Kiinteistö VIESTI. Kunnallinen jätteenkuljetuksen. ei ole halvempi s. 3. s Markkinoiden tehokkain

Transkriptio

1 Kiinteistö Lokakuu VIESTI 3/2013 MATTI HEINONEN Toiminnantarkastus taloyhtiössä s. 9 Kunnallinen jätteenkuljetuksen kilpailutus ei ole halvempi s. 3 JUKKA KERO Hämeenlinna kallein kaupunki s. 3 Jokaiseen kotiin ja kiinteistöön SIJOITUS LÄMPÖPUMPPUUN = SIJOITUS TULEVAISUUTEEN Tarjoamme täydellisen lämmitysjärjestelmän kaikenkokoisiin kiinteistöihin. Nyt IVT:n ilmalämpöpumput kampanjahintaan! Markkinoiden tehokkain maalämpöpumppu 7-vuoden täystakuulla Meiltä myös edulliset Mitsubishi ilmalämpöpumput! Sähkömestarintie Hämeenlinna ammattilaiset palveluksessanne päivystys porras- ja saunatilojen siivoukset peruspesut ulkoalueiden kunnossapito lumityöt viheralueiden hoito maanrakennus liputukset ja paljon muuta 24 h PÄIVYSTYS Taloyhtiöiden huoltopalveluita Hämeenlinnassa 36 vuoden kokemuksella KANTA-HÄMEEN KIINTEISTÖALA Hattelmalantie 9 toimisto@khkiinteistoala.fi JT-Tech Oy: ammattitaitoista rakentamista rakennusten saneeraukset rakennusvalvonta kuntoarviot Teemme mm. seuraavia töitä: Kattopesut/maalaukset Betonilattioiden pinnoitukset Massa- ja epoksilattiat OY Tiedustelut ja tarjouspyynnöt Kai Tervapuro Sisustus- ja saneeraustyöt Talonmiespalvelu Ilo irti asumisesta VVO:n vuokrakodissa! VVO:n asunnossa asut turvallisesti vuokralla. Meiltä löydät kodin erilaisiin elämäntilanteisiin. VVO:n vuokra-asunnot sijaitsevat hyvien liikenneyhteyksien päässä ja palvelujen läheisyydessä. Tutustu monipuoliseen asuntotarjontaamme: VVO-kotikeskus Sibeliuksenkatu Hämeenlinna Avoinna ma-ke, pe , to Puh hameenlinna@vvo.fi Yritysnumeroihimme ( xxxx) soittaminen maksaa Soneran hinnaston mukaisesti kotimaan lankapuhelimesta soitettaessa 8,35 senttiä/puhelu + 7,02 senttiä/minuutti ja matkapuhelimesta 8,35 senttiä/puhelu + 17,17 senttiä/minuutti.

2 KiinteistöVIESTI 2 Lokakuu 3/2013 Päätoimittajalta Suomen Kiinteistöliiton syyskuussa julkaiseman Indeksitalotutkimuksen mukaan Hämeenlinna on Suomen kallein yli asukkaan kaupungeista. Jätehuolto on ainoa kustannuserä, jossa hinta on alle keskitason ja samalla tasolla kuin niissä kunnissa, joissa on kunnallinen jätteenkuljetuksen kilpailutus. Kunnallista kilpailutusta on perusteltu jätteenkuljetuksen halvemmalla hinnalla. Indeksitalotutkimus on ainoa puolueeton valtakunnallinen tutkimus, joka tarkastelee jätehuoltoa kokonaisuudessaan. Se ei puolla ainakaan hinta-asiassa hätäisesti valmisteltua virkamiestyötä. Jätteenkuljetusta ollaan kuitenkin viemässä kunnalliseen kilpailutukseen kuin käärmettä pyssyyn. Tutkimusten ja kokemusten mukaan se nostaisi ainakin jollain aikavälillä hintatasoa ja heikentäisi palvelua. Säilytämmekö kyseenalaisen ykköspaikan jatkossakin? Kysyimme asianosaisilta, miten korkea hintatasomme muissa asiois- sa perustellaan ja mitä on luvassa ei ainakaan helpotusta. Pysäköinti puhuttaa jatkuvasti. Hämeenlinnan keskustan kiinteistöjen merkittävät kehittämishankkeet eivät etene ennen kuin pysäköintiratkaisu on tehty. Keskeiset toimijat, kuten kaupan keskusliikkeet, eivät lähde mukaan, jollei ihmisillä ja tavaroilla ole mahdollisuutta liikkua vapaasti. Kun keskeiset toimijat eivät ole mukana, eivät kiinteistösijoittajatkaan ole kiinnostuneita. Nykyisen päätöksen mukaan ratkaisu on keskitetty maanalainen pysäköintilaitos joko torin alla tai linja-autoasemalla. Ratkaisun asiasta pitäisi tulla vielä tämän vuoden aikana. Kaupunki odottaa, että kiinteistönomistajat tekisivät aloitteita ja kiinteistönomistajat puolestaan odottavat kaupungilta konkreettisia tekoja. Kiinteistönomistajat ja taloyhtiöt eivät voi tehdä ratkaisuja ennen kuin he tietävät mihin sitoutuvat. Kaupungilta puuttuu poliittinen tahtotila ja kaavoituksessa resurssit. Miten tämä pattitilanne laukaistaan? Asiaa pohditaan lehdessämme eri kanteilta. Vanha pelikaveri otti yhteyttä ja kertoi, että heidän rivitaloyhtiössä hallituksen puheenjohtajan päätti jakaa putkiremontin kustannukset tasajaolla siis täysin lainvastainen päätös. (Tässä lehdessä on asiaan liittyviä ohjeistuksia.) Samainen yhtiö ei halua käyttää ammatti-isännöitsijää, koska se puheenjohtajan mielestä aiheuttaa vaan kuluja. Talo rapistuu ja siellä tehdään laittomia tai huonoja päätöksiä oman edun tai pienten säästöjen takia. Onko tämä sitä kuuluisaa hyvää kiinteistön ylläpitoa? Ohjeeksi voisi yksinkertaisesti antaa: hankkikaa ammatti-isännöitsijä ja liittykää Kiinteistöliittoon. Hyvää syksyä! Mikko Rousi toiminnanjohtaja Kiinteistöliitto Kanta-Häme an kirjan kautta lukija perehtyy Kaupunkikuvan kehityksestä ker tov ympäristön taustalla. ihmisiin ja tapahtumiin rakennetun LIISA A N KULISSEIta SS VA UNKIKUseudu UP KAKOSK n historia kiinteistöalan näkökulmas ELAINEN Hämeenlinnan Viemärityömaa Palokunnankadulla vuonna 1934.Valokuvaaja: Enok Rytkönen. Hämeenlinn kaupungin historiallisenan museon kuva-arkisto. Liisa Koskelainen Puutalovaltain KAUPUNKIKUVAN KULISSEISSA Lain uudistami nen tulikin jälleen sen valmistum ajankohtaiseksi ista myös Hämeenli 1930-luvun lopulla nnan Talonomi ja tiin mielenkiin stajayhdistyksessä nolla. 225 Lakiesitys odotettä ei kuitenkaa teltäväksi ja katurasitu n jätetty Eduskunn ksista päätettiin an käsirakennusjärjestyksis edelleen entiseen tapaan kaupunkie sä. Samaan aikaan meenlinnassa. n katujen päällystäm Nupukivip istä jatkettiin Häkaupungissa kokeiltiin äällystys ei ollut enää ainoa päällystevaihtoehto katujen asfaltointi ja Viipurintiellä. 226 a esimerkiksi Kiivainta keskustelu Tampereentiellä ja tyksessä aiheuttiva a Hämeenlinnan Talonomistajayhdis t Kasarmikadun päällystystyöt. räsi vuonna 1939 Rakennustoimisto Kasarmikadun määpäällystettäväksi osa kadun talonomis kestopäällyksellä, tajista oli juuri vaikka edellisenä kesänä tuosuutensa maistraati päällystänyt oman n määräyksen kaperusteella. 227 Itsenäisyyden ajan ensivuosik ymmeninä jatkui tä katurasitukset edelleen käytäntö, määriteltiin maistraati ettalonomistajan n ja kahden valtuuston suorittamien nimeämän tarkastuksien kupuolella ainakin mukaan. Vielä toinen näistä 1920-luvun aledustajista oli johtokunnan Talonomistajayhdis jäsen. 228 Tämä tapa katkesi, tyksen Talonomistajayhdis kun valtuustos tyksen johtokunn sa että valtuusto an jäseniä. Tavallista ei enää ollut valitsi keskuudes nimittäin oli, taan kaksi valtuusmi talonomistajia. 229 estä, jotka olivat Katurasituskeskustel myös punginjohtaja un ollessa kiivaimmi Kusti Laurela llaan myös kautoimi katutarkas gin katujen päällystyst tajana. 230 Sotavuosi yöt keskeytyiv na kaupunät ja vain välttämätt suoritettiin. ömimpiä korjauksia en Hämeenlinna maailmansotie n välisenä aikana kiinteistönom istajat kunnallispolit iikan kiemuroissa 87 Tontinhaltijat olikeskustan tonteilla suuret. Taloudelliset intressit olivat tuotto oli kaventukeskustassa kiinteistöjä, joiden vat pitkään hallinnoineet merkittävässä määkiinteistöihin nähden otettiin nut. Myös päätäntävalta myötä kaikki ilta pois, kun asuntopulan rin sodan jälkeen kiinteistönomistaj ilman vaikutusmahluovutettava asutuskäyttöön teen ylimääräiset huoneet oli Puutalokanta rapistui ja yksityisyritteliäisyy dollisuuksia vuokratasoon. päähän. Keskustan ylläpito vaikutti tulleen tiensä 421 vuokratalojen Merkitperustuva kiihtyvään tahtiin rakennusliikkeille. tontteja myytiin 1950-luvulla Kummila Oy. Sota paikallinen rakennusliike tävä rakennuttaja oli erityisesti Sitä taustaa kiinteistönomistuksen rakennetta. aloitti kehityksen, joka muutti pitää myös häviämistä voidaan välillisesti vasten keskustan puutalokannan sota-ajan viimeisenä uhrina. Keskutalon tieltä purettiin lähes kokonainen kortteli puutaloja. Hämeenlinnan kaupungin historiallisen museon kuva-arkisto. Mika Ernon suunnittelema suuri liike- ja asuinkiinteistö Keskustalo valmistui tontille vuonna Keskustalo kattaa koko tontin. Hämeenlinnan seudun historia 2012 kiinteistöalan näkökulmasta 1892 Raatihuoneenkadun ja Palokunnankadun varsilla sijaitsevat korkeat asuinrakennukset, jotka yhdistyvät toisiinsa keskellä olevien myymäläsiipien avulla. keskellä uusia kerrostal Rakennusten ohankkeita on on avoin piha-alue. ollut jälleen keskustan saaressa. Asuntom tuntumassa mm. Keskustalon oikealla essut järjestetti 2007 ja Kanta-H Keinuin Hämeenl puolella näkyy kuusiinnassa uudelleen ämeen Kiinteistö Kiinteistöliiton vuonna yhdistyksellä kerroksinen asuin- ja oli oheiskohteessa kanssa yhteinen liiketalo Jyrkänkulma. osasto. Keskusta Suomen myös suurten kauppojen kato n ilmeeseen on vaikuttanfunktionalistinen keskustasta. taminen on valmistui ut rakennus Tiiriön kauppake tuonut kaupunki skuksen in rinnakkaisen jälleenrakennuskaukeskustan ilme kilpailevan kauppake perusmuuttuu moottori della vuonna skuksen. moottoritie jää tien katteen myötä. Kaupunk liikekeskuksen Valokuvaaja: Mikko alle ja alueelle ia halkovarousi rakennetaan myös asuntoja. Talokeskus Oy:n perusta minen Hämeen linnaan Kiinteistöalalla hyvinvoinnin Suomessa tapahtun Kiinteistöala kasvavan 138 eet rakennem la tarvittiin uutokset johtivat paikallise siihen, että alaltoisvoimin yhdistyst stikin enemmän käytännö n neuvontatyötä. yönä se kävi Vapaaehraskaaksi ja palkattua hoitamaan käytännö n työtä. Ratkaisun työvoimaa kaivattiin minnan aloittami a nähtiin yhdistyks nen ja siten en oman liiketoimyös yhdistyks Ajatuksena oli en toiminnan perustaa paikkaku rahoittaminen. nnalle Suomen vastaava liikeyritys Talokeskus Oy:n, joka hoitaisi toimintaa niin vuokra-a tojen välittämis suntojen kuin tä ja toimisi myös huoltoyh omistusasunliitto rohkaisi tiönä. Myös talokeskusten Suomen Kiinteistö perustamista hyviä kokemuk eri paikkakunnille sia mm. Turusta ja siitä oli saatu ja Tampereelta. 