Asumis- ja palvelumoduulin käyttö putkiremontin aikaisessa asumisessa

Transkriptio

1 Asumis- ja palvelumoduulin käyttö putkiremontin aikaisessa asumisessa Tee Parannus! -ideakilpailun hankkeen toteutus ja kaupallistaminen LOPPURAPORTTI Sisältö 1 Tausta Hankkeen tavoite ja hyödyt Osapuolet ja vastuut Hankkeen toteutus Selvitykset kysynnästä Tilaratkaisujen selvittäminen Yhteisöllisten ja muiden palveluiden tarjonta ja toteutus tiloissa Korjausprosessin tehostaminen Teknis-taloudelliset laskelmat ja ansaintamallit Asumisratkaisujen testaaminen Kaupallistamissuunnitelma ja asiakasaineiston suunnittelu Yhteenveto... 8 Liite 1 Kyselylomake Liite 2 Kyselyn tulokset Liite 3 Tilaelementtien tarjoajat Liite 4 Toteutuksen kustannukset ja palveluiden vastuutaulukko Liite 5 Palvelukuvaukset Liite 6 Asumisen ja tuotannon yhteensovittamisen aikataulu Liite 7 Kustannuslaskelmat eri toteutusaikataulujen suhteen sekä ansaintamallikuvaus Liite 8 Markkinointiaineisto, PowerPoint kuvaus Liite 9 Tarjouksiin liitettävä sopimusmalli Liite 10 Tarjous_liite

2 Liite 11 Putkiremontin vaiheet prosessissa_ Tausta Korjausrakentamisen palveluntarjoajille suunnatun Tee parannus -kilpailun tavoitteena oli luoda uusia, asiakaslähtöisiä liiketoimintamalleja erityisesti taloyhtiöiden remontteihin ja perusparantamiseen. RealCase, NCC Rakennus ja Ex Veteris Nova -ideoivat yhteistyössä putkiremontin aikaisen asumis- ja palvelumoduulin ratkaisuksi putkiremontin aikaiseen sijaisasumiseen. Putkiremontin aikainen asuminen on keskeinen putkikorjauksia vaivaava ongelma, johon ei nykyisellään ole ollut tyydyttävää ratkaisua tai loppuun mietittyä palvelua. Tämä käy ilmi myös VTT:n tekemästä tutkimuksesta: Putkiremontissa palvelun laatu ratkaisee asukastyytyväisyyden, Satu Paiho erikoistutkija, Asuminen remontin alla olevassa huoneistossa aiheuttaa monia ongelmia sekä asukkaille itselleen, että remontin toteuttajille. Lyhytaikaiseen asumiseen tarkoitettujen sijaisasuntojen järjestäminen on osoittautunut paitsi työlääksi myös kalliiksi. Tee Parannus kilpailuun lähetetyssä ratkaisussa ehdotettiin jo aiemmin kokeiltuja taloyhtiön tontille pystytettäviä väliaikaistiloja, joista oli myönteisiä kokemuksia, mutta toimintamalli ei yleistynyt. Koska korjaustarpeessa olevissa asunnoissa asuu merkittävä määrä ikäihmisiä, haluttiin palvelevaan korjausprosessiin lisätä ikäihmisten asumista helpottavia komponentteja sekä yksilöllisiä että yhteisöllisiä palveluja. 2 Hankkeen tavoite ja hyödyt Tavoitteena oli tarjota sijaisasumisratkaisuvaihtoehdot, joiden avulla putkiremontit voidaan toteuttaa tyhjissä asunnoissa. Ratkaisulla on mahdollisuus päästä parempaan tehokkuuteen, lyhyempään läpimenoaikaan ja vähemmän pölyhaittoja aiheuttavaan toteutukseen. Taloyhtiön tontille pystytettävät väliaikaisasunnot olisivat tiloiltaan ja palveluiltaan moduloitu ja tuotteistettu niin, että toimivien ja tarvetta vastaavien tilojen pystyttäminen olisi yksinkertaista ja kustannuksiltaan ennakoitavaa. Erityisesti ikäväestöä varten räätälöitiin myös oheispalveluja, jotka mahdollistavat asumisen ja muutot heidän osaltaan. Hankkeessa tarkasteltiin myös yhteisöllisten palvelujen kysyntää korjaushankkeen yhteydessä. Hankkeessa luotiin ratkaisu, jossa tuotannon yksinkertaistamisella ja nopeuttamisella saavutettavilla säästöillä voidaan periaatteessa ainakin osin rahoittaa asumis- ja palvelumoduulien toteuttaminen. Lopputuloksena ovat nopeampi ja laadukkaampi toteutus sekä tyytyväiset asukkaat.

