitystä, ei sitä ole kuitenkaan katsottu suojelemisen arvoiseksi vuoden 1986 asemakaavassa. Kaupunkisuunnittelu on keskustellut rakennuksen purkamisesta Maakuntamuseon sekä Ely-keskuksen kanssa ennen kaavamuutokseen ryhtymistä. Kaavaratkaisussa on varmistettu kaavamääräyksin, että rakentamisessa huomioidaan uudisrakennuksen sijoittuminen valtakunnallisesti merkittävään rakennettuun kulttuuriympäristöön. Uudisrakennuksen sijoittumista ympäristöönsä on tutkittu havainnekuvalla (kaavaselostuksen liite 7) Rantakadun suunnasta. Uudisrakennus täydentää Rantakadun kerrostalorivistön ns. puuttuvana palasena. Rakennuslupaa haettaessa esitetään tarkemmat piirrokset rakennuksen sopeutumisesta ympäristöön. Kaava-alueella on jo tehty arkeologista selvitystä, jota täydennetään toukokuun aikana dokumentoinnilla ja koekaivauksilla. Kaavamuutos mahdollistaa uuden asuinkerrostalon rakentamisen tontille ja sen myötä kauan kaivattuja uusia asuntoja keskusta-alueelle. Kaupunkisuunnittelu katsoo, että kaavaehdotuksen voi asettaa nähtäville. Kaavaehdotuksesta järjestetään myös nähtävilläoloaikana osallisille kuulemistilaisuus. Lisätietoja Kaupunginarkkitehti Leena Arvela-Hellén, puh Kaupunginjohtajan ehdotus: Kaupunginhallitus päättää asettaa III kaupunginosan korttelin1 tonttia 9 koskevan asemakaavan muutosehdotuksen sekä sitä koskevan tonttijaon virallisesti nähtäville. KHALL Asemakaavan muutosehdotus on ollut nähtävillä välisen ajan. Kaavaehdotuksesta on jätetty yksi muistutus. Muistutuksen on jättänyt Asunto Oy Eilankulma. Muistutuksessa on todettu, että he eivät vastusta nykyisen asemakaavan mukaista rakentamista ko. tontille. He vastustavat rakennuksen rakennusoikeuden kasvattamista ja sitä, että näköala Eilankulman A-portaan asunnoista heikkenee. Eilankulma jätti myös kaavaluonnoksesta samansisältöisen huomautuksen, joka on käsitelty ehdotuksen yhteydessä. Muistutus ei anna aihetta muuttaa kaava, sillä jo

5 olemassa oleva kaava sallii tontille käytännössä viisikerroksisen talon rakentamisen tontille Rantakatuun rajautuvalta osuudelta. Olemassa olevassa kaavassa rakennusoikeutta on yht k-m2 ja siitä asumiseen voidaan käyttää 1900 k-m2. Uudessa kaavassa rakennusoikeutta asumiseen on osoitettu 2475 k-m2 ja yhteisiin tiloihin on osoitettu käytettäväksi 325 k-m2. Autokatokseen, jätekatokseen ja oleskelukatokseen voidaan käyttää yht. 265 k-m2. Kaavamuutokseen on muutettu siten, että siihen on tehty tonttia koskien sm-merkintä, jolle on annettu seuraava määräys: Muinaismuistolailla (295/1963) rauhoitettu kiinteä muinaisjäännöksen osa. Alueen kaivaminen, peittäminen, muuttaminen, vahingoittaminen ja muu siihen kajoaminen on muinaismuistolain nojalla kielletty ennen riittäviä arkeologisia tutkimuksia. Aluetta koskevista tai siihen liittyvistä suunnitelmista on pyydettävä museoviranomaisen lausunto. Varsinais-Suomen maakuntamuseo on edellyttänyt alueella arkeologisia tutkimuksia. Piharakennuksessa sijaitseva 1800-luvulla rakennettu kellari on inventoitu ja tontille on tehty kolme koekuoppaa, joista on löydetty vanhoja esiintymiä. Koska kaavassa on tarvetta osoittaa rakentamista muinaisjäännöksen päälle, museoviraston sekä Varsinais-Suomen maakuntamuseon kanssa on pidetty Muinaismuistolain 13 :n mukainen neuvottelu. Neuvottelusta on laadittu muistio, joka on liitetty kaavan asiakirjoihin. Neuvottelussa sovittiin myös hankkeen etenemisestä ja siitä, että rakennuttaja hankkii tontille kesäksi arkeologisia kaivauksia suorittavan konsultin. Ely-keskuksen lausuntoa kaavaehdotuksesta ei ole vielä saatu, mutta kaavaluonnoksesta on olemassa Ely-keskuksen lausunto, joka on käsitelty ehdotuksen yhteydessä. Kaupunginjohtajan ehdotus: Kaupunginhallitus päättää hyväksyä III kaupunginosan korttelin 1 tonttia 9 koskevan asemakaavamuutoksen ja tonttijaon omalta osaltaan ja esittää kaavamuutoksen edelleen kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi. KVALT

6 Kaupunginhallituksen ehdotus: Kaupunginvaltuusto päättää hyväksyä III kaupunginosan korttelin 1 tonttia 9 koskevan asemakaavamuutoksen.