467 tiinkin useille paikkakunnille ja 1970-luv Talokeskuksia perustetvaikutus kiinteistö uilla ja niillä yhdistysten talouteen oli merkittäv Hämeenlinnassa. 468 ä ajatus herätti myös vastustus nan aloittami sta. Esimerki ta, mikä viivästytt ksi Hämeenl i toimininnan Kiinteistö yhdistyksen johto- 156 Kiinteistöala kasvavan hyvinvoinnin Suomessa Näkymä torin kulmasta Raatihuoneenkadulta vuodelta Raatihuoneenkadun puutaloidyll i on jo kokonaan kadonnut. Vasemmassa laidassa näkyy myös kiinteistönh oitoa mainostam a kyltti. Vihervuoren valokuva- Yrjö ja muistelma-arkisto. Saatavilla Hämeenlinnan kirjakaupoista Lukemista ja kuvia 203 sivua! ovh. 35 Julkaisija: Kiinteistöliitto auttaa säilyttämään kiinteistön kunnon ja arvon koko sen elinkaaren ajan kustannuksia sekä ympäristöä säästäen. Kanta-Hämeen Kiinteistöyhdistys ry:n tehtävänä on edistää toimialueellaan näitä tekijöitä tar joamalla asiantuntemusta, kokemus-, tutkimus- ja tilastotietoa sekä kustannustehokkuutta jäsenistönsä ja tärkeiden sidosryhmien hyödyksi. Kiinteistöliitto Kanta-Hämeen tiedotuslehti Päätoimittaja Toimitustyö ja kuvat Mikko Rousi Ulkoasu ja taitto Arja Pekola / Julkaisupalvelut Ilmoitusmarkkinointi, sivunvalmistus ja paino Hämeen Sanomat Oy puh Kiinteistöliitto Kanta-Häme Sibeliuksenkatu 9 A 12, HÄMEENLINNA puh HALLITUS 2013 Reetta-Maria Tolonen Salo (pj) Toimitusjohtaja, Etelä-Hämeen OP-Kiinteistökeskus Oy, LKV As Oy Hämeenlinnan Eureninkatu 3, hpj Matti Riekkola (varapj) Toimitusjohtaja, Hämeenlinnan Asunnot Oy Suomen Kiinteistöliitto ry:n hallituksen jäsen Anu Buri Arkkitehti, Rakennusliike Leimarakentajat Oy Sampo Liusjärvi Oikeustieteiden kandidaatti ja varatuomari As Oy Hämeenlinnan Ritari, hpj Rami Laaksonen IT-pääsuunnittelija, Vakuutusyhtiö Pohjantähti As Oy Ranta, hpj Eija Rantala Rakennusinsinööri (AMK), kiinteistöpäällikkö, Hämeenlinnan seurakuntayhtymä Antti Latvala Yrittäjä, Valjas-Kolmio Oy KOY Paavonkulma ja As Oy Aulangonkatu 24, hpj Mikko Ryyppö Tekninen isännöitsijä, Forssan Isännöinti- ja Kiinteistövälitys Oy, hallituksen jäsen Kari Salminen Toimitusjohtaja, Patria-Rakennus Oy As Oy Torikatu 12, hpj Talonrakennusteollisuus ry hallituksen jäsen Annu (Anna-Liisa) Sokanmaa Isännöitsijä Isännöinti- ja Tilipalvelu A. Sokanmaa.

3 KiinteistöVIESTI 3 Indeksitalovertailu ei imartele Hämeenlinnaa Suomen Kiinteistöliiton perinteisen Indeksitalovertailun tulokset julkaistiin kaksi viikkoa sitten. -Taloyhtiöiden kustannustaakka jatkaa ripeää nousuaan. Asuinkerrostalojen hoitovastikkeista kaksi kolmannesta menee kiinteistöveroon ja kaukolämpö-, vesi- ja jätevesisekä sähkö- ja jätehuoltomaksuihin. Verojen ja maksujen taso vaihtelee kuitenkin melkoisesti paikkakunnittain, toteaa Suomen Kiinteistöliiton pääekonomisti Jukka Kero. Hämeenlinna kallein Hämeenlinna on vuosia keikkunut kustannustasoltaan kalleimpien kaupunkien joukossa. Nyt Hämeenlinna saavutti kyseenalaisen ykkössijan, olemalla kallein yli asukaan kaupungeista. Hämeenlinnassa peruskerrostalossa maksetaan vertailussa olevista kuluista 2.72 /m 2 / kk. Vertailukaupunkien kulut olivat vastaavasti keskimäärin 11 prosenttia halvempia. Selvitimme mistä tämä johtuu. Tontin ja rakennusten kiinteistövero Kiinteistöverot yhteensä ovat ainoastaan Tampereella ja Helsingissä suurempia kuin Hämeenlinnassa. Onko paineita nostaa veroja edelleen? -On tarpeen korostaa sitä, että kiinteistövero on yleisvero, jonka merkitys tulee jatkossa varmasti lisääntymään. Valtio myös tietoisesti ohjaa tähän suuntaan nostamalla veron alarajoja. Kaikkiin veroihin kohdistuu välitön korotuspaine myös Hämeenlinnassa. Mielestäni asuntojen hinnat ja asumiskustannukset ovat ihan kilpailukykyiset Hämeenlinnassa. Kun tarkastellaan pelkkiä Kalleimman ja halvimman kaupungin hinnat verrattuna keskimääräisiin. Ainoastaan jätehuollon kustannukset ovat Hämeenlinnassa halvemmat kuin Kokkolassa. Kuljetusten kilpailuttamisen kunnallistamisen pelätään nostavan hintoja ja heikentävän palveluja Hämeenlinnassa. kustannuksia, jää osa totuutta ulkopuolelle. Siis mitä maksuilla saa ja Hämeenlinnassa saa Suomen hienoimman asuinpaikan, vastaa apulaiskaupunginjohtaja Juha Isosuo. Kaukolämpö Kaukolämmön hinta on lähes kolminkertaistunut 12 vuodessa. Jatkuuko sama vauhti? -Kaukolämmön hinta Suomessa on lähivuosina noussut selkeästi yleistä kustannustasoa nopeammin. Se johtuu kaukolämmön tuotantokustannusten voimakkaasta kasvusta. Tähän on vaikuttanut kaukolämmön tuotannossa käytettävien polttoainekustannusten nousu sekä fossiilisten polttoaineiden voimakkaat veron korotukset, selittää myyntipäällikkö Marko Paasu Elenia Lämpö Oy:stä. -Vanajan voimalaitokselle on tehty lähivuosina merkittäviä investointeja, jotka ovat mahdollistaneet biopolttoaineisiin perustuvan kaukolämmön tuotannon kasvun Hämeenlinnassa. Niiden ansiosta Hämeenlinnassa hinnanmuutokset ovat jääneet alle valtakunnallisen keskiarvon. Tulemme tulevaisuudessakin varmistamaan kaukolämmön aseman kilpailukykyisenä lämmitysmuotona, lupaa Paasu. Vesi ja jätevesi Hämeenlinnassa vesi- ja jätevesimaksut ovat indeksitalotutkimuksen mukaan noin 6,5 % korkeammat kuin vastaavissa kaupungeissa keskimäärin. Mistä tämä johtuu? Hintakehityksemme on ollut viimeisen kymmenen vuoden aikana keskimääräistä maltillisempi. Nyt vertailtiin yli asukkaan kaupunkeja. Vesihuollon kannalta meidän kulurakenteemme on kuitenkin erilainen, kun vastaamme vesihuollosta, jonka ovat pääosin tuottaneet vanhat kunnat ja Hämeenlinna. Verkkopituudet ovat pitkiä, laitoksia paljon ja etenkin yhdyskuntarakenne on verraten hajautunut. Saneerattavaa ja uusdisrakentamista kyllä riittää. Valitettavasti ensi vuoden hinnastoja joudutaan tarkistamaan, pelottelee Hämeenlinnan Seudun Vesi Oy:n toimitusjohtaja Timo Heinonen. Kiinteistösähkö Sähkö on tutkimuksen mukaan 10 % kalliimpi Hämeenlinnassa kuin vertailukaupungeissa. -Sähköverkkoyhtiönä Elenia on tyypillinen maaseutuyhtiö, vaikka verkkoalueella on kaupunkeja ja taajamia. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että Elenialla on ylläpidettävää ja huollettavaa sähköverkkoa asiakasta kohden noin 160 metriä, kun taas isojen kaupunkien verkkoyhtiöillä vastaava määrä on parikymmentä metriä asiakasta kohden, vastaa asiakasjohtaja Ville Sihvola Elenia Oy:stä. -Sähkönsiirtohinnan osalta Elenia on maan keskitasoa tai hieman sen yläpuolella, riippuen asiakasryhmästä. Esimerkiksi kwh vuodessa käyttävä kerrostaloasukas maksaa Hämeenlinnassa noin puolitoista euroa enemmän sähkön siirrosta kuukaudessa kuin Suomessa keskimäärin. Vastaavasti kwh vuodessa käyttävän sähkölämmittäjän siirtohinta on maan keskitasoa. Sähkönmyyntiyhtiönsähän jokainen asiakas valitsee itse, kertoo Sihvola. Jätehuolto Ainoa kustannuserä, joka on tutkimuksen mukaan keskitason alapuolella. Jätehuoltokoordinaattori on useissa eri yhteyksiä väittänyt ilman mitään luotettavia selvityksiä, että kunnallinen kilpailutus alentaa jätehuollon kustannuksia. Indeksitalovertailun mukaan kunnallisesti kilpailutettujen kaupunkien jätehuollon keskihinta on 0.15 /m 2 /kk, mikä on täsmälleen sama kuin Hämeenlinnan luku. Kunnallisesti kilpailutetuista kaupungeista toki löytyy vähän halvempiakin, kuten Tampere mutta myös selvästi kalliimpia, kuten Salo. Toivottavasti jätehuoltolautakunta tekee ainoan oikean päätöksen ja pitää tilanteen ennallaan. Kuvassa Suomen Kiinteistöliiton pääekonomisti Jukka Kero. Kaukolämmön hinta on noin kolminkertaistunut vuodesta 2001 vuoteen kuva Pekka Rousi Heli Hovilan luotsaama Omakotiyhdistys on pientalojen asialla. Omakotiyhdistys pientalojen edunvalvojana Hämeenlinnan seudulla rivi- ja kerrostalotaloyhtiöiden edunvalvojana toimii Kiinteistöliitto Kanta-Häme ja omakotitaloissa vastaava toimija on Hämeenlinnan Omakotiyhdistys. Valtakunnan tasolla keskusliitot tekevät jonkin verran yhteistyötä. Nyt sitä käynnistetään myös täällä paikallistasolla. Yhteisiä huolenaiheita ovat mm. asumisen kustannukset ja jätteenkuljetuksen kilpailutus. Hämeenlinnan Omakotiyhdistys on toiminut noin 60 vuotta. Se tunnettiin alun perin nimellä Hämeenlinnan Pienkiinteistöyhdistys. Yhdistyksellä on jäsenenä noin 1000 taloutta. Omakotiyhdistyksellä on ajankohdasta riippuen 1-3 omakotitalkkaria sekä jäsenille vuokrattavia koneita ja laitteita pihatöihin, kertoo puheenjohtaja Heli Hovila. Jätteenkuljetuksesta Hämeenlinnan Omakotiyhdistyksen mielestä jätehuolto voidaan järjestää jätelain vaatimuksia noudattaen myös sopimusperusteisesti. Kunnallisessa järjestelmässä joustavuus kärsii, koska järjestelmä ei välttämättä taivu asiakkaiden tarpeiden mukaan. Kunnallinen toiminta vähentää yritystoimintaan kuuluvaa vapaata kilpailua ja asiakkaiden valinnanmahdollisuuksia sekä mahdollisesti lisää veroluonteisia maksuja. Jätehuolto on erikoistunutta yritystoimintaa, jossa kalustoa, saati osaavia työntekijöitä, ei