3 Väliaikaisasumisjärjestelyjen kysyntä kartoitettiin kyselyllä. Yhteenveto: Hankkeen aikana tuli esiin, että tarvetta ja kiinnostusta ideoimallemme ratkaisulle on runsaasti. Korjausrakentamisessa on vielä kuitenkin joitakin lujasti juurtuneita käytäntöjä, jotka hidastavat näiden aivan uudenlaisten ideoiden soveltamista: - Korjausrakennusfirmat ja -porukat on saatava innostumaan uudella tavalla suunnitellusta korjausaikataulusta, jossa työ etenee nousulinja kerrallaan. - Taloyhtiöt on saatava tiedostamaan uuden nopeutetun ja jaksotetun aikataulutuksen ja asuntojen tyhjentämisen aikaansaama hyöty taloudellisesti ja ajallisesti. - Onnistunut pilotti ja sen saama julkisuus ovat tarpeen, jotta uusi käytäntö voi yleistyä. - Pilottiprojekti voidaan toteuttaa niin, että uudesta putkiremontin aikaisen asumis- ja palvelumoduulista saadaan mahdollisimman hyvä ja toimiva. Yhteistiloilla ja asukasyhteyshenkilöllä on merkittävä rooli pilotin toteutuksessa. Toteutuksessa onnistuimme hyvin kokoamaan ja analysoimaan asukkaiden toiveita. 3 Osapuolet ja vastuut NCC toimii putkiremonteissa toteuttajana ja vastasi osaltaan projektin koordinoinnista sekä erityisesti tuotantoprosessin kehittämisosuudesta. RealCase Oy:n vastuulla oli tämän hankkeen koordinointi, väliaikaisasuntoratkaisujen mahdollistaminen korjaushankkeissa sekä asumisen, palvelujen ja työmaan yhteistyön koordinoinnin suunnittelu konsulttiyönä. Lisäksi RealCase keskittyi väliaikaistilojen kokonaiskonseptin kehittämiseen ja sen toteutusprosessiin taloudellisesta ja toiminnallisesta näkökulmasta. Tässä hankkeessa EVN:n vastuulla olivat yhteisöllistä asumista koskevat asiakaskyselyn kohdat, asuntoyhtiöiden korjausrakentamisen yhteydessä asukkaille ja erityisesti ikäihmisille tarjottavat palvelupakettien suunnittelu, yhteisöasumismallin sekä palvelujen teknistaloudelliset ansaintamallit. EVN osuuteen kuului kyselyn tulosten kokoaminen, päätulosten eriyttäminen ja tulosten graafisten esitysten tekeminen. 4 Hankkeen toteutus Hankkeen aloitus: Rahoitusneuvottelut Tekesin ja NCC:n välillä kestivät n. 5 kk.