voida pitää vuosia odottamassa seuraavaa sopimuskautta ja sen kilpailuttamista. Paikallisten yritysten työpaikat ovat vaakalaudalla, jos kilpailutuksen voittaa suuri valtakunnallinen yritys, toteaa Hovila. Kunnittainen kilpailutus ei ole vaikuttanut alentavasti asiakkaiden maksamaan hintaan. Tästä on todisteena mm. Innolinkin toteuttama tutkimus vuodelta Kunnallista mallia on perusteltu sillä, että jäteautoralli asuinalueilla vähenee. Sopimusperusteisessa jätteenkuljetuksessa jätehuoltoyrityksillä on omat intressinsä suunnitella tehokkaat kuljetusreitit ja yritysjätettä voidaan ottaa samaan kuormaan, mikä ei kunnan kilpailuttamassa kuljetuksessa onnistu. Kunnan järjestämässä kuljetuksessa myös usein kilpailutetaan eri jätelajit erikseen, jolloin nykyaikaisten monilokeropakkaajien käyttö ei ainakaan täydellisesti onnistu. Asukkaiden kannalta on sama, mitä auton kyljessä lukee, mutta nämä seikat lisäävät käytännössä ajomääriä, eivät vähennä niitä. Kiinteistöverosta Suomen olosuhteissa käytännössä jokaisen täytyy asua jossain, ja suurin osa suomalaisista haluaa asua pientalossa. Jollain tavalla on vielä ymmärrettävää, että kiinteistön omistajaa verotetaan siitä, että hänellä on talo ja maata talonsa alla. Myös vuokratontin haltijaa verotetaan, vaikkakin paljon vähemmän. Pientaloasuminen on kuitenkin Suomessa jo niin hintava harrastus, että siihen liittyvien verojen ja maksujen jatkuva korotushalu alkaa jo ahdistaa. sanoo Hovila. Hämeenlinnan Omakotiyhdistys jakaa Suomen Omakotiliiton kannan siitä, että pientalotontteja tarvitaan kasvukeskuksissa, mutta niitä pitää kuitenkin hankkia muilla keinoin kuin lisäämällä verorasituksia pientaloissa asuville. Yhteystiedot löytyvät:

4 4 KiinteistöVIESTI Lokakuu 3/2013 Jätteenkuljetuksen kilpailutus Täyttyvätkö laillisuustarkastelun edellytykset? Jätehuoltokoordinaattorin tekemän kovin subjektiivisen selvityksen mukaan lain vaatimat edellytykset eivät täyty kiinteistöittäisessä jätteenkuljetuksen kilpailutuksessa. Kiinteistöliitto Kanta- Hämeen jäsenkunnasta noin 80 % on kiinteistöittäisen kilpailutuksen kannalta, joten yhdistyksemme edunvalvontaryhmä on puuttunut asiaan. Vaikuttaa siltä, että työryhmämme teki lyhyessä ajassa selvästi virkamiestyötä kattavamman selvityksen aiheesta. Seuraavassa edunvalvontaryhmämme kommentit: 1. Jätteenkuljetusten kattavuus ja luotettavuus sekä kohtuullisuus ja syrjimättömyys. Kunnissa on tarjolla jätteenkuljetuspalveluita kattavasti. Ongelmaksi todetaan haja-asutusalueiden kohdalla tilanne, jossa tarjolla on vain yksi kuljetusyritys. Tilanne ei näiltä osin tulisi mitenkään muuttumaan. Selvityksessä todetaan, että esimerkiksi kesäasuntojen osalta kuljetusta ei ole järjestetty. Laki antaa tähän vapauden myös kunnalle. Sen ei tarvitse järjestää kuljetusta alueella, jossa on hankalat kulkuyhteydet, vähän jätteen haltijoita tai vähän kuljetettavaa jätettä. 2. Jätehuollon yleinen toimivuus, alueellinen kehittäminen sekä vaaran tai haitan aiheuttaminen terveydelle tai ympäristölle. Yleisen toimivuuden ja alueellisen kehittämisen lähtökohtana tulee olla asiakkaiden tarpeiden selvittäminen. Jätteenkuljetusyritykset kehittävät jatkuvasti toimintojaan osin jätelain ja kunnallisten jätehuoltomääräysten vuoksi, mutta myös asiakaskunnan tarpeiden pohjalta. Seurauksena tästä toiminnasta on, että kuljetuskalustoa on kehitetty erilaisten jätteiden kuljetuksiin sopiviksi sekä päästöjen osalta paremmiksi. Jotkut kuljetusyritykset ovat tarjonneet asuinalueille yhteistarjouksia, mutta alueen kiinteistöt eivät ole halunneet niihin lähteä. Kilpailutusjärjestelmän vaihtaminen ei paranna alueellista yhteistyötä, se vain pakottaa valitun jätteenkuljetustavan asiakkaaksi. 3. Vaikutukset kotitalouksien asemaan sekä yritysten ja viranomaisten toimintaan. Kotitalouksien asema ei ole riippuvainen kilpailutusjärjestelmästä tai laskutustavasta. Viranomaisen tekemä laskutus osaltaan heikentää kotitalouksien asemaa. Koska kyseessä on julkisoikeudellinen maksu, joka on suoraan ulosottokelpoinen, ei yksityisellä kansalaisella ole yhtäläisiä mahdollisuuksia puolustaa oikeuksiaan virkakoneistoa kuin yksittäistä yritystä vastaan. Perusteluina kunnalliselle kilpailutukselle on mainittu viranomaisen tiedonsaanti. Tilanne ei muutu kilpailutusjärjestelmän kautta. Viranomaisella on subjektiivinen oikeus kuljetuksia koskevaan tietoon ja sitä voi tehostaa uhkasakolla. Erilaisten tietojärjestelmien hyödyntäminen tiedonkeruussa ei ole riippuvainen kilpailutustavasta. Yritysten kohdalla kunnallinen kilpailutus nähdään uhkana. Periaatetasolla luvataan pitää kilpailutettavat alueet niin pieninä, että kaikilla on mahdollisuus osallistua kilpailutukseen. Käytännössä tämä ei ole taloudellisesti tehokasta. Kunnallisessa tullaan loppujen lopuksi päätymään järjestelmään, jossa kuljetuspalveluita tarjoavat harvat suuret yritykset ja pienet paikalliset osaajat kuolevat pois. ETURIVIN PAIKKA Kuka Strateginen vie ja ajattelu kuka vikisee? yhtä köyttä Jätehuollossa yhdistyksessäkiehuu. Olen usein miettinyt miksi taloyhtiöt eivät voisi Hämeenlinnassa käydään vääntöä kiin- toteuttaa samanlaista strategista ajattelua kuin yritysmaailmakin. teistöjen sopimusperusteisen Tätä strategisen ajattelun mallia jätehuollon ovat taloihin ajaneet järjestämisen säilyttämisestä. niin Kiinteistöliitto kuin Kyse Isännöintiliittokin. on siis siitä, saako Ajatus kiinteistön hyvä, mutta omistaja toteuttaminen valita kenen ja mit- on kanssa takaava haluaa pitää miettiä tehdä käytäntöön sopimuksen sopivaksi. jätehuollon järjestämisestä. Suurin Asiaa pohtii syy strategian jätelautakunta, toteuttamattomuuteen on kunnan lienee jätehuoltovi- yhteisen joka ranomainen. tahtotilan puuttuminen. Jätelautakunnan viranhaltijana Yritysmaailmassa toimii strategia jätehuoltokoordinaattori. organisaation pitkän Paitsi että tähtäimen tämä on koordinaattori kehityssuunta ja toimii ulottuvuus. kokouksissa Usein esittelijänä strategian luomista ja valmistelee helpottaa omistajien asioita, yhdenmukainen on hänellä lautakunnan myös näkemys oikeus siitä, päättää mihin yritystä jätehuoltomääräystelutaan viedä. Toki poikkeamista sielläkin mitä ha- yksittäisissä tapauksissa sekä ylläpitää kiinteistöjen jätehuollon asiakasrekisteriä. Haastava tehtävä, jossa on nähtävissä varsin kapea sektori ja tähtäimessä valmiiksi päätetty ratkaisu kunnallistettavasta jätehuollosta. Nyt on havaittu, että kaikkien alueen kiinteistöjen osalta ei tiedetäkään miten jätehuolto enemmän omistajia, sitä enemmän näkemyksiä. Mutta joka on järjestetty. Mielessä on ilmeisesti käynyt epäilys, että jolla- tapauksessa yritysmaailmassa tyypillisesti tunnistetaan yhtiön kin vahvuudet kiinteistöllä ja toimintaympäristö ei ole lainkaan jätehuoltosopimusta. sekä ymmärretään realiteetit. Ja tätä tilannetta korjaamaan on kunnan perusteltua ottaa jätehuollon TaloyhTiömaailmassa jo osakkaiden järjestäminen omistamiselle asettamat omaan hoitoon tavoitteet ja viedä eroavat kaikilta toisistaan. kiinteistön Yhdelle riittää, omistajilta että talo oikeus kestää päättää oman kuka elämän, jätteet toinen hakee? näkee Olisiko omistuksessaan mitenkään jo mahdollista, muutakin kuin että vain jos tuon kerran kivisen tiedetään, rakennuksen, ettei jokaisella kolmannelle kiinteistöllkeiden ole omistus jätehuoltosopimusta, on sijoitus, jonka osak- kontaktoida arvo mitataan taloudellisena näitä löydettyjä tuottona. Osakkaiden mielipiteiden eikä tämän ja- kiinteistönomistajia sijaan kautuminen ottaa monopoliin toki luonnollista kaikkia ja kunnassa osakkaalla on olevien oikeus kiinteistöjen omaan mielipiteeseensä eikä sen tarvitse olla jätehuoltoa? yhdenmukainen Yhtenä perusteena naapurin on esitetty käsityk- kunnallistetun jätehuollon ekologisuus kun yksi jätehuoltoyrittäjä hoitaa kaikki kiinteistöt samalla kadulla. Nyt on ilmeisesti taas laput silmillä, kun on unohdettu, että eri kiinteistöillä on erilaiset tarpeet. Yhdessä kiinteistössä käydään tyhjentämässä sekajäte joka toinen viikko ja toisessa kahdesti viikossa. sen kanssa. Täten strategian luonti ja erityisesti sen jalkauttaminen on Mitenhän tämä yksi jätehuoltoyritys, jonka kunta valitsisi, asunto-osakeyhtiöissä osakkaiden tasolle on erittäin haastavaa. pystyisi ajamaan nämä yhdellä ajolla? Lisäajoa tekee vielä erilliskerättävät mutta mitä jos strategisen ajattelun käynnistäisi jätejakeet; taloyhtiön biojäte, hallituksesta? paperi Asunto-osakeyhtiön ja kartonki. Näi- metalli, tä hallituksen kaikkia ei jokaisen jatkossakaan jäsenen voida tulisi tuohon ymmärtää yhteen edustamansa kuvitteellisen taloyhtiön yhteinen kilpailuttamaan etu. Sitä vartenhan ja eko- kunnan logisesti jäsenet hallitukseen liikkuvaan jäteautoon on valittu, tyhjentää. toimimaan Nykykäytännön koko taloyhtiön mukaahaaksi. astioita Taloyhtiössä tyhjentävät päätöksente- jäte- parhuoltourakoitsijat ei saa muistuttaa ovat kunnallista myös ihmetelleet päätöksentekoa, ekologisuusajattelua. jossa oman kuvitteellisen ovat vakuuttaneet, kompetenssin että korosta- eivät He jäteautot minen menee ajele yhteisen siellä täällä edun ohi. tehottomasti Näin surulliselta ja käy ainakin kaatopaikoilla Hämeenlinnan päätöksenteko Käykääpä tutustumassa politiikasta vajaina. jo ulkopuoliselle nyt kunnallisesti näyttää. järjestettyjen kaupunkien jätehuoltoihin. En mis- Vaikkapa eteläinen naapurimme Riihimäki, jossa jätehuolto muuttui kunnalliseksi; jäteauto tyhjentää yhden kiinteistön astian sieltä, toisen täältä nimenomaan sen vuoksi, että eri kiinteistöillä on erilaiset tarpeet ja toisistaan poikkeavat jätejakeet. Ajatus on kaunis, että yksi auto sään nimessä väitä, että kriittiset sananpainot olisivat kiellettyjä tai tyhjentää kerralla yhden kadun ettei rakentavaa keskustelua saisi astiat, mutta oikeassa elämässä käydä. Kehittävässä keskustelussa näin ei vain ei saa tapahdu. mennä lapsi pesuveden mukana. Jätelautakunnan ohjeistuksessa kerrotaan, että alueen asukkaisiin vaikuttavista asioista, mitä osakas voi Tehdä taloyhtiönsä kuten yhteisen jätehuoltomääräyksistä, hyvän saavuttamiseksi? varataan Varmistakaa kuntalaisille ainakin yhtiökokouksessa, mikä hallitukseen ennen pyrkivän pää- vaikuttamismahdollisuudetöksentekoa. syvin tarkoitus Oliko on. Edes avoin hyvä mielipiteen taloyhtiömaailman tiedustelu riittävä ymmärtämi- tapa kyky kartoitukseen ei riitä, jos vai tahtona olisiko on oman jätehuoltosopimuksessa tai naisystävän edun asiakkaaksi Tai määritellyltä jos puheenjohtaja ollut on korrektia puheen- ajaminen. kysyä johtaja suoraan? vain työllistääkseen tuttua remonttimiestä. Taloyhtiöiden Myös mielipiteitä hallituksen ei ole pitäisi kunnan aika toimesta ajoin käydä tarkemmin läpi puheenjohtajan Taloyhtiöthän ja jäsenten intressit. ne kartoitettu. suurimman Ollaanko venettä osan soutamassa kotitalousjätteiden kustannuksista maksavat. sa- Jätehuollon kustannuksista on ollut mahdollisuus neuvotella kiinteistökohtaisesti. Esimerkiksi valveutuneet isännöitsijätoimistot ovat neuvotelleet omille asiakkailleen urakoitsijoiden listahintoja taloudellisempia ratkaisuja. Aivan varmaa on, että jos jätehuollon järjestäminen maan suuntaan? Jos hyväksyttäviä näkemyksiä on useita, täytyy löytää konsensus. siirtyy kunnan vastuulle, maksavat kuntalaiset jätehuollostaan Nyt palataan sinne yritysmaailmaan. Jos entistä enemmän. yrityksen Kunnallistetusta hallituksessa istuu jätehuollosta joku, joka ajaa tuli ensisijaisesti uusi kunnan omaa määräämä etua tai piilovero. ei sitoudu tavoittelemaan Suurin paikallinen yhteistä päämäärää, asuntoosakeyhtiöiden on omistajan ainoa etujärjestö, vaihtoehto Kiinteistöliitto vaihtaa hallituksen Kanta-Häme jäsen. Tämä toteutti osa täsmää jäsenistölleen asunto-osakeyhtiöön. kyselyn jätehuollon Näitä väärää latua järjestämisen hiihtäviä hallituksen jäseniä taloyhtiöissä Tulokset olivat riittää. eri vaihtoehdoista. yksiselitteiset. Toki tehtävänsä Noin ymmärtäneitä 80 % vastaajista lienee enemmän. kannatti nykyistä Mutta laitetaan sopimusperusteista siis ensin hallituksen järjestelmää. rivit ja tahto kuntoon Voimassa ja edellytetään olevan jätelain sitä mukaategiaan kunnan sitoutumista vastuulla osakkailta olevan stra- jätteen vasta sen kuljetusjärjestelmä jälkeen. voi olla edelleenkin joko kunnan järjestämä nimimerkki eturivin eli kilpailuttama paikka taikka kunnan niin päättäessä kiinteistönhaltijan tilaama eli sama kuin vanhan jätelain mukainen sopimusperusteinen jätteenkuljetus. Ihan aikuisten oikeasti; kenen intressi tämä jätehuollon kunnallistaminen on? nimimerkki eturivin paikka

5 KiinteistöVIESTI 5 Uusia tuulia rakennusten energiatehokkuuslainsäädännössä Viimeisten kuukausien aikana on tullut muutoksia rakennusten energiatehokkuuteen liittyvään lainsäädäntöön. Energiatodistuslaki on uusittu ja korjausrakentamiselle on annettu historian ensimmäiset energiatehokkuusvaatimukset. Seuraavassa on esitetty lyhyesti niiden keskeiset asiat taloyhtiöiden kannalta. Kuva PeKKa Rousi Uusi energiatodistuslainsäädäntö Uusi energiatodistuslaki astui voimaan Taloyhtiöissä energiatodistusta tarvitaan jatkossakin myynti- ja vuokraustilanteissa. Lainsäädäntö koskettaa nyt myös omakotitaloja ja pieniä taloyhtiöitä. Uusi energiatodistus on pääsääntöisesti rakennuskohtainen ja se on voimassa 10 vuotta. Kaikki todistukset sekä uudis- että olemassa oleville rakennuksille laaditaan samalla tavalla eli energialuokka määritetään laskennallisen E-luvun avulla. Toteutuneet kulutustiedot on ilmoitettava todistuksessa aina kun ne ovat olemassa, mutta ne eivät vaikuta energialuokkaan. Todistuksen laadintaan kuuluu aina kohdekäynti ja todistuksessa esitetään toimenpide-ehdotuksia energiatehokkuuden parantamiseksi. Todistuksia saavat tehdä vain pätevöityneet laatijat. Laissa on määritelty seuraamukset, jos lainsäädäntöä ei noudateta, neuvoo Suomen Kiinteistöliiton energia-asiantuntija Petri Pylsy. Uuden lain tullessa käyttöön energiatodistukset ovat voimassa vanhassa laissa säädetyn ajan. Isännöitsijätodistuksen osana annetut energiatodistukset ovat voimassa vuoden 2014 loppuun asti. Muutamille rakennuksille on annettu myös siirtymäaikaa uuden lain soveltamiselle. Taloyhtiöiden kannalta oleelliset siirtymäajat ovat: soveltaminen alkaen rivi- ja ketjutaloissa soveltaminen alkaen omakoti-/erillistalo tai paritaloissa, jotka on loppukatselmuksessa hyväksytty käyttöönotettavaksi ennen vuotta Kerrostaloille ei siirtymäaikaa ole, vaan tällöin pitää varmistaa, onko olemassa kumotun lain mukainen energiatodistus, joka olisi vielä käyttökelpoinen myynti- tai vuokraustilanteessa. Jos ei ole, on taloyhtiön hankittava saman tien uuden lain mukainen todistus. Sama tilanne on omakoti-, erillis- tai paritaloilla, jotka on otettu käyttöön vuonna 1980 tai sen jälkeen. Korjausrakentamisen energiatehokkuusvaatimukset Maankäyttö- ja rakennuslain muutoksella on määritelty reunaviivat energiatehokkuuden parantamiselle ja konkreettiset vaatimukset on annettu uudella ympäristöministeriön asetuksella rakennuksen energiatehokkuuden parantamisesta korjausja muutostöissä. Korjausrakentamisen energiatehokkuusmääräyksiä sovelletaan luvanvaraisissa (toimenpide- ja rakennuslupa) hankkeissa, joihin haetaan lupaa tai sen jälkeen. Soveltaminen tapahtuu paikallisen rakennusvalvonnan toimesta. Rakennuksen omistaja päättää edelleen milloin ja mitä korjataan. Pelkän energiansäästön nimissä ei ketään pakoteta korjaamaan ehjää ja toimivaa rakennusta. Silloin, kun on olemassa tarve toteuttaa luvanvarainen korjaushanke, ympäristöministeriön asetuksen tuomat vaatimukset energiatehokkuuden parantamisesta korjaustyön yhteydessä on otettava huomioon. Rakennuksen omistaja myös valitsee kolmesta eri lähestymistavasta, kuinka osoittaa määräysten täyttymisen, toteaa Pylsy Suomen Kiinteistöliiton energia-asiantuntija Petri Pylsy. Luvanvaraisen korjaushankkeen yhteydessä edellytettävien energiatehokkuustoimenpiteiden on oltava teknisesti, toiminnallisesti ja taloudellisesti järkeviä. Taloudellisessa tarkastelussa tarkastelujaksona on 30 vuotta, jos tarkasteltavan rakennusosan tai järjestelmän tai sen osan normaali elinkaari ei ole tätä lyhyempi. Jos taloyhtiö kokee, etteivät nämä ehdot toteudu noudatettaessa annettuja minimivaatimuksia, on taloyhtiön itse oltava aktiivinen ja perusteltava asia paikalliselle rakennusvalvonnalle. Rakennusvalvonta voi myöntää joustoja vaatimuksiin hyväksyttävien perusteiden perusteella, neuvoo Pylsy. Esimerkiksi 1970-luvun kerrostalossa määräykset voivat muun muassa tarkoittaa ulkoseinäremonteissa lisälämmöneristämistä ja käyttövesiputkistojen uusimisen tapauksessa huoneistokohtaista vedenmittausta. RAKENNUS ROHAMO uudisrakennukset saneeraukset huoneistoremontit pienet remontit laatoitukset kesämökit taloyhtiöt kattoremontit ulkoverhoukset ja lisäeristykset rakennus.rohamo@gmail.com SANEERAUS KANNINEN Huoneistoremontit -myös sauna- ja märkätilojen remontit Kalusteasennukset Muista kotitalousvähennys Pyydä tarjous SANEERAUS KANNINEN puh saneerauskanninen@gmail.com Metsä-, Kiinteistö- ja Monipalvelu Oy Kiinteistöjen rakennustyöt remontit kokonaisurakointina kylpyhuoneremontit vesikatot ja ulkoverhoukset Rakennusmaalaukset sisämaalaukset ja tapetoinnit ulkomaalaukset kattojen maalaukset ja pesut Pihatyöt salaojat ja sadevesijärjestelmät pihakiveykset pihapuiden kaadot Heikki Ojanen Jani Kilpiäinen