4 Hankkeen lopetus: joulukuu Selvitykset kysynnästä Hankkeen menetelmien ja prosessien suunnittelu perustui kyselyyn, joka toteutettiin neljässä sellaisessa kohteessa, joihin putkiremontti on suunnitteilla lyhyen ajan sisällä. Vertailutietoina haluttiin suorittaa kysely myös kohteessa, jossa putkiremontti oli juuri valmistunut. Kyselyssä esitettiin eri vaihtoehdot asumisratkaisuksi putkiremontin ajaksi. Vaihtoehtoina tarjottiin pihalle asennettavia väliaikaisia ratkaisuja, hotellimaista vaihtoehtoa tai yhteisöllistä asumisvaihtoehtoa. Lisäksi selvitettiin lisäpalveluiden tarve ja kysyntä sekä yhteisöllisyyden kiinnostavuus. Putkiremonttia suunnittelevat kohteet löydettiin SKH Isännöintipalvelut Oy:n Markku Kulomäen kautta. Kohteet sijaitsevat Pajamäen ja Kannelmäen alueilla Helsingissä. Jo valmistuneista hankkeista kysely toteutettiin As Oy Satakalliossa. Kyselyssä keskityttiin kokemuksen kautta syntyneisiin mielipiteisiin kun vaihtoehdoiksi esitettiin yllämainitut vaihtoehdot. Kyselyn tuloksena saatiin asukkaita kiinnostavaksi vaihtoehdoksi pihalle asennettavat väliaikaiset asunnot. Tämän ratkaisun asetti ensisijaiseksi vaihtoehdoksi yli puolet asukkaista kaikissa kyselyyn vastanneista asukkaista. Vastaukset antoivat eväitä ja innostusta lähteä kehittämään ja tuotteistamaan asumispalveluratkaisua. Kyselytutkimuksen vastauksiin pohjautuen kehitettiin asumis- ja palvelumoduuliin perustuvan konseptin sisältö tarvittavien tilojen määrän ja laadun sekä lisäpalveluiden osalta. Lisäksi määritettiin toteutusprosessin reunaehdot, taloudelliset puitteet sekä sopimustekniset ja vastuujakoon liittyvät kysymykset. Kysely suoritettiin neljässä remonttia odottavassa ja yhdessä jo remontoidussa taloyhtiössä: As Oy Poutamäentie 8, Pajamäessä. 3 porrasta ja 18 asuntoa. Vastausprosentti oli 44 %. As OyKannelmäki Kannelmäessä. 17 porrasta ja 181 asuntoa, vastausprosentti oli 34 %. Bostads Ab Bölegård Kannelmäessä. 8 porrasta ja 94 asuntoa, vastausprosentti 30 %. As Oy Kanneltie 12, Kannelmäki, rivitaloyhtiö, jossa 12 asuntoa, vastausprosentti 25 %. As Oy Satakallio, Helsingin Kalliossa, jo remontoitu taloyhtiö, jossa kysely jaettiin 275 asuntoon. Vastausprosentti oli 12 %. Liite 1. Kyselylomake Liite 2. Kyselyn tulokset Vastausten yhteenveto koskien eri asumisvaihtoehtoja Itsenäinen väistöasuntoratkaisu herätti ylivoimaisen suurta kiinnostusta, yli 50% asetti sen ensimmäiselle sijalle. Tyypillinen tästä vaihtoehdosta kiinnostunut on yksin asuva nainen, ikähaitari laaja, eniten v.