6 6 KiinteistöVIESTI 7 Ilmapiiri Lahdessa on muuttunut positiiviseksi Velvoite- vai rasitepaikka? Käsitteet velvoiteautopaikka ja rasitepaikka aiheuttavat usein sekaannusta. Velvoiteautopaikoilla tarkoitetaan asemakaavassa ja rakennusluvassa kiinteistölle määrättyjä autopaikkoja. Jos autopaikka on jonkun muun omistamassa rakennuksessa, on kyse maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesta rakennusrasitteesta. Jos autopaikka on rakentamattomalla pihamaalla, niin kyse on kiinteistönmuodostuslain mukaisesta kiinteistörasitteesta. Vaadittavat autopaikat pitää löytyä Viranomaisten lähtökohtana on, että rakennusvalvonnan määräysten edellyttämät autopaikat pitää löytyä. Autopaikoista määrätään joko kaupungin rakennusjärjestyksessä tai asemakaavassa. Kaavoissa voi olla myös erilaisia vaatimuksia. Esimerkiksi Tampereella on haluttu tukea joukkoliikennettä ja sen laatukäytävän varrelta on voitu vähentää velvoitepaikkojen määrää, toteaa Hämeenlinnan rakennusvalvontapäällikkö Sirkku Malviala. Hämeenlinnan kaupungin rakennusjärjestyksessä todetaan, että autopaikkoja tulee osoittaa seuraavasti (ellei asemakaavassa toisin määrätä) Yksi autopaikka liike- ja toimistorakennusten 50 m 2 kerrosalaa kohti Yksi autopaikka kerrostaloasuntoa kohti, muutoin kaksi autopaikka asuntoa kohti Yksi autopaikka yleisten rakennusten 100 m 2 kerrosalaa kohti Yksi autopaikka teollisuuslaitoksen kahta työntekijää kohti. Poikkeuksia ei myönnetä Määräyksistä ei yleensä myönnetä poikkeuksia. Esimerkiksi vähäinen autopaikkatarve ei ole riittävä peruste, sillä määräykset ovat kiinteistö-, ei henkilökohtaisia. Tilannehan voi aina muuttua ja kiinteistön autopaikkatarve kasvaa myöhemmin, toteaa Malviala. Malvialan mukaan alun perin kiinteistöillä on aina oikea määrä autopaikkoja. Ne voivat olla omalla tontilla tai jos ne eivät sinne mahdu, on ne ostettava rasitepaikkoina toisen tontilta. Lähtötilanne on kuitenkin voinut muuttua vaikka pihatöiden takia. Onhan sekin mahdollista, että kaikkia autopaikkoja ei ole koskaan rakennettu, vaikka näin on esitetty. Silloin kyseessä on viranomaisten harhautus. Nämä tulevat ilmi, kun joku valittaa tai kun haetaan muutoslupaa. Lahdessa on torinaluspysäköinnin myötä käynnistynyt melkoinen investointibuumi. Lähes kaikissa torin läheisyydessä olevissa kiinteistöissä on erilaisia investointeja käynnissä tai suunnitteilla. Ilmapiiri ja keskustelu torinaluspysäköintihankkeesta on muuttunut positiiviseksi. Torin alle tulee 600 autopaikkaa. Kokonaisinvestointi on alle 20 miljoonaa euroa. Pitää muistaa, että kaupunkilaisille tämä ei maksa mitään. Hankkeen maksaa Lahden Pysäköinti Oy, joka on itsenäinen yhtiö. Se vielä tulouttaa tulevaisuudessa kaupungille osan voitostaan, kertoo varatoimitusjohtaja Miska Eriksson Fira Oy:stä, joka rakentaa Lahden torinaluspysäköintilaitosta. Eriksson arvioi, että kiinteistön omistajille Lahden torinaluspysäköintihanke tarkoittaa kiinteistöjen arvonnousua ja uusia kehittämismahdollisuuksia. Hämeenlinnassakin torinalusparkki voidaan tehdä alle 20 miljoonalla Voidaanko Hämeenlinnassa toteuttaa torinalusparkki samalla hinnalla kuin Lahdessa? Tämä taso on mahdollista saavuttaa, mikäli sitä lähdetään tavoittelemaan yhteistyössä hankkeeseen integroidun toteutusryhmän kanssa, lupailee Eriksson. Mikäli Hämeenlinnan keskustavisio olisi valmis nyt ja päätös keskitetystä maanalaisesta pysäköintilaitoksesta tehtäisiin tänä vuonna, olisi se valmis vasta vuonna Kuviossa on mukailtu Fira Oy:n Lahden toriparkkihankkeen kokemukset aikataulutuksesta. Lahdessa useita kiinteistöjen kehittämissuunnitelmia Lahti City ry:n toiminnanjohtaja Janne Viitamies vahvistaa, että on tulossa lisää useita kiinteistöjen kehityssuunnitelmia, jotka voivat hyödyntää toriparkin pysäköintipaikkakapasiteettia. Toriparkin rakentamisaika on toisaalta melko pitkä, noin kaksi vuotta. Sinä aikana poikkeusolot hankaloittavat asiointia ja liiketoimintaa keskustassa. Se on edellyttänyt uusia tilapäisiä pysäköintijärjestelyjä ja proaktiivista tiedottamista ja vuorovaikutusta eri toimijoiden kesken. Mutta haitta on kokonaishankkeeseen nähden lyhytaikainen, lohduttaa Viitamies. Jyväskylän ja Seinäjoen malli Seinäjoen kaupungin valtuusto on tehnyt seuraavan päätöksen: Kaupungin ydinkeskustan alueella asemakaavojen valmisteluperiaatteeksi hyväksytään se, että alueella sovelletaan autopaikkojen lunastusvelvollisuutta siten, että liike- ja toimistokiinteistöjen omistajat velvoitetaan lunastamaan/ostamaan 50 % asemakaavassa edellytetyistä autopaikoista yleisestä pysäköintilaitoksesta, josta paikkamäärästä annetaan 25 % alennus perustuen yleisen pysäköintilaitoksen pysäköintipaikkojen tehokkaampaan käyttöasteeseen. Ko. asemakaavamääräystä sovelletaan mikäli ko.autopaikat ovat kiinteistön rakennusvaiheessa osoitettavissa kohtuulliselta etäisyydeltä. Miska Eriksson on Fira Oy:n varatoimitusjohtaja. Fira rakentaa Lahden torinalusparkin. Kuva Pekka Rousi Jyväskylässä on liikerakentamisessa ollut voimassa sama käytäntö jo 70-luvulta saakka. Samoin muutamassa muussakin suomalaisessa kaupungissa. - Siis, jos asemakaava velvoittaa kiinteistön osoittamaan, että esimerkiksi kymmenen autopaikkaa on toteutettu johonkin, saa niistä puolet ( tässä esimerkissä viisi paikkaa) sijoittaa omalle tontille, mikäli ne sinne mahtuvat tai ovat järkevästi ja taloudellisesti toteuttavissa. Toinen puoli (näin siis 25 % vähennyksen jälkeen neljä autopaikkaa) on lunastettava kaupungin omistaman yhtiön toteuttamasta P-talosta. Kiinteistölle tulee kustannuksia siis kaikkiaan yhdeksästä autopaikasta, selittää Jyväs-Parkki Oy:n Senior Advisor Seppo Muhonen. Paikka-alennus perustuu vuorottaispysäköinnin etuihin. -Jyväskylässä on tulossa vastaavanlainen määräys koskemaan myös asuinkiinteistöjä uudella Kankaan alueella, joka toteutuu seuraavien 15 vuoden aikana, kertoo Muhonen. Ensimmäinen valitus Hämeenlinnassa on ensimmäinen tapaus, jossa asukas on valittanut siitä, että käyttämätön oleskelualue pihalla oli muutettu autopaikaksi. Rakennusvalvonnan määräyksen mukaan oleskelualue on palautettava rakennusluvan mukaiseen käyttöön. Samalla ilmeni, että pihalta puuttuu yksi autopaikka. Se täytyy myös löytyä. Ainoa vaihtoehto näytti olevan hankkia se rasitteena Kaivoparkista. Onneksi kuitenkin pihan uudelleen järjestelyillä onnistuttiin hakemaan ratkaisu ja taloyhtiön säästö oli reilut Rakennusvalvonta ei lähde näitä resursseista johtuen oma-aloitteisesti penkomaan. Niihin törmätään, kun kiinteistöt hakevat rakennuslupaa, jolla on tekemistä rakennusoikeuden kanssa. Silloin tarkastetaan myös autopaikkavaatimukset. Esimerkiksi lisä- ja täydennysrakentamisen tuomat uudet neliöt edellyttävät yleensä lisäautopaikkoja. Tyypillistä on, että kun muutetaan liikehuoneistoja asunnoiksi, tarvitaan uusi asemapiirros ja rakennusjärjestyksen tai asemakaavan mukaiset autopaikat, opastaa Malviala. Rakennusvalvontapäällikkö Sirkku Malviala Suunnittelija Juha Laine. Ullakkorakentaminen vaatii autopaikkoja Kaupunkikeskustan täydennysrakentaminen on sekä taloudellisesti että ympäristön kannalta järkevää. Se parantaa palvelujen laatua, auttaa nykyistä ja uutta yritystoimintaa, monipuolistaa väestörakennetta sekä mahdollistaa julkisen ja kevyen liikenteen kehittämisen. Tiivistämisen paikat löytyvät usein sisäpihoilta, ullakoilta, autokatoksilta tai pysäköintiin varatuilta alueilta. Hämeenlinnankin keskustassa on tarvetta lisä- ja täydennysrakentamiselle. Esimerkiksi ullakkorakentamishankkeita voisi olla useita. Taloyhtiöillä ei nyt ole työkaluja viedä asiaa eteenpäin ja hankkeet päättyvät heti alkuunsa. Kaupunki ei anna poikkeuslupia ullakkorakentamiseen, vaan se on tehtävä kaavamuutosten kautta tai alueellisen poikkeusluvan kautta kuten esimerkiksi Helsingissä. Hämeenlinnan keskustan kaava on iäkäs ja nykytarpeisiin nähden vanhentunut. Se pitäisi päivittää tähän päivään. Kaupungilla ei vain ole resursseja tehdä sitä, toteaa Arkkitoimisto RCo:n suunnittelija Juha Laine. Helsingissä on ollut selvät kuviot kohta 30 vuotta. Siellä on voimassa alueellisia määräaikaisia poikkeuslupia asuinkerrostalojen ullakon käyttämiseen asuinrakentamiseen. Lisäautopaikat ovat tiukassa Täydennysrakentaminen on verrattavissa uudisrakentamiseen, joten aina on ratkaistava myös autopaikkojen lisätarve ja toteutus. Vaikka kiinteistöllä olisikin käyttämätöntä rakennusoikeutta ei autopaikat riitä. Yleensä rakennusoikeuskin on käytetty kokonaan ja nykylaskentatavalla se jopa ylittyy. Harvalla keskustan kiinteistöllä on vapaana autopaikkoja. Useilla taloyhtiöillä niitä on jo nyt rasitteena muiden tontilla tai katualueen yhteydessä omalla tontilla. Lisäautopaikat ovat tiukassa ja käytännössä ainoa mahdollisuus on rakentaa ne itse tai lunastaa rasitepaikka Kaivoparkista. Onneksi tällainen mahdollisuus nykyään on. Lisäksi pitää muistaa, että asuntojen pitää olla nykymääräysten mukaan esteettömiä ja täällä tulkinta on se että hissin pitää kulkea myös ullakkoasunnon kerrokseen. Tämä on hyvä muistaa kun tehdään hissiremontteja. Kaikkien kiinteistöjen ullakkokerrokseen hissi ei välttämättä ylety, toteaa Laine. Laineen mukaan alueellisten kaavojen tai poikkeuslupien pitäisi mennä virkamiestyöskentelynä tai kaupungin palkkaaman ulkopuolisen konsultin kautta. Nyt ensimmäinen yksityinen hankkeeseen ryhtyvä joutuu palkkaamaan konsultin, vaikka asia koskee laajempaa aluetta keskustassa. Se ei ole reilua perinteisen kaavoituksen kannalta, koska ensimmäinen maksaa alueellisen suunnitelman eikä hänellä ole mitään mahdollisuutta rahastaa sitä tulevilta luvansaajilta. Ullakkorakentamiseen pitäisi saada vähintään alueellisia poikkeuslupia mutta kaavatoimisto ei ehdi valmistelemaan niitä. Aiemmin tämä meni kiinteistökohtaisena poikkeuslupana, jolloin kustannuskohdistus oli selvä. Nykyisin se ei ole enää mahdollista sanoo Laine. Jatkuva resurssipula? Aina vedotaan siihen resurssipulaan. Siitähän ei voi kuitenkaan syyttää kaavatoimistoa. Katseet kohdistuvat poliittisiin päättäjiin. Heidän pitäisi ymmärtää, että kaupunki laskuttaa rakennusluvista ja saa sitä kautta helposti omansa pois. Kaupungille se olisi sijoitus eikä kustannus. Hämeenlinnassa on kaavoituspuolella ollut pitkään resurssipula. Mitä asialle aiotaan tehdä apulaiskaupunginjohtaja Juha Isosuo? Kaavoituksen osalta lisäämme resursseja. Uusi yleiskaavapäällikkö aloittaa tässä kuussa ja arkkitehdin paikka on haussa, vastaa Isosuo.

7 KiinteistöVIESTI 8 Lokakuu 3/2013 Petra-hanke omaishoitajan jaksamisen tukena PETRA -taloyhtiötoiminnan avulla lisätään asukkaiden keskinäistä vuorovaikutusta mukavan yhdessäolon merkeissä. Tietopuolista ja virkistystä tuottavia toimintoja ovat ryhmätoiminta, asia-alustukset, erilaiset tilaisuudet ja retket. Tavoitteena on kaikkien talon asukkaiden hyvinvointi. Yhteisen toiminnan avulla etsitään myös kaveripareja omaishoitajan jaksamisen tueksi. Tällä hetkellä PETRA toimii Hämeenlinnan keskustan alueella kymmenessä kerrostalossa. Myös Kettumäen alueella viritellään toimintaa. Asukkaat ovat viettäneet rattoisia hetkiä yhteisissä tapaamisissa. Toiminnan muodot vaihtelevat talosta riippuen. Suosituinta on lihaskunto/tasapaino/ venyttely jumppa. Monessa talossa innokkaat liikunta-aktiivit ovat osallistuneet Ikäinstituutin VertaisVeturi -koulutukseen saadakseen vinkkejä itseohjaamiseen, iloitsee projektin vetäjä Kaarina Hauskala. Vireyttä aivoille Tänä syksynä aloitetaan Hämeenlinnan Liikuntahallit Oy:n ja Hämeen ammattikorkeakoulun ohjaustoiminnan tuella liikunnan ja käsityön starttiryhmät. PETRA-taloissa vaalitaan myös aivoterveyttä Vireyttä Aivoille ryhmissä. Yhdessä ryhmäläiset pohtivat ja ratkaiset erilaisia aivopähkinöitä huumorilla höystäen ja välillä raikuvastikin nauraen. Keskusteluryhmissä (juttutupa ja pyöreä pöytä) tutustutaan, vaihdetaan kuulumisia tai pohditaan maailmanmenoa tietyn aiheen pohjalta, kertoo Hauskala. Ryhmätoiminnan lisäksi taloyhtiöissä on järjestetty erilaisia tapahtumia, kuten yhteislaulutilaisuuksia, ystävyysviikkoja, joulujuhlia tai kesäisiä mölkkykisoja. Varsin suosittuja ovat lisäksi olleet eri tahojen toteuttamat tietoiskut, asia-alustukset ja osallistavat esittelyt. Aihesisällöt ovat käsitelleet mm. terveyttä, hyvinvointia, kulttuuria ja arjen turvallisuutta. Myös Aurinkokatu 3:n jumpparyhmä vauhdissa. PETRA-talojen yhteisiä teatteriretkiä on järjestetty. Toiminta taloyhtiöissä on ollut monimuotoista. Eipä siis ihme, että eräs omaishoitaja huokaisi haltioissaan taloyhtiönsä toiminnasta: Onpa ihanaa, että on olemassa Petra -projekti, jonka järjestämään toimintaan voi tulla ihan näin sukkasillaan, muistelee Hauskala. yhteisöjemme me-henkeä ja vuorovaikutusta. Tämä on erittäin kannustava tavoite erityisesti taloyhtiöiden toiminnan aktivoinnin kannalta. Tuloksellisesta toiminnasta ilon ja hyödyn saa sekä yhtiö että toimintaan osallistuvat asukkaat, kertoo Toveri. Näkemykseni on, että kaikille eläkeikään ehtineille esimerkiksi liikunta- ja aivovoimisteluohjelmat antavat sekä henkistä että fyysistä virtaa jokapäiväisiin haasteisiin. Kulttuuri- tai esitelmätilaisuuksiin saamme yli 20 osallistujaa ja viikoittaisiin liikuntaja aivojumppiin osallistuu noin kymmenen henkilöä. Osallistumisaktiivisuutta voitaisiin lisätä. Siinä on vielä pohtimisen paikka, sanoo Toveri. Kehittämisprojektin tarkoitus on kokeilla monia erilaisia toimintoja, PETRA-projekti omaishoitajan jaksamisen tukena Tavoitteena korttelitoiminta Projektin käynnistyttyä syksyllä 2011 toiminta on kohdistunut yksittäisiin taloyhtiöihin. Hauskalan mukaan syksyn 2013 suunnitelmissa on laajentaa toiminta käsittämään Petra-talojen naapuritalot neljässä taloyhtiössä. Projektin haasteellisena tavoitteena on korttelitoiminta, jolloin olisi mahdollista kehittää monia asioita, jotka eivät voi toteutua niin pienessä kohderyhmässä kuin yksi taloyhtiö. PETRA toimii kerrostaloissa lisäten asukkaiden sosiaalista osallisuutta ja yhteisöllisyyttä. Naapurit ja omaishoitoperheet tutustuvat toisiinsa, kokoontuvat yhteen sekä voivat antaa ja saada vastavuoroista tukea. PETRA (= Personal trainer) -toiminnassa muodostetaan kaveripareja omaishoitajista ja naapureista, tuttavista tai ystävistä. Parit tekevät yhdessä asioita, mitkä tuottavat iloa ja ovat kummallekin mieluisia. Hyödyn saa sekä yhtiö että asukkaat Aurinkokatu 3:n asukas Raimo Toveri kertoo olleensa hankkeessa taloyhtiön yhteyshenkilönä lähes alusta alkaen. Työläs ja sitova homma, josta on kohtuullisesti selvitty Kaarina Hauskalan innostavalla tuella ja viestintäavulla. Petra-projektin avulla pyritään kartuttamaan ihmisten sosiaalista pääomaa, jotta saataisiin lisättyä Kaarina Hauskala haluaa yhteisöllisyyden myös Vanajanrannan voimavaraksi. Lvi-asennus antero Lahtinen LVI-laitteistot LVI-urakointi Maa- ja ilmalämpöpumput Maakaasulaitteet Öljynpolttimet Asennus Huolto lahtinenantero@hotmail.com KANTA-HÄMEEN ALUEELLA LVI-asennukset, -huolto ja -urakointi Mittaus ja säätötyöt Lämmitysjärjestelmien asennus-, huolto- ja säätötyöt Putkieristykset IV-säädöt ja -asennukset Puh tai jmputkioy@jmputkioy.fi jotta nähdään, mikä lisää yhteisöllisyyttä. Tarkoitus ei ole että kaikki osallistuvat kaikkeen, vaan että jokainen löytää itselleen mielenkiintoa, joka tuottaa iloa. Projektin tavoitteena on juurruttaa toiminta taloyhtiöihin niin, että kukaan ei kokisi toimintaa raskaana ja sitovana, silloin jatkuvuus on paremmin varmistettu, vastaa Hauskala. Lisätietoa node/174

8 KiinteistöVIESTI 9 Isännöintiyritys palkinto Isännöinti Kuvaja Ky:lle Isännöintiliitto myönsi Isännöintiyritys palkinnon hämeenlinnalaiselle Isännöinti Kuvaja Ky:lle. Yritystä kiitetään erityisesti laadukkaasta asiakaspalvelusta ja joustavuudesta. Hienoa, että joskus tulee palkitsemisia myös tänne maakuntaan. Liitot tahtovat olla vähän pääkaupunkivetoisia. Tähän varmaan vaikutti se, että saimme Valtakunnallisessa asiakastyytyväisyystutkimuksessa loistavat arvosanat. Saimme asiakkailtamme myös useita spontaaneja suosituksia vuoden isännöintiyritykseksi, kertoo Seppo Kuvaja. Yrityksen toimintaperiaatteena on, että asiakkaita palvellaan heti, hyvin ja iloisesti. Laadukkaalla palvelulla haluamme nostaa isännöinnin arvostusta. Jo rekrytoinnin aikana varmistamme, että henkilö sopii porukkaamme ja pystyy sitoutumaan toimintaperiaatteisiimme, sanoo Seppo Kuvaja. Kuvaja sanoo olevansa yrityksen visionääri, joka keskittyy tulevaisuuden hahmottamiseen ja suunnitteluun. Yritys pyrkii pitkäjänteiseen ja suunnitelmalliseen kasvuun Hämeenlinnan alueella. Liian nopeaa kasvua halutaan kuitenkin välttää. Kuvajan mukaan keskikokoisen yrityksen valtti on joustavuus. Voimme muuttaa suuntaa vaikka tänään, jos huomaamme, että jokin toimintatapa ei toimi, Kuvaja toteaa. Lisäksi hän muistuttaa, että taloyhtiöitä on helpompi johtaa, kun tuntee taloyhtiön asiat henkilökohtaisesti. Tätä Kuvajan mielestä on laadukas ja asiakaslähtöinen isännöintipalvelu. Kuvaja kannustaa yrityksen työntekijöitä jatkuvaan ammattitaidon kehittämiseen. Pyrkimyksenä on, että työntekijä osallistuu kaikkiin toimenkuvansa kannalta merkityksellisiin koulutuksiin. Suoritetuista tutkinnoista maksetaan työntekijöille bonuspalkkio. Isännöinti Kuvaja Ky:n asiakkaat ovat tyytyväisiä isännöintiin, mistä osoituksena ovat pitkäaikaiset asiakassuhteet. Hyvä asiakaspalvelu on laadukkaan isännöinnin ydin. Isännöintiyritys menestyy, kun asiak kaat ovat tyytyväisiä, Isännöintiliiton toimitusjohtaja Tero Heikkilä toteaa. Palkinto luovutettiin Isännöinti päivillä Finlandiatalossa Isännöinti Kuvaja Ky on Seppo Kuvajan vuonna 1996 perustama yritys Työllistää 12 henkilöä Isännöinnissä 120 asiakastaloyhtiötä Toimii Hämeenlinnan ja ympäristökuntien alueella Toiminnantarkastus taloyhtiössä Taloyhtiöihin ei voida enää valita maallikkotilintarkastajia, vaan nykyään vastaavat tarkastustehtävät suorittaa toiminnantarkastaja. Toiminnantarkastaja voi asunto-osakeyhtiölain mukaan toimia tilintarkastajan rinnalla tai ainoana tarkastajana alle 30 huoneiston taloyhtiöissä. Toiminnantarkastukseen ei ole ollut yksityiskohtaista ohjetta, joten tarkastuskäytännöt ovat kirjavia. Mistä toiminnantarkastaja voi siis tietää, suorittaako hän tehtävänsä oikein? Matti Heinonen. Toiminnantarkastus hakee muotoaan Toiminnantarkastus on suhteellisen uusi ilmiö, ja tarkastuksia on tehty taloyhtiöissä vasta pari vuotta. Asunto-osakeyhtiölaissa määrätään toiminnantarkastuksen sisällöstä yleisluontoisesti, mutta tarkka ohjeistus tarkastettavista asioista puuttunut. Tästä on seurannut se, että toiminnantarkastajat ovat tehneet tarkastuksen kukin omalla tavallaan, kertoo Matti Heinonen, juuri ilmestyneen Toiminnantarkastus Näin se tehdään -oppaan kirjoittaja. Toiminnantarkastaja ajautuu herkästi tarkastamaan epäolennaisia tai jopa vääriä asioita, jos hän ei ymmärrä tehtäviään ja rooliaan oikein. Tarkastajalle voi tulla esimerkiksi kiusaus arvioida taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän päätösten asianmukaisuutta. Heinonen muistuttaa, että tämä ei kuulu tarkastajan tehtäviin. Toiminnantarkastajan tulisi keskittyä ainoastaan tarkastamaan, onko yhtiön hallinto noudattanut yhtiöjärjestystä ja asunto-osakeyhtiölakia. Tärkeintä ovat osakkaille olennaiset asiat ja kokonaiskuva yhtiöstä Toiminnantarkastukseen on tavallisesti pari kolme viikkoa tilinpäätöksen valmistumisen jälkeen. Tässä ajassa pitäisi ehtiä käymään läpi koko tarkastettava aineisto (mm. pöytäkirjat, tilinpäätös, kirjanpito) ja muodostamaan kokonaiskuva siitä. Aikapula yllättää varsinkin silloin, jos toiminnantarkastaja ei osaa organisoida aineiston läpikäyntiä tehokkaasti. Heinonen neuvoo keskittymään toiminnantarkastuksessa olennaiseen eli asioihin, joilla on merkitystä taloyhtiön osakkaille. Kannattaa tarkastaa asiakirjoista, että taloyhtiön toimintaa on johdettu huolellisesti ja valvottu asianmukaisesti. Tärkeää on myös varmistaa osakkaiden tasapuolinen kohtelu ja se, että tilinpäätöksessä ja toimintakertomuksessa on annettu osakkaiden kannalta riittävästi tietoa taloyhtiön toiminnasta ja taloudellisesta tilanteesta, sanoo Heinonen. Toiminnantarkastajan tehtävänä on muodostaa kokonaiskuva taloyhtiön asioiden hoidosta. Tämä onnistuu parhaiten käymällä sopivassa määrin läpi tilinpäätösdokumentteja, varsinaisen kirjanpidon tulosteita ja tositeaineistoa. Toiminnantarkastus Näin se tehdään avuksi tarkastukseen Mistä toiminnantarkastaja sitten saa apua tarkastuksen suorittamiseen käytännössä? Mistä uusi toiminnantarkastaja tietää esimerkiksi sen, mitä asiakirjoja hänen kuuluu saada tarkastettavakseen? Heinosen Toiminnantarkastus Näin se tehdään -kirja (Kiinteistöalan Kustannus Oy) tuo avun näihin ongelmiin. Kirjassa käydään toiminnantarkastus läpi vaihe vaiheelta ja kerrotaan, mitä toiminnantarkastajan tulee kustakin aihealueesta ja asiakirjasta tarkastaa. Heinonen sai idean kirjaan huomatessaan, ettei toiminnantarkastajille ollut vielä tehty opasta siitä, millaisin kriteerein taloyhtiön hallinnon ja talouden hoitoa sekä tilinpäätöksen asianmukaisuutta voi arvioida. -Kirja opastaa toiminnantarkastajaa tekemään tarkastuksen siten, että tarkastustyöhön käytetty aika pysyy kohtuuden rajoissa ja oleelliset asiat tulevat silti tarkastettua, lupaa Heinonen. Toiminnantarkastus Näin se tehdään auttaa tarkastajaa myös erilaisten asiakirjojen tulkinnassa sekä kertoo, miten toiminnantarkastuskertomus laaditaan. Kirjan erillisten tarkistuslistojen avulla toiminnantarkastaja voi tarkastuksen päätteeksi tarkistaa, että olennaiset asiat on varmasti tullut käytyä läpi. Nämä tarkistuslistat ovat tulostettavissa myös maksutta Kiinteistöalan Kustannus Oy:n nettisivuilta ( Kuva PeKKa Rousi Kiinteistöalan Kustannus Oy on Suomen Kiinteistöliiton omistama kustannusyhtiö, joka julkaisee kiinteistöalan kirjallisuutta, lomakkeita sekä Suomen Kiinteistölehteä ja Locus-lehteä.