5 Kommenteissa ratkaisua pidettiin hyvänä ja esitettiin kysymyksiä lähinnä kustannuksista ja varustetasosta. 12. Miten sopivina ja mieluisina pidät seuraavia vaihtoehtoja taloutesi putkiremontin aikaiseen väliaikaisasumiseen? Putkirem. odottavien prosentuaaliset valinnat sijoista1.-3. Itsenäinen väliaikaisasunto pihalla Yhteisöasunto taloyhtiön pihalla Yhteisökoti muualla Hotellimainen asumismuoto Oma järjestely 1.sija % 2. sija % 3. sija % Remontin keskellä Ikääntyneille tarkoitettu palvelutalo Kuva 2. Kyselyn tuloksena saatiin eri asumisvaihtoehtojen mieluisuusjärjestys remonttia odottavissa taloyhtiöissä Yhteisöllinen asumismuoto kiinnostaa pientä rajattua joukkoa, n. 3%. Tyypillinen kiinnostunut on yksin asuva eläkeläisnainen, ikähaitari 35v+ painottuen vanhimpaan päähän. Ratkaisu herätti paljon positiivisia kommentteja. Ideaa pidettiin hyvänä ja ennakkoluulottomana, varsinkin iäkkäämmille ihmisille sopivana. Kuitenkin yhteisöllinen asumismuoto valittiin harvemmin omaksi asumismuodoksi. Kommenteissa toivottiin pikemminkin yhteistä olohuonetta oman väliaikaisasunnon jatkeeksi. Alle 10% vastaajista valitsi hotellimaisen ratkaisun. Tähän ryhmään kuului keskimääräistä enemmän työssäkäyviä nuoria ja keski-ikäisiä miehiä, joilla on keskimääräistä parempi valmius ostaa myös muita palveluita. Vaihtoehtoon miellyttiin, mutta suurimpana esteenä koettiin hinta. Tarjonnan puute on tällä hetkellä tämän ratkaisun pahin este. Muista tarjotuista vaihtoehdoista n. 20% halusi järjestää väliaikaisasunnon itse ja n. 6% ilmoitti haluavansa asua remontin keskellä. Mitkä asiat vaikuttavat remontin aikaiseen asumisratkaisuun. Tilaratkaisuun vaikuttavat myös, mitä muita tarpeita remontin kohteeksi joutuvilla asukkailla voi olla: työssäkäynti, koulunkäynti. Varsinkin eläkeläisillä valintoihin vaikuttavat liikkuminen, palvelujen läheisyys ja asumisen toimintojen sujuminen.

6 Mitkä asiat vaikuttavat siihen, että haluaisit asua kotisi lähellä Tottuminen ympäristöön 1 Työmatka 2 Lasten koulumatka 3 Päiväkoti 4 Koulu 5 Lemmikkien ulkoilutus 6 Tutut naapurit 7 Saan apua arkeeni 8 Palvelujen läheisyys 9 muu syy* 10 kaikki vastaajat (102 h) itsenäiset (81 h) yhteisölliset (10 h) hotellia suosivat 44 h) 0,0 10,0 20,0 30,0 40,0 50,0 60,0 70,0 Kuva 3. Asumisratkaisuun vaikuttavat tekijät. 4.2 Tilaratkaisujen selvittäminen Tilaratkaisujen kehittämisen painopistealueita oli kaksi, tilatarpeen määrittäminen ja tilaratkaisun etsiminen. Tilatarpeen määrittämiseksi selvitettiin asukkaiden kiinnostus tilojen vuokraamiseen vuokratason ja vuokra-ajan suhteen. Toinen tilantarvetta määrittävä tekijä on tuotantoaikataulu, jossa keskeinen tarkastelun lähtökohta on huoneisto- ja nousulinjakohtainen aikataulu. Kun huoneistokohtainen läpimenoaika on optimoitu, saadaan väliaikaisasumisen tilaratkaisustakin taloudellinen. Tarjonnan arvioimiseksi selvitettiin mahdolliset toimijat ja toimitusratkaisut asuintilojen ja palvelumoduulien toteuttamiseksi. Osiossa kuvattiin myös teknisessä toteutuksessa huomioon otettavat asiat kuten lupamenettely, työmaan kanssa