9 10 KiinteistöVIESTI Lokakuu 3/2013 Vastikeperusteen käyttö korjaushankkeiden rahoituksessa Asunto-osakeyhtiölain säännökset Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistaja on velvollinen maksamaan yhtiön menojen kattamiseksi yhtiövastketta yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan. Laissa määritellään myös menot, joiden kattamiseen yhtiövastiketta voidaan käyttää. Asunto-osakeyhtiölaissa todetaan lisäksi, että yhtiövastike voidaan yhtiöjärjestyksessä määrätä maksettavaksi siten, että tiettyjä menoja varten on eri maksuperuste. Tämä eriperusteisuus on yleisesti liitetty erilaiseen maksuperusteeseen hoitovastikkeen ja pääomavastikkeen osalta. Vuonna 2010 voimaan tulleessa asunto-osakeyhtiölaissa oli uutena asiana niinsanottu pääomavastikkeen olettamasäännös. Mikäli yhtiöjärjestyksessä määrätään pääomavastikkeesta eli rahoitusvastikkeesta ja jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä, pääomavastikkeella katetaan menot, jotka aiheutuvat kiinteistön ja rakennuksen hankinnasta, rakentamisesta, peruskorjauksesta ja uudistuksesta. Suurin osa asuntoyhtiöistä on perustettu ennen nykyisen asunto-osakeyhtiölain voimaan tuloa. Niiden yhtiöjärjestysmääräykset esimerkiksi pääomavastikkeen perimisestä ja käyttötarkoituksesta saattavat olla melko ympäripyöreitä ja sitä kautta melko tulkinnallisia. Oikean vastikeperusteen soveltaminen esimerkiksi lainoitettujen korjaushankkeiden osalta on ensiarvoisen tärkeää ja sillä saattaa olla suurikin merkitys yksittäisen osakkeenomistajan maksuosuuden määrään. Tulkintatilanteita tulee usein Pääomavastikkeen perintä perustuu lähtökohtaisesti siihen, että osakkeenomistajille on annettu yhtiöjärjestyksessä mahdollisuus maksaa pois osuutensa yhtiön rakennusaikaisista lainoista. Tätä lainaosuuden poismaksumahdollisuutta on laajennettu myös kiinteistön käytön ajalta syntyneiden korjauslainojen poismaksuun. Tulkintatilanteita syntyy siitä, voidaanko jonkin tietyn hankkeen rahoitukseen otettavan lainan poismaksuun käyttää pääomavastiketta ja voidaanko täten lainaosuuden määritykseen käyttää pääomavastikeperustetta. Asian ratkaisemisessa on yhtiöjärjestystekstillä aivan ratkaiseva merkitys, sanoo tilintarkastaja Jari Etelämaa. Tulkintatilanteita ei synny yhtiöissä, joissa yhtiöjärjestyksen mukaan hoitovastikkeen ja pääomavastikkeen määritysperuste on sama eli kaikki yhtiölle aiheutuvat menot katetaan samalla tavalla. Mielestäni tähän tilanteeseen pitäisi uusien yhtiöiden yhtiöjärjestyksissä aina pyrkiä. Vastikeperusteen muuttaminen myöhemmin on todella hankalaa, koska se vaatii aina kaikkien niiden osakkeenomistajien suostumuksen, joiden maksuvelvoite vastikemäärityksen muutoksen takia nousisi, toteaa Etelämaa. Kiinteistöliiton lausunnot Pääomavastikkeen käytöstä on viime aikoina annettu useitakin lausuntoja, joissa kaikissa on linjaus mielestäni ollut samanlainen. Linja on sama myös Kiinteistöalan Kustannus Oy:n julkaisemassa Marina Furuhjelmin ja Kai Haarman kirjoittamassa kirjasessa nimeltään Vastikkeet taloyhtiössä. Lausunnoissa ja kirjasessa on otettu kantaa siihen, miten ensinnäkin asunto-osakeyhtiölain pääomavastikepykälä pitää ymmärtää ja miten erilaisia yhtiöjärjestystekstejä pitää tulkita, kertoo Etelämaa. Etelämaan kokemuksen mukaan yleisin tulkintatilanne syntyy siitä, että yhtiöjärjestyksen mukaan hoitovastiketta peritään lattiapinta-alojen mukaan ja pääomavastiketta osakkeiden lukumäärän perusteella. Tilannetta sotkee usein vielä se, että yhtiöjärjestyksessä määrätään, että pääomavastikkeella katetaan yhtiölle otettujen lainojen lyhennykset ja muut hoitomenot. Miten vastikemäärityksen ja mahdollisen lainaosuuden määrittämisen osalta toimitaan taloyhtiössä, jossa on edellä kuvatun kaltaiset yhtiöjärjestysmääräykset, ja taloyhtiö ottaa euron pankkilainan, jolla katetaan huoltomaalauksia, vähäisestä vesivahingosta sekä räystäiden uusimisesta aiheutuvia menoja? Helposti voisi tulkita, että kun kyseessä on laina niin sen hoitomenoja varten peritään pääomavastiketta, jonka määritysperuste on osakkeiden lukumäärä ja samalla perusteella määriteltäisiin huoneistokohtaiset lainaosuudet. Annettujen lausuntojen perusteella tulkinta on ollut kuitenkin se, että kyse ei ole pääomavastikkeella katettavaluonteisista menoista, vaan menoista, joiden kattamiseen käytetään hoitovastikeperustetta, vaikka menojen kattaminen tapahtuukin aluksi lainarahalla ja vaikka osakkeenomistajille myönnettäisiin lupa maksaa pois lainaosuutensa, päivittelee Etelämaa. Taloyhtiössä voisikin olla vaikka kahdenlaista hoitovastiketta: Hoitovastike 1 normaalien hoitokulujen kattamiseen ja Hoitovastike 2 sellaisten lainarahalla katettujen menojen kattamiseen, joista osakkeenomistajilla on mahdollisuus maksaa pois huoneistoaan rasittava lainaosuus. Lisää tulkintatilanteista saattaa syntyä yhtiöissä, joissa on erilaisessa käytössä olevia tiloja ja vastikeperinnässä käytetään kertoimia tai jyvitystä. Myös rajanveto sen suhteen, mikä milloinkin on sellainen korjaushanke, jonka menojen kattamiseen käytetään pääomavastiketta ja mihin sitä taas ei saa käyttää, voi joskus olla hankalaa, sanoo Etelämaa Ole tarkkana vastikepykälien kanssa Etelämaan mielestä on aiheellista, että kaikissa taloyhtiöissä hallitus ja isännöitsijä käyvät tarkkaan läpi yhtiöjärjestyksen vastikemäärityspykälät ja sen, miten näitä säännöksiä sovelletaan yhtiön erilaisten korjaushankkeiden menojen kattamisessa milloin tulee käyttää pääomavastikeperustetta ja milloin hoitovastikeperustetta. Sitten kun ollaan tekemässä yhtiöjärjestyksen päivityksiä, kannatta ottaa käsittelyyn myös vastikemäärityspykälät eli kirjoitetaan ne uuteen yhtiöjärjestykseen niin selkeästi kuin mahdollista erilaisten tulkintatilanteiden välttämiseksi, neuvoo Etelämaa. Jari Etelämaaa Ikä 53 vuotta. Asuu Hämeenlinnassa Toiminut tilintarkastustehtävissä 27 vuotta, joista HTMtilintarkastajana 23 vuotta. Viimeiset seitsemän vuotta toiminut yksityisyrittäjänä ja sitä ennen HTM ja KHT yhteisöissä tilintarkastajan tehtävissä. Kouluttaja- ja luennoitsijakokemusta 18 vuoden ajalta. Tällä hetkellä tilintarkastustoimeksiannot PK yrityksissä, yhdistyskentässä sekä asunto-osakeyhtiössä. Toimii kirjanpidon ja taloushallinnon kouluttajana Kiinteistöalan Koulutussäätiön tutkintokoulutusohjelmissa sekä luennoitsijana mm. Kiinteistöalan Koulutuskeskus Oy:n ajankohtaiskoulutuksissa ja kiinteistö yhdistysten tilaisuuksissa. Kirjoittanut asunto-osakeyhtiöiden jälki- ja lainaosuuslaskentaa ja asunto-osakeyhtiöiden tilintarkastusta koskevat kirjat sekä toiminut yhtenä kirjoittajana uudistetussa Isännöinnin käsikirjassa. Useita lehti artikkeleita mm. Tilintarkastus lehdessä. Etelämaa kouluttaa Korjaushankkeen menojen kohdistaminen osakkeenomistajille hoitovastikeperuste vai pääomavastikeperuste? Yhtiöjärjestysmääräysten ja asunto-osakeyhtiölain pääomavastikesäännösten tulkintaa Kouluttaja: Jari Etelämaa Aika: tiistai klo 18:00 21:00 Paikka: Hämeenlinnan Raatihuone Koulutus on maksuton Kiinteistöliiton jäsentaloyhtiöille. Muille hinta on 100 /osallistuja Ilmoittautumiset:

10 KiinteistöVIESTI 11

11 12 Lataa Asuntosanomat mobiililaitteeseesi! KiinteistöVIESTI Hämeen Sanomien välissä lauantaisin ilmestyvä Asuntosanomat liitelehti on nyt saatavana myös sovelluksena puhelimeen tai tablettiin. Sovelluksen avulla löytyy aina tuoreet tiedot Hämeenlinnan seudun asuntotarjonnasta paikasta riippumatta. Asuntosanomat-sovellus on näköisversio painetusta Asuntosanomat-liitteestä. Ilmoitusliite KAURIALA KT 4h,k,p 98 m² Kaurialassa tilava ja valoisa perheasunto, hyvien kulkuyhteyksien varrella. Alakoulu tien toisella puolella, yläkoulu ja lukio 500 m päässä. Päätyasunto, lasitettu suuri parveke. Ylin asuinkerros mutta vain kahdet portaat kiivettävänä. Energialuokka: E Ei vesimaksua. Mh Turuntie 20. Esittely su klo OJOINEN KT 2h,k,p 53 m² Heti vapaa läpitalon huoneisto. Taloyhtiössä tehty perinteinen putkiremontti Lähikauppa (Siwa) lähes vieressä. Hyvät ulkoilumahdollisuudet. Energialuokka D Mh ,34 Vh Härkätie 3 B. Esittely su klo PAPINNIITTY RT 3H,K,S 73,5 m² Hyväkuntoinen rivitalokoti Aulangon uimarannan ja ulkoilumaastojen läheisyydessä. Energialuokka F Mh Papinniityntie 60. Esittely su klo KANKAANTAUSTA OKT KESKUSTA KT 4h,k,p 97,5 m² Ydinkeskustan hissitalon 4/6 kerroksen avara ja valoisa päätyhuoneisto. Upeat näkymät torin ja kirkon suuntaan, myös Vanajavesi pilkottaa etelän lasitetulta parvekkeelta. Toimiva pohjaratkaisu. Yhtiössä tehty mm. putkiremontti. Energialuokka E Mh ,77 Vh Raatihuoneenkatu 13 A. Ensiesittely su klo Suositulla Kankaantaustan rauhallisella asuinalueella, päättyvän kadun päässä, tiilivuorattu siististi pidetty talo. 4-5h, k, s 107/220 m². Harjuun rajoittuva 837 m 2 oma tontti. Hattelmalan harjulla erinomaiset ulkoilumahdollisuudet. Energialuokka luokittelematon (H). Mh Pähkinäkuja 21. Esittely su klo MYLLYMÄKI OKT Asunto Asumisen erikoisliite KATINEN KT 2h,avok,p 42 m² Tyylikkäästi remontoitu näppärä kaksio rauhallisella ja vehreällä alueella. Vain yksi rapputasanne noustavana. Keittiö kodinkoneineen ja asuinpinnat uusittu Lasitetulla parvekkeella nautit pihapiirin vehreydestä. Uimaranta 200 metrin päässä. Sopii erinomai- Idänpääntie 5 E. Ensiesittely su klo sesti vaikka ensiasunnoksi. Mh Vuonna 2000 valmistunut talo Myllymäessä rauhallisella paikalla 713 m²:n kvt:lla, tilat kahdessa tasossa 3h, k,2wc,s,ph,vh, kok.ala n. 123 m 2, varaava takka, koneellinen tulo-ja poistoilmanvaihto (LTO), tontilla myös v. -47 rak.