sovittavat asiat ja vastuut sekä tilojen ylläpitoon liittyvät palvelut, kuten muutot ja siivous. Mahdolliset toimitusratkaisut asuintilojen ja palvelumoduulien toteuttamiseksi selvitettiin. Vaihtoehtoja ovat soveltuvien tilojen vuokraaminen nykyisiltä toimittajilta tai mahdollisuudet synnyttää tarpeen täyttävää tarjontaa siirrettävien tilojen valmistajissa ja vuokraajissa. Työryhmä päätyi ehdottamaan tarjottavaksi asumisyksiköiden lisäksi n. 50 m2 yhteistilaa, joka toimisi asukasyhteyshenkilön toimipisteenä ja asukkaiden yhteisenä olohuoneena. Asuntoryhmän sijoittamiselle tulee luonnollisesti olla tila tontilla tai sen läheisyydessä. Liite 3. Tilaelementtien tarjoajat Liite 4. Toteutuksen kustannukset ja palveluiden vastuutaulukko

7 Yhteisöllisten ja muiden palveluiden tarjonta ja toteutus tiloissa Asumis- ja palvelumoduulin ideana oli tarjota ikääntyville ihmisille elämisen ja asumisen mallia, joka perustuu yhteisöllisyyteen. Tässä ratkaisussa huoneet ovat keskimäärin pienempiä. Yhteiset tilat ovat kaikkien käytössä. Asukasyhteyshenkilön palvelut tukevat arjen sujumista. Yhteisöllinen ratkaisu kiinnosti pientä rajattua joukkoa vastaajista. Ratkaisun valinnassa tärkeimmät kriteerit liittyivät sosiaalisten kontaktien ja yhteisen toiminnan, kuten yhteisten aterioiden mahdollisuuteen. Markkinaselvityksessä kysyttiin myös asukkaiden palveluntarvetta. Eniten tarvetta oli muuttoon liittyvään siivoukseen, pakkaamiseen ja tavaroiden tilapäissäilytykseen. Yhteisöllisyyttä suosivia kiinnosti ruuanlaittoon saatava apu. Liite 5. Palvelukuvaukset 4.4 Korjausprosessin tehostaminen Sijaisasuntojen käytön perusteluna on nopeampi asuntojen korjausaika mikä tarkoittaa putkiremontin toteutusprosessin kehittämistä niin, että sijaisasumisesta saatava tuotannollinen ja taloudellinen hyöty pystytään määrittelemään ja realisoimaan hankkeiden tarjoushinnassa jo tarjousvaiheessa. Tässä osiossa selvitettiin asukkaan poismuuton tuotannolliset ja taloudelliset hyödyt ja kuvattiin ratkaisut, joilla huoneistokohtainen toteutus saadaan niin lyhyeksi, että tilapäismajoitus on mielekästä toteuttaa. Samalla kehitetään ja kuvataan yhteistyömalli työmaan, asumisratkaisun ja palveluntuottajan välillä vastuujakotaulukoineen ja tehtävälistoineen. Osion toteutusvastuu oli NCC Rakennus Oy:n. Liitteessä 6 on esitetty kehitysryhmän laatima Bostads Ab Bölegårdin tuotantoaikataulu esimerkkinä asumisen ja tuotannon yhteensovittamisen aikataulusta. Sujuvan hankkeen edellytyksenä on että tuotanto-organisaatio sisäistää asumisjärjestelyt osana hankkeen sisältöä. Nykyisessä toimintakulttuurissa tähän sisältyy suuria haasteita. Liite 6. Asumisen ja tuotannon yhteensovittamisen aikataulu 4.5 Teknis-taloudelliset laskelmat ja ansaintamallit Eri vaihtoehdoista laadittiin kustannuslaskelmat sijaisasumisen kustannusten, toteutusprosessin ja vaadittavien resurssien näkökulmasta. Palveluntuotannon ja väliaikaisasumisen ansaintalogiikat kuvattiin eri osapuolien näkökulmasta. Kaikkien hankkeen osapuolten kannalta mielekkäät toimintamallit ja vaihtoehdot määriteltiin.

8 Taloudellisesti ajatellen tarjottujen lisäpalveluiden kysyntä lupaa varsin pientä liikevaihtoa. Tästä voidaan vetää johtopäätös, että lisäpalvelutarjonta sopii osaksi palveluyrittäjän liiketoimintaa. Lisäksi asukasyhteyshenkilön tehtävien hoitamisella on liiketoimintaa tukeva vaikutus. Liite 7. Kustannuslaskelmat eri toteutusaikataulujen suhteen sekä ansaintamallikuvaus 4.6 Asumisratkaisujen testaaminen Osion tavoitteena oli idean testaaminen ja kehittäminen mahdollisuuksien mukaan käytännössä. Hankkeen yhteydessä esitettiin yhdelle kyselyn kohteena olleista taloyhtiöistä mahdollisuus valita sijaisasumisratkaisu. Kohde kuitenkin kilpailutettiin hinnan perusteella. Taloyhtiö valitsi urakoitsijaksi halvemman tarjouksen antaneen yrityksen. 4.7 Kaupallistamissuunnitelma ja asiakasaineiston suunnittelu Pilottihankkeen toteuttamiseksi laadittiin aineisto, jonka NCC voi liittää tarjoustensa liitteeksi tarjoustilanteissa ja näin mahdollisesti käynnistää pilottihanke tulevaisuudessa. Liite 8. Markkinointiaineisto Liite 9. Tarjouksiin liitettävä sopimusmalli Liite 10. Tarjous_liite Liite 11. Putkiremontin vaiheet prosessissa_ Yhteenveto Asunto-osakeyhtiön putkiremontin onnistuminen on usean eri osapuolen yhteisen onnistumisen tulos. Tässä hankkeessa, jossa tarjotaan asumisvaihtoehtoa putkiremontin aikaiselle asumiselle, kosketellaan jo muotoutuneita prosesseja uudenlaisella lähestymistavalla. Hanke lähti liikkeelle ideasta, joka laajalla rintamalla todettiin hyväksi. Tekesin rahoituksen avulla oli mahdollista selvittää idean hyvyyttä aidossa ympäristössä. Kehittäjien idean toimivuutta asukkaiden keskuudessa selvitettiin kyselyllä, johon oli tarjottu myös muita mahdollisia vaihtoehtoja. Kyselyn vastauksena saatiin myös selkeä kiinnostus ideaa kohtaan. Saatujen vastausten pohjalta lähdettiin selvittämään todellista halukkuutta kohteessa, joissa putkiremontti oli tulossa ja ajankohtainen varsin lyhyen ajan sisällä. Kyselyllä oli jo tehty alustavaa markkinointia vaihtoehdon valintaa silmälläpitäen. NCC Rakennus Oy teki kohteeseen urakkatarjouksen, mutta ei tullut valituksi, joten testaus tältä osin ensimmäisessä kohteessa ei toteudu. Toinen mahdollinen pilotti on suunnitteluvaiheessa ja sen toteutuksen aloitukseen on myös riittävä aika tarvittavien päätösten tekemiseksi.

9 Yhteenvetona voidaan todeta, että asukkaiden päätöksen pohjalla täytyy olla vaihtoehtojen turvallinen tuntemus. Koska menettelyn käytöstä ei ole paljoa kokemuksia, vaikeuttaa tämä myös päätöksentekoa oleellisesti. Väliaikaisten asumisratkaisujen hyödyntämiselle taloyhtiön remontin aikana on olemassa myös reunaehtoja, jotka vaikuttavat hankkeen toteutumismahdollisuuksiin. Näitä ovat esimerkiksi taloyhtiön koko, putkiremontin kokonaiskesto ja tilat tontilla tai sen läheisyydessä. Tällä hetkellä suurempien kaupunkien ympärillä on asuinlähiöitä, joissa yllä mainittuja rajoittavia tekijöitä ei ole. Nämä asunto-osakeyhtiöt ovatkin potentiaalista asiakaskuntaa. Koska putkiremonttien tekemisen tarve koko ajan kasvaa, voidaan todeta, että on olemassa kysyntää, joka ei ole vielä purkautunut esimerkkien puutteessa. Tämän hankkeen tuloksina laadittiin myös aineisto, jota voidaan hyödyntää jatkossa yhtenä palvelumallina putkiremontin yhteydessä.