(-85 laajennettu) toinen talo 2h,k,kph, n. 43 m² sekä erillinen pihasauna. Energialuokka luokittelematon. Mh Es.sop.muk KANKAANTAUSTA RT 2h,k,s 69 m² Hyväkuntoinen päätyhuoneisto Kankaantaustan kaupunginosassa. Huoneiston pesutilat sekä keittiö remontoitu 2011/2013. Taloyhtiössä käyttövesijohdot uusittu. Huoltoyhtiö hoitaa pihatyöt. Autolle katospaikka. Energialuokka C Mh Ansionmäentie 10 A. Ensiesittely su klo KANKAANTAUSTA OKT KAURIALA KT 3h,k 80 m² Erittäin kaunis ja valoisa asunto vankassa vuonna 1942 valmistuneessa kivitalossa keskellä Kaurialaa. Huoneisto remontoitu kokonaisuudessaan vuonna Näitä on harvoin tarjolla, ehdottomasti tutustumisen arvoinen kohde. Energialuokka: D 2007 Mh ,09 Vh Parolantie 6 B. Ensiesittely su klo h,k,s. Pa 190,5/438,5 m². Arkkitehti Asko Janhusen suunnittelema tilava täystiilitalo arvostelulla ja rauhallisella asuinalueella lähellä kantakaupungin keskustaa. Vaivatonta ja huoletonta asumista kaukolämmön ansiosta. Kahdesta asemakaavatontista muodostuva upea tonttikokonaisuus. Tässä talossa on muuntelumahdollisuuksia! Mh Es.sop.muk TIIRIÖ OKT VOUTILA KT 1h,kk 36 m² Siististi pidetty pienasunto hyvin hoidetussa taloyhtiössä joko ensiasunnoksi tai sijoitusasuntoa etsivälle. Hissitalon 3. kerros. Hyvät bussiyhteydet keskustaan. Kauppa ja ulkoilumaastot lähellä. Valmiiksi vuokrattu. HYVÄ VUOKRATUOTTO! Energialuokka C Mh Haratie 1 A Ensiesittely su klo h,k,s,var.tiloja kok.pa noin 105 m². Kauniilla m²:n omalla tontilla sijaitseva pienen perheen talo Ahveniston alueen kupeessa. Tiiriön liikekeskuksen palvelut ja ulkoilumaastot vieressä. Aurinkoinen lounaaseen päin avautuva piha. Tontti rajoittuu Halmepuistoon. Olohuoneessa uudehko varaava takka. Mh Halmekatu Esittely su klo Katso kaikki esittelymme tai kysy lisää välittäjiltämme. TURENKI RT 2h,k,s 60 m² Hyväkuntoinen rivitalohuoneisto suositulla Mäntyniemen asuinalueella. Taloyhtiön tontti rajoittuu metsään. Autolle katospaikka. Hyvä vaihtoehto ensiasunnoksi. Energialuokka A Mh Veistäjäntie 8 B. Esittely su klo KAURIALA OKT lauantai Asuntosanomat päätoimittaja Pauli Uusi-Kilponen kustantaja Hämeen Sanomat Oy paino Hämeen Lehtipaino Oy ilmoittajapalvelu (03) ilmoitukset@hameensanomat.fi ASEMANSEUTU KT 3h,k,psh 65 m² Ensimmäisen asuinkerroksen läpitalon huoneisto. Makuuhuoneet rauhalliselle pihan puolelle. Taloyhtiö hyvässä teknisessä kunnossa mm. LVIS remontti tehty. Hyvät kulkuyhteydet esim. rautatieasemalle. Heti vapaa. Energialuokka D Mh ,24 Vh Hämeentie 6-8 A. Esittely su klo h,k,s. Pa 151/246 m². Hyvin pidetty koti aivan kantakaupungin keskustan välittömässä läheisyydessä. Talo sijaitsee rauhallisella alueella puistoon rajoittuvalla isolla m²:n suuruisella vehreällä ja suojaisalla puutarhatontilla. Asuinrakennusta on peruskorjattu, uusittu ja nykyaikaistettu vuosikymmenten aikana. Erillinen autotalli. Kaukolämpö. Mh Cygnaeuksenkatu 9. Esittely su klo KESKUSTA KT 3h,k,s 107 m² Persoonallinen asunto puiston laidalla keskellä kaupunkia 1890 rakennetussa, täysin peruskorjatussa talossa. Avarat tilat, sauna ja takka. Taloyhtiöllä suojainen, vehmas oleskelupiha grilleineen. Autolle katospaikka. Lämmin ja kylmä varasto. Viinikellari myös illanviettoihin. Energialuokka D Mh Linnankatu 5 C. Esittely su 8.9. klo SAIRIO RT 4h,k,s 142 m² Erittäin hyvällä paikalla lähellä Aulankoa ja Vanajavettä vehreässä ympäristössä tilava ja valoista 142 m 2 :n huoneisto II-tasossa missä erittäin runsaasti varastotilaa. Hintaan sisältyy lämmin autotalliosake ja 18 m 2 :n varasto sen yhteydessä. Mh Karlbergintie 5 B. Esittely su klo HAUHONSELKÄ Vapaa-ajan as. Päärak. 5h,k,s,kuistit kok.pa noin 130 m². Erill. mökki(tupa, kk,s,m. soppi,kuisti) kok.pa noin 47 m², venevaja, varasto. Tontti m². Kaunis rantakiinteistö ison vesistön äärellä 30 min ajomatkan päässä Hml:sta. Rantaviivaa lähes 100 metriä. Hyvä tie perille Erinomaiset veneily- ja kalastusmahd. Paikka, joka soveltuu kahdellekin sukupolvelle! Mh Es.sop.muk TURENKI KT 2h,k,p 58 m² TARKASTETTU Siistikuntoinen läpitalon huoneisto lähellä Turengin keskustan palveluita. Hyvä vaihtoehto esim. ensiasunnoksi. Energialuokka D Heti vapaa! Tule tekemään tarjouksesi! Mh Jänispolku 1 B. Esittely su klo TARKASTETTU-merkitty talo on turvallinen ostos! Se on KH-kortin mukaan kuntotarkastettu. KATINEN Tontti VISAMÄKI RT 4h,k,s,p 89 m² Tyylikäs ja erittäin siistikuntoinen kaksikerroksinen rivitalohuoneisto Visamäen asuinalueella, vain 2,5 kilometrin päässä keskustasta. Huoneistolle kuuluu autokatospaikka ja lämmitys kaukolämmöllä. Energialuokka: D 2007 Mh Viisaudenkuja 2 E. Ensiesittely su klo HÄTILÄ RT 4h,k,s 133 m² + 50 m² Vuonna 1988 valmistunut kolmen perheen rivitalohuoneisto aivan Hätilän palveluiden välittömässä läheisyydessä. Taloyhtiöllä suojaisa aurinkoinen oma tontti. Huoneiston levyinen iso parveke n. etelään. Alakerrassa tilava n. 37 m 2 suuruinen autotalli. Mh Kaarlonkatu 6 B. Esittely su klo TARKASTETTU LUOLAJA OKT Kaunis pientalotontti Kartanonrannan alueella aivan Katisten Kartanon tuntumassa. Tontti sijaitsee Hämeenlinnassa upean luonnon keskellä, vain noin kolmen kilometrin päässä Hämeenlinnan keskustasta. Kauniit näkymät ja Katumajärven läheisyys tarjoavat poikkeuksellisen hienot puitteet uudisrakentamiselle. Pa noin m². Rak. oik kem². Mh KESKUSTA KT 2h,k,p 56 m² Hyväkuntoinen 2010 remontoitu huoneisto halutussa taloyhtiössä, yhdet kiivettävät portaat, huoneisto rauhalliselle sisäpihan puolelle, lasitettu parveke. Energialuokka D Mh ,18 Vh Rauhankatu 2 D. Esittely su klo h,k,s,at pa 132,5/164,5 m². Siististi pidetty vuonna 1980 valmistunut oktalo suositulla lapsiystävällisellä asuinalueella Luolajassa. Alkuperäinen omistaja. Alakoulu lähellä. Oma metsäalueeseen rajoittuva tontti pa 765 m². Vesikeskuslämmitys. Kuntotarkastettu talo (Raksystems). Energialuokka luokittelematon. Vapautuu tarvittaessa nopeastikin! Mh Varstatie 33. Esittely su klo VOUTILA Tontti KUKOSTENSYRJÄ RT 3h,k,s 80,5 m² Rakennusvaltikka Oy:n laadukasta muuttovalmista uudistuotantoa upealla paikalla Aulangon luonnonsuojelualueen välittömässä läheisyydessä. Asumisen helppoutta ja vaivattomuutta I-tasoratkaisuna. Etelään päin avautuva oleskelupiha tuo valoisuutta uuteen kotiisi. Asumismukavuutta lattialämmityksen ansiosta. Mahdollisuus ostaa autokatospaikka. Mh ,2 Vh Raitatie 3 A. Esittely su klo IITTALA RT 3h,k Rakentamaton pientalotontti (715 m²) viihtyisällä ja vehreällä omakotitalovaltaisella asuinalueella päättyvän kadun varrella kaupungin länsipuolella. Hyvät bussiyhteydet. Erinomaiset Tervaniemen lenkkimaastot lähellä. Kauppatorille matkaa noin neljä kilometriä. Rak.oik. 178 kem 2. Mh Tunnelmallista puutaloasumista Iittalan palveluiden lähellä. Vanhanajan henkeä kunnioittaen remontoitu asunto pariskunnalle tai pienelle perheelle. Yhteiset saunatilat. Hallinnanjakosopimuksella jaettu kiinteistö, jossa oma aidattu piha-alue. Tervetuloa tutustumaan! Mh Könnölänmäentie 5 a. Esittely su klo PUISTONMÄKI OKT 6h,k,s. Pa 130/173 m². Peruskorj. alunp rak. hirsirunk. ok-talo kauniilla isolla puutarhatontilla (2 012 m²) keskustan pohjoispuolella noin 3 kilometrin etäisyydellä kauppatorista Järvinäköala Vanajavedelle. Tiiriön liikekeskuksen monipuoliset palvelut lähellä. Hyvät kevyenliikenteen yhteydet. Raamikas talo isoa puutarhatonttia etsivälle. Mh Tampereentie 161. Esittely su klo HALLITUSKATU Hämeenlinna, puh Vähimmäispalkkio euroa + alv. 24 % = Välityspalkkioesimerkki: HETA -palvelu alkaen 2,75 % velattomasta hinnasta + alv. 24 % (= 3,41 %) + asiakirjakulut. Puheluhinnat 020-alkuisiin numeroihin lankapuhelimesta 8,35 snt/puhelu + 7,02 snt/min ja matkapuhelimesta 8,35 snt/puhelu + 17,07 snt/ min (sis. alv. 24 %). Huoneistokeskus Oy, Valimotie 17 19, Helsinki. Y-tunnus SovelluS on ladattavissa ilmaiseksi app Storesta, Google Play kaupasta ja Windows Storesta. Kodin lämmitys ja lämmin käyttövesi energiatehokkaasti lämpöpumpulla. Toimitamme kokonaispaketin vaivattomasti avaimet käteen -periaatteella. - Maalämpöpumput - Ilmalämpöpumput - Ilma-vesilämpöpumput - Aurinkolämpöjärjestelmät - Lämpökaivot poravesikaivot - Oma porauskalusto - Tukes:in hyväksymä urakointiliike Myös rivi- ja kerrostalokohteet Myynti Myynti Myymälä Prismakeskus Forssa